成都某地產(chǎn)心語花園項目定位報告

2012年06月邵陽湘泰項目定位報告第三部分客戶分析第二部分市場分析第四部分項目定位目錄第一部分項目理解第一部分項目理解從四大新城的規(guī)劃特征看，城南高新區(qū)被定位為南部科技商務(wù)城，是未來城市的行政中心、辦公中心、居住中心以及文化中心，豐富和強大的產(chǎn)業(yè)，支撐了區(qū)域作為城市中心的經(jīng)濟地位。項目位于南部科技城，是政府重點打造的城市新中心——天府新城東部工業(yè)商務(wù)城北部商貿(mào)城南部科技商務(wù)城西部健康休閑城本項目四大新城規(guī)劃：東部工業(yè)商務(wù)城——依托龍泉驛區(qū)、錦江區(qū)的部分區(qū)域，重點發(fā)展汽車制造、工程機械、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)和與之配套的研發(fā)設(shè)計、展示交易、人才培訓(xùn)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。南部科技商務(wù)城——以行政中心、會展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。北部商貿(mào)城——依托金牛區(qū)、新都區(qū)的部分區(qū)域，重點發(fā)展商貿(mào)流通，配套發(fā)展物流、會展、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。西部健康休閑城——以高新西區(qū)為核心，包括郫縣、溫江的相關(guān)區(qū)域，重點發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)。第一部分：項目理解區(qū)位交通配套四至城南發(fā)展迅速，起點高而且質(zhì)量高，城南發(fā)展日趨成熟，逐步成為城市新中心。時間事件概況20世紀(jì)90年代21世紀(jì)初2005-20072008-20092010年后高新區(qū)啟動各組團逐步啟動大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐華陽逐漸融入城南規(guī)劃地鐵通車城南發(fā)展目趨邁向成熟1991年高新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區(qū)組成1996年，起步區(qū)組團啟動，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動力，定位為成熟居住區(qū)新園組團03年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)；站南組團04年啟動，市政府預(yù)計08年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；03年高新孵化園啟用；大源組團05年啟動，新的會展中落成；02年天府軟件園拿地，05年啟用站南組團的商服用地基本出讓完畢，剩余基本為住宅用地。大量品牌開發(fā)商入駐，如和黃、中海、九龍倉等；大源組團出讓了少量商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商如中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進(jìn)駐大源組團規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在08年春節(jié)后掛牌出讓；政府預(yù)計于08年四五月份搬遷華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計有6000畝綜合用地性質(zhì)土地劃入大源組團政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢2010年，地鐵1號線一期竣工通車，終點站會展中心站地鐵1號線二期工程預(yù)計2010年動工，2014竣工通車第一部分：項目理解區(qū)位交通配套四至項目所屬天府新城—大源組團，“四縱二橫”構(gòu)建完善的區(qū)域交通體系。第一部分：項目理解四縱二橫交通體系：縱向—天府大道、站華路、元華路、紅星路南延線等城市干線道路加以便捷聯(lián)系。地鐵1號線從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽麓山大道端，并于2010年通車，通車后將拉近區(qū)域同市中心和火車北站的距離，增強區(qū)域的輻射能力。橫向—通過地區(qū)北側(cè)的三環(huán)路、繞城高速公路，可與邵陽市主要的6條城際高速公路和7個衛(wèi)星城直接相連。同時內(nèi)部多條橫向交通網(wǎng)絡(luò)體系構(gòu)架了區(qū)域的良好通達(dá)性。本項目大源組團天府新城雙流國際機場繞城高速三環(huán)路火車北站城市核心區(qū)往市中心20分鐘往機場10分鐘火車南站往南站8分鐘往北站30分鐘區(qū)位交通配套四至項目臨近元華路，現(xiàn)區(qū)域未成熟，交通不便；規(guī)劃較好、起點高，未來兩年內(nèi)交通順暢。第一部分：項目理解地鐵一號線紅星路南延線站華路成雅高速三環(huán)路繞城高速天府大道世紀(jì)城府河站801公交站點本項目本項目與市區(qū)主要由四條主干道連接，分別為元華路、站華路、天府大道以及紅星路南延線。由于天府大道沿線的商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)的率先興起，大量的人流及車流特征主要以行政、商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)的辦公人群和華陽居住人群為主。從人流和車流的走向特征上看：華陽居住人群會根據(jù)公交線路選擇路線走向；辦公人群在出城方向會根據(jù)不同的居住區(qū)域選擇不同的主干道進(jìn)入站南組團或大源組團前驅(qū)后匯聚到天府大道；出城方向也會以天府大道為主，到站南組團進(jìn)行分流進(jìn)入城區(qū)。在本項目區(qū)域以存量的待開發(fā)空地為主，區(qū)域氛圍尚未形成，因此大量橫向支路尚未打通，人流量、車流量及公交線路走向仍以天府大道為主。區(qū)位交通配套四至高新國際文化藝術(shù)中心邵陽七中邵陽七中玉林中學(xué)美視國際學(xué)校市一醫(yī)院華西婦兒國際醫(yī)院歌劇院高爾夫主題公園休閑體育公園鉑仕紫荊電影院城南大型購物中心伊藤洋華堂本項目第一部分：項目理解項目所處城南是國際化和未來高端人居核心地帶，“國際城南”、“宜居城南”名符其實。國際城南：城南擁有國際文化體育休閑中心、國際醫(yī)院、國際社區(qū)、國際總部商務(wù)園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學(xué)校、國際會展、國際軟件及服務(wù)外包基地、五星級酒店群等十個國際化平臺。宜居城南：國際時尚建筑群、10個以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館、中央體育公園、高爾夫球場、城南國際購物商圈、奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、伊藤洋華堂SHOPPINGMALL等。區(qū)位交通配套四至第一部分：項目理解項目內(nèi)有百畝河景公園景觀支撐，臨近伊藤，保利品牌強勢入駐，未來前景看好。ABC伊藤伊藤盛源置業(yè)100畝市政公園元華路拓新西三街工廠榮華南路01020304060701/A地塊北臨待開發(fā)空地02/A地塊東北臨伊藤04/B地塊東臨工廠規(guī)劃路0505/B地塊南臨在建項目逸都國際03/A地塊東臨規(guī)劃路06/A地塊北臨待開發(fā)空地07/項目中間為河道即未來施政公園本項目分為A/B/C三塊用地，由兩條規(guī)劃道路及規(guī)劃市政公園相互隔離。周邊以儲備的待開發(fā)空地為主，東臨廠房對項目有一定影響；區(qū)域整體可塑性極強，保利品牌的進(jìn)駐，將對區(qū)域的定性和定向發(fā)展起到標(biāo)桿作用。配合周邊以伊藤為代表的大型商業(yè)綜合體及市政公園景觀配套跟進(jìn)將大力提升地塊的綜合價值。區(qū)位交通配套四至第一部分項目理解小結(jié)1、項目位于邵陽未來的新中心，發(fā)展?jié)摿薮螅?、交通的飛速發(fā)展必將帶來區(qū)位的進(jìn)一步成熟和騰飛；3、項目周邊配套完善且逐步成熟，為國際級高端居住區(qū)；4、項目自身景觀資源優(yōu)勢相對明顯，適合打造成生態(tài)宜居大盤。第二部分市市場分分析M1與M2的的差距縮小小，顯示流流動性較為為充裕，且且更多進(jìn)入入實體經(jīng)濟濟。因此降降息的必要要性降低，，近期并無無必要出臺臺額外刺激激政策；結(jié)合目前逐逐步企穩(wěn)的的走勢來看看，決策者者考慮到經(jīng)經(jīng)濟反彈的的基礎(chǔ)未必必穩(wěn)固，短短期內(nèi)亦不不大可能出出臺針對信信貸和流動動性的調(diào)控控措施：因因此將進(jìn)入入政策“真真空期”；；2009年年上半年央央行放貸超超過6萬億億元，是建建國以來新新增貸款最最多的一年年。這些新新釋放的流流動性如水水般漫過資資本市場，，推高了股股價，挽救救了樓市，，但是也反反復(fù)地強化化了投資者者的通脹預(yù)預(yù)期；上半年，中中長期來看看，全球?qū)拰捤韶泿耪吆透邆鶄鶆?wù)將抬高高未通脹壓壓力，推升升大宗商品品和資源價價格，目前前現(xiàn)金過剩剩難為王，，債券已過過頂部，資資產(chǎn)價格和和資源更具具吸引力；；年底，溫總總理定調(diào)明明年經(jīng)濟格格調(diào)：繼續(xù)續(xù)實施積極極的財政政政策和適度度寬松的貨貨幣政策。。二手房交交易免稅時時間由兩年年調(diào)整回五五年。經(jīng)濟最困難難時期或已已度過，但但低位盤整整仍將持續(xù)續(xù)，短期內(nèi)內(nèi)將出現(xiàn)政政策真空期期，經(jīng)濟宏宏觀面不會會大起大落落。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案邵陽市是中中國西部重重要中心城城市，西南南地區(qū)科技技、金融、、商貿(mào)中心心和交通、、通信樞紐紐，國家歷歷史文化名名城和旅游游中心城市市。經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長，，2008年國內(nèi)生生產(chǎn)總值達(dá)達(dá)3901億元人民民幣，與西南區(qū)域域其他省會會城市間經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展差差距日益拉拉大。2008年人人均GDP接接近4000美元。按照照國際慣例，，正是經(jīng)濟快快速增長和城城市快速城市市化的階段。。邵陽經(jīng)濟總量量雖然落后于于重慶，但是是從經(jīng)濟增長長速度以及人人均GDP水水平來講，領(lǐng)領(lǐng)先于西南乃乃至整個西部部的省會城市市，是中國西西部城市的經(jīng)經(jīng)濟中心。邵陽是中國西西部經(jīng)濟中心心、活力中心心，目前正處處于經(jīng)濟增長長和城市化的的高速發(fā)展期期第二部分：市市場分析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案邵陽是西南地地區(qū)科技、商商貿(mào)、金融中中心和交通樞樞紐，在西部部地區(qū)已具有有明顯的比較較優(yōu)勢第二部分：市市場分析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案邵陽GDP增增速近四年保保持在15%以上，刺激了住宅宅投資增長，，為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展帶來了了巨大商機。。2008年受受到地震以及及全球金融危危機的影響，，邵陽市GDP增量大幅幅度減小，2009年國國家財政、貨貨幣政策的支支持下，經(jīng)濟濟總量得以發(fā)發(fā)展提升，前前三季度全國國國內(nèi)生產(chǎn)總總值217817億元，，按可比價格格計算同比增增7.7%，，其中第三季季度增長8.9%。邵陽市主要以以第二產(chǎn)業(yè)、、第三產(chǎn)業(yè)為為主，2009年上半年年第二產(chǎn)業(yè)增增加值達(dá)到950.6億億元，同比上上年增長17.4%。第第三產(chǎn)業(yè)增加加值887億億元，同比增增長12.5%。三產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)0.058：0.49：0.45。其中中工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)步增長，服服務(wù)業(yè)加速發(fā)發(fā)展。邵陽GDP增增速近四年保保持在15%以上，產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟以二三三產(chǎn)業(yè)為主，，服務(wù)業(yè)發(fā)展展快速第二部分：市市場分析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案拉動—平抑07-09年年，房地產(chǎn)政政策環(huán)境經(jīng)歷歷了“打壓””→“拉動動”→“平平抑”的過程程。打壓拉動—平抑第二部分：市市場分析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案第二部分：市市場分析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案09年以來，，一方面供應(yīng)應(yīng)量萎縮；另另一方面量價價齊升，表現(xiàn)現(xiàn)出強勁的復(fù)復(fù)蘇和上升勢勢頭第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案未來4年內(nèi)內(nèi)，城南區(qū)區(qū)域競爭項項目供給將將在1180萬㎡以以上，供過過于求的潛潛在矛盾很很大，競爭爭將十分激激烈。1、2008-2009年區(qū)區(qū)域已面市市樓盤超過過40個左左右，即將將面市樓盤盤10個以以上，可開開發(fā)總量約約4000-5000萬㎡；；2、2008年實際際上市供給給規(guī)模204.18萬㎡,已售面積積約70.03萬平方米米,存量房房余134.15萬方；；3、預(yù)計09年新增增供給157.26萬方以上,合計約391.41萬平方米以以上。（城城南區(qū)域界定：三三環(huán)—麓山山達(dá)到，沿天府府大道、站站華路、元華路兩側(cè)側(cè)）未來供應(yīng)充充足，競爭爭形勢嚴(yán)峻峻老城南板塊傳統(tǒng)核心高尚居住區(qū)站南板塊國際城南中央政務(wù)區(qū)新老城南銜接走廊及商業(yè)配套區(qū)域大源板塊國際城南中央生活區(qū)、商務(wù)區(qū)華陽板塊新城南與麓山高端居住區(qū)的吸附區(qū)在城南區(qū)域域傳統(tǒng)板塊塊劃分中，，老城南板板塊逐漸淡淡出區(qū)域競競爭舞臺，，未來城南南競爭主要要集中于三三環(huán)外，并并形成新的的競爭格局局。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案城南是品牌牌開發(fā)商云云集之地，，并隨著其其外向發(fā)展展，再次匯匯聚天府新新城。從品牌開發(fā)發(fā)商在建項項目的分布布中可以看看出，50%以上的的項目都集集中在城南南區(qū)域，城城南區(qū)域除除了有政府府著力的打打造、區(qū)域域完整規(guī)劃劃及交通狀狀況的改進(jìn)進(jìn)，品牌開開發(fā)商們對對城南區(qū)域域未來的發(fā)發(fā)展也充滿滿了信心，，這一現(xiàn)象象也表明城城南正逐漸漸向“國際際化”方向向靠攏，其其區(qū)域的發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮?。北南西東中海名城中海格林威治城01’03’05’07’09’01’01’01’03’03’03’05’05’05’07’07’07’09’09’09’市中心中海國際社區(qū)中海龍灣半島中海蘭庭中海常春藤花園中海城南1號中海翠屏灣12346781125134567891011910萬科城市花園萬科金色家園萬科雙水岸1214萬科金域藍(lán)灣13萬科金色海蓉14萬科金域西嶺1315萬科魅力之城1513萬科朗潤園1617萬科加洲灣1718181920華潤翡翠城華潤二十四城華潤鳳凰城192021212223242526龍湖晶藍(lán)半島龍湖翠微清波龍湖三千里龍湖三千城龍湖弗萊明戈龍湖長橋郡222324252627新鴻基.悅城2728南城都匯彩疊園282930293031疊翠峰萬景峰313233時代晶科33從此模型中可以很清晰的看出，從2007年以后，品牌開發(fā)商選擇城南及南延線區(qū)域占據(jù)相當(dāng)大的比重。32一線品牌開發(fā)商已建及在建項目時間排布邵陽市品牌開發(fā)商項目分布圖注：此分布未含待建項目。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案區(qū)域竟盤供需分析高新南區(qū)目目前面市住住宅樓盤14個，含含本項目在在明年上市市至少5個個；已面市市項目合計計約770萬平米，，36839套；在在售房源銷銷售率約65.7%，每個樓樓盤月均銷銷售52套套；余下房房源至少有有260萬萬平米，約約1.3萬萬套。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案城南代表項項目3季度度的成交均均價主要集集中在6000元/平米左右右，到9.10月份份各項目均均價都有較較大幅度的的增長，增增長幅度從從8%到20%不等等；在價格上漲漲的同時，，銷量也跟跟著的上漲漲，量價齊齊升的態(tài)勢勢在10月月份表現(xiàn)的的尤為明顯顯。城南樓市2009年年大勢向好好、量價齊齊升。目前區(qū)域在在售項目在在售存量共共4089套，按照照近期去化化速度計算算，剩余已已推未售物物業(yè)去化周周期在6月月左右。09年12月-10年3月，，市場競爭爭主要來自自各項目已已推庫存的的去化壓力力。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案區(qū)域在售項項目多為市市場一線品品牌，下階階段在售項項目的整盤盤存量共9835套套，存量較較大，根據(jù)據(jù)整盤去化化數(shù)據(jù)計算算，剩余去去化周期共共17.5個月。現(xiàn)現(xiàn)期市場較較高強度競競爭至少將將延續(xù)至2011年年3月。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案高端豪宅項項目面積段段集中170㎡以上上的單價過過萬項目、、第二梯隊隊主要面積積段集中于于130-150㎡㎡的中高端端項目，第第三梯隊主主要面積段段集中于110-130㎡項項目，第四四梯隊主要要面積段集集中于110以下。。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案依據(jù)對城南南的認(rèn)知分分析，面對對新城南逐逐漸崛起和和競爭的不不斷加劇，，有必要對對新城南區(qū)區(qū)域的競爭爭格局做一一個新的劃劃分和認(rèn)知知本案所處未未來的核心心城市核心心位置和良良好的資源源配套，以以及市場占占位環(huán)境，，決定了本本案處于區(qū)區(qū)域競爭格格局中的第第二集群。。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案大源組團暢暢銷戶型集集中于110-150㎡套三三，總價約約在80-120萬萬之間。區(qū)域在售項項目去化最最快的是110-150㎡左左右的套二二、套三戶戶型從供應(yīng)量來來看，目前前區(qū)域供應(yīng)應(yīng)最多的是是中海蘭庭庭的實得90-110㎡的兩兩房、小三三房中海蘭庭套套二體量過過大，降低低了樓盤品品質(zhì)備注：中海蘭庭按實得面積計入分析第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案2010年年片區(qū)內(nèi)將將是80-90㎡為為主力的中中小面積段段產(chǎn)品集中中推售期，，在售項目目開發(fā)存量量達(dá)40-50萬方方左右，競競爭激烈；；而大面積積產(chǎn)品競爭爭相對緩和和。2009年年2010年年2011年年2012年年中海蘭庭二二期，中小小戶型，9萬方華潤鳳凰城城二期，中中小戶型，，23萬方方華府西苑，，主力中小小戶型，15萬方第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案復(fù)地地塊規(guī)模95.8畝容積率3.6總建面23萬方建發(fā)地塊規(guī)模68.6畝容積率3.42總建面15.6萬方高新置業(yè)地塊規(guī)模46.3畝容積率3.6總建面11.1萬方金瑞泰地塊規(guī)模73.9畝容積率6.0總建面55萬方本案嘉里地塊規(guī)模126畝容積率4.2總建面60萬方區(qū)域目前已已成交未開開發(fā)土地達(dá)達(dá)400多多畝，未來來3-5年年內(nèi)可提供供的總供應(yīng)應(yīng)量達(dá)160萬方以以上，潛在在供應(yīng)很大大，高端項項目云集。。未來3-5年內(nèi)新增增供應(yīng)量將將達(dá)到164萬方從各潛在供供應(yīng)的露面面地價來看看，區(qū)域高高端項目將將更加集中中第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案3環(huán)-繞城城：繞城-華陽陽中海城南一一號、譽峰峰華潤鳳凰城城、中海蘭蘭庭高層代表樓樓盤：別墅代表樓樓盤：麓山國際社社區(qū)代表樓盤選選取原則：：品牌開發(fā)商商項目，品品質(zhì)良好，，在所處區(qū)區(qū)域內(nèi)具有有很大影響響力。項目在區(qū)域域內(nèi)有較好好代表性。。第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案疊翠峰城南一號站南板塊大源板塊華潤.鳳凰城中海.蘭庭麓山國際社社區(qū)譽峰華陽板塊本項目城南板塊該項目的房房源面積偏偏大，主力力房源為120-148平米米以上的套套三。寬舒舒的戶型面面積設(shè)計對對改善型客客群有很大大的吸引力力。戶型面積去去化情況華潤·鳳凰凰城——主主力戶型以以145左左右的2梯梯4戶再改改產(chǎn)品為主主第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案該項目作為為中海城南南的系列產(chǎn)產(chǎn)品，擁有有較高的品品牌知名度度，主力戶戶型100平米以下下，通過大大面積贈送送和可變空空間等手段段提高性價價比，實現(xiàn)現(xiàn)項目的熱熱銷。中?！ぬm庭庭——通過大面積積的贈送實實現(xiàn)建筑面面積在100以下的的首置和首首改產(chǎn)品為為主戶型面積去去化情況第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案該項目帶6000元元精裝，在在廣州譽峰峰基礎(chǔ)上，，升級打造造出頂級豪豪宅體系，，是未來邵邵陽最具代代表性高端端豪宅項目目之一；首首期推出180套，，成交160套，項項目取得較較大成功。。譽峰以舒適型大大面積、高高標(biāo)準(zhǔn)裝修修、較強商商業(yè)配套以以及較寬樓樓間距打造造邵陽頂級級豪宅。戶型面積去去化情況第二部分：：市場分析析宏觀經(jīng)濟宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案2棟1棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟9棟10棟11棟12棟13棟14棟15棟入口會所N：一批次推售：后期推售10號地D中海城南一一號中海城南高高端項目，，產(chǎn)品跨度度較大，從從低端到高高端均有，，不純粹，，銷售一般般。戶型面面積去去化情情況第二部部分：：市場場分析析宏觀經(jīng)經(jīng)濟宏觀政政策邵陽樓樓市區(qū)域市市場典型個個案麓山國國際麓山國國際09年年貨量量充足足，銷銷售額額占邵邵陽前前三位位，別別墅等等高端端產(chǎn)品品價格格較高高，在在城南南需求求較旺旺盛。。第二部部分：：市場場分析析宏觀經(jīng)經(jīng)濟宏觀政政策邵陽樓樓市區(qū)域市市場典型個個案從推貨貨上看看：2009年年上半半年麓麓山銷銷售樓樓王組組團黑黑鉆山山莊和和獨棟棟組團團香怡怡林，，下半半年主主要推推疊拼拼組團團圣芭芭芭拉拉和獨獨棟組組團黑黑鷹山山莊；；仍有有3-4個個獨棟棟組團團未推推出市市場，，預(yù)計計將于于2010年陸陸續(xù)面面世，，而其其西面面3000畝的的麓湖湖項目目也將將建成成另一一個高高端別別墅項項目，，為邵邵陽別別墅標(biāo)標(biāo)桿項項目。。第三部分市市場分析小小結(jié)1、宏觀經(jīng)濟濟總體趨穩(wěn)，，總體不會出出現(xiàn)大起大落落，有利大盤盤運作；2、09年年城南市場基基本處于量價價齊升的向好好市場態(tài)勢；；3、區(qū)域具備備較好的改善善類產(chǎn)品的消消化能力，站站南組團和大大源組團舒居居改善類特質(zhì)質(zhì)明顯；4、區(qū)域存量量供應(yīng)和潛在在供給都很大大，且品牌開開發(fā)商云集，，競爭也將非非常激烈，中中庸難出頭，必須尋找找細(xì)分市場和和差異化；5、高層高端端市場尚處于于成長階段，，尚需培育，，同時要控制制面積和總價價；6、別墅市場場基本處于空空缺狀態(tài)，保保利擁有公園園河景資源優(yōu)優(yōu)勢，可以考考慮打造別墅墅。第三部分客客戶分析中海蘭庭華潤鳳凰城2期華潤鳳凰城3期華潤鳳凰城1期嘉里嘉里嘉里建發(fā)鷺州金瑞泰（伊藤）華府西苑200畝市政政公園復(fù)地商業(yè)廣場場地塊1地塊2地塊3100畝公園園逸都國際工業(yè)廠房第三部分：客客戶分析臨近項目客戶戶分析考慮到區(qū)域、、交通、配套套發(fā)展商品牌牌以及項目規(guī)規(guī)模接近度高高，選取中海蘭亭和華潤鳳凰城客戶進(jìn)行詳細(xì)細(xì)分析。本項目未來競爭項目目現(xiàn)有競爭項目目臨近配套設(shè)施施潛在客戶訪談?wù)劮治龅谌糠郑嚎涂蛻舴治雠R近項目客戶戶分析兩口之家一人獨居夫妻二人、有有子女（未成成年）中老年夫婦、、子女成年（（成年）三代同堂10%20%30%40%從客戶家庭結(jié)結(jié)構(gòu)上看中海蘭庭的客客戶主要集中中在兩口之家和夫夫妻二人有子子女（未成年年）兩類客戶，占占到總比例的的62％；華潤鳳凰城客戶則以夫妻二人有子子女（未成年年）和中老年年夫婦客戶為主，占占到總比例的的67%。從客戶年齡特特征上看兩個項目的客客戶年齡跨度度均較大，28-55歲歲都有一定量量；35歲以下年年輕客戶更趨趨向于選擇中中海蘭庭。50%28-35歲歲36-45歲歲46-55歲歲55歲以上10%20%30%40%50%1%左右27%左右35%左右24%左右18%左右0.5%左右右16%左右41%左右19%左右18.5%左左右22%左右16%左右29%左右23%左右18%左右26%左右24%左右13%左右家庭結(jié)構(gòu)年齡特征華潤鳳凰城中海蘭庭28歲以下15%左右4%左右潛在客戶訪談?wù)劮治龅谌糠郑嚎涂蛻舴治雠R近項目客戶戶分析個體/自由職職業(yè)者政府部門/事事業(yè)單位/部部隊私營企業(yè)/民民營企業(yè)外資企業(yè)國有企業(yè)10%20%30%40%50%38%左右10%左右12%左右27%左右14%左右36%左右9%左右11%左右26%左右17%左右置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)首次置業(yè)多次置業(yè)10%20%30%40%50%從客戶置業(yè)次次數(shù)上看中海蘭庭與華華潤鳳凰城項項目主要為二次及多次置置業(yè)為主，其中鳳凰城二二次及多次置置業(yè)的客戶所所占比例相對對較大；而中海蘭庭由于于項目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計及面向的的客戶群體與與鳳凰城有一一定區(qū)別，首首次置業(yè)的客客戶相對較多多。35%左右21%左右40%左右42%左右25%左右37%左右職業(yè)特征從客戶職業(yè)特特征上看中海蘭庭與華潤鳳凰城城客戶相似度度極大，客戶戶職業(yè)主要集集中于“政府部門/事事業(yè)單位/部部隊”平均占比37%左右；；“外資企業(yè)”平均占比26.5%左左右；“國有企業(yè)”平均占比15.5%左左右。華潤鳳凰城中海蘭庭潛在客戶訪談?wù)劮治鲋泻Ｌm庭與華華潤鳳凰城項項目客戶特征征總結(jié)：客戶家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)上，客戶以兩口之家、夫夫妻二人有子子女（未成年年）和中老年年夫婦為主?？蛻裟挲g特征征上，兩個項目的客客戶年齡主要要在28歲以以上?？蛻袈殬I(yè)特征征上，主要集中于““政府部門/事業(yè)單位/部隊”平均均占比37%左右；“外外資企業(yè)”平平均占比26.5%左右右；“國有企企業(yè)”平均占占比15.5%左右?？蛻糁脴I(yè)次數(shù)數(shù)上，主要為二次次及多次置業(yè)業(yè)。從這些客戶特特征可以看出出，兩個項目目的核心客戶購買買能力在中等等水平以上。（會有依靠靠父母提供首首付的低購買買力客戶，其其所占比例極極少。）購買力高中中低低低中中高高理性保守保守購買物業(yè)檔次次傾向保守理性超前理性非理性超前年齡：28歲以上上家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家、、夫妻二人有有子女（未成成年）和中老老年夫婦職業(yè)特征：政府部門/事業(yè)單位/部隊、外資資企業(yè)、國有有企業(yè)為主置業(yè)次數(shù)：主要為二次次及多次置業(yè)業(yè)客戶特征決定定客戶的購買買能力在中等等水平以上。。第三部分：客客戶分析臨近項目客戶戶分析潛在客戶訪談?wù)劮治鑫覀兺ㄟ^網(wǎng)絡(luò)絡(luò)對中海蘭庭庭的10組客客戶進(jìn)行深入入訪談發(fā)現(xiàn)：：蘭庭的客戶戶，他們追求求品質(zhì)、安全、服務(wù)及信賴感的生活體驗，，愿意為品質(zhì)生生活進(jìn)行消費費；但同時他們們也在價格敏感型和傳統(tǒng)理性型之間，除了在在追求以上之之外，還對性價比和全全面成本較為為關(guān)注，他們不會過過度節(jié)儉，但但其消費溢價價空間有限，，不會因為一味味追求檔次而而過度消費。Profiler價值觀觀分析模型蘭庭典型客戶戶描述：簡約型價值區(qū)區(qū)傳統(tǒng)感性價值值區(qū)現(xiàn)代感性價值值區(qū)價格敏感區(qū)傳統(tǒng)理性價值值區(qū)現(xiàn)代理性價值值區(qū)高尚自然簡約激情經(jīng)典安逸活力親切刺激.樂趣自由自在新潮安全服務(wù)性價比全面成本品質(zhì)信賴科技個人效率展現(xiàn)自我ＲＥ千山萬水無線音樂彩鈴鈴寫手“我喜歡變化化的空間，工工作常常需要要我尋找靈感感。中海蘭庭庭剛好有可變變閣樓，正是是我和我先生生想要的，裝裝修上也可以以實現(xiàn)自己的的想象，而且且是贈送面積積，這面經(jīng)濟濟實惠的好東東東，怎么不不買？”寶寶豬長城證券“本來我還看看了華潤鳳凰凰城的，銷售售員那個態(tài)度度我不太滿意意，結(jié)果選了了蘭庭。表面上看鳳鳳凰城和蘭庭價格差不多，，但實際算下下來還是蘭庭便宜些，再說說，我就選小小點的房子，，以后不住了了也好投資啊啊，哈哈。””客戶描述一：：客戶描述二：：（中海蘭庭業(yè)業(yè)主QQ群已已購房客戶））第三部分：客客戶分析臨近項目客戶戶分析潛在客戶訪談?wù)劮治鲽P凰城典型客客戶描述：蘇蘇邵陽電視臺編編輯“鳳凰城是華華潤的高檔項項目，我在武武漢就住在鳳鳳凰城。現(xiàn)在在來邵陽了，，看了很多房房子，還是喜喜歡鳳凰城，，原因嘛，第第一，高檔盤盤，我比較看看重品質(zhì)；第第二，戶型好好；第三，小小區(qū)環(huán)境很好好。父母偶爾爾會過來住，，環(huán)境更適合合他們?！奔兒贗BM公司中中層管理“就在高新新區(qū)上班，，考慮就近近買房，隨隨便看了城城南一些房房子，很快快選擇了鳳鳳凰城。原原因很簡單單，好幾個個朋友都在在這里買了了房，以后后可以一起起耍，另外外就是從朋朋友那了解解到華潤還還不錯?！薄笨蛻裘枋鲆灰唬嚎蛻裘枋龆篜rofiler價價值觀分析析模型簡約型價值值區(qū)傳統(tǒng)感性價價值區(qū)現(xiàn)代感性價價值區(qū)價格敏感區(qū)區(qū)傳統(tǒng)理性價價值區(qū)現(xiàn)代理性價價值區(qū)高尚自然簡約激情經(jīng)典活力親切刺激.樂趣趣自由自在新潮安全服務(wù)性價比全面成本品質(zhì)信賴科技個人效率展現(xiàn)自我ＲＥ安逸（華潤鳳凰凰城業(yè)主QQ群已購購房客戶））我們通過網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)對華潤潤鳳凰城的的10組客客戶進(jìn)行深深入訪談發(fā)發(fā)現(xiàn)，鳳凰凰城的客戶戶以傳統(tǒng)理理性人群為為主，他們們同樣追求求品質(zhì)、安全、服務(wù)及信賴感的生活體驗驗，愿意為品質(zhì)質(zhì)生活進(jìn)行行消費；區(qū)別于中中海蘭庭，，鳳凰城的的客戶更傾傾向于親切感、更看重小區(qū)環(huán)環(huán)境等外在價值值體現(xiàn)。第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析綜合對中海海蘭庭和華華潤鳳凰城城兩個項目目客戶的價價值觀分析析，找尋影影響客戶購購買決策的的共同核心心價值觀。。+中海蘭庭客客戶價值觀觀華潤鳳凰城城客戶價值值觀客戶核心價價值觀客戶核心價價值觀訴求求點：在核心價值值訴求中，，最突出的的是安全、服務(wù)務(wù)、品質(zhì)和信賴；客戶偏重重于傳統(tǒng)理理性的價值值觀，雖然然較容易接接受新鮮事事物，但在在選擇物業(yè)業(yè)時會相對對傳統(tǒng)；客客戶容易被被品質(zhì)好的的產(chǎn)品所吸吸引；需要要歸屬感，，樂于與家家人共度美美好時光，，家庭觀念念重；同時時追求輕松松自在的生生活方式，，不喜歡被被強迫?？偟恼f來，，我們的客客戶是位于于傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代之間，，偏理性的的一類。高尚自然簡約激情經(jīng)典安逸活力親切刺激.樂趣趣自由自在新潮安全服務(wù)性價比全面成本品質(zhì)信賴科技個人效率展現(xiàn)自我ＲＥ高尚自然簡約激情經(jīng)典活力親切刺激.樂趣趣自由自在新潮安全服務(wù)性價比全面成本品質(zhì)信賴科技個人效率展現(xiàn)自我ＲＥ安逸簡約型價值區(qū)傳統(tǒng)感性價值區(qū)現(xiàn)代感性價值區(qū)價格敏感區(qū)傳統(tǒng)理性價值區(qū)現(xiàn)代理性價值區(qū)高尚自然簡約激情經(jīng)典活力親切刺激.樂趣自由自在新潮安全服務(wù)性價比全面成本品質(zhì)信賴科技個人效率展現(xiàn)自我ＲＥ安逸第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析根據(jù)前述對對客戶核心心價值觀的的分析，可可以看出客客戶對產(chǎn)品品的品質(zhì)要要求較高，，這就決定定了客戶對對于購買物物業(yè)檔次的的傾向在中高端物業(yè)業(yè)以上；另一方面面，客戶核核心價值觀觀中，傳統(tǒng)統(tǒng)和理性的的部分又決決定了客戶戶購買物業(yè)業(yè)檔次的傾傾向會以奢侈為邊邊際。購買力理性保守保守購買物業(yè)檔檔次傾向保守理性超前理性非理性超前受客戶價值值觀中傳統(tǒng)統(tǒng)和理性的的部分所限限，決定了了客戶購買買物業(yè)檔次次的傾向會會以奢侈為為邊際。客戶對產(chǎn)品品品質(zhì)的追追求，決定定了客戶對對于購買物物業(yè)檔次的的傾向在中中高端物業(yè)業(yè)以上。高中中低低低中中高高第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析綜上所述，，購買本項項目的客戶戶主要由五類客戶組成，低購買力的的超前消費費者（A類類客戶）、、中等購買買力的理性性與超前消消費者（B類客戶\D類客戶戶）、高購購買力的保保守與理性性消費者（（C類客戶戶\E類客客戶）。購買力理性保守保守購買物業(yè)檔檔次傾向保守理性超前理性非理性超前客戶特征決決定客戶的的購買能力力在中等水水平以上。。受客戶價值值觀中傳統(tǒng)統(tǒng)和理性的的部分所限限，決定了了客戶購買買物業(yè)檔次次的傾向會會以奢侈為為邊際?？蛻魧Ξa(chǎn)品品品質(zhì)的追追求，決定定了客戶對對于購買物物業(yè)檔次的的傾向在中中高端物業(yè)業(yè)以上。不排除存在在少量通過過父母提供供首付，或或借款買房房而自身經(jīng)經(jīng)濟能力不不足的客戶戶，主要集集中在橙色色區(qū)域。高中中低低低中中高高ABCDE第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析B類客戶購買能力中中等，選擇擇一套中等等物業(yè)對他他們來說仿仿佛順其自自然。消費對象的的價值能否否滿足與其其相稱的需需求是其比比較看重的的方面。屬于理理性消消費。。D類客客戶購買能能力同同樣屬屬于中中等，，與B類客客戶不不同的的是出出于更更高的的心理理需要要，他他們選選擇購購買一一套檔檔次更更高的的物業(yè)業(yè)，但但不會會過多多超越越自己己的能能力范范圍。。此時時，消費對對象能能否給給自己己帶來來更好好的享享受是是其所所看重重方面面。B類/D類類客戶戶客戶描描述：第三部部分：：客戶戶分析析臨近項項目客客戶分分析潛在客客戶訪訪談分分析C類客客戶有較高高購買買能力力，選選擇購購買中中等（（偏高高）物物業(yè)，，屬于于保守守型消消費。。購買買一套套低于于自己己消費費能力力的產(chǎn)產(chǎn)品，，基本本滿足足身份份，不不太追追求通通過消消費對對象體體現(xiàn)自自身品品味或或價值值，更更看重使使用價價值，，以消消費對對象的的使用用價值值作為為購買買決策策的主主要依依據(jù)。。E類客客戶購買能能力同同樣較較高，，理性性消費費但對對檔次次要求求相對對高。。選擇擇價格格與物物業(yè)價價值對對等的的產(chǎn)品品，被被品牌牌吸引引，仍仍以產(chǎn)品品的使使用價價值作作為重重要衡衡量點點，不不會一一味追追求過過高檔檔次。。C類/E類類客戶戶客戶描描述：第三部部分：：客戶戶分析析臨近項項目客客戶分分析潛在客客戶訪訪談分分析A類客客戶購買能能力有有限、、但希希望購購買檔檔次及及使用用價值值較高高的產(chǎn)產(chǎn)品。。對他他們而而言，，雖然然自身的的財力力有限限，但但是消消費對對象的的價值值才是是其在在購買買物業(yè)業(yè)時看看重方方面?？赡苣苣壳扒暗馁徺徺I能能力沒沒有達(dá)達(dá)到購購買中中高檔檔物業(yè)業(yè)的水水平，，但其其對今今后自自身發(fā)發(fā)展的的預(yù)期期較好好，促促使其其在現(xiàn)現(xiàn)階段段缺乏乏同等等購買買力的的情況況下購購買中中等物物業(yè)。。屬于于超前前型消消費。。A類客客戶客戶描描述：第三部部分：：客戶戶分析析臨近項項目客客戶分分析潛在客客戶訪訪談分分析針對中中海蘭蘭庭和和華潤潤鳳凰凰城兩兩個項項目客客戶的的深入入調(diào)查查，我我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，，從客客戶來來源上上看，，中海海蘭庭庭、華華潤鳳鳳凰城城兩個個項目目的客客戶主主要分分為以以下三三大類類：工作不不在城城南三三環(huán)外外區(qū)域域，以以居住住為主主要目目的（（投資資性居居住））的地地緣性性客戶戶和邵邵陽其其他區(qū)區(qū)域客客戶。。在南部部新區(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)工作作或創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，，就近近買房房作為為居所所的客客戶。。以純投投資為為主，，包括括邵陽陽本土土投資資者，，品牌牌追隨隨型投投資者者及其其他投投資型型客戶戶。注：1）一、二二類客客戶部部分兼兼有投投資目目的，，但與與第三三類客客戶有有本質(zhì)質(zhì)區(qū)別別。2）““新邵邵陽人人”是指畢畢業(yè)后后留在在邵陽陽的外外地人人和外外來并并長期期工作作生活活于此此的人人群。。第一類類：居居家決決定型型第二類類：事事業(yè)決決定型型第三類類：投投資決決定型型第三部部分：：客戶戶分析析臨近項項目客客戶分分析潛在客客戶訪訪談分分析中海蘭蘭庭、、華潤潤鳳凰凰城與與本項項目在在區(qū)位位、品品牌開開發(fā)商商、中中高端端產(chǎn)品品定位位等方方面相相似度度極高高，且且這些些因素素也是是判斷客客戶來來源的的主要要依據(jù)據(jù)。故此此，我我們將將本項項目的的客戶戶類型型同樣樣分為為這三三種類類型。。另本項項目在在推售售時間間、具具體產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計等等方面面與中中海蘭蘭庭、、華潤潤鳳凰凰城項項目存存在差差異，，因此此，綜綜合考考慮后后，給給出本本項目目三類類客戶戶的一一個初初步預(yù)預(yù)估比比例。。第三部部分：：客戶戶分析析臨近項項目客客戶分分析潛在在客客戶戶訪訪談?wù)劮址治鑫鑫覀儌冋J(rèn)認(rèn)為為任任何何客客戶戶定定位位只只有有從從定定性性、、定定量量兩兩個個方方面面綜綜合合考考慮慮，，才才是是更更為為科科學(xué)學(xué)、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的的的方方法法。。因因此此為為了了更更加加量量化化的的模模擬擬出出本本項項目目的的客客戶戶，，通通過過定定性性與與定定量量結(jié)結(jié)合合考考慮慮，，具具體體比比例例分分配配計計算算如如下下表表所所示示：：兩種種分分類類指指標(biāo)標(biāo)相相矛矛盾盾、、不不會會存存在在的的客客戶戶。。第三三部部分分：：客客戶戶分分析析臨近近項項目目客客戶戶分分析析潛在在客客戶戶訪訪談?wù)劮址治鑫霭窗侔俜址直缺葘涂蛻魬糁刂匾孕赃M(jìn)進(jìn)行行分分來來：：核心心客客戶戶（（7%以以上上））重要要客客戶戶（（4-7%））次要要客客戶戶（（2-4%））游離離客客戶戶（（1-2%））備注注：：““外外地地客客戶戶””包包含含在在邵邵陽陽工工作作的的非非本本地地戶戶口口的的客客戶戶。。第三三部部分分：：客客戶戶分分析析臨近近項項目目客客戶戶分分析析潛在在客客戶戶訪訪談?wù)劮址治鑫龊诵男目涂蛻魬羧喝褐匾涂蛻魬羧喝河坞x離客客戶戶群群次要要客客戶戶群群居家家決決定定型型：居家家決決定定型型：事業(yè)業(yè)決決定定型型：事業(yè)業(yè)決決定定型型：居家家決決定定性性：事業(yè)業(yè)決決定定型型：（注注：：其其中中百百分分比比為為根根據(jù)據(jù)市市場場調(diào)調(diào)研研情情況況的的模模擬擬計計算算參參考考值值，，用用于于指指導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位，，實實際際銷銷售售過過程程中中由由于于各各種種原原因因會會存存在在一一定定出出入入。。））43.98%31.58%7.56%7.53%注：：根根據(jù)據(jù)之之前前分分析析，，本本項項目目前前期期客客戶戶將將會會出出現(xiàn)現(xiàn)大量量以以居居住住兼兼投投資資為為主主的的群群體體，此處客客群定位位僅從居居住心態(tài)態(tài)上進(jìn)行行劃分。。邵陽本地地人：B類7.85%D類7.09%外地人：：B類11.11%C類7.89%D類10.04%城南地緣緣客戶：：B類6.21%C類4.40%D類5.61%邵陽本地地人：C類5.57%E類4.05%外地人：：E類5.74%看好城南南發(fā)展的的邵陽人人：B類2.29%D類2.07%城南地緣緣客戶：：E類3.20%看好城南南發(fā)展的的邵陽人人：C類1.62%E類1.18%新邵陽人人：B類1.31%D類1.18%外地人：：A類1.08%外籍人士士：C類1.16%第三部分分：客戶戶分析臨近項目目客戶分分析潛在客戶戶訪談分分析訪談對象象：肖先先生身份：吉吉利4S店老板板03年住住在棕南南小區(qū)，，后來在在麓山國國際社區(qū)區(qū)購買了了別墅，，便搬了了過去。。住了一一段時間間后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)由于離離市中心心比較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，所以以造成了了一些不不便，常常有急事事要辦時時，往返返比較麻麻煩，同同時也對對一些社社會交際際造成影影響。最最近一直直想搬回回城南來來住。十分看好好城南新新城的發(fā)發(fā)展，房房產(chǎn)的增增值空間間很大。。希望能夠夠在城南南買一套套城市別別墅，擁擁有很大大的別墅墅花園，，可能常常常在那那里坐著著曬曬太太陽、看看看書，，另外還還可以滿滿足自己己種花的的興趣。。關(guān)鍵詞：：交通便便捷、區(qū)區(qū)位價值值、增值值空間、、別墅花花園第三部分分：客戶戶分析臨近項目目客戶分分析潛在客戶戶訪談分分析訪談對象象：黃小小姐身份：藥藥店老板板臥室空間間一定要要比較大大，帶有有獨立的的衣帽間間，用來來放我很很多的衣衣物。要帶有入入戶花園園，這樣樣讓樓棟棟之間顯顯得更加加開闊。。關(guān)鍵詞：：臥室空空間、入入戶花園園第三部分分：客戶戶分析臨近項目目客戶分分析潛在客戶戶訪談分分析訪談對象象：謝小小姐身份：華華潤銷售售人員中海蘭庭庭大面積積的功能能贈送戶戶型，十十分吸引引客戶，，這種產(chǎn)產(chǎn)品銷售售速度比比我們快快?？蛻羰址株P(guān)注功功能空間間的贈送送。110-120的套三三，加上上贈送后后140-150左右右的空間間十分受受客戶歡歡迎。關(guān)鍵詞：：功能贈贈送、140-150平方米米左右第三部分分：客戶戶分析臨近項目目客戶分分析潛在客戶戶訪談分分析訪談對象象：張小小姐身份：中中國移動動員工一直不喜喜歡錯層層的陽臺臺，客廳廳走出去去中間有有一個很很大的柱柱子，讓讓我感覺覺十分不不通透，，風(fēng)水感感很低，，聽朋友友說如果果樓上有有人丟東東西下來來，非常常影響心心情，臟臟東西全全部掉在在這里。。很喜歡開開闊的陽陽臺，能能夠充分分享受景景觀資源源。關(guān)注贈送送空間面面積，用用比較低低的總價價買到大大面積的的住宅。。關(guān)鍵詞：：開闊陽陽臺、贈贈送、高高性價比比第三部分分：客戶戶分析臨近項目目客戶分分析潛在客戶戶訪談分分析訪談對象象：朱先先生身份：國國有投資資公司經(jīng)經(jīng)理樓與樓之之間的距距離一定定要比較較大。經(jīng)經(jīng)常有些些樓盤的的樓間距距十分小小，在廚廚房炒菜菜都可以以和隔壁壁的聊天天，夸張張點說，，我在這這邊看報報紙的正正面，隔隔壁的人人在看背背面。比較看重重居住區(qū)區(qū)域的整整體氛圍圍，對自自身的工工作發(fā)展展具有很很大的幫幫助。公司很快快要搬到到會展中中心附近近，我也也很想在在那個區(qū)區(qū)域買套套房子。。關(guān)鍵詞：：樓間距距、區(qū)域域氛圍、、工作取取向第三部分分：客戶戶分析臨近項目目客戶分分析潛在客戶戶訪談分分析訪談對象象：孫先先生身份：清清華坊物物業(yè)老總總告訴你：：你這個個項目旁旁邊的元元華路的的來歷，，它是指指元通到到華陽。。2003年我我做清華華坊的時時候，媽媽媽從城城北來看看我，坐坐車就坐坐了兩個個小時，，看到我我就說，，娃娃太太可憐了了，待在在這個鄉(xiāng)鄉(xiāng)下地方方，都快快要哭了了。你看看看現(xiàn)在在那個地地方都發(fā)發(fā)展成什什么樣子子了。城南是邵邵陽新的的市中心心，發(fā)展展速度更更是快得得讓人驚驚訝。很多人都都已看到到了這個個區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)在和將將來的巨巨大價值值，已打打算在這這里置業(yè)業(yè)。關(guān)鍵詞：：區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿α?、區(qū)域域價值第三部分分：客戶戶分析臨近項目目客戶分分析潛在客戶戶訪談分分析訪談對象象：龍先先生身份：航航空路三三級市場場銷售員員現(xiàn)在南苑苑小區(qū)在在我們這這邊放盤盤就特別別多，160平平米的最最多，總總值140-150左左右，等等回頭產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一出出來就可可以過戶戶，現(xiàn)在在已經(jīng)很很多人交交定金了了。關(guān)鍵詞：：區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿α?、區(qū)域域價值第三部分分：客戶戶分析臨近項目目客戶分分析潛在客戶戶訪談分分析訪談對象象：袁小小姐身份：VC經(jīng)理理想買100萬左左右的房房子，面面積大概概120的樣子子。看重贈送送空間的的面積，，提高房房子的性性價比。。陽臺喜歡歡比較通通透的，，保證室室內(nèi)的通通風(fēng)和園園區(qū)景觀觀的享受受。關(guān)鍵詞：總總價、性價價比、陽臺臺通透第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析訪談對象：：譚先生身份：地產(chǎn)產(chǎn)策劃總監(jiān)監(jiān)我很喜歡運運動，但健健身房都是是室內(nèi)的，，空氣不流流通，并且且久了還會會有怪味道道，一直想想有一個很很開闊，綠綠化很好的的地方用來來運動，但但現(xiàn)在市區(qū)區(qū)內(nèi)都沒有有。公園又又經(jīng)常顯得得比較雜亂亂。很喜歡以前前南邊的那那個南草坪坪，每到周周末遇到好好天氣都會會去好好活活動一下，，交通便利利，環(huán)境非非常好，經(jīng)經(jīng)常也喜歡歡在那里接接待外地來來的朋友。。關(guān)鍵詞：開開闊綠地、、環(huán)境良好好、交通便便利第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析自住超過半半數(shù)，但伴伴隨區(qū)域巨巨大的發(fā)展展?jié)摿?，投投資比例亦亦高達(dá)近40％。第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析三房需求是是最為旺盛盛。110-130㎡為需求求最為旺盛盛面積區(qū)間間，其次則則是90－110㎡，次之130-140㎡。100－120是是總價承受受最為集中中的區(qū)域，，占到52%的比例例。本科及以上上占到90％的比例例，大都具具有良好的的教育背景景。第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析此次訪談中中，年齡結(jié)結(jié)構(gòu)上，30－40歲的比例例最高。地緣性客戶戶較強，60%以上上客戶來自自城南。大部分客戶戶為三口之之家第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析郊游排在周周末休閑活活動比例的的第一位，，運動類僅僅排第三。。潛在客戶中中，企業(yè)中中的中高層層管理比重重最大。次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群城東、城西和城中客戶：城南的發(fā)展和高端生活品質(zhì)已經(jīng)得到了邵陽廣大消費者的廣泛認(rèn)可，已有越來越多的其他區(qū)域客戶向城南挺進(jìn)；華陽片區(qū)實力型原住居民大城南客戶群國際城南發(fā)展帶來的大量商務(wù)、辦公驅(qū)動型實力群體城南入駐企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)人群城南入駐企業(yè)中高層管理人群城南政府、企事業(yè)單位的中高層干部核心客戶群認(rèn)同城南發(fā)展的投資型客戶城南巨大的發(fā)展前景已經(jīng)得到很好的展現(xiàn)，對投資客戶將是很好的投資選擇；邵陽其他區(qū)域內(nèi)的客戶以及四川二級城市客戶次要客戶群第三部分：：客戶分析析臨近項目客客戶分析潛在客戶訪訪談分析第四部分市市場場定位第四部分：：市場定位位產(chǎn)品定位形象定位公園規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃項目具體經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)數(shù)數(shù)據(jù)三地塊圍繞繞公園，雖雖被分割，，但整體舒舒適性較強強，適合統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，，全盤布局局產(chǎn)品。A地塊B地塊C地塊從得分結(jié)果果看，本項項目C地塊塊為一級地地塊；B地地塊為二級級地塊；A地塊為三三級地塊。。通過對本項項目三塊獨獨立地塊進(jìn)進(jìn)行綜合性性指標(biāo)打分分，判定地地塊等級，，以根據(jù)等等級進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品的配比比，以保證證實現(xiàn)地塊塊價值的最最大化。第四部分：：市場定位位產(chǎn)品定位形象定位公園規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃選擇高層+別墅的產(chǎn)產(chǎn)品定位，，能夠提升升項目檔次次，促進(jìn)項項目快銷。。第四部分：：市場定位位產(chǎn)品定位形象定位公園規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃A地塊B地塊C地塊通過對地塊塊資源等級級的劃分，，在滿足指指標(biāo)規(guī)劃條條件的前提提，對所屬屬地塊的物物業(yè)形態(tài)進(jìn)進(jìn)行初步的的定位：該地塊景觀觀資源性相相對于B、、C地塊較較弱，同時時受規(guī)劃指指標(biāo)關(guān)于南南北側(cè)均為為商業(yè)街的的影響，地地塊的私密密性、舒適適性難以保保證。因此此建議配置置的物業(yè)形形態(tài)為：半圍合式全全高層住宅宅該地塊與A地塊存在在一定的相相似性，但但B地塊鄰鄰近主題公公園，主要要景觀面的的資源優(yōu)勢勢明顯，有有利于項目目打造高端端類物業(yè)形形態(tài)的產(chǎn)品品，將景觀觀價值充分分利用，同同時有助于于提高項目目的品質(zhì)形形象。因此此建議配置置的物業(yè)形形態(tài)為：高層住宅+小高層住住宅（由景景觀面向外外依次退讓讓，保證景景觀資源的的最大化利利用）。該地塊獨立立性較強，，毗鄰主題題公園，較較B地塊更更易與主題題景觀融合合，具備高高端物業(yè)形形態(tài)的打造造條件。因因此建議配配置的物業(yè)業(yè)形態(tài)為：：聯(lián)排別墅+雙拼別墅墅，形成一一個私密性性的別墅社社區(qū)A地塊：三三級地塊B地塊：二二級地塊C地塊：一一級地塊第四四部部分分：：市市場場定定位位產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃上上大大體體采采用用高高低低配配即即別別墅墅+高高層層電電梯梯的的方方式式，，即即以以地地塊塊天天然然分分布布進(jìn)進(jìn)行行產(chǎn)產(chǎn)品品布布置置。。產(chǎn)品品定定位位形象象定定位位公園園規(guī)規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃第四四部部分分：：市市場場定定位位在市市場場上上樹樹立立高高端端形形象象，，且且產(chǎn)產(chǎn)品品有有區(qū)區(qū)分分，，且且附附加加價價值值高高，，性性價價比比更更高高。。住宅宅物物業(yè)業(yè)配配比比原原則則在保保證證項項目目高高端端形形象象同同時時應(yīng)應(yīng)充充分分考考慮慮項項目目的的高高接接受受度度要要求求；；結(jié)合合客客戶戶需需求求和和市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)看看，，合合理理的的總總價價是是我我們們戶戶型型配配比比的的關(guān)關(guān)鍵鍵，，與與譽譽峰峰、、城城南南一一號號等等必必須須具具備備較較強強的的總總價價優(yōu)優(yōu)勢勢，，與與鳳鳳凰凰城城、、蘭蘭庭庭等等要要有有高高端端品品質(zhì)質(zhì)的的性性價價比比優(yōu)優(yōu)勢勢。。電梯梯產(chǎn)產(chǎn)品品中中120-150㎡㎡的的改改善善型型三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)為為主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品，，在在核核心心位位置置布布置置大大面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品以以拔拔高高項項目目品品質(zhì)質(zhì)和和形形象象，，臨臨路路側(cè)側(cè)布布置置中中小小產(chǎn)產(chǎn)品品以以豐豐富富項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品線線。。電梯梯產(chǎn)產(chǎn)品品在在保保證證戶戶型型舒舒適適型型空空間間尺尺度度的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，通通過過高高附附加加值值送送贈贈達(dá)達(dá)到到主主力力面面積積段段，，形形成成單單價價和和高高性性價價比比優(yōu)優(yōu)勢勢。。別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)保保證證其其舒舒適適的的空空間間尺尺度度感感，，并并通通過過地地下下室室、、花花園園、、大大露露臺臺及及挑挑高高空空間間送送贈贈等等形形式式實實現(xiàn)現(xiàn)空空間間的的較較大大延延展展，，形形成成遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于于麓麓山山和和卡卡地地亞亞的的高高性性價價比比優(yōu)優(yōu)勢勢。。產(chǎn)品品定定位位形象象定定位位公園園規(guī)規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃高低低配配產(chǎn)產(chǎn)品品中中，，別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品占占據(jù)據(jù)項項目目核核心心景景觀觀，，更更顯顯高高貴貴；；而而高高層層電電梯梯產(chǎn)產(chǎn)品品借借別別墅墅盤盤更更能能提提升升檔檔次次，，二二者者相相得得益益彰彰。。第四四部部分分：：市市場場定定位位城市市高高低低配配項項目目參參考考：：邵邵陽陽較較少少，，而而廣廣州州該該類類項項目目較較多多中海海金金沙沙熙熙岸岸位于于廣廣州州西西部部金金沙沙洲洲板板塊塊，，緊緊鄰鄰800米米珠珠江江上上游游黃黃金金江江岸岸風(fēng)風(fēng)景景畫畫廊廊。。項項目目總總用用地地面面積積約約19萬萬㎡㎡，，規(guī)規(guī)劃劃總總建建筑筑面面積積41萬萬㎡㎡，，產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要包包括括Townhouse（（聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅））、、高高層層板板式式住住宅宅，，容容積積率率2.2萬科科中中糧糧金金域域藍(lán)藍(lán)灣灣位于于廣廣州州金金沙沙洲洲濱濱江江公公園園旁旁，，緊緊鄰鄰珠珠江江。。項項目目總總用用地地面面積積約約14.5萬萬㎡㎡，，規(guī)規(guī)劃劃總總建建筑筑面面積積43.5萬萬㎡㎡，，產(chǎn)產(chǎn)品品主主