成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件

成都蓉城國際市調(diào)及定位提案成都蓉城國際市調(diào)及理解城市，才能感受城市的價(jià)值；了解市場，才能知道市場的需要；立足產(chǎn)品，才能獲得產(chǎn)品的熱銷；實(shí)效營銷，才能成就項(xiàng)目的成功；理解城市，歡迎被打斷歡迎被打斷第一部分：市場調(diào)查與研究第二部分：項(xiàng)目分析第三部分：消費(fèi)群分析第四部分：第五部分：項(xiàng)目營銷第六部分：項(xiàng)目推廣第七部分：戶型建議第八部分：價(jià)格分析第九部分：視覺表現(xiàn)第一部分：市場調(diào)查與研究第一部分市場調(diào)查與研究第一章城市研究第二章房地產(chǎn)市場分析第三章區(qū)域樓盤分析第一部分市場調(diào)查與研究第一章城市研究第一章城市研究第一章城市研究城市研究城市區(qū)位1、西南中心，天府之國位于四川省中部偏西，四川省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國際經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃單列市，國家歷史文化名城，中國西南地區(qū)中心城市，自古被譽(yù)為“天府之國”。2、樞紐之城，便捷交通○作為重要的鐵路運(yùn)輸樞紐和六大鐵路客運(yùn)中心之一，連接著寶成、成蘭、川藏等眾多鐵路干線，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站?！鸲鄺l國道交匯點(diǎn)，雙流機(jī)場是中國六大航空樞紐之一，是國航西南、四川航空和鷹聯(lián)航空的基地機(jī)場。成都城市研究城市區(qū)位1、西南中心，天府之國成都城市規(guī)模總面積：12390平方公里

總?cè)丝?

至08年底戶籍總?cè)丝?125萬，其中市區(qū)人口497萬城市研究1、成都總?cè)丝谠谖髂系貐^(qū)的省會城市和直轄市中是相對較多的，是昆明的一倍，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貴陽，僅少于重慶，較高的人口總量對其消費(fèi)實(shí)力有一定的促進(jìn)作用；2、從城市化水平分析，成都為44%，在西南地區(qū)居于中間偏下層次，這表明成都城市化水平還有較大的上升空間，所以在未來若干年農(nóng)村進(jìn)城人口數(shù)量將會繼續(xù)增加，這在一定程度上有利于增強(qiáng)城市化所引發(fā)的購房需求量。昆明武漢貴陽重慶成都08年戶籍總?cè)丝?258383943253112508年城鎮(zhèn)總?cè)丝?205371361497城鎮(zhèn)化水平51%64%33%42%44%城市規(guī)?？偯娣e：12390平方公里城市研究1、成都總?cè)丝谠诔鞘幸?guī)劃城市研究本案蓉城國際位于成都中心城與西部新城之間，具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢，對于項(xiàng)目的去化具有獨(dú)特的地段優(yōu)勢。西部新城北部新城東部新城南部新城中心城蓉城國際城市規(guī)劃城市研究本案蓉城國際位于成都中心城與西部新城之間，具

城市性質(zhì)西南地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，是重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城。

城市整體發(fā)展方向以中心城為核心，依托交通干線集聚發(fā)展的點(diǎn)軸型放射狀空間布局結(jié)構(gòu)。

中心城整體布局

布局形態(tài)為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局，向多中心結(jié)構(gòu)發(fā)展，形成由市中心-副中心-大區(qū)中心-居住區(qū)中心構(gòu)成的城市結(jié)構(gòu)。城市規(guī)劃城市研究

城市性質(zhì)城市規(guī)劃城市研究城市規(guī)劃城市研究

項(xiàng)目周邊具體配套設(shè)施分析1、交通：地鐵2號線、眾多公交路線2、醫(yī)療：四川省人民醫(yī)院、中醫(yī)附院、胃病醫(yī)院、曙光男科等3、商業(yè)：好又多、紅旗連鎖等4、金融：建行、交行、招行、工行、中行等5、酒店：七天連鎖酒店、廣旺商務(wù)酒店、豪格商務(wù)酒店項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套比較完善，是被廣泛認(rèn)可的宜居片區(qū)，本案在營銷上可注重對周邊成熟環(huán)境的重點(diǎn)引導(dǎo)，從而吸引目標(biāo)客群對本區(qū)域的興趣。城市規(guī)劃城市研究

項(xiàng)目周邊具體配套設(shè)施分析項(xiàng)目所在區(qū)域生活全年地區(qū)生產(chǎn)總值從絕對數(shù)據(jù)和人均數(shù)據(jù)分析，成都均處于四川前列，表明城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，具有較強(qiáng)的實(shí)力，為投資置業(yè)奠定了良好的市場基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟(jì)城市研究全年地區(qū)生產(chǎn)總值從絕對數(shù)據(jù)和人均數(shù)據(jù)分析，成都均處于四川前列城市經(jīng)濟(jì)城市研究社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在省內(nèi)位于前列，表明成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速。從房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重分析，處于四川領(lǐng)先水平，表明成都的房地產(chǎn)市場氛圍較為濃厚。城市經(jīng)濟(jì)城市研究社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在省內(nèi)位于前列，城市經(jīng)濟(jì)城市研究社會消費(fèi)品零售總額能較好地反應(yīng)一個時期內(nèi)人民物質(zhì)水平的變化情況。從上圖可以看出，逐年有一個穩(wěn)健快速的發(fā)展，表明成都的社會經(jīng)濟(jì)呈良好健康發(fā)展趨勢。城市經(jīng)濟(jì)城市研究社會消費(fèi)品零售總額能較好地反應(yīng)一個時期內(nèi)人民城市經(jīng)濟(jì)城市研究09年三個季度的存款金額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過08年，表明成都整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，從人均存款金額分析，成都處于四川前列，說明成都市民有一定的消費(fèi)能力。城市經(jīng)濟(jì)城市研究09年三個季度的存款金額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過08年，表從城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均收入對比分析，兩者相距較大，城鎮(zhèn)居民人均收入占據(jù)著絕對的領(lǐng)先優(yōu)勢，這也反應(yīng)出成都的房產(chǎn)消費(fèi)客群主要為城鎮(zhèn)居民，但隨著農(nóng)村人均收入的穩(wěn)步提升，其中的相對高收入人群也逐漸加入到目標(biāo)客群中去，有助于增強(qiáng)城市房產(chǎn)客群的多樣化。城市研究城市經(jīng)濟(jì)從城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均收入對比分析，兩者相距較大，城鎮(zhèn)居民人均收入城市經(jīng)濟(jì)城市研究從近幾年的收入增速對比分析，農(nóng)村的收入增速比城鎮(zhèn)的更為穩(wěn)健，08年由金融危機(jī)的影響，在很大程度上影響了城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人均收入，隨著09年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇發(fā)展，人均收入達(dá)到了一個大的增幅，這從09年成都房產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售總量的提升可以得到明顯的確認(rèn)。城市經(jīng)濟(jì)城市研究從近幾年的收入增速對比分析，農(nóng)村的收入增速比城市經(jīng)濟(jì)城市研究城市經(jīng)濟(jì)城市研究城市研究成都總?cè)丝谙鄬^多，在1125萬的戶籍總?cè)丝谥?，城?zhèn)人口占了44%，并且與周邊城市相對比，其城市化水平居于中間層次，而且對于成都這樣龐大的人口總數(shù)，城市化進(jìn)程將引發(fā)較大力度的消費(fèi)力。城市人口城市研究成都總?cè)丝谙鄬^多，在1125萬的戶籍總?cè)丝谥?，城?zhèn)1、一個具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市：

成都城市的“區(qū)位、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”顯示出城市的“美好未來和有力前景”，而且成都產(chǎn)業(yè)體系齊全，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)都具有較大的特色，助推城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2、一種“實(shí)在”的氣質(zhì)：

荊門從城市建設(shè)、生活氛圍、欲望追求等方面都貼著“實(shí)在”的標(biāo)簽，居民在各個方面的認(rèn)知都是非常實(shí)在的，所以我司認(rèn)為必須充分把握這一人文特色，并且融入到住宅產(chǎn)品中，只有迎合了消費(fèi)者需求，才能確保房源快速去化。3、一座缺少向心力、凝聚力的城市：

經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在湖北處于中下水平，但人均GDP在湖北則處于中上水平，貧富差距不大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出均分特點(diǎn)。4、外資開發(fā)逐漸成為城市的主流：至08年底，中心城區(qū)50家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中外企有17家，占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的34%，這一比例在2009年仍在繼續(xù)上漲，外來開發(fā)商的不斷增加，充分表明荊門房地產(chǎn)市場具有一定的消費(fèi)潛力，整體投資環(huán)境良好?？偨Y(jié)分析：務(wù)實(shí)、內(nèi)斂1、一個具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市：總結(jié)分析：務(wù)實(shí)、內(nèi)斂第二章房地產(chǎn)市場分析第二章房地產(chǎn)市場分析時隔19個月，從2010年1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。中國人民銀行分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

2009年12月17日，財(cái)政部、國土部等部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》

投資機(jī)構(gòu)推房價(jià)上漲，五項(xiàng)措施力求抑制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部1月13日表示政策動向銀根縮緊，遏制高房價(jià)是從近期出臺的一系列政策的主題，雖然上述政策在一定時期內(nèi)會影響房產(chǎn)市場快速發(fā)展，但對荊門這樣的三四線城市而言，不會立即影響其房地產(chǎn)市場，而本項(xiàng)目面市時間預(yù)計(jì)在2010年底或2011年初，政策效應(yīng)不會帶來直接影響。市場分析對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

國務(wù)院辦公廳1月7日關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知時隔19個月，從2010年1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民上述數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及施工面積持續(xù)穩(wěn)健增長。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了08年的低靡后，在09年得到了快速發(fā)展，而且整體市場還是在朝著穩(wěn)健的方向發(fā)展。（一）、1-11月全國房地產(chǎn)投資、施工面積、銷售面積分析09年1-11月全國房地產(chǎn)市場分析市場分析房地產(chǎn)開發(fā)投資房屋施工面積商品房銷售面積總量31271億元29.88億方75203萬方類比增長17.8%增長17.2%增長53%商品住宅投資房屋新開工面積商品住宅銷售額總量22369億元9.76億方35987億元類比增長15.7%增長15.8%增長86.8%上述數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及施工面積持續(xù)穩(wěn)健增長。房地

◆12月份，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%。

◆新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.9個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%。

◆分類型看,與上年同月相比，商品住宅銷售價(jià)格上漲11.0%，分地區(qū)看，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個。（二）、全國房地產(chǎn)銷售形勢分析

上述數(shù)據(jù)充分表明，全國的住宅市場進(jìn)一步快速發(fā)展，一些主要城市的房產(chǎn)價(jià)格紛紛上漲，價(jià)格上漲的城市數(shù)量比前三季度增加11個。09年1-12月度全國房地產(chǎn)市場分析市場分析◆12月份，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8（三）、09年1-10月湖北房地產(chǎn)市場

◆1-10月，湖北房地產(chǎn)開發(fā)完成投資880億元，同比增長32%，全省商品房銷售面積1707萬平方米，比去年同期增長34.2%。

◆

前10個月，湖北商品房新開工面積2215萬方，購置土地面積684萬方，同比增長3.5%和5.1%。

◆

住宅商品房均價(jià)在6月達(dá)到3801元/方，7-10月的銷售均價(jià)分別為

3719元/方，3705元/方，3687元/方，3695元/方。09年1-10月湖北房地產(chǎn)市場分析市場分析從總體情況分析，全省房地產(chǎn)市場在1-10月呈增長態(tài)勢，城市銷售均價(jià)從六月份開始呈現(xiàn)逐步下滑震蕩態(tài)勢，但幅度相對較小，表明區(qū)域的房地產(chǎn)市場從整體而言還是比較穩(wěn)定的，但從發(fā)展速度而言，相對也較為緩慢。（三）、09年1-10月湖北房地產(chǎn)市場◆1-1荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析1、板塊分布—以主城區(qū)為主，分布不均，無明顯板塊劃分。

縱觀目前荊門的樓盤分布，大部分集中在老城區(qū)-東寶區(qū)，其次向南延伸，隨著近幾年的開發(fā)建設(shè)，掇刀區(qū)也匯聚了部分樓盤，隨著主城區(qū)土地區(qū)域的限制，掇刀區(qū)將作為未來若干年荊門房地產(chǎn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，這也符合荊門城市規(guī)劃發(fā)展方向，有助于推動區(qū)域房地產(chǎn)的良性發(fā)展。荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析1、板塊分布—以主城區(qū)為主，分布不2、建筑形態(tài)—存在結(jié)構(gòu)性矛盾荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析08年以前，基本上全部是多層為主導(dǎo)，寫字樓、別墅、高檔公寓幾乎沒有。然而，08年以后各類中高檔住宅涌現(xiàn)，占到市場開發(fā)比例的75%，而中檔住宅幾乎斷檔。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較明顯。2、建筑形態(tài)—存在結(jié)構(gòu)性矛盾荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析3、戶型分析—三房占主導(dǎo)09年小高層、高層物業(yè)增多，戶型設(shè)計(jì)區(qū)域多樣化。80-100㎡小三房、60-70㎡小兩房開始在市場上出現(xiàn)。不過由于荊門整體存量房過多，現(xiàn)在還是以100㎡-120㎡兩房，120-140㎡三房銷售占主導(dǎo)，達(dá)到整個市場供應(yīng)的60%左右。上述現(xiàn)象可描述為“中間大兩頭小”局面，反應(yīng)出區(qū)域市場的結(jié)構(gòu)過于單一，隨著城市化進(jìn)程加快，以及剛性需求量的增加，目前市場產(chǎn)品不能有效地滿足中間收入群體的置業(yè)需求。荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析3、戶型分析—三房占主導(dǎo)02007年的住宅銷售面積達(dá)到最高值，由于金融危機(jī)影響，在08年得到大幅度回落，回落幅度遠(yuǎn)高于前幾年增長幅度，說明荊門房產(chǎn)消費(fèi)市場整體穩(wěn)定性相對較差。4、年住宅銷售面積分析—震蕩起伏荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析2007年的住宅銷售面積達(dá)到最高值，由于金融危機(jī)影響，在085、房地產(chǎn)住宅銷售均價(jià)分析荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析荊門主要住宅板塊為掇刀、東寶兩區(qū)，均有不同價(jià)位樓盤分布。主要是在以下幾個價(jià)格區(qū)間：1000-2000元/㎡、2000-2500元/㎡、2500-3000元/㎡、3000-4000元/㎡，4000元/㎡以上，相比08年，3000元/㎡區(qū)間增長幅度較大，表明09年以來中心區(qū)房價(jià)在快速增長。5、房地產(chǎn)住宅銷售均價(jià)分析荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析荊門主要荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析6、房地產(chǎn)住宅品質(zhì)逐漸被重視

通過對前幾年開發(fā)的樓盤與近期開發(fā)樓盤對比分析，開發(fā)商日益注重配套設(shè)施建設(shè)，來滿足居民的品質(zhì)居住需求。如游泳池、雙語幼兒園、會所、綠化廣場、大型廣場、商場等。逐步注重營銷推廣，聘請專業(yè)的策劃公司和代理公司，但從當(dāng)前的宣傳資料質(zhì)量分析，還具有較大的提升空間。開發(fā)商逐步重視物業(yè)管理的質(zhì)量，提高為業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析6、房地產(chǎn)住宅品質(zhì)逐漸被重視政策層面：1、2009年底2010年初一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，給2010年整體樓市增添了眾多不確定因素，購房群體短期內(nèi)回呈現(xiàn)持幣觀望的態(tài)勢；2、結(jié)合荊門的城市性質(zhì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，我司認(rèn)為作為一個三線城市，國家宏觀政策的影響相對較小，還不至于對區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展起決定作用。市場層面：1、在今年前三季度，全國房地產(chǎn)市場銷售、施工情況依然呈增長發(fā)展勢頭，這也表明房地產(chǎn)大市場仍是朝著健康良性的方向發(fā)展。2、從荊門樓市整體布局分析，東寶老城區(qū)的樓盤分布已較為密集，而且整個城市是南向發(fā)展，在老城區(qū)可供開發(fā)的土地日益減少，而掇刀新城區(qū)作為政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，將成為未來若干年，荊門房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。3、荊門住宅房價(jià)在近幾年一直處于平穩(wěn)小升狀態(tài)，結(jié)合荊門優(yōu)異的區(qū)域位置，我司認(rèn)為荊門的房價(jià)尚具有一定上升潛力。今年住宅市場的銷售價(jià)格呈“上階梯”式趨勢，可售房源呈現(xiàn)

“下階梯”式趨勢，當(dāng)前市場顯現(xiàn)出供不應(yīng)求之狀。4、下半年二手房需求大幅提升，一方面是由于一手房源的緊缺，另一方面反應(yīng)出荊門購房者的需求正在得到進(jìn)一步的釋放?？偨Y(jié)市場分析一手房價(jià)整體發(fā)展方向二手房價(jià)政策層面：總結(jié)市場分析一手房價(jià)整體發(fā)展方向二手房價(jià)第三章區(qū)域樓盤分析第三章區(qū)域樓盤分析

分析成都小戶型公寓市場，主要分布于南門和西門，整體數(shù)量在整個區(qū)域樓市中所占的比重不大，單體的體量也較小，從市場接受度來看，主要以投資為主.分析成都小戶型公寓市場，主要分布于南門和西門，整體數(shù)成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件二、個案調(diào)查為了給本項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位和后期營銷推廣提供強(qiáng)有力的市場支撐，特針對項(xiàng)目周邊及其它區(qū)域的同性質(zhì)樓盤做系統(tǒng)個案調(diào)查，通過類比分析，挖掘本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢，提煉出具有市場說服力的宣傳主題，擬訂周密可行的媒體計(jì)劃，使本項(xiàng)目在短時間內(nèi)積累最大的消費(fèi)能量。二、個案調(diào)查為了給本項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位和后期營銷推廣提供強(qiáng)有力區(qū)域樓盤銷售情況西門秀城嘉園金沙名庭花樣年華·樂摩筑南門雙楠格調(diào)紅帆·藍(lán)調(diào)紅城九峰國際東門銀璽國際北門金府國際金府SOHO市中心城市理想富力·史丹尼國際公寓

銷售情況區(qū)域樓盤銷售情況西門秀城嘉園金沙名庭花樣年華·樂摩筑南門雙楠區(qū)域樓盤規(guī)模體量西門秀城嘉園一棟25層的電梯公寓和一棟23層包含商務(wù)酒店和商務(wù)功能的綜合樓花樣年華·樂摩筑總建面29901㎡南門雙楠格調(diào)總建面44213㎡，共956戶。紅城建面83941㎡九峰國際總建面163448㎡，1棟16層酒店式公寓。東門銀璽國際·跨界公館建面16377㎡，353戶，車位288個，3梯14戶。北門金府國際總建面119801㎡金府SOHO1棟31層建筑，1-4層商鋪、5-17層商務(wù)公寓，18-31層寫字間，共810戶。市中心城市理想精裝小戶704戶，精裝SOHO474戶。富力·史丹尼國際公寓總建面6萬㎡，共28層。

樓盤規(guī)模區(qū)域樓盤規(guī)模體量西門秀城嘉園一棟25層的電梯公寓和一棟23層區(qū)域樓盤推廣主題西門秀城嘉園金沙名庭金沙首席精裝現(xiàn)房私人空間45㎡酒店式寓所花樣年華·樂摩筑金沙自由空間純居精裝小戶南門雙楠格調(diào)雙楠別館，精裝豪配紅帆·藍(lán)調(diào)2.7環(huán)雙楠·34-69㎡精裝別館紅城未來派立體城市九峰國際南二環(huán)-首席價(jià)值增長型MINI空間東門銀璽國際·跨界公館宜商·宜居·宜投資北門金府國際金府商圈財(cái)富新高地金府SOHO金商圈·中心廣場商務(wù)領(lǐng)館市中心城市理想精裝小戶、商業(yè)旺鋪、SOHO空間富力·史丹尼國際公寓中心酒店公寓、財(cái)智精英特區(qū)

推廣主題區(qū)域樓盤推廣主題西門秀城嘉園金沙名庭金沙首席精裝現(xiàn)房私人空間

主力戶型區(qū)域樓盤主力戶型西門秀城嘉園37-50㎡金沙名庭45㎡花樣年華·樂摩筑52-75㎡南門雙楠格調(diào)30-40㎡紅帆·藍(lán)調(diào)34-69㎡紅城36-48㎡九峰國際40-50㎡東門銀璽國際·跨界公館31-49㎡北門金府國際50-120㎡金府SOHO42-92㎡市中心城市理想精裝小戶34-70㎡，精裝SOHO37-61㎡富力·史丹尼國際公寓50-70㎡主力戶型區(qū)域樓盤主力戶型西門秀城嘉園37-50㎡金沙名庭序號項(xiàng)目配置1廚房整體成品櫥柜、不銹鋼洗菜盆、全自動燃?xì)鉄崴?、不銹鋼面燃?xì)鉅t具、大功率抽油煙機(jī)2衛(wèi)生間人造石臺面臺盆、淋浴花灑、座便器、浴霸、梳妝鏡。3燈具餐廳、臥室及廚房均安裝主照明燈4門入戶門為鋼質(zhì)防護(hù)門，陽臺門為塑鋼玻璃窗，其余室內(nèi)門為定制木門及門套。5室內(nèi)樓地面廳室為強(qiáng)化木地板，廚房鋪設(shè)防滑地磚6內(nèi)墻廳室為乳膠漆，廚衛(wèi)墻磚貼至吊頂7天棚廳室為乳膠漆，部分過廳或過道石膏板吊頂，廚衛(wèi)鋁扣板吊頂。個案解剖樂摩筑交房標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目配置1廚房整體成品櫥柜、不銹鋼洗菜盆、全自動燃?xì)鉄崴蛱栱?xiàng)目配置1地面強(qiáng)化木地板：生活家·巴洛克或圣象或其他同質(zhì)產(chǎn)品。2頂棚乳膠漆：品牌為立邦或其他同質(zhì)產(chǎn)品3內(nèi)墻乳膠漆：品牌為立邦或其他同質(zhì)產(chǎn)品4陽臺地磚5料理區(qū)地面為地磚：品牌為諾貝爾或其他同質(zhì)產(chǎn)品墻面為墻磚：品牌為諾貝爾或其他同質(zhì)產(chǎn)品抽油煙機(jī)：品牌為櫻花或其他同質(zhì)產(chǎn)品櫥柜：品牌為百年好或禾田或其他同質(zhì)產(chǎn)品6衛(wèi)生間地面為地磚：品牌為諾貝爾或其他同質(zhì)產(chǎn)品墻面為墻磚：品牌為諾貝爾或其他同質(zhì)產(chǎn)品頂棚為鋁扣板吊頂座便器、立柱盆：品牌為美標(biāo)或其他同質(zhì)產(chǎn)品電熱水器：約50升，品牌為海爾或美的或其他同質(zhì)產(chǎn)品門：成品套裝門個案解剖雙楠格調(diào)交房標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目配置1地面強(qiáng)化木地板：生活家·巴洛克或圣象或其他同質(zhì)序號項(xiàng)目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強(qiáng)化木地板、實(shí)木線條收口3頂拉法基防潮石膏板、立邦環(huán)保涂料4廚房櫥柜歐派水盆、水龍頭、吊柜及其他柜5油煙機(jī)海爾6廚房墻面廣東博華陶瓷墻面磚7廚房地面防滑地磚8潔具意大利OXO面盆、水龍頭、淋浴水龍頭9熱水器海爾60L電熱水器10衛(wèi)生間門鴻基實(shí)木門、門套、玻璃平開門、固定玻璃隔斷11窗雙玻中空斷橋鋁合金窗，幕墻為LOW-E玻璃12其它德國西蒙開關(guān)面板13美國艾默生食物垃圾處理器14歐派直飲水凈化器15海爾1.5P空調(diào)、雙開門冰箱、全自動滾筒洗衣機(jī)、32寸液晶電視、電磁爐、微波爐個案解剖紅帆藍(lán)調(diào)精裝豪配交房標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強(qiáng)化木地板、實(shí)木線條收口3頂序號項(xiàng)目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強(qiáng)化木地板、實(shí)木線條收口3頂拉法基防潮石膏板、立邦環(huán)保涂料4廚房櫥柜歐派水盆、水龍頭、吊柜及其他柜5油煙機(jī)海爾6廚房墻面廣東博華陶瓷墻面磚7廚房地面防滑地磚8潔具意大利OXO面盆、水龍頭、淋浴水龍頭9熱水器海爾60L電熱水器10衛(wèi)生間門鴻基實(shí)木門、門套、玻璃平開門、固定玻璃隔斷11窗雙玻中空斷橋鋁合金窗，幕墻為LOW-E玻璃12其它德國西蒙開關(guān)面板個案解剖紅帆藍(lán)調(diào)精裝標(biāo)配交房標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強(qiáng)化木地板、實(shí)木線條收口3頂個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示雙楠格調(diào)個案展示雙楠格調(diào)個案展示雙楠格調(diào)個案展示雙楠格調(diào)成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件個案展示紅帆·藍(lán)調(diào)個案展示紅帆·藍(lán)調(diào)成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件個案解剖紅帆藍(lán)調(diào)樣板房詳析實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖個案解剖紅帆藍(lán)調(diào)樣板房詳析實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示錯層露臺實(shí)景個案展示錯層露臺實(shí)景個案展示錯層露臺實(shí)景個案展示錯層露臺實(shí)景個案展示金沙名庭外立面實(shí)景個案展示金沙名庭外立面實(shí)景個案展示金沙名庭外立面實(shí)景個案展示金沙名庭外立面實(shí)景個案展示金沙名庭底商實(shí)景個案展示金沙名庭底商實(shí)景個案解剖金沙名庭樣板房實(shí)景實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖個案解剖金沙名庭樣板房實(shí)景實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖個案展示城市理想個案展示城市理想個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件第二部分項(xiàng)目分析第二部分項(xiàng)目分析地塊位置

成都城西，一二環(huán)之間，大慶路與清江東路的交叉口。規(guī)劃用途

商業(yè)用地占地面積

6136㎡容積率

8.5建筑密度

35.78%地塊基本情況地塊位置成都城西，一二環(huán)之間，大慶路與清江東路的交叉口。規(guī)地塊周邊地塊周邊成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件第三部分目標(biāo)客群分析第三部分目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群找到目標(biāo)客群，找到我們與之的溝通方式目標(biāo)客群通過之前的總結(jié)我們發(fā)現(xiàn)，

本項(xiàng)目是位于城西二環(huán)內(nèi)核心的精致型物業(yè)

因此我們的客戶對應(yīng)為：人生處于上行階段的SOLO族通過之前的總結(jié)我們發(fā)現(xiàn)，

本項(xiàng)目是位于城西二環(huán)內(nèi)核心的精致型目標(biāo)客群洞察他們是20－35歲的SOLO一族。他們多為70年代末、80年代初受過高等教育的有志青年，追求浪漫、新意的“小資”生活方式，他們的人生路才剛剛起步，對未來充滿了期待，受現(xiàn)代教育的影響，他們身上最大的特征為思維活躍，追求個性生活方式，喜歡新意事物。他們的年齡層處于適宜結(jié)婚的階段，對未來的小家庭生活充滿了遐想。他們事業(yè)上剛剛開始創(chuàng)業(yè)不久，雖積蓄了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)或者是家庭條件比較優(yōu)越，但不富足。他們對生活質(zhì)量有一定的品位追求，卻受物質(zhì)條件的限制。目標(biāo)客群洞察他們是20－35歲的SOLO一族。

他們是具有城西情節(jié)的成漂一族；對社會時尚時事敏感，關(guān)注力強(qiáng)；對價(jià)格的敏感度高，注重性價(jià)比；他們的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不足以購買大戶型，他們可以購買小戶型作為過渡性物業(yè)，滿足對一定生活品質(zhì)的追求，在達(dá)到經(jīng)濟(jì)條件后購買所需要的房產(chǎn)，而將現(xiàn)在的物業(yè)用于投資回報(bào)；受經(jīng)濟(jì)條件限制，他們暫時還是無車一族，對于工作地點(diǎn)，希望在城西附近，如果是家門口則更好。中小企業(yè)主，事業(yè)剛起步，處于打拼階段，需要辦公與住所合一的物業(yè)。投資客，發(fā)現(xiàn)價(jià)格洼地，準(zhǔn)確而快速的出手投資。對于面積，當(dāng)然小一些最好，因?yàn)檫@與升值潛力、投資門檻和出手難易關(guān)系很大。他們是具有城西情節(jié)的成漂一族；面對如此人群，我們是他們心目中的理想居所嗎來看本項(xiàng)目與目標(biāo)客群的對接……面對如此人群，客群與項(xiàng)目的對接目標(biāo)群需要的地段的要求配套的需求多功能需求價(jià)格的需求投資回報(bào)本項(xiàng)目能給予的城西二環(huán)內(nèi)，地鐵旁享周邊醇熟完善配套宜商、宜住、宜投小戶型，總價(jià)低價(jià)值洼地，升值潛力無限客群與項(xiàng)目的對接目標(biāo)群需要的本項(xiàng)目能給予的在上面我們已經(jīng)看到，項(xiàng)目與客群實(shí)現(xiàn)了完美對接。那么，在后續(xù)的推廣中，我們要怎樣來定位這個產(chǎn)品呢？在上面我們已經(jīng)看到，項(xiàng)目與客群實(shí)現(xiàn)了完美對接。

基于以上對產(chǎn)品的分析，我們應(yīng)該是一個有鮮明特色的年

輕化的精致型物業(yè)。二環(huán)內(nèi)·主城區(qū)·地鐵主場基于以上對產(chǎn)品的分析，我們應(yīng)該是一個有鮮明特色的第五部分項(xiàng)目營銷第五部分項(xiàng)目營銷地段，地段，還是地段

好地段的房子一般總能升值?！耸俚囟?，地段，還是地段好地段的房本項(xiàng)目的地段論進(jìn)化論--城市變遷的推演城西地區(qū)價(jià)值凸顯，項(xiàng)目所在地區(qū)地區(qū)無疑是價(jià)值洼地，升值潛力無限！相對論--生活方式的更迭離繁華很近，離自然不遠(yuǎn)，繁華商圈腹心地帶，從容掌控財(cái)富人生！資本論--投資行為的支撐榨取城市剩余資源，搶占先機(jī)，提前支取區(qū)域的未來價(jià)值！人生論—圈層的鎖定集公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的多功能物業(yè)，領(lǐng)舞一站式生活方式，投資自住兼宜！地段本項(xiàng)目的地段論進(jìn)化論--城市變遷相對論--生活方式資本論--本項(xiàng)目的深化理解（產(chǎn)品定位、目標(biāo)客群等）本項(xiàng)目的深化理解在之前的溝通中，我們達(dá)成了對本項(xiàng)目的初步認(rèn)識，并提出對案名的建議；本次提案，我們深化對項(xiàng)目的理解，明確產(chǎn)品定位和目標(biāo)客群。在之前的溝通中，我們達(dá)成了對本項(xiàng)目的初步解讀產(chǎn)品

通過產(chǎn)品梳理，明確本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)解讀產(chǎn)品通過產(chǎn)品梳理，明確本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)我們看到了·西二環(huán)內(nèi)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，地鐵物業(yè)的繁華便利，宜商宜住宜投的多種價(jià)值核心……我們還看到·項(xiàng)目為商住用地，價(jià)格低，屬過渡型、投資型物業(yè)。這樣一個絕版地段的價(jià)值物業(yè)，會引起哪些人的關(guān)注呢？我們看到了·西二環(huán)內(nèi)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，地鐵物業(yè)的繁華便利本階段推廣策略本階段推廣策略項(xiàng)目推廣要解決的問題1.如何在商住產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)下實(shí)現(xiàn)快速銷售？本項(xiàng)目為非主流項(xiàng)目，必以銷售為第一目的，品牌塑造其次。大聲地、直接地說出我們項(xiàng)目的利益點(diǎn)，引起市場興趣和購買欲望，快速回籠資金，是我們的主要目的。2.怎樣建立非主流的媒介體系？

盡管媒介通路有限，我們也要盡可能在市場上發(fā)出最大的聲音。項(xiàng)目推廣要解決的問題總推廣策略

戶外第一，公關(guān)第二，現(xiàn)場第三基于非主流產(chǎn)品的非主流運(yùn)作，消費(fèi)者只能通過戶外及現(xiàn)場體驗(yàn)來獲取信息，因此，通過戶外媒體的攔截、SP公關(guān)活動，結(jié)合市區(qū)和現(xiàn)場售樓部專業(yè)銷售服務(wù)，來完成項(xiàng)目的總體銷售。總推廣策略

戶外第一，公關(guān)第二，現(xiàn)場第三基于非主流產(chǎn)品的[兩大市場價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][八大升值指數(shù)]★存錢不如投資★過渡最佳選擇A：二環(huán)內(nèi)，主城核心B：滿足多種功能需求C：低價(jià)格、高價(jià)值D：全品牌精裝修1、成都西門成熟片區(qū)2、周邊生活配套完善3、租賃需求旺盛4、地鐵二號線、多路公交車到達(dá)5、涵蓋精裝小戶、寫字間、商業(yè)等多種功能6、全品牌裝備，可拎包入住7、置業(yè)門檻低8、房產(chǎn)品的高、快投資回報(bào)三、核心價(jià)值理解[兩大市場價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][八大升值指數(shù)]★存錢不如投菲利浦.科特勒“最大客戶讓渡價(jià)值”理論在“西城時代”營銷中的應(yīng)用產(chǎn)品價(jià)值貨幣成本時間體力精神服務(wù)人員形象原利潤現(xiàn)利潤顧客讓渡價(jià)值營銷一、營銷理論菲利浦.科特勒“最大客戶讓渡價(jià)值”理論產(chǎn)品價(jià)值貨幣成本時間體撬動點(diǎn)產(chǎn)品投資價(jià)值項(xiàng)目在區(qū)位、形態(tài)、生活方式、需求、價(jià)格等方面蘊(yùn)涵的經(jīng)濟(jì)屬性。市場二、市場突破項(xiàng)目在各個方面的優(yōu)勢組合，表明項(xiàng)目具有極大的投資價(jià)值，而這就是橇動市場的突破點(diǎn)，從而形成了以下推廣主題及思路。撬動點(diǎn)產(chǎn)品投資價(jià)值項(xiàng)目在區(qū)位、形態(tài)、生活方式、需求、價(jià)格等方萬千寵愛于一身從內(nèi)部而言：項(xiàng)目集居住、辦公、商業(yè)等多功能于一體，充分享受生活、消費(fèi)、創(chuàng)造財(cái)富相互融合的現(xiàn)代生活，互為補(bǔ)充，優(yōu)雅轉(zhuǎn)換，引領(lǐng)一站式便利生活；從外部而言：位于二環(huán)內(nèi)主城核心，占據(jù)城西絕佳板塊優(yōu)勢，盡享成熟配套，體驗(yàn)城市向心力。三、廣告語提煉萬千寵愛于一身三、廣告語提煉創(chuàng)世A計(jì)劃1、低單價(jià)，大生活，打破主城區(qū)“高單價(jià)、高總價(jià)”的置業(yè)禁區(qū)；2、精裝修寓所，舒奢生活倡導(dǎo)者；3、城西商務(wù)、學(xué)校氛圍濃郁，租賃需求旺盛；4、一站式互補(bǔ)，全關(guān)懷生活方式；5、較快收益周期、較高收益率。四、推廣主題創(chuàng)世A計(jì)劃四、推廣主題3月上4月6月8月9月10月11月12月開盤期1、實(shí)施優(yōu)惠舉措；2、投資價(jià)值再行炒作；3、項(xiàng)目品牌塑造，為后續(xù)項(xiàng)目開盤奠定基礎(chǔ)。推廣預(yù)熱期1、項(xiàng)目新形象初次面市；2、增加長效媒介應(yīng)用；3、樣板房開放活動開啟。開盤前期強(qiáng)宣期1、各短效媒介形成系列，攻擊市場；2、長效媒介內(nèi)容更換，營造強(qiáng)烈開盤氣勢；3、售樓部包裝；4、項(xiàng)目投資價(jià)值引導(dǎo)。五、營銷結(jié)點(diǎn)3月上4月客戶客戶客戶客戶蓉城國際報(bào)媒其它活動新聞廣播平面網(wǎng)絡(luò)...六、營銷渠道客戶客戶客戶客戶蓉城國際報(bào)媒其它活動新聞廣播平面網(wǎng)絡(luò)...六成交獲知信息引發(fā)關(guān)注促成決策

推廣層次圖針對不同的客戶，采用針對性的推廣渠道，并逐步實(shí)現(xiàn)客戶跟進(jìn)的過程，最終達(dá)到成交的預(yù)期目標(biāo)。成交獲知信息引發(fā)關(guān)注促成決策推廣層次圖針對不同的客戶，采

營銷渠道-報(bào)媒報(bào)媒作為短效媒介，閱讀傳達(dá)率高，能快速提升項(xiàng)目的市場知名度，通過對目標(biāo)客群的視覺沖擊，結(jié)合信息告知，達(dá)到強(qiáng)化項(xiàng)目宣傳的目的，快速高效吸引客群抵達(dá)銷售現(xiàn)場。預(yù)熱期：以軟文為主，對項(xiàng)目進(jìn)行全方位地詮釋；強(qiáng)銷期：高頻率地硬廣投放，達(dá)到迅速引爆效果；持續(xù)期：可少量投放，主要依靠其他渠道。營銷渠道-報(bào)媒報(bào)媒作為短效媒介，閱讀傳達(dá)率高，能快速提升電影開幕前的視頻宣傳電影院大廳內(nèi)的燈箱廣告宣傳電影開幕前的電影院大廳內(nèi)的城西各主干道的交通指示牌宣傳電梯內(nèi)部廣告宣傳城西各主干道的交通指示牌宣傳電梯內(nèi)部

營銷渠道-樣板房開放蓉城國際樣板房華麗開幕看樣板·學(xué)理財(cái)活動一活動二經(jīng)典戶型品鑒營銷渠道-樣板房開放蓉城國際樣板房華麗開幕看樣板·學(xué)理財(cái)活動一：看樣板·學(xué)理財(cái)活動時間：2010年5月1日—6月1日

活動內(nèi)容：結(jié)合項(xiàng)目樣板房開放活動，舉行理財(cái)投資講座?；顒雍诵模捍髲埰旃模航柚浇?，發(fā)布項(xiàng)目信息；權(quán)威講座：資深理財(cái)專家進(jìn)行針對性的理財(cái)講解，并和客戶開展戶動，為客戶解答理財(cái)問題，激發(fā)客戶參與興趣；引導(dǎo)滲透：通過對當(dāng)前投資產(chǎn)品、整體市場形勢分析，引導(dǎo)客戶投資小戶型物業(yè)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；活動一：看樣板·學(xué)理財(cái)活動時間：2010年5月1日—6月1日活動二：經(jīng)典戶型品鑒活動時間：2010年9月上旬活動內(nèi)容：邀請資深室內(nèi)設(shè)計(jì)師、知名人士等共同參加，對戶型進(jìn)行全方位的賞析，對經(jīng)典戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)講解，營造“小戶套房概念”，倡導(dǎo)舒奢而小資的生活方式。借助報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)等媒介發(fā)布，將戶型優(yōu)勢直觀傳遞，激發(fā)投資意向?；顒雍诵模簷?quán)威品鑒：資深室內(nèi)設(shè)計(jì)師、知名人士等對項(xiàng)目戶型進(jìn)行綜合點(diǎn)評，并對經(jīng)典戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)講解，豐富戶型格局；精彩紛呈：借助相應(yīng)媒介，將“戶型品鑒”事件新聞報(bào)道，展現(xiàn)戶型優(yōu)勢，凸顯空間價(jià)值；驚喜互動：客戶憑相關(guān)媒體宣傳資料，到樣板房參觀可領(lǐng)取獎品?；顒佣航?jīng)典戶型品鑒活動時間：2010年9月上旬

營銷渠道-廣播及其它根據(jù)相關(guān)營銷結(jié)點(diǎn)，結(jié)合廣播電臺、短信群發(fā)、DM直投等形式對項(xiàng)目進(jìn)行針對性宣傳，使項(xiàng)目信息覆蓋最大化，積累目標(biāo)客群，促進(jìn)銷售。營銷渠道-廣播及其它根據(jù)相關(guān)營銷結(jié)點(diǎn)，結(jié)合廣播電臺、短信第九部分視覺表現(xiàn)第九部分視覺表現(xiàn)成都蓉城國際市調(diào)及定位提案成都蓉城國際市調(diào)及理解城市，才能感受城市的價(jià)值；了解市場，才能知道市場的需要；立足產(chǎn)品，才能獲得產(chǎn)品的熱銷；實(shí)效營銷，才能成就項(xiàng)目的成功；理解城市，歡迎被打斷歡迎被打斷第一部分：市場調(diào)查與研究第二部分：項(xiàng)目分析第三部分：消費(fèi)群分析第四部分：第五部分：項(xiàng)目營銷第六部分：項(xiàng)目推廣第七部分：戶型建議第八部分：價(jià)格分析第九部分：視覺表現(xiàn)第一部分：市場調(diào)查與研究第一部分市場調(diào)查與研究第一章城市研究第二章房地產(chǎn)市場分析第三章區(qū)域樓盤分析第一部分市場調(diào)查與研究第一章城市研究第一章城市研究第一章城市研究城市研究城市區(qū)位1、西南中心，天府之國位于四川省中部偏西，四川省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國際經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃單列市，國家歷史文化名城，中國西南地區(qū)中心城市，自古被譽(yù)為“天府之國”。2、樞紐之城，便捷交通○作為重要的鐵路運(yùn)輸樞紐和六大鐵路客運(yùn)中心之一，連接著寶成、成蘭、川藏等眾多鐵路干線，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。○多條國道交匯點(diǎn)，雙流機(jī)場是中國六大航空樞紐之一，是國航西南、四川航空和鷹聯(lián)航空的基地機(jī)場。成都城市研究城市區(qū)位1、西南中心，天府之國成都城市規(guī)?？偯娣e：12390平方公里

總?cè)丝?

至08年底戶籍總?cè)丝?125萬，其中市區(qū)人口497萬城市研究1、成都總?cè)丝谠谖髂系貐^(qū)的省會城市和直轄市中是相對較多的，是昆明的一倍，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貴陽，僅少于重慶，較高的人口總量對其消費(fèi)實(shí)力有一定的促進(jìn)作用；2、從城市化水平分析，成都為44%，在西南地區(qū)居于中間偏下層次，這表明成都城市化水平還有較大的上升空間，所以在未來若干年農(nóng)村進(jìn)城人口數(shù)量將會繼續(xù)增加，這在一定程度上有利于增強(qiáng)城市化所引發(fā)的購房需求量。昆明武漢貴陽重慶成都08年戶籍總?cè)丝?258383943253112508年城鎮(zhèn)總?cè)丝?205371361497城鎮(zhèn)化水平51%64%33%42%44%城市規(guī)?？偯娣e：12390平方公里城市研究1、成都總?cè)丝谠诔鞘幸?guī)劃城市研究本案蓉城國際位于成都中心城與西部新城之間，具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢，對于項(xiàng)目的去化具有獨(dú)特的地段優(yōu)勢。西部新城北部新城東部新城南部新城中心城蓉城國際城市規(guī)劃城市研究本案蓉城國際位于成都中心城與西部新城之間，具

城市性質(zhì)西南地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，是重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城。

城市整體發(fā)展方向以中心城為核心，依托交通干線集聚發(fā)展的點(diǎn)軸型放射狀空間布局結(jié)構(gòu)。

中心城整體布局

布局形態(tài)為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局，向多中心結(jié)構(gòu)發(fā)展，形成由市中心-副中心-大區(qū)中心-居住區(qū)中心構(gòu)成的城市結(jié)構(gòu)。城市規(guī)劃城市研究

城市性質(zhì)城市規(guī)劃城市研究城市規(guī)劃城市研究

項(xiàng)目周邊具體配套設(shè)施分析1、交通：地鐵2號線、眾多公交路線2、醫(yī)療：四川省人民醫(yī)院、中醫(yī)附院、胃病醫(yī)院、曙光男科等3、商業(yè)：好又多、紅旗連鎖等4、金融：建行、交行、招行、工行、中行等5、酒店：七天連鎖酒店、廣旺商務(wù)酒店、豪格商務(wù)酒店項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套比較完善，是被廣泛認(rèn)可的宜居片區(qū)，本案在營銷上可注重對周邊成熟環(huán)境的重點(diǎn)引導(dǎo)，從而吸引目標(biāo)客群對本區(qū)域的興趣。城市規(guī)劃城市研究

項(xiàng)目周邊具體配套設(shè)施分析項(xiàng)目所在區(qū)域生活全年地區(qū)生產(chǎn)總值從絕對數(shù)據(jù)和人均數(shù)據(jù)分析，成都均處于四川前列，表明城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，具有較強(qiáng)的實(shí)力，為投資置業(yè)奠定了良好的市場基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟(jì)城市研究全年地區(qū)生產(chǎn)總值從絕對數(shù)據(jù)和人均數(shù)據(jù)分析，成都均處于四川前列城市經(jīng)濟(jì)城市研究社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在省內(nèi)位于前列，表明成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速。從房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重分析，處于四川領(lǐng)先水平，表明成都的房地產(chǎn)市場氛圍較為濃厚。城市經(jīng)濟(jì)城市研究社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在省內(nèi)位于前列，城市經(jīng)濟(jì)城市研究社會消費(fèi)品零售總額能較好地反應(yīng)一個時期內(nèi)人民物質(zhì)水平的變化情況。從上圖可以看出，逐年有一個穩(wěn)健快速的發(fā)展，表明成都的社會經(jīng)濟(jì)呈良好健康發(fā)展趨勢。城市經(jīng)濟(jì)城市研究社會消費(fèi)品零售總額能較好地反應(yīng)一個時期內(nèi)人民城市經(jīng)濟(jì)城市研究09年三個季度的存款金額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過08年，表明成都整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，從人均存款金額分析，成都處于四川前列，說明成都市民有一定的消費(fèi)能力。城市經(jīng)濟(jì)城市研究09年三個季度的存款金額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過08年，表從城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均收入對比分析，兩者相距較大，城鎮(zhèn)居民人均收入占據(jù)著絕對的領(lǐng)先優(yōu)勢，這也反應(yīng)出成都的房產(chǎn)消費(fèi)客群主要為城鎮(zhèn)居民，但隨著農(nóng)村人均收入的穩(wěn)步提升，其中的相對高收入人群也逐漸加入到目標(biāo)客群中去，有助于增強(qiáng)城市房產(chǎn)客群的多樣化。城市研究城市經(jīng)濟(jì)從城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均收入對比分析，兩者相距較大，城鎮(zhèn)居民人均收入城市經(jīng)濟(jì)城市研究從近幾年的收入增速對比分析，農(nóng)村的收入增速比城鎮(zhèn)的更為穩(wěn)健，08年由金融危機(jī)的影響，在很大程度上影響了城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人均收入，隨著09年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇發(fā)展，人均收入達(dá)到了一個大的增幅，這從09年成都房產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售總量的提升可以得到明顯的確認(rèn)。城市經(jīng)濟(jì)城市研究從近幾年的收入增速對比分析，農(nóng)村的收入增速比城市經(jīng)濟(jì)城市研究城市經(jīng)濟(jì)城市研究城市研究成都總?cè)丝谙鄬^多，在1125萬的戶籍總?cè)丝谥校擎?zhèn)人口占了44%，并且與周邊城市相對比，其城市化水平居于中間層次，而且對于成都這樣龐大的人口總數(shù)，城市化進(jìn)程將引發(fā)較大力度的消費(fèi)力。城市人口城市研究成都總?cè)丝谙鄬^多，在1125萬的戶籍總?cè)丝谥?，城?zhèn)1、一個具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市：

成都城市的“區(qū)位、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”顯示出城市的“美好未來和有力前景”，而且成都產(chǎn)業(yè)體系齊全，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)都具有較大的特色，助推城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2、一種“實(shí)在”的氣質(zhì)：

荊門從城市建設(shè)、生活氛圍、欲望追求等方面都貼著“實(shí)在”的標(biāo)簽，居民在各個方面的認(rèn)知都是非常實(shí)在的，所以我司認(rèn)為必須充分把握這一人文特色，并且融入到住宅產(chǎn)品中，只有迎合了消費(fèi)者需求，才能確保房源快速去化。3、一座缺少向心力、凝聚力的城市：

經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在湖北處于中下水平，但人均GDP在湖北則處于中上水平，貧富差距不大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出均分特點(diǎn)。4、外資開發(fā)逐漸成為城市的主流：至08年底，中心城區(qū)50家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中外企有17家，占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的34%，這一比例在2009年仍在繼續(xù)上漲，外來開發(fā)商的不斷增加，充分表明荊門房地產(chǎn)市場具有一定的消費(fèi)潛力，整體投資環(huán)境良好?？偨Y(jié)分析：務(wù)實(shí)、內(nèi)斂1、一個具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市：總結(jié)分析：務(wù)實(shí)、內(nèi)斂第二章房地產(chǎn)市場分析第二章房地產(chǎn)市場分析時隔19個月，從2010年1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。中國人民銀行分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

2009年12月17日，財(cái)政部、國土部等部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》

投資機(jī)構(gòu)推房價(jià)上漲，五項(xiàng)措施力求抑制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部1月13日表示政策動向銀根縮緊，遏制高房價(jià)是從近期出臺的一系列政策的主題，雖然上述政策在一定時期內(nèi)會影響房產(chǎn)市場快速發(fā)展，但對荊門這樣的三四線城市而言，不會立即影響其房地產(chǎn)市場，而本項(xiàng)目面市時間預(yù)計(jì)在2010年底或2011年初，政策效應(yīng)不會帶來直接影響。市場分析對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

國務(wù)院辦公廳1月7日關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知時隔19個月，從2010年1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民上述數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及施工面積持續(xù)穩(wěn)健增長。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了08年的低靡后，在09年得到了快速發(fā)展，而且整體市場還是在朝著穩(wěn)健的方向發(fā)展。（一）、1-11月全國房地產(chǎn)投資、施工面積、銷售面積分析09年1-11月全國房地產(chǎn)市場分析市場分析房地產(chǎn)開發(fā)投資房屋施工面積商品房銷售面積總量31271億元29.88億方75203萬方類比增長17.8%增長17.2%增長53%商品住宅投資房屋新開工面積商品住宅銷售額總量22369億元9.76億方35987億元類比增長15.7%增長15.8%增長86.8%上述數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及施工面積持續(xù)穩(wěn)健增長。房地

◆12月份，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%。

◆新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.9個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%。

◆分類型看,與上年同月相比，商品住宅銷售價(jià)格上漲11.0%，分地區(qū)看，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個。（二）、全國房地產(chǎn)銷售形勢分析

上述數(shù)據(jù)充分表明，全國的住宅市場進(jìn)一步快速發(fā)展，一些主要城市的房產(chǎn)價(jià)格紛紛上漲，價(jià)格上漲的城市數(shù)量比前三季度增加11個。09年1-12月度全國房地產(chǎn)市場分析市場分析◆12月份，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8（三）、09年1-10月湖北房地產(chǎn)市場

◆1-10月，湖北房地產(chǎn)開發(fā)完成投資880億元，同比增長32%，全省商品房銷售面積1707萬平方米，比去年同期增長34.2%。

◆

前10個月，湖北商品房新開工面積2215萬方，購置土地面積684萬方，同比增長3.5%和5.1%。

◆

住宅商品房均價(jià)在6月達(dá)到3801元/方，7-10月的銷售均價(jià)分別為

3719元/方，3705元/方，3687元/方，3695元/方。09年1-10月湖北房地產(chǎn)市場分析市場分析從總體情況分析，全省房地產(chǎn)市場在1-10月呈增長態(tài)勢，城市銷售均價(jià)從六月份開始呈現(xiàn)逐步下滑震蕩態(tài)勢，但幅度相對較小，表明區(qū)域的房地產(chǎn)市場從整體而言還是比較穩(wěn)定的，但從發(fā)展速度而言，相對也較為緩慢。（三）、09年1-10月湖北房地產(chǎn)市場◆1-1荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析1、板塊分布—以主城區(qū)為主，分布不均，無明顯板塊劃分。

縱觀目前荊門的樓盤分布，大部分集中在老城區(qū)-東寶區(qū)，其次向南延伸，隨著近幾年的開發(fā)建設(shè)，掇刀區(qū)也匯聚了部分樓盤，隨著主城區(qū)土地區(qū)域的限制，掇刀區(qū)將作為未來若干年荊門房地產(chǎn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，這也符合荊門城市規(guī)劃發(fā)展方向，有助于推動區(qū)域房地產(chǎn)的良性發(fā)展。荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析1、板塊分布—以主城區(qū)為主，分布不2、建筑形態(tài)—存在結(jié)構(gòu)性矛盾荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析08年以前，基本上全部是多層為主導(dǎo)，寫字樓、別墅、高檔公寓幾乎沒有。然而，08年以后各類中高檔住宅涌現(xiàn)，占到市場開發(fā)比例的75%，而中檔住宅幾乎斷檔。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較明顯。2、建筑形態(tài)—存在結(jié)構(gòu)性矛盾荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析3、戶型分析—三房占主導(dǎo)09年小高層、高層物業(yè)增多，戶型設(shè)計(jì)區(qū)域多樣化。80-100㎡小三房、60-70㎡小兩房開始在市場上出現(xiàn)。不過由于荊門整體存量房過多，現(xiàn)在還是以100㎡-120㎡兩房，120-140㎡三房銷售占主導(dǎo)，達(dá)到整個市場供應(yīng)的60%左右。上述現(xiàn)象可描述為“中間大兩頭小”局面，反應(yīng)出區(qū)域市場的結(jié)構(gòu)過于單一，隨著城市化進(jìn)程加快，以及剛性需求量的增加，目前市場產(chǎn)品不能有效地滿足中間收入群體的置業(yè)需求。荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析3、戶型分析—三房占主導(dǎo)02007年的住宅銷售面積達(dá)到最高值，由于金融危機(jī)影響，在08年得到大幅度回落，回落幅度遠(yuǎn)高于前幾年增長幅度，說明荊門房產(chǎn)消費(fèi)市場整體穩(wěn)定性相對較差。4、年住宅銷售面積分析—震蕩起伏荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析2007年的住宅銷售面積達(dá)到最高值，由于金融危機(jī)影響，在085、房地產(chǎn)住宅銷售均價(jià)分析荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析荊門主要住宅板塊為掇刀、東寶兩區(qū)，均有不同價(jià)位樓盤分布。主要是在以下幾個價(jià)格區(qū)間：1000-2000元/㎡、2000-2500元/㎡、2500-3000元/㎡、3000-4000元/㎡，4000元/㎡以上，相比08年，3000元/㎡區(qū)間增長幅度較大，表明09年以來中心區(qū)房價(jià)在快速增長。5、房地產(chǎn)住宅銷售均價(jià)分析荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析荊門主要荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析6、房地產(chǎn)住宅品質(zhì)逐漸被重視

通過對前幾年開發(fā)的樓盤與近期開發(fā)樓盤對比分析，開發(fā)商日益注重配套設(shè)施建設(shè)，來滿足居民的品質(zhì)居住需求。如游泳池、雙語幼兒園、會所、綠化廣場、大型廣場、商場等。逐步注重營銷推廣，聘請專業(yè)的策劃公司和代理公司，但從當(dāng)前的宣傳資料質(zhì)量分析，還具有較大的提升空間。開發(fā)商逐步重視物業(yè)管理的質(zhì)量，提高為業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。荊門房地產(chǎn)情況分析市場分析6、房地產(chǎn)住宅品質(zhì)逐漸被重視政策層面：1、2009年底2010年初一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，給2010年整體樓市增添了眾多不確定因素，購房群體短期內(nèi)回呈現(xiàn)持幣觀望的態(tài)勢；2、結(jié)合荊門的城市性質(zhì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，我司認(rèn)為作為一個三線城市，國家宏觀政策的影響相對較小，還不至于對區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展起決定作用。市場層面：1、在今年前三季度，全國房地產(chǎn)市場銷售、施工情況依然呈增長發(fā)展勢頭，這也表明房地產(chǎn)大市場仍是朝著健康良性的方向發(fā)展。2、從荊門樓市整體布局分析，東寶老城區(qū)的樓盤分布已較為密集，而且整個城市是南向發(fā)展，在老城區(qū)可供開發(fā)的土地日益減少，而掇刀新城區(qū)作為政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，將成為未來若干年，荊門房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。3、荊門住宅房價(jià)在近幾年一直處于平穩(wěn)小升狀態(tài)，結(jié)合荊門優(yōu)異的區(qū)域位置，我司認(rèn)為荊門的房價(jià)尚具有一定上升潛力。今年住宅市場的銷售價(jià)格呈“上階梯”式趨勢，可售房源呈現(xiàn)

“下階梯”式趨勢，當(dāng)前市場顯現(xiàn)出供不應(yīng)求之狀。4、下半年二手房需求大幅提升，一方面是由于一手房源的緊缺，另一方面反應(yīng)出荊門購房者的需求正在得到進(jìn)一步的釋放?？偨Y(jié)市場分析一手房價(jià)整體發(fā)展方向二手房價(jià)政策層面：總結(jié)市場分析一手房價(jià)整體發(fā)展方向二手房價(jià)第三章區(qū)域樓盤分析第三章區(qū)域樓盤分析

分析成都小戶型公寓市場，主要分布于南門和西門，整體數(shù)量在整個區(qū)域樓市中所占的比重不大，單體的體量也較小，從市場接受度來看，主要以投資為主.分析成都小戶型公寓市場，主要分布于南門和西門，整體數(shù)成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件二、個案調(diào)查為了給本項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位和后期營銷推廣提供強(qiáng)有力的市場支撐，特針對項(xiàng)目周邊及其它區(qū)域的同性質(zhì)樓盤做系統(tǒng)個案調(diào)查，通過類比分析，挖掘本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢，提煉出具有市場說服力的宣傳主題，擬訂周密可行的媒體計(jì)劃，使本項(xiàng)目在短時間內(nèi)積累最大的消費(fèi)能量。二、個案調(diào)查為了給本項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位和后期營銷推廣提供強(qiáng)有力區(qū)域樓盤銷售情況西門秀城嘉園金沙名庭花樣年華·樂摩筑南門雙楠格調(diào)紅帆·藍(lán)調(diào)紅城九峰國際東門銀璽國際北門金府國際金府SOHO市中心城市理想富力·史丹尼國際公寓

銷售情況區(qū)域樓盤銷售情況西門秀城嘉園金沙名庭花樣年華·樂摩筑南門雙楠區(qū)域樓盤規(guī)模體量西門秀城嘉園一棟25層的電梯公寓和一棟23層包含商務(wù)酒店和商務(wù)功能的綜合樓花樣年華·樂摩筑總建面29901㎡南門雙楠格調(diào)總建面44213㎡，共956戶。紅城建面83941㎡九峰國際總建面163448㎡，1棟16層酒店式公寓。東門銀璽國際·跨界公館建面16377㎡，353戶，車位288個，3梯14戶。北門金府國際總建面119801㎡金府SOHO1棟31層建筑，1-4層商鋪、5-17層商務(wù)公寓，18-31層寫字間，共810戶。市中心城市理想精裝小戶704戶，精裝SOHO474戶。富力·史丹尼國際公寓總建面6萬㎡，共28層。

樓盤規(guī)模區(qū)域樓盤規(guī)模體量西門秀城嘉園一棟25層的電梯公寓和一棟23層區(qū)域樓盤推廣主題西門秀城嘉園金沙名庭金沙首席精裝現(xiàn)房私人空間45㎡酒店式寓所花樣年華·樂摩筑金沙自由空間純居精裝小戶南門雙楠格調(diào)雙楠別館，精裝豪配紅帆·藍(lán)調(diào)2.7環(huán)雙楠·34-69㎡精裝別館紅城未來派立體城市九峰國際南二環(huán)-首席價(jià)值增長型MINI空間東門銀璽國際·跨界公館宜商·宜居·宜投資北門金府國際金府商圈財(cái)富新高地金府SOHO金商圈·中心廣場商務(wù)領(lǐng)館市中心城市理想精裝小戶、商業(yè)旺鋪、SOHO空間富力·史丹尼國際公寓中心酒店公寓、財(cái)智精英特區(qū)

推廣主題區(qū)域樓盤推廣主題西門秀城嘉園金沙名庭金沙首席精裝現(xiàn)房私人空間

主力戶型區(qū)域樓盤主力戶型西門秀城嘉園37-50㎡金沙名庭45㎡花樣年華·樂摩筑52-75㎡南門雙楠格調(diào)30-40㎡紅帆·藍(lán)調(diào)34-69㎡紅城36-48㎡九峰國際40-50㎡東門銀璽國際·跨界公館31-49㎡北門金府國際50-120㎡金府SOHO42-92㎡市中心城市理想精裝小戶34-70㎡，精裝SOHO37-61㎡富力·史丹尼國際公寓50-70㎡主力戶型區(qū)域樓盤主力戶型西門秀城嘉園37-50㎡金沙名庭序號項(xiàng)目配置1廚房整體成品櫥柜、不銹鋼洗菜盆、全自動燃?xì)鉄崴?、不銹鋼面燃?xì)鉅t具、大功率抽油煙機(jī)2衛(wèi)生間人造石臺面臺盆、淋浴花灑、座便器、浴霸、梳妝鏡。3燈具餐廳、臥室及廚房均安裝主照明燈4門入戶門為鋼質(zhì)防護(hù)門，陽臺門為塑鋼玻璃窗，其余室內(nèi)門為定制木門及門套。5室內(nèi)樓地面廳室為強(qiáng)化木地板，廚房鋪設(shè)防滑地磚6內(nèi)墻廳室為乳膠漆，廚衛(wèi)墻磚貼至吊頂7天棚廳室為乳膠漆，部分過廳或過道石膏板吊頂，廚衛(wèi)鋁扣板吊頂。個案解剖樂摩筑交房標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目配置1廚房整體成品櫥柜、不銹鋼洗菜盆、全自動燃?xì)鉄崴蛱栱?xiàng)目配置1地面強(qiáng)化木地板：生活家·巴洛克或圣象或其他同質(zhì)產(chǎn)品。2頂棚乳膠漆：品牌為立邦或其他同質(zhì)產(chǎn)品3內(nèi)墻乳膠漆：品牌為立邦或其他同質(zhì)產(chǎn)品4陽臺地磚5料理區(qū)地面為地磚：品牌為諾貝爾或其他同質(zhì)產(chǎn)品墻面為墻磚：品牌為諾貝爾或其他同質(zhì)產(chǎn)品抽油煙機(jī)：品牌為櫻花或其他同質(zhì)產(chǎn)品櫥柜：品牌為百年好或禾田或其他同質(zhì)產(chǎn)品6衛(wèi)生間地面為地磚：品牌為諾貝爾或其他同質(zhì)產(chǎn)品墻面為墻磚：品牌為諾貝爾或其他同質(zhì)產(chǎn)品頂棚為鋁扣板吊頂座便器、立柱盆：品牌為美標(biāo)或其他同質(zhì)產(chǎn)品電熱水器：約50升，品牌為海爾或美的或其他同質(zhì)產(chǎn)品門：成品套裝門個案解剖雙楠格調(diào)交房標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目配置1地面強(qiáng)化木地板：生活家·巴洛克或圣象或其他同質(zhì)序號項(xiàng)目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強(qiáng)化木地板、實(shí)木線條收口3頂拉法基防潮石膏板、立邦環(huán)保涂料4廚房櫥柜歐派水盆、水龍頭、吊柜及其他柜5油煙機(jī)海爾6廚房墻面廣東博華陶瓷墻面磚7廚房地面防滑地磚8潔具意大利OXO面盆、水龍頭、淋浴水龍頭9熱水器海爾60L電熱水器10衛(wèi)生間門鴻基實(shí)木門、門套、玻璃平開門、固定玻璃隔斷11窗雙玻中空斷橋鋁合金窗，幕墻為LOW-E玻璃12其它德國西蒙開關(guān)面板13美國艾默生食物垃圾處理器14歐派直飲水凈化器15海爾1.5P空調(diào)、雙開門冰箱、全自動滾筒洗衣機(jī)、32寸液晶電視、電磁爐、微波爐個案解剖紅帆藍(lán)調(diào)精裝豪配交房標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強(qiáng)化木地板、實(shí)木線條收口3頂序號項(xiàng)目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強(qiáng)化木地板、實(shí)木線條收口3頂拉法基防潮石膏板、立邦環(huán)保涂料4廚房櫥柜歐派水盆、水龍頭、吊柜及其他柜5油煙機(jī)海爾6廚房墻面廣東博華陶瓷墻面磚7廚房地面防滑地磚8潔具意大利OXO面盆、水龍頭、淋浴水龍頭9熱水器海爾60L電熱水器10衛(wèi)生間門鴻基實(shí)木門、門套、玻璃平開門、固定玻璃隔斷11窗雙玻中空斷橋鋁合金窗，幕墻為LOW-E玻璃12其它德國西蒙開關(guān)面板個案解剖紅帆藍(lán)調(diào)精裝標(biāo)配交房標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強(qiáng)化木地板、實(shí)木線條收口3頂個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示雙楠格調(diào)個案展示雙楠格調(diào)個案展示雙楠格調(diào)個案展示雙楠格調(diào)成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件個案展示紅帆·藍(lán)調(diào)個案展示紅帆·藍(lán)調(diào)成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件個案解剖紅帆藍(lán)調(diào)樣板房詳析實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖個案解剖紅帆藍(lán)調(diào)樣板房詳析實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示錯層露臺實(shí)景個案展示錯層露臺實(shí)景個案展示錯層露臺實(shí)景個案展示錯層露臺實(shí)景個案展示金沙名庭外立面實(shí)景個案展示金沙名庭外立面實(shí)景個案展示金沙名庭外立面實(shí)景個案展示金沙名庭外立面實(shí)景個案展示金沙名庭底商實(shí)景個案展示金沙名庭底商實(shí)景個案解剖金沙名庭樣板房實(shí)景實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖個案解剖金沙名庭樣板房實(shí)景實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖實(shí)景圖個案展示城市理想個案展示城市理想個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件第二部分項(xiàng)目分析第二部分項(xiàng)目分析地塊位置

成都城西，一二環(huán)之間，大慶路與清江東路的交叉口。規(guī)劃用途

商業(yè)用地占地面積

6136㎡容積率

8.5建筑密度

35.78%地塊基本情況地塊位置成都城西，一二環(huán)之間，大慶路與清江東路的交叉口。規(guī)地塊周邊地塊周邊成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件成都蓉城國際高端項(xiàng)目市調(diào)及定位提案課件第三部分目標(biāo)客群分析第三部分目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群找到目標(biāo)客群，找到我們與之的溝通方式目標(biāo)客群通過之前的總結(jié)我們發(fā)現(xiàn)，

本項(xiàng)目是位于城西二環(huán)內(nèi)核心的精致型物業(yè)

因此我們的客戶對應(yīng)為：人生處于上行階段的SOLO族通過之前的總結(jié)我們發(fā)現(xiàn)，

本項(xiàng)目是位于城西二環(huán)內(nèi)核心的精致型目標(biāo)客群洞察他們是20－35歲的SOLO一族。他們多為70年代末、80年代初受過高等教育的有志青年，追求浪漫、新意的“小資”生活方式，他們的人生路才剛剛起步，對未來充滿了期待，受現(xiàn)代教育的影響，他們身上最大的特征為思維活躍，追求個性生活方式，喜歡新意事物。他們的年齡層處于適宜結(jié)婚的階段，對未來的小家庭生活充滿了遐想。他們事業(yè)上剛剛開始創(chuàng)業(yè)不久，雖積蓄了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)或者是家庭條件比較優(yōu)越，但不富足。他們對生活質(zhì)量有一定的品位追求，卻受物質(zhì)條件的限制。目標(biāo)客群洞察他們是20－35歲的SOLO一族。

他們是具有城西情節(jié)的成漂一族；對社會時尚時事敏感，關(guān)注力強(qiáng)；對價(jià)格的敏感度高，注重性價(jià)比；他們的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不足以購買大戶型，他們可以購買小戶型作為過渡性物業(yè)，滿足對一定生活品質(zhì)的追求，在達(dá)到經(jīng)濟(jì)條件后購買所需要的房產(chǎn)，而將現(xiàn)在的物業(yè)用于投資回報(bào)；受經(jīng)濟(jì)條件限制，他們暫時還是無車一族，對于工作地點(diǎn)，希望在城西附近，如果是家門口則更好。中小企業(yè)主，事業(yè)剛起步，處于打拼階段，需要辦公與住所合一的物業(yè)。投資客，發(fā)現(xiàn)價(jià)格洼地，準(zhǔn)確而快速的出手投資。對于面積，當(dāng)然小一些最好，因?yàn)檫@與升值潛力、投資門檻和出手難易關(guān)系很大。他們是具有城西情節(jié)的成漂一族；面對如此人群，我們是他們心目中的理想居所嗎來看本項(xiàng)目與目標(biāo)客群的對接……面對如此人群，客群與項(xiàng)目的對接目標(biāo)群需要的地段的要求配套的需求多功能需求價(jià)格的需求投資回報(bào)本項(xiàng)目能給予的城西二環(huán)內(nèi)，地鐵旁享周邊醇熟完善配套宜商、宜住、宜投小戶型，總價(jià)低價(jià)值洼地，升值潛力無限客群與項(xiàng)目的對接目標(biāo)群需要的本項(xiàng)目能給予的在上面我們已經(jīng)看到，項(xiàng)目與客群實(shí)現(xiàn)了完美對接。那么，在后續(xù)的推廣中，我們要怎樣來定位這個產(chǎn)品呢？在上面我們已經(jīng)看到，項(xiàng)目與客群實(shí)現(xiàn)了完美對接。

基于以上對產(chǎn)品的分析，我們應(yīng)該是一個有鮮明特色的年

輕化的精致型物業(yè)。二環(huán)內(nèi)·主城區(qū)·地鐵主場基于以上對產(chǎn)品的分析，我們應(yīng)該是一個有鮮明特色的第五部分項(xiàng)目營銷第五部分項(xiàng)目營銷地段，地段，還是地段

好地段的房子一般總能升值?！耸俚囟危囟?，還是地段好地段的房本項(xiàng)目的地段論進(jìn)化論--城市變遷的推演城西地區(qū)價(jià)值凸顯，項(xiàng)目所在地區(qū)地區(qū)無疑是價(jià)值洼地，升值潛力無限！相對論--生活方式的更迭離繁華很近，離自然不遠(yuǎn)，繁華商圈腹心地帶，從容掌控財(cái)富人生！資本論--投資行為的支撐榨取城市剩余資源，搶占先機(jī)，提前支取區(qū)域的未來價(jià)值！人生論—圈層的鎖定集公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的多功能物業(yè)，領(lǐng)舞一站式生活方式，投資自住兼宜！地段本項(xiàng)目的地段論進(jìn)化論--城市變遷相對論--生活方式資本論--本項(xiàng)目的深化理解（產(chǎn)品定位、目標(biāo)客群等）本項(xiàng)目的深化理解在之前的溝通中，我們達(dá)成了對本項(xiàng)目的初步認(rèn)識，并提出對案名的建議；本次提案，我們