李學(xué)智課件第2章

廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀主講：自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳李學(xué)智廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀主講：自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

本章共十七條，對(duì)業(yè)主的概念、權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了概述，進(jìn)一步明晰了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系、并對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)保障作了明確。

第六條【業(yè)主概念】本條例所稱的業(yè)主包括：（一）房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人。（二）依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實(shí)，已經(jīng)合法占有房屋的人。第六條【業(yè)主概念】本條例所稱的業(yè)主包括：（一）房屋所有權(quán)證第七條【業(yè)主權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議（三）提出制定和修改管理規(guī)定，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。（五）選舉業(yè)主委員成員，并享有被選舉權(quán)。（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。（十）法律、法規(guī)的其他權(quán)利。第七條【業(yè)主權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利（第八條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：第九條【業(yè)主大會(huì)及組成】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第九條【業(yè)主大會(huì)及組成】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大第十條【交付使用報(bào)告】交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書(shū)面報(bào)告縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：（一）業(yè)主房屋所有權(quán)權(quán)屬清冊(cè)；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；（三）房屋建筑竣工驗(yàn)收合格及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；（四）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（五）其他必要的文件資料。第十條【交付使用報(bào)告】交付使用的專有部分建筑面（一）業(yè)建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書(shū)面要求。房產(chǎn)行政主管部門(mén)收到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，已交付專有部第十一條【業(yè)主大會(huì)籌備組】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產(chǎn)行政主管部門(mén)告知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組由建設(shè)單位、業(yè)主、房產(chǎn)行政主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會(huì)的代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第十一條【業(yè)主大會(huì)籌備組】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦第十二條【籌備組職責(zé)】業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第十二條【籌備組職責(zé)】業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。設(shè)區(qū)的市人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)公布管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則示范文本。

第十三條【業(yè)主大會(huì)權(quán)利】下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，決定業(yè)主委員會(huì)的任期；（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（七）改變共有部分的用途；（八）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用；（九）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；（十一）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。第十三條【業(yè)主大會(huì)權(quán)利】下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

決定前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十四條【業(yè)主大會(huì)】業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集

業(yè)主委員會(huì)不履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，業(yè)主可以聯(lián)名請(qǐng)求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)督促召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：(一)發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時(shí)處理；（二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議；（三）業(yè)主委員會(huì)成員缺額人數(shù)超過(guò)總?cè)藬?shù)三分之一,或者業(yè)主委員會(huì)主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會(huì)副主任辭職、離職；（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情形。第十四條【業(yè)主大會(huì)】業(yè)主大會(huì)每年至少召第十五條【業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、組成、任期】業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。李學(xué)智課件第2章第十六條【業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)保障】

經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作:（一）從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中按一定比例提??；（二）業(yè)主自愿捐贈(zèng)；（三）其他合法方式。工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布收支情況。李學(xué)智課件第2章第十七條【業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生及報(bào)告事項(xiàng)】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，并書(shū)面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)：（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；（二）業(yè)主委員會(huì)組成人員名單及其基本情況；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。李學(xué)智課件第2章第十八條【業(yè)主委員會(huì)工作制度】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并建立工作檔案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實(shí)施、專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況等重要事項(xiàng)。第十八條【業(yè)主委員會(huì)工作制度】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制第十九條【業(yè)主委員會(huì)換屆】業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以聯(lián)名請(qǐng)求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處責(zé)令限期進(jìn)行換屆選舉；逾期不進(jìn)行的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。第十九條【業(yè)主委員會(huì)換屆】業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)第二十條【業(yè)主委員會(huì)移交】業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織上一屆業(yè)主委員會(huì)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。李學(xué)智課件第2章第二十一條【配合與監(jiān)督】業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。李學(xué)智課件第2章第二十二條【業(yè)主委員會(huì)成員資格終止、補(bǔ)選】

業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)成員書(shū)面提議，業(yè)主委員會(huì)在收到書(shū)面提議的三十日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否終止其成員資格：（一）不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)、業(yè)主義務(wù)且拒不改正的；（二）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；（三）在物業(yè)管理活動(dòng)中謀取私利的；（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。業(yè)主大會(huì)決定終止業(yè)主委員會(huì)成員資格以及業(yè)主委員會(huì)成員以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)選。第二十二條【業(yè)主委員會(huì)成員資格終止、補(bǔ)選】業(yè)主委謝謝大家謝謝大家廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀主講：自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳李學(xué)智廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀主講：自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

本章共十七條，對(duì)業(yè)主的概念、權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了概述，進(jìn)一步明晰了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系、并對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)保障作了明確。

第六條【業(yè)主概念】本條例所稱的業(yè)主包括：（一）房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人。（二）依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實(shí)，已經(jīng)合法占有房屋的人。第六條【業(yè)主概念】本條例所稱的業(yè)主包括：（一）房屋所有權(quán)證第七條【業(yè)主權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議（三）提出制定和修改管理規(guī)定，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。（五）選舉業(yè)主委員成員，并享有被選舉權(quán)。（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。（十）法律、法規(guī)的其他權(quán)利。第七條【業(yè)主權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利（第八條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：第九條【業(yè)主大會(huì)及組成】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第九條【業(yè)主大會(huì)及組成】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大第十條【交付使用報(bào)告】交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書(shū)面報(bào)告縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：（一）業(yè)主房屋所有權(quán)權(quán)屬清冊(cè)；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；（三）房屋建筑竣工驗(yàn)收合格及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；（四）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（五）其他必要的文件資料。第十條【交付使用報(bào)告】交付使用的專有部分建筑面（一）業(yè)建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書(shū)面要求。房產(chǎn)行政主管部門(mén)收到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，已交付專有部第十一條【業(yè)主大會(huì)籌備組】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產(chǎn)行政主管部門(mén)告知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組由建設(shè)單位、業(yè)主、房產(chǎn)行政主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會(huì)的代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第十一條【業(yè)主大會(huì)籌備組】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦第十二條【籌備組職責(zé)】業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第十二條【籌備組職責(zé)】業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。設(shè)區(qū)的市人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)公布管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則示范文本。

第十三條【業(yè)主大會(huì)權(quán)利】下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，決定業(yè)主委員會(huì)的任期；（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（七）改變共有部分的用途；（八）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用；（九）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；（十一）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。第十三條【業(yè)主大會(huì)權(quán)利】下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

決定前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十四條【業(yè)主大會(huì)】業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集

業(yè)主委員會(huì)不履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，業(yè)主可以聯(lián)名請(qǐng)求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)督促召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：(一)發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時(shí)處理；（二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議；（三）業(yè)主委員會(huì)成員缺額人數(shù)超過(guò)總?cè)藬?shù)三分之一,或者業(yè)主委員會(huì)主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會(huì)副主任辭職、離職；（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情形。第十四條【業(yè)主大會(huì)】業(yè)主大會(huì)每年至少召第十五條【業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、組成、任期】業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。李學(xué)智課件第2章第十六條【業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)保障】

經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作:（一）從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中按一定比例提取；（二）業(yè)主自愿捐贈(zèng)；（三）其他合法方式。工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布收支情況。李學(xué)智課件第2章第十七條【業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生及報(bào)告事項(xiàng)】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，并書(shū)面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)：（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；（二）業(yè)主委員會(huì)組成人員名單及其基本情況；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。李學(xué)智課件