用地性質(zhì)調(diào)整論證報告

體聲用地道路用地J咕■同穌地文化設(shè)框用地庠市防護次地水域擬調(diào)整用地性質(zhì)五、擬規(guī)劃調(diào)整類型分析從城市規(guī)劃的實際工作來看，目前規(guī)劃調(diào)整工作主要表現(xiàn)有以下三種類型：（一）規(guī)劃修編修編一般是指規(guī)劃的時效性逐漸減弱，或者社會經(jīng)濟發(fā)生重大改變，引發(fā)規(guī)劃的不適應(yīng)性，例如總規(guī)、控規(guī)已不適應(yīng)發(fā)展需要，或者政府對該區(qū)域需重新定位，或者指導(dǎo)控規(guī)的上層次規(guī)劃，如城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃發(fā)生了較大改變等，都將引發(fā)重新規(guī)劃修編工作。規(guī)劃修編工程量大，時間持續(xù)較長，對于時間緊迫的建設(shè)項目來說，實施難度較大。（二）規(guī)劃整合規(guī)劃整合是近年來比較流行的一個詞匯，不同于規(guī)劃修編、規(guī)劃局部調(diào)整，規(guī)劃整合的對象是至少2個以上的規(guī)劃?，F(xiàn)行規(guī)劃以控規(guī)為例，控規(guī)大都是以標準分區(qū)為單位進行規(guī)劃編制工作的，部分由于缺乏對相鄰標準分區(qū)規(guī)劃或者總體規(guī)劃編制工作的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)，出現(xiàn)不同標準分區(qū)控規(guī)成果的“打架”現(xiàn)象;部分由于控規(guī)編制主體不一，控規(guī)主導(dǎo)思想不同，各自為政，以致相互銜接不夠，于是控規(guī)整合工作應(yīng)運而生。（三）規(guī)劃局部調(diào)整由于快速變化的社會背景，城市建設(shè)發(fā)展所面臨的各種不確定因素，房地產(chǎn)開發(fā)的市場導(dǎo)向作用利潤最大化的追求，以及歷史遺留問題等多方面的原因，在規(guī)劃的管理和實施過程中，常常遇到對于規(guī)劃的各項具體控制要求進行調(diào)整的各種變動訴求，這也就是我們通常所說的規(guī)劃局部調(diào)整工作，例如對某地塊用地性質(zhì)或土地開發(fā)強度進行變更、改變城市道路走向等。從城市規(guī)劃的工作構(gòu)成來看，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合是一種規(guī)劃制定工作，可以理解為規(guī)劃管理的前期準備工作，規(guī)劃局部調(diào)整則應(yīng)歸屬于規(guī)劃的實施管理階段，可以理解為規(guī)劃管理的后期工作。從行政行為的分類來看，規(guī)劃局部調(diào)整是一種被動的具體行政行為，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合則是一種主動的抽象行政行為。綜上所述，沾化區(qū)撤縣設(shè)區(qū)，行政區(qū)劃的調(diào)整，城市發(fā)展環(huán)境的眾多變化，使現(xiàn)行總體規(guī)劃對城市建設(shè)的指導(dǎo)意義下降，亟需對城市總體規(guī)劃進行修編。但總體規(guī)劃修編所需周期較長，面對建設(shè)過程中的實際訴求，需要對局部地塊進行調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實需求。針對地塊，堅持在合理合法的基礎(chǔ)上，完成規(guī)劃實施管理程序調(diào)整，進而對下一步城市總體規(guī)劃修編進行補充和完善，以指導(dǎo)下一層面的各項規(guī)劃工作。六、用地性質(zhì)調(diào)整原因近年的城市建設(shè)速度較快，城市建設(shè)各種不確定因素（變數(shù)）較多，相當一部分城市用地的開發(fā)建設(shè)條件隨著政治、經(jīng)濟和社會的發(fā)展而變化，事易時移，一定時間以后，經(jīng)確定的一些控制內(nèi)容己經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要。規(guī)劃編制時由于許多地方發(fā)展具有不可預(yù)見性，規(guī)劃用地安排可能帶有一定的盲目性，為日后的執(zhí)行留下了隱患，加上規(guī)劃自身缺少一定的彈性和可操作性，以致局部的規(guī)劃調(diào)整不可避免，并有逐漸增多的趨勢。具體到本地塊，總體規(guī)劃該地塊的用地性質(zhì)主要為文化娛樂、商業(yè)金融和公園綠地，用地布局較零散?，F(xiàn)狀建設(shè)對用地進行了整合，地塊的西片區(qū)為人民公園，東片區(qū)為市民活動中心，是沾化新區(qū)居民休閑、娛樂、健身的主要場所。從現(xiàn)狀的建設(shè)情況看地塊的公共服務(wù)功能沒有變，主要為公園綠地、體育用地和文化設(shè)施用地。通過對用地的整合提高了公園綠地的品質(zhì)，增加了地塊的綠地面積；改善了公共服務(wù)設(shè)施的布局，節(jié)約了土地，增強了使用功能；提高了地塊的整體景觀風貌。地塊內(nèi)公園綠地、體育和文化設(shè)施已建設(shè)完成并投入使用，用地性質(zhì)已既成事實，地塊西片區(qū)為公園綠地，地塊東片區(qū)為體育用地和文化設(shè)施用地。本次論證目的，一是論證現(xiàn)狀建設(shè)改變用地性質(zhì)的合理性和必要性。二是地塊東片區(qū)為完善功能用地需調(diào)整部分城市綠線，通過對地塊調(diào)整后用地性質(zhì)的分析，論證調(diào)整后的影響?！笆濉睍r期是全面建成小康社會的決定性階段和完成期，期間要讓改革發(fā)展成果更多、更公平、更實在地惠及廣大人民群眾。保證民生和惠民工程建設(shè)是檢驗小康社會成色的關(guān)鍵因素，居民幸福指數(shù)提高，需要民生工程的支持?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進體育消費的若干意見》中將全民健身上升為國家戰(zhàn)略；在城市社區(qū)建設(shè)15分鐘健身圈，新建社區(qū)的體育設(shè)施覆蓋率達到100%；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村實現(xiàn)公共體育健身設(shè)施100%全覆蓋；積極推動各級各類公共體育設(shè)施免費或低收費開放等，全民健身得到國家足夠重視。體育事業(yè)作為一個城市綜合實力和城市文明程度的綜合體現(xiàn)，應(yīng)該得到各方面的重視和發(fā)展，特別是新形勢下體育產(chǎn)業(yè)的興起，對促進城市經(jīng)濟社會發(fā)展、豐富群眾文化生活、增強城市凝聚力和打造城市形象、提高城市知名度、創(chuàng)造和諧社會都有極為重要作用。沾化新區(qū)位于徒駭河以西，是以辦公、居住、文化和娛樂生活為主的城市組團。隨著行政中心的西遷，促使城市的發(fā)展重心向西偏移。近幾年新城區(qū)建設(shè)已成一定規(guī)模。隨著居住區(qū)的建設(shè)和辦公地點的西移，新城區(qū)人氣不斷提升，公共設(shè)施配套相對滯后，無法滿足廣大群眾增長的體育健身需求。將本地塊調(diào)整為公共設(shè)施用地以后，可緩解新城區(qū)配套用地不足問題。七、用地性質(zhì)調(diào)整原則（一）整體性原則對于用地性質(zhì)的調(diào)整要有綜合的、系統(tǒng)的觀念，把城市土地看作是自然、經(jīng)濟、社會三者的統(tǒng)一體，對城市的多方面因素進行綜合的考慮。對于該地塊用地性質(zhì)的調(diào)整也必須從整體性考慮，從城市整體層面出發(fā)。該地塊調(diào)整用地性質(zhì)后，不會影響原有城市用地整體結(jié)構(gòu)，符合整體性原則。（二）以人為本原則城市的主體是生活于其中的人，土地資源最終是人們的生存和發(fā)展的空間載體，因而城市土地資源利用必須以城市中人的需求為依拖，貫徹以人為本的原則。經(jīng)濟在發(fā)展，人們物質(zhì)文化、生活水平在提高，而新城區(qū)缺少文化設(shè)施和體育設(shè)施配套，用地性質(zhì)的調(diào)整，符合以人為本的原則。（三）區(qū)位原則該地段交通便利，四周均臨城市主干道，位于沾化區(qū)綜合行政中心核心區(qū)，小區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)等用地集中，位于中小城市人流集中，公共設(shè)施需求較大區(qū)域，符合用地選址原則。（四）土地使用相容性原則土地使用相容性原則表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的“彈性”、“靈活性”與“適建性”。主要反映該用地周邊環(huán)境對于該地塊使用性質(zhì)的約束關(guān)系。從本質(zhì)上講，土地使用相容性是既定的規(guī)劃環(huán)境對個性用地的使用狀況容納與否的選擇，用地性質(zhì)只是一種表現(xiàn)方式而已。因此，土地使用相容性衡量的標準是來自于土地利用對環(huán)境帶來潛在壓力的大小以及環(huán)境所能承受的物質(zhì)活動的容量。①環(huán)境相容原則用地對環(huán)境影響較小，地塊內(nèi)建設(shè)服務(wù)設(shè)施能夠與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，符合環(huán)境相容原則。②行為相容原則城市有四大功能——生產(chǎn)、交通、生活、休憩，人們?nèi)粘Ｉ钏鶑氖碌幕顒訜o外乎這幾類，該地塊原用途為文化娛樂和商業(yè)用地，由于城市建設(shè)需要，該地塊調(diào)整為公園綠地和文體用地，有利于城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的集中和管理，有利于市民使用和人氣的集聚。③景觀協(xié)調(diào)原則城市用地性質(zhì)的改變必然帶來城市空間形態(tài)的轉(zhuǎn)變，由于周邊為行政辦公用地，用地性質(zhì)由文化娛樂和商業(yè)用地調(diào)整為公園綠地和文體用地，綠地和文體建筑的集中設(shè)置有利于城市景觀的塑造。由于該地塊周邊交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，用地性質(zhì)調(diào)整有利于集中城市公共服務(wù)，有利于城市先期開發(fā)，拉動沾化區(qū)新區(qū)的人口集聚。公共設(shè)施集中建設(shè)，相對于中小城市人口較少的情況，有利城市配套設(shè)施建設(shè)和管理，充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，有利于對現(xiàn)有配套的整合利用，集約節(jié)約城市建設(shè)用地，為城市管理及建設(shè)節(jié)省大量的配套費用。八、用地調(diào)整情況根據(jù)沾化區(qū)城市建設(shè)需求，結(jié)合實際建設(shè)情況，地塊西片區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整為公園綠地，地塊東片區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整為體育用地和文化設(shè)施用地。地塊東片區(qū)城市綠線距金海五路道路中心線96米調(diào)整為距金海五路道路中心線67米。調(diào)整后，綠地面積增加4.55ha，達到14.15ha；體育用地較總規(guī)中的原地塊增加0.3ha，達至U9.3ha。擬調(diào)整用地性質(zhì)蟀育用地一文化設(shè)幗用地城市防護強用水域道塔.用地蟀育用地一文化設(shè)幗用地城市防護強用水域道塔.用地表：調(diào)整后用地面積統(tǒng)計大類中類ha%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地11.8732.21

A2文化設(shè)施用地2.576.97A4體育用地9.325.24S道路與交通設(shè)施用地5.9816.23城市道路用地5.9816.23G綠地與廣場用地14.1538.40G1公園綠地7.5720.54G2防護綠地6.5817.86EE1水域4.8513.16合計36.85100.00九、調(diào)整用地性質(zhì)可行性分析在08版《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》中，對文化娛樂用地性質(zhì)定義為城市各類文化和娛樂設(shè)施用地，主要包括：廣播電視和出版類、圖書和展覽類、文化藝術(shù)和游樂類等設(shè)施的用地。規(guī)劃新的大型游樂設(shè)施用地應(yīng)選址在城市中心區(qū)外圍交通方便的地段。文化娛樂各類占該設(shè)施規(guī)劃用地比例設(shè)施類別廣播電視、出版類圖書、展覽類影劇院、游樂、文化藝術(shù)類占文化娛樂設(shè)施規(guī)劃用地比例(%)10~1520~3550~70在2012版《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》中，將公益性的圖書展覽和文化活動用地歸為文化設(shè)施用地，占原有標準的20%-30%,劃歸大類A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地；具有商業(yè)和盈利性目的劃歸為B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。總規(guī)中地塊內(nèi)大面積的文化娛樂用地按現(xiàn)用地標準應(yīng)劃歸為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，規(guī)劃地塊西鄰正在建設(shè)沾化區(qū)商業(yè)中心，根據(jù)現(xiàn)狀的建設(shè)情況公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施相對獨立集中建設(shè)，地塊內(nèi)以公共服務(wù)設(shè)施用地和綠地為主。

WB新城區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖WB新城區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖從位置上看，體育用地由銀河五路西側(cè)移至銀河二路東側(cè)，沒有破壞整個區(qū)域的功能定位，相反有利于新老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施共享，有利于城區(qū)集聚發(fā)展?？傮w規(guī)劃中商業(yè)、公園綠地和文化娛樂用地機械劃分地塊，不利于公共設(shè)施集中配套和使用。地塊建設(shè)已既成事實，本次地塊西片區(qū)調(diào)整為公園綠地，地塊東片區(qū)調(diào)整為文化設(shè)施與體育用地用地，土地的整合利用更有利于增加城市片區(qū)的使用功能，增加片區(qū)的發(fā)展活

力，有利于城市景觀的塑造。表：原規(guī)劃用地面積統(tǒng)計大類中類ha%C公共設(shè)施用地13.3236.15C3文化用地8.9424.26C2商業(yè)金融用地4.3811.89S道路廣場用地7.6220.68S1道路用地5.9816.23S2廣場用地1.644.45G綠地9.626.05G1公共綠地3.188.63G2生產(chǎn)防護綠地6.4217.42EE1水域6.3117.12合計36.85100.00表：調(diào)整后用地面積統(tǒng)計大類中類ha%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地11.8732.21A2文化設(shè)施用地2.576.97A4體育用地9.325.24S道路用地5.9816.23G綠地與廣場用地14.1538.40G1公園綠地7.5720.54G2防護綠地6.5817.86EE1水域4.8513.16合計36.85100.00地塊用地性質(zhì)調(diào)整，沒有破壞整個區(qū)域功能定位，反而增加了片區(qū)凝聚力，其中綠地面積增加4.55ha,公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地增加2.93ha,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地減少4.38ha。（二）交通影響分析道路控制紅線按下表控制：路段名稱等級紅線寬度（m）橫斷面道路功能后退紅線（m）金海五路主干道326-20-6生活20銀河三路主干道306-18-6生活20銀河二路主干道403-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6交通30銀河四路主干道403-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20地塊東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)為城市交通性主干道，道路紅線寬度為40-50米，中間道路、北側(cè)道路為城市生活性主干道，道路紅線寬度在30米以上，能夠滿足地塊作為區(qū)級公共活動中心的交通疏散需求。依據(jù)綜合性公園、市民活動中心選址原則，地塊緊鄰城市主干道，其中金海六路為東西向交通主干道，銀河二路、銀河四路為南北向交通主干道，交通便利，且位于核心區(qū)邊緣，符合選址原則。（三）基礎(chǔ)設(shè)施影響分析地塊處于沾化區(qū)新區(qū)，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套均為新建，且已經(jīng)建設(shè)完成，對周邊基礎(chǔ)設(shè)施影響較小，已既成事實。新增加室外體育場地與片區(qū)現(xiàn)有功能保持一致，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足需求，且片區(qū)功能集中設(shè)置，有利于節(jié)省投資，便于管理。（四）環(huán)境影響分析地塊位于新城區(qū)綜合行政中心，大面積低強度建設(shè)，有利于緩解周邊環(huán)境壓力。周邊區(qū)域居住小區(qū)較多，缺少大型集中健身活動場地，全民活動中心的建設(shè)有利于滿足體育場地對服務(wù)半徑的要求。公園綠地結(jié)合水面進行集中建設(shè)，有利于城市景觀提升，形成新城區(qū)綠心，彌補沾化區(qū)新區(qū)綜合性公園的缺失。人民公園、市民活動中心的建設(shè)，從整體環(huán)境影響來看，相比較原先商業(yè)用地，對環(huán)境質(zhì)量有較大提升。（五）城市景觀影響分析公共建筑能夠形成較好的建筑景觀，提升城市沿路景觀效果；公園建設(shè)能提供較好的自然景觀，對城市生