房地產(chǎn)投資培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識2012年7月所謂房地產(chǎn)投資

2是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。

房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。

房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。目錄3一、房地產(chǎn)投資簡介二、房地產(chǎn)投資特征三、房地產(chǎn)投資過程四、房地產(chǎn)投資方式五、項目評判過程六、判斷項目是否可行的依據(jù)4房地產(chǎn)投資簡介Part1房地產(chǎn)投資形式多種多樣：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；

為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；

將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；

企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產(chǎn)投資。

盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益。投資決策投資執(zhí)行投資評估投資研究要強(qiáng)調(diào)的是，“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來才能實現(xiàn)，而且這種未來收益在時間和總量上都難以精確預(yù)測。

所以，房地產(chǎn)投資決策中，估算總成本和利潤的同時還應(yīng)考慮時間因素。只有在比較項目收益和支出的總量與時間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測的置信水平時，才有可能作出合理的投資決策。另外，因為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，投資者往往同時面對多種投資機(jī)會，雖然各個投資機(jī)會的即期支出相對容易確定，但是它們的未來收益卻是難以確定的；而且，投資者在決策之前，往往會發(fā)現(xiàn)，誘人的機(jī)會常常不只一個，但投資者可資利用的資源卻總是有限的。

所以，這時就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評估，幫助投資者在各種限制條件的前提下，如可承受的風(fēng)險、所要求的資產(chǎn)流動性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投資項目獲得最大的效益。機(jī)會成本的概念。8房地產(chǎn)投資特征Part2

房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。1、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性這一特點給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟(jì)運行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個原因：2、房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性一是土地開發(fā)的高成本性。由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點，作為要價的依據(jù)，收取較高的報酬；同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。區(qū)域域開開發(fā)發(fā)土土地地價價值值發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)程程及及現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量變變遷遷規(guī)規(guī)律律圖圖------稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營土地收益市場檢驗建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價格變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃------區(qū)域運作費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資----基建投入與地價增長的關(guān)系曲線地價增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動期（1～2年）成長期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個周期二是是由由于于房房屋屋建建筑筑的的高高價價值值性性。。房屋屋的的建建筑筑安安裝裝成成本本，，通通常常也也高高于于一一般般產(chǎn)產(chǎn)品品的的生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本，，這這是是由由于于房房屋屋的建建筑筑安安裝裝要要耗耗費費大大量量的的建建筑筑材材料料和和物物資資，，需需要要有有大大批批技技術(shù)術(shù)熟熟練練的的勞勞動動力力、、工程程技技術(shù)術(shù)人人員員和和施施工工管管理理人人員員，，要要使使用用許許多多大大型型施施工工機(jī)機(jī)械械。。此此外外，，由由于于建建筑筑施工工周周期期一一般般較較長長，，占占用用資資金金量量較較大大，，需需要要支支付付大大量量的的利利息息成成本本。。再再加加上上在在房地地產(chǎn)產(chǎn)成成交交時時，，由由于于普普遍遍采采用用分分期期付付款款、、抵抵押押付付款款的的方方式式，，使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的投投入入資金金回回收收緩緩慢慢，，因因此此，，也也增增加加了了房房屋屋建建筑筑物物的的成成本本量量。。三是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運運作作中中交交易易費費用用高高。。一般般而而論論，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)周周期期長長、、環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)多多，，涉涉及及的的管管理理部部門門及及社社會會各各方方面面的的關(guān)系系也也多多。。這這使使得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)在在其其運運作作過過程程中中，，包包括括廣廣告告費費、、促促銷銷費費、、公公關(guān)關(guān)費費都比比較較高高昂昂，，從從而而也也增增大大了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資成成本本。。整個個房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的實實際際操操作作，，就就是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整個個開開發(fā)發(fā)過過程程。。對對每每一一個個房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目而而言言，，它它的的開開發(fā)發(fā)階階段段一一直直會會持持續(xù)續(xù)到到項項目目結(jié)結(jié)束束，，投投入入和和使使用用的的建建設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)期期是是相相當(dāng)當(dāng)漫漫長長的的。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資過過程程中中間間要要經(jīng)經(jīng)過過許許多多環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，從從土土地地所所有有權(quán)權(quán)或或使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲得得、、建建筑筑物物的的建建造造，，一一直直到到建建筑筑物物的的投投入入使使用用，，最最終終收收回回全全部部投投資資資資金金需需要要相相當(dāng)當(dāng)長長的的時時間間。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的資資金金回回收收期期長長，，原原因因包包括括：：3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的回回收收期期長長和和長長周周期期性性一、、因為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資不不是是一一個個簡簡單單的的購購買買過過程程，，它它要要受受到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場各各個個組組成成部部分分的的制制約約，，如如受受到到土土地地投投資資市市場場、、綜綜合合開開發(fā)發(fā)市市場場、、建建筑筑施施工工市市場場、、房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的限限制制，，其其中中特特別別是是房房屋屋的的建建筑筑安安裝裝工工程程期期較較長長。。投投資資者者把把資資金金投投入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，往往往往要要經(jīng)經(jīng)過過這這幾幾個個市市場場的的多多次次完完整整的的運運動動才才能能獲獲得得利利潤潤。。二、、由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場本本身身是是一一個個相相當(dāng)當(dāng)復(fù)復(fù)雜雜的的市市場場，，其其復(fù)復(fù)雜雜性性不不是是單單個個投投資資者者在在短短期期內(nèi)內(nèi)所所能能應(yīng)應(yīng)付付得得了了的的。。所所以以，，一一般般投投資資者者必必須須聘聘請請專專業(yè)業(yè)人人員員來來進(jìn)進(jìn)行行輔輔助助工工作作，，才才能能完完成成交交易易。。這這樣樣，，又又會會增增加加一一定定的的時時間間。。三、、如果果房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的部部分分回回收收是是通通過過收收取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)租租金金實實現(xiàn)現(xiàn)的的，，由由于于租租金金回回收收的的時時間間較較長長，，這這樣樣更更會會使使整整個個房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資回回收收期期延延長長。。由于房地產(chǎn)投投資占用資金金多，資金周周轉(zhuǎn)期又長，，而市場是瞬瞬息萬變的，，因此投資的的風(fēng)險因素也也將增多。加上房地產(chǎn)資資產(chǎn)的低流動動性，不能輕輕易脫手，一一旦投資失誤誤，房屋空置置，資金不能能按期收回，，企業(yè)就會陷陷于被動，甚甚至債息負(fù)擔(dān)擔(dān)沉重，導(dǎo)致致破產(chǎn)倒閉。。4、房地產(chǎn)投資資的高風(fēng)險性性建筑物是一個個城市的構(gòu)成成部分，又具具有不可移動動性。因此，，在一個城市市中客觀上要要求有一個統(tǒng)統(tǒng)一的規(guī)劃和和布局。城市市的功能分區(qū)區(qū)，建筑物的的密度和高度度，城市的生生態(tài)環(huán)境等等等都構(gòu)成外在在的制約因素素。房地產(chǎn)投資必必須服從城市市規(guī)劃、土地地規(guī)劃、生態(tài)態(tài)環(huán)境規(guī)劃的的要求，把微微觀經(jīng)濟(jì)效益益和宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、環(huán)境境效益統(tǒng)一起起來。只有這這樣，才能取取得良好的投投資效益。5、房地產(chǎn)投資資的強(qiáng)環(huán)境約約束性房地產(chǎn)投資成成本高，不像像一般商品買買賣可以在短短時間內(nèi)馬上完完成輕易脫手手，房地產(chǎn)交交易通常要一一個月甚至更長的時時間才能完成成；而且投資資者一旦將資資金投入房地產(chǎn)買賣賣中，其資金金很難在短期期內(nèi)變現(xiàn)。所所以房地產(chǎn)資金的流流動性和靈活活性都較低。。當(dāng)然房地產(chǎn)投投資也有既耐耐久又能保值值的優(yōu)點。房房地產(chǎn)商品一旦旦在房地產(chǎn)管管理部門將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記入冊冊，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)權(quán)憑證后，即即得到了法律律上的認(rèn)可和和保護(hù)，其耐久保值性性能要高于其其他投資對象象。6、房地產(chǎn)投資資的低流動性性1、資金的時間間價值：資金的時間價價值，是指在在一定量資金金在不同時點點上的價值量量的差額。也也就是資金在在投資和再投投資過程中隨隨著時間的推推移而發(fā)生的的增值。資金金時間價值是是資金在周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用中產(chǎn)生生的，是資金金所有者讓渡渡資金使用權(quán)權(quán)而參與社會會財富分配的的一種形式。?；靖拍畋热?，將今天天的100元錢存入銀行行，在年利率率為10%的情況下，一一年后就會產(chǎn)產(chǎn)生110元，可見經(jīng)過過一年時間，，這100元錢發(fā)生了10元的增值。人們將資金在在使用過程隨隨時間的推移移而發(fā)生增值值的現(xiàn)象，稱稱為資金具有有時間價值的的屬性。資金時間價值值是一個客觀觀存在的經(jīng)濟(jì)濟(jì)范疇，在企企業(yè)的財務(wù)管管理中引入資資金時間價值值概念，是搞搞好財務(wù)活動動，提高財務(wù)務(wù)管理水平的的必要保證。。資金時間價值值可從兩個方方面加以衡量量：理論上，資金金時間價值相相當(dāng)于沒有風(fēng)風(fēng)險、沒有通通貨膨脹條件件下的社會平平均利潤率；；實際上，當(dāng)通通貨膨脹很低低的情況下，，可以用政府府債券利率來來表示資金時時間價值。2、單利與復(fù)利利：復(fù)利率的計算算愛因斯坦說：：復(fù)利是世界界第八大奇跡跡。世界上最最偉大的力量量不是原子彈彈，而是復(fù)利利！復(fù)利的計算是是對本金及其其產(chǎn)生的利息息一并計算，，也就是利上上有利。復(fù)利計算的特特點是：把上上期未的本利利和作為下一一期的本金，，在計算時每每一期本金的的數(shù)額是不同同的。復(fù)利的的計算公式是是：S=P（1+i）^n1、如果從20歲開始，每個個月拿100塊錢去買基金金，每年10%的收益是大部部分基金都做做的到的，每每月100持之以恒，到到60歲的時候，就就會有六十三三萬七千八百百元；2、如果從30歲開始那么做做，到60歲的時候會有有22萬；3、如果從40歲開始投，到到60歲的時候就只只有七萬多；；4、如果從50歲開始投，到到60歲只有2萬多點。所以以說，錢是長長跑選手，越越到后來勁越越足，跑的越越快。復(fù)利的威力：：一張普通的白白紙，厚度大大約0.1毫米（1萬張摞在一起起才1米多高），如如果對這張白白紙連續(xù)對折折52次，這張紙的的厚度會是多多少呢？冰箱箱那么高？或或者一層樓那那么高？又或或者一棟摩天天大樓那么高高？又或者相相當(dāng)于把地球球圍繞一圈？？一張0.1毫米的紙連續(xù)續(xù)對折52次他的高度是是2.25萬億公里，而而地球和太陽陽的距離才是是1.5萬億公里，而而一張0.1毫米的紙連續(xù)續(xù)對折52次他的高度比比地球到太陽陽的距離還要要遠(yuǎn)的多。3、名義利率與與實際利率：：利率是宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)和金融活活動中非常重重要的變量，，它連接貨幣幣因素與實際際經(jīng)濟(jì)，是貨貨幣政策當(dāng)局局調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活活動的重要手手段。在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)和政策制定定中，均衡利利率，也就是是使價格保持持穩(wěn)定且對經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長具有有中性作用（（對經(jīng)濟(jì)增長長既不刺激也也不抑制）的的利率水平，，有著非常重重要的作用。。簡單的說，實實際利率是從從表面的利率率減去通貨膨膨脹率的數(shù)字字，即公式為為：1+名義利率=（1+實際利率）*（1+通貨膨脹率）），也可以將將公式簡化為為名義利率－－通脹率（（可用CPI增長率來代替替）。一般銀行存款款及債券等固固定收益產(chǎn)品品的利率都是是按名義利率率支付利息，，但如果在通通貨膨脹環(huán)境境下，儲戶或或投資者收到到的利息回報報就會被通脹脹侵蝕。實際際利率與名義義利率存在著著下述關(guān)系：：當(dāng)計息周期為為一年時，名名義利率和實實際利率相等等，計息周期期短于一年時時，實際利率率大于名義利利率。名義利率不能能完全反映資資金時間價值值，實際利率率才真實地反反映了資金的的時間價值。。以r表示實際利率率，i表示名義利率率，p表示價格指數(shù)數(shù)，那么名義義利率與實際際利率之間的的關(guān)系為，當(dāng)當(dāng)通貨膨脹率率較低時，可可以簡化為r=i-p。名義利率越大大，周期越短短，實際利率率與名義利率率的差值就越越大。例如，假設(shè)一一年期存款的的名義利率為為3%，而CPI通脹率為2%，則儲戶實際際拿到的利息息回報率只有有1%。由于中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)處于高速增增長階段，很很容易引發(fā)較較高的通脹，，而名義利率率的提升在多多數(shù)時間都慢慢于通脹率的的增長，因此此時常處于實實際利率為負(fù)負(fù)的狀態(tài)。也也就是說，如如果考慮通脹脹因素，儲戶戶將錢存入銀銀行最終得到到的負(fù)回報－－虧損，既負(fù)負(fù)利率。負(fù)利利率環(huán)境將誘誘使儲蓄從銀銀行體系流出出，刺激投資資和消費，很很容易引起資資產(chǎn)價格的泡泡沫并有可能能進(jìn)一步推升升通脹，央行行一般都會通通過持續(xù)加息息的方式來改改變經(jīng)濟(jì)體的的負(fù)利率運行行狀態(tài)，抑制制通脹，資產(chǎn)產(chǎn)市場的泡沫沫也會逐步消消退。所以，股票投投資者在實際際利率為負(fù)的的初期還可以以繼續(xù)加碼，，但如果負(fù)利利率持續(xù)時間間過長，由宏宏觀調(diào)控引發(fā)發(fā)的風(fēng)險就會會加大，需要要隨時考慮退退場。目前實實際利率為負(fù)負(fù)值。4、財務(wù)杠桿：：抵押貸款：盡管各種房地地產(chǎn)抵押貸款款方式差別較較大，但是關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)抵抵押貸款的研研究，主要從從兩個方面展展開，一個是是抵押貸款還還本付息額，，一個是貸款款余額。要想想了解這兩個個重要因素，，首先要計算算的就是抵押押貸款常數(shù)。。這里僅以固定定利率抵押貸貸款為例，介介紹抵押常數(shù)數(shù)和貸款余額額的計算方法法。財務(wù)杠桿：利用借貸資金金擴(kuò)大自有投投資產(chǎn)出通常常被稱為財務(wù)務(wù)杠桿。資產(chǎn)回報率與與貸款利率（（或借貸成本本）之間的差差價稱之為利利差。高杠桿桿投資中，即即使較小的有有利利差也可可能急劇擴(kuò)大大自有資本的的收益率；一一個小小的不不利利差，也也會帶來自有有資本的負(fù)收收益率。這使使我們認(rèn)識到到財務(wù)杠桿不不是在所有情情況下都可以以為投資者帶帶來收益。這也是綠城和和恒大地產(chǎn)資資產(chǎn)負(fù)債率居居高不下的原原因，綠城負(fù)負(fù)債率一度達(dá)達(dá)到140%。財務(wù)杠桿的作作用：借貸資本與自自有資本的比比例越大，財財務(wù)杠桿的作作用程度越深深。其作用有有正向與負(fù)向向兩種。財務(wù)杠桿的正正向作用。當(dāng)當(dāng)資產(chǎn)總回報報率大過借貸貸成本時，財財務(wù)杠桿就是是有利的。此此時借款越多多自有資本的的收益率越大大。財務(wù)杠桿的負(fù)負(fù)向作用。當(dāng)當(dāng)資產(chǎn)總回報報率小于借貸貸成本時，財財務(wù)杠桿是不不利的。此時時借款越多自自有資本的收收益率越低，，直至帶來財財務(wù)風(fēng)險。綠城由于高財財務(wù)杠桿，帶帶來嚴(yán)重財務(wù)務(wù)風(fēng)險，6月8日九龍倉集團(tuán)團(tuán)有限公司宣宣布斥資近51億港元入股，，占24.6%，成為第二大大股東，事實實上控制了綠綠城，恒大地地價去化，年年內(nèi)力爭負(fù)債債率減低到正正常水平，2011年上半年，在在內(nèi)地上市房房企的平均資資產(chǎn)負(fù)債率高高達(dá)71.28%，而在香港上上市的內(nèi)地房房企平均資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)達(dá)66%。5、關(guān)于投資價價值：一個開發(fā)項目目的投資價值值在于開發(fā)完完成后的價值值大于其投入入的成本費用用，并在一定定的利潤水平平之上；一個個置業(yè)項目的的投資價值在在于其持有期期內(nèi)各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的現(xiàn)現(xiàn)值大于其投投入的初始現(xiàn)現(xiàn)金支出。投資價值是預(yù)預(yù)期的未來收收益的價值，，該價值是根根據(jù)項目所能能產(chǎn)生的稅后后現(xiàn)金流量和和投資者所能能接受的最低低收益率，計計算所得到的的投資者購置置該資產(chǎn)所支支付的最大款款額。但某一特定定物業(yè)的投投資價值對對于不同的的投資者而而言，結(jié)論論不是唯一一的。交易價格：：通常交易價價格是指實實際交易過過程中發(fā)生生的歷史價價格，即實實際發(fā)生的的成交價，，是由買賣賣雙方通過過議價過程程決定的。。最可能銷售售價格：最可能銷售售價格是對對未來交易易中成交價價的一種可可能性估計計。它是指指現(xiàn)行的市市場條件下下，按照目目前某一物物業(yè)的銷售售條件，在在合理的時時間范圍內(nèi)內(nèi)，對該類類物業(yè)未來來交易價格格所作的預(yù)預(yù)測。但由由于房地產(chǎn)產(chǎn)的買方與與賣方各自自掌握的信信息不同，，因此對同同一房地產(chǎn)產(chǎn)的最可能能銷售價格格的預(yù)測結(jié)結(jié)果可能是是不一致的的。市場價格：：市場價格是是指在一個個具備公平平銷售所需需要的一切切條件下的的競爭開放放市場中，，某一物業(yè)業(yè)公開銷售售時的最可可能價格。。交易區(qū)間：：賣方在出售售物業(yè)時將將為該物業(yè)業(yè)的交易價價格設(shè)置一一個較低的的價格下限限，而買方方則將為此此設(shè)置一個個較高的價價格上限。。實際成交交價格將總總是落在這這兩個極限限之間，這這就是交易易區(qū)間。如果一個交交易要成功功，買方所所認(rèn)為的投投資價值必必須大于賣賣方。投資價值與與市場價值值的不同：：市場價值是是客觀的、、非個人的的價值，而而投資價值值是建立在在主觀的、、個人的因因素基礎(chǔ)上上的價值。。在某一時時點，市場場價值是唯唯一的，而而投資價值值因投資者者不同而不不同。投資價值與與市場價值值的評估方方法可能相相同，但其其中參數(shù)選選取的立場場可能不同同。投資者評估估的物業(yè)的的投資價值值，或者說說消費者對對物業(yè)的評評價，大于于或等于該該物業(yè)的市市場價格，，是其投資資行為或交交易能夠?qū)崒崿F(xiàn)的基本本條件。就投資價值值與市場價價值相對而而言，投資資價值常為為房地產(chǎn)投投資分析人人員使用；；市場價值值（或市場場價格）常常為房地產(chǎn)產(chǎn)評估人員員使用。6、關(guān)于現(xiàn)金金流量：在房地產(chǎn)投投資分析中中，把某一一項投資活活動作為一一個獨立的的系統(tǒng)，把把各個時間間點上實際際發(fā)生的資資金流出或或流入叫做做現(xiàn)金流量量。流出系系統(tǒng)的資金金叫現(xiàn)金流流出，流入入系統(tǒng)的資資金叫現(xiàn)金金流入，現(xiàn)現(xiàn)金流入與與流出之差差叫凈現(xiàn)金金流量。開發(fā)后出售售房地產(chǎn)項項目時的現(xiàn)現(xiàn)金流量：：對于一個房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，項項目的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量（（即稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量或或利潤總額額）是項目目銷售收入入扣除總投投資（或總總成本費用用）及償還還貸款本息息之后的余余額。開發(fā)后持有有房地產(chǎn)項項目時的現(xiàn)現(xiàn)金流量：：這種時候的的凈現(xiàn)金流流量主要與與凈租金收收入或凈經(jīng)經(jīng)營收入有有關(guān)，同時時考慮每年年還本付息息因素。在在持有期或或經(jīng)營期結(jié)結(jié)束后，可可能會有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益或或固定資產(chǎn)產(chǎn)余值回收收，這些也也構(gòu)成了其其現(xiàn)金流量量的一部分分。置業(yè)投資項項目的現(xiàn)金金流量：置業(yè)投資的的現(xiàn)金流量量通常是由由兩部分構(gòu)構(gòu)成：一部部分是持有有期間內(nèi)物物業(yè)每年的的凈經(jīng)營收收益；另一一部分是持持有期末物物業(yè)的凈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益。。當(dāng)對項目進(jìn)進(jìn)行投資分分析以判斷斷其投資價價值的時候候，有些動動態(tài)指標(biāo)需需要考慮折折現(xiàn)因素，，即把上述述的凈現(xiàn)金金流量折現(xiàn)現(xiàn)到項目投投資的起始始點，然后后與項目的的投入或支支出進(jìn)行比比較，從而而判斷項目目在財務(wù)上上的可行性性。7、廣義投資資與成本的的概念：廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。投資成本房地產(chǎn)投資資分析中的的投資與成成本：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動動中的投資資與成本，，與一般工工業(yè)生產(chǎn)活活動有較大大的差異。。對于開發(fā)出出售模式下下的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目而言，基基本上所有有的投資均均一次性地地轉(zhuǎn)移到房房地產(chǎn)產(chǎn)品品的開發(fā)成成本中去了了。房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資或開開發(fā)建設(shè)完完成后出租租樓宇或自自行經(jīng)營，，則與一般般的工業(yè)生生產(chǎn)項目投投資和成本本的概念較較為相似。。8、關(guān)于其他他投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果評價價指標(biāo)：投資回收與與投資回報報：房地產(chǎn)投資資的收益包包括投資回回收和投資資回報兩部部分。投資資回收是指指投資者對對其所投入入的資本的的回收，投投資回報是是指投資者者所投入資資本在使用用過程中所所獲得的報報酬。就房地產(chǎn)開開發(fā)投資來來說，投資資回收主要要是指開發(fā)發(fā)商所投入入的總開發(fā)發(fā)成本的回回收，而其其投資回報報則主要表表現(xiàn)為開發(fā)發(fā)商利潤。。收益率：收益率通常常被表示為為一個復(fù)合合年百分率率，表明了了投資項目目在某一計計算周期內(nèi)內(nèi)的連續(xù)收收益能力。。這種收益益既包括物物業(yè)在持有有期間預(yù)期期可獲得的的收益，也也包括物業(yè)業(yè)持有期末末轉(zhuǎn)售時所所獲得的凈凈轉(zhuǎn)售收益益，這是與與投資回報報率之間的的最大區(qū)別別。投資回報率率通常為某某年的收益益或收入與與投資之比比。利息率通常常針對信貸貸資金而言言的，因此此它是借貸貸資本而不不是權(quán)益資資本的收益益率。折現(xiàn)率也是是收益率的的一個類型型，是一個個將未來收收益或收入入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)現(xiàn)值的收益益率。內(nèi)部收益率率是一個使使得該項投投資未來收收益的現(xiàn)值值等于其當(dāng)當(dāng)前所投入入資本價值值的收益率率。內(nèi)部收益率率可以有兩兩種形式：：全部投資資收益率和和權(quán)益（自自有資金））投資收益益率。全部投資收收益率是在在假設(shè)項目目的全部投投資都是投投資者的自自有資本的的情況下所所計算的某某個投資項項目的內(nèi)部部收益率。。因為沒有有借款，所所以它不考考慮還本付付息對現(xiàn)金金流的影響響，它反映映的是全部部已投入的的自有資本本的收益水水平。權(quán)益投資收收益率是衡衡量投資者者投入自有有資本或自自有資金收收益水平的的指標(biāo)。它它是在假設(shè)設(shè)項目的全全部投資由由借貸資金金和自有資資金兩部分分構(gòu)成的情情況下，針針對其中的的自有資金金所計算的的收益率。。自有資金金的投入通通常也叫做做權(quán)益投資資。權(quán)益投投資收益率率是相對借借貸資金收收益率（通通常指利息息率）而言言的，是投投資者在投投資項目中中所投入的的自有資本本的內(nèi)部收收益率。它它考慮了還還本付息對對自有資金金現(xiàn)金流的的影響。通通常采用方方法。42房地產(chǎn)投資資過程Part3房地產(chǎn)投資資過程實際際上就是房房地產(chǎn)項目目開發(fā)經(jīng)營營的全過程程。房地產(chǎn)產(chǎn)投資周期期長、環(huán)節(jié)節(jié)多，是一一個相當(dāng)復(fù)復(fù)雜的過程程，房地產(chǎn)產(chǎn)投資過程程與開發(fā)過過程是類似似的，不過過其側(cè)重點點不同。概括而言，，房地產(chǎn)投資資過程大體體可分為投資分析、土地開發(fā)權(quán)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售售經(jīng)營這四個大的的階段。1、投資資分析析房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動動，是是個大大量資資金運運動的的過程程，一一旦作作出投投資決決定，，資金金的投投入就就是一一個難難以逆逆轉(zhuǎn)的的持續(xù)續(xù)過程程。投投資決決策準(zhǔn)準(zhǔn)確，，是確確保整整個開開發(fā)項項目成成功的的關(guān)鍵鍵。反反之，，投資資決策策失誤誤，就就會導(dǎo)導(dǎo)致重重大損損失。。因此，，慎重重地進(jìn)進(jìn)行決決策，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營的必必要前前提。。要保保證投投資決決策成成功，，就必必須在在市場場分析析、財財務(wù)分分析的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，認(rèn)真真做好好可行行性分分析研研究。。（1）市場場分析析市場分分析的的重點點在于于估計計市場場對于于投資資計劃劃中擬擬開發(fā)發(fā)成為為房地地產(chǎn)商商品的的需求求強(qiáng)度度以及及競爭爭環(huán)境境的分分析。。對市市場所所做的的研究究有利利于正正確估估計未未來房房地產(chǎn)產(chǎn)的收收益，，進(jìn)而而有助助于投投資者者在進(jìn)進(jìn)行財財務(wù)分分析時時，能能夠正正確計計算出出未來來現(xiàn)金金流量量。（2）財務(wù)務(wù)分析析投資者者經(jīng)由由市場場分析析估計計未來來房地地產(chǎn)的的收益益，進(jìn)進(jìn)而估估計出出未來來的現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。因此此，財財務(wù)分分析的的主要要目的的是經(jīng)經(jīng)由現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的估計計，計計算出出預(yù)期期報酬酬率，，并以以所得得的結(jié)結(jié)果與與要求求的報報酬率率加經(jīng)經(jīng)比較較來判判定這這項投投資是是否可可行。。此外外，財財務(wù)分分析并并對投投資的的風(fēng)險險進(jìn)行行估計計，以以判定定面臨臨的風(fēng)風(fēng)險與與預(yù)期期報酬酬是否否在投投資者者所接接受的的范圍圍內(nèi)。。（3）可行行性分分析可行性性分析析是一一個綜綜合的的步驟驟。投投資者者除了了利用用前述述市場場分析析與財財務(wù)分分析的的結(jié)果果，研研究和和判斷斷其可可行性性外，，還要要進(jìn)行行相關(guān)關(guān)的建建筑與與土地地使用用等法法規(guī)限限制的的研究究，以以了解解投資資計劃劃在法法規(guī)限限制上上是否否可行行，以以及目目前的的產(chǎn)權(quán)權(quán)形式式與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的取得得是否否可行行。而而且對對房地地產(chǎn)開開發(fā)的的龐大大資金金來源源是否否能取取得也也是一一個重重要的的關(guān)鍵鍵點。。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤因此，，只有有在計計劃階階段中中的可可行性性分析析確定定后，，整個個計劃劃才可可能付付諸實實施，，而下下一步步驟的的投資資程序序才能能繼續(xù)續(xù)進(jìn)行行。投資者者必須須了解解在計計劃評評估過過程中中，可可能會會因為為遭受受的限限制而而作某某些修修改，，因此此，投投資者者在作作可行行性分分析這這個步步驟時時，并并不能能將其其當(dāng)作作單純純的接接受或或否決決的過過程，，它實實際上上還包包括了了重新新評估估與修修正的的功能能。通常，在一一些較大項項目中，為為了確保投投資決策成成功，可行行性分析要要反復(fù)研究究，在正式式?jīng)Q策之前前，可作可可行性研究究，以保證證投資決策策的準(zhǔn)確性性。2、土地開發(fā)發(fā)權(quán)的獲得得這一過程中中包括土地地使用權(quán)或或產(chǎn)權(quán)的取取得與議價價程序。當(dāng)在計劃時時期確定投投資計劃可可行后，土土地使用權(quán)權(quán)以何種形形式取得乃乃是投資者者接下來考考慮的要點點，如完全全買斷，還還是合作開開發(fā)，或是是部分使用用權(quán)（如地地上權(quán)），，或長期租租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)權(quán)形式的同同時，要進(jìn)進(jìn)行的是獲獲得土地的的程序及與與土地所有有者議價的的程序，以以確定產(chǎn)權(quán)權(quán)的取得成成本。在這這一過程中中，是從一一級市場通通過批租形形式獲得土土地，還是是從二級市市場購得土土地，其具具體法律手手續(xù)各有差差異，必須須搞清楚其其中的每一一個環(huán)節(jié)，，以免產(chǎn)生生不必要的的糾紛。此外，由于于房地產(chǎn)為為良好的擔(dān)擔(dān)保品，而而且其取得得成本通常常非常巨大大，因此大大多數(shù)的投投資者皆運運用財務(wù)杠杠桿以取得得房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就就是向金融融機(jī)構(gòu)融資資以取得資資金。不同同的金融單單位其信用用成本與融融資條件不不同，因此此在進(jìn)行融融資活動時時，要詳細(xì)細(xì)評估投資資計劃與各各種融資機(jī)機(jī)會，以選選擇最有利利的融資方方式。區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投資價值區(qū)位價值的的轉(zhuǎn)移過程程：3、房地產(chǎn)建建設(shè)開發(fā)在房地產(chǎn)開開發(fā)中，首首先要取得得政府立項項和規(guī)劃的的許可。立項和規(guī)劃劃涉及到資資金運作及及水、電、、煤、路等等各項配套套條件，是是一個相當(dāng)當(dāng)繁雜但又又十分重要要的工作。。在房地產(chǎn)整整個開發(fā)過過程中，其其與投資決決策、土地地使用權(quán)獲獲得一起又又稱為開發(fā)發(fā)前期工作作時期。在上述前期期工作完成成之后，方方可進(jìn)入實實質(zhì)性的建建設(shè)開發(fā)階階段。以后后的工作為為根據(jù)規(guī)劃劃及開發(fā)要由于開發(fā)所所需要的資資金相當(dāng)龐龐大，因此此在大多數(shù)的的情況下，，投資者仍仍須向金融融機(jī)構(gòu)融資資以取得資資金。此時，融融資活動又又成為一項項重要的工工作，如何何取得與選選擇有利的的融資機(jī)會會與融資條條件，以保保證建設(shè)開開發(fā)進(jìn)度及及按時竣工工完成，成成為此時融融資活動的的主要目標(biāo)標(biāo)。財務(wù)杠桿作用用：譬如貸款款利率為8%，項目預(yù)期投投資收益率超超過8%，融資額越大大，則項目利利潤額越大。。4、房地產(chǎn)銷售售經(jīng)營在房地產(chǎn)銷售售階段主要的的工作，包括括：必須有完善的營銷規(guī)劃實際的銷售活動融資活動的進(jìn)行包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。在這一階段中中，某些已開開發(fā)完成的房房地產(chǎn)，如果果不是以銷售售為目的，或或者因銷售狀狀況不理想，，也可以把這這部分房地產(chǎn)產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營，即即以經(jīng)營謀利利為目的。經(jīng)營的形態(tài)主主要分為兩大大類：一類是將房地產(chǎn)出出租給他人，，并定期收取取租金獲取收收益。這類租租賃的經(jīng)營形形態(tài)，投資者者負(fù)擔(dān)的管理理成本較低，，收益固定且且風(fēng)險較小，，但是一般而而言報酬可能能較低。二類則是由投資者者自己經(jīng)營管管理，此時投投資者可能獲獲取較高的報報酬，但卻須須自行負(fù)擔(dān)營營運的風(fēng)險，，而且收益亦亦不穩(wěn)定。已已開發(fā)完成的的房地產(chǎn)，在在經(jīng)營階段要要依據(jù)不同的的經(jīng)營形態(tài)，，采取不同的的管理活動，，如維修、更更新、保全、、各種費用稅稅金的繳納與與各種收入的的收取、以及及實際從事營營業(yè)的必要管管理活動等。。此外，由于房房地產(chǎn)是價高高耐用的特殊殊商品，其維維修物業(yè)管理理不僅是房地地產(chǎn)商品售后后服務(wù)的必需需，而且物業(yè)業(yè)管理本身也也已成為房地地產(chǎn)整體開發(fā)發(fā)中不可或缺缺的組成部分分。因此，采取何何種物業(yè)管理理方法及如何何真正搞好物物業(yè)管理，也也是房地產(chǎn)整整個投資過程程中必須認(rèn)真真考慮的。55房地產(chǎn)投資方方式Part4從一般意義上上講，投資者者投資房地產(chǎn)產(chǎn)，主要有兩兩條途徑、四四種方式。兩條途徑是指：基本建建設(shè)途徑和房房地產(chǎn)開發(fā)途途徑。四種方式是指：基本建建設(shè)途徑中的的基本建設(shè)式式；房地產(chǎn)開開發(fā)途徑中的的樓宇購買式式、合作開發(fā)發(fā)式和股權(quán)購購買式。當(dāng)然，對于基基本建設(shè)途徑徑中進(jìn)行建設(shè)設(shè)的房地產(chǎn)項項目也可以采采取購買、合合作或股權(quán)收收購的方式，，只是對這類類性質(zhì)的房地地產(chǎn)項目或樓樓宇采取這些些方式不具有有典型意義，，而且如果這這樣做，多數(shù)數(shù)情況是改變變了這些房地地產(chǎn)項目或樓樓宇的性質(zhì)，，即轉(zhuǎn)向房地地產(chǎn)開發(fā)或使使其進(jìn)入房地地產(chǎn)市場。故綜合比較，，在現(xiàn)行的法法律、法規(guī)框框架下，進(jìn)行行房地產(chǎn)投資資的一般方式式有如下四種種：方式一：基本本建設(shè)式這里所稱的基基本建設(shè)，是是指按基建程程序進(jìn)行報建建的方式，建建設(shè)自用的房房地產(chǎn)項目。。方案評價：這種建設(shè)方式式是在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場化化之前，房地地產(chǎn)項目建設(shè)設(shè)的主要方式式。房產(chǎn)地開開發(fā)市場化之之后，國家法法律和地方法法規(guī)、規(guī)章對對基本建設(shè)方方式進(jìn)行的房房地產(chǎn)項目建建設(shè)有嚴(yán)格的的條件限制，，這些條件主主要有三個方方面：一是投資主體體的限制。一般應(yīng)是國家家機(jī)關(guān)、全民民所有制的事事業(yè)單位或企企業(yè)單位；二是項目性質(zhì)質(zhì)和用途的限限制。一般般應(yīng)應(yīng)是是不不進(jìn)進(jìn)入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的自自用用、、公公益益性性質(zhì)質(zhì)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目。。如如國國家家投投資資的的公公用用事事業(yè)業(yè)項項目目等等，，前前述述機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、事事業(yè)業(yè)單單位位純純粹粹自自用用公公益益性性質(zhì)質(zhì)的的樓樓宇宇建建設(shè)設(shè)項項目目；；三是是各各地地已已停停止止辦辦理理經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)協(xié)協(xié)議議出出讓讓手手續(xù)續(xù)。。除非非符符合合特特定定條條件件或或經(jīng)經(jīng)政政府府特特批批，，通通過過協(xié)協(xié)議議出出讓讓方方式式取取得得經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目的的國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)已已不不可可能能。。方式式二二：：樓樓宇宇購購買買式式具體體做做法法是是：：投資資人人審審查查一一家家房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商的的資資質(zhì)質(zhì)、、該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商所所開開發(fā)發(fā)的的樓樓宇宇的的法法律律狀狀態(tài)態(tài)，，并并考考查查該該寫寫字字樓樓的的地地理理位位置置、、建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格等等狀狀況況，，如如認(rèn)認(rèn)為為符符合合投投資資人人的的意意圖圖，，則則投投資資人人與與該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商建建立立商商品品房房買買賣賣法法律律關(guān)關(guān)系系，，通通過過商商品品房房買買賣賣程程序序獲獲得得樓樓宇宇的的全全部部權(quán)權(quán)利利。。方案案評評價價：：這種種方方式式最最為為簡簡便便。。相相當(dāng)當(dāng)于于對對某某特特定定地地區(qū)區(qū)正正在在進(jìn)進(jìn)行行開開發(fā)發(fā)尚尚未未出出售售的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目進(jìn)進(jìn)行行全全面面考考查查，，在在法法律律上上、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上和和技技術(shù)術(shù)上上進(jìn)進(jìn)行行分分析析和和論論證證。。在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，選選擇擇一一家家有有實實力力的的開開發(fā)發(fā)商商開開發(fā)發(fā)的的符符合合投投資資人人意意愿愿的的項項目目，，與與其其談?wù)勁信羞_(dá)達(dá)成成購購買買合合約約。。不足足之之處處是是：：擬購購房房產(chǎn)產(chǎn)所所在在項項目目已已完完成成相相關(guān)關(guān)法法律律程程序序的的審審批批，，其其規(guī)規(guī)劃劃、、建建設(shè)設(shè)等等事事項項已已很很難難更更改改。。對對于于已已建建設(shè)設(shè)完完工工的的項項目目的的狀狀況況，，只只能能在在現(xiàn)現(xiàn)有有市市場場中中進(jìn)進(jìn)行行選選擇擇，，不不能能以以自自己己的的意意愿愿進(jìn)進(jìn)行行所所需需樓樓宇宇的的設(shè)設(shè)計計和和建建設(shè)設(shè)。。對對于于未未建建設(shè)設(shè)完完成成之之房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，則則又又存存在在著著預(yù)預(yù)購購商商品品房房的的風(fēng)風(fēng)險險。。方式三三：合合作開開發(fā)式式具體做做法是是：如投資資人本本身不不具備備房地地產(chǎn)開開發(fā)資資質(zhì)和和相關(guān)關(guān)經(jīng)營營范圍圍，則則選擇擇一家家有相相應(yīng)資資質(zhì)、、實力力和資資源的的的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)行合合作。。這種合合作既既可以以是建建立合合資、、合作作的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的項項目公公司，，也可可以是是通過過合作作協(xié)議議的方方式進(jìn)進(jìn)行約約定。。具備備房地地產(chǎn)開開發(fā)資資質(zhì)的的合作作方回回收其其先前前投資資并獲獲得其其應(yīng)得得之利利潤，，而投投資人人則取取得雙雙方合合作開開發(fā)的的房地地產(chǎn)項項目樓樓宇的的全部部產(chǎn)權(quán)權(quán)。雙雙方各各得其其所。。方案評評價：：合作開開發(fā)式式的本本質(zhì)仍仍是對對雙方方合作作開發(fā)發(fā)項目目之樓樓宇的的購買買。這這種方方式區(qū)區(qū)別于于樓宇宇購買買式的的主要要優(yōu)點點是投投資人人的可可控制制性增增加了了。樓樓宇購購買式式是買買成品品，最最多只只是定定作而而已。。而在在合作作開發(fā)發(fā)式中中，投投資人人直接接進(jìn)入入項目目開發(fā)發(fā)的過過程之之中，，可以以對合合作開開發(fā)的的房地地產(chǎn)項項目依依不同同的合合作開開發(fā)方方式，，實施施不同同程度度的控控制。。通過過合作作開發(fā)發(fā)，投投資人人可以以對合合作開開發(fā)的的房地地產(chǎn)項項目的的成本本、設(shè)設(shè)計理理念、、建設(shè)設(shè)風(fēng)格格、樓樓宇的的功用用等按按自己己的意意愿進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)創(chuàng)作。。不足之之處是是：合作開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目涉及及到與與合作作對方方的合合作，，法律律關(guān)系系及協(xié)協(xié)作配配合比比樓宇宇購買買式相相比要要更復(fù)復(fù)雜一一些。。如果果進(jìn)行行合作作開發(fā)發(fā)，投投資人人將要要投入入大量量的人人力、、物力力和財財力。。另外外，合合作開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)有兩兩種方方式，，即不不成立立項目目公司司的合合作開開發(fā)方方式和和成立立項目目公司司的合合作開開發(fā)方方式。。如采采用后后一種種合作作開發(fā)發(fā)方式式，則則停止止國有有土地地使用用權(quán)協(xié)協(xié)議出出讓規(guī)規(guī)定將將會構(gòu)構(gòu)成一一個障障礙。。方式四四：購購買股股權(quán)式式具體做做法是是：由投資人或或投資人的的關(guān)聯(lián)公司司對于一家家已經(jīng)存在在或擬創(chuàng)設(shè)設(shè)的房地產(chǎn)產(chǎn)公司的股股權(quán)進(jìn)行全全面收購。。通過收購購該房地產(chǎn)產(chǎn)公司的股股權(quán)，而實實現(xiàn)對該公公司開發(fā)建建設(shè)或擁有有的房地產(chǎn)產(chǎn)項目或樓樓宇的占有有、使用、、收益和處處分的權(quán)利利。方案評價價：這種方式式比較前前兩種方方式而言言，最大大的好處處在于，，投資收收購房地地產(chǎn)公司司的股權(quán)權(quán)，投資資人不發(fā)發(fā)生直接接購買或或通過合合作方式式獲得房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利而產(chǎn)產(chǎn)生的購購房置物物業(yè)的稅稅費，主主要是土土地增值值稅后置置。不足之處處有三個個方面：：一是投資資人對購購置股權(quán)權(quán)而擁有有的房地地產(chǎn)權(quán)利利比較間間接，不不能直接接體現(xiàn)投投資人作作為權(quán)利利人；二是必須須充分調(diào)調(diào)查被收收購公司司的債權(quán)權(quán)債務(wù)，，并合理理處置，，并有擔(dān)擔(dān)保措施施，以免免因不可可預(yù)見因因素造成成后續(xù)開開發(fā)不利利影響；；其三，通通過股權(quán)權(quán)收購溢溢價部分分無法進(jìn)進(jìn)入開發(fā)發(fā)成本。。61項目評判判過程Part5項目拓展展管理流流程：流程目的適用范圍定義保持公司持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項目并在確定項目前對其可行性進(jìn)行充分論證，有效規(guī)避風(fēng)險，以供決策者做出正確判斷。適用于公司房地產(chǎn)項目拓展管理，包括從土地信息的獲取，到土地所有權(quán)的最終獲取。市場定位：明確項目目標(biāo)消費群體并知悉群體特征；產(chǎn)品形態(tài)：項目類型選擇，確定項目究竟為普通住宅，還是寫字樓或商場等；產(chǎn)品主題：項目設(shè)計主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分；例如：普通住宅可以按價格進(jìn)行高、中、低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、小高層、多層區(qū)分。參與部門流程主導(dǎo)：投資開發(fā)部參與部門：研發(fā)設(shè)計部、成本合約部、營銷策劃部、財務(wù)管理部、物業(yè)管理部、工程管理部、企管運營部土地研究與土地信息整理重點地塊編制《項目簡報》項目初步論證（《項目建議書》）新項目投資決策項目可行性論證（《項目可行性研究報告》）土地獲?。ㄕ信膾欤┕ぷ鞒绦蝽椖拷ㄗh議書（模模板）一、項目目概況（投資開開發(fā)部））（一）土土地基本本信息（二）當(dāng)當(dāng)?shù)卣姆康氐禺a(chǎn)政策策和對目目標(biāo)地塊塊的建設(shè)設(shè)規(guī)劃要要求二、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境分析（投資開開發(fā)部））（一）近近三至五五年國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及及房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析（二）當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場場分析（三）政政策影響響及未來來政策與與市場走走勢分析析（四）有有利投資資經(jīng)濟(jì)形形勢成因因分析三、初步步市場調(diào)調(diào)研報告告（一）投投資地塊塊的地理理環(huán)境（投資開開發(fā)部））（二）項項目所在在區(qū)域分分析（投資開開發(fā)部））（三）項項目周邊邊主要物物業(yè)分析析（營銷策策劃部））（四）項項目所在在地消費費者調(diào)查查分析（營銷策策劃部））（五）項項目所在在地物業(yè)業(yè)運營初初步草案案（物業(yè)管管理部））附：《項目建議議書》主要內(nèi)容容四、項目目規(guī)劃、、建筑設(shè)設(shè)計建議議（研發(fā)設(shè)設(shè)計部））（一）項項目總體體初步規(guī)規(guī)劃建議議五、項目目開發(fā)策策略（一）項項目總體體開發(fā)策策略（公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、企企管運營營部）（二）項項目實施施進(jìn)度安安排（工程管管理部））六、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營狀況況分析（一）項項目銷售售收入估估算（營銷策策劃部））（二）項項目開發(fā)發(fā)類（營營銷、設(shè)設(shè)計、建建安）成成本估算算（成本合合約部））（三）項項目非開開發(fā)類成成本估算算（財務(wù)管管理部））七、結(jié)論論與建議議（投資開開發(fā)部））項目可行行性研究究報告（（模板））一、項目目概況（投資開開發(fā)部））二、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境分析（投資開開發(fā)部））（一）近近三至五五年國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及及房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析（二）當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場場分析（三）政政策影響響及未來來政策與與市場走走勢分析析（四）有有利投資資經(jīng)濟(jì)形形勢成因因分析三、項目目周邊房房地產(chǎn)項項目市場場調(diào)查分分析（一）投投資地塊塊的地理理環(huán)境（投資開開發(fā)部））（二）項項目所在在區(qū)域分分析（投資開開發(fā)部））（三）項項目周邊邊主要物物業(yè)分析析（營銷策策劃部））（四）項項目所在在地消費費者調(diào)查查分析（營銷策策劃部））（五）項項目所在在地物業(yè)業(yè)運營初初步草案案（物業(yè)管管理部））四、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營SWOT分析（投資開開發(fā)部））五、項目目定位（營銷策策劃部））附：《項目可行行性研究究報告》主要內(nèi)容容六、項目目規(guī)劃、、建筑設(shè)設(shè)計建議議（研發(fā)設(shè)設(shè)計部））七、項目目開發(fā)策策略（一）項項目總體體開發(fā)策策略（投資開開發(fā)部主主辦，公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、企管管運營部部審核））（二）項項目實施施進(jìn)度安安排（工程管管理部））（三）項項目銷售售計劃（營銷策策劃部））八、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營狀況況分析（一）項項目銷售售收入估估算（營銷策策劃部））（二）項項目開發(fā)發(fā)類（營營銷、設(shè)設(shè)計、建建安）成成