房地產(chǎn)投資分析課件第7章

商業(yè)房地產(chǎn)投資一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例商業(yè)房地產(chǎn)投資一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

商業(yè)房地產(chǎn)中的“商業(yè)”一般指商業(yè)活動(dòng)，可以分為實(shí)物商品交易的買賣活動(dòng)和非實(shí)物交易為基礎(chǔ)的服務(wù)類商業(yè)活動(dòng)。商業(yè)房地產(chǎn)又稱為“商業(yè)地產(chǎn)”，為了更好地理解，列舉幾種有代表性的說(shuō)法：1）房地產(chǎn)分為：住宅房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)四類。這里指主要按用途劃分用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，此概念主要涉及商業(yè)房地產(chǎn)所服務(wù)的傳統(tǒng)商業(yè)活動(dòng)。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

商業(yè)房地產(chǎn)中的“商業(yè)”一般指商業(yè)活動(dòng)，可以分為實(shí)物商品交易2）商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。突出了商業(yè)房地產(chǎn)的盈利性質(zhì)。2）商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)3）有人認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。早起國(guó)內(nèi)大多開(kāi)發(fā)者不參與商業(yè)經(jīng)營(yíng)，也不長(zhǎng)期持有物業(yè)以獲取租金收益，如今，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到自己持有自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)對(duì)于項(xiàng)目長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)的重要性。3）有人認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開(kāi)7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述1.商業(yè)房地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)就是用于從事商業(yè)活動(dòng)的房產(chǎn)或者地產(chǎn)，在商業(yè)活動(dòng)中有經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。人們的商業(yè)活動(dòng)主要是指交換活動(dòng)和生產(chǎn)活動(dòng)，活動(dòng)中使用的房地產(chǎn)不外乎商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等，亦即這些物業(yè)的價(jià)值在商業(yè)活動(dòng)中得以體現(xiàn)，具有在使用中產(chǎn)生收益性的特征。所以從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收益性的物業(yè)，主要由商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、酒店、賓館、會(huì)展中心等組成，是生產(chǎn)要素。

7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述1.7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述2.商業(yè)房地產(chǎn)的分類

（1）按商業(yè)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行分類商業(yè)經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：主要包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、超市、便利店、展覽中心等商務(wù)辦公用物業(yè)：主要包括寫(xiě)字樓、商住樓、傳統(tǒng)辦公室等餐飲酒店娛樂(lè)類物業(yè)：主要包括酒店、飯店、餐館、酒吧、咖啡廳、旅館、健身房等物流倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類物業(yè)：屬于工業(yè)房地產(chǎn)的范疇，主要包括倉(cāng)庫(kù)、廠房、工業(yè)園區(qū)、物流基地等城市綜合體：將商業(yè)、辦公、居住、酒店、會(huì)展、餐飲、會(huì)議等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述2.（2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)主要類型購(gòu)物中心：①國(guó)際定義：有開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施；擁有大型的核心點(diǎn)、多樣化商品街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。②我國(guó)《零售業(yè)態(tài)分類》定義：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。根據(jù)選址和商圈不同，可分為社區(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心三類。超級(jí)市場(chǎng)或超市：指商品開(kāi)架陳列，顧客自我服務(wù)，貨款一次結(jié)算，一般經(jīng)銷食品和日用品為主。特點(diǎn)主要是：薄利多銷；商品采用小包裝、表明分量、規(guī)格和價(jià)格；備有小車或貨筐、顧客自選商品；出門一次結(jié)算。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，大型超市標(biāo)準(zhǔn)：6000平方米以上，品種齊全、可滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。（2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)主要類型購(gòu)物中心：便利店：

A、一般選址在居民社區(qū)、主要干線路邊及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位所在地，也可設(shè)立在機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站及加油站附近，為過(guò)往的旅客和行人提供便利。服務(wù)范圍較窄，一般設(shè)在居民徒步購(gòu)物5~7分鐘可到達(dá)的距離內(nèi)。B、具有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品價(jià)格略高于其他零售業(yè)態(tài)。C、營(yíng)業(yè)面積較小，但面積利用率較高D、一般營(yíng)業(yè)時(shí)間超過(guò)16小時(shí)，甚至24小時(shí)營(yíng)業(yè)，可隨時(shí)滿足消費(fèi)者需求，這是便利店最具競(jìng)爭(zhēng)力的地方之一。折扣店：店鋪裝修簡(jiǎn)單、提供有限服務(wù)；名牌集中、價(jià)格低廉的小型超市業(yè)態(tài)。吸引人的主要原因是定位準(zhǔn)確：名牌集中、價(jià)格低廉，很多馳名世界的一線品牌在名品折扣店一折起賣，所有商品全年都不高于5折。便利店：7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述另外，從商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的角度，我們還可以將商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)還可以有以下幾種類型：

產(chǎn)權(quán)式商鋪：是指開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成后，將項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)劃分為一個(gè)一個(gè)的零散產(chǎn)權(quán)并對(duì)外公開(kāi)銷售。有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)外招商和整體經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)合同約定，投資者根據(jù)產(chǎn)權(quán)的多少獲得相應(yīng)的租金回報(bào)。特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)分散、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一租賃。商業(yè)街商鋪

：是指按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式。（酒吧一條街）其經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)情況。社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪：社區(qū)商鋪是作為社區(qū)配套設(shè)施建造和銷售的商鋪，經(jīng)營(yíng)對(duì)象是住宅區(qū)的居民。住宅底商商鋪是指位于住宅底層的商鋪，按服務(wù)對(duì)象不同分為：服務(wù)與小區(qū)內(nèi)部的住宅底商和服務(wù)與小區(qū)外部的住宅底商。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述（3）商務(wù)寫(xiě)字樓類型寫(xiě)字樓是企業(yè)或公司人員從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等活動(dòng)的場(chǎng)所，以前我們一般稱之為辦公樓，即為公家辦事的意思。目前我國(guó)的寫(xiě)字樓由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平等方面的差異，形成了高檔（頂級(jí)或國(guó)際級(jí)、甲級(jí)）、中檔（乙級(jí)）、低檔物業(yè)（丙級(jí)）的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。甲級(jí)寫(xiě)字樓在國(guó)內(nèi)沒(méi)有統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，一般都是按照本地市場(chǎng)或一些著名的咨詢公司自制的標(biāo)準(zhǔn)劃分。寫(xiě)字樓具有較強(qiáng)地域性，因此其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是基于所在市場(chǎng)的相對(duì)質(zhì)量而言。一些中小城市的所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓在其他大城市可能連乙級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到。（3）商務(wù)寫(xiě)字樓類型寫(xiě)字樓是企業(yè)或公司人員從事生產(chǎn)7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述（4）商務(wù)賓館分類產(chǎn)權(quán)式酒店：起源于分時(shí)度假酒店。國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店通過(guò)將酒店每間客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)從而出售給投資者。投資者既可以向購(gòu)買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)；又可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。酒店式公寓和公寓式酒店：酒店式公寓：每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)。酒店式的服務(wù)，公寓式的管理。公寓式酒店：設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述（47.1.2常見(jiàn)的商業(yè)房地產(chǎn)投資類型及其特點(diǎn)7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

1、商鋪投資及其特點(diǎn)投資的穩(wěn)定性：主要體現(xiàn)在租約的穩(wěn)定性上，租期通常為3~5年，甚至更長(zhǎng)。投資的增值性：不會(huì)因?yàn)榉魁g的增長(zhǎng)降低其投資價(jià)值，相反，好的商鋪因其稀有性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷增值。價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。投資的高回報(bào)率：一般住宅6%-8%，上鋪高達(dá)8%-12%，甚至15%以上。商鋪可以出租，也可以自己持有經(jīng)營(yíng)，獲利方式靈活。7.1.2常見(jiàn)的商業(yè)房地產(chǎn)投資類型及其特點(diǎn)7.1商業(yè)房地2、產(chǎn)權(quán)式酒店投資及其特點(diǎn)：A.具有明確的產(chǎn)權(quán)，投資穩(wěn)定B.通過(guò)與專業(yè)酒店管理公司簽訂委托租賃合同，提高酒店整體的經(jīng)營(yíng)收益，有效降低風(fēng)險(xiǎn)C.物業(yè)面積較小，總價(jià)較低，首付相對(duì)較少，適合大眾投資3、寫(xiě)字樓投資及其特點(diǎn)：A.供應(yīng)量小，需求量大，因此會(huì)有較高的投資回報(bào)率。B.面積較大，投資總價(jià)較高，并且變現(xiàn)期限較長(zhǎng)，更需要理性和專業(yè)的分析C.政策影響較大，銀行的貸款政策限制較多2、產(chǎn)權(quán)式酒店投資及其特點(diǎn)：3、寫(xiě)字樓投資及其特點(diǎn)：7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.3商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值的影響因素1、商鋪投資價(jià)值的影響因素地段：地段決定了商鋪所在商圈的性質(zhì)及發(fā)展程度。商鋪的地段一般可以分為成熟的核心商業(yè)區(qū)或中央商務(wù)區(qū)、成型中的商圈、住宅小區(qū)三類。地段對(duì)商鋪價(jià)值的影響也體現(xiàn)在對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)品種的影響上。商圈

：以商鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，以此距離為半徑形成圓形的消費(fèi)圈。只有確定了商圈，才能了解市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及商圈內(nèi)的消費(fèi)者特征，從而進(jìn)一步制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.3商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值的商圈按半徑不同分為：核心商圈：250~500米中心商圈：1公里左右次中心商圈：公共交通線路可以伸達(dá)的區(qū)域外層商圈：整個(gè)城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)區(qū)域?qū)τ谥行⌒蜕啼?，起決定作用的是核心商圈，其次是中心和次中心商圈，外層商圈可以不考慮。對(duì)于區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心等商鋪的商圈則需擴(kuò)大其影響半徑。商圈按半徑不同分為：客流量

：人員往來(lái)密集的地方，一般商鋪價(jià)值普遍就高可視性

：指經(jīng)建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，最大限度的使得盡可能多的商鋪在平面、里面范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到。樓層、交通條件、停車條件、商鋪的硬件條件、招商力度和物業(yè)管理方面都會(huì)對(duì)商鋪的價(jià)值產(chǎn)生影響。2、產(chǎn)權(quán)式酒店投資價(jià)值的影響因素酒店位置、經(jīng)營(yíng)形式、發(fā)展前景、專業(yè)的酒店管理公司的管理經(jīng)驗(yàn)和能力等都會(huì)影響其投資價(jià)值2、產(chǎn)權(quán)式酒店投資價(jià)值的影響因素7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.3商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值的影響因素3、寫(xiě)字樓投資價(jià)值影響因素區(qū)位

：是否位于城市的主中心區(qū)或核心商務(wù)區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。商務(wù)配套

：附近的商務(wù)配套能夠提供完善的商務(wù)服務(wù)，也對(duì)寫(xiě)字樓的價(jià)值產(chǎn)生影響。寫(xiě)字樓的品質(zhì)：

品質(zhì)與價(jià)值正相關(guān)。寫(xiě)字樓的軟性配套與物業(yè)管理

：軟性配套方面，信息化配置和智能化配置情況是重要方面。物業(yè)管理的好壞是決定寫(xiě)字樓物業(yè)投資能否保值和增值的重要因素。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.3商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值的7.2商業(yè)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

7.2.1商業(yè)房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量分析1.商業(yè)房地產(chǎn)持有期間的現(xiàn)金流量商業(yè)房地產(chǎn)持有期間的現(xiàn)金流量與住宅一樣，同樣涉及到潛在總收入、空置損失及壞賬損失、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、凈營(yíng)業(yè)收入、房地產(chǎn)的債務(wù)清償、持有期間的最終凈現(xiàn)金流量等幾個(gè)方面的計(jì)算。出租的相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與住宅是不一樣的。表7-5見(jiàn)書(shū)本7.2商業(yè)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7.2.1商業(yè)房地產(chǎn)投資7.2商業(yè)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

7.2.1商業(yè)房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量分析例7-1

張先生購(gòu)買了市中心商業(yè)用房150平方米，每年出租金額為250000元，張先生每年需要繳納多少稅費(fèi)？

7.2商業(yè)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7.2.1商業(yè)房地產(chǎn)投資7.2商業(yè)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

7.2.2商業(yè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1、商業(yè)房地產(chǎn)投資的后期經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)不同于住宅，商業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值基本上取決于商業(yè)經(jīng)營(yíng)背后的租金流的大小、穩(wěn)定性以及持久性。而租金收益狀況則又由物業(yè)交付后的物業(yè)招商、品牌推廣、租戶管理等后期管理工作決定。

2、商業(yè)房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3、商業(yè)房地產(chǎn)投資的其他風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求變化對(duì)投資者造成的影響。

任何房地產(chǎn)投資，地段始終是決定其價(jià)值的最重要因素。但地段的價(jià)值并不是絕對(duì)的，做好評(píng)析城市未來(lái)發(fā)展這一門功課，永遠(yuǎn)是非常必要的。

7.2商業(yè)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7.2.2商業(yè)房地產(chǎn)投資的商業(yè)房地產(chǎn)投資一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述二、商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)三、商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)例商業(yè)房地產(chǎn)投資一、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

商業(yè)房地產(chǎn)中的“商業(yè)”一般指商業(yè)活動(dòng)，可以分為實(shí)物商品交易的買賣活動(dòng)和非實(shí)物交易為基礎(chǔ)的服務(wù)類商業(yè)活動(dòng)。商業(yè)房地產(chǎn)又稱為“商業(yè)地產(chǎn)”，為了更好地理解，列舉幾種有代表性的說(shuō)法：1）房地產(chǎn)分為：住宅房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)四類。這里指主要按用途劃分用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，此概念主要涉及商業(yè)房地產(chǎn)所服務(wù)的傳統(tǒng)商業(yè)活動(dòng)。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

商業(yè)房地產(chǎn)中的“商業(yè)”一般指商業(yè)活動(dòng)，可以分為實(shí)物商品交易2）商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。突出了商業(yè)房地產(chǎn)的盈利性質(zhì)。2）商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)3）有人認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。早起國(guó)內(nèi)大多開(kāi)發(fā)者不參與商業(yè)經(jīng)營(yíng)，也不長(zhǎng)期持有物業(yè)以獲取租金收益，如今，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到自己持有自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)對(duì)于項(xiàng)目長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)的重要性。3）有人認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開(kāi)7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述1.商業(yè)房地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)就是用于從事商業(yè)活動(dòng)的房產(chǎn)或者地產(chǎn)，在商業(yè)活動(dòng)中有經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。人們的商業(yè)活動(dòng)主要是指交換活動(dòng)和生產(chǎn)活動(dòng)，活動(dòng)中使用的房地產(chǎn)不外乎商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等，亦即這些物業(yè)的價(jià)值在商業(yè)活動(dòng)中得以體現(xiàn)，具有在使用中產(chǎn)生收益性的特征。所以從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收益性的物業(yè)，主要由商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、酒店、賓館、會(huì)展中心等組成，是生產(chǎn)要素。

7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述1.7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述2.商業(yè)房地產(chǎn)的分類

（1）按商業(yè)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行分類商業(yè)經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：主要包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、超市、便利店、展覽中心等商務(wù)辦公用物業(yè)：主要包括寫(xiě)字樓、商住樓、傳統(tǒng)辦公室等餐飲酒店娛樂(lè)類物業(yè)：主要包括酒店、飯店、餐館、酒吧、咖啡廳、旅館、健身房等物流倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類物業(yè)：屬于工業(yè)房地產(chǎn)的范疇，主要包括倉(cāng)庫(kù)、廠房、工業(yè)園區(qū)、物流基地等城市綜合體：將商業(yè)、辦公、居住、酒店、會(huì)展、餐飲、會(huì)議等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述2.（2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)主要類型購(gòu)物中心：①國(guó)際定義：有開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施；擁有大型的核心點(diǎn)、多樣化商品街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求與日常活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。②我國(guó)《零售業(yè)態(tài)分類》定義：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。根據(jù)選址和商圈不同，可分為社區(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心三類。超級(jí)市場(chǎng)或超市：指商品開(kāi)架陳列，顧客自我服務(wù)，貨款一次結(jié)算，一般經(jīng)銷食品和日用品為主。特點(diǎn)主要是：薄利多銷；商品采用小包裝、表明分量、規(guī)格和價(jià)格；備有小車或貨筐、顧客自選商品；出門一次結(jié)算。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，大型超市標(biāo)準(zhǔn)：6000平方米以上，品種齊全、可滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。（2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)主要類型購(gòu)物中心：便利店：

A、一般選址在居民社區(qū)、主要干線路邊及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位所在地，也可設(shè)立在機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站及加油站附近，為過(guò)往的旅客和行人提供便利。服務(wù)范圍較窄，一般設(shè)在居民徒步購(gòu)物5~7分鐘可到達(dá)的距離內(nèi)。B、具有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品價(jià)格略高于其他零售業(yè)態(tài)。C、營(yíng)業(yè)面積較小，但面積利用率較高D、一般營(yíng)業(yè)時(shí)間超過(guò)16小時(shí)，甚至24小時(shí)營(yíng)業(yè)，可隨時(shí)滿足消費(fèi)者需求，這是便利店最具競(jìng)爭(zhēng)力的地方之一。折扣店：店鋪裝修簡(jiǎn)單、提供有限服務(wù)；名牌集中、價(jià)格低廉的小型超市業(yè)態(tài)。吸引人的主要原因是定位準(zhǔn)確：名牌集中、價(jià)格低廉，很多馳名世界的一線品牌在名品折扣店一折起賣，所有商品全年都不高于5折。便利店：7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述另外，從商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的角度，我們還可以將商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)還可以有以下幾種類型：

產(chǎn)權(quán)式商鋪：是指開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成后，將項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)劃分為一個(gè)一個(gè)的零散產(chǎn)權(quán)并對(duì)外公開(kāi)銷售。有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)外招商和整體經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)合同約定，投資者根據(jù)產(chǎn)權(quán)的多少獲得相應(yīng)的租金回報(bào)。特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)分散、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一租賃。商業(yè)街商鋪

：是指按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式。（酒吧一條街）其經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)情況。社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪：社區(qū)商鋪是作為社區(qū)配套設(shè)施建造和銷售的商鋪，經(jīng)營(yíng)對(duì)象是住宅區(qū)的居民。住宅底商商鋪是指位于住宅底層的商鋪，按服務(wù)對(duì)象不同分為：服務(wù)與小區(qū)內(nèi)部的住宅底商和服務(wù)與小區(qū)外部的住宅底商。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述（3）商務(wù)寫(xiě)字樓類型寫(xiě)字樓是企業(yè)或公司人員從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等活動(dòng)的場(chǎng)所，以前我們一般稱之為辦公樓，即為公家辦事的意思。目前我國(guó)的寫(xiě)字樓由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平等方面的差異，形成了高檔（頂級(jí)或國(guó)際級(jí)、甲級(jí)）、中檔（乙級(jí)）、低檔物業(yè)（丙級(jí)）的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。甲級(jí)寫(xiě)字樓在國(guó)內(nèi)沒(méi)有統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，一般都是按照本地市場(chǎng)或一些著名的咨詢公司自制的標(biāo)準(zhǔn)劃分。寫(xiě)字樓具有較強(qiáng)地域性，因此其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是基于所在市場(chǎng)的相對(duì)質(zhì)量而言。一些中小城市的所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓在其他大城市可能連乙級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到。（3）商務(wù)寫(xiě)字樓類型寫(xiě)字樓是企業(yè)或公司人員從事生產(chǎn)7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述（4）商務(wù)賓館分類產(chǎn)權(quán)式酒店：起源于分時(shí)度假酒店。國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店通過(guò)將酒店每間客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)從而出售給投資者。投資者既可以向購(gòu)買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)；又可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。酒店式公寓和公寓式酒店：酒店式公寓：每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)。酒店式的服務(wù)，公寓式的管理。公寓式酒店：設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.1商業(yè)房地產(chǎn)概述（47.1.2常見(jiàn)的商業(yè)房地產(chǎn)投資類型及其特點(diǎn)7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

1、商鋪投資及其特點(diǎn)投資的穩(wěn)定性：主要體現(xiàn)在租約的穩(wěn)定性上，租期通常為3~5年，甚至更長(zhǎng)。投資的增值性：不會(huì)因?yàn)榉魁g的增長(zhǎng)降低其投資價(jià)值，相反，好的商鋪因其稀有性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷增值。價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。投資的高回報(bào)率：一般住宅6%-8%，上鋪高達(dá)8%-12%，甚至15%以上。商鋪可以出租，也可以自己持有經(jīng)營(yíng)，獲利方式靈活。7.1.2常見(jiàn)的商業(yè)房地產(chǎn)投資類型及其特點(diǎn)7.1商業(yè)房地2、產(chǎn)權(quán)式酒店投資及其特點(diǎn)：A.具有明確的產(chǎn)權(quán)，投資穩(wěn)定B.通過(guò)與專業(yè)酒店管理公司簽訂委托租賃合同，提高酒店整體的經(jīng)營(yíng)收益，有效降低風(fēng)險(xiǎn)C.物業(yè)面積較小，總價(jià)較低，首付相對(duì)較少，適合大眾投資3、寫(xiě)字樓投資及其特點(diǎn)：A.供應(yīng)量小，需求量大，因此會(huì)有較高的投資回報(bào)率。B.面積較大，投資總價(jià)較高，并且變現(xiàn)期限較長(zhǎng)，更需要理性和專業(yè)的分析C.政策影響較大，銀行的貸款政策限制較多2、產(chǎn)權(quán)式酒店投資及其特點(diǎn)：3、寫(xiě)字樓投資及其特點(diǎn)：7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述

7.1.3商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值的影響因素1、商鋪投資價(jià)值的影響因素地段：地段決定了商鋪所在商圈的性質(zhì)及發(fā)展程度。商鋪的地段一般可以分為成熟的核心商業(yè)區(qū)或中央商務(wù)區(qū)、成型中的商圈、住宅小區(qū)三類。地段對(duì)商鋪價(jià)值的影響也體現(xiàn)在對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)品種的影響上。商圈

：以商鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，以此距離為半徑形成圓形的消費(fèi)圈。只有確定了商圈，才能了解市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及商圈內(nèi)的消費(fèi)者特征，從而進(jìn)一步制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。7.1商業(yè)房地產(chǎn)投資概述7.1.3商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值的商圈按半徑不同分為：核心商圈：250~500米中心商圈：1公里左右次中心商圈：公共交通線路可以伸達(dá)的區(qū)域外層商圈：整個(gè)城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)區(qū)域?qū)τ谥行⌒蜕啼?，起決定作用的是核心商圈，其次是中心和次中心商圈，外層商圈可以不考慮。對(duì)于區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心等商鋪的商圈則需擴(kuò)大其影響半徑。商圈按半徑不同分為：客流量

：人員往來(lái)密集的地方，一般商鋪價(jià)值普遍就高可視性

：指經(jīng)建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，最大限度的使得盡可能多的商鋪在平面、里面范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到。樓層、交通條件、停車條件、商鋪的硬件條件、招商力度和物業(yè)管理方面都會(huì)對(duì)商鋪的價(jià)值產(chǎn)生影響。2、產(chǎn)權(quán)式酒店投資價(jià)值的影響因素酒店位置、經(jīng)營(yíng)形式、發(fā)