房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)培訓(xùn)課件

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)西南財(cái)大會(huì)計(jì)學(xué)院何本芳第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)目的和要求本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特點(diǎn)，通過本章的學(xué)習(xí)應(yīng)掌握以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算的內(nèi)容及其核算；2、掌握開發(fā)產(chǎn)品增加、減少以及分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算；3、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的特點(diǎn)及其核算；第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)本章介紹的內(nèi)容：

第一節(jié)開發(fā)成本的核算第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算第三節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是從事土地、房屋、配套設(shè)施等開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

房地產(chǎn)開發(fā)：是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營活動(dòng)：是開發(fā)、經(jīng)營商品房等建筑產(chǎn)品。建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的中心環(huán)節(jié)。因此開發(fā)成本的核算，就顯得非常重要。

第一節(jié)開發(fā)成本的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動(dòng)包括：土地的開發(fā)與建設(shè)（包括新土地開發(fā)和舊城區(qū)改造）、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)的管理與售后服務(wù)工作。

房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，它的活動(dòng)內(nèi)容用圖示表示：

售后管理維修服務(wù)等交付使用經(jīng)營銷售各類房屋建造工程驗(yàn)收征地撤遷土地開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)：

由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品是地產(chǎn)或房產(chǎn)，與一般企業(yè)會(huì)計(jì)相比較，具有開發(fā)產(chǎn)品周期長，生產(chǎn)經(jīng)營方式多樣，投資主體復(fù)雜等特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在：1、資金籌集渠道的多源性：資金來源的形式與渠道主要有：（1）予售購房定金或予收建設(shè)資金；（2）予收代建工程款；（3）土地開發(fā)及商品房貸款；（4）發(fā)行企業(yè)債券；

（5）與其它單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其它單位投資；（6）發(fā)行股票，籌集股本。2、資金占用形態(tài)的多元性：（1）表現(xiàn)為直線運(yùn)動(dòng)：貨幣資金儲(chǔ)備資金在建資金成品資金

（2）表現(xiàn)為多向平行運(yùn)動(dòng)：土地開發(fā)項(xiàng)目在建資金商品房項(xiàng)目在建資金

配套設(shè)施項(xiàng)目在建資金代建工程項(xiàng)目在建資金市政工程項(xiàng)目在建資金經(jīng)營房、周轉(zhuǎn)項(xiàng)目在建資金（結(jié)算資金）儲(chǔ)備資金成品資金3、結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)單位建筑產(chǎn)品購買單位施工單位勘察設(shè)計(jì)單位房屋承租單位采購業(yè)務(wù)予付、應(yīng)付采購?fù)瓿山Y(jié)算銷售業(yè)務(wù)予收定金等房屋移交結(jié)算施工業(yè)務(wù)予付工程、備料款根據(jù)工程進(jìn)度結(jié)算予付設(shè)計(jì)費(fèi)等完成結(jié)算予收保證金租金等4、開發(fā)產(chǎn)品品的長期性導(dǎo)導(dǎo)致核算周期期的長期性：：由于開發(fā)產(chǎn)品品往往會(huì)跨越越一個(gè)或多個(gè)個(gè)會(huì)計(jì)年度，，這就引起了了開發(fā)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算從開開工結(jié)算到竣竣工決算為止止整個(gè)周期的的長期性。二、開發(fā)成本核算算的內(nèi)容及基基本要求（一）開發(fā)成成本核算的內(nèi)內(nèi)容土地開發(fā)成本本房屋開發(fā)成本本配套設(shè)施開發(fā)發(fā)成本代建工程開發(fā)發(fā)成本1、土地開發(fā)發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)土土地（即建設(shè)設(shè)場地）所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用支出。2.房屋開發(fā)發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)各各種房屋（包包括商品房、、出租房、周周轉(zhuǎn)房、代建建房等）所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施施開發(fā)成本。。指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)根據(jù)城城市建設(shè)規(guī)劃劃的要求，或或項(xiàng)目建設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃的要要求，為滿足足居住的需要要而與開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目配套的各各種服務(wù)性設(shè)設(shè)施建設(shè)，所所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支出。。4.代建工程程開發(fā)成本指開發(fā)企業(yè)接接受有關(guān)單位位的委托，代代為開發(fā)建設(shè)設(shè)的工程，或或參加委托單單位招標(biāo)，經(jīng)經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)標(biāo)后承建的開開發(fā)項(xiàng)目，所所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支出。。(以上四類開開發(fā)產(chǎn)品成本本，在核算上上將其費(fèi)用分分為如下六個(gè)個(gè)成本項(xiàng)目：：1、土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi);2、、前期工程費(fèi)費(fèi);3、建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi);4、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);5、公共配套套設(shè)施費(fèi);6、開發(fā)間接接費(fèi)用)（二）、成本本核算的基本本要求1、合理確定定成本核算對(duì)對(duì)象成本核算對(duì)象象是指房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過過程中為了歸歸集和分配費(fèi)費(fèi)用而確定的的費(fèi)用承擔(dān)者者.成本核算算對(duì)象可根據(jù)據(jù)具體情況,按如下原則則確定:（1）、一般般的開發(fā)項(xiàng)目目，可以每一一獨(dú)立編制的的設(shè)計(jì)概（預(yù)預(yù)）算，或每每一獨(dú)立的施施工圖預(yù)算所所列的單項(xiàng)開開發(fā)工程為成成本核算對(duì)象象；（2）、同一一開發(fā)地點(diǎn)、、結(jié)構(gòu)類型相相同的群體開開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目目，如果開工工竣工時(shí)間相相近，由同一一施工單位施施工，可以合合并為一個(gè)成成本核算對(duì)象象；（3）、對(duì)于于個(gè)別規(guī)模較較大、工期較較長的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，可以結(jié)結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任任制的需要，，按開發(fā)項(xiàng)目目的一定區(qū)域域或部分，劃劃分成本核算算對(duì)象。2、嚴(yán)格遵守守成本的開支支范圍按照企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定定，凡是與開開發(fā)經(jīng)營有關(guān)關(guān)的各種耗費(fèi)費(fèi)均應(yīng)記入成成本費(fèi)用，反反之，不能。。3、正確劃分分各種成本費(fèi)費(fèi)用的界限劃分如下幾個(gè)個(gè)界限：（1）正確劃劃分應(yīng)計(jì)人產(chǎn)產(chǎn)品成本費(fèi)用用與不應(yīng)計(jì)人人產(chǎn)品成本費(fèi)費(fèi)用的界限如與開發(fā)經(jīng)營營無關(guān)的：非非常損失、公公益救濟(jì)性捐捐贈(zèng)、固定資資產(chǎn)盤虧、毀毀損不能計(jì)人人產(chǎn)品成本（2）正確劃劃分各個(gè)會(huì)計(jì)計(jì)期間的成本本費(fèi)用界限（3）正確劃劃分開發(fā)產(chǎn)品成本本與期間費(fèi)用的的界限應(yīng)該計(jì)入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本的的成本項(xiàng)目：：成本項(xiàng)目土地征用及折折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)a、土地征用及折折遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)按照城市市建設(shè)總體規(guī)規(guī)劃進(jìn)行土地地開發(fā)所發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用，包括土地地征用費(fèi)、耕耕地占用稅、、勞動(dòng)力安置置費(fèi)及有關(guān)地地上、地下附附著物拆遷補(bǔ)補(bǔ)償?shù)膬糁С龀觯纯鄢鸩疬w舊建筑物物回收的殘值值）、安置動(dòng)動(dòng)遷用房支出出等b、前期工程程費(fèi)它是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前前期工程所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，包括規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、、項(xiàng)目可行性性研究、水文文、地質(zhì)、勘勘察、測繪、、“三通一平平支出”（即即通水、通電電、通道路和和平整場地））等支出。C、建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)它是指房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目在開發(fā)發(fā)過程中中發(fā)生的的各項(xiàng)建筑安裝裝費(fèi)用，，包括房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以以出包方方式支付付給承包包單位的的建筑安安裝工程程費(fèi)，以以自營方方式發(fā)生生的例例如開發(fā)發(fā)項(xiàng)目工工程施工工預(yù)算內(nèi)內(nèi)的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用d、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在開發(fā)發(fā)過程中中所發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施施支出，，包括小小區(qū)內(nèi)道道路、供供水、供供電、供供氣、排排污、排排洪、通通訊照明明、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、綠化化等工程程支出e、公公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)它是指房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目內(nèi)發(fā)生生的、獨(dú)立的、、非營業(yè)業(yè)性的（（不能有有償轉(zhuǎn)讓讓）公共共配套設(shè)設(shè)施支出出，包括括居委會(huì)會(huì)、派出出所、幼幼兒園、、消防、、鍋爐房房、水塔塔、自行行車棚、、公共廁廁所等設(shè)設(shè)施支出出。f、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用它是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)所屬直直接組織管理理開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目所發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用，包包括管理理人員工工資、職職工福利利費(fèi)、折折舊費(fèi)、、修理費(fèi)費(fèi)、辦公公費(fèi)、水水電費(fèi)、、勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)、、周轉(zhuǎn)房房攤銷等等。（4）劃劃分各種種開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本界限三、成本本費(fèi)用核核算應(yīng)設(shè)設(shè)置的賬賬戶和一一般程序序（一）成成本費(fèi)用用核算應(yīng)應(yīng)設(shè)置的的賬戶1、開發(fā)發(fā)成本開發(fā)成本本性質(zhì)：成本類帳帳戶；用途：核核算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品發(fā)發(fā)生的直直接費(fèi)用和和分配負(fù)負(fù)擔(dān)的間間接費(fèi)用；；結(jié)構(gòu)：按種類設(shè)設(shè)置明細(xì)細(xì)賬：開發(fā)成本本——土地開發(fā)發(fā)成本——房屋屋開發(fā)成成本——配套套設(shè)施開開發(fā)成本本——代建建工程開開發(fā)成本本并且以上上四類開開發(fā)產(chǎn)品品成本，，在核算算上還將將其進(jìn)一一步細(xì)分分為如下下六個(gè)成成本項(xiàng)目目，進(jìn)行行明細(xì)核核算。六個(gè)成本本項(xiàng)目：：a、土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、b、前期期工程費(fèi)費(fèi)、c、建筑筑安裝工工程費(fèi)、、d、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)、e、公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)、、f、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用明細(xì)賬格格式：具體核算算時(shí)應(yīng)按按各開發(fā)發(fā)項(xiàng)目開開設(shè)明細(xì)細(xì)帳年憑證號(hào)數(shù)摘要開發(fā)成本項(xiàng)目合計(jì)月日土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)土地開發(fā)成本5000006000040000600000結(jié)算建筑安裝費(fèi)80000008000000予提配套費(fèi)180000180000分配間接費(fèi)用1200012000接轉(zhuǎn)完工成本500000600008000000400001800001200087920002、開發(fā)間接接費(fèi)用開發(fā)間接接費(fèi)用性質(zhì)：成本類帳帳戶；用途：核核算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)間接費(fèi)費(fèi)用結(jié)構(gòu)：3、待攤攤費(fèi)用性質(zhì)：資資產(chǎn)類帳戶用途：核核算企企業(yè)已經(jīng)經(jīng)支出但但應(yīng)該由由本期和和以待攤費(fèi)用用后各期分分別負(fù)擔(dān)擔(dān)的分?jǐn)倲偲谠?年以內(nèi)內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用用。如預(yù)預(yù)付保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、固固定資產(chǎn)產(chǎn)修理費(fèi)、、低值易易耗品攤攤銷結(jié)構(gòu)：：4、預(yù)提提費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用用性質(zhì)：負(fù)負(fù)債用途：核算企企業(yè)預(yù)提提計(jì)入成成本費(fèi)用用但尚未未實(shí)際支出的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，如如：預(yù)提提配套實(shí)實(shí)施費(fèi)、預(yù)提提固定資資產(chǎn)修理理費(fèi)用、、預(yù)提借借款利息等。。結(jié)構(gòu)：（二）、、成本費(fèi)費(fèi)用核算算的一般般程序1、設(shè)立立成本計(jì)計(jì)算對(duì)象象；2、對(duì)當(dāng)當(dāng)期發(fā)生生的各種種費(fèi)用支支出進(jìn)行行審核成成本費(fèi)用用界限；；3、對(duì)應(yīng)應(yīng)計(jì)入成成本費(fèi)用用的各種種費(fèi)用支支出，按按經(jīng)濟(jì)用用途及發(fā)發(fā)生地點(diǎn)點(diǎn)，分別別計(jì)入各各類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本和期期間費(fèi)用用4、貫徹徹權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制，，正確處處理待攤攤費(fèi)用和和預(yù)提費(fèi)費(fèi)用，確確認(rèn)應(yīng)由由本期負(fù)負(fù)擔(dān)的費(fèi)費(fèi)用；5、按受受益對(duì)象象分配開開發(fā)間接接費(fèi)用；；6、結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)完工開開發(fā)產(chǎn)品品成本開發(fā)成本本費(fèi)用核核算程序序圖：開發(fā)成本本核算程程序圖：：銀存、庫庫材料開開發(fā)成本本開開發(fā)產(chǎn)品品（1）（4）應(yīng)付職工工薪酬（3）累計(jì)折舊舊開發(fā)間接接費(fèi)用周轉(zhuǎn)房等等待待攤攤、預(yù)提提（2）四、開發(fā)發(fā)成本的的核算（一）土土地開發(fā)發(fā)成本的的核算1、土地地開發(fā)的的特點(diǎn)（1）土土地開發(fā)發(fā)產(chǎn)品為為：建設(shè)場地地；（2）開開發(fā)的目目的與用用途：①為銷售售或有償償轉(zhuǎn)讓而而開發(fā)商商品性建建設(shè)場地地；②為本企企業(yè)興建建商品房房和其他他經(jīng)營性性房屋屋而開發(fā)發(fā)自用建建設(shè)場地地。2、核算算土地開發(fā)發(fā)的直接接費(fèi)用，，如土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、、前期工工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)等等，在費(fèi)費(fèi)用發(fā)生生時(shí)，根根據(jù)有關(guān)關(guān)憑證直接計(jì)入“開發(fā)成本本——土土地開發(fā)發(fā)”賬戶的的借方；；發(fā)生的的開發(fā)間間接費(fèi)用用先計(jì)入“開發(fā)間接接費(fèi)用”賬戶的的借方，，期末按按一定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分配配結(jié)轉(zhuǎn)的的應(yīng)由土土地開發(fā)發(fā)成本負(fù)負(fù)擔(dān)的開開發(fā)間接接費(fèi)用，，借記““開發(fā)成成本———土地開開發(fā)”賬賬戶，貸貸記“開開發(fā)間接接費(fèi)用””；結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工工建設(shè)場場地成本本時(shí)，貸貸記“開發(fā)成成本———土地開開發(fā)”賬戶，，商品性性建設(shè)用用地，借借記“開開發(fā)產(chǎn)品品”賬戶戶，自用用建設(shè)場場地，借借記“開開發(fā)成本本——房房屋開發(fā)發(fā)”賬戶戶；期末末“開發(fā)發(fā)成本———土地地開發(fā)””賬戶的的余額，，表示正正在開發(fā)發(fā)土地的的成本。。用圖示表表示：開發(fā)間接接費(fèi)開發(fā)成本本——土土地開發(fā)發(fā)開發(fā)產(chǎn)品品-土地地開發(fā)成本本——房房屋開發(fā)發(fā)×××××××××××××××期末分配配完工結(jié)轉(zhuǎn)直接費(fèi)用用自用商品性余額舉例分析析1通發(fā)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司開開發(fā)土地地（A））10000平平方米，，發(fā)生下下列業(yè)務(wù)務(wù)：（1）用用銀行存存款支付付土地折折遷費(fèi)200萬萬元，耕耕地占用用稅500萬元元，勞動(dòng)動(dòng)力安置置費(fèi)50萬元，，出售折折遷地上上農(nóng)房回回收材料料款2萬萬元，存存入銀行行。借：開發(fā)發(fā)成本——土地開開發(fā)成本本（A））750萬元貸：銀行行存款750萬萬元借：銀行行存款2萬元貸：開發(fā)發(fā)成本——土地地開發(fā)成成本（A）2萬元（2）應(yīng)應(yīng)付A地地的“三三通一平平”費(fèi)用用50萬萬元。借：開發(fā)發(fā)成本——土地地開發(fā)成成本（A）50萬元貸：應(yīng)付付賬款50萬元元（3）支支付施工工單位基基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)50萬元，，建筑安安裝工程程費(fèi)200萬元元，款已已結(jié)清。。借：開發(fā)發(fā)成本——土地開開發(fā)成本本（A））250萬元貸：銀行行存款250萬元元（4）應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)開開發(fā)間接接費(fèi)12萬元。。借：開發(fā)成本本—土地地開發(fā)成成本（A）12萬元元貸：開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用12萬元元（5）開開發(fā)A地地結(jié)束，，已驗(yàn)收收合格，，其中40%直直接對(duì)外外出售，，60%進(jìn)一步步開發(fā)商商品房，，結(jié)轉(zhuǎn)其其成本。。A地開發(fā)發(fā)成本=750-2+50+250+12=1060（萬萬元）對(duì)外銷售售部分成成本=1060×40%=424（萬元元）開發(fā)商品品房部分分成本=1060×60%=636（萬元元）借：開發(fā)發(fā)成本———房屋屋開發(fā)636萬元元開發(fā)產(chǎn)品品——土土地424萬元貸：開發(fā)發(fā)成本———土土地開發(fā)發(fā)1060萬元銀行存款款開發(fā)間接接費(fèi)開發(fā)成本本—土地開開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品品-土地地開發(fā)成本本—房屋開發(fā)發(fā)××××①2萬××××①750萬③250萬①750萬③250萬②50萬萬④12萬萬應(yīng)付賬款款②50萬萬④12萬萬①2萬⑤1060萬⑤424萬⑤636萬（二）配配套設(shè)施施開發(fā)成成本的核核算1、配套設(shè)施施開發(fā)成本的的核算特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)的配配套設(shè)施，可可以分為如下下兩類：一類：是開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)開發(fā)的不能能有償轉(zhuǎn)讓的的公共配套設(shè)設(shè)施，如居委委會(huì)、派出所所、幼托、消消防、鍋爐房房、水塔、自自行車棚、公公廁等；另一類：是能有償轉(zhuǎn)讓讓的城市規(guī)劃劃中規(guī)定的大大配套設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，包括：：（1）開發(fā)小小區(qū)內(nèi)營業(yè)性性公共配套設(shè)設(shè)施，如商店店、銀行、郵郵局等；（2）開發(fā)小小區(qū)內(nèi)非營業(yè)業(yè)性配套設(shè)施施，如中小學(xué)學(xué)、文化站、、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目外為居民民服務(wù)的給排排水、供電、、供氣的增容容增壓、交通通道路等。2、配套設(shè)施施開發(fā)成本的的核算配套設(shè)施能有償轉(zhuǎn)讓的的城市規(guī)劃中中規(guī)定的大型配配套設(shè)施項(xiàng)目目不能有償轉(zhuǎn)讓讓的公共配套設(shè)施施營業(yè)性公共配套設(shè)施非營業(yè)性配套設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目外為為居民服務(wù)的的水、電、氣、、交通道路等等居委會(huì).幼兒兒園.消防設(shè)施.鍋爐爐房.水塔.自行車棚棚.公廁等商店、銀行、、郵局等中小學(xué)、文化化站、醫(yī)院等給排水.供電電.供氣的增增容.增壓.交交通道路等有關(guān)賬戶開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)發(fā)開發(fā)成本———房屋開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品———配套設(shè)施×××××××××完工結(jié)轉(zhuǎn)不能有償轉(zhuǎn)讓讓的能有償轉(zhuǎn)讓的的×××余額注:按照財(cái)務(wù)制度度規(guī)定,城市市建設(shè)規(guī)劃中中的大型配套套設(shè)施項(xiàng)目,不得計(jì)入商商品房成本;不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小小區(qū)內(nèi)公共配配套設(shè)施發(fā)生生的支出可以計(jì)入開發(fā)成本本.舉例分析2（1）正大房房地產(chǎn)開發(fā)公公司開發(fā)建設(shè)設(shè)住宅小區(qū)配套的商店和自行行車棚工程，，用銀行存款款支付工程款款67000元。借：開發(fā)成本本——配套套設(shè)施開發(fā)67000貸：銀行存款款67000（2）商店和和自行車棚工工程完工，實(shí)實(shí)際成本分別別為12萬元元和0.2萬萬元。自行車車棚為商品房房開發(fā)工程所所建，商店則則為小區(qū)第三三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用用房。借：開發(fā)產(chǎn)品品——配套設(shè)設(shè)施12萬開發(fā)成本———房屋開發(fā)0.2萬貸:開發(fā)成本本——配套設(shè)施施開發(fā)12.2萬（三）房屋開開發(fā)成本的核核算1、房屋開發(fā)發(fā)成本的核算算特點(diǎn)（1）房屋開發(fā)發(fā)的分類：①對(duì)外銷售而而開發(fā)的商品品房；②為出租經(jīng)營營而開發(fā)的經(jīng)經(jīng)營房；③為安置折遷遷居民周轉(zhuǎn)使使用而開發(fā)的的周轉(zhuǎn)房；④受其他單位位委托，代為為開發(fā)建設(shè)的的代建房。。（2）成本核核算對(duì)象的確確定房屋的成本核核算對(duì)象的確確定，應(yīng)該結(jié)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)點(diǎn)、用途、結(jié)結(jié)構(gòu)等因素加加以確定：①一般房屋的的開發(fā)項(xiàng)目，，以每一獨(dú)立立編制設(shè)計(jì)概概（預(yù)）算，，或每一獨(dú)立立施工圖預(yù)算算所列的單項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)工程為為成本核算對(duì)對(duì)象；②同一開發(fā)地地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類類型相同的群群體開發(fā)項(xiàng)目目，開竣工時(shí)時(shí)間相近，同同一施工隊(duì)伍伍施工的，可可以合并為一一個(gè)成本核算算對(duì)象，于開開發(fā)完成算出出實(shí)際開發(fā)成成本后，再按按各個(gè)單項(xiàng)工工程概預(yù)數(shù)的的比例，計(jì)算算各幢房屋的的開發(fā)成本；③對(duì)于個(gè)別規(guī)規(guī)模較大、工工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目目，可以結(jié)合合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制的需要，按按房屋開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的部位劃劃分成本核算算對(duì)象（3）設(shè)置賬賬戶“開發(fā)成本———房屋開發(fā)發(fā)”同時(shí)，在設(shè)置置“開發(fā)成本本——房屋開開發(fā)”明細(xì)賬賬的同時(shí)，還還應(yīng)設(shè)置以下下6個(gè)成本項(xiàng)項(xiàng)目，進(jìn)行明明細(xì)核算：——土地征用用及折遷補(bǔ)償償費(fèi)——前期工程程費(fèi)——基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)——建筑安裝裝工程費(fèi)——配套設(shè)施施費(fèi)——開發(fā)間接費(fèi)用用即：開發(fā)成本——房屋開發(fā)發(fā)——土地征征用及折遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)——前期工程程費(fèi)——基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)等成本項(xiàng)項(xiàng)目2、房屋開發(fā)成本本的核算(1)費(fèi)用計(jì)計(jì)入成本的方方法①能分清成成本核算對(duì)象象的:在開發(fā)房屋過過程中發(fā)生的的土地征用及及折遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)應(yīng)直接計(jì)入：：開發(fā)成本———房屋開發(fā)發(fā)——土地征征用及折遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)——前期工程程費(fèi)——基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)等成本項(xiàng)項(xiàng)目。②如果費(fèi)用發(fā)發(fā)生時(shí)分不清清成本核算對(duì)對(duì)象，應(yīng)由兩兩個(gè)或兩個(gè)以以上成本核算算對(duì)象負(fù)擔(dān)的的：應(yīng)先通過“開開發(fā)成本———土地開發(fā)””帳戶進(jìn)行歸歸集，待土地地開發(fā)完成用用于房屋建設(shè)設(shè)時(shí)，再采用用一定的方法法分配結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)計(jì)入“開發(fā)成成本——房屋屋開發(fā)”帳戶戶。(2)不不同同施施工工方方式式下下的的核核算算①出出包包方方式式：：按施施工工企企業(yè)業(yè)開開出出的的““工工程程價(jià)價(jià)款款結(jié)結(jié)算算帳帳單單””記記入入：：借：：開開發(fā)發(fā)成成本本———房房屋屋開開發(fā)發(fā)————建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)用用貸：：應(yīng)應(yīng)付付帳帳款款等等②自自營營方方式式下下：：按實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生的的建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)用用：：施工工間間接接費(fèi)費(fèi)工程程施施工工開發(fā)發(fā)成成本本——房房屋屋開開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)費(fèi)分分配配直接接費(fèi)費(fèi)間接接費(fèi)費(fèi)期末末結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)×××××發(fā)生生直直接接費(fèi)費(fèi)(3)房房屋屋開開發(fā)發(fā)成成本本中中的的配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)（（不不能能有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的））①與與商商品品房房同同步步建建設(shè)設(shè)的的：：A、、能能分分清清受受益益對(duì)對(duì)象象的的：：發(fā)生生時(shí)時(shí)直直接接計(jì)計(jì)入入：：開發(fā)發(fā)成成本本———房房屋屋開開發(fā)發(fā)————公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)；；B、、不不能能分分清清受受益益對(duì)對(duì)象象的的：：應(yīng)先先計(jì)計(jì)入入：：開開發(fā)發(fā)成成本本————配配套套設(shè)設(shè)施施開開發(fā)發(fā)竣工工時(shí)時(shí)再再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入：：開開發(fā)發(fā)成成本本————房房屋屋開開發(fā)發(fā)②不不是是與與商商品品房房同同步步建建設(shè)設(shè)的的商品品房房已已建建成成出出售售，，配配套套設(shè)設(shè)施施尚尚在在建建設(shè)設(shè)中中，，可可對(duì)對(duì)配配套套設(shè)設(shè)施施的的成成本本采采用用予予提提的的方方法法，，預(yù)預(yù)先先計(jì)計(jì)入入商商品品房房成成本本，，待待完完工工后后沖沖減減予予提提，，然然后后差差額額調(diào)調(diào)整整成成本本。。（4））舉舉例例分分析析3①泰來房地地產(chǎn)開發(fā)公公司開發(fā)場場地甲工程程，征用土土地5000平米，，本月共計(jì)計(jì)發(fā)生下列列費(fèi)用：土土地征用及及折遷補(bǔ)償償費(fèi)1000萬元；；前期工程程費(fèi)200萬元；基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)500萬萬元；建筑筑安裝工程程費(fèi)100萬元，共共計(jì)1800萬元，，款已支付付。借：開發(fā)成成本——土土地開發(fā)——土地征征用及折遷遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬萬元——前期工工程費(fèi)200萬元——基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)500萬元——建筑安安裝工程費(fèi)費(fèi)100萬元元貸：銀行存存款1800萬元元②開發(fā)場地地甲工程已已完工，其其中2500平米用用于商品房房建設(shè)，其其成本見““開發(fā)成本本計(jì)算單””開發(fā)成本計(jì)計(jì)算單類型：土地地開發(fā)———甲地金金額單位：：萬元摘要土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)發(fā)生費(fèi)用10002005001001800結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本50010025050900期末余額50010025050900各項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)數(shù)：土地征用及及折遷補(bǔ)償償費(fèi)=1000萬元×2500/5000=500萬元前期工程費(fèi)費(fèi)=200萬萬元×2500/5000=100萬萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)=500萬萬元×2500/5000=250萬萬元建筑安裝工工程費(fèi)=100萬萬元×2500/5000=50萬元元借：開發(fā)成成本——房房屋開發(fā)900萬元元貸“開發(fā)成成本——土土地開發(fā)900萬萬元③將甲工程程商品房建建設(shè)工程出出包給市建建三公司。。商品房建建設(shè)完工，，收到市建建三公司提提交的“工工程價(jià)款結(jié)結(jié)算帳單””應(yīng)付承包包工程款1200萬萬元，原已已預(yù)付1000萬元元，經(jīng)審查查同意補(bǔ)付付工程款200萬元元。借：開發(fā)成成本——房房屋開發(fā)1200萬萬元貸：預(yù)付帳帳款——市市建三公司司1000萬萬元銀行存款200萬元④按照有關(guān)關(guān)規(guī)定，泰泰來房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司建設(shè)與該該商品房配配套的公共共設(shè)施（包包括居委會(huì)會(huì)、派出所所、水塔、、自行車棚棚等）共發(fā)發(fā)生建筑安安裝費(fèi)100萬元，，市建三公公司已提交交“工程價(jià)價(jià)款結(jié)算帳帳單”經(jīng)審審核同意延延期付款。。（商品房房配套的公公共設(shè)施通通常與主體體商品房一一同建設(shè)和和結(jié)算）借：開發(fā)成成本——房房屋開發(fā)100萬元貸：應(yīng)應(yīng)付帳帳款———市市建三三公司司100萬萬元注：此處為為能分分清成成本計(jì)計(jì)算對(duì)對(duì)象的的直接接計(jì)入入“房屋屋開發(fā)發(fā)成本本”⑤甲工工程應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)間接接費(fèi)用用200萬萬元。。發(fā)生間間接費(fèi)費(fèi)用時(shí)時(shí)：借：開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用200萬元元貸：有有關(guān)帳帳戶200萬元元間接費(fèi)費(fèi)用結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)時(shí)：借：開開發(fā)成成本———房房屋開開發(fā)200萬元元貸：開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用200萬萬元⑥甲商商品房房工程程已完完工驗(yàn)驗(yàn)收，，其總總成本本見：：開發(fā)成成本計(jì)計(jì)算單單金額單單位：：萬元元摘要土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)轉(zhuǎn)入土地開發(fā)成本50010025050900房屋建設(shè)費(fèi)12001200配套費(fèi)100100間接費(fèi)200200本期發(fā)生費(fèi)用50010025012501002002400結(jié)轉(zhuǎn)完工成本50010025012501002002400期末余額——————————————結(jié)轉(zhuǎn)完完工成成本：：借：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品———商商品房房2400萬元元貸：開開發(fā)成成本———房房屋開開發(fā)2400萬元元開發(fā)成成本存款等等——土土地開開發(fā)開發(fā)成成本——房房屋開開發(fā)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品×××××1800萬1200萬萬100萬200萬1800萬萬900萬萬900萬2400萬1200萬萬100萬200萬2400萬萬（四））代建建工程程開發(fā)發(fā)成本本核算算（1））定義義：代建工工程開開發(fā)成成本是是指開開發(fā)企企業(yè)接接受有有關(guān)單單位的的委托托，代代為開開發(fā)建建設(shè)的的工程程（或或參加加委托托單位位招標(biāo)標(biāo)，經(jīng)經(jīng)過投投標(biāo)中中標(biāo)后后承建建的開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目））所發(fā)發(fā)生的的費(fèi)用用支出出。（2））內(nèi)容容：包括：：土地地開發(fā)發(fā)、房房屋開開發(fā)、、市政政工程程開發(fā)發(fā)(城市道道路、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施、園園林綠綠化、、旅游游風(fēng)景景區(qū)開開發(fā)））等開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目支出出。（3））核算算：①接受受委托托代為為開發(fā)發(fā)的建建設(shè)場場地和和房屋屋接受委委托代代為開開發(fā)的的建設(shè)設(shè)場地地和房房屋，，其建建設(shè)內(nèi)內(nèi)容和和特點(diǎn)點(diǎn)與企企業(yè)的的土地地開發(fā)發(fā)及房房屋開開發(fā)基基本相相同，，所以可可比照照土地地開發(fā)發(fā)和房房屋開開發(fā)的的核算算方法法進(jìn)行行核算算，其其開發(fā)發(fā)費(fèi)用用分別別在“開發(fā)發(fā)成本本———土地地開發(fā)發(fā)”和和“開開發(fā)成成本―――房房屋開開發(fā)””兩個(gè)明明細(xì)賬賬戶核核算，，開發(fā)發(fā)工程程完工工，驗(yàn)驗(yàn)收合合格時(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)入““開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品———代建建工程程”賬賬戶內(nèi)內(nèi)②其他他代建建工程程項(xiàng)目目除土地地、房房屋以以外的的其他他代建建工程程項(xiàng)目目(市市政工工程））應(yīng)在在“開發(fā)發(fā)成本本———代建建工程程開發(fā)發(fā)”中核算算，竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收后后轉(zhuǎn)入入“開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品———代建建工程程”（4））舉例例分析析4①興業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司接接受市市政建建設(shè)指指揮部部委托托，代代為擴(kuò)擴(kuò)建某某風(fēng)景景旅游游區(qū)，，分別別發(fā)生生：折折遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)30萬元元；前前期工工程費(fèi)費(fèi)15萬元元；基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)20萬元元；應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)2萬元元。借：開開發(fā)成成本——代建建工程程開發(fā)發(fā)（折折遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)）30萬萬元—代建建工程程開發(fā)發(fā)（前前期工工程費(fèi)費(fèi)）15萬元元—代建建工程程開發(fā)發(fā)（基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)）20萬元元—代建建工程程開發(fā)發(fā)（開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)）2萬元元貸：銀銀行存存款65萬萬元開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)2萬元元②完工工驗(yàn)收收合格格，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)其其實(shí)際際成本本。借：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品———代代建工工程67萬元元貸：開開發(fā)成成本——代建建工程程開發(fā)發(fā)（折遷遷補(bǔ)償償費(fèi)））30萬—代建建工程程開發(fā)發(fā)（前期期工程程費(fèi)））15萬—代建工工程開開發(fā)（（基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)）20萬萬—代建工工程開開發(fā)（（開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)））2萬萬第二節(jié)節(jié)開開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的核核算開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品是是指企企業(yè)已已經(jīng)完完成全全部開開發(fā)過過程，，并已已驗(yàn)收收合格格，符符合設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，可以以按照照合同同規(guī)定定的條條件移移交購購貨單單位，，或者者可以以作為為商品品對(duì)外外銷售售的產(chǎn)產(chǎn)品，，包括括土地地、房房屋、、配套套設(shè)施施和代代建工工程等等。一、開發(fā)產(chǎn)品品增加的核算算企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品，應(yīng)于竣竣工驗(yàn)收時(shí)，，借記“開發(fā)發(fā)產(chǎn)品”賬戶戶，貸記“開開發(fā)成本”賬賬戶。[例]仁太房房地產(chǎn)開發(fā)公公司，根據(jù)其其開發(fā)的住宅宅樓驗(yàn)收交接接憑證，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)住宅樓開發(fā)發(fā)實(shí)際成本6500000元，，應(yīng)作如下會(huì)會(huì)計(jì)處理：借：開發(fā)產(chǎn)品品6500000貸：開發(fā)成本本6500000二、開發(fā)產(chǎn)品品減少的核算算房地產(chǎn)企業(yè)出出售、轉(zhuǎn)讓或或出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，都會(huì)造造成開發(fā)產(chǎn)品品的減少，企企業(yè)應(yīng)區(qū)別不不同情況及時(shí)時(shí)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)會(huì)計(jì)處理。1、有償轉(zhuǎn)讓讓與出售：月終結(jié)轉(zhuǎn)成本本時(shí)：借：經(jīng)營成本本貸：開發(fā)產(chǎn)品品2、分期收款款方式銷售：：企業(yè)如果是采采用分期收款款結(jié)算方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品，在將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品移交使使用單位或辦辦妥分期收款款銷售合同時(shí)時(shí)，應(yīng)將分期期收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)際成成本，自“開開發(fā)產(chǎn)品”賬賬戶轉(zhuǎn)入“分分期收款開發(fā)發(fā)產(chǎn)品”賬戶戶：將產(chǎn)品移交購購買者時(shí)：借：分期收款款開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品品3、出租或安安置折遷居民民作為周轉(zhuǎn)房房使用：企業(yè)將開發(fā)的的土地和房屋屋用于出租和將開發(fā)的房房屋安置拆遷遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于簽簽定合同、協(xié)協(xié)議和移交使使用時(shí)，將該該土地和房屋屋的實(shí)際成本本，自“開發(fā)發(fā)產(chǎn)品”賬戶戶轉(zhuǎn)入“出租租開發(fā)產(chǎn)品””、“周轉(zhuǎn)房房”賬戶即：應(yīng)于合同或協(xié)協(xié)議生效時(shí)：：借：投資性房房地產(chǎn)（出租租開發(fā)產(chǎn)品））周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品品4、將營業(yè)性性配套設(shè)施作作為第三產(chǎn)業(yè)業(yè)用房應(yīng)視同自有固固定資產(chǎn)，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)：：借：固定資產(chǎn)產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品品——配套設(shè)設(shè)施注：（1）企業(yè)用用于安置折遷遷居民的房屋屋，應(yīng)按實(shí)際安置面積進(jìn)進(jìn)行實(shí)物量管管理和結(jié)轉(zhuǎn)；；（2）對(duì)于已已交付使用或或辦理銷售和和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚尚未移交出去去的開發(fā)產(chǎn)品品，如商品房和配配套設(shè)施等，，應(yīng)登記“代代管房產(chǎn)備查簿””，進(jìn)行實(shí)物物管理，不得得入帳及折舊和攤攤銷。（3）代管房房產(chǎn)過程中發(fā)發(fā)生的收支應(yīng)應(yīng)作為“其他業(yè)務(wù)收支””處理，不在在“開發(fā)產(chǎn)品品”中核算。3、舉例分析析5（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)已銷售的的住宅樓，實(shí)際成成本650萬萬元。借：經(jīng)營成本本650萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品品650萬萬元（2）將一棟棟住宅樓出租租，其實(shí)際成成本240萬元。。借：投資性房房地產(chǎn)240萬萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品品240萬元（3）將開發(fā)發(fā)的房屋一棟棟用于安置折折遷居民周轉(zhuǎn)使用，實(shí)實(shí)際成本為500萬元。。借：周轉(zhuǎn)房500萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品品500萬元元（4）將配套套設(shè)施的商店店作為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，實(shí)際成成本58萬元元。借：固定資產(chǎn)產(chǎn)58萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品品58萬元元（5）以分期期收款方式銷銷售一套公寓寓，售價(jià)60萬元，合同同規(guī)定價(jià)款分分兩次支付；；房屋交付使使用時(shí)支付70%，6個(gè)個(gè)月后支付余余下的30%，該公寓的的開發(fā)成本為為40萬元。。①合同生效時(shí)時(shí)：借：分期收款款開發(fā)產(chǎn)品42萬元元貸：開發(fā)產(chǎn)品品42萬元元②收到第一筆筆房款時(shí)：借：銀行存款款42萬元貸：經(jīng)營收入入42萬元元③結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的的成本時(shí)：借：經(jīng)營成本本28萬元元貸：分期收款款開發(fā)產(chǎn)品28萬元④6個(gè)月后收收到第二筆放放款時(shí)：借：銀行存款款18萬元貸：經(jīng)營收入入18萬萬元⑤結(jié)轉(zhuǎn)成本：：借：經(jīng)營成本本12萬元貸：分期收款款開發(fā)產(chǎn)品12萬元元第三節(jié)出出租開開發(fā)產(chǎn)品和周周轉(zhuǎn)房的核算算一、出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的核算算1、概念及特特點(diǎn)：出租開發(fā)產(chǎn)品品是指由開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)完完成，用于出出租經(jīng)營的土土地和房屋。。其特點(diǎn)為：①不是固定資資產(chǎn)②不是企業(yè)的的一般勞動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品③原財(cái)務(wù)制度視作企業(yè)的存存貨，現(xiàn)在“投資性房地地產(chǎn)”2、核算：核算內(nèi)容：包包括：使用、、攤銷、增減減變動(dòng)。帳戶設(shè)置：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)、累計(jì)攤銷同時(shí)根據(jù)出租租經(jīng)營的實(shí)際際情況，按出出租產(chǎn)品的類類別進(jìn)行明細(xì)細(xì)核算，并建建立“出租產(chǎn)產(chǎn)品卡片，詳細(xì)記錄出租租產(chǎn)品坐落地地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、、層次、面積積、租金、單單價(jià)等情況。。舉例分析：（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司將將開發(fā)竣工后后的一棟樓房房出租給立業(yè)業(yè)公司，該房房屋的總成本本為450萬萬元。結(jié)轉(zhuǎn)完工成本本：借：開發(fā)產(chǎn)品品450萬元貸：開發(fā)成本本450萬萬元結(jié)轉(zhuǎn)出租房產(chǎn)產(chǎn)成本：借：投資性房房地產(chǎn)450萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品品450萬元（二）出租開開發(fā)產(chǎn)品攤銷銷的核算出租房屋隨著著使用及自然然力的侵蝕，，會(huì)逐漸發(fā)生生損耗而減少少其價(jià)值，這這部分損耗價(jià)價(jià)值，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)根據(jù)出租產(chǎn)產(chǎn)品的賬面原原價(jià)（實(shí)際成成本）和預(yù)計(jì)計(jì)使用年限，，計(jì)算其損耗耗額，并作為為出租房經(jīng)營營期間的費(fèi)用用，將它按月月計(jì)入出租房房屋的經(jīng)營成成本，其計(jì)算算公式如下：：月攤銷率＝（（1-估計(jì)凈凈殘值率）÷÷攤銷年限÷÷12月攤銷額=出出租房屋原原值×月攤銷銷率企業(yè)按月計(jì)提提出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品攤銷額時(shí)時(shí)，借記“經(jīng)經(jīng)營成本”賬賬戶、貸記““累計(jì)攤銷””賬戶。例：出租的上上述樓房規(guī)定定攤銷期限為為40年，假假設(shè)每月攤銷銷為0.2%，按月攤銷銷時(shí)：每月攤銷額=450×0.2%=0.9(萬元元)借:經(jīng)營成本本0.9萬元貸:累計(jì)攤銷銷0.9萬元（三）出租開開發(fā)產(chǎn)品修理理的核算出租開發(fā)產(chǎn)品品在租賃期間間發(fā)生的修理理費(fèi)用，應(yīng)列列為企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營成本，數(shù)數(shù)額不大的可可直接計(jì)入““經(jīng)營成本””賬戶，借記記“經(jīng)營成本本”賬戶，貸貸記“銀行存存款”、“應(yīng)應(yīng)付職工薪酬酬”等賬戶；；如果數(shù)額較較大，可先在在“待攤費(fèi)用用”賬戶歸集集后，分期攤攤?cè)搿敖?jīng)營成成本”賬戶。。如果符合資資本化條件的的，可以追加加計(jì)入“投資資性房地產(chǎn)””成本.[例]該房屋屋出租后的第第二年,對(duì)房房屋進(jìn)行修復(fù)復(fù)、裝飾等共共發(fā)生費(fèi)用13.6萬元元,其中:人人工費(fèi)5萬元元、材料費(fèi)7萬元、其他他費(fèi)用1.6萬元,用銀銀行存款支付付。費(fèi)用發(fā)生時(shí)：：借：開發(fā)成本本13.6萬萬元貸:銀行存款款1.6萬萬元庫存材料7萬元應(yīng)付職工薪酬酬5萬萬元工程完工后結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本:借:投資性房房地產(chǎn)13.6萬元貸:開發(fā)成本本13.6萬元[例]：公司司對(duì)該房屋進(jìn)進(jìn)行修理，發(fā)發(fā)生修理費(fèi)用用0.38萬萬元.借:經(jīng)營成本本0.38萬元貸:銀行存款款0.38萬元（四）出租開開發(fā)產(chǎn)品改變變用途對(duì)外銷銷售的核算房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的出租開開發(fā)產(chǎn)品與企企業(yè)的固定資資產(chǎn)不同，它它不屬于企業(yè)業(yè)的勞動(dòng)資料料，而是企業(yè)業(yè)的一種開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。因此此，企業(yè)如果果改變出租開開發(fā)產(chǎn)品的用用途，將其作作為產(chǎn)品對(duì)外外銷售時(shí)，則則應(yīng)視同開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售處處理。企業(yè)的出租開開發(fā)產(chǎn)品改變變用途對(duì)外銷銷售，在銷售售成立時(shí)，按按其銷售價(jià)格格，借記“銀銀行存款”或或“應(yīng)收賬款款”賬戶，貸貸記“經(jīng)營收收入”賬戶。。其末，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售的的出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本時(shí)，，按其攤余價(jià)價(jià)值，借記““經(jīng)營成本””賬戶，按其其已提累計(jì)攤攤銷額，借記記“累計(jì)攤銷銷”賬戶，按按原值，貸記記“投資性房房地產(chǎn)”賬戶戶。[例]：公司司將出租5年年后的房屋對(duì)對(duì)外銷售,取取得收入500萬元。該房屋已攤銷銷:0.9××12×5=54(萬元元)該房屋原值為為:450+13.6=463.6(萬元)借:銀行存款款500萬元貸:經(jīng)營收入入500萬元借：經(jīng)營成本本409.6萬元元累計(jì)攤銷54萬元元貸:投資性房房地產(chǎn)463.6萬元二、周轉(zhuǎn)房的的核算1、概念及內(nèi)內(nèi)容：周轉(zhuǎn)房是指用用于安置被折折遷居民，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所所有的各種房房屋，包括：：①在開發(fā)過程程中已明確其其為安置折遷遷居民的房屋屋；②搭建用于安安置折遷居民民的臨時(shí)性簡簡易房；③開發(fā)的商品品房在銷售前前用于安置折折遷居民。2、核算帳戶設(shè)置：周轉(zhuǎn)房——在在用周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤攤銷應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房房的使用情況況等進(jìn)行明細(xì)細(xì)核算，并建建立“周轉(zhuǎn)房房卡片”等。（1）、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房增加的核核算企業(yè)開發(fā)建成成的周轉(zhuǎn)房，，應(yīng)在其竣工工后，借記““開發(fā)產(chǎn)品””賬戶，貸記記“開發(fā)成本本”賬戶。明明確作為周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房后，按其其實(shí)際成本，，借記“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房——在用用周轉(zhuǎn)房”賬賬戶，貸記““開發(fā)產(chǎn)品””賬戶。例子：舉例分析（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司將將自己建造的的一棟樓作為為折遷居民的的周轉(zhuǎn)房，實(shí)實(shí)際成本300萬元。根據(jù)交付使用用憑證結(jié)轉(zhuǎn)完完工成本：借：開發(fā)產(chǎn)品品300萬萬元貸：開發(fā)成本本300萬元元轉(zhuǎn)入周轉(zhuǎn)房成成本：借：周轉(zhuǎn)房———在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房300萬萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品品300萬元（2）周轉(zhuǎn)房房的攤銷：周轉(zhuǎn)房隨著使使用及自然力力的侵蝕，會(huì)會(huì)逐漸發(fā)生損損耗而減少其其價(jià)值，因此此，應(yīng)根據(jù)周周轉(zhuǎn)房的使用用年限按月攤攤銷其損耗價(jià)價(jià)值。這部分分損耗價(jià)值，，應(yīng)作為開發(fā)發(fā)期間的費(fèi)用用，將它計(jì)入入土地、房屋屋的開發(fā)成本本。周轉(zhuǎn)房攤攤銷額的基本本計(jì)算公式如如下：月攤銷率＝（（1-估計(jì)凈凈殘值率）÷÷（攤銷年限限×12）月攤銷額=周周轉(zhuǎn)房賬面原原值×月攤銷銷率周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)價(jià)值的攤銷額額，應(yīng)在“周周轉(zhuǎn)房——周周轉(zhuǎn)房攤銷””賬戶核算。。每月計(jì)提的的周轉(zhuǎn)房攤銷銷額，對(duì)能確確定其為某項(xiàng)項(xiàng)土地或房屋屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計(jì)計(jì)入該土地或或房屋的開發(fā)發(fā)成本，借記記“開發(fā)成本本——土地開開發(fā)”或“開開發(fā)成本———房屋開發(fā)””賬戶，貸記記“周轉(zhuǎn)房———周轉(zhuǎn)房攤攤銷”賬戶。。對(duì)不能確定定其為某項(xiàng)土土地或房屋開開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)擔(dān)的周轉(zhuǎn)房攤攤銷額，應(yīng)記記入“開發(fā)間間接費(fèi)用”賬賬戶的借方和和“周轉(zhuǎn)房———周轉(zhuǎn)房攤攤銷”賬戶的的貸方。[例]：公司司每月計(jì)提周周轉(zhuǎn)房攤銷額額0.5萬元元借:開發(fā)間接接費(fèi)用(或開開發(fā)成本)0.5萬萬元貸:周轉(zhuǎn)房———周轉(zhuǎn)房攤攤銷0.5萬萬元（3）、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房修理費(fèi)用用的核算由于周轉(zhuǎn)房是是為了安置因因開發(fā)項(xiàng)目等等建筑產(chǎn)品的的開發(fā)建設(shè)而而動(dòng)遷的居民民，是直接服服務(wù)于某項(xiàng)開開發(fā)項(xiàng)目的，，因此，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房在使用過過程中發(fā)生的的修理費(fèi)用，，應(yīng)作為有關(guān)關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的的成本。按其其實(shí)際發(fā)生的的成本，借記記“開發(fā)成本本”、“開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用””賬戶，貸記記“銀行存款款”、“應(yīng)付付職工薪酬””等賬戶。如如果發(fā)生的修修理費(fèi)用數(shù)額額較大的，可可通過“待攤攤費(fèi)用”賬戶戶進(jìn)行歸集，，分次攤?cè)胗杏嘘P(guān)的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的成本。。[例]2#樓周轉(zhuǎn)房發(fā)發(fā)生修理費(fèi)用用50000元，以銀銀行存款支付付，該費(fèi)用分分10個(gè)月攤攤銷計(jì)入成本本，應(yīng)作如下下會(huì)計(jì)處理：：支付費(fèi)用時(shí)：：借：待攤費(fèi)用用50000貸：銀行存款款50000每月攤銷修理理費(fèi)時(shí)：借：開發(fā)間接接費(fèi)用（或開開發(fā)成本）5000貸：待攤費(fèi)用用5000（4）周轉(zhuǎn)房房改變用途對(duì)對(duì)外銷售的核核算與固定資產(chǎn)出出售核算不同同，改變用途途對(duì)外銷售的的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)應(yīng)視作開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)外銷售售處理。在銷銷售成立時(shí)，，借記“銀行行存款”或““應(yīng)收賬款””賬戶，貸記記“經(jīng)營收入入”賬戶；同同時(shí)，按其攤攤余價(jià)值，借借記“經(jīng)營成成本”賬戶，，按其已提累累計(jì)攤銷額，，借記“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷”賬賬戶，按其原原值，貸記““周轉(zhuǎn)房———在用周轉(zhuǎn)房房”賬戶。[例]周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房使用20個(gè)月后后,公司將將其作為商商品房對(duì)外外銷售,取取得收入400萬元元,存入銀銀行.根據(jù)售房結(jié)結(jié)算帳單:借:銀行存存款400萬