房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序與政府管理2

第3章房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序與政府管理

房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理第3章房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序與政府管理

房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人居環(huán)境的一種活動。

3．1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括8個步驟，即投資機會尋找、初步可行性研究、土地使用權的談判、詳細可行性研究、規(guī)劃設計與方案報批、簽署合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。3．1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序

3．1．1投資機會的選擇投資機會選擇是整個開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。3．1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序3．1．2初步可行性研究

初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標和項目的特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術經(jīng)濟問題進行研究，編制初步可行性研究報告。3．1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序3．1．3土地使用權談判

土地使用權談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對于若干認為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方就相應的條件和價值等因素進行談判，以便取得更利于自身的條件。通過這一過程將使開發(fā)商的某種投資設想落實到一個具體的地塊上。如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。3．1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序3．1．4詳細可行性研究在通過談判取得了一些較為有利的條件后，可對該項目進行詳細的、正式的可行性研究。

詳細可行性研究是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的開發(fā)方案進行市場分析、財務分析、敏感性分析、經(jīng)濟效益分析和社會效益分析，從多個角度說明項目的建設是否可行。3．1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序3．1．5規(guī)劃設計與方案報批規(guī)劃設計是開發(fā)建設所遵守的依據(jù)和準則，是開發(fā)區(qū)域內的空間布置計劃。規(guī)劃設計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設用地的規(guī)劃安排。在這一過程中，開發(fā)商根據(jù)市場分析中得到的用戶需求特征確定了最終設計方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準（即用地、規(guī)劃許可，其標志是獲得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證）。3．1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序3．1．6簽署有關合作協(xié)議開發(fā)商完成了各種方案的報批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。3．1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序3．1．7施工建設與竣工驗收項目的建設階段是從項目正式施工到竣工使用的過程。進入到這個程序，必須從有關政府管理部門獲得開工許可證。完成這個程序需要持有有關部門下發(fā)的竣工驗收合格證書。

3．1房地產(chǎn)產(chǎn)項目的開發(fā)發(fā)程序3．1．8市市場營銷與物物業(yè)管理當項目竣工驗驗收后，開發(fā)發(fā)商的主要工工作就是采取取有效的營銷銷手段，促進進房屋的租售售，以盡快收收回資金，保保證收益。物業(yè)的租售策策略一般與市市場需求情況況、開發(fā)商對對資金回收的的迫切程度及及開發(fā)物業(yè)的的類型有關。。物業(yè)管理的主主要任務是保保證入住者方方便、安全地地使用物業(yè)及及配套設施，，能為其提供供一系列生活活服務，并通通過建筑物的的維修與保養(yǎng)養(yǎng)、機電設備備與公共設施施的維護與管管理、小區(qū)內內的治安保衛(wèi)衛(wèi)、清潔綠化化來保證物業(yè)業(yè)的使用壽命命及價值。需要要指指出出的的是是，，上上述述開開發(fā)發(fā)過過程程中中的的每每一一程程序序都都會會對對其其后后續(xù)續(xù)程程序序產(chǎn)產(chǎn)生生重重要要的的影影響響。。3．．2政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的管管理理3．．2．．1政政府府的的土土地地管管理理1．．土土地地供供應應計計劃劃上上的的管管理理無論論是是宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟的的計計劃劃指指導導，，還還是是市市場場運運行行過過程程中中的的調調控控，，土土地地供供應應計計劃劃的的作作用用都都十十分分重重要要。。一個個城城市市的的土土地地開開發(fā)發(fā)和和供供應應計計劃劃，，一一般般由由城城市市土土地地管管理理部部門門和和規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門按按城城市市總總體體發(fā)發(fā)展展要要求求、、土土地地開開發(fā)發(fā)潛潛力力以以及及城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的要要求求制制定定。。實施施土土地地供供應應計計劃劃宏宏觀觀調調控控的的必必要要條條件件，，是是政政府府擁擁有有足足夠夠的的土土地地儲儲備備。。3．．2政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的管管理理2．．土土地地使使用用過過程程中中的的管管理理1））對對劃劃撥撥土土地地的的管管理理土地地使使用用權權劃劃撥撥是是指指有有批批準準權權的的人人民民政政府府依依法法批批準準，，在在用用地地者者繳繳納納補補償償、、安安置置等等費費用用后后將將該該幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者將將土土地地使使用用權權無無償償交交給給土土地地使使用用者者使使用用的的行行為為。。政府府對對劃劃撥撥土土地地的的管管理理體體現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下幾幾點點：：（1））劃劃撥撥土土地地使使用用權權的的范范圍圍（2））對對劃劃撥撥土土地地的的管管理理3．．2政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的管管理理2））對對出出讓讓土土地地的的管管理理土地地使使用用權權出出讓讓，，是是指指國國家家將將國國有有土土地地使使用用權權在在一一定定年年限限內內出出讓讓給給土土地地使使用用者者，，由由土土地地使使用用者者向向國國家家支支付付土土地地使使用用權權出出讓讓金金的的行行為為。。土地地使使用用權權出出讓讓金金是是指指通通過過有有償償有有限限期期出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權權的的受受讓讓者者，，按按照照合合同同規(guī)規(guī)定定的的期期限限，，一一次次或或分分次次提提前前支支付付的的整整個個使使用用期期間間的的地地租租。。3．．2政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的管管理理3））對對閑閑置置土土地地的的管管理理經(jīng)法法定定手手續(xù)續(xù)取取得得土土地地使使用用權權的的單單位位或或個個人人，，未未按按規(guī)規(guī)定定的的土土地地用用途途利利用用土土地地，，也也未未經(jīng)經(jīng)原原批批準準用用地地的的人人民民政政府府同同意意而而超超過過規(guī)規(guī)定定的的期期限限未未動動工工開開發(fā)發(fā)的的建建設設用用地地，，視視為為閑閑置置土土地地。。（1））閑閑置置土土地地的的范范圍圍（2））閑閑置置土土地地的的處處置置方方式式（3））征征收收土土地地閑閑置置費費3．．2政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的管管理理3．．2．．2政政府府在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)中中的的規(guī)規(guī)劃劃管管理理城市市規(guī)規(guī)劃劃是是在在一一定定時時期期內內城城市市建建設設的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃。。它它所所確確定定的的城城市市規(guī)規(guī)模模和和發(fā)發(fā)展展方方向向，，是是為為了了實實現(xiàn)現(xiàn)城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟和和社社會會發(fā)發(fā)展展目目標標，，合合理理進進行行城城市市建建設設與與管管理理的的藍藍圖圖和和依依據(jù)據(jù)，，是是協(xié)協(xié)調調各各項項建建設設和和許許多多經(jīng)經(jīng)濟濟關關系系的的綱綱領領性性文文件件。。3．．2政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的管管理理1．政府府在在土土地地使使用用權權出出讓讓過過程程中中的的規(guī)規(guī)劃劃管管理理在國國有有土土地地使使用用權權出出讓讓之之前前，，政政府府應應當當制制定定控控制制性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃。。出出讓讓的的地地塊塊，，必必須須具具有有城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門提提出出的的規(guī)規(guī)劃劃設設計計條條件件及及附附圖圖。。3．．2政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的管管理理2．政府府在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程中中的的規(guī)規(guī)劃劃管管理理具體體來來說說，，政政府府在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程中中的的規(guī)規(guī)劃劃管管理理內內容容主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在：：開開發(fā)發(fā)項項目目的的選選址址、、定定點點審審批批；；核核發(fā)發(fā)《《建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》及及規(guī)規(guī)劃劃設設計計條條件件；；規(guī)規(guī)劃劃方方案案及及初初步步設設計計審審批批以以及及核核發(fā)發(fā)《《建建筑筑工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》等等方方面面。。3．．2政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的管管理理2．開發(fā)發(fā)項項目目在在規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案中中的的主主要要技技術術經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標1））居居住住區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)項項目目技技術術經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標（1））居居住住區(qū)區(qū)總總用用地地：：指指居居住住區(qū)區(qū)范范圍圍內內的的總總用用地地面面積積，，包包括括居居住住用用地地、、公公共共建建筑筑用用地地、、道道路路用用地地、、綠綠化化用用地地。。（2））居居民民每每人人占占地地：：是是居居住住區(qū)區(qū)內內人人均均用用地地指指標標，，包包括括人人均均居居住住用用地地、、人人均均公公共共建建筑筑用用地地、、人人均均道道路路用用地地、、人人均均綠綠化化用用地地。。3．2政政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（3）居居住區(qū)總總建筑面面積：指指居住區(qū)區(qū)范圍內內的總建建筑面積積，包括括居住建建筑面積積和公共共建筑面面積。（4）總總戶數(shù)、、總人口口、平均均每戶人人口：指指居住區(qū)區(qū)內可容容納的總總戶數(shù)、、總人口口及總人人口與總總戶數(shù)之之比。（5）平平均每戶戶居住建建筑面積積：指居居住區(qū)內內居住建建筑面積積與總戶戶數(shù)之比比。（6）居居住建筑筑密度：：指居住住建筑對對居住用用地的覆覆蓋率，，即：居居住建筑筑密度=居住建建筑基底底面積/居住建建筑用地地面積。。3．2政政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（7）容容積率（（居住建建筑面積積密度））：容積積率=居居住建筑筑面積/居住建建筑用地地面積。。（8）人人口毛密密度：指指居住區(qū)區(qū)內可居居住的總總人口與與總用地地面積之之比。（9）人人口凈密密度：指指居住總總人口與與居住建建筑用地地面積之之比。（10））平均層層數(shù)：指指居住建建筑面積積與居住住建筑基基底總面面積之比比。3．2政政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（11））高層比比例：一一般七層層以上為為高層住住宅，即即高層住住宅建筑筑面積占占總建筑筑面積的的比例。。（12））住宅間間距：指指相鄰居居住建筑筑之間的的距離。。（13））居住區(qū)區(qū)平均造造價：指指居住區(qū)區(qū)總造價價與居住住區(qū)總建建筑面積積之比。。（14））建設周周期：指指自工程程開工至至全部工工程完工工之間的的持續(xù)時時間。3．2政政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理2）非居居住區(qū)開開發(fā)項目目技術經(jīng)經(jīng)濟指標標非居住區(qū)區(qū)開發(fā)項項目指酒酒店、寫寫字樓、、商業(yè)零零售中心心、公寓寓、小型型住宅區(qū)區(qū)等開發(fā)發(fā)項目，，為評價價其規(guī)劃劃設計方方案的經(jīng)經(jīng)濟性和和合理性性，經(jīng)常常采用以以下技術術經(jīng)濟指指標作為為衡量的的標準。。3．2政政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（1）建建筑容積積率：項項目規(guī)劃劃建設用用地范圍圍內全部部建筑面面積與規(guī)規(guī)劃建設設用地面面積之比比。附屬屬建筑物物計算在在內，但但注明不不計算面面積的附附屬建筑筑物除外外。（2）建建筑面積積：指開開發(fā)項目目各棟、、各層建建筑面積積的總和和。（3）地地上建筑筑面積：：指地上上各層建建筑面積積的總和和。3．2政政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（4）建建筑密度度：即建建筑覆蓋蓋率，指指項目用用地范圍圍內所有有建筑物物的基底底面積之之和與規(guī)規(guī)劃建設設用地面面積之比比。（5）規(guī)規(guī)劃建設設用地面面積：指指項目用用地規(guī)劃劃紅線范范圍內的的土地面面積。（6）建建筑高度度：指城城市規(guī)劃劃建設管管理部門門規(guī)定的的建筑物物檐口高高度上限限。3．2政政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（7）綠綠地率：：規(guī)劃建建設用地地范圍內內的綠地地面積與與規(guī)劃建建設用地地面積之之比。（8）停停車位個個數(shù)：指指在規(guī)劃劃用地范范圍內設設置的地地面和地地下停車車位的個個數(shù)。（9）有有效面積積系數(shù)：：指建筑筑物內可可出售或或出租建建筑面積積與總建建筑面積積之比。。3．2政政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理3．2．．3政府府在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中對住住房、地地價、租租金、稅稅收、利利率等政政策的管管理我國的的房地地產(chǎn)市市場是是一個個效率率低下下、不不夠完完善的的市場場，所所以政政府的的宏觀觀調控控相對對來說說也顯顯得非非常重重要。。宏觀觀管理理房地地產(chǎn)市市場的的手段段包括括制定定住房房政策策、地地價政政策、、租金金政策策、稅稅收政政策、、利率率政策策等。。3．2政府府對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的管管理3．2．4政府府在房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程中的的市場場管理理政府在在房地地產(chǎn)開開發(fā)中中進行行的市市場管管理，，主要要體現(xiàn)現(xiàn)在以以下幾幾個方方面：：1．資資質審審查2．產(chǎn)產(chǎn)權登登記3．建建立房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格評估估制度度4．交交易程程序的的規(guī)范范化3．2政府府對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的管管理3．2．5