農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛法律實務(wù)

《糾紛案件實務(wù)》城市化進程，集體土地拆遷、土地升值，為了獲得巨額的拆遷利益，農(nóng)民反悔，要求確認(rèn)幾年、十幾年前所簽買賣房屋協(xié)議無效。這幾年來，本人除城四區(qū)外，只有延慶、平谷、門頭溝、昌平?jīng)]有辦理案件，其它朝陽、海淀、豐臺、房山、通州、順義、大興、密云、石景山、懷柔等10個區(qū)縣都有。一、操作實務(wù)：接洽案件：對案件當(dāng)事人進行基本評估（原告？被告？）分析案情：如何選擇、確定評估機構(gòu)、評估范圍（含院落）？（安云俠案只進行工程造價評估，造成無法挽回的巨大損失）提出訴訟策略：1、居民（買房人）方面：僅是應(yīng)訴還是提出反訴？要因案制宜；2、農(nóng)民方面：房子已經(jīng)拆掉該如何提出請求？組織證據(jù)：根據(jù)不同案情，應(yīng)組織不同的證據(jù)：戶口、土地證、買賣契約、合同、添附憑證等如何參加庭審活動？庭審后的注意事項：趙永全、于揚案件為例注意事項：1、平衡當(dāng)事人利益（原告和被告訴求不同，提出的訴求也應(yīng)有所不同）2、注意和媒體打交道：典型案件要及時知會媒體關(guān)注之（以李廣增案件新京報報道為例）。二、介紹案例：典型案例：宋莊畫家村李玉蘭案件（通州區(qū)）第一步：在無效之訴中堅持認(rèn)為合同有效。理由：（1）1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”；2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。但該等文件系規(guī)范性法律文件，不是“法律或行政法規(guī)”，不應(yīng)作為認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)。根據(jù)《立法法》和《合同法》的規(guī)定，只有違反了全國人民代表大會及其常務(wù)委員會通過的“法律”或經(jīng)總理簽署國務(wù)院令公布的“行政法規(guī)”的強制性規(guī)定的合同，才可被認(rèn)定無效；（2）誠實信用原則判決：合同無效，買受方返還房屋、院落；出賣方返還購房款。但因購買房產(chǎn)后出賣方反悔造成的買受方的信賴?yán)鎿p失，應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯程度由出賣方承擔(dān)。第二步：另訴信賴?yán)鎿p失賠償。信賴?yán)婧x：因信賴對方購買房產(chǎn)，并相信因該購房行為能夠獲得的預(yù)期利益。信賴?yán)嬗嬎悖和ㄟ^對房屋的重置成新價值及所坐落的區(qū)位價值（甚至包括周邊環(huán)境、交通、文化設(shè)施的變化等）進行評估，可得出在反悔當(dāng)時該房產(chǎn)的總體價值。由于買賣行為雙方均有過錯，但出賣方主動出售并主動反悔，因此，認(rèn)定出賣方過錯程度大。判決：對買受方信賴?yán)鎿p失的賠償由兩部分組成：房屋的重置成新價扣除購房款外全部歸買受人所有，房產(chǎn)的區(qū)位價值的一半以上（50-70％）給買受方。三、其他不同類型案例1、法院認(rèn)定有效的情況：趙永全（朝陽區(qū)）：房屋所在位置屬于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，因正在辦理集體土地征為國有用地或進行城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的試點工作，北京市人民政府為該地區(qū)的房產(chǎn)頒發(fā)了《房屋所有權(quán)證》。雖然為居民買宅基地房產(chǎn)。譚頌云（朝陽區(qū)）：購房后一家非農(nóng)業(yè)戶口遷入，村委會填報的宅基地審批表使用權(quán)人登記為購房人，集體建設(shè)用地使用證上變更為購房人。金貞淑（石景山區(qū)）：石景山區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)交易所頒發(fā)了《賣契》，后丈夫非農(nóng)業(yè)戶口遷入房產(chǎn)所在地。雖然為居民買宅基地房屋。李啟文（密云縣）：買房時為其他經(jīng)濟組織成員（農(nóng)業(yè)戶口），后轉(zhuǎn)為居民；買房后父母將農(nóng)業(yè)戶口遷入房產(chǎn)所在地。2、有特殊之處，但仍認(rèn)定無效的情況：金坤明（大興區(qū)）：1989年購買房產(chǎn)，購買時間遠遠早于國務(wù)院文件，但沒有手續(xù)；李廣增（朝陽區(qū)）：1995年，落實戶口返城支教，為解決住房，學(xué)校、村委會出面聯(lián)系購買；何兢昌（順義區(qū)）：依法繳納了契稅，北京市財政局頒發(fā)了《契稅證》于揚（懷柔區(qū)）：在鎮(zhèn)政府辦理了房屋過戶稅款繳納手續(xù)、在村委會簽訂土地使用權(quán)租賃協(xié)議并每年繳納土地使用費，鎮(zhèn)政府頒發(fā)了土地使用權(quán)證。三、辦案中存在的問題：法律法規(guī)的介紹：高院座談會紀(jì)要、通知司法不公、判決效果不好（見魯院長的調(diào)查）四、立法、執(zhí)法建議：（介紹給王勝俊院長的建議函）五、互動時間。內(nèi)容總結(jié)

（1）《糾紛案件實務(wù)》

城市化進程，集體土地拆遷、土地升值，為了獲得巨額的拆遷利益，農(nóng)民反悔，要求確認(rèn)幾年、十幾年前所簽買賣房屋協(xié)議無效

（2）理由：

（1）1999年《國務(wù)院