房地產(chǎn)投資分析課件第1章

房地產(chǎn)投資概述

1房地產(chǎn)投資概述1本章能力要求

（1）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資的概念、類型及其特點；（2）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資分析的過程；（3）能夠正確理解和掌握有關房地產(chǎn)投資價值、投資目標和風險知識及其應用；（4）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資和開發(fā)投資的異同點。本章重點

（1）房地產(chǎn)投資價值、投資目標和風險知識及其應用（2）房地產(chǎn)投資分析的過程本章難點

房地產(chǎn)投資價值、投資目標和風險知識及其應用本章能力要求（1）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資的概念、類型1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.1房地產(chǎn)投資的概念1.房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性房地產(chǎn)與普通的消費品是不同的，其中表現(xiàn)之一就是它具有明顯的資產(chǎn)特性。房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性是跟其本身具有的自然屬性和經(jīng)濟屬性是分不開的。

房地產(chǎn)的自然屬性包括房地產(chǎn)位置的固定性、本身的耐久性和房地產(chǎn)的異質(zhì)性等;

房地產(chǎn)經(jīng)濟屬性則包括房地產(chǎn)的稀缺性、高價值特性、投資和消費的雙重性以及房地產(chǎn)利用的外部性等等。

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.1房地產(chǎn)投資的概1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.1房地產(chǎn)投資的概念2.房地產(chǎn)投資的含義（1）房地產(chǎn)投資的含義

（2）房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機的區(qū)別

房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的收益或效益目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動。

通常情況下，房地產(chǎn)投機現(xiàn)象往往發(fā)生在置業(yè)投資領域，而在開發(fā)投資領域則并不多見。同時，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機之間的界限本身也是比較模糊的，不容易區(qū)分。1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.1房地產(chǎn)投資的概1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型1.從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。（1）直接投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資

（2）間接投資

購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券

房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)私募股權投資基金住房抵押貸款證券

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.2房地產(chǎn)投資的類房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式集合特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)私募股權投資基金

私募股權投資基金（PrivateEquity，PE）,是指通過非公開方式面向包括個人和機構的少數(shù)投資者募集資金而設立的，以未上市房地產(chǎn)企業(yè)的股權為主要投資對象的房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInves1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型住房抵押貸款證券住房抵押貸款證券是通過對住房抵押貸款實施證券化而得到的金融創(chuàng)新品種。所謂住房抵押貸款證券化就是把金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券，然后通過在資本市場出售這些證券給投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.2房地產(chǎn)投資的類1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型2.從房地產(chǎn)投資的對象來說，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。（1）土地開發(fā)投資（2）住宅房地產(chǎn)投資（3）商業(yè)房地產(chǎn)投資

（4）工業(yè)房地產(chǎn)投資1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.2房地產(chǎn)投資的類1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

專題1-1

巨大的房地產(chǎn)市場潛力

問題思考：1．通過閱讀以上材料，請您談談中國的城市化與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關系。2．從投資者的角度，請您談談對住房需求的認識。

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型專題1-1巨大的房地產(chǎn)市1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程

1.2.1房地產(chǎn)投資的特點1.房地產(chǎn)投資的巨額性和投資回收的長期性2.房地產(chǎn)投資的高風險性3.房地產(chǎn)投資的政策影響性

4.房地產(chǎn)投資的保值和增值性

5.房地產(chǎn)投資需要具備專業(yè)知識

6.房地產(chǎn)投資周期性波動明顯1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程1.2.1房地產(chǎn)投資1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程

1.2.2房地產(chǎn)投資分析的作用房地產(chǎn)投資分析就是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目投資或置業(yè)投資的可行性、并對可能的項目進行收益和風險進行評價，從而為最終選擇合適的投資項目提供決策依據(jù)。1.可以為房地產(chǎn)投資者確定投資方向提供論證2.可以為投資者提供投資方案并預測投資收益3.可以為房地產(chǎn)投資者描述及提供規(guī)避風險的方法

1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程1.2.2房地產(chǎn)投資1.2.3房地產(chǎn)投資分析的過程1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程

房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場分析基礎數(shù)據(jù)估算分析財務分析不確定性分析風險分析決策分析（即方案比選分析）1.2.3房地產(chǎn)投資分析的過程1.2房地產(chǎn)投資的特點及1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程

專題1-2

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性特征問題思考：1．通過閱讀以上材料，分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為什么會體現(xiàn)出周期性的特征。2．這段材料寫于2006年，結合2006年以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性有沒有出現(xiàn)新的特點或規(guī)律呢？3．作為一名房地產(chǎn)投資者應該如何應對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性問題？4.有人利用“摩天大樓指數(shù)”作為判斷樓市或整體經(jīng)濟的榮枯興衰的依據(jù)。請問什么是“摩天大樓指數(shù)”，您覺得這個指數(shù)可信嗎？有何意義呢？

1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程專題1-2中國房地產(chǎn)1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值1.投資價值的涵義

交易價格最可能銷售價格市場價值交易區(qū)間投資價值投資價值與市場價值的不同投資價值對于投資者而言，就是預期的未來收益的價值。

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值1.投資價值的涵義

交易價格交易價格通常指的是最近一次房地產(chǎn)交易的價格，即實際發(fā)生的歷史成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。

市場價值市場價值的概念通常為估價師所采用，它指的是在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值交易區(qū)間1.投資價值的涵義

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值1.投資價值的涵義

投資價值是潛在購買者為購置某一項物業(yè)所能承受的最高價格，或者物業(yè)出售方出售手持物業(yè)的最低價格。從這里也可以看出，對于同一項物業(yè)而言，買方和賣方對其投資價值的認可存在差異，這是交易得以順利進行的前提；并且，即使對于同一物業(yè)的眾多可能買方來說，對其投資價值的辨別也同樣存在差異。影響這些差異的因素有很多，比如，投資者對于風險偏好的不同、投資者對該物業(yè)未來收益的預期、投資者對于該項物業(yè)現(xiàn)在或將來市場供求情況的判斷、投資者可以利用資源的多寡（如融資渠道、稅收優(yōu)惠等方面）等等。1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值1.投資價值的涵義

投資價值與市場價值的不同

某一項物業(yè)的投資價值，是該物業(yè)對于某一具體投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者根據(jù)自身的投資約束條件（如自有資金、融資條件、經(jīng)營管理能力等），結合對市場狀況及其發(fā)展趨勢的主觀綜合判斷，對該物業(yè)的價值做出的評價。物業(yè)的市場價值，則是物業(yè)的現(xiàn)在及未來一段時間內(nèi)實際的市場供求狀況、物業(yè)經(jīng)營期間的社會平均收益水平等客觀因素對物業(yè)價值的綜合反映。顯然，市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值1.投資價值的涵義

關于投資價值的進一步探討房地產(chǎn)的投資價值取決于收益的總量、獲取收益的時間以及獲得收益的確定性程度三個方面。1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.2關于投資者的目標和風險

圖1.3風險規(guī)避型投資人對于預期風險和回報的關系

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.2關于投資者1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.2關于投資者的目標和風險

圖1.4投資者對待風險的態(tài)度

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.2關于投資者1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

買房？不買房？

專題1-3問題思考：1.請分析A買房置業(yè)的心理。2．在目前市場信息紛飛雜亂、行情走勢撲朔迷離的情況下，您認為買房時機應該如何把握呢？

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題買房？不買房？專題1謝謝合作！

謝謝合作！房地產(chǎn)投資概述

1房地產(chǎn)投資概述1本章能力要求

（1）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資的概念、類型及其特點；（2）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資分析的過程；（3）能夠正確理解和掌握有關房地產(chǎn)投資價值、投資目標和風險知識及其應用；（4）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資和開發(fā)投資的異同點。本章重點

（1）房地產(chǎn)投資價值、投資目標和風險知識及其應用（2）房地產(chǎn)投資分析的過程本章難點

房地產(chǎn)投資價值、投資目標和風險知識及其應用本章能力要求（1）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資的概念、類型1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.1房地產(chǎn)投資的概念1.房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性房地產(chǎn)與普通的消費品是不同的，其中表現(xiàn)之一就是它具有明顯的資產(chǎn)特性。房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性是跟其本身具有的自然屬性和經(jīng)濟屬性是分不開的。

房地產(chǎn)的自然屬性包括房地產(chǎn)位置的固定性、本身的耐久性和房地產(chǎn)的異質(zhì)性等;

房地產(chǎn)經(jīng)濟屬性則包括房地產(chǎn)的稀缺性、高價值特性、投資和消費的雙重性以及房地產(chǎn)利用的外部性等等。

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.1房地產(chǎn)投資的概1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.1房地產(chǎn)投資的概念2.房地產(chǎn)投資的含義（1）房地產(chǎn)投資的含義

（2）房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機的區(qū)別

房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的收益或效益目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動。

通常情況下，房地產(chǎn)投機現(xiàn)象往往發(fā)生在置業(yè)投資領域，而在開發(fā)投資領域則并不多見。同時，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機之間的界限本身也是比較模糊的，不容易區(qū)分。1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.1房地產(chǎn)投資的概1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型1.從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。（1）直接投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資

（2）間接投資

購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券

房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)私募股權投資基金住房抵押貸款證券

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.2房地產(chǎn)投資的類房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式集合特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)私募股權投資基金

私募股權投資基金（PrivateEquity，PE）,是指通過非公開方式面向包括個人和機構的少數(shù)投資者募集資金而設立的，以未上市房地產(chǎn)企業(yè)的股權為主要投資對象的房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInves1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型住房抵押貸款證券住房抵押貸款證券是通過對住房抵押貸款實施證券化而得到的金融創(chuàng)新品種。所謂住房抵押貸款證券化就是把金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券，然后通過在資本市場出售這些證券給投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.2房地產(chǎn)投資的類1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型2.從房地產(chǎn)投資的對象來說，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。（1）土地開發(fā)投資（2）住宅房地產(chǎn)投資（3）商業(yè)房地產(chǎn)投資

（4）工業(yè)房地產(chǎn)投資1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型1.1.2房地產(chǎn)投資的類1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

專題1-1

巨大的房地產(chǎn)市場潛力

問題思考：1．通過閱讀以上材料，請您談談中國的城市化與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關系。2．從投資者的角度，請您談談對住房需求的認識。

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型專題1-1巨大的房地產(chǎn)市1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程

1.2.1房地產(chǎn)投資的特點1.房地產(chǎn)投資的巨額性和投資回收的長期性2.房地產(chǎn)投資的高風險性3.房地產(chǎn)投資的政策影響性

4.房地產(chǎn)投資的保值和增值性

5.房地產(chǎn)投資需要具備專業(yè)知識

6.房地產(chǎn)投資周期性波動明顯1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程1.2.1房地產(chǎn)投資1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程

1.2.2房地產(chǎn)投資分析的作用房地產(chǎn)投資分析就是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目投資或置業(yè)投資的可行性、并對可能的項目進行收益和風險進行評價，從而為最終選擇合適的投資項目提供決策依據(jù)。1.可以為房地產(chǎn)投資者確定投資方向提供論證2.可以為投資者提供投資方案并預測投資收益3.可以為房地產(chǎn)投資者描述及提供規(guī)避風險的方法

1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程1.2.2房地產(chǎn)投資1.2.3房地產(chǎn)投資分析的過程1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程

房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場分析基礎數(shù)據(jù)估算分析財務分析不確定性分析風險分析決策分析（即方案比選分析）1.2.3房地產(chǎn)投資分析的過程1.2房地產(chǎn)投資的特點及1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程

專題1-2

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性特征問題思考：1．通過閱讀以上材料，分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為什么會體現(xiàn)出周期性的特征。2．這段材料寫于2006年，結合2006年以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性有沒有出現(xiàn)新的特點或規(guī)律呢？3．作為一名房地產(chǎn)投資者應該如何應對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性問題？4.有人利用“摩天大樓指數(shù)”作為判斷樓市或整體經(jīng)濟的榮枯興衰的依據(jù)。請問什么是“摩天大樓指數(shù)”，您覺得這個指數(shù)可信嗎？有何意義呢？

1.2房地產(chǎn)投資的特點及其分析過程專題1-2中國房地產(chǎn)1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值1.投資價值的涵義

交易價格最可能銷售價格市場價值交易區(qū)間投資價值投資價值與市場價值的不同投資價值對于投資者而言，就是預期的未來收益的價值。

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值1.投資價值的涵義

交易價格交易價格通常指的是最近一次房地產(chǎn)交易的價格，即實際發(fā)生的歷史成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。

市場價值市場價值的概念通常為估價師所采用，它指的是在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值交易區(qū)間1.投資價值的涵義

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1.3.1關于投資價1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題

1.3.1關于投資價值1.投資價值的涵義

投資價值是潛在購買者為購置某一項物業(yè)所能承受的最高價格，或者物業(yè)出售方出售手持物業(yè)的最低價格。從這里也可以看出，對于同一項物業(yè)而言，買方和賣方對其投資價值的認可存在差異，這是交易得以順利進行的前提；并且，即使對于同一物業(yè)的眾多可能買方來說，對其投資價值的辨別也同樣存在差異。影響這些差異的因素有很多，比如，投資者對于風險偏好的不同、投資者對該物業(yè)未來收益的預期、投資者對于該項物業(yè)現(xiàn)在或將來市場供求情況的判斷、投資者可以利用資源的多寡（如融資渠道、稅收優(yōu)惠等方面