X年10月威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**機(jī)構(gòu)研展部2008.10威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**機(jī)構(gòu)研展部2008.10城市發(fā)展研究度假物業(yè)專題土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)1234城市發(fā)展度假物業(yè)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)1234一城市發(fā)展研究一城市發(fā)展研究城市概況地處山東半島東端，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對(duì)，東與朝鮮半島、日本相望，西與煙臺(tái)接壤，中國(guó)著名港口和旅游城市。轄三區(qū)三市：環(huán)翠區(qū)、火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和榮成、乳山、文登三市?？偯娣e5698平方公里，其中市區(qū)面積769平方公里，海岸線985.9公里。威海市總?cè)丝?51萬，市區(qū)人口63萬。年平均氣溫12度，年均降水量800毫米。城市概況地處山東半島東端，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相歷史沿革屬青州，東方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齊時(shí)，初設(shè)文登縣，經(jīng)古未變明初防倭寇，明設(shè)威海衛(wèi)，因而得名近代清末年，英國(guó)殖民地，強(qiáng)租卅年現(xiàn)代地級(jí)市，轄三市三區(qū)，終成現(xiàn)狀歷史沿革屬青州，東方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齊時(shí)城市性質(zhì)海洋經(jīng)濟(jì)大市——擁有兩大漁場(chǎng)，漁業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)。沿海開放城市——對(duì)韓貿(mào)易橋頭堡，與8個(gè)國(guó)際城市締結(jié)友好關(guān)系，是東北、韓國(guó)遷入人口最多的沿海城市之一。新興工業(yè)城市——船舶及零部件、通信及專用設(shè)備制造業(yè)、電子信息、汽車及零部件、輕紡食品醫(yī)藥業(yè)。有16個(gè)國(guó)家名牌產(chǎn)品、7個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)。優(yōu)秀旅游城市——素有“東方夏威夷”之美稱。旅游業(yè)與加工制造、教育科研、農(nóng)產(chǎn)品加工是威海四大支柱產(chǎn)業(yè)。生態(tài)園林城市——首批國(guó)家環(huán)境模范城市、全球改善人居環(huán)境最佳范例城市、世界上最適合居住的范例城市之一。城市性質(zhì)海洋經(jīng)濟(jì)大市——擁有兩大漁場(chǎng)，漁業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)。沿城市經(jīng)濟(jì)GDP：07年GDP總量達(dá)到1580億，年均增長(zhǎng)率超過15%。人均GDP達(dá)到6.32萬元，比上年增長(zhǎng)14.8%。人口：威海市市區(qū)人口導(dǎo)入量近年來呈快速上漲勢(shì)頭，年增長(zhǎng)12%，預(yù)計(jì)2010年進(jìn)入全國(guó)百萬人口城市行列。三產(chǎn)：2007年三產(chǎn)比例8：62：30；工業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速；旅游業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，前景廣闊。城市經(jīng)濟(jì)GDP：07年GDP總量達(dá)到1580億，年均增長(zhǎng)率超城市經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)借助豐富的歷史自然資源，威海市形成“一線（1000公里海岸線）、六板塊（中心城市、海濱生態(tài)、漁家民俗、溫泉療養(yǎng)、傳統(tǒng)文化、田園風(fēng)光）”的旅游發(fā)展格局。2007年，全市旅游業(yè)接待海內(nèi)外游客1384.69萬人次，旅游總收入130.69億元，比上年分別增長(zhǎng)20.4%和28.4%。旅游總收入占全市生產(chǎn)總值和三產(chǎn)的比重分別達(dá)8.2%和27.1%。城市經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)借助豐富的歷史自然資源，威海市形城市規(guī)劃一個(gè)主中心：威海市區(qū)四個(gè)副中心：文登、榮成、乳山和石島三條發(fā)展軸：以威海城區(qū)為頂點(diǎn)，文登、榮成城區(qū)為兩腰，乳山、石島為基點(diǎn)的A字形結(jié)構(gòu)人口規(guī)模：近期2010年規(guī)模為100萬人，遠(yuǎn)期2020年規(guī)劃130萬，遠(yuǎn)景2020年以后控制在150萬，基礎(chǔ)設(shè)施按照170萬人預(yù)留。一個(gè)主中心，四個(gè)副中心，三條發(fā)展帶、十三個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)。注：本報(bào)告中，如無特別交待，“威海市區(qū)”指除去文登、榮成和乳山三市以外的威海城區(qū)，“威海市”指整個(gè)三區(qū)三市的威海。城市規(guī)劃一個(gè)主中心：威海市區(qū)一個(gè)主中心，四個(gè)副中心，三條發(fā)展城市規(guī)劃市區(qū)功能規(guī)劃主城中心區(qū)（環(huán)翠中心區(qū)）：包括旅游、人居、文化、行政辦公和商業(yè)服務(wù)、金融等六大職能。主城西區(qū)（高區(qū)）：包括文教科研、高技術(shù)工業(yè)、一類工業(yè)、旅游、居住。主城南區(qū)（經(jīng)區(qū)）：普通工業(yè)、居住。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)城市發(fā)展

城市向西向南發(fā)展，即向高區(qū)和經(jīng)區(qū)發(fā)展。城市規(guī)劃市區(qū)功能規(guī)劃環(huán)高區(qū)經(jīng)區(qū)城市發(fā)展城市帶狀格局三個(gè)區(qū)域分割較遠(yuǎn)，連接道路較少。連接經(jīng)區(qū)和市區(qū)的街道只有兩條，而連接市區(qū)和高區(qū)的干線可以說只有一條。“市區(qū)工作郊區(qū)生活”。相當(dāng)數(shù)量的市民工作在市區(qū)，而居住分散在高區(qū)和經(jīng)區(qū)（即），而公交運(yùn)行狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足乘客數(shù)量的需要。帶狀規(guī)劃的城市格局使市民的各種日常生活增加了很多交通負(fù)擔(dān)，同時(shí)大大降低了威海市房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。11．文化路2．新威-青島路3．世昌大道4．海濱路5．嵩山路城市帶狀格局三個(gè)區(qū)域分割較遠(yuǎn)，連接道路較少。11．文化路城市競(jìng)爭(zhēng)分析威海市SWOT競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)海岸線城市，最潔凈的沙灘全球宜居城市環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈距離日韓最近城市交通不理想，火車機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)離市中心下轄三市城市化進(jìn)程較低與國(guó)際化濱海城市概念打造有較遠(yuǎn)距離第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展稀缺海景資源，旅游發(fā)展?jié)摿薮笈c國(guó)內(nèi)外溝通加強(qiáng)假期調(diào)整帶來的分時(shí)度假產(chǎn)品的發(fā)展契機(jī)整體消費(fèi)水平較低房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控影響較大來自青島、煙臺(tái)等海濱城市的競(jìng)爭(zhēng)較大核電站的不確定性影響城市競(jìng)爭(zhēng)分析威海市SWOT競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)海岸線城市二土地市場(chǎng)研究二土地市場(chǎng)研究土地出讓08年（到9月底）土地出讓達(dá)到峰值，共出讓82宗422萬平米。威海市土地出讓主要以環(huán)翠區(qū)為主，其次是經(jīng)區(qū)和高區(qū)。05年以來，威海市土地出讓較快增長(zhǎng)。土地出讓08年（到9月底）土地出讓達(dá)到峰值，共出讓82宗42住宅用地出讓07年共出讓住宅用地216萬平米，占全年出讓土地的83%。08年至今共推出25宗住宅用地，成交122萬平米，占已出讓土地的29%左右。進(jìn)入08年，住宅及商業(yè)配套用地出讓明顯放緩。住宅用地出讓07年共出讓住宅用地216萬平米，占全年出讓土地價(jià)格變化與07年相比，08年至今已出讓土地中工業(yè)用地較多，因此均價(jià)大幅下降；住宅用地價(jià)格保持較為平穩(wěn)的發(fā)展，略有上漲。價(jià)格變化與07年相比，08年至今已出讓土地中工業(yè)用地較多，因總結(jié)威海市土地市場(chǎng)發(fā)展較快，其中作為體現(xiàn)其支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)和制造業(yè)用地增長(zhǎng)較快；住宅用地成交較為平緩，尤其是進(jìn)入08年以來，土地成交宗數(shù)和面積都有明顯減少。總結(jié)威海市土地市場(chǎng)發(fā)展較快，其中作為體現(xiàn)其支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)和制三房地產(chǎn)市場(chǎng)研究三房地產(chǎn)市場(chǎng)研究整體特征—GDP

經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的影響

緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重超速發(fā)展，單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征12000以上8000-120003000-80000-3000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段2007年威海市人均GDP6.32萬元（折合約9000美元）已超過8000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段；市場(chǎng)需求以改善型需求為主，質(zhì)量和數(shù)量并重。人均GDP超過8000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。整體特征—GDP經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的影響緩慢發(fā)展平穩(wěn)2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速有所放緩從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，威海房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，從2003年的43.69億到2007年94.8億，五年間增長(zhǎng)了217%，投資開發(fā)力度大。整體特征—房地產(chǎn)開發(fā)投資2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速有所放緩從整體房地產(chǎn)市2007年房地產(chǎn)投資占全市固定投資的12.6%，比例持續(xù)上升房地產(chǎn)投資占固定投資的比重經(jīng)過04、05年的探底回顧之后，進(jìn)入高速上升階段。整體特征——房地產(chǎn)開發(fā)投資比例2007年房地產(chǎn)投資占全市固定投資的12.6%，比例持續(xù)上升房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r年份商品房施工面積（萬㎡）增長(zhǎng)率竣工面積（萬㎡）增長(zhǎng)率商品房銷售面積（萬㎡）增長(zhǎng)率銷售額（億元）增長(zhǎng)率人均居住面積（㎡）2003年531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.532004年538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342.3%16.452005年723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.722006年335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.312007年1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.792008年（1-4月）837.1325.3%同比——74.1359.5%同比23.382.4%同比—2003-2008年威海市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)威海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于1985年的老城區(qū)改造，先后經(jīng)歷了1985-1992年的起步、1992-1993年的開發(fā)熱、1994-1997年的調(diào)整和1998年以來的快速發(fā)展階段。2000年以來，威海市通過多種媒體和活動(dòng)宣傳其居住環(huán)境，“威?！钸m合人類居住的地方”成為城市品牌，為房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了新活力。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r年份商品房施工面積（萬㎡）增長(zhǎng)率竣工面積（萬㎡施工面積：房地產(chǎn)施工面積保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也較穩(wěn)定，沒有較大波動(dòng)。施工面積：除05年因宏觀政策影響，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其他年份均穩(wěn)中見漲。銷售面積：近兩年呈跳躍式增長(zhǎng)，一方面因?yàn)槭忻窀纳凭幼…h(huán)境，另一方面反映出威海已經(jīng)出現(xiàn)大量投資性客戶，外來置業(yè)、投資的拉動(dòng)快速走強(qiáng)。銷售額：銷售額的增長(zhǎng)不僅因?yàn)殇N售面積出現(xiàn)大幅增加，也是威海整體房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)。施工面積：房地產(chǎn)施工面積保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也較穩(wěn)定，沒人均居住面積：威海市人均居住面積一直穩(wěn)步增加，但是指標(biāo)仍然較低，其中市區(qū)（不含三市）人均居住面積為23.6平方米，高于全市平均水平。改善住房環(huán)境等需求將在未來逐步釋放。五年規(guī)劃：根據(jù)《威海市住房建設(shè)規(guī)劃》，未來5年內(nèi)，威海市區(qū)將建設(shè)1436萬平方米的住宅，平均每年開發(fā)建設(shè)287萬平方米的商品房住宅。2012年，威海市區(qū)人均居住面積將達(dá)到32平方米。人均居住面積：威海市人均居住面積一直穩(wěn)步增加，但是指標(biāo)仍然較板塊特點(diǎn)—板塊劃分威海的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊按照行政區(qū)的不同進(jìn)行劃分，從大威海市場(chǎng)看，可以分為威海市區(qū)板塊和文登板塊、榮成板塊、乳山板塊。威海市區(qū)板塊主要由構(gòu)成威海市區(qū)的環(huán)翠區(qū)、高區(qū)和經(jīng)區(qū)構(gòu)成，因此分為環(huán)翠板塊、高區(qū)版塊、經(jīng)區(qū)版塊。環(huán)翠區(qū)：威海市傳統(tǒng)市中心，面積368平方公里，人口31.1萬。高區(qū)：國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，面積121.9平方公里，人口18萬。經(jīng)區(qū)：國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積194平方公里，人口10萬。板塊特點(diǎn)—板塊劃分威海的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊按照行政區(qū)的不同進(jìn)行劃板塊特點(diǎn)—環(huán)翠板塊環(huán)翠區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1山海華府7萬2008.10—2環(huán)翠家園7.5萬2007.8三期70%3伴月灣國(guó)際度假村1.5萬未開盤—4海韻華府50萬2007.570%5山水家園13萬未開盤—6環(huán)翠花苑4.6萬2007.1230%7伴月灣山海名宅6萬三期認(rèn)購(gòu)中一二期售完8陽光海岸1.7萬2008.1040%9望海園4萬2008.130%1099名邸2.4萬2007.1280%12345687910環(huán)翠區(qū)在售樓盤較多，總體去化情況較好，未來可售面積約30萬平方米。板塊特點(diǎn)—環(huán)翠板塊環(huán)翠區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡板塊特點(diǎn)—環(huán)翠板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積㎡均價(jià)（元/㎡）裝修情況1山海華府別墅0.5560%175-220—毛坯2環(huán)翠家園多層1.1638.4%三室90-1404680毛坯3伴月灣國(guó)際度假村別墅0.4353%——精裝4海韻華府多層高層1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家園多層高層1.4542%二室90-100三室120—毛坯6環(huán)翠花苑多層公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精裝7伴月灣山海名宅多層小高1.12641.2%三室1207000毛坯8陽光海岸高層公寓2.642%一室40-507000精裝9望海園高層3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸別墅0.59——150-25015800精裝主城區(qū)產(chǎn)品客源豐富，建筑形態(tài)囊括別墅、多層、小高和高層；普通住宅的主力面積為90-100的二室和120-130的三室；價(jià)格跨度較大，從5000-16000元/㎡均有，一線海景房?jī)r(jià)格超過12000元/㎡。板塊特點(diǎn)—環(huán)翠板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率板塊特點(diǎn)—高區(qū)板塊高區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1新浪嶼頤景園8萬2007.1070%2國(guó)際海景城19.8萬2007.1150%3海悅國(guó)際11.3萬2007.7二期50%4仁泰旅游度假花園14萬—60%5自由東方3.9萬2006.590%6洪福莊園20萬2007.580%7碧海莊園3.6萬2008.10—8青青小城7萬2005.480%9藍(lán)堡1.8萬2008.340%123456879高區(qū)在售酒店式公寓項(xiàng)目較多，銷售情況良好，后期供應(yīng)量在10萬平米左右。板塊特點(diǎn)—高區(qū)板塊高區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開板塊特點(diǎn)—高區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/㎡）裝修情況1新浪嶼頤景園多層高層1.7540%二室95㎡8000精裝2國(guó)際海景城高層公寓2.4745%二室60-90㎡18000精裝3海悅國(guó)際高層公寓4.3331%一室60㎡9000精裝4仁泰旅游度假花園多層小高高層2.9639.6%二室三室80-150㎡11000精裝5自由東方高層公寓4.9531.1%二室50-70㎡8000精裝6洪福莊園多層—40%二室80-90㎡6000毛坯7碧海莊園別墅0.4159.8%300-800㎡500萬起價(jià)精裝8青青小城高層小高1.770%三室110-130㎡6500毛坯9藍(lán)堡高層公寓430%一室30-50㎡5650毛坯高區(qū)產(chǎn)品豐富，外部客源較多（占50%以上），建筑形態(tài)豐富；在售主力面積住宅為90平米的二室，酒店式公寓為60-90平米二室和30-50平米一室；價(jià)格普遍較高，且多為精裝修產(chǎn)品，酒店式公寓、海景房前景較好。板塊特點(diǎn)—高區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率板塊特點(diǎn)—經(jīng)區(qū)板塊經(jīng)區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1濱海龍城17萬06.11一期50%2麗景健康花園6.6萬06.10.580%3樂天世紀(jì)雙子座72萬07.11.1430%4海源麗都10萬04年售完5嘉和花園7.77萬08.0920%6小城故事38.6萬08.09一期10%7五洲太陽城86.7705.12二期50%8悅海世家15萬07.05售完15234678經(jīng)區(qū)住宅供應(yīng)量充足（200萬平米左右），居于三區(qū)之首，銷售情況一般。板塊特點(diǎn)—經(jīng)區(qū)板塊經(jīng)區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開板塊特點(diǎn)—經(jīng)區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/㎡）裝修情況1濱海龍城高層、小高層、多層、LOFT公寓1.6140.9%二室90，三室110-1306000LOFT精裝2麗景健康花園多層、小高層—40%二室85-95，三室1104900毛坯3樂天世紀(jì)雙子座高層公寓240%51-123復(fù)式5700精裝4海源麗都多層1.5843.6%三室120-1353400毛坯5嘉和花園多層、小高層1.3539%二室90-1104500毛坯6小城故事多層、小高層1.340%二室80-1104200毛坯7五洲太陽城多層、聯(lián)排別墅1.0560%二室85-95，三室110-1354800毛坯8悅海世家高層、小高層、多層、聯(lián)排1.2248%三室150-1609200毛坯經(jīng)區(qū)定位較低，主要針對(duì)工薪階層；建筑類型豐富，基本涵蓋所有產(chǎn)品線；主力戶型以90平米的二室和120平米的三室為主；價(jià)格處于全市較低水平，毛坯為主，價(jià)格在三大區(qū)域中有突出優(yōu)勢(shì)。板塊特點(diǎn)—經(jīng)區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率價(jià)格變動(dòng)環(huán)翠區(qū)商業(yè)、生活教育等配套設(shè)施完善，房?jī)r(jià)居各區(qū)之首；高區(qū)依托高科技產(chǎn)業(yè)支持，同時(shí)擁有海景資源，生活環(huán)境優(yōu)越，外地客戶較多；經(jīng)區(qū)房?jī)r(jià)較低，客戶多針對(duì)工薪階層，以本地客戶為主。上半年，威海市高檔住宅整體價(jià)格上漲5.8%，其中環(huán)翠區(qū)上漲6%，高區(qū)上漲7.8%，經(jīng)區(qū)上漲3.6%。價(jià)格變動(dòng)環(huán)翠區(qū)商業(yè)、生活教育等配套設(shè)施完善，房?jī)r(jià)居各區(qū)之首；市場(chǎng)綜述開發(fā)理念威海房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)理念仍較為落后，缺少產(chǎn)品升級(jí)和產(chǎn)品創(chuàng)新，對(duì)度假型物業(yè)的關(guān)注不夠；缺少大局觀，不能合理規(guī)劃，海景、度假等元素未能充分挖掘；產(chǎn)品缺乏國(guó)際元素，缺乏度假情調(diào)。存在機(jī)會(huì)威海是中國(guó)宜居城市，收國(guó)內(nèi)外關(guān)注較多，東北、河南、河北、韓國(guó)等地客源較多；國(guó)家假期調(diào)整，分時(shí)度假產(chǎn)品存在較大發(fā)展空間；投資性客戶均為二次置業(yè)或者多次置業(yè)，對(duì)住宅的品質(zhì)要求較高，海景、度假、休閑、國(guó)際化等元素應(yīng)充分融入產(chǎn)品；海景資源稀缺，海景產(chǎn)品的保值增值性能優(yōu)越。市場(chǎng)綜述開發(fā)理念存在機(jī)會(huì)市場(chǎng)綜述板塊比較開發(fā)空間（未來供應(yīng)）：經(jīng)區(qū)>高區(qū)>環(huán)翠區(qū)；建筑容積率：環(huán)翠區(qū)>高區(qū)>經(jīng)區(qū)；土地價(jià)格：環(huán)翠區(qū)>高區(qū)>經(jīng)區(qū)。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)市場(chǎng)綜述板塊比較環(huán)高區(qū)經(jīng)區(qū)四度假型物業(yè)專題研究四度假型物業(yè)專題研究板塊分布威海的度假型物業(yè)市場(chǎng)主要指以海景為前提的度假休閑產(chǎn)品，包括海景別墅、海景公寓、高檔海景住宅等。從大威海市的概念看，度假型產(chǎn)品主要分布在威海市區(qū)板塊、榮成石島板塊、乳山板塊，分別依靠威海北部旅游度假區(qū)、石島、乳山銀灘等海景資源。市區(qū)板塊石島板塊乳山板塊板塊分布威海的度假型物業(yè)市場(chǎng)主要指以海景為前提的度假休閑產(chǎn)品說明關(guān)于乳山、石島板塊發(fā)展的不利因素：核電站按照國(guó)家的《核電中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》，山東半島將修建三座核電站，分別是煙臺(tái)海陽核電站、乳山核電站和榮成核電站。其中，海陽核電站已經(jīng)開工建設(shè)。乳山核電站距離乳山銀灘度假區(qū)板塊僅5公里，乳山核電站與榮成核電站相距20公里。因此，乳山板塊和石島板塊已經(jīng)受到核電站的影響，并且這一影響在未來一段時(shí)間將會(huì)持續(xù)。說明關(guān)于乳山、石島板塊發(fā)展的不利因素：核電站按產(chǎn)品分布碧海莊園新浪嶼頤景園國(guó)際海景城仁泰旅游度假花園山海華府伴月灣山海名宅99名邸悅海世家浪花別墅頤和花園別墅銀灘海景花苑市區(qū)板塊：依靠北海旅游度假區(qū)和省級(jí)旅游度假區(qū)的建設(shè)，以及人文和自然環(huán)境，發(fā)展出眾多度假型物業(yè)產(chǎn)品。銀灘板塊：銀灘旅游度假區(qū)位于威海乳山市境內(nèi)，東接威海，北臨煙臺(tái)，西近青島，南涉黃海。1992年7月開始興建，1994年7月被批為省級(jí)旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積8.5平方公里，規(guī)劃控制面積65平方公里，被譽(yù)為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。產(chǎn)品分布碧海莊園新浪嶼頤景園國(guó)際海景城仁泰旅游度假花園山海華產(chǎn)品分析區(qū)域樓盤名稱建筑類型主力面積裝修情況開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）客戶來源去化率市區(qū)板塊新浪嶼頤景園多層高層二室80-110㎡精裝2007.108000外地、本地55%國(guó)際海景城高層二室60-90㎡精裝2007.1118000外地50%仁泰旅游度假花園多層小高高層二室三室80-150㎡精裝2007年10000韓國(guó)、外地60%99名邸別墅150-250㎡精裝2007.1215800外地、20%悅海世家高層、小高層、多層、聯(lián)排高層150-160㎡毛坯2007.59200本地官員、外地商人售完碧海莊園別墅300-800㎡精裝2008.10（未）500-2000萬——銀灘板塊銀灘海景花苑小高別墅別墅191-328㎡小高層37-60㎡精裝2006.107300北京上海等60%頤和花園別墅別墅—精裝2006聯(lián)排5300雙拼7080北京上海天津等70%產(chǎn)品分析區(qū)域樓盤名稱建筑類型主力面積裝修情況開盤時(shí)間均價(jià)（元案例分析—國(guó)際海景城基本資料開發(fā)商：威海鴻建房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置：高區(qū)國(guó)際海水浴場(chǎng)海景廣場(chǎng)占地面積：80000平方米建筑面積：19.8萬平方米容積率：2.47總戶數(shù)：45%物業(yè)形態(tài)：高層公寓均價(jià)：18000元/平米開盤時(shí)間：2006年案例分析—國(guó)際海景城基本資料開發(fā)商：威海鴻建房地產(chǎn)有限案例分析—國(guó)際海景城景觀規(guī)劃分為東西二區(qū)。東區(qū)包括海景酒店公寓、商務(wù)公寓、國(guó)際公寓、專家公寓和美食城。建筑面積98000平方米。西區(qū)建筑面積100000平米，由海景公寓和酒吧商業(yè)街組成。西區(qū)東區(qū)案例分析—國(guó)際海景城景觀規(guī)劃分為東西二區(qū)。西區(qū)東區(qū)案例分析—國(guó)際海景城建筑特色七大建筑科技系統(tǒng)：高熱工性能圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫?zé)嵯到y(tǒng)高性能保溫隔熱玻璃門窗系統(tǒng)天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)指環(huán)式新風(fēng)系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)全系統(tǒng)國(guó)際品牌整合內(nèi)裝修系統(tǒng)建筑空間設(shè)計(jì)貫穿游艇享受，以游艇空間為船頭的“豪華游輪”建筑。按照世衛(wèi)組織住宅健康標(biāo)準(zhǔn)，采用七大建筑科技系統(tǒng)，打造節(jié)能舒適的商務(wù)休閑高檔住宅。案例分析—國(guó)際海景城建筑特色七大建筑科技系統(tǒng)：建筑空間設(shè)計(jì)貫案例分析—國(guó)際海景城戶型分析戶型：1/1/1建面：56.85㎡弧形觀景陽臺(tái)，觀海臥室和客廳戶型：2/2/1建面：91.13㎡開敞式觀海平臺(tái)，主次臥室和廚房均面海次臥接連觀海陽臺(tái)案例分析—國(guó)際海景城戶型分析戶型：1/1/1戶型：2/2/1案例分析—仁泰旅游度假花園基本資料開發(fā)商：威海市盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：高區(qū)北環(huán)海路占地面積：平方米建筑面積：14萬平方米容積率：2.96綠化率：39.6%總戶數(shù)：908戶物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層均價(jià)：11000元/平米開盤時(shí)間：2007年3月案例分析—仁泰旅游度假花園基本資料開發(fā)商：威海市盛元房案例分析—仁泰旅游度假花園景觀規(guī)劃小區(qū)建筑呈多層扇形向海灘展開，依次布局2棟33層、2棟29層高層、2棟11層小高層和2棟多層，擴(kuò)大海景視野。景觀以中央下沉式休閑健身廣場(chǎng)為原點(diǎn)，藝術(shù)小品、木椅小亭、卵石道路等發(fā)散排列。新古典歐式風(fēng)格建筑，富有動(dòng)感立面，整體線條簡(jiǎn)潔明快。案例分析—仁泰旅游度假花園景觀規(guī)劃小區(qū)建筑呈多層扇形向海灘展案例分析—仁泰旅游度假花園戶型分析戶型：3/2/2建面：126南北向觀景陽臺(tái)、露臺(tái)動(dòng)靜分離戶型：2/2/1建面：130客廳、臥室均朝南大面積觀景陽臺(tái)，連接主次臥陽臺(tái)陽臺(tái)案例分析—仁泰旅游度假花園戶型分析戶型：3/2/2戶型：2/案例分析—銀灘海景花苑基本資料開發(fā)商：乳山華銀置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：乳山市銀海路占地面積：19萬平方米建筑面積：10萬平方米容積率：0.52綠化率：52%總戶數(shù)：1037戶物業(yè)形態(tài)：小高層、別墅均價(jià)：獨(dú)棟別墅8800元，小高層4700元開盤時(shí)間：2006年6月案例分析—銀灘海景花苑基本資料開發(fā)商：乳山華銀置業(yè)有限案例分析—銀灘海景花苑景觀規(guī)劃按照建筑高度，從海濱向內(nèi)布置獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼和小高層，充分利用海景。會(huì)所等布置在小區(qū)中央，起到對(duì)別墅區(qū)和公寓的分隔作用。別墅區(qū)小高層案例分析—銀灘海景花苑景觀規(guī)劃按照建筑高度，從海濱向內(nèi)布置獨(dú)案例分析—銀灘海景花苑戶型分析建筑類型套數(shù)層數(shù)面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)小高層4棟8321337-60精裝修獨(dú)棟別墅1013-4191-328精裝/毛坯聯(lián)體別墅523253-268精裝修疊加別墅525191-328精裝修小高層1/12/137-60㎡小戶型，南向陽臺(tái)觀海獨(dú)棟248㎡

案例分析—銀灘海景花苑戶型分析建筑類型套數(shù)層數(shù)面積區(qū)間交房標(biāo)案例分析—悅海世家區(qū)域：位于威海市區(qū)南部的濱海親水板塊，環(huán)翠區(qū)與經(jīng)區(qū)交界處位置：西側(cè)與海濱路相連，北側(cè)為威海公園，東側(cè)為悅海公園及海岸線環(huán)境：位于海岸公園生態(tài)帶的中心位置，周遍配套完善指標(biāo)：項(xiàng)目占地約184畝，建筑面積為15萬平方米，容積率為1.22物業(yè)類型：多層、小高層、高層、別墅、星級(jí)酒店等建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格?；举Y料案例分析—悅海世家區(qū)域：位于威海市區(qū)南部的濱海親水板塊，環(huán)翠案例分析—悅海世家開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)，一期產(chǎn)品為8棟“8+1”帶電梯板樓。建筑密度14.8%，容積率1.22，綠化率48%，綠地面積58903平米。2007年7月18日開盤。

戶型及售價(jià)戶型從二室二廳到四室二廳二衛(wèi)，面積從100平方米到230平方米不等，大尺度格局。整體布局緊湊、短進(jìn)深、大開間、南北通透、多面采光，無精裝修，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，得房率約80%；總價(jià)區(qū)間90-230萬,起價(jià)8300元/平方米，均價(jià)9600元/平方米，一戶一價(jià)，價(jià)格接受度相對(duì)要求偏高。項(xiàng)目主題定位中國(guó)海岸人居第一區(qū)的概念，而且打出的概念是三大海景公園一個(gè)悅海世家，雙生態(tài)健康社區(qū)案例分析—悅海世家開發(fā)現(xiàn)狀案例分析—悅海世家悅海世家一期全部采用小高層的電梯板樓設(shè)計(jì)，填補(bǔ)了威海市場(chǎng)的空白，抓住本地客群對(duì)板式物業(yè)的喜好。一梯兩戶，南北通透性得到很好的詮釋，短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，無梁無柱，空間更為開闊。悅海世家項(xiàng)目有利因素案例分析—悅海世家悅海世家一期全部采用小高層的電梯板樓設(shè)計(jì)，案例分析—悅海世家現(xiàn)象客觀分析產(chǎn)生后果開盤戶型偏大威海的異地購(gòu)房人群中自住需求占大多數(shù)，使用物業(yè)局限于短期度假。與海景酒店的精巧套房形成競(jìng)爭(zhēng)，不利于異地人群短期度假購(gòu)買產(chǎn)品創(chuàng)新不足區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，體現(xiàn)在建材標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)及品牌使用上的雷同設(shè)計(jì)上與區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比并沒有體現(xiàn)產(chǎn)品差異，不能有效避開與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的正面交鋒悅海世家項(xiàng)目不利因素統(tǒng)計(jì)案例分析—悅海世家現(xiàn)象客觀分析產(chǎn)生后果開盤戶型偏大威案例分析—99名邸基本資料開發(fā)商：山東宏領(lǐng)地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：環(huán)翠區(qū)伴月灣孫家疃鎮(zhèn)合慶村占地面積：1.42萬平方米建筑面積：2.4萬平方米容積率：0.59總戶數(shù)：83戶物業(yè)形態(tài)：多層，別墅均價(jià)：均價(jià)15800元/平米開盤時(shí)間：2007年12月9號(hào)銷售速度：截止08年8月28日，剩20套左右大戶型案例分析—99名邸基本資料開發(fā)商：山東宏領(lǐng)地產(chǎn)開發(fā)有限案例分析—99名邸景觀規(guī)劃花橋穿梭其間，帶狀的樹林，海景、林景、園景交替呈現(xiàn)。獨(dú)特的私家庭院和露臺(tái)設(shè)計(jì)獨(dú)特、豐富多彩的臺(tái)階式造型依靠獨(dú)特的自然優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑封閉式社區(qū)大庭院。案例分析—99名邸景觀規(guī)劃花橋穿梭其間，帶狀的樹林，海景、林案例分析—99名邸戶型分析150—250平米的主力戶型。首層庭院、下沉式庭院、單戶雙庭院獨(dú)特。大庭院、大露臺(tái)門廊、坡屋頂、雨雪廊、觀海廊橋案例分析—99名邸戶型分析150—250平米的主力戶型。案例分析—新浪嶼頤景園基本資料開發(fā)商：威海西港房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置：威海市環(huán)海旅游路與長(zhǎng)春路交匯處西占地面積：3.3萬平方米建筑面積：8萬平方米容積率：1.75總戶數(shù)：500余戶物業(yè)形態(tài)：多層7棟、高層3棟均價(jià)：均價(jià)8000元/平方米開盤時(shí)間：2007年10月案例分析—新浪嶼頤景園基本資料開發(fā)商：威海西港房地產(chǎn)景觀規(guī)劃社區(qū)內(nèi)設(shè)有疊水噴泉廣場(chǎng)、親水平臺(tái)、兒童樂園、健身休閑廣場(chǎng)等觀景，雕塑小品點(diǎn)綴其間；三面環(huán)海，在家感受潮起潮落；案例分析—新浪嶼頤景園由7棟多層和3棟高層構(gòu)成一全封閉海景社區(qū)人車分流的線路設(shè)計(jì)，最大限度的保障業(yè)主的出行安全景觀規(guī)劃社區(qū)內(nèi)設(shè)有疊水噴泉廣場(chǎng)、親水平臺(tái)、兒童樂園、健身休閑戶型分析61.53平米到138.41平米，二十六種種戶型；110平米以內(nèi)宜居小戶型占到50%；90%以上戶型南北通暢；

獨(dú)一無二外開窗式衛(wèi)生間案例分析—新浪嶼頤景園戶型分析61.53平米到138.41平米，二十六種種戶型；案結(jié)論物業(yè)形態(tài)：集中在海景別墅和海濱公寓住宅；主力面積：高檔住宅主力面積是二室90平米左右，酒店式公寓以50平米左右一室為主，別墅類項(xiàng)目區(qū)間較大；裝修：90%為精裝修房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓為1000-1500元，別墅3000元；價(jià)格：市區(qū)板塊成交均價(jià)在10000元/平米以上，其它板塊均價(jià)6000元；客戶：成交客戶以外地度假型、養(yǎng)老型為主，兼有本地改善型客戶。銷售情況：銷售速度一般，受一定程度的宏觀調(diào)控影響。結(jié)論物業(yè)形態(tài)：集中在海景別墅和海濱公寓住宅；THANKS！THANKS！威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**機(jī)構(gòu)研展部2008.10威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**機(jī)構(gòu)研展部2008.10城市發(fā)展研究度假物業(yè)專題土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)1234城市發(fā)展度假物業(yè)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)1234一城市發(fā)展研究一城市發(fā)展研究城市概況地處山東半島東端，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對(duì)，東與朝鮮半島、日本相望，西與煙臺(tái)接壤，中國(guó)著名港口和旅游城市。轄三區(qū)三市：環(huán)翠區(qū)、火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和榮成、乳山、文登三市。總面積5698平方公里，其中市區(qū)面積769平方公里，海岸線985.9公里。威海市總?cè)丝?51萬，市區(qū)人口63萬。年平均氣溫12度，年均降水量800毫米。城市概況地處山東半島東端，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相歷史沿革屬青州，東方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齊時(shí)，初設(shè)文登縣，經(jīng)古未變明初防倭寇，明設(shè)威海衛(wèi)，因而得名近代清末年，英國(guó)殖民地，強(qiáng)租卅年現(xiàn)代地級(jí)市，轄三市三區(qū)，終成現(xiàn)狀歷史沿革屬青州，東方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齊時(shí)城市性質(zhì)海洋經(jīng)濟(jì)大市——擁有兩大漁場(chǎng)，漁業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)。沿海開放城市——對(duì)韓貿(mào)易橋頭堡，與8個(gè)國(guó)際城市締結(jié)友好關(guān)系，是東北、韓國(guó)遷入人口最多的沿海城市之一。新興工業(yè)城市——船舶及零部件、通信及專用設(shè)備制造業(yè)、電子信息、汽車及零部件、輕紡食品醫(yī)藥業(yè)。有16個(gè)國(guó)家名牌產(chǎn)品、7個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)。優(yōu)秀旅游城市——素有“東方夏威夷”之美稱。旅游業(yè)與加工制造、教育科研、農(nóng)產(chǎn)品加工是威海四大支柱產(chǎn)業(yè)。生態(tài)園林城市——首批國(guó)家環(huán)境模范城市、全球改善人居環(huán)境最佳范例城市、世界上最適合居住的范例城市之一。城市性質(zhì)海洋經(jīng)濟(jì)大市——擁有兩大漁場(chǎng)，漁業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)。沿城市經(jīng)濟(jì)GDP：07年GDP總量達(dá)到1580億，年均增長(zhǎng)率超過15%。人均GDP達(dá)到6.32萬元，比上年增長(zhǎng)14.8%。人口：威海市市區(qū)人口導(dǎo)入量近年來呈快速上漲勢(shì)頭，年增長(zhǎng)12%，預(yù)計(jì)2010年進(jìn)入全國(guó)百萬人口城市行列。三產(chǎn)：2007年三產(chǎn)比例8：62：30；工業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速；旅游業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，前景廣闊。城市經(jīng)濟(jì)GDP：07年GDP總量達(dá)到1580億，年均增長(zhǎng)率超城市經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)借助豐富的歷史自然資源，威海市形成“一線（1000公里海岸線）、六板塊（中心城市、海濱生態(tài)、漁家民俗、溫泉療養(yǎng)、傳統(tǒng)文化、田園風(fēng)光）”的旅游發(fā)展格局。2007年，全市旅游業(yè)接待海內(nèi)外游客1384.69萬人次，旅游總收入130.69億元，比上年分別增長(zhǎng)20.4%和28.4%。旅游總收入占全市生產(chǎn)總值和三產(chǎn)的比重分別達(dá)8.2%和27.1%。城市經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)借助豐富的歷史自然資源，威海市形城市規(guī)劃一個(gè)主中心：威海市區(qū)四個(gè)副中心：文登、榮成、乳山和石島三條發(fā)展軸：以威海城區(qū)為頂點(diǎn)，文登、榮成城區(qū)為兩腰，乳山、石島為基點(diǎn)的A字形結(jié)構(gòu)人口規(guī)模：近期2010年規(guī)模為100萬人，遠(yuǎn)期2020年規(guī)劃130萬，遠(yuǎn)景2020年以后控制在150萬，基礎(chǔ)設(shè)施按照170萬人預(yù)留。一個(gè)主中心，四個(gè)副中心，三條發(fā)展帶、十三個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)。注：本報(bào)告中，如無特別交待，“威海市區(qū)”指除去文登、榮成和乳山三市以外的威海城區(qū)，“威海市”指整個(gè)三區(qū)三市的威海。城市規(guī)劃一個(gè)主中心：威海市區(qū)一個(gè)主中心，四個(gè)副中心，三條發(fā)展城市規(guī)劃市區(qū)功能規(guī)劃主城中心區(qū)（環(huán)翠中心區(qū)）：包括旅游、人居、文化、行政辦公和商業(yè)服務(wù)、金融等六大職能。主城西區(qū)（高區(qū)）：包括文教科研、高技術(shù)工業(yè)、一類工業(yè)、旅游、居住。主城南區(qū)（經(jīng)區(qū)）：普通工業(yè)、居住。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)城市發(fā)展

城市向西向南發(fā)展，即向高區(qū)和經(jīng)區(qū)發(fā)展。城市規(guī)劃市區(qū)功能規(guī)劃環(huán)高區(qū)經(jīng)區(qū)城市發(fā)展城市帶狀格局三個(gè)區(qū)域分割較遠(yuǎn)，連接道路較少。連接經(jīng)區(qū)和市區(qū)的街道只有兩條，而連接市區(qū)和高區(qū)的干線可以說只有一條?！笆袇^(qū)工作郊區(qū)生活”。相當(dāng)數(shù)量的市民工作在市區(qū)，而居住分散在高區(qū)和經(jīng)區(qū)（即），而公交運(yùn)行狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足乘客數(shù)量的需要。帶狀規(guī)劃的城市格局使市民的各種日常生活增加了很多交通負(fù)擔(dān)，同時(shí)大大降低了威海市房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。11．文化路2．新威-青島路3．世昌大道4．海濱路5．嵩山路城市帶狀格局三個(gè)區(qū)域分割較遠(yuǎn)，連接道路較少。11．文化路城市競(jìng)爭(zhēng)分析威海市SWOT競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)海岸線城市，最潔凈的沙灘全球宜居城市環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈距離日韓最近城市交通不理想，火車機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)離市中心下轄三市城市化進(jìn)程較低與國(guó)際化濱海城市概念打造有較遠(yuǎn)距離第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展稀缺海景資源，旅游發(fā)展?jié)摿薮笈c國(guó)內(nèi)外溝通加強(qiáng)假期調(diào)整帶來的分時(shí)度假產(chǎn)品的發(fā)展契機(jī)整體消費(fèi)水平較低房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控影響較大來自青島、煙臺(tái)等海濱城市的競(jìng)爭(zhēng)較大核電站的不確定性影響城市競(jìng)爭(zhēng)分析威海市SWOT競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)海岸線城市二土地市場(chǎng)研究二土地市場(chǎng)研究土地出讓08年（到9月底）土地出讓達(dá)到峰值，共出讓82宗422萬平米。威海市土地出讓主要以環(huán)翠區(qū)為主，其次是經(jīng)區(qū)和高區(qū)。05年以來，威海市土地出讓較快增長(zhǎng)。土地出讓08年（到9月底）土地出讓達(dá)到峰值，共出讓82宗42住宅用地出讓07年共出讓住宅用地216萬平米，占全年出讓土地的83%。08年至今共推出25宗住宅用地，成交122萬平米，占已出讓土地的29%左右。進(jìn)入08年，住宅及商業(yè)配套用地出讓明顯放緩。住宅用地出讓07年共出讓住宅用地216萬平米，占全年出讓土地價(jià)格變化與07年相比，08年至今已出讓土地中工業(yè)用地較多，因此均價(jià)大幅下降；住宅用地價(jià)格保持較為平穩(wěn)的發(fā)展，略有上漲。價(jià)格變化與07年相比，08年至今已出讓土地中工業(yè)用地較多，因總結(jié)威海市土地市場(chǎng)發(fā)展較快，其中作為體現(xiàn)其支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)和制造業(yè)用地增長(zhǎng)較快；住宅用地成交較為平緩，尤其是進(jìn)入08年以來，土地成交宗數(shù)和面積都有明顯減少?？偨Y(jié)威海市土地市場(chǎng)發(fā)展較快，其中作為體現(xiàn)其支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)和制三房地產(chǎn)市場(chǎng)研究三房地產(chǎn)市場(chǎng)研究整體特征—GDP

經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的影響

緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重超速發(fā)展，單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征12000以上8000-120003000-80000-3000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段2007年威海市人均GDP6.32萬元（折合約9000美元）已超過8000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段；市場(chǎng)需求以改善型需求為主，質(zhì)量和數(shù)量并重。人均GDP超過8000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。整體特征—GDP經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的影響緩慢發(fā)展平穩(wěn)2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速有所放緩從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，威海房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，從2003年的43.69億到2007年94.8億，五年間增長(zhǎng)了217%，投資開發(fā)力度大。整體特征—房地產(chǎn)開發(fā)投資2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速有所放緩從整體房地產(chǎn)市2007年房地產(chǎn)投資占全市固定投資的12.6%，比例持續(xù)上升房地產(chǎn)投資占固定投資的比重經(jīng)過04、05年的探底回顧之后，進(jìn)入高速上升階段。整體特征——房地產(chǎn)開發(fā)投資比例2007年房地產(chǎn)投資占全市固定投資的12.6%，比例持續(xù)上升房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r年份商品房施工面積（萬㎡）增長(zhǎng)率竣工面積（萬㎡）增長(zhǎng)率商品房銷售面積（萬㎡）增長(zhǎng)率銷售額（億元）增長(zhǎng)率人均居住面積（㎡）2003年531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.532004年538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342.3%16.452005年723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.722006年335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.312007年1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.792008年（1-4月）837.1325.3%同比——74.1359.5%同比23.382.4%同比—2003-2008年威海市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)威海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于1985年的老城區(qū)改造，先后經(jīng)歷了1985-1992年的起步、1992-1993年的開發(fā)熱、1994-1997年的調(diào)整和1998年以來的快速發(fā)展階段。2000年以來，威海市通過多種媒體和活動(dòng)宣傳其居住環(huán)境，“威?！钸m合人類居住的地方”成為城市品牌，為房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了新活力。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r年份商品房施工面積（萬㎡）增長(zhǎng)率竣工面積（萬㎡施工面積：房地產(chǎn)施工面積保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也較穩(wěn)定，沒有較大波動(dòng)。施工面積：除05年因宏觀政策影響，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其他年份均穩(wěn)中見漲。銷售面積：近兩年呈跳躍式增長(zhǎng)，一方面因?yàn)槭忻窀纳凭幼…h(huán)境，另一方面反映出威海已經(jīng)出現(xiàn)大量投資性客戶，外來置業(yè)、投資的拉動(dòng)快速走強(qiáng)。銷售額：銷售額的增長(zhǎng)不僅因?yàn)殇N售面積出現(xiàn)大幅增加，也是威海整體房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)。施工面積：房地產(chǎn)施工面積保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也較穩(wěn)定，沒人均居住面積：威海市人均居住面積一直穩(wěn)步增加，但是指標(biāo)仍然較低，其中市區(qū)（不含三市）人均居住面積為23.6平方米，高于全市平均水平。改善住房環(huán)境等需求將在未來逐步釋放。五年規(guī)劃：根據(jù)《威海市住房建設(shè)規(guī)劃》，未來5年內(nèi)，威海市區(qū)將建設(shè)1436萬平方米的住宅，平均每年開發(fā)建設(shè)287萬平方米的商品房住宅。2012年，威海市區(qū)人均居住面積將達(dá)到32平方米。人均居住面積：威海市人均居住面積一直穩(wěn)步增加，但是指標(biāo)仍然較板塊特點(diǎn)—板塊劃分威海的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊按照行政區(qū)的不同進(jìn)行劃分，從大威海市場(chǎng)看，可以分為威海市區(qū)板塊和文登板塊、榮成板塊、乳山板塊。威海市區(qū)板塊主要由構(gòu)成威海市區(qū)的環(huán)翠區(qū)、高區(qū)和經(jīng)區(qū)構(gòu)成，因此分為環(huán)翠板塊、高區(qū)版塊、經(jīng)區(qū)版塊。環(huán)翠區(qū)：威海市傳統(tǒng)市中心，面積368平方公里，人口31.1萬。高區(qū)：國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，面積121.9平方公里，人口18萬。經(jīng)區(qū)：國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積194平方公里，人口10萬。板塊特點(diǎn)—板塊劃分威海的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊按照行政區(qū)的不同進(jìn)行劃板塊特點(diǎn)—環(huán)翠板塊環(huán)翠區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1山海華府7萬2008.10—2環(huán)翠家園7.5萬2007.8三期70%3伴月灣國(guó)際度假村1.5萬未開盤—4海韻華府50萬2007.570%5山水家園13萬未開盤—6環(huán)翠花苑4.6萬2007.1230%7伴月灣山海名宅6萬三期認(rèn)購(gòu)中一二期售完8陽光海岸1.7萬2008.1040%9望海園4萬2008.130%1099名邸2.4萬2007.1280%12345687910環(huán)翠區(qū)在售樓盤較多，總體去化情況較好，未來可售面積約30萬平方米。板塊特點(diǎn)—環(huán)翠板塊環(huán)翠區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡板塊特點(diǎn)—環(huán)翠板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積㎡均價(jià)（元/㎡）裝修情況1山海華府別墅0.5560%175-220—毛坯2環(huán)翠家園多層1.1638.4%三室90-1404680毛坯3伴月灣國(guó)際度假村別墅0.4353%——精裝4海韻華府多層高層1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家園多層高層1.4542%二室90-100三室120—毛坯6環(huán)翠花苑多層公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精裝7伴月灣山海名宅多層小高1.12641.2%三室1207000毛坯8陽光海岸高層公寓2.642%一室40-507000精裝9望海園高層3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸別墅0.59——150-25015800精裝主城區(qū)產(chǎn)品客源豐富，建筑形態(tài)囊括別墅、多層、小高和高層；普通住宅的主力面積為90-100的二室和120-130的三室；價(jià)格跨度較大，從5000-16000元/㎡均有，一線海景房?jī)r(jià)格超過12000元/㎡。板塊特點(diǎn)—環(huán)翠板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率板塊特點(diǎn)—高區(qū)板塊高區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1新浪嶼頤景園8萬2007.1070%2國(guó)際海景城19.8萬2007.1150%3海悅國(guó)際11.3萬2007.7二期50%4仁泰旅游度假花園14萬—60%5自由東方3.9萬2006.590%6洪福莊園20萬2007.580%7碧海莊園3.6萬2008.10—8青青小城7萬2005.480%9藍(lán)堡1.8萬2008.340%123456879高區(qū)在售酒店式公寓項(xiàng)目較多，銷售情況良好，后期供應(yīng)量在10萬平米左右。板塊特點(diǎn)—高區(qū)板塊高區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開板塊特點(diǎn)—高區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/㎡）裝修情況1新浪嶼頤景園多層高層1.7540%二室95㎡8000精裝2國(guó)際海景城高層公寓2.4745%二室60-90㎡18000精裝3海悅國(guó)際高層公寓4.3331%一室60㎡9000精裝4仁泰旅游度假花園多層小高高層2.9639.6%二室三室80-150㎡11000精裝5自由東方高層公寓4.9531.1%二室50-70㎡8000精裝6洪福莊園多層—40%二室80-90㎡6000毛坯7碧海莊園別墅0.4159.8%300-800㎡500萬起價(jià)精裝8青青小城高層小高1.770%三室110-130㎡6500毛坯9藍(lán)堡高層公寓430%一室30-50㎡5650毛坯高區(qū)產(chǎn)品豐富，外部客源較多（占50%以上），建筑形態(tài)豐富；在售主力面積住宅為90平米的二室，酒店式公寓為60-90平米二室和30-50平米一室；價(jià)格普遍較高，且多為精裝修產(chǎn)品，酒店式公寓、海景房前景較好。板塊特點(diǎn)—高區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率板塊特點(diǎn)—經(jīng)區(qū)板塊經(jīng)區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1濱海龍城17萬06.11一期50%2麗景健康花園6.6萬06.10.580%3樂天世紀(jì)雙子座72萬07.11.1430%4海源麗都10萬04年售完5嘉和花園7.77萬08.0920%6小城故事38.6萬08.09一期10%7五洲太陽城86.7705.12二期50%8悅海世家15萬07.05售完15234678經(jīng)區(qū)住宅供應(yīng)量充足（200萬平米左右），居于三區(qū)之首，銷售情況一般。板塊特點(diǎn)—經(jīng)區(qū)板塊經(jīng)區(qū)主要在售樓盤：序號(hào)樓盤名稱總建面積㎡開板塊特點(diǎn)—經(jīng)區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/㎡）裝修情況1濱海龍城高層、小高層、多層、LOFT公寓1.6140.9%二室90，三室110-1306000LOFT精裝2麗景健康花園多層、小高層—40%二室85-95，三室1104900毛坯3樂天世紀(jì)雙子座高層公寓240%51-123復(fù)式5700精裝4海源麗都多層1.5843.6%三室120-1353400毛坯5嘉和花園多層、小高層1.3539%二室90-1104500毛坯6小城故事多層、小高層1.340%二室80-1104200毛坯7五洲太陽城多層、聯(lián)排別墅1.0560%二室85-95，三室110-1354800毛坯8悅海世家高層、小高層、多層、聯(lián)排1.2248%三室150-1609200毛坯經(jīng)區(qū)定位較低，主要針對(duì)工薪階層；建筑類型豐富，基本涵蓋所有產(chǎn)品線；主力戶型以90平米的二室和120平米的三室為主；價(jià)格處于全市較低水平，毛坯為主，價(jià)格在三大區(qū)域中有突出優(yōu)勢(shì)。板塊特點(diǎn)—經(jīng)區(qū)板塊樓盤分析：序號(hào)樓盤名稱建筑類型容積率綠化率價(jià)格變動(dòng)環(huán)翠區(qū)商業(yè)、生活教育等配套設(shè)施完善，房?jī)r(jià)居各區(qū)之首；高區(qū)依托高科技產(chǎn)業(yè)支持，同時(shí)擁有海景資源，生活環(huán)境優(yōu)越，外地客戶較多；經(jīng)區(qū)房?jī)r(jià)較低，客戶多針對(duì)工薪階層，以本地客戶為主。上半年，威海市高檔住宅整體價(jià)格上漲5.8%，其中環(huán)翠區(qū)上漲6%，高區(qū)上漲7.8%，經(jīng)區(qū)上漲3.6%。價(jià)格變動(dòng)環(huán)翠區(qū)商業(yè)、生活教育等配套設(shè)施完善，房?jī)r(jià)居各區(qū)之首；市場(chǎng)綜述開發(fā)理念威海房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)理念仍較為落后，缺少產(chǎn)品升級(jí)和產(chǎn)品創(chuàng)新，對(duì)度假型物業(yè)的關(guān)注不夠；缺少大局觀，不能合理規(guī)劃，海景、度假等元素未能充分挖掘；產(chǎn)品缺乏國(guó)際元素，缺乏度假情調(diào)。存在機(jī)會(huì)威海是中國(guó)宜居城市，收國(guó)內(nèi)外關(guān)注較多，東北、河南、河北、韓國(guó)等地客源較多；國(guó)家假期調(diào)整，分時(shí)度假產(chǎn)品存在較大發(fā)展空間；投資性客戶均為二次置業(yè)或者多次置業(yè)，對(duì)住宅的品質(zhì)要求較高，海景、度假、休閑、國(guó)際化等元素應(yīng)充分融入產(chǎn)品；海景資源稀缺，海景產(chǎn)品的保值增值性能優(yōu)越。市場(chǎng)綜述開發(fā)理念存在機(jī)會(huì)市場(chǎng)綜述板塊比較開發(fā)空間（未來供應(yīng)）：經(jīng)區(qū)>高區(qū)>環(huán)翠區(qū)；建筑容積率：環(huán)翠區(qū)>高區(qū)>經(jīng)區(qū)；土地價(jià)格：環(huán)翠區(qū)>高區(qū)>經(jīng)區(qū)。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)市場(chǎng)綜述板塊比較環(huán)高區(qū)經(jīng)區(qū)四度假型物業(yè)專題研究四度假型物業(yè)專題研究板塊分布威海的度假型物業(yè)市場(chǎng)主要指以海景為前提的度假休閑產(chǎn)品，包括海景別墅、海景公寓、高檔海景住宅等。從大威海市的概念看，度假型產(chǎn)品主要分布在威海市區(qū)板塊、榮成石島板塊、乳山板塊，分別依靠威海北部旅游度假區(qū)、石島、乳山銀灘等海景資源。市區(qū)板塊石島板塊乳山板塊板塊分布威海的度假型物業(yè)市場(chǎng)主要指以海景為前提的度假休閑產(chǎn)品說明關(guān)于乳山、石島板塊發(fā)展的不利因素：核電站按照國(guó)家的《核電中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》，山東半島將修建三座核電站，分別是煙臺(tái)海陽核電站、乳山核電站和榮成核電站。其中，海陽核電站已經(jīng)開工建設(shè)。乳山核電站距離乳山銀灘度假區(qū)板塊僅5公里，乳山核電站與榮成核電站相距20公里。因此，乳山板塊和石島板塊已經(jīng)受到核電站的影響，并且這一影響在未來一段時(shí)間將會(huì)持續(xù)。說明關(guān)于乳山、石島板塊發(fā)展的不利因素：核電站按產(chǎn)品分布碧海莊園新浪嶼頤景園國(guó)際海景城仁泰旅游度假花園山海華府伴月灣山海名宅99名邸悅海世家浪花別墅頤和花園別墅銀灘海景花苑市區(qū)板塊：依靠北海旅游度假區(qū)和省級(jí)旅游度假區(qū)的建設(shè)，以及人文和自然環(huán)境，發(fā)展出眾多度假型物業(yè)產(chǎn)品。銀灘板塊：銀灘旅游度假區(qū)位于威海乳山市境內(nèi)，東接威海，北臨煙臺(tái)，西近青島，南涉黃海。1992年7月開始興建，1994年7月被批為省級(jí)旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積8.5平方公里，規(guī)劃控制面積65平方公里，被譽(yù)為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。產(chǎn)品分布碧海莊園新浪嶼頤景園國(guó)際海景城仁泰旅游度假花園山海華產(chǎn)品分析區(qū)域樓盤名稱建筑類型主力面積裝修情況開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）客戶來源去化率市區(qū)板塊新浪嶼頤景園多層高層二室80-110㎡精裝2007.108000外地、本地55%國(guó)際海景城高層二室60-90㎡精裝2007.1118000外地50%仁泰旅游度假花園多層小高高層二室三室80-150㎡精裝2007年10000韓國(guó)、外地60%99名邸別墅150-250㎡精裝2007.1215800外地、20%悅海世家高層、小高層、多層、聯(lián)排高層150-160㎡毛坯2007.59200本地官員、外地商人售完碧海莊園別墅300-800㎡精裝2008.10（未）500-2000萬——銀灘板塊銀灘海景花苑小高別墅別墅191-328㎡小高層37-60㎡精裝2006.107300北京上海等60%頤和花園別墅別墅—精裝2006聯(lián)排5300雙拼7080北京上海天津等70%產(chǎn)品分析區(qū)域樓盤名稱建筑類型主力面積裝修情況開盤時(shí)間均價(jià)（元案例分析—國(guó)際海景城基本資料開發(fā)商：威海鴻建房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置：高區(qū)國(guó)際海水浴場(chǎng)海景廣場(chǎng)占地面積：80000平方米建筑面積：19.8萬平方米容積率：2.47總戶數(shù)：45%物業(yè)形態(tài)：高層公寓均價(jià)：18000元/平米開盤時(shí)間：2006年案例分析—國(guó)際海景城基本資料開發(fā)商：威海鴻建房地產(chǎn)有限案例分析—國(guó)際海景城景觀規(guī)劃分為東西二區(qū)。東區(qū)包括海景酒店公寓、商務(wù)公寓、國(guó)際公寓、專家公寓和美食城。建筑面積98000平方米。西區(qū)建筑面積100000平米，由海景公寓和酒吧商業(yè)街組成。西區(qū)東區(qū)案例分析—國(guó)際海景城景觀規(guī)劃分為東西二區(qū)。西區(qū)東區(qū)案例分析—國(guó)際海景城建筑特色七大建筑科技系統(tǒng)：高熱工性能圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫?zé)嵯到y(tǒng)高性能保溫隔熱玻璃門窗系統(tǒng)天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)指環(huán)式新風(fēng)系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)全系統(tǒng)國(guó)際品牌整合內(nèi)裝修系統(tǒng)建筑空間設(shè)計(jì)貫穿游艇享受，以游艇空間為船頭的“豪華游輪”建筑。按照世衛(wèi)組織住宅健康標(biāo)準(zhǔn)，采用七大建筑科技系統(tǒng)，打造節(jié)能舒適的商務(wù)休閑高檔住宅。案例分析—國(guó)際海景城建筑特色七大建筑科技系統(tǒng)：建筑空間設(shè)計(jì)貫案例分析—國(guó)際海景城戶型分析戶型：1/1/1建面：56.85㎡弧形觀景陽臺(tái)，觀海臥室和客廳戶型：2/2/1建面：91.13㎡開敞式觀海平臺(tái)，主次臥室和廚房均面海次臥接連觀海陽臺(tái)案例分析—國(guó)際海景城戶型分析戶型：1/1/1戶型：2/2/1案例分析—仁泰旅游度假花園基本資料開發(fā)商：威海市盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：高區(qū)北環(huán)海路占地面積：平方米建筑面積：14萬平方米容積率：2.96綠化率：39.6%總戶數(shù)：908戶物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層均價(jià)：11000元/平米開盤時(shí)間：2007年3月案例分析—仁泰旅游度假花園基本資料開發(fā)商：威海市盛元房案例分析—仁泰旅游度假花園景觀規(guī)劃小區(qū)建筑呈多層扇形向海灘展開，依次布局2棟33層、2棟29層高層、2棟11層小高層和2棟多層，擴(kuò)大海景視野。景觀以中央下沉式休閑健身廣場(chǎng)為原點(diǎn)，藝術(shù)小品、木椅小亭、卵石道路等發(fā)散排列。新古典歐式風(fēng)格建筑，富有動(dòng)感立面，整體線條簡(jiǎn)潔明快。案例分析—仁泰旅游度假花園景觀規(guī)劃小區(qū)建筑呈多層扇形向海灘展案例分析—仁泰旅游度假花園戶型分析戶型：3/2/2建面：126南北向觀景陽臺(tái)、露臺(tái)動(dòng)靜分離戶型：2/2/1建面：130客廳、臥室均朝南大面積觀景陽臺(tái)，連接主次臥陽臺(tái)陽臺(tái)案例分析—仁泰旅游度假花園戶型分析戶型：3/2/2戶型：2/案例分析—銀灘海景花苑基本資料開發(fā)商：乳山華銀置業(yè)有限公司項(xiàng)目