房地產第二節(jié)

產權理論市場理論價格理論區(qū)位理論系統(tǒng)論第二講房地產估價理論上節(jié)內容回顧房地產概念房地產特性房地產價格房地產估價

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。本節(jié)內容2022/12/164產權理論對房地產估價的指導作用物權及其特征產權及其類型我國房地產產權類型產權概念2022/12/165產權（PropertyRights）英國的法學家Blackstone在19世紀初就曾經說過，“沒有什么如產權一般，能如此普遍地引發(fā)人類的想像，并且贏得人們的喜愛?！?/p>

西方經濟學界較有代表性的說法是A.Alchain提出的，他認為“產權是一種通過社會強制而實現(xiàn)的對某種經濟物品的多種用途進行選擇的權利”。《牛津法學大辭典》的產權定義是：“存在于任何客體之中或之上的完全權利，包括占有權、使用權、出借權、轉讓權、用益權、消費權和其他與財產有關的權利。”產權及其類型產權（PropertyRights）2022/12/166房地產是一種資源資源+產權=資產房地產評估是一種資產評估。產權及其類型產權的類型2022/12/167按照擁有權利的經濟行為主體的不同，產權可以分為公共產權、國有產權和私人產權三類。中共十六屆三中全會通過的《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中提出：“產權是所有制的核心和主要內容，包括物權、債權、股權和知識產權等各類財產權”。產權及其類型產權的類型使用權用益物權地上權地役權產權物權債權自物權他物權用益權擔保物權抵押權典質權留置權所有權契約自由原則租賃權產權及其類型1、所有權（1）所有權的概念所有權的定義：是指所有人在法定限度內對所有物享有占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權利。（2）所有權的特征絕對性排他性永久性產權及其類型所有人的權利使用權收益權處分權占有權產權及其類型2、用益益物物權權用益益物物權權是是指指以以物物為為標標的的的的使使用用、、收收益益為為內內容容的的物物權權，，與與擔擔保保物物權權相相對對應應。。用益益權權：指對對他他人人之之物物使使用用和和收收益益的的權權利利，，以以保保存存物物的的本本體體為為基基礎礎條條件件。。地上上權權：對他他人人所所有有土土地地之之上上（（建建筑筑、、樹樹木木））或或之之下下（（泊泊車車位位、、地地下下倉倉庫庫））行行使使的的一一種種物物權權地役役權權：為另另一一所所有有人人的的房房地地產產之之使使用用及及需需要要而而對對某某一一不不動動產產所所強強加加的的負負擔擔。。使用用權權：對房房地地產產進進行行使使用用及及必必要要的的收收益益的的權權益益，，是是收收益益權權的的一一種種。。產權權及及其其類類型型2、擔保保物物權權擔保保物物權權從屬屬于于債債權權，，是是對對債債權權效效力力的的加加強強。。擔擔保保物物權權賦賦予予債債權權人人就就設設定定擔擔保保的的財財產產的的優(yōu)優(yōu)先先受受償償權權（（即即使使債債務務人人已已將將財財產產轉轉讓讓））。。抵押押權權是債債務務人人或或者者第第三三人人以以其其房房地地產產所所有有權權為為債債務務的的抵抵押押物物，，當當債債務務人人不不能能履履行行債債務務行行為為，，債債權權人人可可將將抵抵押押物物變變現(xiàn)現(xiàn)并并優(yōu)優(yōu)先先受受償償?shù)牡臋鄼嗬?。。產權權及及其其類類型型3、債權權債權權是是指指一一方方當當事事人人對對相相對對方方當當事事人人的的權權利利，，即即相相對對方方對對該該方方當當事事人人承承擔擔的的義義務務。。債權“對人”，與物權“對物權”相對。產權及其類型型物權2022/12/1214“物權””一詞是是由中世世紀的注注釋法學學派首先先提出來來的。他他們在解解釋羅馬馬法時，，以“對對物之訴訴”為基基礎，創(chuàng)創(chuàng)立了具具有近代代意義的的物權學學說。1811年的《奧地利民民法典》率先在立立法上使使用了物物權的概概念。1896年《德國民法法典》以其為該該法第三三編的編編名。其其后，為為大陸法法系眾多多國家接接受。物權及其其特征物權2022/12/1215物：指依法能能夠成為為民事、、經濟等等法律關關系的客客體，并并能夠為為人們所所實際控控制和支支配的一一切物質質和非物物質的資資料或財財產，包包括實物物、現(xiàn)金金和其他他權利。。物權及其其特征1、物權概念念是指基于于物而產產生且當當事人對對物的占占有、使使用、收收益、處處分并排排除他人人干擾的的權利。。物權針對對物，無無需第三三人的介介入。物權及其其特征2、物權的的特征（1）一般特特征物權直接接設定于于有體物物，而有有體物具具有確定定性、存存在性。。物權可依依權利人人單方意意志而放放棄。由于物作作為物權權的客體體有可能能在物質質形態(tài)上上被控制制，故物物權包含含占有權權。物權及其其特征（2）法律效效力特征征追及權：：是指物權權享有者者在事實實上和法法律上追追及物之之所在地地，直接接對被他他人所占占有的財財產行使使權力的的權利。。優(yōu)先權：：對于物權權享有者者，優(yōu)先先權指其其排除在在物上特特定的債債權或后后設定的的物權的的權利。。如先設設定的抵抵押權優(yōu)優(yōu)先于后后設定的的抵押權權。物權及其其特征3、物權與與債權的的區(qū)別物權意味味著可以以直接對對物進行行利用而而無需第第三人的的介入或或幫助；；債權卻卻依賴于于人的介介入，即即債權的的實現(xiàn)，，依賴于于債務人人根據有有關合同同向債務務人以一一定的給給付（義義務）由于無債債務人，，物權的的實現(xiàn)不不承擔債債務人無無清償能能力的風風險；債債權則系系于債務務人對其其所承擔擔的債務務的履行行，故對對于債權權，設定定物的擔擔保是極極為有用用的（這這種擔保保使其享享有物權權的性質質）。物權不受受貨幣貶貶值的影影響；但但債權，，當特定定給付為為現(xiàn)金給給付時，，通貨膨膨脹的影影響是無無法對抗抗的。物權及其其特征土地所有有權建筑物所所有權城鎮(zhèn)國有有土地使使用權房地產他他項權我國房地地產產權權類型2022/12/12211、土地所所有權是土地所所有者對對自己所所有的土土地依照照法律規(guī)規(guī)定享有有完全的的占有、、使用、、收益和和處分并并依法排排除他人人干擾的的權利。。包括國有有土地和和集體所所有土地地我國房地地產產權權類型2、建筑物物所有權權2022/12/1222建筑物所所有權是是建筑物物所有者者在法律律規(guī)定范范圍內對對其所有有的建筑筑物享有有占有、、使用、、收益和和處分并并依法排排除他人人干擾的的權利。。主要包括括：國家家所有、、集體所所有、公公民個人人所有和和合資或或獨資的的建筑物所所有權。。建筑物區(qū)區(qū)分所有有權(住宅分層層所有權權，公寓寓所有權權)：是由區(qū)分分所有建建筑物專專有部分分享有所有權，對專有有部分以以外的共共有部分分共有權以及因共共同關系系所產生生的成員員共同管理理權所構成的的特別所所有權。。這三者形形成一項項不可分分離的特特別權力力——共同的空空間所有有權我國房地地產產權權類型2022/12/12233、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有有土地地使用用權城鎮(zhèn)國有土地使用權有償使用行政劃撥作價入入股、、授權使使用有償出出讓土地租租賃法律法法規(guī)所所規(guī)定定的范范圍招標拍賣掛牌雙方協(xié)協(xié)議我國房房地產產產權權類型型4、房地地產他他項權權是指基基于我我國目目前土土地、、房地地產權權益設設置中中除土土地所所有權權和城城鎮(zhèn)國國有土土地使使用權權以外外的權權益，，包括括用益益物權權、擔擔保物物權和和相關關的債債權。。主要由由轉讓讓權、、抵押押權和和租賃賃權等等。我國房房地產產產權權類型型2022/12/1225我國房房地產產產權權類型型2022/12/1226產權、、所有有權和和房地地產所所有權權？？？？產權所有權權房地產產所有有權我國房房地產產產權權類型型2022/12/1227中國土土地所所有權權制度度國家、、社會會與公公民公共領領域、、私人人領域域；公公法、、私法法城市、、農村村；自自然村村、行行政村村實然判判斷、、應然然分析析國家土土地所所有權權、集集體土土地所所有權權拓展2022/12/1228國家、、社會會與公公民國家社會公民討論論拓展2022/12/1229國家從國家家的可可見特特征出出發(fā)來來定義義國家家。一般分分為三三要素素說和和四要要素說說。1、三要要素說說認為為國家家是人人口（（居民民）、、領土土（土土地））、主主權（（權力力）三三者的的聯(lián)合合體。。2、四要要素說說是在在三要要素基基礎上上加一一個政政府。。拓展2022/12/1230社會社會是是共同同生活活的人人們通通過各各種各各樣社社會關關系聯(lián)聯(lián)合起起來的的集合合，其其中形形成社社會最最主要要的社社會關關系包包括家家庭關關系、、共同同文化化以及及傳統(tǒng)統(tǒng)習俗俗。微觀上上，社社會強強調同同伴的的意味味，并并且延延伸到到為了了共同同利益益而形形成的的自愿愿聯(lián)盟盟。宏觀觀上上，，社社會會就就是是由由長長期期合合作作的的社社會會成成員員通通過過發(fā)發(fā)展展組組織織關關系系形形成成的的團團體體，，并并形形成成了了機機構構、、國國家家等等組組織織形形式式。。拓展展2022/12/1231公民民指具具有有一一個個國國家家的的國國籍籍，，根根據據該該國國的的法法律律規(guī)規(guī)范范享享有有權權利利和和承承擔擔義義務務的的自自然然人人。。從其其公公民民產產生生來來看看，，公公民民作作為為一一個個法法律律概概念念，，是是和和民民主主政政治治緊緊密密相相連連的的。。公民民和和人人民民？？拓展展2022/12/1232公民民與與人人民民的的區(qū)區(qū)別別1、范疇疇不不同同：公公民民是是與與外外國國人人相相對對應應的的法法律律概概念念，，人人民民在在不不同同歷歷史史時時期期有有不不同同內內容容。?，F(xiàn)現(xiàn)階階段段，，人人民民是是指指全全體體社社會會主主義義勞勞動動者者，，擁擁護護社社會會主主義義的的愛愛國國者者和和擁擁護護祖祖國國統(tǒng)統(tǒng)一一的的愛愛國國者者。。2、范圍圍不不同同：我我國國公公民民范范圍圍比比人人民民范范圍圍更更廣廣一一些些。。3、后果果不不同同：公公民民中中的的人人民民，，享享有有憲憲法法和和法法律律規(guī)規(guī)定定的的一一切切公公民民權權利利并并履履行行全全部部義義務務；；公公民民中中的的敵敵人人則則不不能能享享有有全全部部權權利利，，也也不不能能履履行行某某些些義義務務。。4、指向向不不同同：公公民民一一般般表表示示個個體體的的概概念念，，是是非非集集合合概概念念，，是是具具體體的的概概念念，，可可以以落落實實到到某某個個人人的的身身上上；；人人民民所所表表達達的的是是群群體體的的概概念念，，是是集集合合概概念念。。人人民民作作為為一一個個集集合合概概念念，，則則無無以以指指向向任任何何一一個個人人。。公公民民是是指指取取得得某某國國國國籍籍，，并并根根據據該該國國法法律律規(guī)規(guī)定定享享有有權權利利和和承承擔擔義義務務的的人人。。人人民民是是指指以以勞勞動動群群眾眾為為主主體體的的社社會會基基本本成成員員。。5、學科科概概念念不不同同：公公民民是是一一個個法法律律概概念念，，凡凡具具有有我我國國國國籍籍的的人人都都是是我我國國的的公公民民。。人人民民是是一一個個政政治治概概念念，，它它相相對對敵敵人人而而言言，，凡凡擁擁護護社社會會主主義義，，擁擁護護祖祖國國統(tǒng)統(tǒng)一一的的階階級級，，階階層層和和社社會會集集團團，，都都是是人人民民的的范范圍圍，，是是以以階階級級內內容容劃劃分分的的。。拓展展2022/12/1233城市市、、農農村村（（自自然然村村、、行行政政村村））聚落，多用作人人類社會的的早期進入入定居生活活以后，集集中居住的的區(qū)域。考考古學上常常指早期人人類集中居居住地域。。村落，指大的聚聚落或多個個聚落形成成的群體，，常用作現(xiàn)現(xiàn)代意義上上的人口集集中分布的的區(qū)域。包包括自然村村落（自然然村）、村村莊區(qū)域。。村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)鎮(zhèn)，規(guī)模較大大的聚落、、居住密度度高、人口口眾多聚落落形成“村鎮(zhèn)”、“集鎮(zhèn)”。2022/12/12拓展2022/12/1234城市是人口較為稠稠密、工商業(yè)業(yè)較為發(fā)達的的地區(qū)，一般般包括了住宅宅區(qū)、工業(yè)區(qū)區(qū)和商業(yè)區(qū)等等機能分區(qū)，，并且具備行行政管轄功能能。拓展2022/12/1235城市并沒有一一個明確的定定義和標準，，不同國家對對城市的標準準也不同：丹麥：任何250人以上的居民民集中地區(qū)就就被視為城市市。加拿大：1000人以上的居住住區(qū)視為城市市。德國、美國、、印度、馬來來西亞分別將將“人口下限”定為2000人、2500人、5000人和10000人。中國：2006年3月10日，中國國家家統(tǒng)計局發(fā)布布《關于統(tǒng)計上劃劃分城鄉(xiāng)的暫暫行規(guī)定》，對“城鎮(zhèn)”和“鄉(xiāng)村”進行了新的劃劃分。其中第四條規(guī)定，“城鎮(zhèn)”是指在中國市市鎮(zhèn)建制和行行政區(qū)劃的基基礎上，經該該規(guī)定劃定的的區(qū)域?！俺擎?zhèn)”又包括“城區(qū)”和“鎮(zhèn)區(qū)”。第五條規(guī)定，城區(qū)是指在在市轄區(qū)和不不設區(qū)的市中中，經該規(guī)定定劃定的區(qū)域域。2022/12/12拓展2022/12/1236自然村、行政政村以家族、戶族族、氏族或其其他原因自然然形成的居民民聚居的村落落稱自然村，，是與行政村村相比而言的的。行政村是國家家按照法律規(guī)規(guī)定而設立的的農村基層管管理單位，其其組織形式是是村民委員會會，是農村村村民自制組織織，下設若干干個村民小組組，村民小組組一般是以自自然村劃分的的。也就是說說，一般情況況下，一個行行政村管理若若干個自然村村，也有一個個自然村（規(guī)規(guī)模較大）為為了管理方便便，被劃分為為幾個行政村村的，還有一一個自然村就就是一個行政政村的。拓展2022/12/1237法系法系genealogyoflaw是在對各國法法律制度的現(xiàn)現(xiàn)狀和歷史淵淵源進行比較較研究的過程程中形成的概概念。當代世界主要要法系有三個個：大陸法系系、英美法系系、以前蘇聯(lián)聯(lián)和東歐國家家的法律為代代表的社會主主義法系。其他的法系還還有伊斯蘭法法系、印度法法系、中華法法系、猶太法法系、非洲法法系等。影響最大的是是大陸法系和和英美法系。。拓展2022/12/1238大陸法系大陸法系，又又稱民法法系系、羅馬系、、法典法系、、羅馬－德意意志法系，是是以羅馬法為為基礎而發(fā)展展起來的法律律的總稱。大大陸法系最先先產生于歐洲洲大陸，以羅羅馬法為歷史史淵源，以民民法為典型，，以法典化的的成文法為主主要形式。大大陸法系包括括兩個支系，，即法國法系系和德國法系系。法國法系系是以1804年《法國民法法典典》為藍本建立起起來的，它以以強調個人權權利為主導思思想，反映了了自由資本主主義時期社會會經濟的特點點。德國法系系是以1896年《德國民法法典典》為基礎建立起起來的，強調調國家干預和和社會利益，，是壟斷資本本主義時期法法的典型。屬于大陸法系系的國家和地地區(qū)除了法國國、德國外，，還包括意大大利、西班牙牙等歐洲大陸陸國家，也包包括曾是法國國、西班牙、、荷蘭、葡萄萄牙四國殖民民地的國家和和地區(qū)如阿爾爾及利亞亞、、埃塞俄比亞亞等及中美洲洲的一些國家家，國民黨統(tǒng)統(tǒng)治時期的舊舊中國也屬于于這一法系。。拓展2022/12/1239英美法系英美法系，又又稱普通法法法系、英國法法系，是以英英國自中世紀紀以來的法律律，特別是它它的普通法為為基礎而發(fā)展展起來的法律律的總稱。英英美法系首先先起源于11世紀諾曼人入入侵英國后逐逐步形成的以以判例形式出出現(xiàn)的普通法法。英美法系的范范圍，除英國國（不包括蘇蘇格蘭）、美美國外，主要要是曾是英國國殖民地、附附屬國的國家家和地區(qū)，如如印度、巴基基斯坦、新加加坡、緬甸、、加拿大、澳澳大利亞、新新西蘭、馬來來西亞等。中中國香港地區(qū)區(qū)也屬于英美美法系。拓展2022/12/1240《憲法》第十條：土地地所有權城市的土地屬屬于國家所有有農村和城市郊郊區(qū)的土地，，除由法律規(guī)規(guī)定屬于國家家所有的以外外，屬于集體體所有；宅基基地和自留地地、自留山，，也屬于集體體所有拓展物權法2022/12/1241《中華人民共和和國物權法》2007年3月16日第十屆全國國人民代表大大會第五次會會議通過、自自2007年10月1日起施行。拓展2022/12/1242《物權權法法》：國國家家所所有有權權第四四十十五五條條法法律律規(guī)規(guī)定定屬屬于于國國家家所所有有的的財財產產，，屬屬于于國國家家所所有有即即全全民民所所有有。。國有有財財產產由由國國務務院院代代表表國國家家行行使使所所有有權權；；法法律律另另有有規(guī)規(guī)定定的的，，依依照照其其規(guī)規(guī)定定。。第四四十十六六條條礦礦藏藏、、水水流流、、海海域域屬屬于于國國家家所所有有。。第四四十十七七條條城城市市的的土土地地，，屬屬于于國國家家所所有有。。法法律律規(guī)規(guī)定定屬屬于于國國家家所所有有的的農農村村和和城城市市郊郊區(qū)區(qū)的的土土地地，，屬屬于于國國家家所所有有。。第四四十十八八條條森森林林、、山山嶺嶺、、草草原原、、荒荒地地、、灘灘涂涂等等自自然然資資源源，，屬屬于于國國家家所所有有，，但但法法律律規(guī)規(guī)定定屬屬于于集集體體所所有有的的除除外外。。拓展展2022/12/1243國家家土土地地所所有有權權的的一一些些疑疑問問主體體：：國國家家三三要要素素，，四四要要素素？？人人口口（（居居民民））、、公公民民、、人人民民、、政政府府、、中中央央政政府府、、地地方方政政府府？？客體：城市市？農村？？動態(tài)，還還是靜態(tài)？？拓展2022/12/1244《物權法》：集體所有有權第六十條對對于集體體所有的土土地和森林林、山嶺、、草原、荒荒地、灘涂涂等，依照照下列規(guī)定定行使所有有權：（一）屬于于村農民集集體所有的