房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范教材課件

房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范1主要內(nèi)容一、核定征收二、籌建年度三、建設(shè)年度四、預(yù)售年度五、交付年度六、清算年度主要內(nèi)容一、核定征收四、預(yù)售年度2稅收征管法第三十五條納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置的；（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3西安張輝稅收征管法第三十五條納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核3稅收征管法（續(xù)）（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。4西安張輝稅收征管法（續(xù)）（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收42009國(guó)稅發(fā)31號(hào)第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。5西安張輝2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征5核定征收2010國(guó)稅發(fā)53號(hào)關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。6西安張輝核定征收2010國(guó)稅發(fā)53號(hào)關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知6核定征收對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。2012國(guó)稅發(fā)34號(hào)關(guān)于開展2012年稅收?qǐng)?zhí)法督察工作的通知7西安張輝核定征收對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律7籌建年度一、開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理二、開辦費(fèi)的稅務(wù)處理三、開辦費(fèi)中業(yè)務(wù)招待費(fèi)四、城鎮(zhèn)土地使用稅五、股東的抽逃資金8西安張輝籌建年度一、開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理8西安張輝8籌建費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理舊準(zhǔn)則：發(fā)生時(shí)計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目，不影響當(dāng)年會(huì)計(jì)損益，待開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后一次性的計(jì)入當(dāng)年會(huì)計(jì)損益（管理費(fèi)用）新準(zhǔn)則：發(fā)生時(shí)計(jì)入管理費(fèi)用科目，影響當(dāng)年會(huì)計(jì)損益，開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后也不進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。注：應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)成本的除外，如前期工程費(fèi)等9西安張輝籌建費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理舊準(zhǔn)則：發(fā)生時(shí)計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目，不影響9籌建年度2009國(guó)稅函98號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。10西安張輝籌建年度2009國(guó)稅函98號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問10籌建年度（續(xù)1）2010國(guó)稅函79號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知七、企業(yè)籌辦期間不計(jì)算為虧損年度問題企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國(guó)稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定執(zhí)行。11西安張輝籌建年度（續(xù)1）2010國(guó)稅函79號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法11籌建年度（續(xù)2）如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費(fèi)用，先在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目歸集，會(huì)計(jì)規(guī)范要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月一次性進(jìn)入會(huì)計(jì)損益，稅法一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)年一次性申報(bào)扣除，即會(huì)計(jì)和稅法基本一致，或者按照不低于36個(gè)月分?jǐn)傎Y產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)發(fā)生的開辦費(fèi)，損益表和所得稅申報(bào)表均為零，不涉及納稅調(diào)整12西安張輝籌建年度（續(xù)2）如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則12籌建年度（續(xù)3）如果執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費(fèi)用，直接確認(rèn)為管理費(fèi)用進(jìn)入會(huì)計(jì)損益，但稅法認(rèn)為尚未進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，不得申報(bào)扣除，一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)年一次性申報(bào)扣除，形成時(shí)間性差異，或者按照不低于36個(gè)月分?jǐn)?010申報(bào)表自動(dòng)損益表為負(fù)數(shù)，但所得稅申報(bào)表應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)納稅調(diào)整增加，即零申報(bào)，未來年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少13西安張輝籌建年度（續(xù)3）如果執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，籌13業(yè)務(wù)招待費(fèi)2012公告第15號(hào)：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。注：不受營(yíng)業(yè)收入0.5%的限制14西安張輝業(yè)務(wù)招待費(fèi)2012公告第15號(hào)：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌14籌建期結(jié)束標(biāo)準(zhǔn)一：取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照標(biāo)準(zhǔn)二：開始?xì)w集生產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)三：取得第一筆營(yíng)業(yè)收入后者主要應(yīng)用于稅收優(yōu)惠的開始享受年度，替代外資企業(yè)的獲利年度15西安張輝籌建期結(jié)束標(biāo)準(zhǔn)一：取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照15西安張輝15有地?zé)o證借：預(yù)付賬款貸：銀行存款2003國(guó)稅發(fā)89號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知2006財(cái)稅56號(hào)關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知16西安張輝有地?zé)o證借：預(yù)付賬款16西安張輝16有地?zé)o證（續(xù)）1998國(guó)稅函669號(hào)關(guān)于對(duì)已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù)（現(xiàn)行有效）土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅17西安張輝有地?zé)o證（續(xù)）1998國(guó)稅函669號(hào)關(guān)于對(duì)已繳納土地使用金的17有證無地借：開發(fā)成本貸：銀行存款2006財(cái)稅186號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知2009海南

2011遼寧2012天津18西安張輝有證無地借：開發(fā)成本18西安張輝18土地納稅義務(wù)人變更轉(zhuǎn)讓：貫徹法定登記原則，辦理過戶手續(xù)之前，由原產(chǎn)權(quán)人繳納，之后由新產(chǎn)權(quán)人繳納出讓（含集體用地）：合同約定交付與實(shí)際占有孰先19西安張輝土地納稅義務(wù)人變更轉(zhuǎn)讓：貫徹法定登記原則，19西安張輝19土地使用稅截止時(shí)間2003國(guó)稅發(fā)89號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅2008財(cái)稅152號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。20西安張輝土地使用稅截止時(shí)間2003國(guó)稅發(fā)89號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用20土地使用稅截止時(shí)間（續(xù)）房屋交付使用的次月：2009

青島

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海南

/

西安2004

杭州

2006

河南

2012重慶簽發(fā)房屋權(quán)屬證書的次月（過嚴(yán)）2010

湖北簽訂銷售合同生效的次月（過寬）2009

廣西

/2005江西21西安張輝土地使用稅截止時(shí)間（續(xù)）房屋交付使用的次月：21西安張輝21抽逃注冊(cè)資本（公司法）

第二百條公司的發(fā)起人、股東虛假出資，未交付或者未按期交付作為出資的貨幣或者非貨幣財(cái)產(chǎn)的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處以虛假出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款。第二百零一條公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃其出資的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處以所抽逃出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款。22西安張輝抽逃注冊(cè)資本（公司法）第二百條公司的發(fā)起人22抽逃注冊(cè)資本（刑法）第二百七十一條公司、企業(yè)或者其他單位的人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財(cái)物非法占為己有，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財(cái)產(chǎn)。注：職務(wù)侵占罪23西安張輝抽逃注冊(cè)資本（刑法）第二百七十一條公司、企業(yè)或者其他單位的23抽逃注冊(cè)資本（刑法）

第二百七十二條公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，挪用本單位資金歸個(gè)人使用或者借貸給他人，數(shù)額較大、超過三個(gè)月未還的，或者雖未超過三個(gè)月，但數(shù)額較大、進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)的，或者進(jìn)行非法活動(dòng)的，處三年以下有期徒刑或者拘役；挪用資金罪24西安張輝抽逃注冊(cè)資本（刑法）第二百七十二條公司、企24抽逃實(shí)收資本借：銀行存款貸：實(shí)收資本借：庫(kù)存現(xiàn)金貸：銀行存款借：其他應(yīng)收款——×××貸：庫(kù)存現(xiàn)金25西安張輝抽逃實(shí)收資本借：銀行存款25西安張輝25抽逃注冊(cè)資本（續(xù)）如果虛擬的債務(wù)人是自然人（非股東），應(yīng)當(dāng)每年確認(rèn)利息收入，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，不涉及個(gè)人所得稅如果虛擬的債務(wù)人是自然人（股東），第一年應(yīng)當(dāng)確認(rèn)利息收入，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，不涉及個(gè)人所得稅；第二年。。。26西安張輝抽逃注冊(cè)資本（續(xù)）如果虛擬的債務(wù)人是自然人（26自然人股東占用企業(yè)資金2003財(cái)稅158號(hào)關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。27西安張輝自然人股東占用企業(yè)資金2003財(cái)稅158號(hào)關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者27抽逃注冊(cè)資本的包裝

如果虛擬的債務(wù)人是法人企業(yè)，應(yīng)當(dāng)每年確認(rèn)利息收入，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅但是，如果有證據(jù)證明屬于預(yù)付賬款或者經(jīng)營(yíng)保證金，可以不視為資金拆借進(jìn)行反避稅調(diào)整28西安張輝抽逃注冊(cè)資本的包裝如果虛擬的債務(wù)人是法人企28建設(shè)年度1、異地設(shè)備安裝企業(yè)的計(jì)稅依據(jù)2、開發(fā)商轉(zhuǎn)售材料和水電3、異地施工企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)4、提前發(fā)布的廣告宣傳5、借款利息的資本化6、向個(gè)人借款的扣繳義務(wù)29西安張輝建設(shè)年度1、異地設(shè)備安裝企業(yè)的計(jì)稅依據(jù)29西安張輝29設(shè)備和材料營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。30西安張輝設(shè)備和材料營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條30西安張輝30設(shè)備和材料（續(xù)）1、設(shè)備，甲供設(shè)備符合一定條件的，可以不作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)2、材料，裝飾勞務(wù)，符合一定的條件，可以不作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)3、材料，建筑安裝，無論納稅人與建設(shè)單位如何核算，其營(yíng)業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。2005國(guó)稅函375號(hào)（有效）31西安張輝設(shè)備和材料（續(xù)）1、設(shè)備，甲供設(shè)備符合一定條31設(shè)備和材料的劃分2003財(cái)稅16號(hào)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知3.13通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。建設(shè)部設(shè)備和材料劃分標(biāo)準(zhǔn)200932西安張輝設(shè)備和材料的劃分2003財(cái)稅16號(hào)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通32各地對(duì)設(shè)備的列舉其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。2003：成都

湖南

江蘇2004：廣東

湖北

山東

浙江2005：河南

山西

江西

2006：廣西

2008廈門33西安張輝各地對(duì)設(shè)備的列舉其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額33建筑安裝的差額征稅營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額；注：設(shè)備能否扣除？34西安張輝建筑安裝的差額征稅營(yíng)業(yè)稅暫行條例34西安張輝34設(shè)備和材料營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。35西安張輝設(shè)備和材料營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則35西安張輝35甲供設(shè)備的條件2009廣西關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知14.2施工單位代建設(shè)方購(gòu)買的設(shè)備，屬于施工單位提供建筑勞務(wù)所收取的價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)一并繳納營(yíng)業(yè)稅。第一，甲方與供應(yīng)商直接簽訂合同第二，供應(yīng)商將發(fā)票直接開具給甲方第三，甲方與供應(yīng)商直接結(jié)算貨款36西安張輝甲供設(shè)備的條件2009廣西關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知14.2336間接購(gòu)買設(shè)備37西安張輝間接購(gòu)買設(shè)備37西安張輝37直接購(gòu)買設(shè)備38西安張輝直接購(gòu)買設(shè)備38西安張輝38聯(lián)合體共同承包（建筑法）第二十七條大型建筑工程或者結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建筑工程，可以由兩個(gè)以上的承包單位聯(lián)合共同承包。共同承包的各方對(duì)承包合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任2003工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法第四十二條兩個(gè)以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)。39西安張輝聯(lián)合體共同承包（建筑法）第二十七條大型建筑工程或者結(jié)構(gòu)復(fù)雜39設(shè)備安裝（增值稅）增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為40西安張輝設(shè)備安裝（增值稅）增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條40西安張輝40設(shè)備安裝（營(yíng)業(yè)稅）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為41西安張輝設(shè)備安裝（營(yíng)業(yè)稅）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條41西安張輝41設(shè)備安裝

1、應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值稅和營(yíng)業(yè)稅

2、如果無法取得不含安裝的設(shè)備公允價(jià)值，可以按照成本利潤(rùn)率先計(jì)算增值稅含稅收入，然后倒算出營(yíng)業(yè)稅收入一般利潤(rùn)分割法原理分析42西安張輝設(shè)備安裝1、應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值稅和營(yíng)業(yè)稅42西42設(shè)備安裝（續(xù)）

3、分別向甲方開具增值稅發(fā)票（生產(chǎn)地）和營(yíng)業(yè)稅發(fā)票（安裝地）2009廣東關(guān)于提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物開具發(fā)票問題的通知納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的混合銷售行為，只就其繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額開具《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》43西安張輝設(shè)備安裝（續(xù)）3、分別向甲方開具增值稅發(fā)票（43自產(chǎn)證明2011公告第23號(hào)關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅44西安張輝自產(chǎn)證明2011公告第23號(hào)關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供44情形列舉1、如果設(shè)備安裝后屬于房屋的附屬設(shè)備或者構(gòu)筑物，則需要按照建筑安裝勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅（1）提供自產(chǎn)證明的，分別征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅，前者在生產(chǎn)地，后者在安裝地（2）沒有提供自產(chǎn)證明，統(tǒng)一在安裝地征收營(yíng)業(yè)稅，金額包括貨物價(jià)值，生產(chǎn)地計(jì)算增值稅視同銷售45西安張輝情形列舉1、如果設(shè)備安裝后屬于房屋的附屬設(shè)備或者構(gòu)筑物，則需45情形列舉（續(xù)）2、如果設(shè)備安裝前后都不屬于房屋的附屬設(shè)備或者構(gòu)筑物，即不視為提供建筑安裝勞務(wù)，統(tǒng)一征收增值稅以前強(qiáng)調(diào)安裝資質(zhì)，現(xiàn)在不再?gòu)?qiáng)調(diào)，但實(shí)際操作仍然需要，否則屬于違規(guī)安裝46西安張輝情形列舉（續(xù)）2、如果設(shè)備安裝前后都不屬于房屋的附屬設(shè)備或者46發(fā)票類別一、安裝前和安裝后都屬于設(shè)備全額增值稅發(fā)票二、安裝前屬于設(shè)備，安裝后屬于不動(dòng)產(chǎn)的附屬設(shè)備或設(shè)施1、自產(chǎn)：營(yíng)業(yè)稅發(fā)票+增值稅發(fā)票2、外購(gòu)：全額營(yíng)業(yè)稅發(fā)票47西安張輝發(fā)票類別一、安裝前和安裝后都屬于設(shè)備47西安張輝47材料結(jié)算發(fā)票建筑業(yè)勞務(wù)所用材料，無論雙方如何結(jié)算，均應(yīng)并入計(jì)稅依據(jù)甲供應(yīng)材料：材料供應(yīng)商將材料發(fā)票直接開具給甲方，則施工企業(yè)僅就勞務(wù)收入與甲方結(jié)算價(jià)款并開具發(fā)票，即發(fā)票金額小于計(jì)稅金額；2007浙江關(guān)于建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)甲供材料有關(guān)稅收問題的批復(fù)48西安張輝材料結(jié)算發(fā)票建筑業(yè)勞務(wù)所用材料，無論雙方如何48材料結(jié)算發(fā)票（續(xù)）

甲控制材料：材料供應(yīng)商將材料發(fā)票直接開具給施工企業(yè)，則施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)就勞務(wù)收入和材料價(jià)款的全額與甲方結(jié)算價(jià)款并開具發(fā)票，即發(fā)票金額一般等于計(jì)稅依據(jù)

甲控料換算注：一般按照甲控料的實(shí)際金額換算追加開票金額49西安張輝材料結(jié)算發(fā)票（續(xù)）甲控制材料：材料供應(yīng)商將材49甲供應(yīng)材料稅法支持2009國(guó)稅發(fā)91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程第二十五條審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。注：可以兩張票，但不得重復(fù)50西安張輝甲供應(yīng)材料稅法支持2009國(guó)稅發(fā)91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程50甲供料與增值稅在甲供應(yīng)材料的前提下：如果簽訂的是包工不包料的合同，由于沒有與乙方結(jié)算材料價(jià)款，不涉及增值稅；如果簽訂的是包工包料的合同，由于需要雙方結(jié)算材料價(jià)款，因此涉及增值稅。注：現(xiàn)金流/發(fā)票流51西安張輝甲供料與增值稅在甲供應(yīng)材料的前提下：51西安張輝51甲供料與增值稅（續(xù)）

如果雙方簽訂的是包工包料的建筑工程合同，但材料供應(yīng)商將發(fā)票直接開具給甲方，則在計(jì)算施工企業(yè)的企業(yè)所得稅時(shí)，收入總額應(yīng)當(dāng)包括材料收入，對(duì)應(yīng)的材料采購(gòu)成本本來可以申報(bào)扣除，但屬于應(yīng)當(dāng)取得但沒有取得發(fā)票的情形，不得在企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除52西安張輝甲供料與增值稅（續(xù)）如果雙方簽訂的是包工包料52甲方轉(zhuǎn)售水電2009國(guó)稅函537號(hào)關(guān)于四川省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司向駐場(chǎng)單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問題的批復(fù)四川省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司向駐場(chǎng)單位轉(zhuǎn)供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時(shí)收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。不得采用成本分割單（僅限勞務(wù)）注：合同約定由乙方承擔(dān)53西安張輝甲方轉(zhuǎn)售水電2009國(guó)稅函537號(hào)關(guān)于四川省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司53甲方轉(zhuǎn)售水電（續(xù)1）1996頒布的《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》，一張?jiān)紤{證所列支出需要幾個(gè)單位共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)將其他單位負(fù)擔(dān)的部分，開給對(duì)方原始憑證分割單，進(jìn)行結(jié)算。注：會(huì)計(jì)沒有限定使用范圍原始憑證分割單54西安張輝甲方轉(zhuǎn)售水電（續(xù)1）1996頒布的《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)54甲方轉(zhuǎn)售水電（續(xù)2）企業(yè)所得稅法第四十一條第二款企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方共同提供、接受勞務(wù)發(fā)生的成本，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗⅲ憾惙ㄖ怀姓J(rèn)勞務(wù)的分?jǐn)?，不承認(rèn)貨物的分?jǐn)偂?5西安張輝甲方轉(zhuǎn)售水電（續(xù)2）企業(yè)所得稅法第四十一條第二款55西安張55甲方轉(zhuǎn)售水電（續(xù)3）

增值稅暫行條例第一條：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二條：貨物，是指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。56西安張輝甲方轉(zhuǎn)售水電（續(xù)3）增值稅暫行條例第一條：在中華人民共和國(guó)56異地施工企業(yè)2009營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。57西安張輝異地施工企業(yè)2009營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：57異地施工企業(yè)（續(xù)）2010國(guó)稅函156號(hào)關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知三、建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設(shè)立的項(xiàng)目部，應(yīng)按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)收入的0.2%按月或按季由總機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目所在地預(yù)分企業(yè)所得稅，并由項(xiàng)目部向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》58西安張輝異地施工企業(yè)（續(xù)）2010國(guó)稅函156號(hào)關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企582010國(guó)稅函156號(hào)關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知六、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目部（包括二級(jí)以下分支機(jī)構(gòu)管理的項(xiàng)目部）應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具總機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》，未提供上述證明的，項(xiàng)目部所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)督促其限期補(bǔ)辦；不能提供上述證明的，應(yīng)作為獨(dú)立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。59西安張輝2010國(guó)稅函156號(hào)關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收管理問59監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)2009營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。60西安張輝監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)2009營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條營(yíng)業(yè)60稅收征管法第二十一條從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人到外縣（市）臨時(shí)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持稅務(wù)登記證副本和所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填開的外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明，向營(yíng)業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記，接受稅務(wù)管理。從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人外出經(jīng)營(yíng)，在同一地累計(jì)超過180天的，應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)地辦理稅務(wù)登記手續(xù)。61西安張輝稅收征管法第二十一條從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人61監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)（續(xù)2）2004總局令第7號(hào)稅務(wù)登記管理辦法第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人外出經(jīng)營(yíng)，自其在同一縣（市）實(shí)際經(jīng)營(yíng)或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)臨時(shí)稅務(wù)登記證及副本；62西安張輝監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)（續(xù)2）2004總局令第7號(hào)稅務(wù)登記62監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)（續(xù)3）

監(jiān)理公司在異地設(shè)立分公司從事監(jiān)理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)以總機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)，但可以自己的名義開具發(fā)票注：同時(shí)構(gòu)成公司法和稅法的機(jī)構(gòu)，需要就地繳納營(yíng)業(yè)稅63西安張輝監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)（續(xù)3）監(jiān)理公司在異63監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)（續(xù)4）

監(jiān)理公司在異地設(shè)立項(xiàng)目部從事監(jiān)理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)以總機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)，禁止以項(xiàng)目部的的名義開具發(fā)票注：雖然不構(gòu)成公司法中的機(jī)構(gòu)，但如果在連續(xù)的12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過180天的，則構(gòu)成稅法中的機(jī)構(gòu)，需要就地繳納營(yíng)業(yè)稅。64西安張輝監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)（續(xù)4）監(jiān)理公司在異64監(jiān)理合同的印花稅2000深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問題的批復(fù)經(jīng)請(qǐng)示總局地方稅司，“工程監(jiān)理合同”不屬于“技術(shù)合同”，也不屬于印花稅稅法中列舉的征稅范圍。因此，工程監(jiān)理單位承接監(jiān)理業(yè)務(wù)而與建筑商簽訂的合同不征印花稅。65西安張輝監(jiān)理合同的印花稅2000深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問65違法的廣告宣傳1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知在取得預(yù)售許可證之前發(fā)生的廣告支出（不含業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)），屬于非法支出，不得申報(bào)扣除；66西安張輝違法的廣告宣傳1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定66西安張輝66違法的廣告宣傳（續(xù)）2010關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。67西安張輝違法的廣告宣傳（續(xù)）2010關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善67建設(shè)年度廣告宣傳建設(shè)年度發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入所得稅申報(bào)表附表八第二行“不得扣除的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出”，當(dāng)年不得申報(bào)扣除，也不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除；建設(shè)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入所得稅申報(bào)表附表八第三行“本年度符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出”，但由于當(dāng)年度沒有對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入，暫時(shí)不得扣除，但未來年度允許按照規(guī)定申報(bào)扣除68西安張輝建設(shè)年度廣告宣傳建設(shè)年度發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入所得稅申報(bào)表附68預(yù)售年度一、預(yù)售收入的營(yíng)業(yè)稅確認(rèn)時(shí)間二、預(yù)售收入的所得稅確認(rèn)時(shí)間三、樣板間的所得稅處理四、促銷行為的所得稅處理五、廣告宣傳的所得稅處理69西安張輝預(yù)售年度一、預(yù)售收入的營(yíng)業(yè)稅確認(rèn)時(shí)間69西安張輝692004城市商品房預(yù)售管理辦法第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。70西安張輝2004城市商品房預(yù)售管理辦法第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列702004城市商品房預(yù)售管理辦法第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。71西安張輝2004城市商品房預(yù)售管理辦法第六條商品房71商品房預(yù)售（續(xù)2）注1：是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項(xiàng)為非法收入。注2：實(shí)際工作中應(yīng)按照企業(yè)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。72西安張輝商品房預(yù)售（續(xù)2）注1：是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐?2開盤前的預(yù)收款2010河北關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的公告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。（所得稅？）73西安張輝開盤前的預(yù)收款2010河北關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的公告73西731995國(guó)稅函156號(hào)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。74西安張輝1995國(guó)稅函156號(hào)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：742009國(guó)稅發(fā)31號(hào)第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，2003法釋7號(hào)第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。75西安張輝2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)第六條企業(yè)通過正式簽75商品房買賣合同1、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；3、商品房的銷售方式；4、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5、交付使用條件及日期；76西安張輝商品房買賣合同1、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；76西安張輝76法釋〔2012〕7號(hào)

第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。77西安張輝法釋〔2012〕7號(hào)第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書772009國(guó)稅發(fā)31第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括。。。項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。78西安張輝2009國(guó)稅發(fā)31第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：78樣板間（續(xù)）2008廣州土地增值稅清算工作若干問題的處理指引三（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。79西安張輝樣板間（續(xù)）2008廣州土地增值稅清算工作若干問題的處理指引79單獨(dú)的樣板間一、單獨(dú)建造、事后拆除的

建造成本和裝修費(fèi)用，作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，參照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷（銷售費(fèi)用），攤銷年限不得低于3年。注：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生的租金和裝修費(fèi)用在租賃期間均勻攤銷（銷售費(fèi)用）80西安張輝單獨(dú)的樣板間一、單獨(dú)建造、事后拆除的80西安張輝80出售的樣板間二、在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售

建造成本和裝修費(fèi)用，作為開發(fā)成本處理，不得在當(dāng)年申報(bào)扣除，但允許在未來實(shí)際銷售年度申報(bào)扣除，同時(shí)可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除。注：開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅81西安張輝出售的樣板間二、在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售81西安張輝81臨時(shí)的樣板間三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的由于裝修設(shè)計(jì)從性質(zhì)和根源分析，不是為了公共配套服務(wù)的，而是為了擴(kuò)大銷售開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的，因此不得計(jì)入公共配套設(shè)施的成本，應(yīng)當(dāng)計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，未來不得低于36個(gè)月結(jié)轉(zhuǎn)到銷售費(fèi)用82西安張輝臨時(shí)的樣板間三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的82西安張輝82贈(zèng)送家用電器2006國(guó)稅函1278號(hào)關(guān)于中國(guó)移動(dòng)有限公司內(nèi)地子公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知2007國(guó)稅函778號(hào)關(guān)于中國(guó)聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國(guó)聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送行為有關(guān)流轉(zhuǎn)稅問題的通知2007國(guó)稅函1322號(hào)關(guān)于中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司及其分公司和中國(guó)網(wǎng)通（集團(tuán)）有限公司及其分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知83西安張輝贈(zèng)送家用電器2006國(guó)稅函1278號(hào)關(guān)于中國(guó)移動(dòng)有限公司內(nèi)地83贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理一、銷售前明確承諾贈(zèng)送的

1、屬于捆綁銷售，不需要單獨(dú)計(jì)算增值稅，實(shí)質(zhì)上是合并計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅

2、如果贈(zèng)送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開發(fā)成本，未來可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除，如可視對(duì)講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計(jì)入銷售費(fèi)用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。84西安張輝贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理一、銷售前明確承諾贈(zèng)送的84西安張輝84贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理（續(xù)）二、銷售前明確承諾贈(zèng)送的（差額開票）1、按照扣除贈(zèng)送家電的金額簽訂商品房買賣合同和開具發(fā)票2、將家電的全部金額轉(zhuǎn)交家電公司3、由家電公司開具發(fā)票并轉(zhuǎn)交業(yè)主？？有獎(jiǎng)銷售的贈(zèng)品85西安張輝贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理（續(xù)）二、銷售前明確承諾贈(zèng)送的（差額開票）885贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理（續(xù)）三、如果采用有獎(jiǎng)銷售形式，由于是否贈(zèng)送具有不確定性，或者明確贈(zèng)送但金額不確定，不論是否人人有份，均屬于銷售費(fèi)用，同時(shí)扣繳個(gè)人所得稅2011財(cái)稅50號(hào)關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知86西安張輝贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理（續(xù)）三、如果采用有獎(jiǎng)銷售形861993反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第八條經(jīng)營(yíng)者不得采用財(cái)物或者其他手段進(jìn)行賄賂以銷售或者購(gòu)買商品。在賬外暗中給予對(duì)方單位或者個(gè)人回扣的，以行賄論處；對(duì)方單位或者個(gè)人在賬外暗中收受回扣的，以受賄論處。第十三條經(jīng)營(yíng)者不得從事下列有獎(jiǎng)銷售

（三）抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額超過五千元。87西安張輝1993反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第八條經(jīng)營(yíng)者不得采用財(cái)物或者其他手段87個(gè)人傭金2011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。88西安張輝個(gè)人傭金2011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法88西安張輝88廣告宣傳的待攤2000關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)解答（一）

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。89西安張輝廣告宣傳的待攤2000關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)89廣告宣傳的待攤（續(xù)1）

如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實(shí)際支付的廣告費(fèi)，其相對(duì)應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)獲得，則本期實(shí)際支付的廣告費(fèi)應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會(huì)計(jì)年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計(jì)入損益。90西安張輝廣告宣傳的待攤（續(xù)1）如果有確鑿證據(jù)表明（按90廣告宣傳的待攤（續(xù)2）

如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。注：廣告的受益期間≠?gòu)V告的服務(wù)時(shí)間，后者針對(duì)廣告發(fā)布者91西安張輝廣告宣傳的待攤（續(xù)2）如果沒有確鑿的證據(jù)表明91廣告的宣傳形式一、媒體廣告（有可能分期）二、戶外廣告（有可能分期）先堅(jiān)持權(quán)責(zé)發(fā)生制，然后與扣除限額比較三、店堂廣告（有可能分期）四、印刷品廣告（直接扣除）五、臨時(shí)性廣告（直接扣除）92西安張輝廣告的宣傳形式一、媒體廣告（有可能分期）92西安張輝92企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。93西安張輝企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確932008國(guó)稅函875號(hào)企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

2.企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；

3.收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。94西安張輝2008國(guó)稅函875號(hào)企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)94預(yù)售款的會(huì)計(jì)處理成本可靠計(jì)量標(biāo)志一般認(rèn)為應(yīng)辦理竣工決算。在辦理竣工決算前，預(yù)售款和繳納的營(yíng)業(yè)稅金等均不進(jìn)入會(huì)計(jì)損益，即會(huì)計(jì)利潤(rùn)一般僅反映期間費(fèi)用債務(wù)償還程序95西安張輝預(yù)售款的會(huì)計(jì)處理成本可靠計(jì)量標(biāo)志一般認(rèn)為應(yīng)辦95成本的可靠計(jì)量

傳統(tǒng)型：實(shí)際取得預(yù)售收入時(shí)計(jì)入預(yù)收賬款科目，實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金等計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)的借方，待完工交付時(shí)再將預(yù)收賬款科目金額轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目，將實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金等由應(yīng)交稅費(fèi)科目配比轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，按照實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本（含稅法允許的預(yù)計(jì)成本）配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。缺點(diǎn)：竣工決算時(shí)需要二次調(diào)整成本96西安張輝成本的可靠計(jì)量傳統(tǒng)型：實(shí)際取得預(yù)售收入時(shí)計(jì)入96預(yù)售年度會(huì)計(jì)處理借：銀行存款借：應(yīng)交稅費(fèi)

貸：預(yù)收賬款貸：銀行存款注：只影響資產(chǎn)負(fù)債表，不影響損益表。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算征收所得稅97西安張輝預(yù)售年度會(huì)計(jì)處理借：銀行存款借：應(yīng)交稅費(fèi)97完工交付年度會(huì)計(jì)處理借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（已售）開發(fā)產(chǎn)品（未售）貸：開發(fā)成本（含部分預(yù)計(jì)成本）98西安張輝完工交付年度會(huì)計(jì)處理借：預(yù)收賬款98西安張輝98公益性捐贈(zèng)2009財(cái)稅124號(hào)關(guān)于通過公益性群眾團(tuán)體的公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問題的通知企業(yè)通過公益性群眾團(tuán)體用于公益事業(yè)的捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。年度利潤(rùn)總額，是指企業(yè)依照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的大于零的數(shù)額。思考：會(huì)計(jì)利潤(rùn)<0，所得額>099西安張輝公益性捐贈(zèng)2009財(cái)稅124號(hào)關(guān)于通過公益性群眾團(tuán)體的公益性99組織員工對(duì)外捐贈(zèng)

包裝：先發(fā)放給員工，再以員工的名義通過特定機(jī)構(gòu)對(duì)外公益捐贈(zèng)，可以全額在個(gè)人所得稅前申報(bào)扣除，還可以變相在企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除特定機(jī)構(gòu)：紅十字會(huì)、農(nóng)村義務(wù)教育疑點(diǎn)：企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；100西安張輝組織員工對(duì)外捐贈(zèng)包裝：先發(fā)放給員工，再以員工100新的季度申報(bào)表營(yíng)業(yè)收入本期累計(jì)營(yíng)業(yè)成本利潤(rùn)總額加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額減：彌補(bǔ)以前年度虧損 實(shí)際利潤(rùn)額（4行+5行-6行-7行-8行）101西安張輝新的季度申報(bào)表營(yíng)業(yè)收入101特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”：填報(bào)按照稅收規(guī)定的特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，本期取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入此行。營(yíng)業(yè)稅金及附加？102西安張輝特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)102營(yíng)業(yè)稅金及附加房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率－房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加，填入《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”欄。天津103西安張輝營(yíng)業(yè)稅金及附加房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取103權(quán)責(zé)發(fā)生制與配比原則

與收入存在直接因果關(guān)系的扣除項(xiàng)目（如銷售成本和銷售稅金），應(yīng)當(dāng)與收入保持在同一個(gè)納稅年度申報(bào)扣除與收入沒有直接因果關(guān)系的扣除項(xiàng)目（如期間費(fèi)用），應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則扣除直接因果關(guān)系一般表現(xiàn)為完全變動(dòng)成本104西安張輝權(quán)責(zé)發(fā)生制與配比原則與收入存在直接因果關(guān)系的104營(yíng)業(yè)稅和期間費(fèi)用2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。注：多數(shù)省份在2009或2010年下發(fā)文件，允許扣除預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅105西安張輝營(yíng)業(yè)稅和期間費(fèi)用2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法105所得稅季度預(yù)繳對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第9行實(shí)際利潤(rùn)總額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)+預(yù)售收入×計(jì)稅毛利率－預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加（含土地增值稅）106西安張輝所得稅季度預(yù)繳對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果不106虧損彌補(bǔ)注：季度申報(bào)可以彌補(bǔ)以前年度虧損，但第一季度的申報(bào)如果在上年度匯算清繳前，無法彌補(bǔ)上年度虧損從新的季度申報(bào)表的邏輯結(jié)構(gòu)分析，也可以彌補(bǔ)當(dāng)年以前季度的虧損2012季度預(yù)繳申報(bào)表107西安張輝虧損彌補(bǔ)注：季度申報(bào)可以彌補(bǔ)以前年度虧損，但107計(jì)稅毛利率第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%108西安張輝計(jì)稅毛利率第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省108計(jì)稅毛利率（續(xù)）（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%注:不包括經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目配套建設(shè)的商鋪、車庫(kù)、地下車位等未完工產(chǎn)品取得的收入毛利率=（收入－成本）÷收入項(xiàng)目所在地≠企業(yè)注冊(cè)地注：不適用于出租收入109西安張輝計(jì)稅毛利率（續(xù)）（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得109是否核定征收由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時(shí)，是按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率暫估銷售成本，其他項(xiàng)目并沒有暫估，因此不屬于預(yù)繳稅款性質(zhì)，未及時(shí)申報(bào)預(yù)售收入，或者期間費(fèi)用在匯算清繳時(shí)沒有正確納稅調(diào)整，導(dǎo)致少繳納稅款的，應(yīng)當(dāng)按照征管法63條偷稅處理。110西安張輝是否核定征收由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時(shí)，110計(jì)稅毛利率偏低如果稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅毛利率低于實(shí)際毛利率的，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目完工或者決算年度補(bǔ)繳所得稅款，但不涉及滯納金和罰款。征管法第五十二條因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任，致使納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以要求納稅人、扣繳義務(wù)人補(bǔ)繳稅款，但是不得加收滯納金。111西安張輝計(jì)稅毛利率偏低如果稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅毛利率低于實(shí)際毛利率的，111法律性質(zhì)

征管法第六十三條納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì)計(jì)規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會(huì)計(jì)收入和成本，但按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整，否則屬于“進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)”112西安張輝法律性質(zhì)征管法第六十三條納稅人偽造、變?cè)臁?12預(yù)售收入能否作為基數(shù)可以提前作為計(jì)算廣告費(fèi)等扣除限額的基數(shù)，但未來實(shí)際轉(zhuǎn)作會(huì)計(jì)收入時(shí)不得重復(fù)作為計(jì)算基數(shù)（當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)允許部分扣除）青島/江蘇/大連/北京/寧波/天津不得作為當(dāng)年計(jì)算廣告費(fèi)等稅前扣除限額的基數(shù)，但未來實(shí)際轉(zhuǎn)作會(huì)計(jì)收入時(shí)允許作為計(jì)算基數(shù)（當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)全部不得扣除）福州/遼寧113西安張輝預(yù)售收入能否作為基數(shù)可以提前作為計(jì)算廣告費(fèi)等113年度申報(bào)表填寫前提：預(yù)售收入不得作為計(jì)算基數(shù)尚未決算前：按照預(yù)售收入的預(yù)計(jì)毛利扣除銷售稅金后的預(yù)計(jì)利潤(rùn)填入附表三第52行（房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)）作納稅調(diào)整增加處理2010申報(bào)表自動(dòng)辦理決算年度：按照以前年度已經(jīng)確認(rèn)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)填入附表三第52行（房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)）作納稅調(diào)整減少處理114西安張輝年度申報(bào)表填寫前提：預(yù)售收入不得作為計(jì)算基數(shù)114西安張輝114預(yù)售收入允許作為基數(shù)北京：將預(yù)售收入填入附表一中的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的銷售貨物收入，同時(shí)通過附表三作為收入類的其他納稅調(diào)整減少處理，解決了業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)問題。重慶：將預(yù)售收入填入附表一的視同銷售收入，同時(shí)按照相同金額填入附表二的視同銷售成本，也解決了業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)問題。115西安張輝預(yù)售收入允許作為基數(shù)北京：將預(yù)售收入填入附表一中的主營(yíng)業(yè)務(wù)收115年度申報(bào)表填寫（續(xù)）前提：預(yù)售收入允許作為計(jì)算基數(shù)尚未決算前：預(yù)售收入申報(bào)為視同銷售收入，預(yù)售收入的85%申報(bào)為視同銷售成本，對(duì)應(yīng)的銷售稅金申報(bào)為扣除類調(diào)整項(xiàng)目（其他）調(diào)減金額辦理決算年度：按照上述原則，視同銷售收入和視同銷售成本填寫負(fù)數(shù)，對(duì)應(yīng)的銷售稅金申報(bào)為扣除類調(diào)整項(xiàng)目（其他）調(diào)增金額116西安張輝年度申報(bào)表填寫（續(xù)）前提：預(yù)售收入允許作為計(jì)算基數(shù)116西安116毛利的實(shí)際調(diào)整2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）

開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）

開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）

開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。117西安張輝毛利的實(shí)際調(diào)整2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得117毛利的調(diào)整2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第九條開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。118西安張輝毛利的調(diào)整2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處118完工交付年度會(huì)計(jì)處理借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（已售）開發(fā)產(chǎn)品（未售）貸：開發(fā)成本（含部分預(yù)計(jì)成本）119西安張輝完工交付年度會(huì)計(jì)處理借：預(yù)收賬款119西安張輝119完工交付年度的申報(bào)表（主表）√營(yíng)業(yè)收入√營(yíng)業(yè)成本√營(yíng)業(yè)稅金及附加以前年度發(fā)生的收入、成本和稅金并入完工交付年度的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，但對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)已經(jīng)在以前年度申報(bào)納稅，應(yīng)當(dāng)及時(shí)計(jì)算納稅調(diào)整減少金額120西安張輝完工交付年度的申報(bào)表（主表）√營(yíng)業(yè)收入120西安張120完工交付年度的申報(bào)表附表三第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”：納稅調(diào)整減少以前年度實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入×計(jì)稅毛利率－對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加、預(yù)征的土地增值稅注：不得超過當(dāng)年的預(yù)售收入實(shí)際毛利121西安張輝完工交付年度的申報(bào)表附表三第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的121完工交付年度的申報(bào)表一、如果賬面毛利率>15%說明實(shí)際毛利大于計(jì)稅毛利，以前年度確認(rèn)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)全額調(diào)減二、如果賬面毛利率<15%說明實(shí)際毛利大于計(jì)稅毛利，以前年度確認(rèn)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)部分調(diào)減，差額部分待辦理土地增值稅清算年度再作調(diào)整122西安張輝完工交付年度的申報(bào)表一、如果賬面毛利率>15%122西安張122實(shí)例分析德恒房地產(chǎn)2010和2011年度實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，計(jì)稅毛利率15%，綜合稅負(fù)8%，則在預(yù)售年度應(yīng)當(dāng)確認(rèn)稅后毛利70萬(wàn)元[1000×15%－1000×8%），作納稅調(diào)整增加處理2012年完工年度發(fā)生賬面成本（含預(yù)計(jì)成本）800萬(wàn)元，則賬面稅后毛利120萬(wàn)元（1000－800－1000×8%），70萬(wàn)元全額調(diào)減123西安張輝實(shí)例分析德恒房地產(chǎn)2010和2011年度實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000123實(shí)例分析（續(xù)）德恒房地產(chǎn)2010和2011年度實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，計(jì)稅毛利率15%，綜合稅負(fù)8%，則在預(yù)售年度應(yīng)當(dāng)確認(rèn)稅后毛利70萬(wàn)元[1000×15%－1000×8%），作納稅調(diào)整增加處理2012年完工年度發(fā)生賬面成本（含預(yù)計(jì)成本）900萬(wàn)元，則賬面稅后毛利20萬(wàn)元（1000－900－1000×8%），70萬(wàn)元只允許在當(dāng)年調(diào)減20萬(wàn)元，差額部分待辦理土地增值稅清算年度處理124西安張輝實(shí)例分析（續(xù)）德恒房地產(chǎn)2010和2011年度實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1124預(yù)計(jì)工程成本

第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。125西安張輝預(yù)計(jì)工程成本第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)125應(yīng)當(dāng)取得而沒有取得2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。注：票據(jù)的所屬時(shí)間一般限定在五年以內(nèi)126西安張輝應(yīng)當(dāng)取得而沒有取得2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)1262012公告第15號(hào)六、關(guān)于以前年度發(fā)生應(yīng)扣未扣支出的稅務(wù)處理問題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。127西安張輝2012公告第15號(hào)六、關(guān)于以前年度發(fā)生應(yīng)扣未扣支出的稅務(wù)處127預(yù)計(jì)工程成本（續(xù)1）

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。注：提供工程施工合同和建設(shè)工程規(guī)劃備案材料（含造價(jià)工程師編制的預(yù)算造價(jià)）園林綠化屬于基礎(chǔ)設(shè)施，不包括在內(nèi)128西安張輝預(yù)計(jì)工程成本（續(xù)1）（二）公共配套設(shè)施尚未建128預(yù)計(jì)工程成本（續(xù)2）

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金注：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在建造過程中按照政府相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)用。129西安張輝預(yù)計(jì)工程成本（續(xù)2）（三）應(yīng)向政府上交但尚未129預(yù)計(jì)工程成本（續(xù)3）2010年度青島企業(yè)所得稅匯算清繳若干問題的公告房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，應(yīng)提供政府相關(guān)部門關(guān)于此項(xiàng)收費(fèi)的文件規(guī)定，或者企業(yè)能夠提供相關(guān)政府部門發(fā)出的"繳費(fèi)通知書"。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提稅前扣除的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)納入跟蹤管理，對(duì)于按規(guī)定應(yīng)繳納但是超過3年仍未上交的，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)再準(zhǔn)予稅前扣除。130西安張輝預(yù)計(jì)工程成本（續(xù)3）2010年度青島企業(yè)所得稅匯算清繳若干問130合作建房一、過去兩年高峰期時(shí)高價(jià)拿地較多二、短期負(fù)債較多；三、項(xiàng)目變現(xiàn)能力差；四、所有負(fù)債利息成本較高；五、項(xiàng)目多集中于高端物業(yè)131西安張輝合作建房一、過去兩年高峰期時(shí)高價(jià)拿地較多131西安張輝131合作開發(fā)司法基礎(chǔ)2005法釋5號(hào)關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十四條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。132西安張輝合作開發(fā)司法基礎(chǔ)2005法釋5號(hào)關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合132合作開發(fā)司法基礎(chǔ)（續(xù)）第二十五條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同

第二十六條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

133西安張輝合作開發(fā)司法基礎(chǔ)（續(xù)）第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提133投入貨幣返還房屋并且過戶

引申：團(tuán)購(gòu)房屋情形一投入貨幣返還房屋并且過戶

引申：團(tuán)購(gòu)房屋情形一134投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品法釋（2005）5號(hào)第二十五條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品并辦理產(chǎn)權(quán)過戶，按照預(yù)售房產(chǎn)處理135西安張輝投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品法釋（2005）5號(hào)第二十五條合作1352009國(guó)稅發(fā)31號(hào)

第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。136西安張輝2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)第三十六條企業(yè)以本企136投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)2）注：房產(chǎn)由開發(fā)商過戶給投資方，投資方的房產(chǎn)的入賬價(jià)值和計(jì)稅價(jià)值以投資款為基礎(chǔ)確定，與過戶時(shí)的公允價(jià)值無關(guān)，但一般不得低于開發(fā)成本業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)：以減少部分房屋銷售收入為代價(jià)，換取利息費(fèi)用的減少137西安張輝投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)2）注：房產(chǎn)由開發(fā)商過戶給投資方，投137投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)3）

站在金融監(jiān)管的角度，其實(shí)質(zhì)是從非金融機(jī)構(gòu)的間接融資，由于不具有公開性，并且僅用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因此不屬于非法集資目的站在房地產(chǎn)管理的角度，其實(shí)質(zhì)是不符合條件的提前預(yù)售，簽訂的合同在取得預(yù)售許可證之前屬于可解除的合同138西安張輝投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)3）站在金融監(jiān)管的角138團(tuán)購(gòu)整體樓盤開發(fā)商擁有土地，按照購(gòu)買方的要求設(shè)計(jì)或施工，購(gòu)買方負(fù)責(zé)建筑安裝等主要支出，購(gòu)買價(jià)格按照成本加合理利潤(rùn)的方式定價(jià)，與市場(chǎng)銷售價(jià)格沒有直接聯(lián)系注：定向開發(fā)，存在合理理由，銷售價(jià)格與公允價(jià)格無關(guān)，但利潤(rùn)率一般不得低于15%139西安張輝團(tuán)購(gòu)整體樓盤開發(fā)商擁有土地，按照購(gòu)買方的要求設(shè)計(jì)或施工，購(gòu)買139團(tuán)購(gòu)整體樓盤（續(xù)）資金支付：既可以由團(tuán)購(gòu)人直接支付，也可以由雙方共管的開發(fā)商賬戶對(duì)外支付采購(gòu)發(fā)票：開發(fā)商，不是團(tuán)購(gòu)人銷售發(fā)票：開發(fā)商開具給各個(gè)業(yè)主140西安張輝團(tuán)購(gòu)整體樓盤（續(xù)）資金支付：既可以由團(tuán)購(gòu)人直接支付，也可以由140開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產(chǎn)（不對(duì)外銷售），項(xiàng)目結(jié)束后解散合資的房地產(chǎn)公司。最低銷售收入=開發(fā)成本×（1+15%）÷（1－5%）2007財(cái)稅13號(hào)關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知141西安張輝開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公141開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作（續(xù)）2009特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）第三十九條按照關(guān)聯(lián)方訂單從事加工制造，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷售等功能的企業(yè)，不應(yīng)承擔(dān)由于決策失誤、開工不足、產(chǎn)品滯銷等原因帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失，通常應(yīng)保持一定的利潤(rùn)率水平。對(duì)出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)目杀葍r(jià)格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤(rùn)水平。142西安張輝開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作（續(xù)）2009特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）11422001財(cái)會(huì)64號(hào)關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫行規(guī)定當(dāng)期對(duì)非關(guān)聯(lián)方的銷售量占該商品總銷售量的較大比例的（通常為20%及以上），應(yīng)按對(duì)非關(guān)聯(lián)方銷售的加權(quán)平均價(jià)格作為對(duì)關(guān)聯(lián)方之間同類交易的計(jì)量基礎(chǔ)，并將按此價(jià)格確定的金額確認(rèn)為收入。143西安張輝2001財(cái)會(huì)64號(hào)關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫行規(guī)143投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)情形二：投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)情形二：1441986民法通則第五十二條企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。145西安張輝1986民法通則第五十二條企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)1452009國(guó)稅發(fā)31號(hào)第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理146西安張輝2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他146投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)1）

1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。147西安張輝投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)1）1.企業(yè)應(yīng)將該147投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)2）2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理證據(jù)：并入所得稅申報(bào)表股息的三種不同處理方法和適用扣除法、抵免法、免稅法148西安張輝投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)2）2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)148投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)3）企業(yè)所得稅法第二十六條企業(yè)的下列收入為免稅收入（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第八十三條符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益149西安張輝投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)3）企業(yè)所得稅法第二十六條企業(yè)的149投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)4）

公司法第三十五條股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。150西安張輝投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)4）公司法第三十五條150開發(fā)商會(huì)計(jì)處理收款時(shí)：還款時(shí)：借：銀行存款借：長(zhǎng)期應(yīng)付款

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款未分配利潤(rùn)貸：銀行存款1994國(guó)稅發(fā)25號(hào)關(guān)于資金賬簿印花稅問題的通知151西安張輝開發(fā)商會(huì)計(jì)處理收款時(shí)：151投資商會(huì)計(jì)處理付款時(shí)：歸還時(shí)：借：長(zhǎng)期應(yīng)收款借：銀行存款

貸：銀行存款貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款投資收益152西安張輝投資商會(huì)計(jì)處理付款時(shí)：152投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)5）1997國(guó)稅函387號(hào)關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)東亞公司將屬于東亞公司的不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。因此對(duì)東亞公司分配的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。153西安張輝投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù)5）1997國(guó)稅函387號(hào)關(guān)于