包頭青山區(qū)豐產(chǎn)2號(hào)街坊項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略發(fā)展報(bào)告課件

包頭青山區(qū)豐產(chǎn)2號(hào)街坊項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略發(fā)展報(bào)告1包頭青山區(qū)豐產(chǎn)2號(hào)街坊1項(xiàng)目背景§項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地約109畝，現(xiàn)為豐產(chǎn)道2號(hào)街坊居民住宅小區(qū)。包頭市青山區(qū)鄰圃道以東，文化路以北，豐產(chǎn)道以西，先鋒道以南。舊住宅戶數(shù)1643戶，底店12戶，菜市場(chǎng)小商店48戶。有原建筑住宅92966㎡，商業(yè)1028㎡，社區(qū)服務(wù)1041㎡。性質(zhì)：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2項(xiàng)目背景§項(xiàng)目概況：2第一章城市價(jià)值解析※城市概況※宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行※人口及城市化※空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃3第一章城市價(jià)值解析※城市概況3內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市包頭市是內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，全國23個(gè)市區(qū)人口超百萬的大城市之一包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地全國首批和第二批文明城市，國家森林城市，國家園林城市，國家衛(wèi)生城市內(nèi)蒙古綠化最好的城市和發(fā)達(dá)程度最高的城市包頭的城市競(jìng)爭(zhēng)力排名27位,幸福感排名第8位。4內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市包頭市是內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，全國2西部交通樞紐地位交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，是京包、包蘭、包白、包神、包西等鐵路的交會(huì)處。民航有飛往北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽、大連、三亞、深圳、昆明、西安、石家莊、長春、蘭州、溫州、鄭州、南京、太原、?？?、呼和浩特、銀川等地的班機(jī)。未來的立體交通體系將使得包頭更快融入北京、天津、上海都市經(jīng)濟(jì)圈。5西部交通樞紐地位交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，是京包、包蘭、包白、包神、包西內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市和中國最重要的工業(yè)基地

包鋼是國家大型鋼鐵企業(yè)之一，是少數(shù)民族地區(qū)最大的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)；包頭鋁廠是中國十大鋁廠之一，也是中國第一個(gè)稀土鋁材國家重點(diǎn)生產(chǎn)廠家；包頭稀土高科是國內(nèi)首家稀土上市公司；內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造集團(tuán)、北方重工業(yè)集團(tuán)公司是中國兵器工業(yè)特大型企業(yè)；建設(shè)中的東方希望50萬噸鋁電一體化項(xiàng)目將成為全國乃至世界最大的單股鋁廠之一。包頭市羊絨、亞麻紡線在國內(nèi)均占有舉足輕重的地位，其中內(nèi)蒙古鹿王羊絨集團(tuán)是世界最大的羊絨制品的公司之一.6內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市和中國最重要的工業(yè)基地包鋼是國家第一章城市價(jià)值解析※城市概況※宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行※人口及城市化※空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃7第一章城市價(jià)值解析※城市概況7城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1：GDP

包頭城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展，固定資產(chǎn)投資逐年加大?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)貢獻(xiàn)逐漸突出。第二、第三產(chǎn)業(yè)增勢(shì)顯著。工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)全市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)最大。房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期。8城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1：GDP

包頭城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展，固定資產(chǎn)投指標(biāo)1：2011年GDP2011年包頭市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展繼續(xù)保持了平穩(wěn)健康的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，地區(qū)生產(chǎn)總值第一季度完成543.7億元，增長14%。其中，一、二、三產(chǎn)分別增長7.5%、17.1%、10.2%。GDP的高速增長，能夠支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。與西部其他城市相比，包頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)越性明顯。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)呈爆發(fā)式增長，GDP呈2位數(shù)增長9指標(biāo)1：2011年GDP2011年包頭市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展繼續(xù)保持指標(biāo)2：人均生產(chǎn)總值包頭市人均GDP達(dá)到13926美元，增幅放緩。但仍在13%以上運(yùn)行。人均GDP遠(yuǎn)超過8000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)由數(shù)量需求逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量、改善性需求。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)公報(bào)10指標(biāo)2：人均生產(chǎn)總值包頭市人均GDP達(dá)到13926美元，增幅指標(biāo)3：人均可支配收入包頭市人均可支配收入2010年已達(dá)到25862元，人均可支配收入保持較快增幅，在北方城市位居前列。購買能力和消費(fèi)能力顯著增長。恩格爾系低于40%數(shù)表明包頭市城鎮(zhèn)居民進(jìn)入富裕階段。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)公報(bào)11指標(biāo)3：人均可支配收入包頭市人均可支配收入2010年已達(dá)到2第一章城市價(jià)值解析※城市概況※宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行※人口及城市化※空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃12第一章城市價(jià)值解析※城市概況12城市人口增長快、城市化進(jìn)程加快城市化進(jìn)程中，城市人口大量激增，對(duì)房屋的剛性需求大量增加。城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)是并駕齊驅(qū)，根據(jù)納薩姆曲線，城市化達(dá)到70%，進(jìn)程將會(huì)變得平緩，對(duì)于房屋的剛性需求開始下降。第六次統(tǒng)計(jì)2010年底包頭常住人口265萬，城鎮(zhèn)居民220萬，全區(qū)第四。城市化進(jìn)程已然進(jìn)入高位運(yùn)行。根據(jù)規(guī)劃到2020年包頭市總?cè)丝谶_(dá)到340萬，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到320萬。城市化進(jìn)程達(dá)到94.1%擴(kuò)充的外來人口將是未來剛需的主力。未來10年內(nèi)，城市化進(jìn)程的加快將會(huì)促動(dòng)房地產(chǎn)住宅需求旺盛，價(jià)格仍然存在上升空間，大量的投資也會(huì)涌金市場(chǎng)，促成短時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)繁榮。未來的剛需市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)短期激增，長期遞減趨勢(shì)。資料來源于包頭統(tǒng)計(jì)公報(bào)13城市人口增長快、城市化進(jìn)程加快城市化進(jìn)程中，城市人口大量激增城市人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響小家庭成為社會(huì)主體：第六次人口普查統(tǒng)計(jì)包頭市常住人口2650364，家庭戶938662戶，平均每家庭戶人數(shù)2,65人，家庭結(jié)構(gòu)以三口和兩口之家為主。進(jìn)入老齡化結(jié)構(gòu)：常住人口0-14歲35萬人，占13,3%，15-64歲206萬占77.89%，65歲以上占8.82%。少年兒童比重下降，老年人口數(shù)量逐年增多。國際標(biāo)準(zhǔn)65歲以上比重超過7%即進(jìn)入老齡化社會(huì)，包頭顯然已進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且人口老齡化進(jìn)程逐步加快。隨著城市化的進(jìn)程，人口老齡化的加劇，具有承受能力的中年購房群體減少，人口對(duì)住宅的剛性需求將會(huì)逐漸減少，市場(chǎng)增幅會(huì)逐漸平緩。資料來源于包頭市統(tǒng)計(jì)公報(bào)14城市人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響小家庭成為社會(huì)主體：142010年統(tǒng)計(jì)包頭市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積31.7平米，與國內(nèi)省會(huì)城市相比處于中等水平，國際統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，城市人均居住面積在未達(dá)到35至40平米，市場(chǎng)會(huì)保持旺盛的需求，說明包頭市地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較大的發(fā)展空間。指標(biāo)4：人均住房面積152010年統(tǒng)計(jì)包頭市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積31.7平米，與指標(biāo)5：消費(fèi)結(jié)構(gòu)大型工業(yè)企業(yè)的發(fā)展提升了整個(gè)城市的消費(fèi)水平，依托工業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展，形成了高層管理人員、高級(jí)科研人員、一線工人薪資階層的階梯式消費(fèi)人群。企事業(yè)正常收入?yún)^(qū)間包鋼科級(jí)年收入4-6萬熱電中層年收入15萬左右包鋁普通員工年收入3-5萬中高層管理者4-7萬一機(jī)普通員工年收入3-5萬神華普通員工8-10萬中層以上15-20萬北重普通員工3-5萬教師年收入4-6萬元財(cái)產(chǎn)性收入途徑多樣化：房租、土地賠償、汽車運(yùn)輸、金融獲益、股份分紅、房產(chǎn)投資等，但主要集中利息、房租等收益，其中利息是居民家庭財(cái)產(chǎn)性收入的主要來源之一。2010年末人均消費(fèi)性支出20994元，增長10.8%。主要支出為文教、娛樂、食品、居住。16指標(biāo)5：消費(fèi)結(jié)構(gòu)大型工業(yè)企業(yè)的發(fā)展提升了整個(gè)城市的消費(fèi)水平，第一章城市價(jià)值解析※城市概況※宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行※人口及城市化※空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃17第一章城市價(jià)值解析※城市概況17城市規(guī)劃2008-2020城市規(guī)劃區(qū)面積由885平方公里增加至1901平方公里。到2020年規(guī)劃末期，市域總?cè)丝跒?40萬人，城鎮(zhèn)人口320萬人，城市人口300萬人（其中中心城區(qū)人口270萬人，輔城人口30萬人），城鎮(zhèn)化率達(dá)到94.1%；中心城區(qū)城市建設(shè)用地總規(guī)模為321.4平方公里,人均建設(shè)用地指標(biāo)為119.04平方米/人。地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4800億元以上，建成全國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。18城市規(guī)劃2008-2020城市規(guī)劃區(qū)面積由885平方公里增加內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心新規(guī)劃確定包頭城市性質(zhì)為：我國重要的工業(yè)基地，京津呼包銀經(jīng)濟(jì)帶重要的中心城市，內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。19內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心新規(guī)劃確定包頭城市性質(zhì)為：我國重要的工一市兩城、多組團(tuán)、多中心規(guī)劃強(qiáng)化了“一市兩城、多組團(tuán)、多中心”的城市布局，突出山、城、河、綠的城市格局。20一市兩城、多組團(tuán)、多中心規(guī)劃強(qiáng)化了“一市兩城、多組團(tuán)、多中心破解“工業(yè)圍城”破解“工業(yè)圍城”指導(dǎo)思想，進(jìn)一步整合工業(yè)用地，將其向東西兩翼集中發(fā)展。形成四大工業(yè)園區(qū)。青山裝備制造園區(qū)九原工業(yè)園區(qū)新型工業(yè)基地生態(tài)鋁業(yè)區(qū)21破解“工業(yè)圍城”破解“工業(yè)圍城”指導(dǎo)思想，進(jìn)一步整合工業(yè)用地一心、兩帶、三契、多園、多廊道一心：以賽汗塔拉公園、中央公園為基礎(chǔ)。結(jié)合周圍生態(tài)綠地形成城市綠心。]兩帶：黃河、大青山為城市生態(tài)敏感區(qū)，沿黃河設(shè)置生態(tài)保護(hù)綠化隔離帶。三契：沿昆都侖河兩岸防護(hù)綠地、昆區(qū)、青山、東河風(fēng)景林地之間的隔離綠地。多園：結(jié)合河流、城市主要道路的節(jié)點(diǎn)處，形成多個(gè)城市公園。多廊道：在各組團(tuán)、片區(qū)之間形成多個(gè)綠色廊道。22一心、兩帶、三契、多園、多廊道一心：22總結(jié)觀點(diǎn)人口結(jié)構(gòu)老齡化未來剛需群體數(shù)量逐漸減少，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)為改善型需求。高速城市化進(jìn)程外來人口成為剛需主力。帶動(dòng)城市活力提升，拉動(dòng)房市繁榮。城市張力擴(kuò)大工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)深厚，城市經(jīng)濟(jì)地位提升，形成周邊輻射力，大環(huán)境利好發(fā)展經(jīng)濟(jì)后勁十足飆升人均GDP，消費(fèi)購買力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持房地產(chǎn)市場(chǎng)向高位發(fā)展多中心發(fā)展契機(jī)完善的城市環(huán)境規(guī)劃、明確區(qū)域職能劃分，為房地產(chǎn)開發(fā)提供準(zhǔn)確定位依據(jù)以及良好的發(fā)展環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)利好23總結(jié)觀點(diǎn)人口結(jié)構(gòu)老齡化未來剛需群體數(shù)量逐漸減少，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)為第二章城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析24第二章城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析24整體市場(chǎng)環(huán)境2008年2009年2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)（億元）139.6140.4202.8比上年增長比例70.4%0.6%44.4%全市房屋施工面積（萬平方米）1120.01189.01621.8增長率48.77.1%36.4%房屋竣工面積（萬平方米）——377.0398.2增長率——63.9%5.6%商品房銷售面積（萬平方米）418.7570.1597.7增長率36.5%36.1%12.1%商品房銷售額（億元）135.3192.7266.6增長率43.9%42.4%38.3%§房地產(chǎn)投資開發(fā)整體分析1、08年包頭市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)量突然加大，10年投資量進(jìn)一步上升。包頭市已經(jīng)成為開發(fā)熱土。2、施工面積與銷售面積差額較大，市場(chǎng)存量較大，未來銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。項(xiàng)目啟示：未來競(jìng)爭(zhēng)急劇加大情況下，新項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不可忽視25整體市場(chǎng)環(huán)境2008年2009年2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)（億2011年上半年市場(chǎng)分析2011年包頭樓市呈現(xiàn)量升價(jià)漲，樓市穩(wěn)步發(fā)展的局面。原因：1、需求旺盛2、無限購控制，調(diào)控力度不大3、上半年市場(chǎng)放量主要為昆南區(qū)域及高新區(qū)域，預(yù)計(jì)下半年入市新盤激增，市場(chǎng)放量再度擴(kuò)大。262011年上半年市場(chǎng)分析2011年包頭樓市呈現(xiàn)量升價(jià)漲，樓市2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體格局鋼鐵大街、文化路核心地段，綜合體、高端住宅6000-12000均7000昆都侖區(qū)青山區(qū)九原區(qū)包頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局最初由東河區(qū)向昆區(qū)發(fā)展。東河區(qū)被定義為老城區(qū)，昆區(qū)為目前的中心城區(qū)。中心城區(qū)的房地產(chǎn)格局變化大體分為兩條線。一條是由中心向東擴(kuò)張，一條是由中心向南發(fā)展。東河區(qū)東河區(qū)濱河區(qū)濱河區(qū)行政規(guī)劃意屬高新區(qū)，是包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崛起的新的置業(yè)區(qū)域，濱河區(qū)內(nèi)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，但未來潛力巨大。高新區(qū)城北土地市場(chǎng)開始被挖掘。入市住宅規(guī)模大盤，產(chǎn)品檔次隨著區(qū)域成熟逐漸向中高端發(fā)展。272011年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體格局鋼鐵大街、文化路核心地段，綜合體成交價(jià)格4000-5500區(qū)間在售項(xiàng)目分布示意海湖豪庭紫金華府碧水山莊北大恒苑4200永茂泉陽光小區(qū)佳福小區(qū)濱河第一城勝源濱河新城檀香灣松石國際城

此價(jià)位項(xiàng)目以東河、九原、濱河、青山城郊項(xiàng)目，經(jīng)適房、中小規(guī)模住宅、地段、配套等不足條件限制。剛需群體受眾較多。但項(xiàng)目多為規(guī)模大盤，未來規(guī)劃升值空間較大。九合米蘭春天陽光上城當(dāng)代國際花園

番茄社區(qū)萬郡大都城

28成交價(jià)格4000-5500區(qū)間在售項(xiàng)目分布示意海湖豪庭紫金華成交價(jià)格5500-7000在售項(xiàng)目分布示意東亞世紀(jì)城

京奧港帝景

喜瑞都

上元名府

保利拉菲公館恒大名都江南文樞苑鹿城景泰薇閣美地保利花園恒大華府中環(huán)國際安泰華庭綠苑豪庭三江尊園（高層）金融廣場(chǎng)牡丹花園包頭主要房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在昆南、高新區(qū)域，青山區(qū)新項(xiàng)目較少。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)包頭市區(qū)在售樓盤60%價(jià)位在5500-7000之間，可以體現(xiàn)整體樓市水平。29成交價(jià)格5500-7000在售項(xiàng)目分布示意東亞世紀(jì)城京項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模在售規(guī)模開售時(shí)間銷售率中環(huán)國際150000㎡150000㎡2010.11.2890%江南文樞苑290000㎡290000平米2009.10.1880%恒大名都約500000㎡約500000㎡2011.1.1598%禧瑞都340000㎡340000㎡2010.3.28100%東亞世紀(jì)城1120000㎡314566㎡2009.4.2580%保利拉菲公館500000㎡260000㎡2010.5.290%安泰華庭45000㎡45000㎡2011.1.1未知上元名府560000㎡300000㎡2011.4.2一期85%京奧港帝景560000㎡170000㎡2010.7.10一期售罄薇閣美地180000㎡180000㎡2011.6.4未知金融廣場(chǎng)110000㎡110000㎡2010.8.1未知牡丹花園66898㎡66898㎡2011年7月底未知三江尊園（高層）172878.8㎡172878.8㎡2010.12.1590%紫金華府261000㎡100000㎡2011.11.185%永茂泉陽光小區(qū)230000㎡230000㎡2010.4.2890%華發(fā)新城550000㎡550000㎡2010.9.3070%檀香灣220907.2㎡220907.2㎡2011.5.287%昆南板塊是近年來包頭土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)放量巨大，必將導(dǎo)致后市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈30項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模在售規(guī)模開售時(shí)間銷售率中環(huán)國際150000㎡在售項(xiàng)目成交均價(jià)7000以上樓盤分布示意華發(fā)新城8000元御瀾世家7500元中鐵諾德11000元三江尊園（別墅）10000元2010年底包頭市場(chǎng)萬元精裝豪宅問世，打破樓市平價(jià)市場(chǎng)，拉升樓市價(jià)格空間。昆青兩區(qū)中高端項(xiàng)目增多。青山純住宅中高端項(xiàng)目為數(shù)不多。恒大名都7000元恒大華府6800元?jiǎng)P旋中央公園7500元時(shí)代廣場(chǎng)）未售正翔國際未售恒源銀座未售31在售項(xiàng)目成交均價(jià)7000以上樓盤分布示意華發(fā)新城御瀾世家中鐵項(xiàng)目名稱總建面容積率總套數(shù)戶型主力主力開盤目前均價(jià)銷售周期（萬㎡）面積戶型面積均價(jià)恒大名都851.32一期2018120-320三居120-1606618700012個(gè)月華發(fā)新城563.5一期72895-380三居120-1307300750010個(gè)月三江尊園431.6524140-380三居140-1506500650016個(gè)月中鐵諾德303.380079-140三居116-13010000120008個(gè)月凱旋中央公園374.22216099-188三居99-1416300750015個(gè)月目前包頭市場(chǎng)高端化項(xiàng)目以昆南區(qū)域?yàn)橹?，呈上升趨?shì)；且高端項(xiàng)目精裝化的市場(chǎng)印記已然形成；另外各高端項(xiàng)目越來越住宅產(chǎn)品舒適度及現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)區(qū)的打造；整體市場(chǎng)高端項(xiàng)目銷售良好！32項(xiàng)目名稱總建面容積率總套數(shù)戶型主力主力開盤目前均價(jià)具有特色的園林及產(chǎn)品設(shè)計(jì)已然出現(xiàn)，絕大部分高端項(xiàng)目均已歐式的建筑風(fēng)格為切入點(diǎn)，詮釋項(xiàng)目豪宅的定義！項(xiàng)目名稱建筑類型建筑風(fēng)格園林風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目主打拉菲公館小高層、高層法式建筑法式園林簡(jiǎn)裝、毛坯醇法式生活華發(fā)新城高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代式園林精裝（1500/㎡）八一公園三江尊園高層、聯(lián)排法式建筑美式園林毛坯豪宅尊寵中鐵諾德高層ArtDeco建筑北美園林精裝恒溫、恒濕、恒氧科技豪宅凱旋中央公園高層ArtDeco現(xiàn)代式園林毛坯市區(qū)中心，觀景大宅恒大華府小高層、高層歐陸建筑皇家園林精裝（1500/㎡）頂級(jí)精裝豪宅豪裝（3000/㎡）33具有特色的園林及產(chǎn)品設(shè)計(jì)已然出現(xiàn)，項(xiàng)目名稱建筑類型建筑風(fēng)格園高端項(xiàng)目戶型面積相對(duì)較大，主力居室以三居為主大面積戶型有助于提高客戶的居住舒適度，利于高端項(xiàng)目推廣，且結(jié)合包頭市置業(yè)客戶特點(diǎn)，多數(shù)項(xiàng)目以三居為主力銷售戶型！

面積區(qū)間戶型主力居室恒大華府95-560二居/三居/四居/五居五居恒大名都120-320三居/四居/五居三居拉菲公館84-180二居/三居/四居三居華發(fā)新城95-380二居/三居/四居三居三江尊園140-380三居/四居三居中鐵諾德79-140三居/四居/五居三居凱旋中央公園99-188三居/四居三居34高端項(xiàng)目戶型面積相對(duì)較大，主力居室以三居為主面積區(qū)間戶型主各版塊典型案例研究35各版塊典型案例研究35昆南板塊——華發(fā)新城建筑類型：高層

超高層

宅為19棟18至28層的住宅，商業(yè)地塊為商業(yè)建筑面積30507.4平米

物業(yè)地址：包頭市昆區(qū)阿爾丁大街與黃河大街交匯處西北角（包鋼一中北門對(duì)面）開發(fā)商：包頭華發(fā)股份

開盤時(shí)間：2010年9月30日區(qū)域所屬：昆都侖區(qū)(稀土大廈西)裝修：精裝工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂交房日期：2012.10.1-2013.6.1建筑面積：55萬㎡占地面積：16.8萬㎡綠化率：40%物業(yè)公司：珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司容積率：2.9715、22路物業(yè)費(fèi)：2元/平米·月車庫車位：地下停車位：2815個(gè)，1:1.1車位配比。其他備注：約4萬平米大型購物中心；高尚社交運(yùn)動(dòng)會(huì)所，匯聚室內(nèi)恒溫泳池等尊享空間；36昆南板塊——華發(fā)新城建筑類型：高層

超高層

宅為19棟18至3737項(xiàng)目特點(diǎn)建筑外立面1、規(guī)劃：(1)正南正北的板樓排布，實(shí)現(xiàn)良好的通風(fēng)及陽光日照。

(2)園區(qū)內(nèi)部最大樓距超過100米并設(shè)有大尺度綠化園景。

(3)建筑立面上采用了新古典主義建筑外觀，現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔又頗具品質(zhì)感。

2、配套：（1）項(xiàng)目配有近4000㎡俱樂部、標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)恒溫泳池、30000㎡區(qū)域型購物中心、5000㎡沿街商業(yè)配套

(2)約1：1.1的超高車位配比以及1：2的自行車位超高配比，目前包頭唯一采用全地下停車的項(xiàng)目。

(3)入戶大堂均采用中空設(shè)計(jì)，并設(shè)計(jì)有無障礙通道

3、樓型設(shè)計(jì)：

(1)采用兩梯兩戶和兩梯三戶的設(shè)計(jì)；

(2)純粹的板樓設(shè)計(jì)形式避免戶型之間視線干擾及對(duì)景觀的遮擋。

4、戶型設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

(1)所有戶型均帶南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透；

(2)餐廳、客廳互相獨(dú)立，互不干擾；

(3)全飄窗設(shè)計(jì)，室內(nèi)視覺空間大(4)入戶門采用子母門設(shè)計(jì)。新古典主義5、裝修：精裝修38項(xiàng)目特點(diǎn)建筑外立面1、規(guī)劃：新古典主義5、裝修：精裝修38項(xiàng)目啟示商業(yè)配套：30000平社區(qū)購物中心、5000平沿街商業(yè)，在缺少商圈輻射區(qū)域，實(shí)現(xiàn)商業(yè)自我完善同時(shí)最大化項(xiàng)目利潤增值。項(xiàng)目分析：無商圈競(jìng)爭(zhēng)下，創(chuàng)建新的商業(yè)中心，但本項(xiàng)目不具備條件私家汽車保有量飛速增長的包頭，未來高端群體對(duì)于車位的需求必將更加突出。對(duì)于社區(qū)人車分流的必要性也是未來社區(qū)管理的重點(diǎn)。借鑒點(diǎn)：全地下停車系統(tǒng)。39項(xiàng)目啟示商業(yè)配套：30000平社區(qū)購物中心、5000平沿街商城南高新區(qū)——中鐵諾德國際花園建筑類型：高層

物業(yè)類型：豪華住宅

物業(yè)地址：包頭市青山區(qū)友誼大街與青東路交匯處開發(fā)商：包頭中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

開盤時(shí)間：2011.5.1區(qū)域所屬：高新區(qū)售樓地址：友誼大街東側(cè)賽汗塔拉公園西門售樓熱線：0472-23368880472-2336999學(xué)區(qū)所屬：青工路小學(xué)裝修：精裝工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂交房日期：2012年12月30日建筑面積：284192.27平方米得房率：65%-70%占地面積：9萬平方米綠化率：36.45%物業(yè)公司：中鐵第一太平交通線路：公交26路、33路物業(yè)費(fèi)：2.8元/平方

40城南高新區(qū)——中鐵諾德國際花園建筑類型：高層

物業(yè)類型：豪項(xiàng)目特點(diǎn)包頭市市場(chǎng)目前突破萬元高層的唯一樓盤特點(diǎn)一：全豪華精裝特點(diǎn)二：大戶型180-450平米特點(diǎn)三：高科技豪宅“恒溫、恒氧、恒濕”采用地源熱泵、天棚輻射采暖和制冷系統(tǒng)，中央置換式新風(fēng)系統(tǒng)、建筑外圍保溫系統(tǒng)特點(diǎn)四：第一太平戴維斯源于英倫，為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)商特點(diǎn)五：建筑運(yùn)用artdeco建筑風(fēng)格建筑外立面41項(xiàng)目特點(diǎn)包頭市市場(chǎng)目前突破萬元高層的唯一樓盤建筑外立面41項(xiàng)目特點(diǎn)社區(qū)會(huì)所&銷售中心1、星級(jí)酒店式會(huì)所、入戶大堂裝修。充分展示項(xiàng)目的奢華旗幟，體驗(yàn)式豪宅運(yùn)用貼切2、18層/高57米、30層/高90米高層建筑以點(diǎn)式布局，保證容積率降低建筑密度，實(shí)現(xiàn)社區(qū)高綠化覆蓋，42項(xiàng)目特點(diǎn)社區(qū)會(huì)所&銷售中心1、星級(jí)酒店式會(huì)所、入戶大堂裝修。問鼎高端豪宅，卻有價(jià)無市。市場(chǎng)銷售緩慢，市場(chǎng)的認(rèn)可度以及承受力限制。43問鼎高端豪宅，卻有價(jià)無市。市場(chǎng)銷售緩慢，市場(chǎng)的認(rèn)可度以及承受項(xiàng)目啟示低碳住宅：隨著全球社會(huì)對(duì)于氣候、環(huán)境的關(guān)注，低碳概念已經(jīng)走進(jìn)人們的生活。低碳經(jīng)濟(jì)也成為全球討論的新話題。對(duì)于新興的低碳住宅，現(xiàn)在已經(jīng)成為市場(chǎng)的新秀，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中低碳住宅將成為一種趨勢(shì)，也將成為衡量居住質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。體驗(yàn)式營銷：對(duì)于體驗(yàn)式營銷的運(yùn)用，是房地產(chǎn)項(xiàng)目一直沿用并且很受用的模式。創(chuàng)造最直觀的體驗(yàn)氛圍，是直接傳達(dá)項(xiàng)目信息、品質(zhì)的最好手段。超高層入市：城市挖潛改造項(xiàng)目，多數(shù)受到地塊局限性阻礙，包頭市場(chǎng)25-33層的高層建筑已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，并展現(xiàn)出市場(chǎng)的高度認(rèn)可。拔高建筑高度，提升容積率。最大化實(shí)現(xiàn)綠化覆蓋率。是項(xiàng)目提品質(zhì)，提高利潤空間的戰(zhàn)略選擇。44項(xiàng)目啟示低碳住宅：44九東板塊——恒大華府建筑風(fēng)格：歐陸式建筑占地面積:65萬㎡建筑面積：200萬㎡綠化率：42.2%套數(shù):首推895套出街均價(jià):6750元裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝1500元/㎡、豪裝3000元/㎡建筑形式：小高層、高層面積區(qū)間：249—432㎡45九東板塊——恒大華府建筑風(fēng)格：歐陸式建筑454646百萬規(guī)模社區(qū)戴德梁行國際物管產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量、建筑風(fēng)格商業(yè)配套、超市名校教育配套、伊頓幼兒園滿屋名牌，9A精裝地段、區(qū)域發(fā)展、升值前景健身會(huì)所游泳池園林1、產(chǎn)品層面資源（有形資源）2、產(chǎn)品背后資源（無形資源）恒大服務(wù)——恒大會(huì)、客戶服務(wù)、物業(yè)恒大文化——總部營銷、品味營銷、居住氛圍恒大品牌——發(fā)展商實(shí)力、老業(yè)主資源、1期客戶資源、市場(chǎng)忠誠度高大社區(qū)概念——大社區(qū)品質(zhì)概念社區(qū)氛圍營造——一定檔次的活動(dòng)及社區(qū)氛圍的品味層次感47百萬規(guī)模社區(qū)1、產(chǎn)品層面資源2、產(chǎn)品背后資源恒大服務(wù)——恒大必要條件：體現(xiàn)項(xiàng)目檔次、打造到位的震撼實(shí)景體驗(yàn)區(qū)（會(huì)所、樣板間、園林）項(xiàng)目建設(shè)在路網(wǎng)發(fā)達(dá)的地段，都可直達(dá)城市主干道或核心商圈充分條件：迎合市場(chǎng)、不斷對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整及優(yōu)化專項(xiàng)拓展、一線直銷抓住高端置業(yè)人群明星助陣、火爆開盤現(xiàn)場(chǎng)打響鹿城多頻次推廣、不斷向客戶灌輸項(xiàng)目高端形象大打折扣、以不斷讓利的噱頭吸引客戶星級(jí)服務(wù)、物業(yè)及現(xiàn)場(chǎng)人員的細(xì)致服務(wù)讓客戶體驗(yàn)到尊貴感48必要條件：48青山板塊——保利花園占地面積：60萬平方米建筑面積：100萬平方米總體量：6322

開工時(shí)間：2006-06-15綠化率：36%

容積率：1.66

裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯、精裝建筑類型：多層、小高層、高層配套：商業(yè)街、會(huì)所49青山板塊——保利花園占地面積：60萬平方米49建筑特色：保利花園采用現(xiàn)代歐式的建筑風(fēng)格，外立面線條簡(jiǎn)潔流暢，注重局部細(xì)節(jié)變化的設(shè)計(jì)。社區(qū)內(nèi)多層建筑與小高層建筑錯(cuò)落有致，營造出豐富多變、由東至西依次升高的輪廓線。實(shí)現(xiàn)自然與建筑的和諧相融，成為建設(shè)路上一道靚麗風(fēng)景線物業(yè)特色：聘請(qǐng)著名的保利物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，為小區(qū)住戶提供人性化的全方位服務(wù)，并配備先進(jìn)的智能化安防系統(tǒng)和獨(dú)特的門禁系統(tǒng)，形成一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)組團(tuán)完美規(guī)劃+物業(yè)品牌50建筑特色：完美規(guī)劃+物業(yè)品牌505151城北板塊——松石國際城售樓地址青山區(qū)文化路大福林對(duì)面和青山區(qū)一機(jī)場(chǎng)北門開發(fā)商包頭松石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積90-120平方米建筑類型小高層,高層物業(yè)類別普通住宅建筑面積1540000平方米占地面積740000平方米開盤時(shí)間2011年8月份入住時(shí)間2012-12-31裝修毛坯容積率2.5綠化率35%得房率78%總戶數(shù)首期1974戶52城北板塊——松石國際城售樓地址青山區(qū)文化路大福林對(duì)面和青山青山區(qū)市場(chǎng)走勢(shì)2011年青山區(qū)新開發(fā)入市樓盤對(duì)比其他各區(qū)數(shù)量差距較大。在售項(xiàng)目保利花園、佳福小區(qū)、松石國際城等項(xiàng)目不超過10個(gè)。市場(chǎng)成交價(jià)格次于昆區(qū)居于第二，成交均價(jià)4800元。保利花園是區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目住宅價(jià)格的引領(lǐng)。沒有高端大盤進(jìn)駐，新開發(fā)項(xiàng)目多為中高端綜合體但產(chǎn)品未入市，難以實(shí)現(xiàn)量推價(jià)走的市場(chǎng)推動(dòng)。市場(chǎng)需求也逐漸偏向昆區(qū)及城南市場(chǎng)。53青山區(qū)市場(chǎng)走勢(shì)2011年青山區(qū)新開發(fā)入市樓盤對(duì)比其他各區(qū)數(shù)量樓市新政解讀溫水煮青蛙2010年4月份北京率先開始并迅即在全國43個(gè)城市實(shí)施住宅限購令以來，相關(guān)城市樓市“受限”顯著。從今年上半年來看，住宅無論是期房還是現(xiàn)房，成交量都大幅縮水。不僅如此，限購帶來的連鎖反應(yīng)還包括，樓市庫存積壓嚴(yán)重、開發(fā)商資金回籠受阻、拿地意愿明顯下降、各地土地出讓金銳減。全國樓市現(xiàn)狀8月底第二輪“限購令”席卷全國！6月全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅居前的均為二三線城市，包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽、西寧、秦皇島等，取代“北上廣深”成為領(lǐng)漲主力

；7月12日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議稱將進(jìn)一步擴(kuò)大限購范圍，抑制二三線城市房價(jià)過快上漲。“新國五條”，未來房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)依然是針對(duì)房價(jià)，遏制投資投機(jī)炒房需求。遴選新一輪限購的二三線城市名單，榆林、鄂爾多斯已經(jīng)在內(nèi)。將主要依據(jù)房價(jià)漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。54樓市新政解讀溫水煮青蛙2010年4月份全國樓市現(xiàn)狀8月底第二整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研判全國70個(gè)主要城市樓市價(jià)格排名，包頭低于呼市、鄂爾多斯等西部城市，處于中下游水平，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有上升空間。價(jià)格空間隨著城市化進(jìn)程加快，人口結(jié)構(gòu)變化。未來市場(chǎng)剛性需求主力轉(zhuǎn)向外來人口。而整體市場(chǎng)將由剛需轉(zhuǎn)向改善性需求為主，買方市場(chǎng)狀況下，“高端品質(zhì)”將得到市場(chǎng)更多關(guān)注。市場(chǎng)需求求穩(wěn)的樓市調(diào)控政策下，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，“限購”、緊縮銀根將會(huì)抑制部分投資客群。調(diào)控深度改善型客群的激增以及限購影響下，高端住宅產(chǎn)品將成為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品?！耙徊降轿弧钡闹脴I(yè)需求將市場(chǎng)導(dǎo)向高端。高端市場(chǎng)將出現(xiàn)熱炒，激爭(zhēng)的洗禮，品牌地產(chǎn)將會(huì)凸顯優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品導(dǎo)向55整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研判全國70個(gè)主要城市樓市價(jià)格排名，包頭低細(xì)化市場(chǎng)研究◆產(chǎn)品主要特征：從產(chǎn)品的戶型面積上看，包頭市中高端市場(chǎng)的主力戶型90-140，中小戶型的比重偏低。高端產(chǎn)品戶型140-400區(qū)間,140—200戶型為主力。戶型設(shè)計(jì)比較普通，特色創(chuàng)新戶型較少與本地居住保守性有關(guān)。建筑以板式高層、小高層；一梯兩戶、兩梯三戶產(chǎn)品居多?！魞r(jià)格主要特征：目前包頭市場(chǎng)的主流產(chǎn)品價(jià)格5500-6500中高價(jià)位運(yùn)行。區(qū)域之間的價(jià)格跨度比較大，個(gè)別高端配套樓盤價(jià)格拉升較大，包頭整體價(jià)格具有上升空間?！艨驮粗饕卣鳎耗壳笆袌?chǎng)對(duì)高層、小高層接受度已經(jīng)提高，高樓層的成交量也走高，多層產(chǎn)品已經(jīng)成為稀缺產(chǎn)品，取而代之的是25-33層的超高層建筑?？腿簩?duì)產(chǎn)品的品牌關(guān)注多較高，多為改善性需求。對(duì)于產(chǎn)品的地段、居住舒適度逐漸提高要求。◆市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：08年開始市場(chǎng)存量加大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。在改善性需求上升下，低端產(chǎn)品已經(jīng)被市場(chǎng)淘汰，中高端產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，在消費(fèi)力明顯提升的前提下，純高端產(chǎn)品也走進(jìn)市場(chǎng)。市場(chǎng)產(chǎn)品逐漸細(xì)化，產(chǎn)品的品牌、品質(zhì)、物業(yè)的品牌、服務(wù)口碑將得到更強(qiáng)烈的關(guān)注。56細(xì)化市場(chǎng)研究◆產(chǎn)品主要特征：從產(chǎn)品的戶型面積上看，包頭市中高項(xiàng)目思考利好：工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足。城市化進(jìn)程加快，城市人口擴(kuò)張、城市活力增強(qiáng)。城市進(jìn)入老齡化社會(huì)，剛性需求比例降低。改善性需求上升。城市消費(fèi)力水平高位運(yùn)行，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)量升價(jià)漲。城市規(guī)劃多中心發(fā)展，城區(qū)面積擴(kuò)大，城市面貌更新?lián)Q代帶來房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)。整體市場(chǎng)量價(jià)齊升，后市前景可觀。利空：溫水煮青蛙的宏觀政策下，針對(duì)二三線城市限購政策遲早會(huì)到來，不僅僅打擊投資需求，對(duì)于改善性需求打擊將會(huì)十分嚴(yán)重。08年以后包頭土地市場(chǎng)、一手房市場(chǎng)放量、存量加大。未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)性較強(qiáng)，市場(chǎng)客群分割多以區(qū)域內(nèi)消化。同區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品增多無疑加大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。＞57項(xiàng)目思考利好：利空：＞57利好＞利空≠無風(fēng)險(xiǎn)政府導(dǎo)向性的城市發(fā)展模式下項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考：規(guī)避宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防市場(chǎng)大趨勢(shì)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)抗日趨加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)58利好＞利空≠無風(fēng)險(xiǎn)政府導(dǎo)向性的城市發(fā)展模式下項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考第三章區(qū)域及項(xiàng)目本體分析※區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商圈研究※項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析59第三章區(qū)域及項(xiàng)目本體分析※區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商圈研究59原有的商業(yè)狀況商圈發(fā)展階段研究思路圖普遍的城市發(fā)展規(guī)律新建及在建的商業(yè)設(shè)施中心區(qū)發(fā)展?fàn)顩r片區(qū)中心發(fā)展?fàn)顩r包頭商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)分解中心化外圍商業(yè)發(fā)展中心區(qū)發(fā)展片區(qū)商業(yè)發(fā)展60原有的商業(yè)狀況商圈發(fā)展階段研究思路圖普遍的城市發(fā)展規(guī)律新建及區(qū)域環(huán)境分析包頭市青山區(qū)是包頭市中心城區(qū)之一，成立于1956年，位于市區(qū)中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)、九原區(qū)相鄰。包頭市青山區(qū)現(xiàn)有面積６７平方公里，全區(qū)轄8個(gè)街道辦事處、1個(gè)鎮(zhèn)，113個(gè)社區(qū)居委會(huì)。2010年截止11月底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)青山區(qū)人口481216，占包頭市總?cè)丝诘乃姆种弧＠ザ紒鰠^(qū)726838人東河區(qū)512045人青山區(qū)481216人九原區(qū)195831人稀土高新區(qū)119066人

主要消費(fèi)群體為工薪階層，工廠職工（一機(jī)、二機(jī)）、教師、個(gè)體經(jīng)營戶、公務(wù)員四種消費(fèi)人群為主流消費(fèi)群。61區(qū)域環(huán)境分析包頭市青山區(qū)是包頭市中心城區(qū)之一，成立于1956青山區(qū)影響力和吸引力不斷增強(qiáng)，居住生活區(qū)進(jìn)一步向東部擴(kuò)張，形成以文化路為中軸的娜琳商業(yè)、居住生活區(qū)和以青山區(qū)政府為導(dǎo)向的新居住生活區(qū)。文化路娜琳商業(yè)、生活圈青山區(qū)政府生活圈區(qū)域環(huán)境分析62青山區(qū)影響力和吸引力不斷增強(qiáng)，居住生活區(qū)進(jìn)一步向東部擴(kuò)張，形青山商圈的商業(yè)特性1、文化路為核心，街區(qū)商業(yè)商圈模式。2、城市副商圈：原商圈內(nèi)代表商業(yè)有娜林商廈、寶林大廈、紅房子商城、向陽市場(chǎng)、向陽商貿(mào)城、凱萊購物中心、小霸王電器城、永盛成購物中心、國美電器、迪信通、九星國際廣場(chǎng)等各種商業(yè)業(yè)態(tài)以及一些臨街店鋪組成。3、多業(yè)態(tài)共存：經(jīng)營業(yè)態(tài)包括百貨商場(chǎng)、市場(chǎng)、專賣店、專業(yè)店、超市等，經(jīng)營的品類以服裝、鞋帽、珠寶為主，附帶婚紗攝影、家用電器等。4、主商圈功能主要以購物為主。消費(fèi)群體主要以青山區(qū)為主，輻射包頭、東河區(qū)，為城市的副商圈，消費(fèi)人群以中低收入者為主。5、商圈外延與商圈核心業(yè)態(tài)區(qū)分明顯：商業(yè)外圍形成專業(yè)業(yè)態(tài)，多為單層底店，電動(dòng)車、布藝、餐飲、汽車維修分布在商圈外延。偏離主商圈業(yè)態(tài)。商圈特性分析63青山商圈的商業(yè)特性商圈特性分析63現(xiàn)代化工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)青山區(qū)是以機(jī)械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)500余家，其中，大中型企業(yè)50余家，職工10萬余人，是我國機(jī)械制造、重型汽車、核化工基地和自治區(qū)電力、紡織工業(yè)基地。區(qū)內(nèi)駐有：內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造(集團(tuán))有限公司內(nèi)蒙古北方重工業(yè)集團(tuán)有限公司北方重型汽車有限公司核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學(xué)工業(yè)公司）蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）包頭供電局“九九”集團(tuán)蘇蒙特亞麻紡織有限公司內(nèi)蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。北方重工第二熱電廠第一機(jī)械202裝備制造工業(yè)園區(qū)64現(xiàn)代化工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)北方重工第二熱電廠第一機(jī)械202裝備制造工業(yè)青山區(qū)商圈文化路商圈青山區(qū)是大型的重工業(yè)廠區(qū)的生活基地，有一機(jī)、二機(jī)、二電等大型企業(yè)數(shù)十萬職工為消費(fèi)支持，形成以文化路與幸福路為輻射面的“娜琳商圈”，王府井、沃爾瑪、娜琳商廈、寶林商廈、聯(lián)華商城、凱萊購物中心等多個(gè)商場(chǎng)組成了青山成熟的商業(yè)形態(tài)，依托周邊廠區(qū)職工家屬發(fā)展起來的中檔商業(yè)格局，基本形成了生活經(jīng)濟(jì)型的消費(fèi)需求。是僅次于昆區(qū)商圈的第二大商圈，是政府十一五期間重點(diǎn)打造建設(shè)的商圈，商業(yè)開發(fā)潛力巨大。文化路商圈項(xiàng)目所屬商圈分析65青山區(qū)商圈文化路商圈項(xiàng)目所屬商圈分析65項(xiàng)目所屬商圈分析同利家電九星國際包百青山超市永盛成彩虹超市寶林商廈北京華聯(lián)娜琳步行街青山娜琳商圈王府井百貨時(shí)代財(cái)富城66項(xiàng)目所屬商圈分析同利家電九星國際包百青山超市永盛成彩虹超市寶名稱業(yè)態(tài)定位總面積/單層客群定位經(jīng)營品類分布王府井百貨現(xiàn)代百貨2.3萬/4500m2時(shí)尚、中高收入者1F：珠寶、化妝品、鞋；B1：超市、餐飲；2F：女正裝3F：淑女裝4F：男裝童裝5F：餐飲娜琳商廈傳統(tǒng)百貨改造1.5萬/3000m2工薪階層1F鞋品、黃金首飾、電器、化妝品2F精品女裝、休閑品牌服飾3F羊毛制品、羽絨服飾、兒童服飾4F床上用品、地毯繡品、家居生活用品寶林商城傳統(tǒng)百貨5000/2500m2中低端消費(fèi)1F女裝、男女鞋品2F休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、女裝凱萊商城傳統(tǒng)百貨6000/2000m2中低端消費(fèi)1F化妝品、服裝鞋帽、兒童服裝、首飾2F男裝、休閑服、精品羽絨服3F女裝、皮具、內(nèi)衣沃爾瑪超市12000大眾消費(fèi)食品、服裝、生活用品等綜合消費(fèi)品北京華聯(lián)超市大眾消費(fèi)食品、服裝、生活消費(fèi)品時(shí)代財(cái)富城現(xiàn)代百貨4萬/16000平中高收入1F：珠寶、鞋品、化妝品、皮具、鐘表2F：男裝、女裝、休閑、餐飲3F：餐飲、娛樂、家電永盛成現(xiàn)代百貨1.7萬中等收入飾品、服裝、鞋及配套及健身俱樂部67名稱業(yè)態(tài)定位總面積/單層客群定位經(jīng)營品類分布王府井現(xiàn)代百貨2核心商圈商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判1、城市副商圈地位不會(huì)改變：娜琳商圈區(qū)域輻射力較強(qiáng)，由于區(qū)域跨度、人口消費(fèi)支撐限制，無法超越昆區(qū)包百商圈的城市輻射力。2、區(qū)域消費(fèi)力決定商圈升級(jí)空間：工薪階層消費(fèi)群為主力，商圈升級(jí)上線在中高端，高端極限短時(shí)間難以實(shí)現(xiàn)。3、以生活消費(fèi)為核心的商圈職能，集中區(qū)域消費(fèi)模式很難突破。4、商圈外延擴(kuò)展力受限制，娜琳商圈作為青山區(qū)核心商圈地位穩(wěn)固，本案屬于核心商圈外延區(qū)位，延長商業(yè)半徑，建立新的商業(yè)中心、專業(yè)商場(chǎng)很難與核心商圈競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目思考：邊緣商圈地理位置，大規(guī)模中心商業(yè)難以立足，集中消費(fèi)商圈客群引導(dǎo)難度大。68核心商圈商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判項(xiàng)目思考：邊緣商圈地理位置，大第三章區(qū)域及項(xiàng)目本體分析※區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商圈研究※項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析69第三章區(qū)域及項(xiàng)目本體分析※區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商圈研究69娜琳商圈本案項(xiàng)目區(qū)位本案昆青組團(tuán)昆青生活圈中心，緊鄰青山區(qū)核心商業(yè)街文化路。娜琳商圈外延。項(xiàng)目地塊方正，老街坊居住區(qū)，現(xiàn)為六層磚混住宅。70娜琳商圈本項(xiàng)目區(qū)位本昆青組團(tuán)昆青生活圈中心，緊鄰青山區(qū)核心商項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境林圃道居民住宅林圃道雙行4車道車輛較少超前之星幼兒園北重實(shí)驗(yàn)小學(xué)豐產(chǎn)道沿街布滿蔬菜水果攤點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)面居民住宅及攤點(diǎn)西東典型老城邦居住模式71項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境林圃道居民住宅林圃道雙行4車道車輛較少超商業(yè)價(jià)值分析從商業(yè)走向來看，自東向西遞減、自南向北遞減、自外向內(nèi)遞減。如圖所示72商業(yè)價(jià)值分析從商業(yè)走向來看，自東向西遞減、自南向北遞減、自外項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境項(xiàng)目東南側(cè)都市陽光彩虹超市項(xiàng)目西側(cè)錦林花園廣場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)面聯(lián)通營業(yè)廳項(xiàng)目文化路沿街底店項(xiàng)目西北側(cè)錦林花園小區(qū)項(xiàng)目北側(cè)舊街坊及沿街底店項(xiàng)目西北100米錦林市場(chǎng)73項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境項(xiàng)目東南側(cè)都市陽光彩虹超市項(xiàng)目西側(cè)錦林花園項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目為典型的自發(fā)型社區(qū)商業(yè)自發(fā)型社區(qū)商業(yè)是在無法滿足居民日常生活需要的情況下形成的，顯著特點(diǎn)是沒有比較科學(xué)的規(guī)劃和定位，分布零亂，業(yè)態(tài)重復(fù)性強(qiáng)。這也是包頭市大部分社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀。項(xiàng)目周邊沒有形成完全圍合的社區(qū)商業(yè)僅文化路、先鋒道存在少數(shù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。主要業(yè)態(tài)為小超市、餐飲、美發(fā)、菜市場(chǎng)等項(xiàng)目外圍為典型的邊緣商業(yè)業(yè)態(tài)：汽車維修、護(hù)理用品店、便利店、餐飲等。自發(fā)型的社區(qū)商業(yè)商業(yè)空間的局限性導(dǎo)致商業(yè)結(jié)構(gòu)不完整，隨著需求增加，新的業(yè)態(tài)可以得到補(bǔ)充。74項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目為典型的自發(fā)型社區(qū)商業(yè)74項(xiàng)目地塊商業(yè)素質(zhì)分析臨街商業(yè)特質(zhì)明顯：1、項(xiàng)目四面臨街，南鄰文化路核心商業(yè)街2、項(xiàng)目區(qū)域?yàn)榫用窬奂瘏^(qū)，生活便利需求存在。3、周邊居民多數(shù)為工廠職工、退休老人、個(gè)體戶、工薪階層，難以支撐高端消費(fèi)4、自發(fā)型商業(yè)業(yè)態(tài)缺少娛樂、大型餐飲業(yè)態(tài)，與周邊居民保守的消費(fèi)觀有關(guān)。隨著整個(gè)區(qū)域的改造。新的居住群擴(kuò)充，新的業(yè)態(tài)補(bǔ)充可以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目存在業(yè)態(tài)整合機(jī)會(huì)。5、老街坊商業(yè)的臟亂差現(xiàn)狀，對(duì)于項(xiàng)目的整體發(fā)展具有阻礙作用。75項(xiàng)目地塊商業(yè)素質(zhì)分析臨街商業(yè)特質(zhì)明顯：75第四章項(xiàng)目定位分析※項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)※本土成功案例分析※成功開發(fā)模式借鑒※項(xiàng)目市場(chǎng)定位76第四章項(xiàng)目定位分析※項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)76項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)城市發(fā)展及演變剛需群體向改善型需求轉(zhuǎn)變工業(yè)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)企事業(yè)員工、中產(chǎn)階級(jí)積累財(cái)富教育文化中心行政單位職員、公務(wù)員、教師城市商業(yè)中心商務(wù)人士、城市精英城市輻射力鄂爾多斯、呼市等外地投資置業(yè)中高端群體中端＜中高端≤高端77項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)城市發(fā)展及演變剛需群體向改善型需求轉(zhuǎn)變工業(yè)經(jīng)項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)從置業(yè)層次角度分析，項(xiàng)目客群基本分為三類：追求舒適物業(yè)的多次置業(yè)者：此類客群本身已具有改善型住房，或者擁有多套住房，購買物業(yè)居住+投資兼顧。對(duì)于產(chǎn)品各項(xiàng)指標(biāo)挑剔，注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等。這部分客群容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，對(duì)新概念興趣較大。追求高品質(zhì)生活的改善型群體：此類客群以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)追求居住環(huán)境、居住品質(zhì)提高，此類客戶相對(duì)比較冷靜、理智，不容易為媒體左右。留戀、向往城區(qū)中心位置的客群：此類客群看重城區(qū)中心的便利以及配套，但購買力相對(duì)較弱，故此類客群只能犧牲面積、高度、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，獲取在本區(qū)生活條件78項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)從置業(yè)層次角度分析，項(xiàng)目客群基本分為三類：追項(xiàng)目目標(biāo)客群分類目標(biāo)客群核心主力客群：公務(wù)員、城市白領(lǐng)等中產(chǎn)階級(jí)60%次主力客群：企事業(yè)單位管理人員、城市精英人士、投資客35%偶得客群：外來置業(yè)、普通工薪階層、養(yǎng)老族5%79項(xiàng)目目標(biāo)客群分類目標(biāo)客群核心主力客群：公務(wù)員、城市白領(lǐng)次主力※項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)※本土成功案例分析※成功開發(fā)模式借鑒※項(xiàng)目市場(chǎng)定位第四章項(xiàng)目定位分析80※項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)第四章項(xiàng)目定位分析80？基于目標(biāo)客戶的定位及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分析，我們找到了項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)：致力于滿足包頭中高端置業(yè)群體高品質(zhì)日常居住及生活方式多樣性的需求，是本項(xiàng)目目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)所在。那么對(duì)于此棚戶區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目，我們應(yīng)該走何種成功的開發(fā)模式，才能把我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為自身的競(jìng)爭(zhēng)力呢？81？基于目標(biāo)客戶的定位及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分析，我們找到了項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)產(chǎn)品定位推導(dǎo)---109畝規(guī)模土地如何打造？※使用價(jià)值的范疇屬于物質(zhì)層面的是可以物化的可以進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比價(jià)的※無形價(jià)值屬于精神層面的是不能物化的難以復(fù)制的是可以自我定價(jià)的地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值外部配套、產(chǎn)業(yè)價(jià)值、通達(dá)價(jià)值、自然景觀、社會(huì)認(rèn)知經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)部配套、建材設(shè)備、創(chuàng)新價(jià)值基本物業(yè)、VIP服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)品牌價(jià)值人文價(jià)值企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌場(chǎng)所精神、項(xiàng)目精神82產(chǎn)品定位推導(dǎo)---109畝規(guī)模土地如何打造？※使用價(jià)值的范疇我們尋找到了項(xiàng)目的市場(chǎng)參考案例凱旋中央公園參照理由：與本案同等項(xiàng)目規(guī)模均與城市主干道相鄰產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高戰(zhàn)略發(fā)展及營銷模式可以借鑒83我們尋找到了項(xiàng)目的市場(chǎng)參考案例凱旋中央公園參照理由：與本案同項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地：約110畝，總建筑面積：約36萬平米項(xiàng)目地址：鋼鐵大街80號(hào)容積率：4.22綠化率：42%建筑類型：高層、板樓裝修情況：毛坯開盤時(shí)間：2010年12月19日交房時(shí)間：2012年12月1日開發(fā)商：包頭凱旋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：BEYOND中國物業(yè)公司：新東升物業(yè)公司開發(fā)情況：一期開發(fā)為3#、4#、5#、6#樓共822套，目前已銷售完。二期在售的有7#和8#。三期開盤為1#和2#樓。9#和10#樓為三期后續(xù)開發(fā)。84項(xiàng)目概況：84有形價(jià)值——地段價(jià)值鋼鐵大街——繁華之處包頭市最主要的一條干道。鋼鐵大街全長7公里，商業(yè)街，政治街八一公園——獨(dú)占資源400畝八一公園。八一公園為規(guī)劃城市中心公園。綠色主軸帶。得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)——景觀資源、便捷資源85有形價(jià)值——地段價(jià)值鋼鐵大街——繁華之處得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)—有形價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃亮點(diǎn)：三高一寬：高容積率——4.22高綠化率——42%高層建筑群——10棟33層百米高層住宅寬樓間距——80-100米樓間距借鑒點(diǎn)：突破高層建筑高度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在高度上的跨越項(xiàng)目高度限制空間擴(kuò)大，項(xiàng)目從景觀綠化到產(chǎn)品體量得到最大的釋放86有形價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃亮點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：突破高層建筑高配套價(jià)值：打造鋼鐵大街唯一純住宅將“酒店式公寓、寫字樓、商場(chǎng)”等一切干擾居住品質(zhì)的無關(guān)建筑剔除，將住宅的稀缺性與高端性凸顯3000平圍合式的街區(qū)商業(yè)規(guī)劃彌補(bǔ)了商業(yè)價(jià)值的缺憾，同時(shí)，完善了自身的生活配套社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有歐式花街、專屬名流會(huì)所項(xiàng)目的中心價(jià)值、居住價(jià)值在規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)完美布局。有形價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值借鑒點(diǎn)：在非核心商業(yè)圈，住宅的價(jià)值高度可以取代商業(yè)所帶來的價(jià)值，懂得取舍，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升，創(chuàng)造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。87配套價(jià)值：有形價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值借鑒點(diǎn)：在非核心商業(yè)圈，住宅的有形價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值內(nèi)環(huán)境打造“四軸+六功能分區(qū)”的規(guī)劃布局和人車分流的設(shè)計(jì)理念。園林景觀：新古典主義皇家園林1、社區(qū)中央設(shè)置：下沉式臺(tái)地廣場(chǎng)2、整個(gè)社區(qū)采取微地形景觀布局，景觀小品、噴泉、雕塑分主題布局。借鑒點(diǎn)：摒棄奢華。注重細(xì)節(jié)打造88有形價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值內(nèi)環(huán)境打造“四軸+六功能分區(qū)”的規(guī)劃布局有形價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值戶型組合面積區(qū)間85-282平米面積戶型比例85-105兩室兩廳一衛(wèi)40%134-147三室兩廳兩衛(wèi)30%166-170三室兩廳兩衛(wèi)25%180-187四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)10%266-282四室兩廳三衛(wèi)5%89有形價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值戶型組合面積區(qū)間85-282平米面積戶型兩梯三戶、兩梯四戶戶型組合90兩梯三戶、兩梯四戶戶型組合909191樓王166-282大戶型一梯兩戶92樓王166-282大戶型一梯兩戶92143平米93143平米9394平米戶型9494平米戶型949595179.5三室兩廳三衛(wèi)188四室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)96179.5三室兩廳三衛(wèi)188四室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)96產(chǎn)品市場(chǎng)效果：項(xiàng)目自2010年入市交受市場(chǎng)關(guān)注，價(jià)格從一期開盤均價(jià)6500，到六月份三期開盤升至均價(jià)7500。產(chǎn)品20層以下銷售較好，20層以上由于價(jià)格超過8000及高度因素市場(chǎng)去化一般，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，價(jià)格抗性是主要因素。97產(chǎn)品市場(chǎng)效果：項(xiàng)目自2010年入市交受市場(chǎng)關(guān)注，價(jià)格從一期開項(xiàng)目對(duì)比分析

本案占地面積：109畝總建筑面積：？（最大期望值）商業(yè)面積：？（可行性下，最大化）容積率：？（限制范圍內(nèi)最高）資源優(yōu)勢(shì)：文化路、錦林花園廣場(chǎng)（很難說出去）建筑層高：？建筑風(fēng)格：？（多選擇性）園林風(fēng)格：？（內(nèi)環(huán)境整合機(jī)會(huì)）開盤價(jià)格：？銷售溢價(jià)：？

凱旋中央公園占地面積：110畝總建筑面積：36萬平米商業(yè)面積：3萬平米容積率：4.22資源優(yōu)勢(shì)：八一公園、鋼鐵大街建筑層高：33米建筑風(fēng)格：Artdeco園林風(fēng)格：新古典主義皇家園林開盤均價(jià)：6300元/平(一期)現(xiàn)售均價(jià)：7500元/平98項(xiàng)目對(duì)比分析本案凱旋項(xiàng)目分析總結(jié)不可復(fù)制的景觀資源：凱旋中央公園主要依托其緊鄰八一公園的資源優(yōu)勢(shì)，典型的販賣資源的公園地產(chǎn)模式。得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。鋼鐵大街的純住宅產(chǎn)品：鋼鐵大街作為包頭的政治、商業(yè)第一大街，新生代的建筑多為綜合體項(xiàng)目，追求商業(yè)利潤同時(shí)，犧牲居住的品質(zhì)。純住宅產(chǎn)品則更具有稀缺性。高層建筑自然融入市場(chǎng)包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本完成從多層到小高層的過渡，多層產(chǎn)品在2010年底基本消失，隨著城市挖潛改造的進(jìn)程加快，需求的激增，高層很自然融入市場(chǎng)，市場(chǎng)抗性減弱。項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境打造至關(guān)重要本案不具備公園地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)，但占據(jù)文化路、老城區(qū)區(qū)位，繁華與寧靜兼得，對(duì)于內(nèi)環(huán)境的精致打造，項(xiàng)目具備沖擊高端的潛力。99項(xiàng)目分析總結(jié)不可復(fù)制的景觀資源：99第四章項(xiàng)目定位分析※項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)※本土成功案例分析※項(xiàng)目市場(chǎng)定位100第四章項(xiàng)目定位分析※項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)100本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心競(jìng)爭(zhēng)力打造高品質(zhì)多樣性的生活社區(qū)啟動(dòng)區(qū)全面實(shí)景展示未來生活情景，建立高端品質(zhì)氣勢(shì)，一舉奠定項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的中心高尚社區(qū)形象101本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心競(jìng)爭(zhēng)力打造高品質(zhì)多樣性的生活回顧客戶分析及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)目標(biāo)客戶群：中端為主偏上的白領(lǐng)、管理層、公務(wù)員、國企管理層、個(gè)體經(jīng)營戶消費(fèi)特征：消費(fèi)者在本區(qū)域置業(yè)需求旺盛，對(duì)片區(qū)發(fā)展前景持樂觀態(tài)度；置業(yè)價(jià)值取向：提升自身自豪感、舒適便利、高性價(jià)比、易接受新事物區(qū)域市場(chǎng)狀況：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小，產(chǎn)品停留在住宅外觀及景觀效果等外在效果，戶型結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)仍顯一般，整體的規(guī)劃理念比較陳舊；競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：未來較大規(guī)模、與本項(xiàng)目存在潛在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤多為本區(qū)域綜合體住宅項(xiàng)目，以純住宅社區(qū)打造產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)完全差異。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：提升產(chǎn)品整體品質(zhì)和社區(qū)功能，致力于滿足包頭中高端置業(yè)群體高品質(zhì)日常居住及生活方式多樣性的需求。102回顧客戶分析及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)目標(biāo)客戶群：中端為主偏上的白領(lǐng)、管理層產(chǎn)品價(jià)值定位的原則原則一、體現(xiàn)以突出社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和產(chǎn)品為核心競(jìng)爭(zhēng)力的意圖原則二、滿足定位要求以打造內(nèi)環(huán)境和差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)為中心，建立核心價(jià)值區(qū)都市精英的：主題明確，滿足目標(biāo)客群的無形價(jià)值需求高尚的社區(qū)：“高端”配套塑造產(chǎn)品的有形價(jià)值103產(chǎn)品價(jià)值定位的原則原則一、體現(xiàn)以突出社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和產(chǎn)品為核心項(xiàng)目定位

——都市中心高尚生活社區(qū)目標(biāo)客戶：中層及中高收入階層客戶群體正在迅速成長為未來主流購房群體之一，其購房需求度最高，是目前本區(qū)域市場(chǎng)的主力客戶。他們不一定是包頭市最有錢的人，但卻是最講究品味的高素質(zhì)群體，他們對(duì)居住的理解不僅是要求“住宅”(HOME)本身的高品質(zhì)，更追求一種高品味居住生活的“精神”(SPIRIT)享受。104項(xiàng)目定位

——都市中心高尚生活社區(qū)目標(biāo)客戶：都市精英CityElite105都市精英105第五章項(xiàng)目規(guī)劃建議106第五章項(xiàng)目規(guī)劃建議106地塊規(guī)模小+無特殊資源支撐→中高端項(xiàng)目定位項(xiàng)目如何突破？107地塊規(guī)模小+無特殊資源支撐→中高端項(xiàng)目定位項(xiàng)目如何突破？10項(xiàng)目發(fā)展建議推導(dǎo)思路核心競(jìng)爭(zhēng)力鮮明創(chuàng)意主題社區(qū)提供市場(chǎng)高需求產(chǎn)品項(xiàng)目平面概念布局建筑風(fēng)格定位園林景觀體系營造戶型創(chuàng)新的運(yùn)用高科低碳系統(tǒng)應(yīng)用容積率指標(biāo)確定物業(yè)類型的配比戶型面積配比風(fēng)情商業(yè)街的打造物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)主題社區(qū)形成市場(chǎng)去化關(guān)鍵所在108項(xiàng)目發(fā)展建議推導(dǎo)思路核心競(jìng)爭(zhēng)力鮮明創(chuàng)意主題社區(qū)提供市場(chǎng)高需求容積率與利潤的關(guān)系——建立容積率高低的影響因素模型□容積率對(duì)項(xiàng)目利潤影響主要取決于市場(chǎng)，在市場(chǎng)對(duì)高層抗性不大的情況下，盡量提高容積率，追求利潤最大化。凱旋中央公園、中環(huán)國際等項(xiàng)目銷售狀況表明市場(chǎng)的主要銷售抗性，并不是樓層高度抗性，主要是銷售總價(jià)，只要將戶型面積進(jìn)行較好的控制，本案存在容積率最大化的市場(chǎng)基礎(chǔ)。利潤空間附加品質(zhì)與銷售價(jià)格提升的關(guān)系單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重容積率最大適合項(xiàng)目發(fā)展偏質(zhì)量不求容積率109容積率與利潤的關(guān)系——建立容積率高低的影響因素模型□容積率對(duì)結(jié)論一：在自然資源缺乏，但又要做到中高端的項(xiàng)目定位，其突破點(diǎn)只有通過后天的產(chǎn)品策動(dòng)，來優(yōu)化產(chǎn)品。結(jié)論二：我們需要通過提高容積率，拔高建筑來增加產(chǎn)品優(yōu)化空間結(jié)論三：受地塊資源限制，我們必須把容積率做大推薦方案：4.0＜項(xiàng)目容積率＜5.0總建筑面積：約35萬平米110結(jié)論一：在自然資源缺乏，但又要做到中高端的項(xiàng)目定位，其突破點(diǎn)總平建議主要影響因素：地塊規(guī)模小無豐富景觀資源臨界建筑形象差四面臨街，展示面較寬從主要影響來看，綜合考慮有以下建議：

保證社區(qū)品質(zhì)、滿足容積率，應(yīng)盡量拔高項(xiàng)目高度，預(yù)留較多的地塊，打造精細(xì)化景觀；

結(jié)合住宅、商業(yè)定位的前提下，根據(jù)道路的分布，合理布局商業(yè)、住宅，形成主題特色，而景觀則貫穿整個(gè)社區(qū)，使其融會(huì)貫通；

項(xiàng)目景觀體現(xiàn)整體性及組團(tuán)景觀規(guī)劃，突出中央景觀概念。項(xiàng)目入口景觀應(yīng)體現(xiàn)大氣和特色，形成項(xiàng)目的核心景觀展示區(qū)

會(huì)所和配套設(shè)施可以考慮在規(guī)劃道路附近，區(qū)域昭示性強(qiáng)，可首先開發(fā)作為樣板展示及作為銷售中心使用。111總平建議主要影響因素：111本案項(xiàng)目地塊規(guī)模與凱旋中央公園相近，可以其建筑高度作為參考布局。暫按最高33層高度，10棟板樓，實(shí)現(xiàn)最高容積率，最大綠化率建筑布局參考。項(xiàng)目規(guī)劃布局初步構(gòu)思◆突出中央景觀高層建筑圍合式社區(qū)◆實(shí)現(xiàn)組團(tuán)式景觀布局，產(chǎn)品細(xì)化◆最大化樓間距和實(shí)現(xiàn)高綠化率◆兩側(cè)設(shè)置入口增加私密性，同時(shí)最大化文化路商業(yè)使用面積入口入口入口僅作參考112本案項(xiàng)目地塊規(guī)模與凱旋中央公園相近，可以其建筑高度作為參考布根據(jù)景觀視野不同，分組團(tuán)定位，突出景觀樓王價(jià)值，為后期銷售實(shí)現(xiàn)分區(qū)銷售、分主題推廣以及分期價(jià)格提升做好規(guī)劃（下圖僅作概念釋義）入口入口僅作參考A區(qū)B區(qū)C區(qū)E區(qū)D區(qū)

分組團(tuán)景觀布局

分組團(tuán)交通布局113根據(jù)景觀視野不同，分組團(tuán)定位，突出景觀樓王價(jià)值，為后期銷售實(shí)包頭兩大主流建筑風(fēng)格

包頭房地產(chǎn)項(xiàng)目之——?dú)W陸風(fēng)包頭市場(chǎng)中高端產(chǎn)品比較傾向歐陸風(fēng)格，形成了一種市場(chǎng)風(fēng)氣主要包括地中海式、法式、西班牙等歐陸風(fēng)格。多裝飾元素符號(hào)的建筑在市場(chǎng)崛起初期，豐富了建筑立面的藝術(shù)表現(xiàn)力，在一段時(shí)間內(nèi)得到市場(chǎng)的高度認(rèn)可。但名副其實(shí)的建筑作品很少，也是造成市場(chǎng)風(fēng)格同質(zhì)化的原因。代表樓盤：歐風(fēng)麗景、金茂豪庭、保利花園、恒大華府、保利拉菲公館、加州郡府、恒大名都等，以及即將入市的正翔國際（賽力特爾城）建筑風(fēng)格分析及定位114包頭兩大主流建筑風(fēng)格

包頭房地產(chǎn)項(xiàng)目之——?dú)W陸風(fēng)建筑風(fēng)格分析

包頭新流行風(fēng)格之——Art-deco建筑風(fēng)格隨著市場(chǎng)上多層產(chǎn)品的消失，高層產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)主流。18-33層如雨后春筍般涌現(xiàn)，并成為都市發(fā)展的主角。但是夸張失調(diào)的柱式、笨重繁復(fù)的線條在高聳的大樓上顯得矯揉造作。相反，Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用，潛在的巨大象征能力，高聳的造型逐漸替代了復(fù)雜的外觀裝飾。這類建筑10年開始在包頭市場(chǎng)上增多。Art-deco發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個(gè)重要的風(fēng)格流派。是現(xiàn)代高層一個(gè)經(jīng)典風(fēng)格。代表樓盤：萬達(dá)廣場(chǎng)、中鐵諾德花園、凱旋中央公園、中環(huán)國際等包頭兩大主流建筑風(fēng)格115

包頭新流行風(fēng)格之——Art-deco建筑風(fēng)格包頭兩大主流建只要是經(jīng)典，就可以延續(xù)。兩大風(fēng)格對(duì)比分析，對(duì)于本案高層建筑來講，Art-deco建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，完全符合項(xiàng)目需求。Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用。完全可以從經(jīng)典中創(chuàng)造自己的個(gè)性。大風(fēng)格的下的獨(dú)具匠心就項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而言，項(xiàng)目需要規(guī)避市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)，那么就需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化差異設(shè)計(jì)。Art-deco建筑風(fēng)格是一個(gè)大范疇，通過細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)差異，賦予項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的不同的創(chuàng)意內(nèi)涵。從顏色、線條、輪廓以及建筑材料上塑造屬于項(xiàng)目自己個(gè)性的特征符號(hào)。從而實(shí)現(xiàn)差異化。關(guān)于項(xiàng)目建筑風(fēng)格的思考高層建筑在包頭市場(chǎng)仍是“新鮮事物”，對(duì)于市場(chǎng)而言，我們掌握主動(dòng)性。對(duì)于立面的選擇，完全取決于我們要向市場(chǎng)傳達(dá)的什么樣的思想。個(gè)人觀點(diǎn)：116只要是經(jīng)典，就可以延續(xù)。關(guān)于項(xiàng)目建筑風(fēng)格的思考高層建筑在包頭建筑風(fēng)格規(guī)劃建議Art-deco建筑風(fēng)格117建筑風(fēng)格規(guī)劃建議Art-deco建筑風(fēng)格117建筑風(fēng)格只是項(xiàng)目的外在價(jià)值表現(xiàn)，相對(duì)高端消費(fèi)群體，具備理智、冷靜的決策能力，全方位打造高品質(zhì)的產(chǎn)品，創(chuàng)造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要園林景觀體系營造戶型創(chuàng)新的運(yùn)用高科低碳系統(tǒng)應(yīng)用功能附加值主題118建筑風(fēng)格只是項(xiàng)目的外在價(jià)值表現(xiàn)，相對(duì)高端消費(fèi)群體，具備理智、戶型配比建議根據(jù)客群定位以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品戶型分析，本案戶型針對(duì)中高端客群定位，滿足改善型舒適需求為導(dǎo)向，包頭人口以小家庭為主，對(duì)于寬敞舒適的2-3居室是市場(chǎng)高度認(rèn)可戶型，適當(dāng)配置4室以上滿足大家庭、高端客群需求。從利于銷售角度，控制總價(jià)，降低置業(yè)門檻，以及避免高層滯銷，戶型以中等戶型為主力，大戶型為特色。戶型設(shè)計(jì)上結(jié)合本地居住習(xí)慣，大膽創(chuàng)新，少量規(guī)劃躍層、錯(cuò)層產(chǎn)品吸引市場(chǎng)眼球，增加飄窗、入戶花園、空中花園等產(chǎn)品附加值；中小戶型以兩梯三戶、兩梯四戶為主，中央景觀住宅以大戶型為主，規(guī)劃為一梯兩戶119戶型配比建議根據(jù)客群定位以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品戶型分析，本案戶型針戶型面積㎡比例位置兩室兩廳一衛(wèi)80-10030%四周組團(tuán)、中戶兩室兩廳兩衛(wèi)100-12030%四周組團(tuán)、東西戶三室兩廳兩衛(wèi)130-15030%四周組團(tuán)三室兩廳兩衛(wèi)160-1805%中央組團(tuán)四室兩廳兩衛(wèi)200-2605%景觀樓王提高100以下戶型比例，目的是控制高層總價(jià)過高，造成市場(chǎng)抗性。根據(jù)規(guī)劃總戶數(shù)，地下車位按1:1比例配置，戶型配比120戶型面積㎡比例位置兩室兩廳一衛(wèi)80-10030%四周組團(tuán)、中水景主題現(xiàn)代園林景觀園林景觀規(guī)劃建議針對(duì)包頭干燥的氣候條件以及居住客群的高舒適度追求。生態(tài)宜人、格調(diào)突出的水景主題園林彌補(bǔ)項(xiàng)目自然資源的缺失，同時(shí)也為項(xiàng)目降低成本以及創(chuàng)造特色格調(diào)。121水景主題現(xiàn)代園林景觀園林景觀規(guī)劃建議針對(duì)包頭干燥的氣候條件以園林景觀規(guī)劃建議淺水系水景園林安全，低成本更好的觀賞效果（水底景觀）圍合式水景強(qiáng)調(diào)景觀的參與性和人性化多層次水景利用高差變化等手法，在不同區(qū)域形成豐富變化層次的水景，水潭、小溪、湖面錯(cuò)落有致122園林景觀規(guī)劃建議122藝術(shù)特色中央景觀項(xiàng)目園林突出中央景觀，規(guī)劃中央噴泉及音樂廣場(chǎng)。為社區(qū)居民提供休憩、聚會(huì)、娛樂的公共場(chǎng)地，同時(shí)提高中央景觀樓王的景觀價(jià)值123123實(shí)現(xiàn)場(chǎng)地豎向高差打造立體景觀景觀細(xì)節(jié)創(chuàng)新，摒棄景觀的平面布局，可考慮通過綠化墻、景觀階梯、廊橋等豎向打造社區(qū)的“立體景觀”124實(shí)現(xiàn)場(chǎng)地豎向高差打造立體景觀124注重園林休閑功能在景觀設(shè)計(jì)時(shí)我們強(qiáng)調(diào)景觀的可用性，因此要將景觀與人們的休閑功能設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行設(shè)計(jì)。125注重園林休閑功能125一個(gè)足以顯示身份與稀缺的尊貴會(huì)所（前期作為售樓處）華麗的大堂、雄偉的建筑會(huì)所面積：總建面2000㎡會(huì)所內(nèi)部配套包括:室內(nèi)兒童樂園、家庭俱樂部、健身中心、閑情茶座、咖啡館、高級(jí)餐飲等泛會(huì)所設(shè)置126一個(gè)足以顯示身份與泛會(huì)所設(shè)置126設(shè)置入口廣場(chǎng)結(jié)合商業(yè)街特色，規(guī)劃主題景觀入口廣場(chǎng)127設(shè)置入口廣場(chǎng)結(jié)合商業(yè)街特色，規(guī)劃主題景觀入口廣場(chǎng)127注重低碳節(jié)能“低碳經(jīng)濟(jì)”背景下，低碳住宅、低碳園林將是未來生活的主趨勢(shì)。采用先進(jìn)的低碳技術(shù)，雨水回收系統(tǒng)、社區(qū)太陽能照明燈、水循環(huán)系統(tǒng)等。128注重低碳節(jié)能128全地下車庫系統(tǒng)——項(xiàng)目超前性以及優(yōu)越性包頭市近年來汽車保有量暴增，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，未來私家汽車保有量會(huì)持續(xù)上升，對(duì)于社區(qū)的停車系統(tǒng)、出行布局將是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。提前規(guī)避未來管理隱患，規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)從社區(qū)入口人車分流。打造全地下停車系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主從地下直接進(jìn)入戶電梯。地上設(shè)置少量臨時(shí)停車位，方便來訪賓客泊車。地下車位與住宅可以采取捆綁式銷售。129全地下車庫系統(tǒng)——項(xiàng)目超前性以及優(yōu)越性包頭市近年來汽車保有量增加高附加值——高科低碳住宅六大系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)低碳節(jié)能住宅：1、超厚外墻保溫系統(tǒng)：外墻聚氨酯保溫材料2、架空樓板隔層系統(tǒng)：20公分的龍骨架空和保溫陶粒組成，防止樓層間的噪音傳遞，同時(shí)防止冰冷建筑的熱傳導(dǎo)，起到保溫效果3、外窗系統(tǒng)：雙層低輻射LOW-E玻璃4、可調(diào)外遮陽系統(tǒng)5、雨水回收系統(tǒng)6、室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)：空氣凈化系統(tǒng)、新風(fēng)置換系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng)130增加高附加值——高科低碳住宅六大系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)低碳節(jié)能住宅：130建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施高層可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁（一卡通）控制系統(tǒng)電子尋更系統(tǒng)寬帶、衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)地下停車場(chǎng)（一卡通）自動(dòng)控制系統(tǒng)安保紅外系統(tǒng)小區(qū)背景音樂系統(tǒng)基本智能化設(shè)施搭建131建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施基本智能化設(shè)施搭建131物業(yè)管理服務(wù)

考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增加項(xiàng)目賣點(diǎn)、提升項(xiàng)目形象，建議聘請(qǐng)國內(nèi)知名物業(yè)公司擔(dān)綱項(xiàng)目后期物業(yè)顧問，增加賣點(diǎn)，聘用當(dāng)?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負(fù)責(zé)后期物業(yè)管理，尤其對(duì)于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務(wù)能力。這不但在項(xiàng)目銷售期可成為項(xiàng)目賣點(diǎn)，給客戶信心，而且在后續(xù)物業(yè)服務(wù)中，又可以維持物業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。良好的物業(yè)管理服務(wù)是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽(yù)最有效的方面。132物業(yè)管理服務(wù)考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的商業(yè)部分定位不具備大型商業(yè)開發(fā)素質(zhì)通過項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研及分析，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊居住氛圍濃厚，但商業(yè)屬于完全自發(fā)型社區(qū)商業(yè)，由東到西、由南到北、由外到內(nèi)逐漸遞減?，F(xiàn)有業(yè)態(tài)以餐飲、美容美發(fā)、藥店、水果攤位等社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)。臨界建筑均為老街坊，與娜琳商圈距離2公交站地，屬于商圈外延，不具備發(fā)展大型商場(chǎng)、綜合商業(yè)的環(huán)境。居住中心區(qū)，具備社區(qū)型商業(yè)發(fā)展條件項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诶铣蔷幼^(qū)，臨界3公里均是居民聚集區(qū)。通過政府規(guī)劃引導(dǎo)，老城區(qū)的挖潛改造，區(qū)域內(nèi)居住人群將會(huì)激增，形成大規(guī)模的消費(fèi)群。133商業(yè)部分定位不具備大型商業(yè)開發(fā)素質(zhì)133商業(yè)輻射半徑3~5公里居民步行到達(dá)時(shí)間15分鐘范圍內(nèi)服務(wù)人口3~5萬空間布局沿街式、群組式、會(huì)所式業(yè)態(tài)組合購物、餐飲、服務(wù)及其他配套設(shè)施居住環(huán)境“軟硬”條件集中配套、社區(qū)生活配套齊全功能從規(guī)模上，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市中心的中型商業(yè)街，屬于綜合型的小區(qū)商業(yè)配套，與住宅融為一體，更傾向于“生活街”社區(qū)商業(yè)街特征134商業(yè)輻射半徑3~5公里居民步行到達(dá)時(shí)間15分鐘范圍內(nèi)服務(wù)人口商業(yè)輻射半徑3~5公里居民步行到達(dá)時(shí)間15分鐘范圍內(nèi)服務(wù)人口5萬~10萬建筑形式底商+裙樓+會(huì)所中高層酒店業(yè)態(tài)組合超市、便利店、藥店、快餐店、餐館、酒吧、專賣店、休閑娛樂中心等配套設(shè)施集購物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求，以生鮮食品超市為主力，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，滿足居民一站式的消費(fèi)需要，可以實(shí)施組團(tuán)開發(fā)，融合各種商業(yè)業(yè)態(tài)，配置的商業(yè)面積不低于2.5萬平米功能在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都介于城市區(qū)域型購物中心與鄰里型購物中心之間。社區(qū)商業(yè)中心特征135商業(yè)輻射半徑3~5公里居民步行到達(dá)時(shí)間15分鐘范圍內(nèi)服務(wù)人口社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)中心的比較商業(yè)類型選址組成物業(yè)物業(yè)范圍服務(wù)層次輻射范圍社區(qū)商業(yè)街人流相對(duì)集中區(qū)域底商+裙樓+底層純商業(yè)建筑必要日常生活+一定量精神享受較高一般為單個(gè)社區(qū)社區(qū)商業(yè)中心人流高度集中區(qū)域底商+裙樓+組層純高商業(yè)建筑+會(huì)所中心高層酒店必要的日常生活+一定量精神享受+商務(wù)高社區(qū)及周邊輻射區(qū)域分析：從項(xiàng)目商業(yè)素質(zhì)來看，消費(fèi)人群、商業(yè)需求、業(yè)態(tài)組合因素不具備商業(yè)中心條件，盲目追求商業(yè)的高利潤，規(guī)劃大體量的商業(yè)，第一降低住宅居住品質(zhì)，第二操作難度大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高，容易造成商業(yè)死角區(qū)域。所以，綜上分析，打造高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)街區(qū)是項(xiàng)目的發(fā)展方向136社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)中心的比較商業(yè)類型選址組成物業(yè)物業(yè)范圍服商業(yè)定位中高檔社區(qū)商業(yè)消費(fèi)群體決定商業(yè)檔次定位項(xiàng)目住宅定位為中高檔居住社區(qū)，未來本社區(qū)及周邊區(qū)域的消費(fèi)者主要以企業(yè)白領(lǐng)、中小企業(yè)主、管理層、公務(wù)員等中產(chǎn)階級(jí)，盡管在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上相比高端群體不太富裕，但其消費(fèi)特征和消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較關(guān)注生活品質(zhì)，懂得享受生活。檔次定位功能定位外向服務(wù)型137商業(yè)定位中高檔社區(qū)商業(yè)消費(fèi)群體決定商業(yè)檔次定位檔次定位功能定社區(qū)商業(yè)街規(guī)模：借助龐大的消費(fèi)人群盡可能擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)利潤的最大化。按常規(guī)指標(biāo)商業(yè)面積占住宅面積5%，本項(xiàng)目可以規(guī)劃1.8-2.0萬平社區(qū)商業(yè)。若入口內(nèi)置按商業(yè)步行街規(guī)劃，本項(xiàng)目商業(yè)面積可達(dá)3萬平米。建筑形態(tài)：底商+底層純商業(yè)建筑；建筑形式：現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街+會(huì)所；建筑類型：?jiǎn)螌?、一拖二底商結(jié)合；業(yè)態(tài)組合：社區(qū)超市、生活購物、餐飲、休閑、醫(yī)療保健、服務(wù)等綜合業(yè)態(tài)。購物零售、餐飲、服務(wù)比5:4:1；店面面積：?jiǎn)误w控制在50—200平米之間；開間進(jìn)深：開間控制4-8-16米之間，進(jìn)深12-18米之間；層高