房地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算據(jù)央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道稱，調(diào)查發(fā)現(xiàn)多家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。報(bào)道稱，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希表示，土地增值稅實(shí)際上是一個(gè)征管非常復(fù)雜的一個(gè)稅種，對稅務(wù)部門的征管能力要求非常高，如果你達(dá)不到的話，那么土地增值稅就征不到位。一、土地增值稅的基本稅制1993年12月國務(wù)院頒布的實(shí)施條例，1994年1月開始實(shí)施。1995年財(cái)政部國家稅務(wù)總局才出臺實(shí)施細(xì)則。《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號---這是一個(gè)征管文件。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》國稅發(fā)〔2009〕91號

重申了清算條件、清算時(shí)間要求、核定征收的情形，強(qiáng)調(diào)了審核重點(diǎn)。國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函[2010]220號---明確8大問題國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》國稅發(fā)[2010]53號加大土地增值稅清算力度，明確核定征收率以及區(qū)域預(yù)征率二、土地增值稅清算工作的未來趨勢從2006年至今國家共頒布7個(gè)重要文件來規(guī)范土地增值稅。意味著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還將繼續(xù)，從2006年以來出臺的一系列文件都表示，政府試圖將過去沒有完善的稅收體系進(jìn)行恢復(fù)和完善。三、土地增值稅清算基礎(chǔ)知識1、土地增值稅征稅對象納稅義務(wù)人2、土地增值稅清算原理1、土地增值稅征稅對象

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益

單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。此類納稅人有四個(gè)特點(diǎn)：第一：不分自然人和法人；第二：不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；第三：不分內(nèi)資和外資；第四：不分部門。2、土地增值稅計(jì)算原理1、應(yīng)納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額3、增值額=收入-（土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅金+加計(jì)扣除）4、開發(fā)成本=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公用配套設(shè)施費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用5、開發(fā)費(fèi)用=財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）6、加計(jì)扣除=（土地成本+開發(fā)成本）*20%7、增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額8、稅率檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%四、土地增值稅清算稅收政策解析土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》

對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財(cái)稅字[1995]048號91號文規(guī)定定：對不不同類型型房地產(chǎn)產(chǎn)要分別別計(jì)算增增值額，，增值率率，繳納納土地增增值稅。。187號文件規(guī)規(guī)定：土土地增值值稅的普普通住宅宅和非普普通住宅宅必須分分別作為為不同的的清算項(xiàng)項(xiàng)目。普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅，，是指按按所在地地一般民民用住宅宅標(biāo)準(zhǔn)建建造的居住用住住宅。高級公公寓、別別墅、度度假村等等不屬于于普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅宅。普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的的界定：：同時(shí)滿滿足三個(gè)個(gè)條件：：1、建筑容容積率在在1.0以上；2、單套面積積在120平米以下下（含144平米）；；3、實(shí)際成成交價(jià)格格低于同同級別土土地上住住房平均均交易價(jià)價(jià)格1.2倍以下。。有多個(gè)清清算單位位的，應(yīng)應(yīng)分別申申報(bào)《土地增增值稅納納稅申報(bào)報(bào)表（一一）填表表說明》》國稅發(fā)發(fā)[1995]090號文件規(guī)規(guī)定，““土地增增值稅納納稅申報(bào)報(bào)表（一一）中各各主要項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)容容，應(yīng)根根據(jù)土地地增值稅稅的基本本計(jì)稅單單位作為為填報(bào)對對象。納納稅人如如果在規(guī)規(guī)定的申申報(bào)期內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)讓二二個(gè)或二二個(gè)以上上計(jì)稅單單位的房房地產(chǎn)，，對每個(gè)個(gè)計(jì)稅單單位應(yīng)分分別填寫寫一份申申報(bào)表。。納稅人如如果既從從事普通通標(biāo)準(zhǔn)住住宅開發(fā)發(fā)又進(jìn)行行其他房房地產(chǎn)開開發(fā)的，，應(yīng)分別別填寫納納稅申報(bào)報(bào)表（一一）?！薄蔽?、土地地增值稅稅的清算算條件1、納稅人人應(yīng)進(jìn)行行清算(主動(dòng)清算算)2、稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)要求求清算（（被動(dòng)清清算）（一）符符合下列列情形之之一的，，納稅人人應(yīng)進(jìn)行土地地增值稅稅的清算算：1.房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目全部竣竣工、完完成銷售售的；2.整體轉(zhuǎn)讓讓未竣工工決算房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的；3.直接轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的。（二）符符合下列列情形之之一的，，主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)可要求納稅稅人進(jìn)行行土地增增值稅清清算：1.已竣工驗(yàn)驗(yàn)收的房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目，已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)建建筑面積積占整個(gè)個(gè)項(xiàng)目可售建筑筑面積的比例在在85%以上，或該比比例雖未未超過85%，但剩余余的可售售建筑面面積已經(jīng)經(jīng)出租或或自用的的；2.取得銷售售（預(yù)售售）許可可證滿三三年仍未未銷售完完畢的；；3.納稅人申申請注銷銷稅務(wù)登登記但未未辦理土土地增值值稅清算算手續(xù)的的；4.省稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)規(guī)定定的其他他情況國稅發(fā)[2009]91號國家家稅務(wù)總總局關(guān)于于印發(fā)《《土地增增值稅清清算管理理規(guī)程》》的通知知：第十一條條對于符合合本規(guī)程程第九條條規(guī)定，，應(yīng)進(jìn)行土地地增值稅稅清算的的項(xiàng)目，，納稅人人應(yīng)當(dāng)在在滿足條條件之日日起90日內(nèi)到主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)辦辦理清算算手續(xù)。。對于符符合本規(guī)規(guī)程第十十條規(guī)定定稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)可要求納稅稅人進(jìn)行行土地增增值稅清清算的項(xiàng)項(xiàng)目，由由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)確定是是否進(jìn)行行清算；；對于確確定需要要進(jìn)行清清算的項(xiàng)項(xiàng)目，由由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)下達(dá)清清算通知知，納稅稅人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在收到到清算通通知之日日起90日內(nèi)辦理理清算手手續(xù)。應(yīng)進(jìn)行土土地增值值稅清算算的納稅稅人或經(jīng)經(jīng)主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)確定需需要進(jìn)行行清算的的納稅人人，在上上述規(guī)定定的期限限內(nèi)拒不不清算或或不提供清算算資料的，主管管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)可依依據(jù)《中中華人民民共和國國稅收征征收管理理法》有有關(guān)規(guī)定定處理。。六、房地地產(chǎn)建筑筑面積的的種類—面積是土土地增值值稅清算算的重要要概念，，是計(jì)算算允許扣扣除項(xiàng)目目金額的的重要依依據(jù)1、規(guī)劃面面積：《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》注明的面面積2、施工面面積：《施工許可可證》注明的面面積3、竣工面面積：竣竣工圖及及竣工驗(yàn)驗(yàn)收報(bào)告告注明的的面積4、測繪面面積：項(xiàng)項(xiàng)目竣工工后，由由測繪部部門出具具的測繪繪報(bào)告上上注明的的面積5、可銷售售面積：：擁有銷銷售權(quán)的的建筑面面積6、不可銷銷售面積積：沒有有銷售權(quán)權(quán)的建筑筑面積7、合同面面積：《商品房買買賣合同同》注明的面面積合同面積積與測繪繪面積有有差異。。在實(shí)際際操作中中，以完完工實(shí)際際測繪面面積為準(zhǔn)準(zhǔn)。是相對清清算項(xiàng)目目配套的的居委會會和派出出所用房房、會所所、停車車場（庫庫）、物物業(yè)管理理場所、、變電站站、熱力力站、水水廠、文文體場館館、學(xué)校校、幼兒兒園、托托兒所、、醫(yī)院、、郵電通通訊等公公共設(shè)施施而言的的。如果上述述設(shè)施有有償銷售售，或移移交給非非接受對對象就算算面積，，否則就就不算面面積?？墒劢ㄖ娣e的的界定：：除不可可銷售面面積外，，都是可可銷售面面積。可售建筑筑面積的的理解不可售面面積—公共配套套設(shè)施企業(yè)在開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)建造的的會所、、物業(yè)管管理場所所、電站站、熱力力站、水水廠、文文體場館館、幼兒兒園等配配套設(shè)施施，按以以下規(guī)定定進(jìn)行處處理：（一）屬屬于非營營利性且且產(chǎn)權(quán)屬屬于全體體業(yè)主的的，或無無償贈(zèng)與與地方政政府、公公用事業(yè)業(yè)單位的的，可將將其視為為公共配配套設(shè)施施，其建建造費(fèi)用用按公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)的的有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行行處理。。（二）屬屬于營利利性的，，或產(chǎn)權(quán)權(quán)歸企業(yè)業(yè)所有的的，或未未明確產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬屬的，或或無償贈(zèng)贈(zèng)與地方方政府、、公用事事業(yè)單位位以外其其他單位位的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)獨(dú)核算其其成本。。除企業(yè)業(yè)自用應(yīng)應(yīng)按建造造固定資資產(chǎn)進(jìn)行行處理外外，其他他一律按按建造開開發(fā)產(chǎn)品品進(jìn)行處處理。國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營業(yè)務(wù)企企業(yè)所得得稅處理理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號七、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目收收入總額額的確認(rèn)認(rèn)（一）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格格的確定定（l）對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷銷售商品品房取得得的收入入，應(yīng)按按照《商商品房購購銷合同同統(tǒng)計(jì)表表》及相相關(guān)合同同所記載載的金額額確定。。（2）對于實(shí)實(shí)物收入入，一般般要通過過對這些些形態(tài)的的財(cái)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行評估估確認(rèn)其其價(jià)值；；對于視視同銷售售的房地地產(chǎn)，其其收入確確定由主主管地方方稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)按照照當(dāng)期同同類區(qū)域域、同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場場價(jià)格核核定。（3）對納稅稅人轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)無法提提供收入入資料或或提供收收入資料料不實(shí)造造成成交交價(jià)格明明顯偏低低的，收收入確定定由主管管地方稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)依照上上述方法法的市場場價(jià)格核核定。（二）房房地產(chǎn)交交易的視視同銷售售收入房地產(chǎn)交交易的視視同銷售售業(yè)務(wù)，，是會計(jì)計(jì)上不作作為經(jīng)營營收入，，而從稅稅法上應(yīng)應(yīng)作為計(jì)計(jì)稅收入入的納稅稅調(diào)整事事項(xiàng)。國稅發(fā)[2006]187號文件中列列舉了六六個(gè)視同同銷售的的交易事事項(xiàng)，包包括：①①職工福福利；②②獎(jiǎng)勵(lì)；；③對外外投資；；④分配配給股東東或投資資人；⑤⑤抵償債債務(wù)；⑥⑥換取其其他單位位和個(gè)人人的非貨貨幣性資資產(chǎn)。國稅發(fā)[2007]132號第二十十三條規(guī)規(guī)定納稅人將將開發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)用于職職工福利利、獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、對外外投資、、分配給給股東或或投資人人、抵償償債務(wù)、、換取其其他單位位和個(gè)人人的非貨貨幣性資資產(chǎn)等，，發(fā)生所所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)應(yīng)視同銷銷售房地地產(chǎn)，其其視同銷銷售收入入按下列列方法和和順序?qū)弻徍舜_認(rèn)認(rèn)：（一）按按本企業(yè)業(yè)當(dāng)月銷銷售的同同類房地地產(chǎn)的平平均價(jià)格格核定。。（二）按按本企業(yè)業(yè)在同一一地區(qū)、、同一年年度銷售售的同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的平均均價(jià)格確確認(rèn)。（三）參參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、、同類房房地產(chǎn)的的市場價(jià)價(jià)格或評評估價(jià)值值確認(rèn)。。（三）代收費(fèi)用用政府要求求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在售售房時(shí)代代收的各各項(xiàng)費(fèi)用用，如果果代收費(fèi)費(fèi)用是計(jì)計(jì)入房價(jià)價(jià)中向購購買方一一并收取取的，可可作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取取得的收收入計(jì)稅稅；如果果代收費(fèi)費(fèi)用未計(jì)計(jì)入房價(jià)價(jià)中，而而是在房房價(jià)之外外單獨(dú)收收取的，，(如：計(jì)入入“其他他應(yīng)付款款”科目目的)可以不作作為轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入入。國稅發(fā)[2007]132號第二十十五條規(guī)規(guī)定對納稅人人按縣級級以上人人民政府府的規(guī)定定在售房房時(shí)代收收的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，，應(yīng)區(qū)分分不同情情形分別別處理：：（一）代代收費(fèi)用用計(jì)入房房價(jià)向購購買方一一并收取取的，應(yīng)應(yīng)將代收收費(fèi)用作作為轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)所取得得的收入入計(jì)稅。。實(shí)際支支付的代代收費(fèi)用用，在計(jì)計(jì)算扣除除項(xiàng)目金金額時(shí)，，可予以以扣除，，但不允允許作為為加計(jì)扣扣除的基基數(shù)。（二）代代收費(fèi)用用在房價(jià)價(jià)之外單單獨(dú)收取取且未計(jì)計(jì)入房地地產(chǎn)價(jià)格格的，不不作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的收收入，在在計(jì)算增增值額時(shí)時(shí)不允許許扣除代代收費(fèi)用用。八、土地地增值稅稅的扣除除項(xiàng)目原則性要要求：根據(jù)土地地增值稅稅暫行條條例第六六條及其其實(shí)施細(xì)細(xì)則第七七條的規(guī)規(guī)定執(zhí)行行，除另有規(guī)規(guī)定外，扣除取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的金額額、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本、、費(fèi)用及及與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)稅稅金，須須提供合合法有效效憑證；；不能提提供合法有效效憑證的，不予予扣除。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)辦理土土地增值值稅清算算所附送送的前期期工程費(fèi)費(fèi)、建筑筑安裝工工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、、開發(fā)間間接費(fèi)用用的憑證證或資料料不符合清清算要求求或不實(shí)實(shí)的，地方稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)可參照照當(dāng)?shù)亟ńㄔO(shè)工程程造價(jià)管管理部門門公布的的建安造造價(jià)定額額資料，，結(jié)合房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)、用途途、區(qū)位位等因素素，核定定上述四四項(xiàng)開發(fā)發(fā)成本的的單位面面積金額額標(biāo)準(zhǔn)，，并據(jù)以以計(jì)算扣扣除。具具體核定定方法由由省稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)確確定。也就是說說，這四四項(xiàng)費(fèi)用用即使沒沒有合法法有效憑憑證也是是可以核核定扣除除的。這這里沒有有包括““公共配配套設(shè)施施費(fèi)”，，即公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)必必須取得得合法有有效憑據(jù)據(jù)，否則則不予扣扣除。1、土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，包括土土地征用用費(fèi)、耕耕地占用用稅、勞勞動(dòng)力安安置費(fèi)及及有關(guān)地地上、地地下附著著物拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡膬糁С龀?、安置置?dòng)遷用用房支出出等。2、前期工程程費(fèi)，包括規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究和水文文、地質(zhì)質(zhì)、勘察察、測繪繪、“三通一平平”等支出。。3、建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)，是指以以出包方方式支付付給承包包單位的的建筑安安裝工程程費(fèi)，以以自營方方式發(fā)生生的建筑筑安裝工工程費(fèi)。。4、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)，包括開開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)道路路、供水水、供電電、供氣氣、排污污、排洪洪、通訊訊、照明明、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、綠化化等工程程發(fā)生的的支出。。5、公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)，包括不不能有償償轉(zhuǎn)讓的的開發(fā)小小區(qū)內(nèi)公公共配套套設(shè)施發(fā)發(fā)生的支支出。6、開發(fā)間接接費(fèi)用，是指直直接組織織、管理理開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生生的費(fèi)用用，包括括工資、、職工福福利費(fèi)、、折舊費(fèi)費(fèi)、修理理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷銷等。取得土地地使用權(quán)權(quán)支付的的金額國稅函[1999]112號文件規(guī)規(guī)定，納納稅人成成片受讓讓土地使使用權(quán)后后，分期期分批開開發(fā)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的，，其扣除除項(xiàng)目金金額的確確認(rèn)，可可按轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的面積占占總面積積的比例例計(jì)算分分?jǐn)?，或或按建筑筑面積計(jì)計(jì)算分?jǐn)倲偅部煽砂炊悇?wù)務(wù)機(jī)關(guān)確確認(rèn)的其其他方式式計(jì)算分分?jǐn)?。上述“總總面積””是指可轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)的土土地總面面積。在在土地開開發(fā)中，，因道路路、綠化化等公共共設(shè)施用用地是不不能轉(zhuǎn)讓讓的，按按《細(xì)則則》第七七條規(guī)定定，這些些不能有有償轉(zhuǎn)讓讓的公共共配套設(shè)設(shè)施的費(fèi)費(fèi)用是計(jì)計(jì)算增值值稅的扣扣除項(xiàng)目目。因此，在在計(jì)算轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地的增值值額時(shí)，，按實(shí)際際轉(zhuǎn)讓土土地的面面積占可可轉(zhuǎn)讓土土地總面面積來計(jì)計(jì)算分?jǐn)倲?，即：：可轉(zhuǎn)讓讓土地面面積為開開發(fā)土地地總面積積減除不不能轉(zhuǎn)讓讓的公共共設(shè)施用用地面積積后的剩剩余面積積。取得土地地使用權(quán)權(quán)后直接接轉(zhuǎn)讓的的扣除項(xiàng)項(xiàng)目對取得土土地(不論是生生地還是是熟地)使用權(quán)后后，未進(jìn)進(jìn)行任何何形式的的開發(fā)即即轉(zhuǎn)讓的的，計(jì)算算其增值值額時(shí)只只允許扣扣除：取得土地地使用權(quán)權(quán)時(shí)所支支付的地地價(jià)款；；國家統(tǒng)一一規(guī)定交交納的有有關(guān)費(fèi)用用；在土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)繳繳納納的的各各項(xiàng)項(xiàng)稅稅金金；；不能能加加計(jì)計(jì)20%的扣扣除除。。取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)后后直直接接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目對于于取取得得了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)后后，，未未進(jìn)進(jìn)行行任任何何實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性的的改改良良即即再再行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，計(jì)計(jì)算算其其增增值值額額時(shí)時(shí)只只允允許許扣扣除除：：取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)時(shí)支支付付的的價(jià)價(jià)款款；；按國國家家統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)定定交交納納的的有有關(guān)關(guān)費(fèi)費(fèi)用用；；在房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)繳繳納納的的各各項(xiàng)項(xiàng)稅稅金金；；也不不得得加加計(jì)計(jì)20%的扣扣除除。。僅進(jìn)進(jìn)行行土土地地開開發(fā)發(fā)不不進(jìn)進(jìn)行行房房屋屋建建造造的的扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目對于于取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)后后，，僅僅進(jìn)進(jìn)行行土土地地開開發(fā)發(fā)(如進(jìn)進(jìn)行行“三通通一一平平”等)，不不進(jìn)進(jìn)行行房房屋屋的的建建造造，，即即將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)再再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓出出去去的的，，在在計(jì)計(jì)算算其其增增值值額額時(shí)時(shí)只只允允許許扣扣除除：：取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)時(shí)時(shí)支支付付的的金金額額；；按國國家家統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)定定交交納納的的有有關(guān)關(guān)費(fèi)費(fèi)用用；；開發(fā)發(fā)土土地地的的成成本本、、費(fèi)費(fèi)用用；；與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金；；取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)時(shí)時(shí)支支付付的的地地價(jià)價(jià)款款和和開開發(fā)發(fā)土土地地的的成成本本之之和和加加計(jì)計(jì)20%的扣扣除除。。進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建造造的的扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目對取得土地使使用權(quán)后進(jìn)行行房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建造的，在在計(jì)算其增值值額時(shí)，允許許扣除：取得土地使用用權(quán)時(shí)支付的的地價(jià)款；按國家統(tǒng)一規(guī)規(guī)定交納的有有關(guān)費(fèi)用；開發(fā)土地和新新建房及配套套設(shè)施的成本本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅金金；取得土地使用用權(quán)時(shí)支付的的金額和開發(fā)發(fā)土地和新建建房及配套設(shè)設(shè)施的成本之之和加計(jì)20%的扣除。開發(fā)費(fèi)用扣除除問題（一）財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的利息息支出，凡能能夠按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)偛⑻崽峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)貸款證明的的，允許據(jù)實(shí)實(shí)扣除，但最最高不能超過過按商業(yè)銀行行同類同期貸貸款利率計(jì)算算的金額。其其他房地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)用，在在按照“取得土地使用用權(quán)支付的金金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除除；（二）凡不能能按轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偦虿荒苣芴峁┙鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)貸款證明明的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在在按“取得土地使用用權(quán)支付的金金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除除。全部使用用自有資金，，沒有利息支支出的，按照照以上方法扣扣除；（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既既向金融機(jī)構(gòu)構(gòu)借款，又有有其他借款的的，其房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)計(jì)算扣除時(shí)不不能同時(shí)適用用（一）、（（二）項(xiàng)所述述方法。土地增值稅清清算時(shí)，已經(jīng)經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本的的利息支出，，應(yīng)調(diào)整至財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)計(jì)算扣除?？鄢?xiàng)目分?jǐn)倲偡椒ㄔ谟?jì)算土地增增值稅時(shí)就需需要對扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額按一一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行計(jì)算或分分?jǐn)偅瑸榇恕丁都?xì)則》規(guī)定定了分?jǐn)偡椒ǚǎ阂皇前崔D(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)面面積占可轉(zhuǎn)讓讓土地總面積積的比例計(jì)算算分?jǐn)?；二是按照轉(zhuǎn)讓讓的建筑面積積占總建筑面面積的比例來來計(jì)算分?jǐn)偅?；三是按稅?wù)機(jī)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其其他方式計(jì)算算分?jǐn)偂０咐撤康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)公司在一塊塊10000平方米的土地地進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，其取取得土地使用用權(quán)所支付的的出讓金為1000萬元。該房地地產(chǎn)公司在這這塊土地上建建了兩幢樓，，一幢為寫字字樓，占地面面積4000平方方米，建筑面面積15000平方米；；一幢為公寓寓，占地面積積6000平平方米，建筑筑面積10000平方米米。公寓已出出售完畢，寫寫字樓尚未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。公寓應(yīng)分?jǐn)偟牡耐恋爻鲎尳鸾馂椋?1)按轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)的面積積分?jǐn)偅⒃?yīng)分?jǐn)偟耐镣恋爻鲎尳馂闉椋?000㎡×（1000萬元÷10000㎡）＝600萬元(2)按建筑面積分分?jǐn)?，公寓?yīng)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐爻鲎尳馂椋海?0000㎡×[1000萬元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400萬元可見，按不同同的分?jǐn)傓k法法，其計(jì)算出出的數(shù)額是不不一樣的。對對于房地產(chǎn)開開發(fā)商建造的的商品房，如如果層次、建建筑面積大體體相同，則按按土地面積分分?jǐn)傒^為簡單單，如果層次次、建筑面積積相差很大，，則按建筑面面積分?jǐn)傒^為為合理。土地面積法的的利和弊土地面積法，，即分期開發(fā)發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，其土地地成本與開發(fā)發(fā)成本按照各各期開發(fā)項(xiàng)目目所占土地面面積的比例進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒椒?。?yōu)點(diǎn)：取數(shù)方方便，計(jì)算簡簡單。該方法法無需建筑面面積方面的數(shù)數(shù)據(jù)，只要取取得土地使用用證面積，以以及各期項(xiàng)目目所占土地面面積，即可計(jì)計(jì)算出各項(xiàng)目目所應(yīng)分?jǐn)偟牡某杀窘痤~。。適用于房屋屋功能和容積積率一致的開開發(fā)項(xiàng)目，適適合整建整售售的開發(fā)項(xiàng)目目以及土地成成本的分割。。缺點(diǎn)：建造不不同功能、不不同容積率的的房屋的各類類成本無法進(jìn)進(jìn)行合理分?jǐn)倲偂Ｈ绻_發(fā)發(fā)的項(xiàng)目中已已售和未售情情形需要分?jǐn)倲偼恋睾烷_發(fā)發(fā)成本的，該該方法就無法法合理地計(jì)算算出各自應(yīng)承承擔(dān)的成本金金額。案例分析：如果該例中的的公寓未全部部銷售完畢，，已售與未售售不是整棟銷銷售，那么按按土地面積法法計(jì)算的工作作量將會增加加。因?yàn)榱阈切卿N售必須將將總的建筑面面積分解為每每一平方米所所占用土地面面積，然后再再計(jì)算出已售售房屋建筑面面積占用的土土地面積和未未售房屋建筑筑面積所占用用的土地面積積的扣除項(xiàng)目目金額。這樣樣就使得房屋屋扣除項(xiàng)目的的計(jì)算工作變變得復(fù)雜。而而且使用該方方法，會使得得不論開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的功能如如何，其開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的單位位成本是一樣樣的，這樣就就會與實(shí)際建建筑情況相脫脫節(jié)。建筑面積法的的利和弊建筑面積法，，即房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的土土地成本和開開發(fā)成本按照照所建房屋的的總可售面積積進(jìn)行分?jǐn)?，，?jì)算出單位位面積成本后后，由此計(jì)算算出已售面積積和未售面積積應(yīng)承擔(dān)成本本金額的方法法。優(yōu)點(diǎn)：適用于于房屋功能相相同，但容積積率不同的開開發(fā)項(xiàng)目，適適合于在已售售和未售房屋屋之間進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)成成本的分?jǐn)?。。因?yàn)橥活愵愋头课?，其其每平方米的的建安成本是是一致的。缺點(diǎn)：在于所所需數(shù)據(jù)較多多，工作量大大，對于土地地成本的分?jǐn)倲偛皇呛芎侠砝?，對于不同同功能房屋扣扣除?xiàng)目的分分?jǐn)傄膊皇址趾侠怼０咐耗撤康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)取得30000平方米土地，，支付土地價(jià)價(jià)款及相關(guān)稅稅費(fèi)4500萬元，開發(fā)商商鋪3000平方米，普通通住宅30000平方米（含車車庫4000平方米，閣樓樓2500平方米），共共發(fā)生開發(fā)成成本12000萬元，已售25000平方米，計(jì)算算已售部分的的扣除項(xiàng)目金金額（假設(shè)不不考慮其他扣扣除內(nèi)容）。。扣除項(xiàng)目金額額=4500+12000=16500（萬元）已售面積扣除除項(xiàng)目金額=0.5×25000=12500（萬元）單位建筑面積積成本金額=16500萬元/（3000+30000）平方米=0.5萬元/平方米案例分析：通過該例可以以看出，如果果是建造不同同功能的房屋屋，按照建筑筑面積法計(jì)算算出的單位成成本都是一樣樣的。它沒有有考慮到因?yàn)闉榉课莸墓δ苣懿灰粯?，其其單位建造成成本會不一樣樣的?shí)際情形形。那么如果用該該方法進(jìn)行土土地增值稅清清算，就會出出現(xiàn)兩種情形形：一種是，，如果未售房房屋大部分是是商鋪，那么么等未售部分分實(shí)現(xiàn)銷售后后，其增值率率將會很大，，所交的土地地增值稅將會會很高；另一一種是，如果果未售部分大大部分是車庫庫，那么等未未售部分實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售后，其其增值率很低低，可能會出出現(xiàn)負(fù)值。其他方法一：：售價(jià)折算法法是以住宅的平平均單價(jià)為基基準(zhǔn)系數(shù)1，，將其他功能能房屋的平均均單價(jià)與基準(zhǔn)準(zhǔn)單價(jià)進(jìn)行換換算，然后以以此重新計(jì)算算可售面積的的一種方法。。這種方法考考慮了市場因因素，因?yàn)椴徊煌δ艿姆糠课菔袃r(jià)肯定定是不一樣的的。但這種方方法也有不合合理的地方，，那就是功能能強(qiáng)的房屋，，不一定成本本就高。特別別針對于商鋪鋪與住宅，商商鋪的售價(jià)很很有可能是住住宅的兩到三三倍，但成本本是不是就要要達(dá)到住宅的的兩三倍？也也值得商榷。。其他方法二：：建筑面積層層高比例法是以普通住宅宅的層高為基基準(zhǔn)系數(shù)1，將其他功能的的房屋如商鋪鋪、車庫、閣閣樓等層高與與之相比，經(jīng)經(jīng)過一系列折折算后得出總總可售面積；；再在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將開發(fā)發(fā)成本折算后后在已售和未未售面積之間間進(jìn)行分?jǐn)偂?。這種方法適用用于功能混合合的房屋類型型。如底層是是商鋪，上面面是住宅的房房型；或底層層是車庫，中中間是住宅，，頂層是閣樓樓的房型等。。因?yàn)檫@種房房型，無法計(jì)計(jì)算出各自所所占的土地面面積，因此無無法按土地面面積法進(jìn)行分分配。房地產(chǎn)土地增增值稅與企業(yè)所得稅的的主要差異1.年度匯算清繳繳和項(xiàng)目清算算的差異企業(yè)所得稅是是按年度進(jìn)行行匯算清繳。。年度內(nèi)企業(yè)業(yè)有所得就納納稅，有虧損損不納稅，今今后年度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的所得可以以按規(guī)定彌補(bǔ)補(bǔ)以前年度虧虧損。對于有有完工前開發(fā)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收收入的企業(yè)，，其預(yù)售收入入按規(guī)定的預(yù)預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額計(jì)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額繳繳納年度企業(yè)業(yè)所得稅，而而不是預(yù)繳稅稅款。土地增值稅實(shí)實(shí)行的是項(xiàng)目目清算，清算算之前屬于預(yù)預(yù)繳稅款。當(dāng)當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)達(dá)到國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于印印發(fā)《土地增增值稅清算管管理規(guī)程》的的通知（國稅稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定清算算條件時(shí)，再再進(jìn)行清算。。清算時(shí)，將將清算項(xiàng)目的的各年度收入入全部匯總，，減除該清算算項(xiàng)目全部扣扣除項(xiàng)目金額額后，按規(guī)定定計(jì)算土地增增值稅。計(jì)算算全部項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)繳納的土地地增值稅后，，再減除原來來各年度預(yù)繳繳的土地增值值稅，多退少少補(bǔ)。2.成本對象與清清算項(xiàng)目的差差異企業(yè)所得稅對對開發(fā)產(chǎn)品成成本核算時(shí)，，不是按清算算單位進(jìn)行核核算，而是要要按六項(xiàng)原則則劃分成本對象進(jìn)行核算。國國家稅務(wù)總局局關(guān)于印發(fā)《《房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企企業(yè)所得稅處處理辦法》的的通知（國稅稅發(fā)[2009]31號）第第二十十六條規(guī)定，，計(jì)稅成本對對象的確定原原則有：可否否銷售原則、、分類歸集原原則、功能區(qū)區(qū)分原則、定定價(jià)差異原則則、成本差異異原則和權(quán)益益區(qū)分原則。。成本對象由由企業(yè)在開工工之前合理確確定,并報(bào)主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一一經(jīng)確定，不不能隨意更改改或相互混淆淆，如確需改改變成本對象象的，應(yīng)征得得主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)同意。土地增值稅清清算時(shí)，按項(xiàng)項(xiàng)目單位進(jìn)行行清算。《國國家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土土地增值稅清清算管理有關(guān)關(guān)問題的通知知》（國稅發(fā)發(fā)[2006]187號）規(guī)定，土土地增值稅以以國家有關(guān)部部門審批的房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為單位進(jìn)進(jìn)行清算，對對于分期開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目，以以分期項(xiàng)目為為單位清算。。開發(fā)項(xiàng)目中中同時(shí)包含普普通住宅和非非普通住宅的的，應(yīng)分別計(jì)計(jì)算增值額。。3.共同成本和間接成本計(jì)算算分?jǐn)偡椒ú畈町惼髽I(yè)所得稅法法規(guī)定，共同同成本和不能能分清負(fù)擔(dān)對對象的間接成成本，應(yīng)按受受益原則和配配比原則分配配至各成本對對象，具體分分配方法有占地面積法、、建筑面積法法、直接成本本法和預(yù)算造造價(jià)法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單單獨(dú)作為過渡渡性成本對象象核算的公共配套設(shè)施施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或或按預(yù)算造價(jià)價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目目的分配法由企業(yè)自行確確定。而在土地增值值稅項(xiàng)目清算算時(shí)，對于清清算單位共同同負(fù)擔(dān)的扣除除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒椒ㄏ鄬唵螁?，且可由納納稅人自行選選擇?！锻恋氐卦鲋刀悤盒行袟l例實(shí)施細(xì)細(xì)則》第九條條規(guī)定，納稅稅人成片受讓讓土地使用權(quán)權(quán)后，分期分分批開發(fā)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的，其扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額的確確定，可按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)的面積占占總面積的比比例計(jì)算分?jǐn)倲?，或按建筑筑面積計(jì)算分分?jǐn)偅部砂窗炊悇?wù)機(jī)關(guān)確確認(rèn)的其他方方式計(jì)算分?jǐn)倲?。國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，屬于于多個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目共同的的成本費(fèi)用，，應(yīng)按清算項(xiàng)項(xiàng)目可售建筑筑面積占多個(gè)個(gè)項(xiàng)目可售總總建筑面積的的比例或其他他合理的方法法，計(jì)算確定定清算項(xiàng)目的的扣除金額。。因此，在主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)沒有特別規(guī)規(guī)定的情況下下，納稅人可可以選擇任一一種有利的扣扣除項(xiàng)目分?jǐn)倲偡椒ā?.項(xiàng)目營銷設(shè)施施建造費(fèi)用的的差異在企業(yè)所得稅稅計(jì)算時(shí)，企企業(yè)營銷設(shè)施施的建造費(fèi)計(jì)計(jì)入開發(fā)成本本中的開發(fā)間間接費(fèi)用。國國稅發(fā)[2009]31號第二十七條條規(guī)定，開發(fā)發(fā)間接費(fèi)，指指企業(yè)為直接接組織和管理理開發(fā)項(xiàng)目所所發(fā)生的，且且不能將其歸歸屬于特定成成本對象的成成本費(fèi)用性支支出。主要包包括管理人員員工資、職工工福利費(fèi)、折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、水電費(fèi)、、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)費(fèi)、工程管理理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地地增值稅時(shí)，，項(xiàng)目營銷設(shè)施施建造費(fèi)應(yīng)作作為銷售費(fèi)用用處理，不計(jì)計(jì)入開發(fā)成本本中，不允許許作為加計(jì)扣扣除的基數(shù)。?！锻恋卦鲋刀惗悤盒袟l例實(shí)實(shí)施細(xì)則》第第七條關(guān)于扣扣除項(xiàng)目中的的開發(fā)成本中中規(guī)定，開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用，，是指直接組組織、管理開開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生生的費(fèi)用，包包括工資、職職工福利費(fèi)、、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷等。5.借款利息費(fèi)用用分?jǐn)傆?jì)算的的差異在計(jì)算企業(yè)所所得稅時(shí)，為為建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生的借借款利息費(fèi)用用，其資本化化部分應(yīng)按規(guī)規(guī)定計(jì)入開發(fā)發(fā)計(jì)稅成本。。而在土地增值值稅項(xiàng)目清算算時(shí)，利息費(fèi)費(fèi)用不得計(jì)入入扣除項(xiàng)目中中的開發(fā)成本本中，應(yīng)調(diào)整整作為財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的利息息費(fèi)用處理。?！秶叶悇?wù)務(wù)總局關(guān)于土土地增值稅清清算有關(guān)問題題的通知》（（國稅函〔2010〕220號）第三條第第（四）項(xiàng)規(guī)規(guī)定，土地增增值稅清算時(shí)時(shí)，已經(jīng)計(jì)入入房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的利息息支出，應(yīng)調(diào)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中計(jì)算扣扣除。6.期間費(fèi)用與開開發(fā)費(fèi)用的差差異企業(yè)每年度實(shí)實(shí)際發(fā)生的管管理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷銷售費(fèi)用等期期間費(fèi)用，允允許按稅法規(guī)規(guī)定據(jù)實(shí)稅前前扣除。但在土地增值值稅清算時(shí)，，由于清算項(xiàng)項(xiàng)目一般是跨跨年度的，其其開發(fā)費(fèi)用（（與房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)關(guān)的銷售費(fèi)用用、管理費(fèi)用用、財(cái)務(wù)費(fèi)用用）不再按年年度匯總計(jì)算算，而是按照照一定方法和和比例計(jì)算扣扣除。國稅函函〔2010〕220號第三條就房房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)費(fèi)用的扣除問問題規(guī)定：（（一）財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的利息息支出，凡能能夠按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)偛⑻崽峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明的，允允許據(jù)實(shí)扣除除，但最高不不能超過按商商業(yè)銀行同類類同期貸款利利率計(jì)算的金金額。其他房房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)費(fèi)用，在按照照“取得土地使用用權(quán)所支付的的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成成本”金額之和的的5%以內(nèi)計(jì)算扣扣除。（二二）凡不能能按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)算分?jǐn)倲偫⒅С龀龌虿荒芴崽峁┙鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)證明的的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用在按“取得土地使使用權(quán)所支支付的金額額”與“房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本”金額之和的的10%以內(nèi)計(jì)算扣扣除。7.預(yù)提費(fèi)用的的差異企業(yè)所得稅稅匯算清繳繳時(shí)，可以以按規(guī)定預(yù)預(yù)提三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。國稅稅發(fā)[2009]31號第三十二二條規(guī)定，，出包工程程未最終辦辦理結(jié)算而而未取得全全額發(fā)票的的，在證明明資料充分分的前提下下，其發(fā)票票不足金額額可以預(yù)提提，但最高高不得超過過合同總金金額的10％；公共配配套設(shè)施尚尚未建造或或尚未完工工的，可按按預(yù)算造價(jià)價(jià)合理預(yù)提提建造費(fèi)用用；應(yīng)向政政府上交但但尚未上交交的報(bào)批報(bào)報(bào)建費(fèi)用、、物業(yè)完善善費(fèi)用可以以按規(guī)定預(yù)預(yù)提。而國稅發(fā)〔〔2006〕187號第四條第第（四）項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的預(yù)預(yù)提費(fèi)用，，除另有規(guī)規(guī)定外，不不得扣除。。8.配套設(shè)施的的地下停車車場所成本本的差異屬于配套設(shè)設(shè)施的地下下停車場所所，在計(jì)算算企業(yè)所得得稅時(shí)，其其成本由地地上開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品承擔(dān)。。國稅發(fā)[2009]31號第三十三三條規(guī)定，，企業(yè)單獨(dú)獨(dú)建造的停停車場所，，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。。利用地下下基礎(chǔ)設(shè)施施形成的停停車場所，，作為公共共配套設(shè)施施進(jìn)行處理理。土地增值稅稅清算時(shí)，，作為配套套設(shè)施的停停車場所，，轉(zhuǎn)讓時(shí)，，其成本可可以扣除；；不轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)，其成本本不得計(jì)算算為扣除項(xiàng)項(xiàng)目。國稅稅發(fā)[2006]187號第三條第第（二）項(xiàng)項(xiàng)同時(shí)規(guī)定定，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)的的部分房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企企業(yè)自用或或用于出租租等商業(yè)用用途時(shí)，如如果產(chǎn)權(quán)未未發(fā)生轉(zhuǎn)移移，不征收收土地增值值稅，在稅稅款清算時(shí)時(shí)不列收入入，不扣除除相應(yīng)的成成本和費(fèi)用用。該文第第四條第（（三）項(xiàng)規(guī)規(guī)定，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)建建造的與清清算項(xiàng)目配配套的居委委會和派出出所用房、、會所、停停車場（庫庫）、物業(yè)業(yè)管理場所所、變電站站、熱力站站、水廠、、文體場館館、學(xué)校、、幼兒園、、托兒所、、醫(yī)院、郵郵電通訊等等公共設(shè)施施，按以下下原則處理理：建成后后產(chǎn)權(quán)屬于于全體業(yè)主主所有的，，其成本、、費(fèi)用可以以扣除；建建成后無償償移交給政政府、公用用事業(yè)單位位用于非營營利性社會會公共事業(yè)業(yè)的，其成成本、費(fèi)用用可以扣除除；建成后后有償轉(zhuǎn)讓讓的，應(yīng)計(jì)計(jì)算收入，，并準(zhǔn)予扣扣除成本、、費(fèi)用。國家稅務(wù)總總局關(guān)于未未辦理土地地使用權(quán)證證轉(zhuǎn)讓土地地有關(guān)稅收收問題的批批復(fù).doc九、重點(diǎn)涉稅疑疑難問題列列舉（1）拆遷還房的的涉稅處理理；（2）取得土地返返還款的涉涉稅處理；；（3）精裝房贈(zèng)送送家電、家家俱等涉稅稅處理；（4）代收費(fèi)用的的涉稅處理理?！?、清算注注意事項(xiàng)1、清算后是否否預(yù)征再清清算？在土地增值值稅清算時(shí)時(shí)未轉(zhuǎn)讓的的房地產(chǎn)，，清算后銷銷售或有償償轉(zhuǎn)讓的，，納稅人應(yīng)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)進(jìn)行土地增增值稅的納納稅申報(bào)，，扣除項(xiàng)目目金額按清清算時(shí)的單單位建筑面面積成本費(fèi)費(fèi)用乘以銷銷售或轉(zhuǎn)讓讓面積計(jì)算算。單位建筑面面積成本費(fèi)費(fèi)用=清算時(shí)的扣扣除項(xiàng)目總總金額÷清算的總建建筑面積2、扣除項(xiàng)目目金額實(shí)際際發(fā)生如何何理解？91號文規(guī)定：：扣除項(xiàng)目目中所歸集集的各項(xiàng)成成本和費(fèi)用用，必須是是實(shí)際發(fā)生生的。其他他開發(fā)費(fèi)用用則是比例例扣除，并并不要求必必須是實(shí)際際發(fā)生數(shù)與與比例扣除除孰低進(jìn)行行扣除。3、四項(xiàng)成本本是否可以以核定扣除除？國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定定，扣除項(xiàng)項(xiàng)目必須提提供合法有有效憑證，，否則不予予扣除，而而前期工程費(fèi)費(fèi)、建筑安安裝工程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、開開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用憑證或資料料不符合清清算要求或或不實(shí)的，，地稅機(jī)關(guān)關(guān)可以核定定單位面積積金額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。4、開發(fā)間接接費(fèi)用是否否包括招待待費(fèi)和營銷銷設(shè)施建造造費(fèi)？開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用不包括括招待費(fèi)。。土地增值稅稅沒有將其其列入開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用，企業(yè)所所得稅將其其作為開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用。5、代收費(fèi)用用問題在售房時(shí)代代收的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)應(yīng)區(qū)分不同同情況分別別處理：代代收費(fèi)用計(jì)計(jì)入房價(jià)一一并收取的的；代收費(fèi)費(fèi)用在房價(jià)價(jià)之外單獨(dú)獨(dú)收取且未未計(jì)入售房房價(jià)格的。。6、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)逾逾期開發(fā)繳