房地產(chǎn)估價(jià)第版

第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有以下六項(xiàng)：1.獨(dú)立、客觀、公正原則；2.合法原則；3.最高最佳利用原則；4.替代原則；5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；6.謹(jǐn)慎原則。

房地產(chǎn)的市場價(jià)值評(píng)估，應(yīng)遵循前五個(gè)原則。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除了應(yīng)遵循市場價(jià)值評(píng)估的原則，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)估價(jià)第2版書名：房地產(chǎn)估價(jià)第2版書號(hào)：978-7-111-52248-5作者：宋春蘭出版社：機(jī)械工業(yè)出版社第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：

可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價(jià)人員思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值首先框定在一個(gè)基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算，評(píng)估出一個(gè)客觀合理的房地產(chǎn)價(jià)值。

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容

要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立立場上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

“獨(dú)立”的含義:P34

“客觀”的含義:P34

“公正”的含義:P34第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及保障措施（一）原因

如果評(píng)估出的價(jià)值不公平合理，就會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師乃至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的公信力和聲譽(yù)。第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施1．估價(jià)機(jī)構(gòu)有獨(dú)立的法人地位2．估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系3．任何單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動(dòng)

案例分析

某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)220萬元），并先后向開發(fā)商支付了200萬元。該別墅于2011年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2012年1月為籌集資金，做其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2012年1月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價(jià)為230萬元，該人希望評(píng)估值為2012年1月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即270萬元。估價(jià)人員可否承諾按照270萬元進(jìn)行估價(jià)？為什么？第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。“依法”是指估價(jià)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須在符合國家和地方政府職能部門所制定的法律法規(guī)規(guī)定的前提條件下進(jìn)行。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義遵循合法原則，在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況方面具體應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：1．在產(chǎn)權(quán)合法方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。2．在使用合法方面，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。3．在處分合法方面，應(yīng)以法律法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義4．依法判定的其他權(quán)益，包括評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策。如國有土地上房屋征收評(píng)估應(yīng)符合國有土地上房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)政策。5．還可以將合法原則拓展到對(duì)采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求。具體地說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用國家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，估價(jià)人員應(yīng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。案例例分分析析某工工廠廠為為企企業(yè)業(yè)改改制制進(jìn)進(jìn)行行資資產(chǎn)產(chǎn)重重組組，，委委托托估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)將將其其劃劃撥撥土土地地上上建建成成的的兩兩幢幢房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行估估價(jià)價(jià)。。該該工工廠廠的的房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證上上記記載載，，兩兩幢幢房房屋屋均均為為工工業(yè)業(yè)用用途途。。根根據(jù)據(jù)估估價(jià)價(jià)人人員員現(xiàn)現(xiàn)場場勘勘查查的的結(jié)結(jié)果果，，兩兩幢幢房房屋屋中中，，一一幢幢為為廠廠房房，，另另一一幢幢原原為為廠廠房房，，后后自自行行改改為為辦辦公公樓樓用用于于出出租租。。（1）應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)何何種種用用途途對(duì)對(duì)該該兩兩幢幢房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行估估價(jià)價(jià)？？A．根根據(jù)據(jù)房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證上上記記載載的的用用途途進(jìn)進(jìn)行行估估價(jià)價(jià)B．根根據(jù)據(jù)估估價(jià)價(jià)人人員員現(xiàn)現(xiàn)場場勘勘查查結(jié)結(jié)果果的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀用用途途進(jìn)進(jìn)行行估估價(jià)價(jià)C．根根據(jù)據(jù)企企業(yè)業(yè)改改制制、、資資產(chǎn)產(chǎn)重重組組后后該該兩兩幢幢房房屋屋擬擬確確定定的的用用途途進(jìn)進(jìn)行行估估價(jià)價(jià)D．根根據(jù)據(jù)該該兩兩幢幢房房屋屋可可以以獲獲利利最最多多的的用用途途進(jìn)進(jìn)行行估估價(jià)價(jià)案例例分分析析（2）將將該該兩兩幢幢房房屋屋的的用用途途由由工工業(yè)業(yè)改改為為其其他他，，應(yīng)應(yīng)通通過過下下列列途途徑徑：：A．自自行行改改變變B．經(jīng)經(jīng)上上級(jí)級(jí)主主管管部部門門批批準(zhǔn)準(zhǔn)改改變變C．經(jīng)經(jīng)政政府府房房屋屋管管理理部部門門批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，并并辦辦理理變變更更手手續(xù)續(xù)D．經(jīng)經(jīng)政政府府規(guī)規(guī)劃劃主主管管部部門門批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，并并按按法法定定程程序序辦辦理理變變更更手手續(xù)續(xù)案例例分分析析（3）該該工工廠廠若若為為擴(kuò)擴(kuò)大大經(jīng)經(jīng)營營而而籌籌集集資資金金將將該該兩兩幢幢房房屋屋抵抵押押，，則則為為抵抵押押目目的的評(píng)評(píng)估估的的價(jià)價(jià)值值應(yīng)應(yīng)為為：：A．該該兩兩幢幢建建筑筑物物的的抵抵押押評(píng)評(píng)估估價(jià)價(jià)值值之之和和B．該該兩兩幢幢建建筑筑物物及及其其土土地地的的抵抵押押評(píng)評(píng)估估價(jià)價(jià)格格之之和和扣扣除除劃劃撥撥土土地地改改為為出出讓讓土土地地時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)交交的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金C．該該兩兩幢幢建建筑筑物物的的抵抵押押評(píng)評(píng)估估價(jià)價(jià)值值之之和和乘乘以以銀銀行行抵抵押押率率后后的的價(jià)價(jià)格格D．該該兩兩幢幢建建筑筑物物及及其其土土地地的的抵抵押押評(píng)評(píng)估估價(jià)價(jià)格格之之和和乘乘以以銀銀行行抵抵押押率率后后的的價(jià)價(jià)格格第三三節(jié)節(jié)最最高高最最佳佳利利用用原原則則一、、最最高高最最佳佳利利用用原原則則的的含含義義最高高最最佳佳利利用用原原則則要求求房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果是是在在估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象最最高高最最佳佳利利用用狀狀況況下下的的價(jià)價(jià)值值。。二、、遵遵循循最最高高最最佳佳利利用用原原則則的的原原因因由于于房地地產(chǎn)產(chǎn)可可以以有有不不同同的的用用途途，，每每一一種種用用途途為為使使用用者者帶帶來來的的收收益益可可能能不不同同，，因因此此人人們們都都期期望望選選擇擇最最佳佳用用途途，，以以達(dá)達(dá)到到獲獲取取最最大大收收益益的的目目的的。。最高高最最佳佳利利用用原原則則要要求求在在合合法法的的前前提提下下，，以以待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)最最有有效效利利用用的的方方式式為為估估價(jià)價(jià)基基礎(chǔ)礎(chǔ)進(jìn)進(jìn)行行估估價(jià)價(jià)。。第三三節(jié)節(jié)最最高高最最佳佳利利用用原原則則三、、最最高高最最佳佳利利用用需需要要滿滿足足的的條條件件（1）法律律上上是是否否允允許許。如如果果估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的利利用用方方式式不不符符合合法法律律法法規(guī)規(guī)、、政政策策或或出出讓讓合合同同等等的的要要求求，，就就應(yīng)應(yīng)被被淘淘汰汰。。（2）技術(shù)術(shù)上上是是否否可可能能。包包括括建建筑筑材材料料的的性性能能、、施施工工技技術(shù)術(shù)手手段段等等能能否否滿滿足足要要求求。。（3）財(cái)務(wù)務(wù)上上是是否否可可行行。對(duì)對(duì)于于法法律律上上允允許許且且技技術(shù)術(shù)上上可可能能的的每每一一種種利利用用方方式式，，需需要要檢檢驗(yàn)驗(yàn)其其財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)上上的的可可行行性性，，檢檢驗(yàn)驗(yàn)的的辦辦法法主要要是是針針對(duì)對(duì)每每一一種種利利用用方方式式判判斷斷其其未未來來收收入入現(xiàn)現(xiàn)值值是是否否大大于于等等于于未未來來支支出出現(xiàn)現(xiàn)值值。（4）價(jià)值值是是否否最最大大化化。在在所所有有具具有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可可行行性性的的利利用用方方式式中中，，選選擇擇能能夠夠使使估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象價(jià)價(jià)值值最最大大的的利利用用方方式式。。第三三節(jié)節(jié)最最高高最最佳佳利利用用原原則則四、、最最高高最最佳佳利利用用的的幾幾種種情情況況當(dāng)估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象已已作作了了某某種種利利用用，，在在估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)最最高高最最佳佳利利用用原原則則，，對(duì)對(duì)估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象做做以以下下的的判判斷斷和和選選擇擇，，并并應(yīng)應(yīng)在在估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告中中予予以以說說明明：：（1）維持持現(xiàn)現(xiàn)狀狀前前提提（2）更新新改改造造前前提提（3）改變變用用途途前前提提（4）改變變規(guī)規(guī)模模前前提提（5）重新新開開發(fā)發(fā)前前提提（6）上上述述情情形形的的某某種種組組合合案例例分分析析甲公公司司以以8000元／／㎡㎡的的價(jià)價(jià)格格從從乙乙公公司司購購得得一一棟棟建建筑筑面面積積為為5000㎡㎡的寫寫字字樓樓，，隨隨之之辦辦妥妥了了權(quán)權(quán)屬屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓手手續(xù)續(xù)，，又又花花了了10萬元在該寫字字樓外墻涂飾飾了本公司的的標(biāo)志。之后后，上級(jí)令甲甲公司售出寫寫字樓，這期期間寫字樓市市場價(jià)格沒有有發(fā)生任何變變化，設(shè)此時(shí)時(shí)該寫字樓的的售價(jià)為P，在正常市場場條件下，P最高的取值為為：A.P﹤4000萬元B.P=4000萬元C.4000萬元﹤P﹤4010萬元D.P=4010萬元E.P﹥4010萬元第四節(jié)替代代原則一、替代原則則的內(nèi)容替代原則要求求估價(jià)結(jié)果不得得明顯偏離與與估價(jià)對(duì)象相相似的房地產(chǎn)產(chǎn)在同等條件件下的正常價(jià)價(jià)格。二、替代原則則的理論依據(jù)據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的的替代原理根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的的替代原理，，在同一市場上上效用相同或或相似的商品品，由于市場場競爭的影響響，必然使其其價(jià)格趨于一一致。第五節(jié)價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則則一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)點(diǎn)原則的含義義價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則則要求估價(jià)結(jié)結(jié)果是在由估估價(jià)目的決定定的某個(gè)特定定時(shí)間的價(jià)值值。二、價(jià)值時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的確定1.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由由估價(jià)目的決決定的。2.如果是評(píng)估“現(xiàn)在”的價(jià)值，委托托方如無特殊殊要求，選擇擇現(xiàn)場查勘日日期為價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)。第五節(jié)價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則則三、遵循價(jià)值值時(shí)點(diǎn)原則的的原因1.影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的因素是是不斷變化的的。2.房地產(chǎn)市場是是不斷變化的的。3.隨著時(shí)間的推推移，房地產(chǎn)產(chǎn)本身也可能能發(fā)生變化，，如建筑物物陳舊過時(shí)。。4.估價(jià)既不可能能也沒有必要要評(píng)估估價(jià)對(duì)對(duì)象在所有時(shí)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值值，通常只是是評(píng)估其在某某個(gè)特點(diǎn)時(shí)間間的價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估估價(jià)對(duì)象狀況況和房地產(chǎn)市市場狀況的關(guān)關(guān)系

估價(jià)對(duì)象狀況

房地產(chǎn)市場狀況

過去（回顧性估價(jià)）

過去

過去

現(xiàn)在

過去

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

未來

現(xiàn)在

未來（預(yù)測(cè)性估價(jià)）

未來

未來價(jià)值時(shí)點(diǎn)第五節(jié)價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則則第一種情況大大多出現(xiàn)在房房地產(chǎn)糾紛案案件中。第二種情況大大多出現(xiàn)在房房地產(chǎn)損害賠賠償和保險(xiǎn)理理賠案件中。。第三種情況是是估價(jià)中最常常見、最大量量的。第四種情況如如評(píng)估期房的的價(jià)值。第五種情況多多出現(xiàn)在房地地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)測(cè)、為房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析提提供價(jià)值依據(jù)據(jù)的情況下，，特別是預(yù)測(cè)測(cè)房地產(chǎn)在未未來開發(fā)完成成后的價(jià)值。。在上述表格中中有以下特點(diǎn)點(diǎn)：不論是哪一種種估價(jià)目的，，評(píng)估估價(jià)對(duì)對(duì)象價(jià)值所依依據(jù)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況始始終是估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況況，但估價(jià)對(duì)象狀狀況不一定是是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的狀況。案例分析甲方于2013年7月委托乙方建建設(shè)兩幢（A座和B座）8層共5000㎡的商品房，至至2013年12月止甲方供支支付乙方工程程款1500萬元，此時(shí)A座建至四層，，B座建至五層，，工程到此停停工。甲乙雙雙方此后為工工程款發(fā)生糾糾紛，甲方認(rèn)認(rèn)為工程款實(shí)實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方尚尚應(yīng)返還100萬元；乙方則則認(rèn)為工程款款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭爭執(zhí)不下，至至2015年7月甲方向法院院起訴，法院院委托估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)實(shí)際應(yīng)支付給給乙方的工程程款進(jìn)行評(píng)估估。案例分析（1）確定評(píng)估結(jié)結(jié)論的依據(jù)應(yīng)應(yīng)該是：A.以1500萬元為估價(jià)值值B.以（1400+1500）／2=1490萬元為估價(jià)值值C.以2013年7月至12月的預(yù)算定額額、材差等資資料為依據(jù)，，按兩幢商品品房到停工之之日止實(shí)際發(fā)發(fā)生的工程量量計(jì)算估價(jià)值值D.以2015年7月的預(yù)算定額額、材差等資資料為依據(jù)，，按兩幢商品品房到停工之之日止實(shí)際發(fā)發(fā)生的工程量量計(jì)算估價(jià)值值案例分析（2）如果該開發(fā)發(fā)公司擁有全全部合法開發(fā)發(fā)手續(xù)，欲將將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為：A.2013年12月B.2015年7月C.轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)D.項(xiàng)目建成時(shí)點(diǎn)點(diǎn)（3）該商品房預(yù)預(yù)計(jì)2018年5月建成，要估估屆時(shí)的售價(jià)價(jià)，估價(jià)對(duì)象象狀況和房地地產(chǎn)市場情況況應(yīng)該選擇：：A.估價(jià)對(duì)象狀況況及房地產(chǎn)市市場狀況均為為2018年5月的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況況為2018年5月、房地產(chǎn)市市場狀況為2015年7月的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況況為2015年7月、房地產(chǎn)市市場狀況為2018年5月的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況況及房地產(chǎn)市市場狀況均為為2015年5月的狀態(tài)第六節(jié)謹(jǐn)慎慎原則一、房地產(chǎn)抵抵押價(jià)值的含含義房地產(chǎn)抵押價(jià)價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的的市場價(jià)值，，等于假定未未設(shè)立法定優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)利利下的市場價(jià)價(jià)值減去房地地產(chǎn)估價(jià)師知知悉的法定優(yōu)優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償償款是指假定在價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押押權(quán)時(shí)，法律律規(guī)定優(yōu)先與與本次抵押貸貸款受償?shù)目羁铑~，包括發(fā)包人拖欠承承包人的建筑筑工程款、已抵押擔(dān)保的的債權(quán)數(shù)額、其他法定優(yōu)先先受償款。第六節(jié)謹(jǐn)慎慎原則二、謹(jǐn)慎原則則的要求謹(jǐn)慎原則要求求在存在不確定定性因素的情況下作出出估價(jià)相關(guān)判判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持持必要的謹(jǐn)慎慎，充分估計(jì)計(jì)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受受到的限制、、未來可能發(fā)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和和損失，不高估假定未未設(shè)定法定優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)利利下的市場價(jià)價(jià)值，不低估估房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師知悉的法法定優(yōu)先受償償款。課堂練習(xí)1．某房屋被火火災(zāi)燒損，現(xiàn)現(xiàn)需評(píng)估其損損失，此時(shí)估估價(jià)對(duì)象狀況況應(yīng)為（））。A．被燒損前的的狀況B．被燒損后的的狀況C．被燒損前與與被燒損后的的差異狀況D．未來修復(fù)或或重建后的狀狀況2．某估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)于2012年6月10日至20日為某房地產(chǎn)產(chǎn)抵債進(jìn)行了了評(píng)估，價(jià)值值時(shí)點(diǎn)為2012年6月15日。因估價(jià)結(jié)結(jié)果有爭議，，2012年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，，則復(fù)估的價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（（））。A．2012年6月15日B．2012年8月15日C．簽訂估價(jià)價(jià)委托臺(tái)同同之日D．估價(jià)人員員與委托人人商定的某某日3．某工廠經(jīng)經(jīng)所在街道道負(fù)責(zé)人同同意，將一一幢權(quán)屬登登記為工業(yè)業(yè)用途的沿沿街廠房改改造為若干干個(gè)小商鋪