房地產(chǎn)企業(yè)稅收概

房地產(chǎn)企業(yè)稅收概述

隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最熱門的行業(yè)之一。稅收作為國家組織財(cái)政收入的基本形式和宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要政策工具，與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。涉稅政策浩如煙海，房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅政策更有其特殊性。切實(shí)掌握相關(guān)的涉稅政策既是稅務(wù)人員加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的基礎(chǔ)，也是廣大財(cái)務(wù)人員進(jìn)行涉稅核算和納稅籌劃的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、契稅、耕地占用稅等，是涉及稅種最多的行業(yè)之一。1營(yíng)業(yè)稅疑難解析一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍，按照《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征稅范圍包括，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目以及銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目中的銷售建筑物或構(gòu)筑物子目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租的，還涉及服務(wù)業(yè)稅目中的租賃業(yè)子目。2

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，如何確定營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)不同的銷售方式和貨款結(jié)算方式確定納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。3三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)1、納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向購買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）。2、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。3、單位或個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額4四、房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)外投資入股營(yíng)業(yè)稅問題根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅【2002】191號(hào)）的規(guī)定，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況確定。（1）以自有的開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將房屋等租賃給他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。（2）以自有的開發(fā)產(chǎn)品（不動(dòng)產(chǎn)）投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。5五、房地產(chǎn)企業(yè)自購建材營(yíng)業(yè)稅問題根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

房地產(chǎn)企業(yè)自購建材分幾種情況：（1）若建材公司是生產(chǎn)商或供應(yīng)商，其提供的建筑勞務(wù)根據(jù)國稅發(fā)【2002】117號(hào)文件規(guī)定，按照工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)貨物處理。6（2）若是建筑公司提供的建筑業(yè)勞務(wù)，如房地產(chǎn)公司自購的鋼材、水泥等，則應(yīng)按甲方供材處理，合計(jì)并入工程建筑總承包人繳納營(yíng)業(yè)稅。（3）若建材公司為分包人，由總承包人代扣代繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。這時(shí)建材公司開具商業(yè)發(fā)票給總承包人計(jì)入建安成本，因而建材公司不再繳納營(yíng)業(yè)稅。7六、促銷時(shí)銷售的”VIP”卡、“會(huì)員費(fèi)”“誠意金”、“借款”如何繳納營(yíng)業(yè)稅

（1）房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時(shí)銷售的VIP卡是否應(yīng)該繳稅，應(yīng)通過審核雙方協(xié)議等資料確定VIP卡的性質(zhì)，如其等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)在收取后，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅；如不屬于定金性質(zhì)，且數(shù)額較低，且可以退還，一般實(shí)務(wù)處理中可在其轉(zhuǎn)為購房款后，再按照規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。具體執(zhí)行按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的要求執(zhí)行。8如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售VIP卡后，對(duì)購買人未購買商品房且公司不予退還款項(xiàng)，而以提供其他服務(wù)沖抵，這時(shí)應(yīng)作為其他收入，按照提供服務(wù)的具體內(nèi)容繳納營(yíng)業(yè)稅或增值稅。（2）根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條及其實(shí)施細(xì)則第十四條、第二十八條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品未完工前取得的收入，均為預(yù)售收入，包括定金、誠意金、合同保證金、等等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，采取“會(huì)員費(fèi)”、“誠意金”、“借款”等名義收取的款項(xiàng)，均應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。9七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款的營(yíng)業(yè)稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向銀行借款，一般有以下兩種情況：（1）抵押期間，不動(dòng)產(chǎn)仍歸借款人使用，如果借款人到期不能歸還借款，則不動(dòng)產(chǎn)歸銀行所有。這種抵押行為，在不動(dòng)產(chǎn)歸銀行所有以前，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而也就未發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為。貸款期滿后，因借款人無力償還借款，不動(dòng)產(chǎn)歸銀行所有，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)對(duì)借款人按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。10（2）借款人取得貸貸款后就將不不動(dòng)產(chǎn)交銀行行使用，以不不動(dòng)產(chǎn)租金抵抵償貸款利息息，那么對(duì)借借款人而言，，此時(shí)就發(fā)生生了不動(dòng)產(chǎn)租租賃行為，對(duì)對(duì)借款應(yīng)付利利息按“服務(wù)務(wù)業(yè)”征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。如果果借款人到期期無力歸還貸貸款，以不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵償欠款款，則借款人人（房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)）還還應(yīng)按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)”繳繳納營(yíng)業(yè)稅。。11八、物業(yè)管理理企業(yè)代有關(guān)關(guān)部門收取費(fèi)費(fèi)用的營(yíng)業(yè)稅稅計(jì)算問題依據(jù)國稅發(fā)【【1998】】127號(hào)文文件的規(guī)定，，物業(yè)管理企企業(yè)代有關(guān)部部門收取的水水費(fèi)、電費(fèi)、、燃（煤）氣氣費(fèi)、維修基基金、房租的的行為，屬于于“服務(wù)業(yè)””稅目中的““代理”業(yè)務(wù)務(wù)，因此，對(duì)對(duì)代收的上述述費(fèi)用，不征征收營(yíng)業(yè)稅，，對(duì)其從事代代理業(yè)務(wù)收取取的手續(xù)費(fèi)收收入應(yīng)當(dāng)征收收營(yíng)業(yè)稅。從事物物業(yè)管管理的的單位位，以以與物物業(yè)管管理有有關(guān)的的全部部收入入減去去代業(yè)業(yè)主支支付的的水、、電、、燃?xì)鈿庖约凹按谐凶庹哒咧Ц陡兜乃?、電電、燃燃?xì)?、、房屋屋租金金的價(jià)價(jià)款后后的余余額為為營(yíng)業(yè)業(yè)額。。12九、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)代收收煤氣氣費(fèi)的的營(yíng)業(yè)業(yè)稅問問題《營(yíng)業(yè)業(yè)稅暫暫行條條例》》第五五條及及其實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則第第十四四條規(guī)規(guī)定，，納稅稅人的的營(yíng)業(yè)業(yè)額為為納稅稅人銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)向?qū)?duì)方收收取的的全部部?jī)r(jià)款款和價(jià)價(jià)外費(fèi)費(fèi)用；；價(jià)外外費(fèi)用用包括括，向向?qū)Ψ椒绞杖∪〉氖质掷m(xù)費(fèi)費(fèi)、基基金、、集資資費(fèi)、、代收收款項(xiàng)項(xiàng)、代代墊款款項(xiàng)及及其他他各種種性質(zhì)質(zhì)的價(jià)價(jià)外收收費(fèi)。。如房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在交交房時(shí)時(shí)代有有關(guān)部部門收收取的的煤氣氣開戶戶費(fèi)、、有線線電視視開戶戶費(fèi)、、電表表初裝裝費(fèi)、、垃圾圾清運(yùn)運(yùn)費(fèi)、、住房房專項(xiàng)項(xiàng)維修修基金金等，，均應(yīng)應(yīng)作為為房地地產(chǎn)企企業(yè)銷銷售商商品房房收取取的價(jià)價(jià)外費(fèi)費(fèi)用一一并征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。13鑒于住住房專專項(xiàng)維維修基基金資資金所所有權(quán)權(quán)及使使用的的特殊殊性，，根據(jù)據(jù)《國國家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于住住房專專項(xiàng)維維修基基金征征免營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅問題題的通通知》》（國國稅發(fā)發(fā)【2004】】69號(hào)））規(guī)定定，對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)主主管部部門或或其指指定機(jī)機(jī)構(gòu)、、公積積金管管理中中心、、開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以及及物業(yè)業(yè)管理理單位位代收收的住住房專專項(xiàng)維維修基基金，，不計(jì)計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。14十、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以商商業(yè)折折扣的的方式式銷售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅收問問題商業(yè)折折扣是是企業(yè)業(yè)為促促銷而而在商商品價(jià)價(jià)格上上給予予購買買者的的優(yōu)惠惠。根據(jù)《《關(guān)于于營(yíng)業(yè)業(yè)稅若若干政政策問問題的的通知知》（（財(cái)稅稅【2003】】16號(hào)）），單單位和和個(gè)人人在提提供營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅應(yīng)稅稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)、、銷售售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)，如如果將將價(jià)款款與折折扣額額在同同一張張發(fā)票票上注注明的的，以以折扣扣以后后的價(jià)價(jià)款為為營(yíng)業(yè)業(yè)額；；如果果將折折扣額額另開開發(fā)票票的，，不論論其在在財(cái)務(wù)務(wù)上如如何處處理，，均不不得從從營(yíng)業(yè)業(yè)額中中扣除除。15在開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的銷銷售中中，開開發(fā)商商往往往以““買別別墅贈(zèng)贈(zèng)車庫庫”、、“買買住房房贈(zèng)空空調(diào)””的折折扣形形式促促銷，，在這這種情情況下下，根根據(jù)開開具發(fā)發(fā)票的的情況況不同同，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅等稅稅金的的計(jì)稅稅方法法有所所不同同。下下面以以“買買別墅墅贈(zèng)車車庫””為例例予以以說明明。如果發(fā)發(fā)票內(nèi)內(nèi)只開開別墅墅不標(biāo)標(biāo)明車車庫，，車庫庫是典典型的的贈(zèng)送送，按按稅法法規(guī)定定要視視同銷銷售。。對(duì)別別墅應(yīng)應(yīng)按發(fā)發(fā)票上上開具具的價(jià)價(jià)款繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅及企企業(yè)所所得稅稅；對(duì)對(duì)車庫庫按其其公允允價(jià)值值計(jì)算算繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅，，非公公益性性捐贈(zèng)贈(zèng)不得得稅前前扣除除，計(jì)計(jì)算企企業(yè)所所得稅稅時(shí)要要進(jìn)行行調(diào)整整，再再繳納納25%的的企業(yè)業(yè)所得得稅。。16如果開開發(fā)商商在開開具發(fā)發(fā)票時(shí)時(shí)把別別墅和和車庫庫的面面積、、售價(jià)價(jià)、折折扣率率、折折扣額額和折折扣后后的營(yíng)營(yíng)業(yè)額額填寫寫齊全全，就就可按按照折折扣后后的營(yíng)營(yíng)業(yè)額額計(jì)算算繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅和和企業(yè)業(yè)所得得稅。。銷售折折讓是是企業(yè)業(yè)在銷銷售商商品以以后，，由于于質(zhì)量量、規(guī)規(guī)格等等問題題，而而給予予購買買方的的價(jià)格格減讓讓，實(shí)實(shí)質(zhì)就就是營(yíng)營(yíng)業(yè)額額減少少。根根據(jù)《《發(fā)票票管理理辦法法實(shí)施施細(xì)則則》的的規(guī)定定，發(fā)發(fā)生銷銷售折折讓的的，再再收回回原發(fā)發(fā)票注注明““作廢廢”后后，重重新開開具發(fā)發(fā)票。。凡退退款已已繳過過營(yíng)業(yè)業(yè)稅的的，可可以申申請(qǐng)退退稅，，也可可從以以后的的營(yíng)業(yè)業(yè)額中中減除除。17十一、、房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)在在樓盤盤開盤盤活動(dòng)動(dòng)中取取得的的贊助助款的的稅收收問題題根據(jù)《《國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于印發(fā)發(fā)<營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅問題題解答答（之之一））的通通知>》規(guī)規(guī)定，，單位位和個(gè)個(gè)人取取得的的各種種名目目的贊贊助款款是否否繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅，，要看看是否否發(fā)生生了向向贊助助方提提供應(yīng)應(yīng)稅勞勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓讓無形形資產(chǎn)產(chǎn)或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)的的行為為。如如果沒沒有向向贊助助方提提供應(yīng)應(yīng)稅勞勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓讓無形形資產(chǎn)產(chǎn)或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)，，不繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。反反之，，應(yīng)計(jì)計(jì)算繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。18十二、、房地地產(chǎn)包包銷業(yè)業(yè)務(wù)的的營(yíng)業(yè)業(yè)稅問問題根據(jù)國國家稅稅務(wù)總總局《《關(guān)于于房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅問問題的的通知知》（（國稅稅函【【1996】684號(hào)））規(guī)定定，在在合同同期內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)將將房產(chǎn)產(chǎn)交給給包銷銷商承承銷，，包銷銷商是是代理理房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)進(jìn)進(jìn)行銷銷售，，所取取得的的手續(xù)續(xù)費(fèi)收收入或或價(jià)差差應(yīng)按按“服服務(wù)業(yè)業(yè)—代代理業(yè)業(yè)”征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅；在在合同同期滿滿后，，服務(wù)務(wù)未售售出，，由包包銷商商收購購，其其實(shí)質(zhì)質(zhì)是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將服服務(wù)銷銷售包包銷商商，對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)按““銷售售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)””征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；；包銷銷商將將房產(chǎn)產(chǎn)再次次銷售售，對(duì)對(duì)包銷銷商也也應(yīng)按按“銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅稅目征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。根根據(jù)財(cái)財(cái)稅【【2003】16號(hào)號(hào)文件件規(guī)定定，包包銷商商對(duì)再再次銷銷售的的房地地產(chǎn)申申報(bào)繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅時(shí)，，可以以扣除除原來來的購購置原原價(jià)。。舉例說明：：19十三、房地地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)出售精精裝房，裝裝飾材料是是由購房戶戶自行購買買的營(yíng)業(yè)稅稅問題納稅人采取取包清工形形式提供的的裝飾勞務(wù)務(wù)，按照其其向客戶實(shí)實(shí)際收取的的人工費(fèi)、、管理費(fèi)和和輔助材料料費(fèi)等收入入（不含客客戶自行采采購的材料價(jià)款和和設(shè)備價(jià)款款）確認(rèn)計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額。。因此，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)出售精裝裝房，如果果裝飾用材材料由購房房戶自購，，售房?jī)r(jià)款款中不包含含裝飾材料料的，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)應(yīng)為房屋價(jià)價(jià)款加上為為購房戶提提供裝修服服務(wù)收取的的人工費(fèi)、、管理費(fèi)和和輔助材料料費(fèi)的金額額。20新營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例第第五條規(guī)定定“納稅稅人的營(yíng)業(yè)業(yè)額為納稅稅人提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)或者者銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)收取的的全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用。”這這是關(guān)于營(yíng)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額的的基本規(guī)定定。而實(shí)施細(xì)則第第十六條是對(duì)建筑業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)額的的特殊規(guī)定定，即使原原材料、其其他物資和和動(dòng)力是建建設(shè)方提供供的，施工工方并不會(huì)會(huì)因此收取取任何價(jià)款款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用的，這這部分價(jià)款款也必須并并入施工方方的營(yíng)業(yè)額額征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。既然然將裝飾勞勞務(wù)營(yíng)業(yè)額額的確定不不適用這樣樣的特殊規(guī)規(guī)定，則應(yīng)應(yīng)該適用營(yíng)營(yíng)業(yè)稅第五五條的基本本規(guī)定，也也就是說納納稅人提供供裝飾業(yè)勞勞務(wù)，其營(yíng)營(yíng)業(yè)額只應(yīng)應(yīng)包括其提提供勞務(wù)收收取的全部部?jī)r(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用。。而在裝飾飾業(yè)勞務(wù)中中，建設(shè)方方自行提供供的原材料料、其他物物資和動(dòng)力力，施工方方并不會(huì)因因此收取任任何價(jià)款和和價(jià)外費(fèi)用用，因此，，建設(shè)方提提供的這部部分原材料料、其他物物資和動(dòng)力力不需要并并入納稅人人營(yíng)業(yè)稅的的計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。21十四、房地地產(chǎn)企業(yè)收收取購房戶戶違約金的的營(yíng)業(yè)稅問問題根據(jù)《營(yíng)業(yè)業(yè)稅暫行條條例》第五五條及其實(shí)實(shí)施細(xì)則第第十四條規(guī)規(guī)定，房地地產(chǎn)企業(yè)向向購房戶收收取的因延延期支付房房款而發(fā)生生的違約金金，屬于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)收取的價(jià)價(jià)外費(fèi)用，，應(yīng)并入營(yíng)營(yíng)業(yè)額按照照“銷售不不動(dòng)產(chǎn)”稅稅目計(jì)算征征收營(yíng)業(yè)稅稅。22十五、營(yíng)業(yè)業(yè)稅中“視視同銷售””行為包括括哪些內(nèi)容容，如何計(jì)計(jì)稅根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)營(yíng)業(yè)稅政策策，以下行行為屬于營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的““視同銷售售”行為：：1、根據(jù)《《營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則》》規(guī)定，企企業(yè)自建建建筑物后銷銷售的，其其自建行為為視同提供供應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)，應(yīng)分別別按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)””稅目和““建筑業(yè)””稅目繳納納營(yíng)業(yè)稅。。2、根據(jù)《《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或無形資資產(chǎn)投資入入股收取固固定利潤(rùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問題題的批復(fù)》》（國稅函函【1997】490號(hào)）規(guī)規(guī)定，以無無形資產(chǎn)或或不動(dòng)產(chǎn)對(duì)對(duì)外投資入入股，收取取固定利潤(rùn)潤(rùn)的行為，，應(yīng)區(qū)別以以下兩種情情況征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：23（1）以不不動(dòng)產(chǎn)、土土地使用權(quán)權(quán)投資入股股，收取固固定利潤(rùn)的的，屬于將將場(chǎng)地、房房屋等轉(zhuǎn)讓讓他人使用用的業(yè)務(wù)，，應(yīng)按“服服務(wù)業(yè)”稅稅目中“租租賃業(yè)”項(xiàng)項(xiàng)目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；（2）以商商標(biāo)權(quán)、專專利權(quán)、非非專利技術(shù)術(shù)、著作權(quán)權(quán)、商譽(yù)等等投資入股股，收取股股東利潤(rùn)的的，屬于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)使用權(quán)權(quán)的行為，，應(yīng)按“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)”稅目目征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。24（3）根據(jù)據(jù)《國家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于以房屋屋抵頂債務(wù)務(wù)應(yīng)征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問題題的批復(fù)》》（國稅函函【1998】771號(hào)）規(guī)規(guī)定，對(duì)企企業(yè)以房屋屋或其他不不動(dòng)產(chǎn)抵頂頂有關(guān)債務(wù)務(wù)的行為，，應(yīng)按“銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅目征征收營(yíng)業(yè)稅稅。（4）企業(yè)業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)贈(zèng)與他人人，視同銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅?！?5十六、房地地產(chǎn)企業(yè)以以“購房回回租”、““售后回購購”等形式式銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅處理理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司采取取“購房回回租”、““售后回購購”等形式式，進(jìn)行促促銷活動(dòng)（（即與購房房者簽訂““商品房買買賣合同””，將商品品房賣給購購房者同時(shí)時(shí)，根據(jù)合合同約定的的期限，在在一定時(shí)期期后，又將將該商品房房購回）的的，應(yīng)對(duì)房房地產(chǎn)公司司和購房者者均應(yīng)按““銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”稅目目征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅?！?6土地增值稅稅疑難解析析一、土地增增值稅的清清算單位土地增值稅稅以國家有有關(guān)部門審審批的房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為單位位進(jìn)行清算算，對(duì)于分分期開發(fā)的的項(xiàng)目，以以分期項(xiàng)目目為單位清清算。開發(fā)項(xiàng)目中中同時(shí)包含含普通住宅宅和非普通通住宅的，，應(yīng)分別計(jì)計(jì)算增值額額。27二、土地增增值稅的清清算條件（一）符合合下列情形形之一的，，納稅人應(yīng)應(yīng)進(jìn)行土地地增值稅的的清算：1.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目全部竣工工、完成銷銷售的；2.整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓未竣工工決算房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)的。。28（二）符合合下列情形形之一的，，主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)可要要求納稅人人進(jìn)行土地地增值稅清清算：1.已竣工工驗(yàn)收的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，已已轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)建筑筑面積占整整個(gè)項(xiàng)目可可售建筑面面積的比例例在85%以上，或或該比例雖雖未超過85%，但但剩余的可可售建筑面面積已經(jīng)出出租或自用用的；2.取得銷銷售（預(yù)售售）許可證證滿三年仍仍未銷售完完畢的；3.納稅人人申請(qǐng)注銷銷稅務(wù)登記記但未辦理理土地增值值稅清算手手續(xù)的；4.省稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定定的其他情情況。29三、如何認(rèn)認(rèn)定“普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅”魯政辦發(fā)[2005]39號(hào)號(hào)明確享受優(yōu)優(yōu)惠政策的的普通住房房標(biāo)準(zhǔn)。享享受優(yōu)惠政政策的普通通住房應(yīng)同同時(shí)滿足以以下條件：：住宅小區(qū)區(qū)建筑容積積率1.0以上，單單套建筑面面積120平方米以以下，實(shí)際際成交價(jià)格格低于同級(jí)級(jí)別土地上上住房平均均交易價(jià)格格1.2倍倍以下。允允許單套建建筑面積和和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)動(dòng)，上浮比比例不得超超過20%。納稅人應(yīng)將將普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅與非非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅分別別核算，普普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅與非普普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅核算劃劃分不清的的，一律按按非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)計(jì)算征收土土地增值稅稅。30四、以房房地產(chǎn)投資資或聯(lián)營(yíng)的的土地增值值稅征收問問題以土地（房房地產(chǎn)）作作價(jià)入股進(jìn)進(jìn)行投資或或聯(lián)營(yíng)的，，凡所投資資、聯(lián)營(yíng)的的企業(yè)從事事房地產(chǎn)開開發(fā)的，或或房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)以以其建造的的商品房進(jìn)進(jìn)行投資、、聯(lián)營(yíng)或被被兼并的，，均應(yīng)按規(guī)規(guī)定征收土土地增值稅稅。除上述情況況之外，企企業(yè)和單位位以房地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)外投資資或聯(lián)營(yíng)的的，暫免征征收土地增增值稅。31五、非直接銷售售和自用房房地產(chǎn)的收收入確定（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品用于于職工福利利、獎(jiǎng)勵(lì)、、對(duì)外投資資、分配給給股東或投投資人、抵抵償債務(wù)、、換取其他他單位和個(gè)個(gè)人的非貨貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)等，發(fā)生生所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視視同銷售房房地產(chǎn)，其其收入按按下列方法法和順序確確認(rèn)：1.按本企企業(yè)在同一一地區(qū)、同同一年度銷銷售的同類類房地產(chǎn)的的平均價(jià)格格確定；2.由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、同同類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格或評(píng)估估價(jià)值確定定。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)發(fā)的部分房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為為企業(yè)自用用或用于出出租等商業(yè)業(yè)用途時(shí)，，如果產(chǎn)權(quán)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，不征征收土地增增值稅，在在稅款清算算時(shí)不列收收入，不扣扣除相應(yīng)的的成本和費(fèi)費(fèi)用。32六、《土地地增值稅暫暫行條例》》及其實(shí)施施細(xì)則中規(guī)規(guī)定的“贈(zèng)贈(zèng)與”包括括哪些范圍圍(一)房產(chǎn)產(chǎn)所有有人、、土地地使用用權(quán)所所有人人將房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、土地地使用用權(quán)贈(zèng)贈(zèng)與直直系親親屬或或承擔(dān)擔(dān)直接接贍養(yǎng)養(yǎng)義務(wù)務(wù)人。。(二)房產(chǎn)產(chǎn)所有有人、、土地地使用用權(quán)所所有人人通過過中國國境內(nèi)內(nèi)非營(yíng)營(yíng)利的的社會(huì)會(huì)團(tuán)體體、國國家機(jī)機(jī)關(guān)將將房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)、土土地使使用權(quán)權(quán)贈(zèng)與與教育育、民民政和和其他他社會(huì)會(huì)福利利、公公益事事業(yè)。。上述社社會(huì)團(tuán)團(tuán)體是是指中中國青青少年年發(fā)展展基金金會(huì)、、希望望工程程基金金會(huì)、、宋慶慶齡基基金會(huì)會(huì)、減減災(zāi)委委員會(huì)會(huì)、中中國紅紅十字字會(huì)、、中國國殘疾疾人聯(lián)聯(lián)合會(huì)會(huì)、全全國老老年基基金會(huì)會(huì)、老老區(qū)促促進(jìn)會(huì)會(huì)以及及經(jīng)民民政部部門批批準(zhǔn)成成立的的其他他非營(yíng)營(yíng)利的的公益益性組組織。。33七、地地方政政府要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)代收收的費(fèi)費(fèi)用如如何計(jì)計(jì)征土土地增增值稅稅的問問題對(duì)于縣縣級(jí)及及縣級(jí)級(jí)以上上人民民政府府要求求房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)在在售房房時(shí)代代收的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用，如如果代代收費(fèi)費(fèi)用是是計(jì)入入房?jī)r(jià)價(jià)中向向購買買方一一并收收取的的，可可作為為轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)所所取得得的收收入計(jì)計(jì)稅；；如果果代收收費(fèi)用用未計(jì)計(jì)入房房?jī)r(jià)中中，而而是在在房?jī)r(jià)價(jià)之外外單獨(dú)獨(dú)收取取的，，可以以不作作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)的收收入。。對(duì)于代代收費(fèi)費(fèi)用作作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入計(jì)計(jì)稅的的，在在計(jì)算算扣除除項(xiàng)目目金額額時(shí)，，可予予以扣扣除，，但不不允許許作為為加計(jì)計(jì)20%扣扣除的的基數(shù)數(shù)；對(duì)對(duì)于代代收費(fèi)費(fèi)用未未作為為轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)的的收入入計(jì)稅稅的，，在計(jì)計(jì)算增增值額額時(shí)不不允許許扣除除代收收費(fèi)用用。34八、關(guān)關(guān)于計(jì)計(jì)算增增值額額時(shí)扣扣除已已繳納納印花花稅的的問題題細(xì)則中中規(guī)定定允許許扣除除的印印花稅稅，是是指在在轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)時(shí)時(shí)繳納納的印印花稅稅。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)按照照《施施工、、房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)制制度》》的有有關(guān)規(guī)規(guī)定，，其繳繳納的的印花花稅列列入管管理費(fèi)費(fèi)用，，已相相應(yīng)予予以扣扣除。。因此此，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)實(shí)際際繳納納的印印花稅稅，不不在計(jì)計(jì)入““與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房產(chǎn)有有關(guān)的的稅金金”中中扣除除。其他的的土地地增值值稅納納稅義義務(wù)人人在計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅時(shí)允允許扣扣除在在轉(zhuǎn)讓讓時(shí)繳繳納的的印花花稅。。35九、計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅扣除除項(xiàng)目目時(shí)，，利息息支出出如何何扣除除《國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于土地地增值值稅清清算有有關(guān)問問題的的通知知》（（國稅稅函〔〔2010〕220號(hào)））進(jìn)進(jìn)一步步重申申：““（（一））財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用中的的利息息支出出，凡凡能夠夠按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)算算分?jǐn)倲偛⑻崽峁┙鸾鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)證證明的的，允允許據(jù)據(jù)實(shí)扣扣除，，但最最高不不能超超過按按商業(yè)業(yè)銀行行同類類同期期貸款款利率率計(jì)算算的金金額。。其他他房地地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)費(fèi)用，，在按按照““取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的金金額””與““房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本””金額額之和和的5%以以內(nèi)計(jì)計(jì)算扣扣除。。（（二））凡不不能按按轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分分?jǐn)偫⒅еС龌蚧虿荒苣芴峁┕┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明明的，，房地地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)費(fèi)用在在按““取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的金金額””與““房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本””金額額之和和的10%以內(nèi)內(nèi)計(jì)算算扣除除。全全部部使用用自有有資金金，沒沒有利利息支支出的的，按按照以以上方方法扣扣除。?！?6十、房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司為業(yè)業(yè)主免免費(fèi)辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證而支支付的的辦證證費(fèi)用用處理理問題題房地產(chǎn)產(chǎn)公司司為了了促銷銷給購購房戶戶免費(fèi)費(fèi)辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)證，，該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用屬于于房地地產(chǎn)公公司的的銷售售費(fèi)用用，根根據(jù)《《土地地增值值稅暫暫行條條例實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則》》關(guān)于于房地地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)費(fèi)用扣扣除的的規(guī)定定，與與開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目有關(guān)關(guān)的銷銷售費(fèi)費(fèi)用、、管理理費(fèi)用用均按按照固固定的的比例例計(jì)算算扣除除，因因此，，該費(fèi)費(fèi)用不不再單單獨(dú)扣扣除。。根據(jù)《《營(yíng)業(yè)業(yè)稅暫暫行條條例》》第五五條、、《營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅暫行行條例例實(shí)施施細(xì)則則》第第十四四條規(guī)規(guī)定，，該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用也不不能從從營(yíng)業(yè)業(yè)額中中扣除除?！?7十一、、土地地計(jì)稅稅成本本在計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅時(shí)怎怎樣確確定A房地地產(chǎn)公公司2006年年8月月將一一塊土土地投投資B公司司（非非房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)）），該該土地地的買買家為為500萬萬元，，投資資時(shí)評(píng)評(píng)價(jià)值值為2000萬萬元。。此后后A公公司吸吸收合合并了了B公公司，，合并并時(shí)土土地入入賬價(jià)價(jià)值為為2060萬元元（含含60萬元元的契契稅））。合合并后后A公公司在在土地地上建建造商商品房房對(duì)外外出售售。請(qǐng)請(qǐng)問，，在計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅時(shí)土土地成成本是是按500萬元元還是是按2060萬萬元確確定？？為什什么？？38根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)行的的土地地增值值稅政政策規(guī)規(guī)定，，A公公司在在計(jì)算算土地地增值值稅時(shí)時(shí)土地地使用用權(quán)應(yīng)應(yīng)該按按2060萬元元計(jì)算算扣除除，依依據(jù)如如下：：1、《《財(cái)政政部國國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于土地地增值值稅一一些具具體問問題規(guī)規(guī)定的的通知知》（財(cái)稅稅字【【1995】48號(hào)號(hào)））規(guī)定，，對(duì)于于以房房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行投資資、聯(lián)聯(lián)營(yíng)的的，投投資、、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的一一方以以土地地（房房地產(chǎn)產(chǎn)）作作價(jià)入入股進(jìn)進(jìn)行投投資或或作為為聯(lián)營(yíng)營(yíng)條件件，將將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓到到所投投資、、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的企企業(yè)中中時(shí)，，暫免免征收收土地地增值值稅。。對(duì)投投資、、聯(lián)營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)將上上述房房地產(chǎn)產(chǎn)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)應(yīng)征收收土地地增值值稅。。而財(cái)稅39【2006】21號(hào)號(hào)文明確，，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)以以其建造的的商品房進(jìn)進(jìn)行投資和和聯(lián)營(yíng)的，，均不適用用《財(cái)政部部、國家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于土地增增值稅一些些具體問題題規(guī)定的通通知》（財(cái)財(cái)稅字〔1995〕〕48號(hào)））第一條暫暫免征收土土地增值稅稅的規(guī)定。。2、根據(jù)上上述規(guī)定，，A公司將將土地投資資于B公司司，是否是是同銷售繳繳納土地增增值稅，取取決于A公公司和B公公司是否屬屬于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)。如如果其中一一方屬于房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，則則A公司司在第一次次投資時(shí)應(yīng)應(yīng)根據(jù)稅法法的“分解解”（分分解為銷售售不動(dòng)產(chǎn)和和投資兩項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)）理理論規(guī)定，，對(duì)已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的視同銷銷售增值額額2000-500=1500（萬元元）40按照規(guī)定繳繳納土地增增值稅；如如果雙方均均非房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)，此時(shí)A公司可享享受免稅優(yōu)優(yōu)惠。但無無論如何，，此時(shí)B公公司取得土土地使用權(quán)權(quán)的入賬價(jià)價(jià)值應(yīng)為2060萬萬元（含契契稅60萬萬元）。此此后A公司司吸收合并并B公司時(shí)時(shí)，合并時(shí)時(shí)土地的入入賬價(jià)值自自然應(yīng)該等等于合并企企業(yè)原土地地賬面價(jià)值值2060萬元。本本例中：（1）A公公司為房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，其將將土地投資資于非房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)B公司司，視同銷銷售收益1500萬萬元必須按按照規(guī)定繳繳納土地增增值稅；41此時(shí)，B公公司取得土土地使用權(quán)權(quán)的入賬價(jià)價(jià)值為2060萬元元。此后A公司合并并B公司時(shí)時(shí)，合并時(shí)時(shí)土地的入入賬金額同同樣應(yīng)該為為2060萬元。（2）假設(shè)設(shè)B公司為為房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)，，根據(jù)財(cái)稅稅【2006】21號(hào)文件規(guī)規(guī)定，A公公司將土地地投資于房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)按照照規(guī)定繳納納投資環(huán)節(jié)節(jié)的土地增增值稅，B公司接受受土地使用用權(quán)的價(jià)值值為2060萬元；；隨后A公公司合并B公司時(shí)，，合并時(shí)的的土地入賬賬價(jià)值自然然同樣是2060萬萬元。423、土地成本確確認(rèn)規(guī)定納稅人為取取得土地使使用權(quán)所支支付的地價(jià)價(jià)款。取得得土地使用用權(quán)時(shí)未支支付地價(jià)款款或不能提提供已經(jīng)支支付地價(jià)款款憑據(jù)的，，不允許扣扣除取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的的金額?！渡綎|省地地稅局關(guān)于于明確投資資入股土地地征收土地地增值稅扣扣除項(xiàng)目金金額問題的的通知》（（魯?shù)囟惡?004】30號(hào)）規(guī)定定，納稅人人利用外單單位投資入入股的土地地從事房地地產(chǎn)開發(fā)的的，由于其其取得該宗宗土地使用用權(quán)并無支支付任何金金額43故在轉(zhuǎn)讓該該宗土地開開發(fā)建設(shè)的的房地產(chǎn)計(jì)計(jì)算土地增增值稅時(shí)，，不得按照照投資入股股企業(yè)取得得土地使用用權(quán)時(shí)支付付的金額或或投資入股股時(shí)土地的的評(píng)估價(jià)值值作為扣除除項(xiàng)目金額額予以扣除除。4、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本的構(gòu)成：：包括：土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、前期期工程費(fèi)、、建筑安裝裝工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)、公共共配套設(shè)施施費(fèi)、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用。土地增值稅稅的計(jì)算扣扣除項(xiàng)目采采取正列舉的辦法，凡凡《辦法》》第十九條條未列舉的的項(xiàng)目，均均不得在計(jì)計(jì)算土地增增值稅時(shí)予予以扣除。。44個(gè)人所得稅稅疑難解析析一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以低低于成本價(jià)價(jià)的價(jià)格向向職工售房房，職工因因此而少支支出的差價(jià)價(jià)部分，屬屬于個(gè)人所所得稅的應(yīng)應(yīng)稅所得，，應(yīng)按照““工資薪金金所得”項(xiàng)項(xiàng)目繳納個(gè)個(gè)人所得稅稅。參照取取得全年一一次性獎(jiǎng)金金的計(jì)算辦辦法計(jì)算。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)突突出的營(yíng)銷銷人員提供供免費(fèi)旅游游獎(jiǎng)勵(lì)，營(yíng)營(yíng)銷人員是是雇員的，，按照“工工資薪金””項(xiàng)目繳納納個(gè)人所得得稅；非雇雇員的，按按照“勞務(wù)務(wù)報(bào)酬所得得”項(xiàng)目繳繳納個(gè)人所所得稅。45三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將開開發(fā)商品房房分配給股股東，按照照分出商品品房的公允允價(jià)值，按按照股息、、利息、紅紅利所得稅稅目，計(jì)算算繳納個(gè)人人所得稅；；分配給職職工的，按按照“工資資薪金所得得”稅目代代扣代繳個(gè)個(gè)人所得稅稅。四、支付的的售樓人員員的提成，，屬于本單單位職工的的，按照““工資薪金金所得”扣扣繳個(gè)人所所得稅；非非本單位職職工的,按按照“勞務(wù)務(wù)報(bào)酬所得得”扣繳個(gè)個(gè)人所得稅稅。五、企業(yè)所得稅稅46涉稅票據(jù)疑疑難解析一、如何認(rèn)認(rèn)定合法有效憑憑據(jù)：土地增值值稅清算中中計(jì)算與清清算項(xiàng)目有有關(guān)的扣除除項(xiàng)目金額額時(shí)，要求求據(jù)以計(jì)算算扣除的項(xiàng)項(xiàng)目金額必必須提供合合法有效的的憑證。根根據(jù)《稅收收征管法》》第十九條條”納稅人人、扣繳義義務(wù)人按照照有關(guān)法律律、行政法法規(guī)和國務(wù)務(wù)院財(cái)政、、稅務(wù)主管管部門的規(guī)規(guī)定設(shè)置賬賬簿，根據(jù)據(jù)合法、有有效憑證記記賬，進(jìn)行行核算”的的立法宗旨旨，稅收意意義的“合合法有效憑憑證”47是指同時(shí)滿滿足下列條條件的原始始憑證或記記賬憑證（1）符合合中華人民民共和國有有關(guān)法律、、行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定；；（2）符符合中華人人民共和國國財(cái)政部關(guān)關(guān)于會(huì)計(jì)憑憑證管理的的具體規(guī)定定；（3））符合國家家稅務(wù)總局局關(guān)于發(fā)票票及其他票票據(jù)管理的的具體規(guī)定定。網(wǎng)上認(rèn)證；；到當(dāng)?shù)囟惗悇?wù)部門認(rèn)認(rèn)定。二、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)申報(bào)報(bào)扣除時(shí)，，提供各類類“合法有有效憑證””應(yīng)掌握的的原則（1）支付給給從事生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的的納稅人（（如建筑公公司、設(shè)計(jì)計(jì)院、監(jiān)理理公司等））且屬于收收款48方應(yīng)稅行為為性質(zhì)款項(xiàng)項(xiàng)的，應(yīng)提提供收款方方開具的套套印稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)監(jiān)制章的發(fā)發(fā)牌或經(jīng)省省級(jí)稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不不需套印發(fā)發(fā)票監(jiān)制章章的專業(yè)發(fā)發(fā)票。（2）支付付給行政機(jī)機(jī)關(guān)或政府府行業(yè)管理理機(jī)構(gòu)（如如房管局、、土管局、、規(guī)劃局等等）的行政政事業(yè)性收收費(fèi)，應(yīng)提提供收款方方開具的財(cái)財(cái)政部門管管理的行政政性收費(fèi)收收據(jù)。（3）支付付給有關(guān)單單位和個(gè)人人且不屬于于收款方應(yīng)應(yīng)稅行為性性質(zhì)款項(xiàng)的的（如拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、、拆遷49安置費(fèi)等）），應(yīng)提供供收款方開開具（或收收款方向稅稅務(wù)部門申申請(qǐng)開具））的非經(jīng)營(yíng)營(yíng)性收入專專用發(fā)票。。三、“甲方方供才”發(fā)發(fā)票如何開開具一般來來講包工不不包料的過過程，施工工單位只就就勞務(wù)費(fèi)金金額開具發(fā)發(fā)票。建設(shè)設(shè)單位將購購買材料的的發(fā)票直接接入賬。施施工單位的的營(yíng)業(yè)稅計(jì)計(jì)稅依據(jù)必必須包括””甲方供才才“金額。。四、支付傭傭金如何取取得發(fā)票50根據(jù)規(guī)定，，納稅人發(fā)發(fā)生的銷售售傭金可以以計(jì)入銷售售費(fèi)用，準(zhǔn)準(zhǔn)予在所得得稅前扣除除，但必須須同時(shí)符合合下列條件件：（1）有合合法真實(shí)憑憑證；（2）支付付對(duì)象必須須是獨(dú)立的的有權(quán)從事事中介服務(wù)務(wù)的納稅人人或個(gè)人（（支付對(duì)象象不含本單單位雇員））；（3）支付付個(gè)人的傭傭金，除另另有規(guī)定外外，不得超超過服務(wù)金金額5%。。51五、單位采采購物資如如不能取得得正規(guī)發(fā)票票，應(yīng)該如如何處理？？要求采購人人員在采購購物資時(shí)向向銷貨方索索取發(fā)票；；如果銷貨方方不能提供供發(fā)票，購購貨單位可可向所在地地稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申請(qǐng)代開開發(fā)票，并并以此作為為入賬憑證證。52房地產(chǎn)業(yè)涉涉及的稅種種房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建建設(shè)稅企業(yè)所得稅稅個(gè)人所得稅稅土地增值稅稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使使用稅耕地占用稅稅印花稅契稅車船稅53行業(yè)稅收風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為為如下問題題：1.收入確確認(rèn)問題2.成本費(fèi)費(fèi)用列支問問題3.利用關(guān)關(guān)聯(lián)方交易易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)潤(rùn)問題4.企業(yè)之之間相互利利用偷逃稅稅款問題5.代扣代代繳營(yíng)業(yè)稅稅、所得稅稅問題6.土地增增值稅問題題7.其他稅稅種問題8.其它問問題54收入確認(rèn)問問題(存在遲計(jì)計(jì)、少計(jì)、、漏計(jì)現(xiàn)象象)1.預(yù)售房房款未按規(guī)規(guī)定及時(shí)入入賬，確認(rèn)認(rèn)收入。A.企業(yè)““預(yù)收賬款款”不及時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入入，造成少少繳各項(xiàng)稅稅金及附加加。如，將預(yù)收收的定金、、房款長(zhǎng)期期掛賬，不不給購房人人開具正式式的發(fā)票，，致使“預(yù)預(yù)收帳款””結(jié)轉(zhuǎn)銷售售收入的時(shí)時(shí)間滯后，，通過推遲遲“預(yù)收帳帳款”結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“銷售收收入”的時(shí)時(shí)間。B.有有的的企企業(yè)業(yè)將將預(yù)預(yù)收收房房款款記記入入““其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款””，，從從而而隱隱瞞瞞收收入入，，不不繳繳稅稅金金。552.不不及及時(shí)時(shí)確確認(rèn)認(rèn)收收入入一次次性性收收款款不不開開票票，，推推遲遲記記收收入入。。收到到購購房房者者銀銀行行按按揭揭款款，，不不及及時(shí)時(shí)入入賬賬。。委托托代代理理銷銷售售，，不不及及時(shí)時(shí)收收取取售售房房款款，，推推遲遲確確認(rèn)認(rèn)收收入入。。采取取包包銷銷方方式式，，未未按按包包銷銷合合同同約約定定的的收收款款時(shí)時(shí)間間、、金金額額確確認(rèn)認(rèn)收收入入。。563.隱隱瞞瞞收收入入，，收收入入計(jì)計(jì)算算不不準(zhǔn)準(zhǔn)確確將““價(jià)價(jià)外外費(fèi)費(fèi)用用””按按““代代收收代代繳繳款款項(xiàng)項(xiàng)””處處理理如有有線線電電視視安安裝裝費(fèi)費(fèi)、、管管道道費(fèi)費(fèi)、、煤煤氣氣費(fèi)費(fèi)、、水水電電安安裝裝費(fèi)費(fèi)、、物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)、、水水電電費(fèi)費(fèi)因施施工工方方延延誤誤工工期期等等原原因因收收取取的的罰罰款款（（違違約約金金））57利用用往往來來帳帳戶戶隱隱藏藏收收入入收到到客客戶戶定定金金、、誠誠意意金金、、違違約約金金等等，，通通過過往往來來帳帳戶戶核核算算，，不不計(jì)計(jì)收收入入。。將售售房房款款掛掛在在往往來來賬賬上上或或直直接接沖沖減減開開發(fā)發(fā)成成本本。。58設(shè)置置帳帳外外帳帳將實(shí)實(shí)際際取取得得的的租租金金或或營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)收收入入在在賬賬外外循循環(huán)環(huán)或或記記入入關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)企企業(yè)業(yè)。。收到到銀銀行行撥撥付付按按揭揭款款后后，，不不及及時(shí)時(shí)入入賬賬，，形形成成賬賬外外收收入入，，或或?qū)⑹帐盏降降牡陌窗唇医铱羁铐?xiàng)項(xiàng)記記入入““短短期期借借款款””科科目目。。假借借各各種種名名義義，，隱隱瞞瞞收收入入轉(zhuǎn)讓讓在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目，，以以未未辦辦理理立立項(xiàng)項(xiàng)人人和和土土地地使使用用人人的的更更名名手手續(xù)續(xù)為為名名，，不不記記收收入入。。59對(duì)““拆拆一一還還一一，，多多增增補(bǔ)補(bǔ)價(jià)價(jià)””回回遷遷戶戶，，以以增增加加面面積積繳繳納納的的購購房房款款計(jì)計(jì)收收入入，，而而將將等等面面積積的的部部分分成成本本價(jià)價(jià)直直接接視視為為拆拆遷遷成成本本。。采取取先先收收取取租租金金再再銷銷售售的的策策略略，，將將已已完完工工的的產(chǎn)產(chǎn)品品出出租租，，不不按按規(guī)規(guī)定定作作收收入入確確認(rèn)認(rèn)。。售售后后返返租租業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，以以沖沖減減租租金金后后實(shí)實(shí)際際收收取取的的款款項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)收收入入。。簽訂訂精精裝裝修修商商品品房房購購銷銷合合同同，，對(duì)對(duì)裝裝修修部部分分的的房房款款開開據(jù)據(jù)建建筑筑業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)票票，，或或不不計(jì)計(jì)、、少少計(jì)計(jì)裝裝修修房房款款；；假按按揭揭取取得得銀銀行行貸貸款款，，不不計(jì)計(jì)收收入入或或直直接接抵抵付付進(jìn)進(jìn)料料款款。。無正正當(dāng)當(dāng)理理由由，，以以明明顯顯偏偏低低價(jià)價(jià)格格將將商商品品房房銷銷售售給給本本公公司司股股東東及及相相關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)企企業(yè)業(yè)及及個(gè)個(gè)人人。。以動(dòng)動(dòng)遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)抵抵頂頂購購房房款款等等業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，不不記記收收入入。60視同同銷銷售售，，不不記記收收入入因未未進(jìn)進(jìn)行行貨貨幣幣交交易易、、沒沒有有取取得得收收入入而而未未計(jì)計(jì)收收入入。。如，，將將自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房產(chǎn)產(chǎn)無無償償贈(zèng)贈(zèng)與與他他人人、、用用于于贊贊助助、、職職工工福福利利、、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、、對(duì)對(duì)外外投投資資、、分分配配給給股股東東或或投投資資人人、、換換取取其其他他單單位位和和個(gè)個(gè)人人的的非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)。。以商品房房抵付施施工單位位工程款款、銀行行貸款、、抵廣告告費(fèi)。61成本費(fèi)用用列支問問題(存在多多列成本本費(fèi)用的的現(xiàn)象)1．不按按稅法規(guī)規(guī)定確認(rèn)認(rèn)成本。。將當(dāng)年度度成本、、費(fèi)用全全部列入入已完工工產(chǎn)品成成本，未未在完工工產(chǎn)品和和在產(chǎn)品品之間進(jìn)進(jìn)行分配配，人為為減少會(huì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)。對(duì)連續(xù)滾滾動(dòng)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，不劃分分成本負(fù)負(fù)擔(dān)對(duì)象象，模糊糊應(yīng)納稅稅所得額額。62可以有償償出讓的的營(yíng)業(yè)性性配套設(shè)設(shè)施（包包括商店店、超市市、菜市市場(chǎng)、銀銀行、郵郵局、學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、餐餐廳等）），應(yīng)單單獨(dú)進(jìn)行行成本核核算。產(chǎn)權(quán)不明明確的配配套設(shè)施施（包括括地下車車庫、托托兒所、、幼兒園園、游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、、乒乓球球室、羽羽毛球場(chǎng)場(chǎng)、文化化站、會(huì)會(huì)所等）），除企業(yè)自自用應(yīng)按按建造固固定資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行處處理外，，應(yīng)當(dāng)單單獨(dú)核算算其成本本。自用、出出租用房房產(chǎn)混入入“開發(fā)發(fā)產(chǎn)品””科目中中，直接接轉(zhuǎn)增““經(jīng)營(yíng)成成本”。。632.成本本費(fèi)用重重復(fù)入賬賬。企業(yè)利用用建安工工程施工工復(fù)雜、、項(xiàng)目繁繁多，專專業(yè)性強(qiáng)強(qiáng)的行業(yè)業(yè)特點(diǎn)，，重復(fù)列列支費(fèi)用用。附屬工程程等項(xiàng)目目成本重重復(fù)列支支。開發(fā)商在在與施工工企業(yè)簽簽訂建筑筑安裝合合同時(shí)，，已經(jīng)將將附屬工工程、水水電工程程、屋面面防水工工程等包包括在合合同總價(jià)價(jià)款中，，同時(shí)與與施工企企業(yè)協(xié)商商又將該該部分工工程指定定給其他他企業(yè)施施工，但但在工程程完工結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本時(shí)，將將該部分分工程重重復(fù)進(jìn)入入開發(fā)成成本。供材重復(fù)復(fù)入賬。。開發(fā)商將將開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目全部部發(fā)包給給建筑施施工企業(yè)業(yè)，且合合同中明明確規(guī)定定建筑材材料由承承包企業(yè)業(yè)負(fù)擔(dān)，，但仍將將為施工工企業(yè)購購買的建建筑材料料的票據(jù)據(jù)在開發(fā)發(fā)成本中中列支。。643.虛列列、多列列成本費(fèi)費(fèi)用利用成本本核算特特點(diǎn)虛增增成本，，以每平平米的單單位造價(jià)價(jià)×銷售售面積的的金額來來結(jié)轉(zhuǎn)成成本。多預(yù)提施施工費(fèi)用用，虛列列開發(fā)成成本；滾動(dòng)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，多列前前期開發(fā)發(fā)土地成成本，多多轉(zhuǎn)銷售售成本；；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本時(shí)，虛虛增銷售售面積，，多攤經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本；發(fā)生銷售售退回業(yè)業(yè)務(wù)，只只沖記收收入，不不沖回已已結(jié)轉(zhuǎn)成成本；65在代建工程程、提供勞勞務(wù)過程程中節(jié)省省的材料料、下腳腳料、報(bào)報(bào)廢工程程或產(chǎn)品品的殘料料等，按按合同規(guī)規(guī)定留歸歸開發(fā)企企業(yè)所有有的，未未按實(shí)際際取得時(shí)時(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)公平成成交價(jià)確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。4.混淆淆成本、、費(fèi)用列列支界限限，超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)列支支費(fèi)用將開發(fā)過過程中的的利息支支出列入入“財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用””，未在成本本對(duì)象中中分?jǐn)偨杞杩罾⑾ⅰ㈤_發(fā)部部門或工工程指揮揮部門發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用列入管管理費(fèi)用用賬戶。。虛增代理理費(fèi)用、、廣告費(fèi)費(fèi)、利息息支出等等。665.非法法憑證列列支成本本費(fèi)用現(xiàn)現(xiàn)象較普普遍。發(fā)生的成成本、費(fèi)費(fèi)用支出出未按規(guī)規(guī)定取得得或無法法取得正正式發(fā)票票（支付付工程款款、材料料款），，而以白白條的形形式在稅稅前列支支。從外地虛虛開材料料采購發(fā)發(fā)票，或或到稅負(fù)負(fù)較低的的地區(qū)申申請(qǐng)代開開發(fā)票，，或者使使用假發(fā)發(fā)票入賬賬。通過資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估虛虛增土地地開發(fā)成成本（①變更更注冊(cè)資資本；②②企業(yè)改改制過程程；③對(duì)對(duì)外投資資時(shí)。）），利用非回回遷人員員身份，，虛列拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。67利用關(guān)聯(lián)聯(lián)方交易易轉(zhuǎn)移利利潤(rùn)問題題與關(guān)聯(lián)企企業(yè)之間間，特別別是同一一地址辦辦公的關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)之間，，由于業(yè)業(yè)務(wù)往來來頻繁，，利益關(guān)關(guān)系密切切，通過過互轉(zhuǎn)收入入和費(fèi)用用，或以以較低的的價(jià)格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)（包括銷銷售給股股東、法法定代表表人等）），將開開發(fā)房地地產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)轉(zhuǎn)移，，造成房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目虧損或或微利。。或者將將開發(fā)的的商品房房低價(jià)賣給給股東、、關(guān)系單單位或關(guān)關(guān)系人。。68企業(yè)之間間相互利利用共同同偷逃稅稅款問題題先祖后售售、售后后包租，，雙方均均未納稅稅。合作建房房，按一一定比例例參與分分配房屋屋，雙方方均未納納稅。以出租土土地使用用權(quán)為代代價(jià)換取取房屋所所有權(quán)，，雙方均均未納稅稅。以房換地地及以地地?fù)Q房，，雙方均均未納