房地產(chǎn)稅收政策與管理

房地產(chǎn)稅收政策分析與管理

主講蔣菊香副教授注冊稅務(wù)師聯(lián)系jxiang2008@163.com

大家好主要內(nèi)容房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)稅收政策房地產(chǎn)稅收管理房地產(chǎn)業(yè)土地建筑物其他地上附著物實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者結(jié)合實(shí)物權(quán)益區(qū)位房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事城市建設(shè)場地、房屋等建筑產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)單位，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。

房地產(chǎn)業(yè)的十大特點(diǎn)不可移動獨(dú)一無二壽命長久數(shù)量有限用途多樣相互影響易受限制價值巨大難以實(shí)現(xiàn)保值增值房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)土地（建設(shè)場地）的開發(fā)經(jīng)營；商品房的開發(fā)經(jīng)營；城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)；代建房屋和工程的建設(shè)；經(jīng)營房屋的出租和經(jīng)營；其他多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程項(xiàng)目設(shè)想和可行性研究項(xiàng)目立項(xiàng)及企業(yè)審批項(xiàng)目規(guī)劃土地使用權(quán)取得征地拆遷工程施工銷售或經(jīng)營物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)審批過程及批件立項(xiàng)審批

由公司向建委提出立項(xiàng)申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請投資計劃立項(xiàng)批復(fù)

規(guī)劃審批

由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書”即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同（3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證（4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù))施工工審審批批房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司向向建建委委報報送送規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證和和規(guī)規(guī)費(fèi)費(fèi)繳繳納納憑憑證證等等資資料料，，申申請請施施工工許許可可證證，，由由建建委委、、消消防防、、環(huán)環(huán)保保、、市市政政公公用用等等部部門門分分別別負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)（1））建建委委頒頒發(fā)發(fā)的的施施工工許許可可證證（2））企企業(yè)業(yè)與與施施工工企企業(yè)業(yè)的的施施工工合合同同，，了了解解企企業(yè)業(yè)的的建建安安工工程程支支出出銷售售審審批批依據(jù)據(jù)《《商商品品房房銷銷售售管管理理辦辦法法》》、、《《城城市市商商品品房房預(yù)預(yù)售售管管理理辦辦法法》》（1））房房屋屋管管理理局局頒頒發(fā)發(fā)的的商商品品房房銷銷售售（（預(yù)預(yù)售售））許許可可證證，，作作為為可可售售面面積積的的依依據(jù)據(jù)（2））企企業(yè)業(yè)簽簽署署的的所所有有商商品品房房預(yù)預(yù)售售契契約約和和商商品品房房買買賣賣合合同同，，作作為為衡衡量量銷銷售售收收入入的的依依據(jù)據(jù)。。（3））規(guī)規(guī)劃劃局局頒頒發(fā)發(fā)的的建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格通通知知書書和和建建委委頒頒發(fā)發(fā)的的建建設(shè)設(shè)工工程程竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收備備案案表表（（確確定定開開發(fā)發(fā)成成本本的的終終止止日日））（4））房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理局局測測繪繪隊(duì)隊(duì)頒頒發(fā)發(fā)的的測測繪繪明明細(xì)細(xì)等等登登記記表表產(chǎn)權(quán)權(quán)審審批批商品品房房交交付付使使用用后后，，由由業(yè)業(yè)主主向向房房管管局局報報送送購購買買房房產(chǎn)產(chǎn)的的資資料料，，辦辦理理房房產(chǎn)產(chǎn)證證房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證，，作作為為檢檢查查人人員員了了解解企企業(yè)業(yè)自自用用產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、移移送送產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)以以及及銷銷售售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的依依據(jù)據(jù)立項(xiàng)項(xiàng)————計計委委選址址————規(guī)規(guī)劃劃局局拿地地————國國土土局局建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃————規(guī)規(guī)劃劃局局建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃————規(guī)規(guī)劃劃局局建設(shè)設(shè)工工程程設(shè)設(shè)計計、、項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計計————設(shè)設(shè)計計單單位位施工工許許可可證證————建建委委招投投標(biāo)標(biāo)————招招投投標(biāo)標(biāo)辦辦開工工————建建委委預(yù)售售————房房產(chǎn)產(chǎn)局局竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收————建建委委等等初始始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證明明————房房產(chǎn)產(chǎn)局局正式式銷銷售售-現(xiàn)現(xiàn)銷銷————房房產(chǎn)產(chǎn)局局產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移————房房產(chǎn)產(chǎn)局局清盤盤————注注銷銷物業(yè)業(yè)管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)行行業(yè)業(yè)特特點(diǎn)點(diǎn)對對稅稅收收影影響響1、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)周周期期長長，，經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)復(fù)復(fù)雜雜房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)最最終終產(chǎn)產(chǎn)品品周周期期較較長長，，最最少少數(shù)數(shù)月月，，多多則則數(shù)數(shù)年年，，而而且且要要等等每每一一單單體體工工程程或或一一組組工工程程甚甚至至整整個個項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工辦辦理理決決算算后后才才能能計計算算確確定定其其建建造造成成本本，，但但房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品一一般般按按分分戶戶分分套套分分割割銷銷售售，，而而且且可可以以預(yù)預(yù)售售。。成成本本核核算算的的真真實(shí)實(shí)性性和和準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性難難以以逐逐筆筆核核實(shí)實(shí)。。經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)復(fù)雜一一是經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)的內(nèi)容容復(fù)雜，，囊括了了征地、、拆遷、、勘察、、設(shè)計、、施工、、銷售、、售后服服務(wù)等過過程。二二是涉及及面廣、、經(jīng)濟(jì)往往來對象象多。2、資金金密集型型產(chǎn)業(yè)，，前期投投入資金金大，企企業(yè)資金金壓力大大，有強(qiáng)強(qiáng)烈的遲遲緩稅款款繳納的的意愿。。原因建住房[2002]217號號規(guī)定：：對未取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書、、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證的項(xiàng)項(xiàng)目，不不得發(fā)放放任何形形式的貸貸款?！吨袊巳嗣胥y行行關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)管管理的通通知》》規(guī)定：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請請銀行貸貸款，其其自有資資金（指指所有者者權(quán)益））應(yīng)不低低于開發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總投資的的30％％商業(yè)銀行行對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申申請的貸貸款，只只能通過過房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款科目目發(fā)放，，嚴(yán)禁以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流流動資金金貸款及及其他形形式貸款款科目發(fā)發(fā)放。商業(yè)銀行行發(fā)放的的房地產(chǎn)產(chǎn)貸款，，只能用用于本地地區(qū)的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，嚴(yán)嚴(yán)禁跨地地區(qū)使用用。承建房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的建筑施施工企業(yè)業(yè)只能將將獲得的的流動資資金貸款款用于購購買施工工所必需需的設(shè)備備（如塔塔吊、挖挖土機(jī)、、推土機(jī)機(jī)等）。。3、購房房者中相相當(dāng)一部部分是個個人，存存在大量量的現(xiàn)金金交易與其他行行業(yè)相比比，商品品房的消消費(fèi)群體體主要關(guān)關(guān)心的是是產(chǎn)權(quán)證證明的辦辦理結(jié)果果，為房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)采取隱隱匿經(jīng)營營收入等等手段偷偷逃稅款款開了方方便之門門。4、產(chǎn)品品具有固固定性、、永久性性便于取取證，有有一定的的補(bǔ)救措措施每套房產(chǎn)產(chǎn)都有一一套完整整的檔案案資料，，便于檢檢查人員員取證，，有一定定的補(bǔ)救救措施房地產(chǎn)企企業(yè)稅收收征管特特點(diǎn)房地產(chǎn)按按項(xiàng)目建建設(shè)，稅稅法是以企業(yè)為為納稅人人房地產(chǎn)企企業(yè)收入入確認(rèn)與與成本結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)在時間上不不配比房地產(chǎn)銷銷售收入確認(rèn)認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)會計與稅稅法上不不盡相同同房地產(chǎn)部部分費(fèi)用?？缈缙诎l(fā)生生，需進(jìn)行行追溯調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)務(wù)核算特特點(diǎn)營業(yè)收入入核算的的特殊性性營業(yè)收入入具有多多樣性營業(yè)收入入的壞賬賬風(fēng)險較較小房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)務(wù)核算特特點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品品成本核核算的特特殊性成本構(gòu)成成核算難難度大核算時間間跨度大大不同項(xiàng)目目核算差差異性較較大滾動開發(fā)發(fā)核算難難度大房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)務(wù)核算特特點(diǎn)利潤分配配形式的的特殊性性----常見的的：項(xiàng)目目投資合合作（企企業(yè)并不不在工商商管理部部門進(jìn)行行注冊資資本變更更登記））----利潤分分配形式式有：現(xiàn)現(xiàn)金、產(chǎn)產(chǎn)品等房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)務(wù)核算主主要內(nèi)容容設(shè)立階段段財務(wù)核核算主要要內(nèi)容核算重點(diǎn)點(diǎn)－注冊冊資本金金及籌建建費(fèi)用的的核算核算難點(diǎn)點(diǎn)－對投投資方投投入的非非現(xiàn)金資資產(chǎn)的計計價房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)務(wù)核算主主要內(nèi)容容開發(fā)項(xiàng)目目準(zhǔn)備階階段財務(wù)務(wù)核算主主要內(nèi)容容取得土地地使用權(quán)權(quán)的核算算取得項(xiàng)目目借款－－“長期期借款””核算；；核算難難點(diǎn)、重重點(diǎn)：對對借款利利息費(fèi)用用的核算算開發(fā)前物物資準(zhǔn)備備－核算算要點(diǎn)：：購入物物資計價價及領(lǐng)用用發(fā)出時時的成本本核算。。房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)務(wù)核算主主要內(nèi)容容項(xiàng)目開發(fā)發(fā)階段財財務(wù)核算算主要內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的核算算－土地地開發(fā)成成本、房房屋開發(fā)發(fā)成本、、配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)成本、、代建工工程開發(fā)發(fā)成本：：全部費(fèi)費(fèi)用按成成本項(xiàng)目目進(jìn)行歸歸集和分分配。房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)品品的核算算－設(shè)置置“開發(fā)發(fā)產(chǎn)品””房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)務(wù)核算主主要內(nèi)容容銷售階段段及利潤潤分配階階段財務(wù)務(wù)核算主主要內(nèi)容容房地產(chǎn)銷銷售業(yè)務(wù)務(wù)的核算算－主要要包括主主營業(yè)務(wù)務(wù)收入和和其他業(yè)業(yè)務(wù)收入入利潤分配配階段的的財務(wù)核核算－通通過“利利潤分配配”科目目房地產(chǎn)企企業(yè)涉及及稅種前期準(zhǔn)備備階段--契稅.耕耕地占用用稅.印印花稅.城鎮(zhèn)土土地使用用稅建設(shè)施工工階段--營業(yè)稅.增值稅稅.印花花稅.車車輛購置置稅.車車船稅.城建稅稅及教育育費(fèi)附加加銷售階段段--營業(yè)稅.土地增增值稅.企業(yè)所所得稅.城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅及教教育費(fèi)附附加.保有階段段--城鎮(zhèn)土地地使用稅稅.房產(chǎn)產(chǎn)稅出租環(huán)節(jié)節(jié)--營業(yè)稅、、印花稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅、企業(yè)業(yè)所得稅稅房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅房地產(chǎn)所所得稅政政策變遷遷內(nèi)資企業(yè)業(yè)所得稅稅1994年---2003年年這一階段段并沒有有完全針針對房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)所得稅稅政策，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)繳繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅適用于一一般工商商企業(yè)的的稅收原原則。事實(shí)上房房地產(chǎn)企企業(yè)的收收入確認(rèn)認(rèn)、成本本核算等等完全不不同于一一般工商商企業(yè)，，沒有量量體裁衣衣的稅收收政策，，等于國國家放棄棄了對房房地產(chǎn)企企業(yè)的稅稅收追索索，形成成了其““經(jīng)濟(jì)的的巨人，，納稅的的侏儒””形象。。房地產(chǎn)所所得稅政政策變遷遷內(nèi)資企業(yè)業(yè)所得稅稅2003年制定定了國稅發(fā)[2003]83號文件。專門針對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)制定了企企業(yè)所得得稅政策策。本政策參參照了外外商投資資企業(yè)所所得稅國國稅發(fā)【【2001】142號號文件，，對內(nèi)資企企業(yè)的預(yù)預(yù)售收入入開始征征稅，該文件件的發(fā)布布，有力力的加強(qiáng)強(qiáng)了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅稅稽查。。房地產(chǎn)所所得稅政政策變遷遷內(nèi)資企業(yè)業(yè)所得稅稅國稅發(fā)【【2006】31號文文件的制定。。83號文文件在執(zhí)執(zhí)行過程程中，產(chǎn)產(chǎn)生了很很多問題題。在稅稅務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管管理的大前提提下，國國家稅務(wù)務(wù)總局于于2006年制制定了31號文文件。31號文文件的制制定與實(shí)實(shí)施，對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收收產(chǎn)生了了深遠(yuǎn)的影影響。房地產(chǎn)所所得稅政政策變遷遷外資企業(yè)業(yè)所得稅稅國稅稅發(fā)發(fā)【【1995】】153號號文件件。。首先先提提出出了了預(yù)預(yù)售售收收入入征征稅稅的的概概念念，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)所所得得稅稅政政策策同同其其他他企企業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生生重重大大變變化化。。國稅發(fā)發(fā)【2001】】142號號文件。。使外資資企業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)所所得稅稅政策策進(jìn)一步步明確確。但是是隨著著31號文文件的的頒布布，內(nèi)內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn)稅收收政策策更加加詳細(xì)細(xì)明確確，內(nèi)內(nèi)外資資差異異增大大。房地產(chǎn)產(chǎn)所得得稅政政策變變遷房地產(chǎn)產(chǎn)所得得稅政政策的的統(tǒng)一一：2008年年：新企企業(yè)所所得稅稅法及及其條條例2009年年：《房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營業(yè)務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)所得得稅處處理辦辦法》》的通通知國稅發(fā)發(fā)〔2009〕〕31號-新31號文文件——變化？？？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅政政策未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品稅務(wù)務(wù)處理理開發(fā)企企業(yè)開開發(fā)、、建造造的住住宅、、商業(yè)業(yè)用房房以及及其他他建筑筑物、、附著著物、、配套套設(shè)施施①等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，在未完完工前前采取?、陬A(yù)售方方式銷售的的，其其預(yù)售售收入入先按按③預(yù)計計計稅毛毛利率率分季(或月月)計計算出出當(dāng)期期毛利利額，，計入入當(dāng)期期④應(yīng)納稅稅所得得額，待開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品結(jié)算算⑤計稅成成本后再行行調(diào)整整。思考：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)所得得稅預(yù)繳問問題探探討？？完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品稅稅務(wù)處處理（一））開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工的三個條條件1.竣竣工證證明已已報房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門備案案的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（成本本對象象）；；2.已已開始始投入入使用用的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（成本本對象象）；；3.已已取得得了初初始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證明的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（成成本對對象））三個條條件孰孰早；；關(guān)于完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)？？完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品稅稅務(wù)處處理（二））開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工銷售售與預(yù)預(yù)售毛毛利的的結(jié)轉(zhuǎn)1、收收入的的性質(zhì)質(zhì)和銷銷售方方式，，按照照收入入確認(rèn)認(rèn)的原原則，，合理理地將將預(yù)售售收入入確認(rèn)認(rèn)為實(shí)際銷銷售收收入，同時時及時時結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)其對對應(yīng)的的計稅成成本，計算算出該該項(xiàng)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)實(shí)際銷銷售收收入的的毛利利額。。完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品稅稅務(wù)處處理2、開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工后后，應(yīng)應(yīng)及時時結(jié)算算其計稅成成本并計算算此前前銷售售收入入的實(shí)實(shí)際毛毛利額額，同同時將將其實(shí)際毛毛利額額與其其對應(yīng)應(yīng)的預(yù)預(yù)計毛毛利額額之間間的差差額，，計入當(dāng)年度度企業(yè)本本項(xiàng)目目與其其他項(xiàng)項(xiàng)目合合并計計算的的應(yīng)納納稅所所得額額。3、如如納稅稅人不不及時時結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入入，或或調(diào)整整銷售售收入入毛利利額和和預(yù)售售收入入毛利利額之之間的的差額額，主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)有有權(quán)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品稅稅務(wù)處處理4.預(yù)預(yù)售收收入結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)銷銷售后后的納稅調(diào)調(diào)整：把已結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售售的預(yù)售售收入入按計計稅毛毛利率率計算算預(yù)售售毛利利額，，填入入《企業(yè)業(yè)所得得稅年年度納納稅申申報表表》附表三三的““本期期已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售售收入入的預(yù)預(yù)售收收入的的預(yù)計計利潤潤（房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)填報報）””中，，相當(dāng)于于原數(shù)數(shù)額沖沖回預(yù)預(yù)售毛毛利額額，再與與當(dāng)期期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額相相加計計算調(diào)調(diào)整后后的應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額，，按適適用稅稅率計計稅。。完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品稅稅務(wù)處處理（三））結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入入時的的備案案“在年年度納納稅申申報時時，企企業(yè)須須出具具對該該項(xiàng)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)實(shí)際毛毛利額額與預(yù)預(yù)計毛毛利額額之間間差異異調(diào)整整情況況的報報告以以及稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)需需要的的其他他相關(guān)關(guān)資料料”。。完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品稅稅務(wù)處處理（四））開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品銷售收收入的范圍圍：為銷售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品過程程中取取得的的全部部價款款，包包括現(xiàn)現(xiàn)金、、非現(xiàn)現(xiàn)金等等價物物及其其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利利益。。1、開開發(fā)企企業(yè)代代有關(guān)關(guān)部門門、單單位和和企業(yè)業(yè)收取取的各各種基基金、、費(fèi)用用和附附加等等，凡納入入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品價內(nèi)內(nèi)或由由開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)開具具發(fā)票票的，應(yīng)按按規(guī)定定全部部確認(rèn)認(rèn)為銷銷售收收入；；2、凡未納納入開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價價內(nèi)并并由開開發(fā)企企業(yè)之之外的的其他他收取取部門門、單單位開開具發(fā)發(fā)票的的，可作為為代收收代繳繳款項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行行管理理。完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品稅稅務(wù)處處理（五））開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品銷售售收入入確認(rèn)認(rèn)的時間和和金額額---企業(yè)業(yè)通過過正式式簽訂訂《房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售合同同》或或《房房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售售合同同》所所取得得的收收入，，應(yīng)確確認(rèn)為為銷售售收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)，，具體體按以以下規(guī)規(guī)定確確認(rèn)：：１．一次性性全額額收款款方式式，應(yīng)于于實(shí)際際收訖訖價款款或取取得索索取價價款憑憑據(jù)（（權(quán)利利）之之日，，確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。2、分期收收款方方式，應(yīng)按按銷售售合同同或協(xié)協(xié)議約約定的的價款款和付付款日日確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。付款款方提前付付款的的，在實(shí)實(shí)際付付款日日確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)依法納稅稅維權(quán)理財財【例】2008年11月9日日，甲公公司與張張先生簽簽訂購房房合同，，合同總總價款120萬萬元，合合同約定定：張先先生應(yīng)在在簽約的的3日內(nèi)內(nèi)支付合合同價款款的40%，其其余款項(xiàng)項(xiàng)分別在在12月月份、2009年1月月份各按按30%支付。。張先生生11月月按合同同約定支支付了購購房款，，到了12月，，張先生生因計劃劃于2009年年1月外外出旅游游，將剩剩余的款款項(xiàng)在該該月一次次性交清清。甲公公司僅按按付款日日實(shí)現(xiàn)的的收入84萬元元記作銷銷售收入入，張先先生提前前支付的的36萬萬元記入入“其它它應(yīng)付款款”。依法納稅稅維權(quán)理財財稅法規(guī)定定，納稅稅人采取取分期收收款方式式銷售開開發(fā)產(chǎn)品品的，付款方提提前付款款的，應(yīng)在實(shí)際際付款日日確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。本本例中甲甲公司少少記銷售售收入36萬元元。分析：完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品稅稅務(wù)處理理3、銀行按揭揭方式，，應(yīng)按銷售售合同或或協(xié)議約約定的價價款確定定收入額額，其首付款應(yīng)于實(shí)際際收到日日確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按按揭貸款款辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬之日日確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。依法納稅稅維權(quán)理財財【例】金玉房地地產(chǎn)公司司2006年8月投入入A項(xiàng)目目開發(fā)，，于2007年年8月竣竣工；2007年4月月又同時時開發(fā)B、C兩兩個項(xiàng)目目，截止止到2007年年底項(xiàng)目目均未竣竣工。2007年12月采用用一次性性全額收收款方式式銷售房房屋A項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品1500平方方米，收收取房款款900萬元；；B項(xiàng)目目為一棟棟寫字樓樓，銷售售初期與與購房單單位簽訂訂分期付付款協(xié)議議，約定定從2007年年9月15日起起每隔三三個月付付款1600萬萬元；C項(xiàng)目為為一住宅宅小區(qū)，，從2007年年10月月項(xiàng)目開開發(fā)起即即采用按按揭貸款款方式對對外銷售售，2007年年12月月收到首首付款500萬萬元計入入“預(yù)收收賬款””，當(dāng)月月收到銀銀行劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按揭貸貸款2000萬萬元，計計入“長長期借款款”。計算2007年年12月月應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收入。。依法納稅稅維權(quán)理財財A項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收收入9000000元元；B項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收收入16000000元；C項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收收入＝5000000＋20000000＝25000000元全月應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收入入＝9000000＋＋16000000＋＋25000000＝＝50000000元元完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品稅稅務(wù)處理理４．委托銷售售方式（1）支支付手續(xù)續(xù)費(fèi)方式式，應(yīng)按按銷售合合同或協(xié)協(xié)議中約約定的價價款于收收到受托托方已銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清單單之日確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（2）采采取視同同買斷方方式委托托銷售開開發(fā)產(chǎn)品品的，屬屬于企業(yè)業(yè)與購買買方簽訂訂銷售合合同或協(xié)協(xié)議，或或企業(yè)、、受托方方、購買買方三方方共同簽簽訂銷售售合同或或協(xié)議的的，如果銷售售合同或或協(xié)議中中約定的的價格高高于買斷斷價格，則應(yīng)按按銷售合合同或協(xié)協(xié)議中約約定的價價格計算算的價款款于收到到受托方方已銷開開發(fā)產(chǎn)品品清單之之日確認(rèn)認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)；；如果屬屬于前兩兩種情況況中銷售售合同或或協(xié)議中中約定的的價格低于買斷斷價格，，以及屬于于受托方方與購買買方簽訂訂銷售合合同或協(xié)協(xié)議的，，則應(yīng)按按買斷價價格計算算的價款款于收到到受托方方已銷開開發(fā)產(chǎn)品品清單之之日確認(rèn)認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。。完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品稅稅務(wù)處理理（3）采取基價價（保底底價）并并實(shí)行超超基價雙雙方分成成方式委委托銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的屬于由企企業(yè)與購購買方簽簽訂銷售售合同或或協(xié)議，，或企業(yè)業(yè)、受托托方、購購買方三三方共同同簽訂銷銷售合同同或協(xié)議議的，如如果銷售售合同或或協(xié)議中中約定的的價格高于基價價，則應(yīng)按按銷售合合同或協(xié)協(xié)議中約約定的價價格計算算的價款款于收到到受托方方已銷開開發(fā)產(chǎn)品品清單之之日確認(rèn)認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)，，企業(yè)按按規(guī)定支支付受托托方的分分成額，，不得直直接從銷銷售收入入中減除除；如果銷售售合同或或協(xié)議約約定的價價格低于基價價的，則應(yīng)應(yīng)按基價價計算的的價款于于收到受受托方已已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品清清單之日日確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。屬屬于由受受托方與與購買方方直接簽簽訂銷售售合同的的，則應(yīng)應(yīng)按基價價加上按按規(guī)定取取得的分分成額于于收到受受托方已已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品清清單之日日確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品稅稅務(wù)處理理（4）采取包銷銷方式委委托銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的包銷期內(nèi)內(nèi)可根據(jù)據(jù)包銷合合同的有有關(guān)約定定，參照照上述1至3項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；包銷期滿滿后尚未未出售的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，企企業(yè)應(yīng)根根據(jù)包銷銷合同或或協(xié)議約約定的價價款和付付款方式式確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。依法納稅稅維權(quán)理財財【例】湖北省楚楚風(fēng)房地地產(chǎn)公司司2005年開開發(fā)一處處遠(yuǎn)郊住住宅小區(qū)區(qū)，由于于位置偏偏僻，銷銷售情況況始終不不好，開開發(fā)項(xiàng)目目竣工兩兩年后仍仍積壓大大量存量量房。為為了盡早早將這些些房出手手，楚風(fēng)風(fēng)公司分分別與江江漢、漢漢興、揚(yáng)揚(yáng)子、漢漢正四家家房屋銷銷售公司司簽訂代代理銷售售合同。。由于銷銷售公司司情況各各異，代代理方式式均有所所不同。。江漢公司司按銷售售額5%收取手手續(xù)費(fèi)，，2007年9月銷售售房屋400平平方米，，每平方方米2500元元。將銷銷售清單單提交楚楚風(fēng)房地地產(chǎn)公司司，并按按合同約約定轉(zhuǎn)交交售房款款95萬萬元。楚楚風(fēng)公司司賬務(wù)處處理為：：借：銀行行存款95萬萬元貸：銷售售收入95萬萬元依法納稅稅維權(quán)理財財漢興公司司采取買買斷方式式代理銷銷售，買買斷價為為每平方方米2300元元，銷售售時由委委托方、、受托方方、買方方共同簽簽訂協(xié)議議。2007年年9月將將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售清單提提交楚風(fēng)風(fēng)公司時時，銷售售房屋500平平方米，，實(shí)現(xiàn)銷銷售收入入125萬元，，平均售售價2500元元。楚風(fēng)風(fēng)公司賬賬務(wù)處理理為：借：銀行行存款115萬元（（按買斷斷價計算算）貸：銷售售收入115萬元依法納稅稅維權(quán)理財財揚(yáng)子公司司采取基基價（保保底價））并實(shí)行行超基價價雙方分分成方式式委托銷銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。。合同約約定銷售售保底價價2200元，，并由揚(yáng)揚(yáng)子公司司直接與與客戶簽簽訂銷售售合同，，超過保保底價部部分受托托方和委委托方按按三、七七分成。。2007年9月提交交銷售清清單時，，銷售房房屋600平方方米，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售收入150萬萬元，平平均售價價2500元。。楚風(fēng)公公司賬務(wù)務(wù)處理如如下：借：銀行行存款132萬元（（按基價價價計算算）貸：銷售售收入132萬元依法納稅稅維權(quán)理財財漢正公司司采取包包銷方式式。合同同約定：：漢正公公司包銷銷楚風(fēng)公公司1100平平方米房房屋，以以每平方方米銷售售價2350元元向楚風(fēng)風(fēng)房地產(chǎn)產(chǎn)公司結(jié)結(jié)賬；如如果截止止到2007年年9月15日銷銷售不完完，房屋屋歸漢正正公司，，并由漢漢正公司司于期滿滿日起10日內(nèi)內(nèi)付清房房款。合合同規(guī)定定，由受受托方與與客戶簽簽訂售房房合同。。截止到到2007年9月底，，漢正公公司提交交銷售清清單時，，當(dāng)月銷銷售房屋屋800平方米米，還有有300平方米米未售出出。楚風(fēng)風(fēng)公司賬賬務(wù)處理理如下：：借：銀銀行存存款188萬元元貸：銷銷售收收入188萬元元要求：：計算算楚風(fēng)風(fēng)房地地產(chǎn)公公司上上述項(xiàng)項(xiàng)目2007年年9月月應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收入。。依法納納稅維權(quán)理理財被江漢漢公司司代理理業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收入1000000元（（支付付手續(xù)續(xù)費(fèi)不不能扣扣除，，應(yīng)由由江漢漢公司司開據(jù)據(jù)服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)票，，作為為費(fèi)用用列支支）；；分析并并計算算：被漢興興公司司代理理業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收入1250000元（（銷售售合同同價高高于買買斷價價，按按銷售售合同同價計計算））；被揚(yáng)子子公司司代理理業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收入＝＝2200×600＋（（2500－2200））×600×70%＝1446000元（（基價價加分分成））被漢正正公司司代理理業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收入＝＝2350×（（800＋＋300））＝2585000元（（包銷銷期內(nèi)內(nèi)應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收入加加上期期滿后后應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收入））。全月應(yīng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收入＝＝1000000＋＋1250000＋＋1446000＋＋2585000＝＝6281000元元開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)租收收入確確認(rèn)開發(fā)企企業(yè)新新建的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品在尚尚未完完工或或辦理理房地地產(chǎn)初初始登登記、、取得得產(chǎn)權(quán)權(quán)證前前，與與承租租人簽簽訂租租賃預(yù)預(yù)約協(xié)協(xié)議的的，自自開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品交付付承租租人使使用之之日起起，1、出出租方方取得得的預(yù)預(yù)租價價款按按租金金確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)，，2、承承租方方支付付的預(yù)預(yù)租費(fèi)費(fèi)用同同時按按租金金支出出進(jìn)行行稅前前扣除除。依法納納稅維權(quán)理理財【例】】某房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司開開發(fā)的的一項(xiàng)項(xiàng)目，，地處處市中中心，，商業(yè)業(yè)前景景被業(yè)業(yè)屆人人士普普遍看看好。。2008年5月，，在該該項(xiàng)目目即將將完工工之前前，王王某某與該該公司司簽訂訂了店店面租租賃合合同，，合同同約定定租期期2年年，每每年租租金為為12萬元元，王王某當(dāng)當(dāng)月先先行支支付了了一年年的租租金12萬萬元，，房屋屋于2008年年10月1日交交付使使用，，應(yīng)如如何確確認(rèn)該該企業(yè)業(yè)2008年的的租金金收入入？依法納納稅維權(quán)理理財分析：：稅法規(guī)規(guī)定,納稅稅人應(yīng)應(yīng)當(dāng)自自開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品交付付承租租人使使用之之日起起確認(rèn)認(rèn)收入入，房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司在2008年年5月月收取取租金金時不不做收收入。。應(yīng)在在2008年10月月確認(rèn)認(rèn)租金金收入入，金金額為為12（萬萬元））。合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品合作開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目是是指：：開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以本本企業(yè)業(yè)為主主體聯(lián)聯(lián)合其其他企企業(yè)、、單位位、個個人合合作或或合資資開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，且該該項(xiàng)目目未成成立獨(dú)獨(dú)立法法人公公司----實(shí)實(shí)質(zhì)是是外單單位向向房地地產(chǎn)公公司某某一項(xiàng)項(xiàng)目投投資，，目的的是分分房或或分得得項(xiàng)目目利潤潤合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（一））分房企業(yè)在在首次次分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品時，，如該該項(xiàng)目目已經(jīng)結(jié)結(jié)算計計稅成成本，其應(yīng)應(yīng)分配配給投投資方方開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的計計稅成成本與與其投投資額額之間間的差差額計計入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額，，即按按收錢錢賣房房處理理；如未結(jié)算算計稅稅成本本，則將將投資資方的的投資資額視視同銷銷售收收入進(jìn)進(jìn)行相相關(guān)的的稅務(wù)務(wù)處理理。依法納納稅維權(quán)理理財【例】】某房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司與與A公公司合合作（（合資資）開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，合合同約約定投投資各各方分分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，，A公公司投投資額額為800萬元元，該該項(xiàng)目目于2008年年12月完完工，，按約約定A公司司分得得銷售售成本本為1000萬萬元的的房屋屋，問問如何何進(jìn)行行企業(yè)業(yè)所得得稅處處理？？假如如未結(jié)結(jié)算計計稅成成本分分得房房屋又又應(yīng)如如何進(jìn)進(jìn)行企企業(yè)所所得稅稅處理理？依法納納稅維權(quán)理理財分析：：凡開發(fā)發(fā)合同同或協(xié)協(xié)議中中約定定向投投資各各方分分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，開開發(fā)企企業(yè)在在首次次分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品時，，如該該項(xiàng)目目已經(jīng)經(jīng)結(jié)算算計稅稅成本本，其其應(yīng)分分配給給投資資方（（即合合作、、合資資方，，下同同）開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計稅稅成本本與其其投資資額之之間的的差額額計入入當(dāng)期期應(yīng)納納稅所所得額額；如如未結(jié)結(jié)算計計稅成成本，，則將將投資資方的的投資資額視視同預(yù)預(yù)售收收入進(jìn)進(jìn)行相相關(guān)的的稅務(wù)務(wù)處理理。在已結(jié)結(jié)算計計稅成成本的的情況況下：：計稅稅成本本與投投資額額的差差額=1000－800=200萬，，應(yīng)調(diào)調(diào)減應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額200萬元元。（（差額額為負(fù)負(fù)數(shù)，，調(diào)增增應(yīng)納納稅所所得額額；差差額為為正數(shù)數(shù)調(diào)減減應(yīng)納納稅所所得額額）。。在未結(jié)結(jié)算計計稅成成本的的情況況下：：應(yīng)將將投資資額800萬按按規(guī)定定的預(yù)預(yù)計計計稅毛毛利率率計算算調(diào)整整應(yīng)納納稅所所得額額。合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（二））分利企業(yè)應(yīng)將該該項(xiàng)目目形成成的營營業(yè)利利潤額額并入入當(dāng)期期應(yīng)納納稅所所得額額統(tǒng)一一申報報繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅，，稅后分分利。同時時不能能因接接受投投資方方投資資額而而在成成本中中攤銷銷或在在稅前前扣除除相關(guān)關(guān)的利利息支支出。。投資方方取得該該項(xiàng)目目的營營業(yè)利利潤應(yīng)應(yīng)視同同股息息、紅紅利進(jìn)進(jìn)行相相關(guān)的的稅務(wù)務(wù)處理理。以土地地使用用權(quán)投投資開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目以土地地使用用權(quán)投投資開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是是外單單位出出地，，房地地產(chǎn)公公司立立項(xiàng)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。。出地地的的目目的的是是換換房房或或分分利利。。以土土地地使使用用權(quán)權(quán)投投資資開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目（一一））換換房房企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)在在首首次次取取得得開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品時時，，將將其其分分解解為為轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)和購入開開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行所得稅稅處理，并按按應(yīng)從該項(xiàng)目目取得的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（包括括首次取得的的和以后應(yīng)取取得的）的市市場公允價值值計算確認(rèn)土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損損失。開發(fā)方將其分分解為按市場場公允價值銷售該項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)分出的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品和購入入該項(xiàng)土地使使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)以土地使用權(quán)權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目（二）分紅出地方應(yīng)將其其分解為銷售售有關(guān)非貨幣幣性資產(chǎn)和投投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)；開發(fā)方可按投投資交易額計計算確認(rèn)土地地使用權(quán)的成成本案例特殊銷售現(xiàn)金折扣-計計入當(dāng)期損益益商業(yè)折扣-扣除折扣后確確認(rèn)實(shí)物折扣銷售折讓-沖沖減當(dāng)期銷售售收入銷售退回-沖沖減當(dāng)期銷售售收入商業(yè)折扣（稅法：折扣扣銷售）現(xiàn)金折扣（稅法：銷售折扣）處理辦法購貨數(shù)量大，，給購貨方的價格優(yōu)優(yōu)惠銷貨方為及早早收款，付出的代代價銷貨當(dāng)時賒銷之后發(fā)生原因鼓勵購買者多多買鼓勵購買者盡快付款按照扣除商業(yè)業(yè)折扣后的金金額確定銷售售商品收入金金額。按照扣除現(xiàn)金金折扣前的金金額確定銷售售商品收入金金額?，F(xiàn)金折折扣在實(shí)際發(fā)發(fā)生時計入當(dāng)當(dāng)期損益。業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)發(fā)生時間依法納稅維權(quán)理財【例】某房地產(chǎn)公司司，為了促銷銷公開在電視視臺發(fā)布廣告告，凡在2008年5月月31日以前前購買該公司司開發(fā)產(chǎn)品的的（已經(jīng)完工工，并決算））一律享受總總房價3%的的優(yōu)惠；凡在在2008年年5月31日日以前一次性性付款的，可可以再按總房房價享受2%的優(yōu)惠，請請問：（1）這種優(yōu)優(yōu)惠屬于商業(yè)業(yè)折扣，還是是現(xiàn)金折扣，，還是商業(yè)折折讓？（2）假如采采取這種銷售售方式在2008年5月月31日前銷銷售出去的房房屋優(yōu)惠前的的價值為15000000元，其中中有三分之一一屬于一次性性交款，收入入總額應(yīng)為多多少？（3）銷售合合同金額應(yīng)為為多少？依法納稅維權(quán)理財分析：（1））此此種種行行為為，，屬屬于于售售前前優(yōu)優(yōu)惠惠，，目目的的是是““促促銷銷””，，應(yīng)應(yīng)屬屬于于商商業(yè)業(yè)折折扣扣。。（2））時時間間性性優(yōu)優(yōu)惠惠為為＝＝15000000××3%＝＝450000元元一次次性性付付款款優(yōu)優(yōu)惠惠＝＝15000000××30%××2%＝＝90000元元實(shí)際際應(yīng)應(yīng)確確認(rèn)認(rèn)收收入入＝15000000－－450000－－90000＝＝14460000元元（3））因因?yàn)闉榇舜朔N種行行為為屬屬于于售售前前行行為為，，銷銷售售合合同同金金額額應(yīng)應(yīng)為為14460000元元。。依法法納納稅稅維權(quán)權(quán)理理財財【例例】】某房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司銷銷售售一一棟棟樓樓房房，，總總價價值值35000000元元，，購購買買方方因因資資金金問問題題，，在在一一次次性性付付給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司30000000元元后后，，余余下下款款項(xiàng)項(xiàng)5000000元元一一直直未未付付。。為為了了及及早早收收回回款款項(xiàng)項(xiàng)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司與與購購買買方方達(dá)達(dá)成成協(xié)協(xié)議議，，如如果果購購買買方方在在2008年年8月月31日日以以前前一一次次性性付付清清款款項(xiàng)項(xiàng)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司給給與與購購買買方方所所欠欠款款項(xiàng)項(xiàng)10%的的優(yōu)優(yōu)惠惠。。最最終終，，購購買買方方于于2008年年8月月25日日將將余余下下款款項(xiàng)項(xiàng)付付清清，，共共支支付付4500000元元。。問問：：（1））這這種種優(yōu)優(yōu)惠惠屬屬于于商商業(yè)業(yè)折折扣扣，，還還是是現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣，，還還是是商商業(yè)業(yè)折折讓讓？？（2））企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)按按多多少少確確認(rèn)認(rèn)銷銷售售收收入入？？相相應(yīng)應(yīng)問問題題如如何何處處理理？？（3））銷銷售售合合同同金金額額應(yīng)應(yīng)為為多多少少？？依法法納納稅稅維權(quán)權(quán)理理財財（1））此此種種行行為為，，屬屬于于售售后后優(yōu)優(yōu)惠惠，，目目的的是是““回回款款””，，應(yīng)應(yīng)屬屬于于現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣。。（2））企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)按按照照銷銷售售全全額額35000000確確認(rèn)認(rèn)收收入入。。500000的的現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣應(yīng)應(yīng)在在應(yīng)應(yīng)在在2008年年8月月作作為為財財務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用處處理理。。（3））因因?yàn)闉榇舜朔N種行行為為屬屬于于售售后后行行為為，，因因此此不不影影響響合合同同金金額額，，銷銷售售合合同同金金額額應(yīng)應(yīng)為為35000000元元。。分析析：：依法法納納稅稅維權(quán)權(quán)理理財財【例例】】某房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司銷銷售售一一棟棟居居民民住住宅宅，，因因房房屋屋設(shè)設(shè)計計與與銷銷售售前前承承諾諾有有區(qū)區(qū)別別，，未未能能達(dá)達(dá)到到客客戶戶滿滿意意，，因因此此客客戶戶要要求求退退房房或或者者進(jìn)進(jìn)行行打打折折處處理理。。經(jīng)經(jīng)與與客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行協(xié)協(xié)商商，，有有8戶戶退退房房，，共共計計退退回回房房款款3600000元元；；有有15戶戶同同意意退退回回一一部部分分房房款款，，每每戶戶退退款款15000元元。。問問：：（1）以以上行為為屬于商商業(yè)折扣扣、商業(yè)業(yè)折讓、、現(xiàn)金折折扣、銷銷售退回回哪種行行為？（2）當(dāng)當(dāng)月應(yīng)如如何確認(rèn)認(rèn)銷售收收入？（3）銷銷售合同同金額是是多少？？依法納稅稅維權(quán)理財財分析：（1）以以上行為為分兩種種情況。。其中8戶的行行為屬于于銷售退退回，目目的是““解除除購買關(guān)關(guān)系”；；其余15戶的的行為屬屬于銷售售折讓，，目的是是給予““部分補(bǔ)補(bǔ)償”。。兩者都都屬于售售后行為為。（2）從從實(shí)質(zhì)上上看，兩兩者都屬屬于減少少銷售收收入，因因此均應(yīng)應(yīng)該在實(shí)實(shí)際業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)生時時，沖減減“銷售售收入””。共應(yīng)應(yīng)沖減收收入3615000元元。（3）以以上行為為雖然屬屬于售后后行為，，但是，，系因房房地產(chǎn)公公司行為為造成。。因此，，銷售合合同應(yīng)該該變更。。首先原原來與上上面8戶戶簽訂的的合同應(yīng)應(yīng)該作廢廢，減少少銷售合合同的總總金額；；其次，，與上面面15戶戶簽訂的的合同，，可做兩兩種處理理，一個個是原合合同作廢廢。按照照新價重重新簽訂訂購買合合同，一一個是原原合同不不變，按按照賠償償價簽署署補(bǔ)充協(xié)協(xié)議?！百I一贈贈一”依法納稅稅維權(quán)理財財【例】某房地產(chǎn)產(chǎn)公司2008年5月月賣給張張先生一一套住宅宅，銷售售載明房房屋總價價款是48萬元元，另外外附加條條款規(guī)定定，贈送送2匹TCL掛掛式空調(diào)調(diào)機(jī)一臺臺（市場場價2800元元）。2008年7月月賣給李李女士住住宅一套套，銷售售合同約約定房屋屋總價款款為56萬元，，另外附附加條款款規(guī)定贈贈送地下下車位（（有產(chǎn)權(quán)權(quán)）一個個，該房房屋的公公允價值值大約48萬元元、車位位的公允允價值大大約10萬元，，問，就就以上業(yè)業(yè)務(wù)公司司應(yīng)該如如何確認(rèn)認(rèn)收入？？依法納稅稅維權(quán)理財財分析：國稅函[2008]875號號所說的的“買一一贈一””是指““組合銷銷售本企企業(yè)商品品（產(chǎn)品品）”，，所銷售和和贈與的的商品產(chǎn)產(chǎn)品均應(yīng)應(yīng)是“本本企業(yè)的的”的商商品（產(chǎn)產(chǎn)品）。。按照這這一規(guī)定定，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售房房屋贈送送的空調(diào)調(diào)、太陽陽能熱水水器等家家用物品品，因不不是本企企業(yè)商品品（產(chǎn)品品），應(yīng)應(yīng)該不屬屬于國稅稅函[2008]875號文件件規(guī)定的的范圍。。開發(fā)產(chǎn)品品視同銷銷售行為為開發(fā)產(chǎn)品品視同銷銷售行為為范圍----企業(yè)將將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于于捐贈、、贊助、、職工福福利、獎獎勵、對對外投資資、分配配給股東東或投資資人、抵抵償債務(wù)務(wù)、換取取其他企企事業(yè)單單位和個個人的非非貨幣性性資產(chǎn)等等行為，，應(yīng)視同同銷售，，于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品所所有權(quán)或或使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，，或于實(shí)實(shí)際取得得利益權(quán)權(quán)利時確確認(rèn)收入入（或利利潤）的的實(shí)現(xiàn)。。開發(fā)產(chǎn)品品視同銷銷售行為為確認(rèn)收入入（或利利潤）的的方法和順順序?yàn)椋海ǎㄒ唬┌幢酒笃髽I(yè)近期期或本年年度最近近月份同同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市市場銷售售價格確確定；

（二二）由主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)參參照當(dāng)?shù)氐赝愰_開發(fā)產(chǎn)品品市場公公允價值值確定；；（（三）按按開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成成本利潤潤率確定定。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的成本利利潤率不不得低于于15%，具體體比例由由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)確定。。依法納稅稅維權(quán)理財財【例】某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司以計計稅成本本80萬萬元的商商品房抵抵償所欠欠建筑公公司80萬元的的債務(wù)，，該房屋屋的公允允價值（（售價））為100萬元元，。企企業(yè)賬務(wù)務(wù)處理：：借：應(yīng)付付賬款80萬貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品80萬經(jīng)審核該該企業(yè)的的年度企企業(yè)所得得稅納稅稅申報表表及納稅稅調(diào)整項(xiàng)項(xiàng)目明細(xì)細(xì)表，該該企業(yè)以以房抵債債的行為為未按視視同銷售售調(diào)整應(yīng)應(yīng)納稅所所得額，，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)應(yīng)如如何進(jìn)行行處理？？（為簡簡化計算算，不考考慮營業(yè)業(yè)稅、城城建稅、、契稅和和印花稅稅等稅費(fèi)費(fèi)問題。。）抵債行為為在稅法法上視同同銷售收收入，應(yīng)應(yīng)按規(guī)定定確定收收入和成成本。就就本例而而言，應(yīng)應(yīng)確認(rèn)銷銷售收入入100萬元、、計稅成成本80萬元，，應(yīng)調(diào)增增應(yīng)納稅稅所得額額=100-80=20萬元元。分析：依法納稅稅維權(quán)理財財【例】2008年9月月，某房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司將一套套公允價價值為1600萬元、、成本為為1200萬元元的商品品房對外外投資與與人合伙伙成立一一家餐飲飲公司，，企業(yè)賬賬務(wù)處理理：借：長期期投資——股權(quán)投投資1200萬貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品1200萬該企業(yè)的的投資業(yè)業(yè)務(wù)在稅稅務(wù)上應(yīng)應(yīng)如何進(jìn)進(jìn)行處理理？稅法規(guī)定定,企業(yè)業(yè)以商品品房對外外投資的的行為應(yīng)應(yīng)視同銷銷售，應(yīng)應(yīng)按同期期同類商商品房的的銷售價價格確認(rèn)認(rèn)收入。。本例中中企業(yè)應(yīng)應(yīng)調(diào)增應(yīng)應(yīng)納稅所所得額=1600-1200=400萬元元。分析：租金收入入依法納稅稅維權(quán)理財財【例】某房地產(chǎn)產(chǎn)公司2007年7月月1日將將一處房房產(chǎn)租給給一家商商業(yè)企業(yè)業(yè)，約定定租期為為三年，，2010年6月30日到期期，每年年租金60萬元元。租金金于2010年年6月25日至至31日日之間一一次付清清。2007年年企業(yè)已已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租金收收入30萬元，，問2008年年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入多多少元？？按照《企企業(yè)所得得稅法實(shí)實(shí)施條例例》第十十九條：：租金收收入，按按照合同同約定的的承租人人應(yīng)付租租金的日日期確認(rèn)認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。。依以上上規(guī)定：：房地產(chǎn)產(chǎn)公司應(yīng)應(yīng)于2010年年6月確確認(rèn)收入入180萬元，，因此，，2008年不不應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入。。由于2007年已經(jīng)經(jīng)確認(rèn)收收入30萬元，，2010年年6月實(shí)實(shí)際應(yīng)確確認(rèn)收入入150萬元。。分析：依法納稅稅維權(quán)理財財【例】某房地產(chǎn)產(chǎn)公司2007年7月月1日將將一處房房產(chǎn)租給給一家商商業(yè)企業(yè)業(yè)，約定定租期為為三年，，2010年6月30日到期期，每年年租金60萬元元。約定定租金于于合同簽簽訂日一一次付清清。但是是由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)糾紛紛，商場場2007年只只付給租租金30萬元，，其余租租金一直直在協(xié)商商中。問問2008年應(yīng)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收收入多少少元？分析析：：按照照《《企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅法法實(shí)實(shí)施施條條例例》》第第十十九九條條：：租租金金收收入入，，按按照照合合同同約約定定的的承承租租人人應(yīng)應(yīng)付付租租金金的的日日期期確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。截截止止到到2008年年底底，，已已經(jīng)經(jīng)超超過過合合同同規(guī)規(guī)定定的的應(yīng)應(yīng)付付款款日日期期，，因因此此應(yīng)應(yīng)視視為為已已到到應(yīng)應(yīng)付付款款日日期期，，2008年年應(yīng)應(yīng)確確認(rèn)認(rèn)租租金金收收入入150萬萬元元。。依法納稅稅維權(quán)理財財房地產(chǎn)企企業(yè)違約約金收入入。《企業(yè)所所得稅法法》第六六條：企企業(yè)從各各種來源源取得的的收益都都應(yīng)該確確認(rèn)為收收入。因因此違約約金收入入也應(yīng)確確認(rèn)為收收入；按按照《企企業(yè)所得得稅法實(shí)實(shí)施條例例》應(yīng)屬屬于其他他業(yè)務(wù)收收入。依法納稅稅維權(quán)理財財【例】某房地產(chǎn)產(chǎn)公司2008年7月月共取得得兩筆違違約金收收入。一一筆是某某購房戶戶因?yàn)槲次窗雌谥еЦ顿彿糠靠钪Ц陡兜倪`約約金2000元元，一筆筆是某建建筑公司司因?yàn)楣すこ萄悠谄谥Ц兜牡倪`約金金50000元元。問：：企業(yè)就就這兩筆筆違約金金會計上上應(yīng)該如如何處理理？在稅稅收上處處理有何何不同？？（1）會會計上，，這兩筆筆違約金金均應(yīng)作作為企業(yè)業(yè)收入處處理。實(shí)實(shí)際工作作中應(yīng)計計入“營營業(yè)外收收入”科科目。也也有的企企業(yè)將購購房違約約金收入入直接計計入“預(yù)預(yù)收帳款款”或““銷售收收入”；；將工程程延期違違約金收收入沖減減了“開開發(fā)成本本—建安安成本””。以上上處理均均可以，，但是絕絕對不可可以利用用“其他他往來””“盈余余公積””“職工工福利費(fèi)費(fèi)”等賬賬戶隱瞞瞞、轉(zhuǎn)移移收入。。分析：依法納稅稅維權(quán)理財財（2）在在稅收上上處理有有所不同同。首先先，從企企業(yè)所得得稅的角角度，二二者都是是企業(yè)收收入的一一部分；；其次，，從營業(yè)業(yè)稅的角角度，取取得的購購房戶違違約金，，與企業(yè)業(yè)銷售有有直接關(guān)關(guān)系，應(yīng)應(yīng)作為企企業(yè)銷售售收入的的一部分分，計算算繳納營營業(yè)稅。。而從建建筑公司司取得違違約金，，與企業(yè)業(yè)的銷售售沒有關(guān)關(guān)系，不不需要繳繳納營業(yè)業(yè)稅。成本、費(fèi)費(fèi)用扣除除的稅務(wù)務(wù)處理企業(yè)發(fā)生生的期間間費(fèi)用、、已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品計計稅成本本、營業(yè)稅稅金及附附加、土土地增值值稅準(zhǔn)予予當(dāng)期按按規(guī)定扣扣除。成本、費(fèi)費(fèi)用扣除除的稅務(wù)務(wù)處理已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的計稅成成本的計計算可售面積積單位工工程成本本=成本對對象總成成本÷成成本對象象總可售售面積已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的計稅成成本=已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售的的可售面面積×可可售面積積單位工工程成本本可售面積積：建設(shè)部部有明文文規(guī)定，，房管局局進(jìn)行實(shí)實(shí)地測量量。成本、費(fèi)費(fèi)用扣除除的稅務(wù)務(wù)處理維修費(fèi)用用。對尚未未出售的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和對對已售開開發(fā)產(chǎn)品品（包括括共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備））進(jìn)行日日常維護(hù)護(hù)、保養(yǎng)養(yǎng)、修理理等實(shí)際際發(fā)生的的費(fèi)用，，準(zhǔn)予在在當(dāng)期扣扣除。設(shè)施設(shè)備備維修基基金。開發(fā)企企業(yè)將已已計入銷銷售收入入的維修修基金按按規(guī)定于于移交時時扣除。。代收代代繳的維維修基金金和預(yù)提提的維修修基金不不得扣除除。成本、費(fèi)費(fèi)用扣除除的稅務(wù)務(wù)處理配套設(shè)施施--企業(yè)業(yè)在開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)建建造的會會所、物物業(yè)管理理場所、、電站、、熱力站站、水廠廠、文體體場館、、幼兒園園等配套套設(shè)施，，按以下下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行處理理：（一）屬屬于非營利性性且產(chǎn)權(quán)屬屬于全體體業(yè)主的，或無無償贈與地方政府府、公用用事業(yè)單單位的，，可將其其視為公公共配套套設(shè)施，，其建造造費(fèi)用按按公共配配套設(shè)施施費(fèi)的有有關(guān)規(guī)定定進(jìn)行處處理。成本、費(fèi)費(fèi)用扣除除的稅務(wù)務(wù)處理（二）屬屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企企業(yè)所有的，，或未明確產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的，，或無償償贈與地方政府府、公用用事業(yè)單單位以外外其他單位位的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)單獨(dú)核核算其成成本。除除企業(yè)自自用應(yīng)按按建造固固定資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行處處理外，，其他一一律按建建造開發(fā)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行處理理。成本、費(fèi)費(fèi)用扣除除的稅務(wù)務(wù)處理輔助設(shè)施施。包括在在開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)建造造的郵電電通訊、、學(xué)校、、醫(yī)療設(shè)設(shè)施等應(yīng)單獨(dú)核核算成本本1、出售的，按建建造開發(fā)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行