房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估課件

房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估河南省稅務干部學校郭麗霞0371--67991318yizhiyoulan1210@12/16/20221房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估河南省稅務干部學校郭麗霞12/12/課程內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估流程房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估方法與技巧12/16/20222課程內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/12/2022270%繳納土地增值稅23.2億元繳納企業(yè)所得稅19.1億元2008年共實現(xiàn)銷售收入1530億元繳納營業(yè)稅共76.5億元××省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共9209戶房地產(chǎn)稅收收入占地方稅收總收入的12.1%12/16/2022370%繳納土地增值稅23.2億元繳納企業(yè)所得稅19.1億元2（一）概念及法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，是伴隨我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設事業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造企業(yè)有一定相似之處，但又不同與這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個獨立的產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1、房地產(chǎn)開發(fā)。包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營指從房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)售后服務的全過程。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/16/20224（一）概念及法規(guī)一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/12/20224狹義的僅指房地產(chǎn)出售、租賃和抵押。目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指房地產(chǎn)出售和租賃，是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進入消費過程的兩種基本形式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收人和經(jīng)濟效益的主要來源。3、配套設施開發(fā)和建設。配套設施開發(fā)和建設指根據(jù)城市建設總體規(guī)劃開發(fā)建設的大型配套設施項目，包括市政、公用、動力、通訊等城市基礎設施建設，也包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；開發(fā)項目外為居12/16/20225狹義的僅指房地產(chǎn)出售、租賃和抵押。12/12/20225民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施，如居委會、自行車棚、幼兒園等。4、代建工程開發(fā)和建設。代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當?shù)卣推渌麊挝晃?，代為開發(fā)的各種工程項目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設工程、道路鋪設工程，供熱、供氣、供水管道以及其他市政公用的設施等。12/16/20226民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：12/16/20227第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權出讓金，并且取得土地使用權證書。②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，對土地進行供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公共設施的建設，達到場地的平整，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)形成的，還應當形成房屋所有權證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》12/16/20228以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工和規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工和建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

第六條

商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

《城市房地產(chǎn)預售房管理辦法》12/16/20229《城市房地產(chǎn)預售房管理辦法》12/12/20229第七條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(四)已通過竣工驗收；

(五)拆遷安置已經(jīng)落實；

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

《商品房銷售管理辦法》

12/16/202210第七條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的

房地產(chǎn)企業(yè)財務特點

由于房地產(chǎn)項目投入資金量大、周期長，大多數(shù)情況下僅依靠開發(fā)商的自有資金難以滿足。在建設資金構(gòu)成上，負債往往占相當比重，自有資金僅占較小比例。規(guī)模較大的項目所用資金一般會超過開發(fā)商的資本。因此房地產(chǎn)企業(yè)有如下財務特點：

·各類財務指標與目前進行項目密切相關，而與已完成項目關聯(lián)性較小。一個失敗的項目可能將以往多個成功項目的收益抵消。

·開發(fā)項目時，往往負債率較高，很少有開發(fā)商在開發(fā)具體項目時，全部使用自有資金。即使是自有資金充足的開發(fā)商，也是同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。

·房地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)企業(yè)投資要受到房地產(chǎn)市場各個組成部分的制約，包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)市場等四個相互聯(lián)系的市場。通常，開發(fā)一宗房地產(chǎn)，從選擇地塊到規(guī)劃設計、興建完工，直至出售需3-5年時間，如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。財務指標上的流動比、速動比率對房地產(chǎn)項目沒有意義。12/16/202211房地產(chǎn)企業(yè)財務特點由于房地產(chǎn)項目投入資金量大房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源

房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目，一般有五種籌資渠道：

·自有資金

企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)經(jīng)營中積累的資金房地產(chǎn)企業(yè)成立之初投資人會以貨幣或?qū)嵨镄问竭M行原始資本的投入。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，企業(yè)可按國家規(guī)定留存收益，提取公積金、公益金等。國家規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目應建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于30%?！な┕挝粔|付資金

項目施工單位按雙方簽訂的建筑施工合同規(guī)定墊付開發(fā)建設資金。它是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的一種重要的方式。

12/16/202212房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目，一般有五種籌資渠·預收賬款

預收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預收購房者的購房資金。預收購房款主要有兩種，一種是分次收款，另一種是一次預收，顯然后一種情況對開發(fā)商更有利。但政府對開發(fā)商預售前的實際投資額均有一些規(guī)定，按預售許可規(guī)定：開發(fā)商超過30%的總投資，并已確定施工進度和竣工交付日期，方可預售。

·銀行貸款

包括向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款和以其擁有或已在開發(fā)的不動產(chǎn)作抵押，向金融機構(gòu)申請長期貸款。

·其他

如在結(jié)算中形成的各種應付款項，其他單位投入的聯(lián)合開發(fā)資金等等。

12/16/202213·預收賬款

預收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預收購房（二）經(jīng)營與納稅的關系開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：

階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設期取得土地使用權契稅由財政部門征收委托施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）、印花稅營業(yè)稅按“服務業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產(chǎn)代收費用營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅營業(yè)稅按“服務業(yè)”稅目，適用相應的稅率股利分配個人所得稅個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅12/16/202214（二）經(jīng)營與納稅的關系階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設期房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風險點１、移花接木式——少計不計應稅收入將預收賬款直接沖減開發(fā)成本，不確認或少確認應稅收入。整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬。將代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認收入。無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯(lián)企業(yè)及個人。通過房地產(chǎn)代理公司開具代理手續(xù)費發(fā)票，虛列費用或抵減銷售額，以房款凈額為計稅營業(yè)額。12/16/202215房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風險點１、移花接木式——少計將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務、拍賣、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，未視同銷售申報納稅。按揭銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇?。開發(fā)的小區(qū)會所等產(chǎn)權轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理，或者將不需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設備對外出售不計收入。售后返租業(yè)務，以沖減租金后實際收取的款項計算收入。12/16/202216將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股以房抵工程款、廣告費、銀行貸款本息或以拆遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入。以房換地、以地換房業(yè)務未按非貨幣性交易準則進行處理，或不開發(fā)票入賬。舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分及差價收入不合并計算收入。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據(jù)，隱匿收入。開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租、取得的租金收入不作或少作收入。12/16/202217以房抵工程款、廣告費、銀行貸款本息或以拆遷補償費抵頂購房款等2、瞞天過海式——虛增成本（1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項目的辦法，人為控制成本（提前、重復、空轉(zhuǎn)）（2）不按規(guī)定合理區(qū)分資本性支出和經(jīng)營性支出（3）關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。（4）超標準列支費用利息支出（分攤、高利率）、銷售費用（人數(shù)、工資、代理費等）、廣告費、業(yè)務招待費等12/16/2022182、瞞天過海式——虛增成本12/12/2022183、偷梁換柱式——將開發(fā)行為改頭換面為自建等，存在“假合同、假集資、假代建、假聯(lián)建”的“四假”行為12/16/2022193、偷梁換柱式12/12/2022194、暗渡陳倉式——利用關聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通常擁有一些控股或全資的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)集團采取將開發(fā)房屋的建筑安裝工程轉(zhuǎn)交給關聯(lián)的建筑公司承建，由關聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務和廣告業(yè)務等，由下轄的物業(yè)公司房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價外費用。這些關聯(lián)企業(yè)通過簽定假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達到偷逃稅收的目的。12/16/2022204、暗渡陳倉式——利用關聯(lián)企業(yè)12/12/202220二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估流程12/16/202221二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估流程12/12/202221納稅評估基本流程圖信息采集確定評估對象評估分析稅務約談實地核查評估處理未發(fā)現(xiàn)疑點問題、疑點問題可以消除的，結(jié)束評估疑點問題被查清、證據(jù)確鑿但不涉嫌偷騙稅的納稅人不按規(guī)定糾正疑點或補繳稅款、經(jīng)約談疑點屬實并涉嫌偷騙稅、經(jīng)實地核查仍不能排除疑點問題涉嫌偷騙稅，移送稽查部門未現(xiàn)疑點問題，或疑點問題事實清楚、證據(jù)確鑿的疑點問題可以消除，或疑點問題被查清、證據(jù)確鑿的12/16/202222納稅評估基本流程圖信息采集確定評估對象評估分析稅務約談實地核納稅評估的涵義納稅評估是指稅務機關運用數(shù)據(jù)信息對比分析的方法，對納稅人和扣繳義務人（以下簡稱納稅人）納稅申報（包括減免緩抵退稅申請，下同）情況的真實性和準確性做出定性和定量的判斷，并采取進一步征管措施的管理行為。12/16/202223納稅評估的涵義納稅評估是指稅務機關運用數(shù)據(jù)信息對比分析的方法（一）納稅評估定義（修改稿）納稅評估是稅務機關對納稅人和扣繳義務人（以下簡稱納稅人）納稅申報（包括減免緩抵退稅申請，下同）情況的真實性和合理性做出定性和定量的判斷，評價和估算納稅人的納稅能力，并采取進一步管理的管理行為。12/16/202224（一）納稅評估定義（修改稿）納稅評估是稅務機關對納稅人和扣繳對定義修改的探討納稅評估是指稅務機關對納稅人和扣繳義務人（以下簡稱納稅人）納稅申報情況的合法性和合理性做出分析與判斷，評價和估算納稅人合理納稅能力，為納稅人提供自我糾錯機會，以提高稅法遵從程度為目的的行政管理服務行為。服務+執(zhí)法=納稅遵從12/16/202225對定義修改的探討服務+執(zhí)法=納稅遵從12/12/202225（二）關于納稅評估的定位在稅務機關沒有充分的證據(jù)證明納稅人具有主觀故意逃避繳納稅款的行為之前，應當將大多數(shù)納稅人視為無罪的，并為這些至少是看上去是守法的納稅人提供指導和服務，提供自我糾錯的機會，從而避免將絕大多數(shù)納稅人推向法律的對立面，形成法不責眾、執(zhí)法成本居高不下的尷尬局面。12/16/202226（二）關于納稅評估的定位在稅務機關沒有充分的證據(jù)證明納稅人具1、關于評估是何種行為？法律依據(jù)？納稅評估是行政機關發(fā)起的管理行為，也即行政管理行為。行政法律行為是指行政主體做出的以對外發(fā)生法律效力為目的行政行為；行政事實行為是指行政主體以不產(chǎn)生法律約束力、而以影響或改變事實狀態(tài)為目的的行為。------《行政法與行政訴訟法》，注意：這意味著行政行為具有兩面性或稱雙重性。12/16/2022271、關于評估是何種行為？法律依據(jù)？納稅評估是行政機關發(fā)起的管納稅評估符合行政事實行為的定義和相關特征，可歸入提高納稅人納稅遵從的行政指導行為（建議其自行改正），可在沒有法律授權情況下實施。在沒有對其結(jié)果做出具有法律意義的處理決定之前，并不存在是否合法或違法等問題。12/16/202228納稅評估符合行政事實行為的定義和相關特征，可歸入提高納稅人納當稅務機關根據(jù)評估的結(jié)果，按照法律規(guī)定對相對人做出行政處理或處罰時，才涉及到法律依據(jù)問題。所以，如果我們避免以評估的名義下結(jié)論，那么我們就可以避免由此帶來的執(zhí)法風險。即：堅持納稅人自我補充申報、補繳稅款行為是納稅人接受了稅務機關的引導（行政指導）而完成的自我遵從行為（事實行為的接受），責任在對方。12/16/202229當稅務機關根據(jù)評估的結(jié)果，按照法律規(guī)定對相對人做出行政處理或當然，如果通過修訂征管法，賦予稅務機關開展納稅評估工作以明確的法律授權，賦予納稅評估提請納稅人自行改正錯誤這一機制以明確的法律地位，則更有利于推動納稅評估工作的有效開展。目前，總局正在積極推動征管法盡快修訂并將此列為修訂的重要內(nèi)容。12/16/202230當然，如果通過修訂征管法，賦予稅務機關開展納稅評估工作以明確2、評估工作范圍應涉及所有涉稅事項還是僅限于納稅申報“管理”包括：稅務登記、發(fā)票、其他賬簿憑證等涉稅事項，是否申報以及是否及時、足額申報，減免緩抵退稅的受理、備案或?qū)徟欠窦{稅及是否足額納稅管理＜＞不遵從未申報或未及時申報:(針對性日常管理手段，如清理漏征漏管戶、加強稅務登記信息動態(tài)管理，遲報催繳，行政處罰，欠稅管理以及稅收保全、稅收強制等措施)未足額申報:納稅評估未足額繳納稅款12/16/2022312、評估工作范圍應涉及所有涉稅事項還是僅限于納稅申報“管理”3.納稅評估僅限于疑點篩選還是應延伸到約談和實地調(diào)查等疑點核實環(huán)節(jié)？這些環(huán)節(jié)的行為是否是行政執(zhí)法行為？與前面將評估定性為事實行為是否矛盾，又如何看待和處理？有兩種不同的觀點：12/16/2022323.納稅評估僅限于疑點篩選還是應延伸到約談和實地調(diào)查等疑點核有兩種不同的觀點：一種觀點是將納稅評估定位于進行稅收數(shù)據(jù)分析和涉稅疑點的篩選，即納稅評估僅限于通過與申報情況比對發(fā)現(xiàn)涉稅疑點，而不直接進行約談或?qū)嵉卣{(diào)查。12/16/202233有兩種不同的觀點：一種觀點是將納稅評估定位于進行稅收數(shù)據(jù)分析利弊這種定位其利為：將納稅評估完全定位于稅務機關的內(nèi)部管理行為，不涉及稅務檢查及相關法律依據(jù)問題，有利于規(guī)避執(zhí)法風險，且容易將評估與其他環(huán)節(jié)如日常檢查、稅務稽查區(qū)別開來，是個簡單清爽的辦法。其弊為：將疑點核實環(huán)節(jié)與評估割裂開來，不利于評估工作開展，不利于監(jiān)控核實結(jié)果和提高疑點分析水平。（與流程管理為導向的現(xiàn)代風險管理模式相背離）12/16/202234利弊這種定位其利為：12/12/202234第二種觀點：即是現(xiàn)行評估管理辦法中的規(guī)定，將稅務約談、實地調(diào)查及其后的結(jié)果處理等作為納稅評估的工作組成部分。即在納稅評估過程中可以并應當動用稅法賦予的檢查權利。個人認為這是比較適宜我國征管工作實際的做法。12/16/202235第二種觀點：即是現(xiàn)行評估管理辦法中的規(guī)定，將稅務約談、實地調(diào)納稅評估作為事實行為這一屬性，是特指在對結(jié)果進行處理時不能以評估名義發(fā)出，目的是避免執(zhí)法風險。行政主體發(fā)出的行政行為具有兩面性。即還有其執(zhí)法行為屬性的另一面。對評估出的疑點進行進一步的核實或約談時，運用法律授權的執(zhí)法行為了。12/16/202236納稅評估作為事實行為這一屬性，是特指在對結(jié)果進行處理時不能以法律依據(jù)征管法第6條征管法第54條征管法第56條征管法第57條12/16/202237法律依據(jù)征管法第6條12/12/202237疑點約談和調(diào)查核實的法律依據(jù)稅務機關向納稅人提出約談和實地調(diào)查核實，實質(zhì)上是稅法規(guī)定的詢問權和稅務檢查權應用，是典型的行政執(zhí)法行為。因此，約談、調(diào)查是稅務機關對剛性權力的柔性運用的特殊形式。只要程序合法則不存執(zhí)法風險等問題。稅務人員在對納稅人進行調(diào)查時，應嚴格依據(jù)實體法和程序法有關規(guī)定，按稅務機關統(tǒng)一安排施行，并應攜帶和出示相關證件和文書，以防范程序違法。12/16/202238疑點約談和調(diào)查核實的法律依據(jù)稅務機關向納稅人提出約談和實地調(diào)4.經(jīng)評估提請納稅人自行補正申報、補繳稅款后，是否還要對往期少繳稅款行為進行處罰？對此，需要根據(jù)問題的性質(zhì)做出是否處罰的決定。如果是非主觀性質(zhì)并在稅務機關做出處理前自我糾正的，應不予處罰。參考依據(jù)：1.稽查部門督導納稅人自查也不處罰2.行政處罰法27條：《行政處罰法》第27條規(guī)定：“違法行為輕微并及時糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰?！备鶕?jù)這一立法本意，納稅人主動申報補稅的行為，應視為“違法行為輕微及時糾正，沒有造成危害后果，不予行政處罰”。稅務機關可以提請納稅人自行改正，并不予處罰。3.總局對高檢的復函（《國家稅務總局辦公廳關于呼和浩特市昌隆食品有限公司有關涉稅行為定性問題的復函》國稅辦函〔2007〕513號）中答復意見：12/16/2022394.經(jīng)評估提請納稅人自行補正申報、補繳稅款后，是否還要對往期國稅辦函〔2007〕513號“《稅收征管法》未具體規(guī)定納稅人自我糾正少繳稅行為的性質(zhì)問題，在處理此類情況時，仍應按《稅收征管法》關于偷稅應當具備主觀故意、客觀手段和行為后果的規(guī)定進行是否偷稅的定性。稅務機關在實施檢查前納稅人自我糾正屬補報補繳少繳的稅款，不能證明納稅人存在偷稅的主觀故意，不應定性為偷稅?！奔慈绻荒芏橥刀惖?，納稅人自行補繳的，不應予以處罰。12/16/202240國稅辦函〔2007〕513號“《稅收征管法》未具體規(guī)定納稅人5.經(jīng)評估不作為偷稅處理，提請納稅人補正申報后，該納稅人（可能是同一性質(zhì)涉稅款項）又被稽查局查處，并認定屬于逃稅性質(zhì)，是否應追究評估人員執(zhí)法責任？這是個很現(xiàn)實的問題，要根據(jù)實際情況區(qū)別對待：12/16/2022415.經(jīng)評估不作為偷稅處理，提請納稅人補正申報后，該納稅人（可一是要堅持納稅人補稅是其自我糾錯的行為，不是稅務人員認定的結(jié)果，因此除非有證據(jù)證明評估人員玩忽職守或有意瞞報稅款性質(zhì)的，方可根據(jù)有關規(guī)定追究責任；二是沒有證據(jù)證明是評估工作人員故意以權謀私，屬于評估人員水平不高而造成的問題，不宜追究法律責任，而應采取批評教育、加強培訓、提高水平等行政方式解決?？傊貏e注意不能將屬于納稅人自身補正申報、補繳稅款不實造成的問題，簡單地推定為稅務人員個人主觀故意行為后果，必須注重證據(jù)，避免將納稅人的責任轉(zhuǎn)移到稅務人員身上。12/16/202242一是要堅持納稅人補稅是其自我糾錯的行為，不是稅務人員認定的結(jié)6.不予處罰是否會養(yǎng)癰為患？即導致納稅人故意不如實申報，有意等待稅務機關評估指出疑點后再補繳稅款？反過來說，如果我們不對納稅人的申報繳稅行為進行評估，難道納稅人就會如實申報嗎？12/16/2022436.不予處罰是否會養(yǎng)癰為患？即導致納稅人故意不如實申報，有意7.評估是否可以下達處理決定書？如果下達，應下達何種文書？不下達具有法律意義的文書，可以下達通知書或建議書。堅持的底線是“責任在被告”！注意：避免在通知書中出現(xiàn)具有定性意見的表述，如：具體補繳稅款數(shù)額、違法性質(zhì)等。12/16/2022447.評估是否可以下達處理決定書？如果下達，應下達何種文書？1總之：納稅評估的定性納稅評估在性質(zhì)上定位于行政事實行為，其切入點或稱表現(xiàn)形式是提供深層次的納稅服務，立足于提請納稅人自行改正，只要納稅人接受就不存在風險問題；在工作著眼點上定位于審核分析評價納稅人當期是否合理合法申報，一般不溯及以往和其他環(huán)節(jié)；在處理上可以延伸到約談和調(diào)查核實環(huán)節(jié)（即檢查權的應用），只要程序合法就不存在法律問題。12/16/202245總之：納稅評估的定性納稅評估在性質(zhì)上定位于行政事實行為，其切三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估方法與技巧12/16/202246三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估方法與技巧12/12/202246數(shù)據(jù)外部數(shù)據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)（一）數(shù)據(jù)采集12/16/202247數(shù)據(jù)外部數(shù)據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)（一）數(shù)據(jù)采集12/12/202247供應金融機構(gòu)管理機構(gòu)客戶1.外部數(shù)據(jù)12/16/202248供應1.外部數(shù)據(jù)12/12/202248（1）向發(fā)改局采集開發(fā)項目的批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、投資地址、項目備案號等立項批復信息；（2）向規(guī)劃部門采集開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設施情況等信息；建設工程規(guī)劃驗收合格通知書（3）向建設部門采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證是編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。建設工程竣工驗收備案表（用以確定開發(fā)成本的終止日）1.外部數(shù)據(jù)12/16/202249（1）向發(fā)改局采集開發(fā)項目的批準文號、建設單位、批復項目、投用地單位用地項目名稱用地面積（平方米）用地位置發(fā)證日期對應的評估指標名稱建設單位建設項目名稱建設規(guī)模（平方米）建設位置許可證編號發(fā)證日期對應的指標名稱建設用地規(guī)劃許可證信息建設工程規(guī)劃許可證信息12/16/202250用地單位用地項目名稱用地面積用地位置發(fā)證日期對應的評估指標名建設單位工程名稱建設規(guī)模（平方米）合同價（萬元）規(guī)劃證號開工日期竣工日期許可證號施工單位設計單位監(jiān)理單位對應的評估指標值建設工程施工許可證信息建設單位中標單位工程名稱中標價（萬元）中標時間開工日期竣工日期對應的評估指標名稱招投標建設信息12/16/202251建設單位工程名稱建設規(guī)模（平方米）合同價（萬元）規(guī)劃證號開工（4）向土地管理部門采集土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等；土地部門出具的土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（該協(xié)議是列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù)）

（5）向房產(chǎn)管理部門采集房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權證號、放證時間等產(chǎn)權交易信息，預售許可證發(fā)放的情況，以及設計拆遷戶數(shù)、面積、補償款等開發(fā)成本情況。備案的竣工證明、《預售許可證》及首批《入住通知單》等。

12/16/202252（4）向土地管理部門采集土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓向銀行和金融機構(gòu)采集開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款和公積金貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。貸款的期限較長。房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長，從項目論證上報審批，開工建筑、工程驗收到市場營銷、房款回收，最快也要幾年時間。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款一般為中期貸款。

房地產(chǎn)貸款主要投向房地產(chǎn)領域，具有很強的針對性。為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供的貸款，包括：房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、商品房建設貸款、房產(chǎn)經(jīng)營貸款、建筑貸款、住房基金貸款等。資金投向只能是圍繞房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配和消費過程。12/16/202253向銀行和金融機構(gòu)采集開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款和公積金貸2.企業(yè)內(nèi)部基本情況信息主要了解：（1）企業(yè)的業(yè)務性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)和經(jīng)營情況。目的是了解是否有關聯(lián)機構(gòu)，有幾個分支機構(gòu)；有幾個開發(fā)項目，是否有掛靠機構(gòu)和掛靠項目。與建筑商或銷售商的關系交易。對企業(yè)成本、效益因素有較大影響的車庫、會所、地下室、出租房、商業(yè)門面等情況，企業(yè)取得土地的方式、拆遷補償還建的關系、產(chǎn)品銷售方式等關鍵信息。（2）企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財務會計制度；（3）企業(yè)的重要會計政策的選擇；（4）企業(yè)會計銷售收入的確認時限；（5）企業(yè)銷售成本的計算方法等；（6）以前年度接受審計和稅務檢查的情況。12/16/2022542.企業(yè)內(nèi)部基本情況信息12/12/202254

3.收集開發(fā)項目的基本信息（1）開發(fā)項目名稱；（2）開發(fā)項目坐落地址；（3）取得土地使用權方式和支付地價款；（4）支付的土地補償款、公共設施配套費等各項費用；（5）開發(fā)項目總建筑面積；（6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自面積；（7）項目施工建筑總承包企業(yè)名稱；（8）建筑工程預（決）算金額；（9）項目可供銷售面積；（10）已銷售（含預售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷售價格；（12）采取何種銷售方式；（13）已售房屋收取的總價款等。12/16/2022553.收集開發(fā)項目的基本信息12/12/202255通過電業(yè)部門配合，核實開發(fā)小區(qū)入住業(yè)戶的電表用量明細，以確定開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量等情況；主要材料供應商

12/16/202256通過電業(yè)部門配合，核實開發(fā)小區(qū)入住業(yè)戶的電表用量明細，以確定（二）評估分析12/16/202257（二）評估分析12/12/202257評估分析比較分析法邏輯推理法指標分析法12/16/202258評估分析比較分析法邏輯推理法指標分析法12/12/20225比較分析法是指對納稅人當期的申報資料，包括涉稅信息、財務數(shù)據(jù)等資料與某一設定好的數(shù)值進行對比分析，其包括同一納稅人不同時期的數(shù)據(jù)對比同一行業(yè)中不同企業(yè)的相同時期的數(shù)據(jù)對比，以及某一納稅人當期申報資料的數(shù)據(jù)與該值正常范圍變動邊界值的對比。12/16/202259比較分析法是指對納稅人當期的申報資料，包括涉稅信息、財務數(shù)據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所處地理位置、開發(fā)規(guī)模以及市場銷售情況，通過對比測算出不同開發(fā)項目的銷售價格、毛利率和所得稅稅負最低標準，分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的售價、毛利率和稅負是否與開發(fā)項目的地段、市場銷售等情況相適應，是否與同行業(yè)平均毛利率、平均稅負差距過大。

12/16/202260根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所處地理位置、開發(fā)規(guī)模以及市場銷售情況，通

某稅務機關對轄區(qū)內(nèi)某房地廠公司所屬的制磚企業(yè)的企業(yè)所得稅所得稅進行評估，在對銷售收入進行評估時，首先，運用各種評估方法，綜合分析行業(yè)總體稅收狀況和納稅人個體納稅情況，然后與實地審查結(jié)合起來，掌握納稅人的生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)人員和生產(chǎn)工藝、流程等情況。制磚主要消耗電能，到電力公司查詢上年各公司的實際耗電量和電費，再根據(jù)轄區(qū)內(nèi)納稅信用好的制磚納稅人的磚產(chǎn)量和行業(yè)平均的產(chǎn)量進行綜合考慮，該行業(yè)預警值為每匹磚耗電費0.025-0.028元。12/16/202261某稅務機關對轄區(qū)內(nèi)某房地廠公司所屬的制磚企業(yè)的企稅務機關對評估對象甲企業(yè)實行查賬征收，經(jīng)確定當年耗用生產(chǎn)用電836724度，電費381655.1元；列賬、申報產(chǎn)量銷量10112000匹，銷售收入1228341元，單位磚耗電費0.038元，大大高于預警值。因此，應確定該企業(yè)的納稅申報情況有疑點。如果根據(jù)同行業(yè)單位匹磚耗電費0.025元，可產(chǎn)磚15266204匹計算，則該企業(yè)的應計收入應為2137268元。12/16/202262稅務機關對評估對象甲企業(yè)實行查賬征收，經(jīng)確定當年耗用生產(chǎn)用電邏輯推理法是一種定量和定性相結(jié)合的分析方法。主要是通過具有內(nèi)在邏輯聯(lián)系和相關性的多個數(shù)據(jù)之間趨同或反差關系而進行的合理性分析。通常來講，有的數(shù)據(jù)信息看似獨立或沒有關聯(lián)，其實相互間具有正相關或負相關的聯(lián)系。12/16/202263邏輯推理法是一種定量和定性相結(jié)合的分析方法。主要是通過具有內(nèi)

邏輯相關聯(lián)1、業(yè)務關系間的邏輯關系2、報表間的邏輯關系3、財務指標（科目）間的邏輯關系4、不同稅種之間的邏輯聯(lián)系5、數(shù)據(jù)間的邏輯關系12/16/202264邏輯相關聯(lián)1、業(yè)務關系間的邏輯關系2、報表間的邏輯關系3（一）收入指標收入的確認，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關心的問題。1、目的：主要是比較當期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當期確認的收入數(shù)。2、完整模型：12/16/202265（一）收入指標12/12/2022653、對比結(jié)果，反映：⑴可能存在的問題。⑵可能涉及的稅種。⑶可能涉及需要進一步核實的情況。4、該指標不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。12/16/2022663、對比結(jié)果，反映：12/12/20226612/16/20226712/12/202267核對項目開發(fā)面積狀況：①開發(fā)用地面積：建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權證中土地面積的核實，主要以土地使用權證中登記土地面積確認。②房屋開發(fā)面積：建設工程規(guī)劃許可證、備案表中建筑面積的核對，備案的建筑面積應當與建設工程規(guī)劃許可證登記的建筑面積相同，備案的所有子項目應當與建設工程規(guī)劃許可證登記的工程名稱相符，以核對相符的建筑面積確認房屋開發(fā)面積。12/16/202268核對項目開發(fā)面積狀況：12/12/202268③可銷售房屋面積（含地下室）：商品房銷（預）售許可證、建設工程規(guī)劃許可證、案表中可售建筑面積、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》、《建設工程規(guī)劃驗收合格證》、項目竣工后由測繪部門出具的《測繪報告》等資料的面積數(shù)填制《項目總可售面積情況表》。（計算房屋單位面積成本和主營業(yè)務成本）

12/16/202269③可銷售房屋面積（含地下室）：商品房銷（預）售許可證、建設工④實際已銷售面積：由房屋分戶（室）面積對照表、開發(fā)公司項目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根，并結(jié)合會計賬目，確認實際已銷售面積。⑤未銷售面積：由房屋分戶（室）面積對照表、公司相關項目銷售表，確認未銷售面積。⑥預售面積：查驗關系為，可銷售房屋面積減除實際已銷售面積以及未銷售面積，可得預售面積。12/16/202270④實際已銷售面積：由房屋分戶（室）面積對照表、開發(fā)公司項目銷核對完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入查閱預收賬款明細賬，統(tǒng)計各種銷售方式下取得的房款收入，在統(tǒng)計時注意以下各項指標：房號、銷售單價、合同面積、付款方式、付款時間、賬面實際收款（含補差款）、已交付結(jié)轉(zhuǎn)實際銷售款等，與銷售收入明細賬核對，結(jié)合公司相關項目銷售表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根，按照稅法收入確認規(guī)定確定至會計期末的實際銷售收入以及預售收入。12/16/202271核對完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入12/12/202271如果被評估單位有商品房銷售臺賬，其中包括上述統(tǒng)計指標，則可用被審計單位銷售臺賬直接與相關財務賬簿進行核對。為了驗證商品房銷售窗口表的真實性和完整性，實踐中可以到房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)項目現(xiàn)場進行勘察，并對空置房進行實物盤點。(掌握被查企業(yè)整個工程項目的開發(fā)情況，如總共開發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等，并根據(jù)文件規(guī)定確定應結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入)12/16/202272如果被評估單位有商品房銷售臺賬，其中包括上述統(tǒng)計指標，則可用對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應及時取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與受托銷售企業(yè)簽訂的銷售合同或協(xié)議，根據(jù)總局文件規(guī)定的三條原則，確認合同或協(xié)議的具體銷售方式，比對其“傭金支出”賬簿中的代銷手續(xù)費支出，以委托代銷合同中代銷手續(xù)費比例，推算出預售收入實現(xiàn)金額，評估監(jiān)控其收入實現(xiàn)與所得稅繳納的及時性和準確性。

12/16/202273對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應及時取得房地產(chǎn)12/16/20227412/12/202274表三：已竣工項目面積統(tǒng)計表12/16/202275表三：已竣工項目面積統(tǒng)計表12/12/202275(二)成本指標

成本的確認涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。1、稅法對視同銷售的規(guī)定：（1）營業(yè)稅：價格偏低、單位及個人將不動產(chǎn)無償贈與他人。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）12/16/202276(二)成本指標

成本的確認涉及到視同銷售的情

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。12/16/202277第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、2、指標：主營業(yè)務成本與當期發(fā)出存貨的對比。（1）模型：利潤表“主營業(yè)務成本”————————————————————————資產(chǎn)負債表本期“存貨”—上期“存貨”+報表附注“本期存貨增加”（2）注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。（3）目的：判定視同銷售的情況。（4）對比結(jié)果，反映：①可能存在的問題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進一步核實的情況。12/16/2022782、指標：主營業(yè)務成本與當期發(fā)出存貨的對比。12/12/20

靜態(tài)、動態(tài)報表與當期發(fā)出存貨的對比結(jié)合相關科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表與當期發(fā)出存貨的對比，一種動態(tài)分析。（1）模型：資產(chǎn)負債表上期“存貨”—本期“存貨”+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”+本期“應付帳款”—上期“應付帳款”+支付本期發(fā)生的“應付帳款”+上期“預付帳款”—本期“預付帳款”———————————————————————報表附注“當期發(fā)出存貨”12/16/202279靜態(tài)、動態(tài)報表與當期發(fā)出存貨的對比結(jié)合相關科目，現(xiàn)金（2）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應付票據(jù)”，則將“應付票據(jù)”數(shù)帶入比較，如果混合則加入“應付票據(jù)”。（3）目的：判定視同銷售的情況。（4）對比結(jié)果，反映：①可能存在的問題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進一步核實的情況。12/16/202280（2）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應付票據(jù)”，則將“應付票據(jù)”數(shù)核實建造成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估的重點和難點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造成本計算一般分兩種形式：一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品由其他建筑單位承建，工程竣工后由中介機構(gòu)辦理工程造價結(jié)算。對這類工程造價的審查，重在查看工程承包合同和補充簽證內(nèi)容，審查辦理工程結(jié)算單位和人員的資格，抽查工程造價預（結(jié)）算定額執(zhí)行情況，了解當期主要建材的平均價格，比較相似開發(fā)產(chǎn)品的平均成本，調(diào)查建設單位與承建單位的資金往來事項，防止中介機構(gòu)惡意操作和承包雙方聯(lián)手“做大”成本。12/16/202281核實建造成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估的重點和難點。房地產(chǎn)開發(fā)另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時具有建筑資格，開發(fā)產(chǎn)品自建，工程結(jié)算自辦，會計核算一體。對該類工程造價的審查具有一定的難度，稅務人員要參照圖紙，對照實物，嚴格掌握基建工程成本項目，防止虛構(gòu)項目（特別是隱蔽工程）人為增加工程量；在組成計稅價格時要正確運用成本利潤率，防止畸高畸低，影響企業(yè)所得稅稅基。12/16/202282另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時具有建筑資格，開發(fā)產(chǎn)品自建，工程結(jié)12/16/20228312/12/202283（1）比對《中標確認書》、《國有土地使用權出讓合同》、《繳納土地出讓金通知單》，確認中標地塊的取得方式、綜合地價、土地出讓金和拆遷安置補償費金額；（2）比對所支付的各項拆遷安置補償費用情況及拆（回）遷安置補償協(xié)議（必要時可到市區(qū)拆遷管理辦公室查訊），確認拆（回）遷安置補償協(xié)議真實完整性、合法性及支付金額；（3）比對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃書（詳規(guī)平面圖）、監(jiān)理合同及資質(zhì)證書、受托方的業(yè)務資質(zhì)和實際從事受托業(yè)務的時間及結(jié)果和開發(fā)相關資料，評估監(jiān)控其發(fā)生及支付的各項費用的合法性、真實性。（前期工程）

12/16/202284（1）比對《中標確認書》、《國有土地使用權出讓合同》、《繳納（4）比對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃書（詳規(guī)平面圖）、符合項目設計資格的設計單位所設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書、工程預算書、施工合同及其單位資質(zhì)證書及其他開發(fā)資料，評估監(jiān)控其陸續(xù)發(fā)生及支付的各項費用所涉及的工程種類、工程標的物及工程總量，確認其真實的工程成本；（5）比對《工程預算書》、《施工合同》、《資質(zhì)證書》、《營業(yè)執(zhí)照》、《建筑工程施工許可證》，評估監(jiān)控其建筑安裝合同中所涉及的工程范圍及附屬工程、水電工程、屋面防水工程等單項工程涉及種類，確認建筑工程公司所涉及的建筑樓號和建筑面積；比對建筑面積、樓層、《資質(zhì)證書》、《營業(yè)執(zhí)照》和工程合同金額，監(jiān)控其建筑業(yè)務和建安發(fā)票的真實合法性。

12/16/202285（4）比對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃書（詳規(guī)平面圖）、符合項目設計資格的(6)比對施工合同中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行購買部分建筑材料(簡稱甲方供材)約定的范圍。從交易價格和款項支付方向，評估監(jiān)控其購銷業(yè)務真實性和關聯(lián)性；比對施工企業(yè)工程預算、工程決算，評估監(jiān)控其施工企業(yè)對甲方供材的取費范圍及工程款項結(jié)算，確認甲方供材在開發(fā)成本中的核算方式。12/16/202286(6)比對施工合同中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行購買部分建筑材料(簡稱12/16/20228712/12/202287收入費用指標1、模型：比率1=（管理費用/主營業(yè)務收入）*100%比率2=（營業(yè)費用/主營業(yè)務收入）*100%差額1=絕對值（上期比率1—本期比率1）差額2=絕對值（上期比率2—本期比率2）2、目的：發(fā)現(xiàn)混淆費用期間，固定資產(chǎn)改造等。3、涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。4、期間費用占銷售收入的5%—7%之間。12/16/202288收入費用指標1、模型：12/12/202288所得稅稅收負擔率（簡稱稅負率）稅負率=應納所得稅額÷利潤總額×100%.所得稅貢獻率所得稅貢獻率=應納所得稅額÷主營業(yè)務收入×100%.將當?shù)赝袠I(yè)同期與本企業(yè)基期所得稅貢獻率相比，低于標準值視為異常，可能存在不計或少計銷售（營業(yè)）收入、多列成本費用、擴大稅前扣除范圍等問題，應運用所得稅變動率等相關指標作進一步評估分析。利潤率12/16/202289所得稅稅收負擔率（簡稱稅負率）12/12/20228912/16/20229012/12/20229012/16/20229112/12/202291辛苦了！請下課！

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12/16/202292辛苦了！請下課！0371-6799131812/1房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估河南省稅務干部學校郭麗霞0371--67991318yizhiyoulan1210@12/16/202293房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估河南省稅務干部學校郭麗霞12/12/課程內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估流程房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估方法與技巧12/16/202294課程內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/12/2022270%繳納土地增值稅23.2億元繳納企業(yè)所得稅19.1億元2008年共實現(xiàn)銷售收入1530億元繳納營業(yè)稅共76.5億元××省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共9209戶房地產(chǎn)稅收收入占地方稅收總收入的12.1%12/16/20229570%繳納土地增值稅23.2億元繳納企業(yè)所得稅19.1億元2（一）概念及法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，是伴隨我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設事業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造企業(yè)有一定相似之處，但又不同與這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個獨立的產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1、房地產(chǎn)開發(fā)。包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營指從房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)售后服務的全過程。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/16/202296（一）概念及法規(guī)一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/12/20224狹義的僅指房地產(chǎn)出售、租賃和抵押。目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指房地產(chǎn)出售和租賃，是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進入消費過程的兩種基本形式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收人和經(jīng)濟效益的主要來源。3、配套設施開發(fā)和建設。配套設施開發(fā)和建設指根據(jù)城市建設總體規(guī)劃開發(fā)建設的大型配套設施項目，包括市政、公用、動力、通訊等城市基礎設施建設，也包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；開發(fā)項目外為居12/16/202297狹義的僅指房地產(chǎn)出售、租賃和抵押。12/12/20225民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施，如居委會、自行車棚、幼兒園等。4、代建工程開發(fā)和建設。代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當?shù)卣推渌麊挝晃?，代為開發(fā)的各種工程項目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設工程、道路鋪設工程，供熱、供氣、供水管道以及其他市政公用的設施等。12/16/202298民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：12/16/202299第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權出讓金，并且取得土地使用權證書。②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，對土地進行供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公共設施的建設，達到場地的平整，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)形成的，還應當形成房屋所有權證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》12/16/2022100以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工和規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工和建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

第六條

商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

《城市房地產(chǎn)預售房管理辦法》12/16/2022101《城市房地產(chǎn)預售房管理辦法》12/12/20229第七條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(四)已通過竣工驗收；

(五)拆遷安置已經(jīng)落實；

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

《商品房銷售管理辦法》

12/16/2022102第七條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的

房地產(chǎn)企業(yè)財務特點

由于房地產(chǎn)項目投入資金量大、周期長，大多數(shù)情況下僅依靠開發(fā)商的自有資金難以滿足。在建設資金構(gòu)成上，負債往往占相當比重，自有資金僅占較小比例。規(guī)模較大的項目所用資金一般會超過開發(fā)商的資本。因此房地產(chǎn)企業(yè)有如下財務特點：

·各類財務指標與目前進行項目密切相關，而與已完成項目關聯(lián)性較小。一個失敗的項目可能將以往多個成功項目的收益抵消。

·開發(fā)項目時，往往負債率較高，很少有開發(fā)商在開發(fā)具體項目時，全部使用自有資金。即使是自有資金充足的開發(fā)商，也是同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。

·房地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)企業(yè)投資要受到房地產(chǎn)市場各個組成部分的制約，包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)市場等四個相互聯(lián)系的市場。通常，開發(fā)一宗房地產(chǎn)，從選擇地塊到規(guī)劃設計、興建完工，直至出售需3-5年時間，如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。財務指標上的流動比、速動比率對房地產(chǎn)項目沒有意義。12/16/2022103房地產(chǎn)企業(yè)財務特點由于房地產(chǎn)項目投入資金量大房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源

房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目，一般有五種籌資渠道：

·自有資金

企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)經(jīng)營中積累的資金房地產(chǎn)企業(yè)成立之初投資人會以貨幣或?qū)嵨镄问竭M行原始資本的投入。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，企業(yè)可按國家規(guī)定留存收益，提取公積金、公益金等。國家規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目應建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于30%?！な┕挝粔|付資金

項目施工單位按雙方簽訂的建筑施工合同規(guī)定墊付開發(fā)建設資金。它是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的一種重要的方式。

12/16/2022104房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目，一般有五種籌資渠·預收賬款

預收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預收購房者的購房資金。預收購房款主要有兩種，一種是分次收款，另一種是一次預收，顯然后一種情況對開發(fā)商更有利。但政府對開發(fā)商預售前的實際投資額均有一些規(guī)定，按預售許可規(guī)定：開發(fā)商超過30%的總投資，并已確定施工進度和竣工交付日期，方可預售。

·銀行貸款

包括向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款和以其擁有或已在開發(fā)的不動產(chǎn)作抵押，向金融機構(gòu)申請長期貸款。

·其他

如在結(jié)算中形成的各種應付款項，其他單位投入的聯(lián)合開發(fā)資金等等。

12/16/2022105·預收賬款

預收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預收購房（二）經(jīng)營與納稅的關系開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：

階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設期取得土地使用權契稅由財政部門征收委托施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）、印花稅營業(yè)稅按“服務業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產(chǎn)代收費用營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅營業(yè)稅按“服務業(yè)”稅目，適用相應的稅率股利分配個人所得稅個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅12/16/2022106（二）經(jīng)營與納稅的關系階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設期房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風險點１、移花接木式——少計不計應稅收入將預收賬款直接沖減開發(fā)成本，不確認或少確認應稅收入。整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬。將代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認收入。無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯(lián)企業(yè)及個人。通過房地產(chǎn)代理公司開具代理手續(xù)費發(fā)票，虛列費用或抵減銷售額，以房款凈額為計稅營業(yè)額。12/16/2022107房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風險點１、移花接木式——少計將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務、拍賣、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，未視同銷售申報納稅。按揭銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇?。開發(fā)的小區(qū)會所等產(chǎn)權轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理，或者將不需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設備對外出售不計收入。售后返租業(yè)務，以沖減租金后實際收取的款項計算收入。12/16/2022108將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股以房抵工程款、廣告費、銀行貸款本息或以拆遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入。以房換地、以地換房業(yè)務未按非貨幣性交易準則進行處理，或不開發(fā)票入賬。舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分及差價收入不合并計算收入。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據(jù)，隱匿收入。開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租、取得的租金收入不作或少作收入。12/16/2022109以房抵工程款、廣告費、銀行貸款本息或以拆遷補償費抵頂購房款等2、瞞天過海式——虛增成本（1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項目的辦法，人為控制成本（提前、重復、空轉(zhuǎn)）（2）不按規(guī)定合理區(qū)分資本性支出和經(jīng)營性支出（3）關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。（4）超標準列支費用利息支出（分攤、高利率）、銷售費用（人數(shù)、工資、代理費等）、廣告費、業(yè)務招待費等12/16/20221102、瞞天過海式——虛增成本12/12/2022183、偷梁換柱式——將開發(fā)行為改頭換面為自建等，存在“假合同、假集資、假代建、假聯(lián)建”的“四假”行為12/16/20221113、偷梁換柱式12/12/2022194、暗渡陳倉式——利用關聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通常擁有一些控股或全資的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)集團采取將開發(fā)房屋的建筑安裝工程轉(zhuǎn)交給關聯(lián)的建筑公司承建，由關聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務和廣告業(yè)務等，由下轄的物業(yè)公司房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價外費用。這些關聯(lián)企業(yè)通過簽定假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達到偷逃稅收的目的。12/16/20221124、暗渡陳倉式——利用關聯(lián)企業(yè)12/12/202220二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估流程12/16/2022113二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評估流程12/12/202221納稅評估基本流程圖信息采集確定評估對象評估分析稅務約談實地核查評估處理未發(fā)現(xiàn)疑點問題、疑點問題可以消除的，結(jié)束評估疑點問題被查清、證據(jù)確鑿但不涉嫌偷騙稅的納稅人不按規(guī)定糾正疑點或補繳稅款、經(jīng)約談疑點屬實并涉嫌偷騙稅、經(jīng)實地核查仍不能排除疑點問題涉嫌偷騙稅，移送稽查部門未現(xiàn)疑點問題，或疑點問題事實清楚、證據(jù)確鑿的疑點問題可以消除，或疑點問題被查清、證據(jù)確鑿的12/16/2022114納稅評估基本流程圖信息采集確定評估對象評估分析稅務約談實地核納稅評估的涵義納稅評估是指稅務機關運用數(shù)據(jù)信息對比分析的方法，對納稅人和扣繳義務人（以下簡稱納稅人）納稅申報（包括減免緩抵退稅申請，下同）情況的真實性和準確性做出定性和定量的判斷，并采取進一步征管措施的管理行為。12/16/2022115納稅評估的涵義納稅評估是指稅務機關運用數(shù)據(jù)信息對比分析的方法（一）納稅評估定義（修改稿）納稅評估是稅務機關對納稅人和扣繳義務人（以下簡稱納稅人）納稅申報（包括減免緩抵退稅申請，下同）情況的真實性和合理性做出定性和定量的判斷，評價和估算納稅人的納稅能力，并采取進一步管理的管理行為。12/16/2022116（一）納稅評估定義（修改稿）納稅評估是稅務機關對納稅人和扣繳對定義修改的探討納稅評估是指稅務機關對納稅人和扣繳義務人（以下簡稱納稅人）納稅申報情況的合法性和合理性做出分析與判斷，評價和估算納稅人合理納稅能力，為納稅人提供自我糾錯機會，以提高稅法遵從程度為目的的行政管理服務行為。服務+執(zhí)法=納稅遵從12/16/2022117對定義修改的探討服務+執(zhí)法=納稅遵從12/12/202225（二）關于納稅評估的定位在稅務機關沒有充分的證據(jù)證明納稅人具有主觀故意逃避繳納稅款的行為之前，應當將大多數(shù)納稅人視為無罪的，并為這些至少是看上去是守法的納稅人提供指導和服務，提供自我糾錯的機會，從而避免將絕大多數(shù)納稅人推向法律的對立面，形成法不責眾、執(zhí)法成本居高不下的尷尬局面。12/16/2022118（二）關于納稅評估的定位在稅務機關沒有充分的證據(jù)證明納稅人具1、關于評估是何種行為？法律依據(jù)？納稅評估是行政機關發(fā)起的管理行為，也即行政管理行為。行政法律行為是指行政主體做出的以對外發(fā)生法律效力為目的行政行為；行政事實行為是指行政主體以不產(chǎn)生法律約束力、而以影響或改變事實狀態(tài)為目的的行為。------《行政法與行政訴訟法》，注意：這意味著行政行為具有兩面性或稱雙重性。12/16/20221191、關于評估是何種行為？法律依據(jù)？納稅評估是行政機關發(fā)起的管納稅評估符合行政事實行為的定義和相關特征，可歸入提高納稅人納稅遵從的行政指導行為（建議其自行改正），可在沒有法律授權情況下實施。在沒有對其結(jié)果做出具有法律意義的處理決定之前，并不存在是否合法或違法等問題。12/16/2022120納稅評估符合行政事實行為的定義和相關特征，可歸入提高納稅人納當稅務機關根據(jù)評估的結(jié)果，按照法律規(guī)定對相對人做出行政處理或處罰時，才涉及到法律依據(jù)問題。所以，如果我們避免以評估的名義下結(jié)論，那么我們就可以避免由此帶來的執(zhí)法風險。即：堅持納稅人自我補充申報、補繳稅款行為是納稅人接受了稅務機關的引導（行政指導）而完成的自我遵從行為（事實行為的接受），責任在對方。12/16/2022121當稅務機關根據(jù)評估的結(jié)果，按照法律規(guī)定對相對人做出行政處理或當然，如果通過修訂征管法，賦予稅務機關開展納稅評估工作以明確的法律授權，賦予納稅評估提請納稅人自行改正錯誤這一機制以明確的法律地位，則更有利于推動納稅評估工作的有效開展。目前，總局正在積極推動征管法盡快修訂并將此列為修訂的重要內(nèi)容。12/16/2022122當然，如果通過修訂征管法，賦予稅務機關開展納稅評估工作以明確2、評估工作范圍應涉及所有涉稅事項還是僅限于納稅申報“管理”包括：稅務登記、發(fā)票、其他賬簿憑證等涉稅事項，是否申報以及是否及時、足額申報，減免緩抵退稅的受理、備案或?qū)徟?，是否納稅及是否足額納稅管理＜＞不遵從未申報或未及時申報:(針對性日常管理手段，如清理漏征漏管戶、加強稅務登記信息動態(tài)管理，遲報催繳，行政處罰，欠稅管理以及稅收保全、稅收強制等措施)未足額申報:納稅評估未足額繳納稅款12/16/20221232、評估工作范圍應涉及所有涉稅事項還是僅限于納稅申報“管理”3.納稅評估僅限于疑點篩選還是應延伸到約談和實地調(diào)查等疑點核實環(huán)節(jié)？這些環(huán)節(jié)的行為是否是行政執(zhí)法行為？與前面將評估定性為事實行為是否矛盾，又如何看待和處理？有兩種不同的觀點：12/16/20221243.納稅評估僅限于疑點篩選還是應延伸到約談和實地調(diào)查等疑點核有兩種不同的觀點：一種觀點是將納稅評估定位于進行稅收數(shù)據(jù)分析和涉稅疑點的篩選，即納稅評估僅限于通過與申報情況比對發(fā)現(xiàn)涉稅疑點，而不直接進行約談或?qū)嵉卣{(diào)查。12/16/2022125有兩種不同的觀點：一種觀點是將納稅評估定位于進行稅收數(shù)據(jù)分析利弊這種定位其利為：將納稅評估完全定位于稅務機關的內(nèi)部管理行為，不涉及稅務檢查及相關法律依據(jù)問題，有利于規(guī)避執(zhí)法風險，且容易將評估與其他環(huán)節(jié)如日常檢查、稅務稽查區(qū)別開來，是個簡單清爽的辦法。其弊為：將疑點核實環(huán)節(jié)與評估割裂開來，不利于評估工作開展，不利于監(jiān)控核實結(jié)果和提高疑點分析水平。（與流程管理為導向的現(xiàn)代風險管理模式相背離）12/16/2022126利弊這種定位其利為：12/12/202234第二種觀點：即是現(xiàn)行評估管理辦法中的規(guī)定，將稅務約談、實地調(diào)查及其后的結(jié)果處理等作為納稅評估的工作組成部分。即在納稅評估過程中可以并應當動用稅法賦予的檢查權利。個人認為這是比較適宜我國征管工作實際的做法。12/16/2022127第二種觀點：即是現(xiàn)行評估管理辦法中的規(guī)定，將稅務約談、實地調(diào)納稅評估作為事實行為這一屬性，是特指在對結(jié)果進行處理時不能以評估名義發(fā)出，目的是避免執(zhí)法風險。行政主體發(fā)出的行政行為具有兩面性。即還有其執(zhí)法行為屬性的另一面。對評估出的疑點進行進一步的核實或約談時，運用法律授權的執(zhí)法行為了。12/16/2022128納稅評估作為事實行為這一屬性，是特指在對結(jié)果進行處理時不能以法律依據(jù)征管法第6條征管法第54條征管法第56條征管法第57條12/16/2022129法律依據(jù)征管法第6條12/12/202237疑點約談和調(diào)查核實的法律依據(jù)稅務機關向納稅人提出約談和實地調(diào)查核實，實質(zhì)上是稅法規(guī)定的詢問權和稅務檢查權應用，是典型的行政執(zhí)法行為。因此，約談、調(diào)查是稅務機關對剛性權力的柔性運用的特殊形式。只要程序合法則不存執(zhí)法風險等問題。稅務人員在對納稅人進行調(diào)查時，應嚴格依據(jù)實體法和程序法有關規(guī)定，按稅務機關統(tǒng)一安排施行，并應攜帶和出示相關證件和文書，以防范程序違法。12/16/2022130疑點約談和調(diào)查核實的法律依據(jù)稅務機關向納稅人提出約談和實地調(diào)4.經(jīng)評估提請納稅人自行補正申報、補繳稅款后，是否還要對往期少繳稅款行為進行處罰？對此，需要根據(jù)問題的性質(zhì)做出是否處罰的決定。如果是非主觀性質(zhì)并在稅務機關做出處理前自我糾正的，應不予處罰。參考依據(jù)：1.稽查部門督導納稅人自查也不處罰2.行政處罰法27條：《行政處罰法》第27條規(guī)定：“違法行為輕微并及時糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰?！备鶕?jù)這一立法本意，納稅人主動申報補稅的行為，應視為“違法行為輕微及時糾正，沒有造成危害后果，不予行政處罰”。稅務機關可以提請納稅人自行改正，并不予處罰。3.總局對高檢的復函（《國家稅務總局辦公廳關于呼和浩特市昌隆食品有限公司有關涉稅行為定性問題的復函》國稅辦函〔2007〕513號）中答復意見：12/16/20221314.經(jīng)評估提請納稅人自行補正申報、補繳稅款后，是否還要對往期國稅辦函〔2007〕513號“《稅收征管法》未具體規(guī)定納稅人自我糾正少繳稅行為的性質(zhì)問題，在處理此類情況時，仍應按《稅收征管法》關于偷稅應當具備主觀故意、客觀手段和行為后果的規(guī)定進行是否偷稅的定性。稅務機關在實施檢查前納稅人自我糾正屬補報補繳少繳的稅款，不能證明納稅人存在偷稅的主觀故意，不應定性為偷稅。”即如果不能定為偷稅的，納稅人自行補繳的，不應予以處罰。12/16/2022132國稅辦函〔2007〕513號“《稅收征管法》未具體規(guī)定納稅人5.經(jīng)評估不作為偷稅處理，提請納稅人補正申報后，該納稅人（可能是同一性質(zhì)涉稅款項）又被稽查局查處，并認定屬于逃稅性質(zhì)，是否應追究評估人員執(zhí)法責任？這是個很現(xiàn)實的問題，要根據(jù)實際情況區(qū)別對待：12/16/20