津通智慧谷營銷策劃報告XXXX年5月課件

制高點策略與聯(lián)合訴求研究——智慧園地塊營銷策劃報告制高點策略與聯(lián)合訴求研究——智慧園地塊營銷策劃報告1開篇語國家級園林城市—2008年2月13日常州已經(jīng)驗收審議通過。國家級文明城市—常州正在進行最后的沖刺。

國家創(chuàng)新型城市—常州”十二五”期間城市發(fā)展目標(biāo)和前進方向。

常州恐龍園—悠久城邦的新名片，讓常州以外的人重新審視這個城市。常州太湖灣—以嬉戲谷為主題的又一張體現(xiàn)常州閑適生活特色的優(yōu)美之地。西太湖“濱湖新城”—創(chuàng)新、生態(tài)、宜居、休閑戰(zhàn)略高地。

“濱湖新城”，常州市政府重點打造的生態(tài)之湖、休閑之湖、創(chuàng)新之湖、宜居之湖，是未來發(fā)展新的增長極，有望成為常州乃至長三角的靚麗名片。

集大成者，借力打力，與城市共發(fā)展，贏未來一方天地！本案依托“創(chuàng)新型”和“西太湖”兩面大旗，需提升至戰(zhàn)略高度考量！開篇語國家級園林城市—2008年2月13日常州已經(jīng)驗收審2項目思維路徑目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容提報結(jié)構(gòu)投標(biāo)成果項目思維路徑目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項3引言：

立足本我，借勢區(qū)位發(fā)展，慎重對待競品，是本項目成功的前提。目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析本案產(chǎn)品分析周邊規(guī)劃情況片區(qū)競爭調(diào)研PART1:項目基本面分析引言：

立足本我，借勢區(qū)位發(fā)展，慎重對待競品，是本項4a、本案產(chǎn)品分析【地塊現(xiàn)狀】規(guī)劃用地：37.63萬容積率：1.2-1.8東西長度：約720米南北長度：約540米北側(cè)有中波發(fā)射塔會綠楊路荷香路a、本案產(chǎn)品分析【地塊現(xiàn)狀】規(guī)劃用地：37.63萬會綠楊路5高科技生態(tài)商務(wù)園，研發(fā)、展示、休閑、居住于一體——商辦不低于60%，分兩個區(qū)域開發(fā)，啟動區(qū)共設(shè)五大區(qū)塊北區(qū)：渠北區(qū)南區(qū)：啟動區(qū)32.6萬D：住宅8.4萬C：研發(fā)9.5萬A：管委會2萬E：辦公區(qū)9.6萬B：商業(yè)區(qū)3.2萬【項目總況】本案產(chǎn)品分析高科技生態(tài)商務(wù)園，研發(fā)、展示、休閑、居住于一體北區(qū)：渠北區(qū)南6觀湖公寓、生態(tài)情景洋房及花園庭院式辦公——現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品，共有D、E兩大區(qū)塊【銷售產(chǎn)品】D區(qū)E區(qū)觀湖公寓、生態(tài)情景洋房及花園庭院式辦公【銷售產(chǎn)品】DE7本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風(fēng)區(qū)塊【面積配比】本案產(chǎn)品分析觀湖公【面積配比】8本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風(fēng)區(qū)塊【公寓產(chǎn)品】本案產(chǎn)品分析觀湖公【公寓產(chǎn)品】9本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風(fēng)區(qū)塊【花園洋房】本案產(chǎn)品分析觀湖公【花園洋房】10本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風(fēng)區(qū)塊【辦公產(chǎn)品】本案產(chǎn)品分析觀湖公【辦公產(chǎn)品】11b、周邊規(guī)劃情況發(fā)展定位：美麗西太湖武進西部新城[武進經(jīng)發(fā)區(qū)]

武進經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（簡稱經(jīng)發(fā)區(qū)）位于常州市西南翼，瀕臨西太湖（滆湖），是目前政府重點打造片區(qū)。發(fā)展中逐漸形成了四個產(chǎn)業(yè)基地和一個生態(tài)休閑區(qū)，未來將按照“美麗西太湖”和武進“西部新城”的發(fā)展定位，成為集生態(tài)、休閑、科研、居住為一體的湖濱新城。經(jīng)發(fā)區(qū)國際智慧園新材料產(chǎn)業(yè)園醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地裝備制造業(yè)基地滆湖西太湖休閑生態(tài)區(qū)本案b、周邊規(guī)劃情況發(fā)展定位：美麗西太湖武進西部新城[武進經(jīng)12周邊規(guī)劃情況【區(qū)域開發(fā)背景】長三角經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型長三角正進入產(chǎn)業(yè)升級階段，經(jīng)濟發(fā)展也由二產(chǎn)推向二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的“雙輪驅(qū)動”轉(zhuǎn)型。休閑度假業(yè)快速增長，濱水景觀地區(qū)開發(fā)改造成發(fā)展趨勢隨著收入水平的不斷提高，多樣性的高品位、個性化、健康化休閑度假需求必會快速增長。無錫太湖新城，蘇州金雞湖區(qū)等的開發(fā)就是先例。蘇南第二大湖泊，交通配套便利

西太湖僅內(nèi)湖面積就達(dá)14平方公里，接近蘇州金雞湖的一倍。常州市中心到西太湖直線距離約15公里，高架延伸線建好后，15分鐘即達(dá)。已建成的沿江高速穿湖而過；建設(shè)中的西繞城高速聯(lián)結(jié)南北，極大拓展了西太湖的外圍交通空間。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域開發(fā)背景】長三角經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型13周邊規(guī)劃情況【區(qū)域發(fā)展目標(biāo)】政府支持，產(chǎn)業(yè)支撐下的“濱湖新城”強大的政府支持便捷的交通條件堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢日趨完善的配套產(chǎn)業(yè)居住旅游

以生態(tài)為本底，以生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以人居地產(chǎn)及其它城市配套基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為輔助的現(xiàn)代湖濱生態(tài)休閑新城。

產(chǎn)業(yè)——常州新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（生態(tài)科貿(mào)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生態(tài)休閑）；旅游——長三角生態(tài)休閑不生態(tài)旅游目的地；居住——高品質(zhì)人居主題社區(qū)。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域發(fā)展目標(biāo)】政府支持，產(chǎn)業(yè)支撐下的“濱湖新14周邊規(guī)劃情況【區(qū)域規(guī)劃效果】蘇南僅次于太湖的第二大湖泊，長三角休閑旅游目的地周邊規(guī)劃情況【區(qū)域規(guī)劃效果】蘇南僅次于太湖的第二大湖泊，長15滆湖地塊出讓聚集區(qū)域◆房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺，但規(guī)模將嚴(yán)格控制。根據(jù)規(guī)劃，17平方公里的土地上，地產(chǎn)開發(fā)的面積比重不超過20%?！粼娇拷毒€，開發(fā)強度將越低，游客在岸線任何位置，都能毫無遮擋地看到整個環(huán)湖美景。◆區(qū)域內(nèi)2011年成交地塊13起，占武進總數(shù)的30%以上?！粜呛拥禺a(chǎn)，新城地產(chǎn)，百興集團，泰富集團，亞邦集團，欣聯(lián)集團，亞盟國際投資等眾多大牌開發(fā)商已經(jīng)進駐西太湖。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)】武進乃至常州又一新開發(fā)熱土，眾多開發(fā)企業(yè)已進駐滆湖地塊出讓聚集區(qū)域◆房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺，但規(guī)模將嚴(yán)格16周邊規(guī)劃情況【區(qū)域現(xiàn)有配套】名都國際會議中心星韻學(xué)校江蘇電大武進學(xué)院花鳥園周邊規(guī)劃情況【區(qū)域現(xiàn)有配套】名都國際會議中心星韻學(xué)校江蘇電17c、片區(qū)競爭調(diào)研【調(diào)研構(gòu)架】★武進城區(qū)直接競爭潛在競爭干擾競爭直接競爭——本案周邊項目及地塊延政路以北，本案周邊在推項目及待推未開盤項目。潛在競爭——西太湖沿湖周邊項目延政路以南，西太湖以北已出讓及待出讓地塊的待推項目。干擾競爭——武進城區(qū)板塊項目主要指武進城區(qū)中高端項目，購買者多為非必須購買自住型，以投資客為主。c、片區(qū)競爭調(diào)研【調(diào)研構(gòu)架】★武進城區(qū)直接競爭潛在競爭干擾18片區(qū)競爭調(diào)研【直接競爭項目】片區(qū)競爭調(diào)研【直接競爭項目】19片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】20片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】西太湖片區(qū)成交土地用地性質(zhì)多樣，片區(qū)發(fā)展朝著商業(yè)、宜居、休閑的方向推進；政府的支持和片區(qū)的發(fā)展吸引了眾多開發(fā)商，一個開發(fā)商在該區(qū)域拍得幾塊地的現(xiàn)象并不少見，品牌開發(fā)商云集，多產(chǎn)業(yè)功能項目開發(fā)，地塊潛力迅速增加。片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】西太湖片區(qū)成交土地用地性質(zhì)多樣21星河常州西太湖住宅地塊位于常州市武進區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū)，環(huán)湖路以北、延政西路以南、鳳苑南路以西，西側(cè)緊鄰湖畔春秋別墅和天安別墅，南側(cè)臨近攬月灣廣場、西太湖，東側(cè)為江蘇廣播電視大學(xué)武進學(xué)院，規(guī)劃總用地面積約53.4公頃。星河常州西太湖住宅地塊位于常州市武進區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū)，環(huán)湖22即將破土動工的西太湖國際商務(wù)廣場，是由澳大利亞LAB尚墨建筑事務(wù)所及上海建筑設(shè)計研究院有限公司聯(lián)合設(shè)計。該工程總建筑面積2.6萬平方米，總投資約2億元人民幣，建筑造型獨特、現(xiàn)代、時尚，并最大程度低體現(xiàn)了低碳理念，充分彰顯人與自然和諧共處的價值觀，將建設(shè)成為西太湖核心區(qū)集酒店、商務(wù)辦公功能于一體的標(biāo)志性建筑。

西太湖國際商務(wù)廣場的啟動，對進一步完善西太湖商業(yè)功能、提升西太湖品位、打造西太湖品牌、引領(lǐng)西太湖項目啟動都具有十分重要的意義。即將破土動工的西太湖國際商務(wù)廣場，是由澳大利亞LAB尚墨建筑23片區(qū)競爭調(diào)研【干擾競爭項目】干擾競爭樣本標(biāo)準(zhǔn)——武進城區(qū)板塊項目主要指武進城區(qū)中高端項目，購買者多為非必須購買自住型，以投資客為主。片區(qū)競爭調(diào)研【干擾競爭項目】干擾競爭樣本標(biāo)準(zhǔn)24【項目目標(biāo)客群】【項目目標(biāo)客群】25引言：

結(jié)合項目基本情況分析，我們由“點”及“面”，尋找項目的核心問題點，為制定戰(zhàn)略制高點尋求支撐。PART2:項目核心問題界定目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向產(chǎn)品競爭力西太湖影響力智慧園自身特征項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析引言：

結(jié)合項目基本情況分析，我們由“點”及“面”，26b、西太湖影響力【緊隨風(fēng)向大旗】1、大力建設(shè)：2、度假休閑的生活態(tài)度是趨勢挺進西太湖，已經(jīng)不是口號，正在大力執(zhí)行b、西太湖影響力【緊隨風(fēng)向大旗】1、大力建設(shè)：挺27西太湖影響力【跟進區(qū)域增值】成本控制，但又不唯成本是從主要體現(xiàn)在以下幾方面：拼價格，將落后區(qū)域增值步伐，2-3年后將后悔西太湖影響力【跟進區(qū)域增值】成本控制，但又不唯28c、智慧園自身特征【全局思路】體量巨大，需著眼于智慧園全盤，而不僅是本批c、智慧園自身特征【全局思路】體量巨大，需著眼于智慧園全盤29智慧園自身特征【創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗】依托創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗智慧園自身特征【創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗】依托創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗30引言：

“攻城者為下，攻心者為上”，如何樹大旗，從戰(zhàn)略高度，讓客戶從內(nèi)心感知、認(rèn)同、追求本項目，是制勝的關(guān)鍵所在！PART3:目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性常州城市規(guī)劃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目戰(zhàn)略高點項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向引言：

“攻城者為下，攻心者為上”，如何樹大旗，從戰(zhàn)略31太湖灣板塊恐龍園板塊東大門板塊高鐵新城板塊西太湖板塊常州十二五計劃提出了北部新城和南部新城的構(gòu)想，規(guī)劃中強調(diào)：完善空間布局、提升城市功能，重點加快東大門、西太湖、高鐵新城等建設(shè)。同時，西太湖板塊也是常州目前的三個景觀板塊之一，另外兩個分別是恐龍園板塊和太湖灣板塊。城市發(fā)展總體規(guī)劃——區(qū)塊規(guī)劃西太湖東大門高鐵新城高鐵新城a、常州城市規(guī)劃太湖灣板塊恐龍園板塊東大門板塊高鐵新城西太湖板塊常州十二五計32城市發(fā)展總體規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“一核八園”“一核八園”是常州建設(shè)國家創(chuàng)新型科技園區(qū)的重要載體。“一核”是指常州科教城；“八園”是指創(chuàng)意、光伏、生物醫(yī)藥、新能源車輛、風(fēng)電、半導(dǎo)體照明、機器人及智能裝備、功能新材料等八大新興產(chǎn)業(yè)專題園區(qū)。其中創(chuàng)意、光伏、生物醫(yī)藥、新能源車輛四園在新北區(qū)。風(fēng)電、半導(dǎo)體照明、機器人及智能裝備、功能新材料這四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)就在武進。科教城常州城市規(guī)劃城市發(fā)展總體規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“一核八園”“一核八園”是33全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中國文化創(chuàng)意產(chǎn)品出口增長率高居全球首位，只是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比還相對落后，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大，后勁足。b、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中國文化創(chuàng)意產(chǎn)品出口增長率高居全球首位，34我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.發(fā)展速度快每年20%的發(fā)展速度文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2.一批龍頭性項目加快建設(shè)各地都紛紛上馬一批龍頭性項目，包括成立一些龍頭性企業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或基地等；常州建立了南北創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。以項目帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展一些主管部委，不斷認(rèn)定和授牌一些國家級的示范園區(qū)或基地，粗略統(tǒng)計各部門加起來在全國可能超過二百家，僅文化部認(rèn)定的國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)和基地就有180多家。3.科技與文化融合，催生出新的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)近年來，數(shù)字技術(shù)和無線通訊技術(shù)的發(fā)展，大大加快了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)橫向產(chǎn)業(yè)鏈條進一步擴大，縱向產(chǎn)業(yè)鏈條進一步延伸；催生出具有強大生命力和發(fā)展?jié)摿Φ男滦偷臉I(yè)態(tài)，通訊產(chǎn)業(yè)、新媒體、新一代互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)游戲、新一代無線通信等產(chǎn)業(yè)迅速擴張，成為代表產(chǎn)業(yè)最前沿和最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)門類。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.發(fā)展速度快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展35圍繞”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“”主題旅游“、”時尚居住“三大核心職能，創(chuàng)建長三角一流的宜業(yè)、宜居、宜文、宜游的生態(tài)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚群。常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)目前以新北創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地為依托，圍繞中華恐龍園展開一系列動漫、軟件等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)聚集。在十二五規(guī)劃中，明確指出了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的呼應(yīng)發(fā)展，本案所處經(jīng)發(fā)區(qū)創(chuàng)意智慧園區(qū)以此為契機，成為常州南部創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展圍繞”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“”主題旅游“、”時尚居住“三大核心職能，創(chuàng)建36市政府整合常州國家動畫產(chǎn)業(yè)基地、國家數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地、國家火炬計劃軟件園、環(huán)球恐龍城，成立了”常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地“，將基地作為核心區(qū)打造；雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)重點發(fā)展軟件、動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、設(shè)計服務(wù)、國際服務(wù)外包、創(chuàng)意旅游等產(chǎn)業(yè)，形成了產(chǎn)業(yè)鏈完整的軟件及信息技術(shù)、動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)集群完整的產(chǎn)業(yè)鏈常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢為培育重點產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，積極引進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)企業(yè)，構(gòu)成完備的產(chǎn)業(yè)配套：教育培訓(xùn)、投融資、管理咨詢、法律咨詢、營銷策劃、文藝演出等。完備的產(chǎn)業(yè)配套創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展市政府整合常州國家動畫產(chǎn)業(yè)基地、國家數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地、國37常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展榮譽展示創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展榮譽展示創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展38常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)——北部產(chǎn)業(yè)基地常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地作為常州市北部創(chuàng)新型科技園區(qū)，是市委、市政府全面整合常州軟件園、國家動畫產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)球恐龍城等相關(guān)資源成立的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專題園區(qū)。基地現(xiàn)有入駐企業(yè)近400家，集聚規(guī)模位居全國同類園區(qū)前列?；赜楷F(xiàn)出了一批業(yè)內(nèi)知名軟件企業(yè)，創(chuàng)建了一批有影響力的動漫品牌。基地內(nèi)以“中華恐龍園”為核心的“環(huán)球恐龍城”景區(qū)成功創(chuàng)建成為主題公園、文化演藝、溫泉養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品蠻聲全國；卡龍動畫、世軒科技、中華恐龍園、銀河動漫、炮炮兵等8家企業(yè)正在做上市前的準(zhǔn)備工作，其中，卡龍動畫已完成了股改。2011第八屆中國國際動漫藝術(shù)周（8月24-30日）將繼續(xù)在常州舉辦。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)——北部產(chǎn)業(yè)基地常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地作為常州市北部創(chuàng)39常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)——南部產(chǎn)業(yè)基地西太湖動畫基地的啟動區(qū)，智慧谷總投資達(dá)15億元，一期投資6.5億元，占地260畝、建筑面積28萬平方米。根據(jù)規(guī)劃，將打造動漫研發(fā)辦公、公共技術(shù)服務(wù)、人才教育培訓(xùn)、投融資服務(wù)、產(chǎn)品交易展示、觀光休閑旅游等六大板塊。智慧谷基本采用異型建筑，突出生態(tài)概念，力求以休閑氛圍激發(fā)創(chuàng)意靈感。目前，園區(qū)內(nèi)的道路配套基本完成，動漫研發(fā)大樓等初顯雛形，招商工作也已啟動。據(jù)透露，迪斯尼、阿里巴巴等20多家國內(nèi)外知名動漫企業(yè)已簽訂入駐協(xié)議。智慧谷的加快建設(shè)，不僅能和年內(nèi)建成的太湖灣環(huán)球數(shù)字狂歡谷近距離聯(lián)動，形成南部文化創(chuàng)意板塊，更能與現(xiàn)有的常州動漫基地、環(huán)球恐龍城等南北呼應(yīng)，進一步增強全市動漫產(chǎn)業(yè)的集聚度和競爭力。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)——南部產(chǎn)業(yè)基地西太湖動畫基地的啟動區(qū)，智慧谷總40c、項目戰(zhàn)略高點【拔高調(diào)性】尋找城市名片，傳遞項目精神關(guān)于聯(lián)合訴求的闡述c、項目戰(zhàn)略高點【拔高調(diào)性】尋找城市名片，傳遞項目精神41項目戰(zhàn)略高點【項目定位】精神關(guān)于聯(lián)合訴求的闡述項目戰(zhàn)略高點【項目定位】精神關(guān)于聯(lián)合訴求的42津通智慧谷營銷策劃報告XXXX年5月課件43引言：

立足本我，借勢區(qū)位發(fā)展，慎重對待競品，是本項目成功的前提。PART4:項目核心問題界定目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容聯(lián)合訴求系統(tǒng)制定營銷推廣與執(zhí)行企劃包裝表現(xiàn)項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向引言：

立足本我，借勢區(qū)位發(fā)展，慎重對待競品，是本項44a、聯(lián)合訴求系統(tǒng)指定【拔高調(diào)性】尋找城市名片，傳遞項目精神關(guān)于聯(lián)合訴求的闡述a、聯(lián)合訴求系統(tǒng)指定【拔高調(diào)性】尋找城市名片，傳遞項目精45b、營銷推廣與執(zhí)行b、營銷推廣與執(zhí)行46c、企劃包裝表現(xiàn)c、企劃包裝表現(xiàn)47津通智慧谷營銷策劃報告XXXX年5月課件48津通智慧谷營銷策劃報告XXXX年5月課件49謝謝聆聽!謝謝聆聽!50制高點策略與聯(lián)合訴求研究——智慧園地塊營銷策劃報告制高點策略與聯(lián)合訴求研究——智慧園地塊營銷策劃報告51開篇語國家級園林城市—2008年2月13日常州已經(jīng)驗收審議通過。國家級文明城市—常州正在進行最后的沖刺。

國家創(chuàng)新型城市—常州”十二五”期間城市發(fā)展目標(biāo)和前進方向。

常州恐龍園—悠久城邦的新名片，讓常州以外的人重新審視這個城市。常州太湖灣—以嬉戲谷為主題的又一張體現(xiàn)常州閑適生活特色的優(yōu)美之地。西太湖“濱湖新城”—創(chuàng)新、生態(tài)、宜居、休閑戰(zhàn)略高地。

“濱湖新城”，常州市政府重點打造的生態(tài)之湖、休閑之湖、創(chuàng)新之湖、宜居之湖，是未來發(fā)展新的增長極，有望成為常州乃至長三角的靚麗名片。

集大成者，借力打力，與城市共發(fā)展，贏未來一方天地！本案依托“創(chuàng)新型”和“西太湖”兩面大旗，需提升至戰(zhàn)略高度考量！開篇語國家級園林城市—2008年2月13日常州已經(jīng)驗收審52項目思維路徑目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容提報結(jié)構(gòu)投標(biāo)成果項目思維路徑目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項53引言：

立足本我，借勢區(qū)位發(fā)展，慎重對待競品，是本項目成功的前提。目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析本案產(chǎn)品分析周邊規(guī)劃情況片區(qū)競爭調(diào)研PART1:項目基本面分析引言：

立足本我，借勢區(qū)位發(fā)展，慎重對待競品，是本項54a、本案產(chǎn)品分析【地塊現(xiàn)狀】規(guī)劃用地：37.63萬容積率：1.2-1.8東西長度：約720米南北長度：約540米北側(cè)有中波發(fā)射塔會綠楊路荷香路a、本案產(chǎn)品分析【地塊現(xiàn)狀】規(guī)劃用地：37.63萬會綠楊路55高科技生態(tài)商務(wù)園，研發(fā)、展示、休閑、居住于一體——商辦不低于60%，分兩個區(qū)域開發(fā)，啟動區(qū)共設(shè)五大區(qū)塊北區(qū)：渠北區(qū)南區(qū)：啟動區(qū)32.6萬D：住宅8.4萬C：研發(fā)9.5萬A：管委會2萬E：辦公區(qū)9.6萬B：商業(yè)區(qū)3.2萬【項目總況】本案產(chǎn)品分析高科技生態(tài)商務(wù)園，研發(fā)、展示、休閑、居住于一體北區(qū)：渠北區(qū)南56觀湖公寓、生態(tài)情景洋房及花園庭院式辦公——現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品，共有D、E兩大區(qū)塊【銷售產(chǎn)品】D區(qū)E區(qū)觀湖公寓、生態(tài)情景洋房及花園庭院式辦公【銷售產(chǎn)品】DE57本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風(fēng)區(qū)塊【面積配比】本案產(chǎn)品分析觀湖公【面積配比】58本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風(fēng)區(qū)塊【公寓產(chǎn)品】本案產(chǎn)品分析觀湖公【公寓產(chǎn)品】59本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風(fēng)區(qū)塊【花園洋房】本案產(chǎn)品分析觀湖公【花園洋房】60本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風(fēng)區(qū)塊【辦公產(chǎn)品】本案產(chǎn)品分析觀湖公【辦公產(chǎn)品】61b、周邊規(guī)劃情況發(fā)展定位：美麗西太湖武進西部新城[武進經(jīng)發(fā)區(qū)]

武進經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（簡稱經(jīng)發(fā)區(qū)）位于常州市西南翼，瀕臨西太湖（滆湖），是目前政府重點打造片區(qū)。發(fā)展中逐漸形成了四個產(chǎn)業(yè)基地和一個生態(tài)休閑區(qū)，未來將按照“美麗西太湖”和武進“西部新城”的發(fā)展定位，成為集生態(tài)、休閑、科研、居住為一體的湖濱新城。經(jīng)發(fā)區(qū)國際智慧園新材料產(chǎn)業(yè)園醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地裝備制造業(yè)基地滆湖西太湖休閑生態(tài)區(qū)本案b、周邊規(guī)劃情況發(fā)展定位：美麗西太湖武進西部新城[武進經(jīng)62周邊規(guī)劃情況【區(qū)域開發(fā)背景】長三角經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型長三角正進入產(chǎn)業(yè)升級階段，經(jīng)濟發(fā)展也由二產(chǎn)推向二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的“雙輪驅(qū)動”轉(zhuǎn)型。休閑度假業(yè)快速增長，濱水景觀地區(qū)開發(fā)改造成發(fā)展趨勢隨著收入水平的不斷提高，多樣性的高品位、個性化、健康化休閑度假需求必會快速增長。無錫太湖新城，蘇州金雞湖區(qū)等的開發(fā)就是先例。蘇南第二大湖泊，交通配套便利

西太湖僅內(nèi)湖面積就達(dá)14平方公里，接近蘇州金雞湖的一倍。常州市中心到西太湖直線距離約15公里，高架延伸線建好后，15分鐘即達(dá)。已建成的沿江高速穿湖而過；建設(shè)中的西繞城高速聯(lián)結(jié)南北，極大拓展了西太湖的外圍交通空間。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域開發(fā)背景】長三角經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型63周邊規(guī)劃情況【區(qū)域發(fā)展目標(biāo)】政府支持，產(chǎn)業(yè)支撐下的“濱湖新城”強大的政府支持便捷的交通條件堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢日趨完善的配套產(chǎn)業(yè)居住旅游

以生態(tài)為本底，以生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以人居地產(chǎn)及其它城市配套基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為輔助的現(xiàn)代湖濱生態(tài)休閑新城。

產(chǎn)業(yè)——常州新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（生態(tài)科貿(mào)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生態(tài)休閑）；旅游——長三角生態(tài)休閑不生態(tài)旅游目的地；居住——高品質(zhì)人居主題社區(qū)。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域發(fā)展目標(biāo)】政府支持，產(chǎn)業(yè)支撐下的“濱湖新64周邊規(guī)劃情況【區(qū)域規(guī)劃效果】蘇南僅次于太湖的第二大湖泊，長三角休閑旅游目的地周邊規(guī)劃情況【區(qū)域規(guī)劃效果】蘇南僅次于太湖的第二大湖泊，長65滆湖地塊出讓聚集區(qū)域◆房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺，但規(guī)模將嚴(yán)格控制。根據(jù)規(guī)劃，17平方公里的土地上，地產(chǎn)開發(fā)的面積比重不超過20%?！粼娇拷毒€，開發(fā)強度將越低，游客在岸線任何位置，都能毫無遮擋地看到整個環(huán)湖美景?！魠^(qū)域內(nèi)2011年成交地塊13起，占武進總數(shù)的30%以上。◆星河地產(chǎn)，新城地產(chǎn)，百興集團，泰富集團，亞邦集團，欣聯(lián)集團，亞盟國際投資等眾多大牌開發(fā)商已經(jīng)進駐西太湖。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)】武進乃至常州又一新開發(fā)熱土，眾多開發(fā)企業(yè)已進駐滆湖地塊出讓聚集區(qū)域◆房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺，但規(guī)模將嚴(yán)格66周邊規(guī)劃情況【區(qū)域現(xiàn)有配套】名都國際會議中心星韻學(xué)校江蘇電大武進學(xué)院花鳥園周邊規(guī)劃情況【區(qū)域現(xiàn)有配套】名都國際會議中心星韻學(xué)校江蘇電67c、片區(qū)競爭調(diào)研【調(diào)研構(gòu)架】★武進城區(qū)直接競爭潛在競爭干擾競爭直接競爭——本案周邊項目及地塊延政路以北，本案周邊在推項目及待推未開盤項目。潛在競爭——西太湖沿湖周邊項目延政路以南，西太湖以北已出讓及待出讓地塊的待推項目。干擾競爭——武進城區(qū)板塊項目主要指武進城區(qū)中高端項目，購買者多為非必須購買自住型，以投資客為主。c、片區(qū)競爭調(diào)研【調(diào)研構(gòu)架】★武進城區(qū)直接競爭潛在競爭干擾68片區(qū)競爭調(diào)研【直接競爭項目】片區(qū)競爭調(diào)研【直接競爭項目】69片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】70片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】西太湖片區(qū)成交土地用地性質(zhì)多樣，片區(qū)發(fā)展朝著商業(yè)、宜居、休閑的方向推進；政府的支持和片區(qū)的發(fā)展吸引了眾多開發(fā)商，一個開發(fā)商在該區(qū)域拍得幾塊地的現(xiàn)象并不少見，品牌開發(fā)商云集，多產(chǎn)業(yè)功能項目開發(fā)，地塊潛力迅速增加。片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】西太湖片區(qū)成交土地用地性質(zhì)多樣71星河常州西太湖住宅地塊位于常州市武進區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū)，環(huán)湖路以北、延政西路以南、鳳苑南路以西，西側(cè)緊鄰湖畔春秋別墅和天安別墅，南側(cè)臨近攬月灣廣場、西太湖，東側(cè)為江蘇廣播電視大學(xué)武進學(xué)院，規(guī)劃總用地面積約53.4公頃。星河常州西太湖住宅地塊位于常州市武進區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū)，環(huán)湖72即將破土動工的西太湖國際商務(wù)廣場，是由澳大利亞LAB尚墨建筑事務(wù)所及上海建筑設(shè)計研究院有限公司聯(lián)合設(shè)計。該工程總建筑面積2.6萬平方米，總投資約2億元人民幣，建筑造型獨特、現(xiàn)代、時尚，并最大程度低體現(xiàn)了低碳理念，充分彰顯人與自然和諧共處的價值觀，將建設(shè)成為西太湖核心區(qū)集酒店、商務(wù)辦公功能于一體的標(biāo)志性建筑。

西太湖國際商務(wù)廣場的啟動，對進一步完善西太湖商業(yè)功能、提升西太湖品位、打造西太湖品牌、引領(lǐng)西太湖項目啟動都具有十分重要的意義。即將破土動工的西太湖國際商務(wù)廣場，是由澳大利亞LAB尚墨建筑73片區(qū)競爭調(diào)研【干擾競爭項目】干擾競爭樣本標(biāo)準(zhǔn)——武進城區(qū)板塊項目主要指武進城區(qū)中高端項目，購買者多為非必須購買自住型，以投資客為主。片區(qū)競爭調(diào)研【干擾競爭項目】干擾競爭樣本標(biāo)準(zhǔn)74【項目目標(biāo)客群】【項目目標(biāo)客群】75引言：

結(jié)合項目基本情況分析，我們由“點”及“面”，尋找項目的核心問題點，為制定戰(zhàn)略制高點尋求支撐。PART2:項目核心問題界定目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向產(chǎn)品競爭力西太湖影響力智慧園自身特征項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析引言：

結(jié)合項目基本情況分析，我們由“點”及“面”，76b、西太湖影響力【緊隨風(fēng)向大旗】1、大力建設(shè)：2、度假休閑的生活態(tài)度是趨勢挺進西太湖，已經(jīng)不是口號，正在大力執(zhí)行b、西太湖影響力【緊隨風(fēng)向大旗】1、大力建設(shè)：挺77西太湖影響力【跟進區(qū)域增值】成本控制，但又不唯成本是從主要體現(xiàn)在以下幾方面：拼價格，將落后區(qū)域增值步伐，2-3年后將后悔西太湖影響力【跟進區(qū)域增值】成本控制，但又不唯78c、智慧園自身特征【全局思路】體量巨大，需著眼于智慧園全盤，而不僅是本批c、智慧園自身特征【全局思路】體量巨大，需著眼于智慧園全盤79智慧園自身特征【創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗】依托創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗智慧園自身特征【創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗】依托創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗80引言：

“攻城者為下，攻心者為上”，如何樹大旗，從戰(zhàn)略高度，讓客戶從內(nèi)心感知、認(rèn)同、追求本項目，是制勝的關(guān)鍵所在！PART3:目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容目標(biāo)下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性常州城市規(guī)劃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目戰(zhàn)略高點項目基本面分析市場競爭與細(xì)分目標(biāo)客群及SWOT分析項目核心問題界定項目目標(biāo)與訴求方向引言：

“攻城者為下，攻心者為上”，如何樹大旗，從戰(zhàn)略81太湖灣板塊恐龍園板塊東大門板塊高鐵新城板塊西太湖板塊常州十二五計劃提出了北部新城和南部新城的構(gòu)想，規(guī)劃中強調(diào)：完善空間布局、提升城市功能，重點加快東大門、西太湖、高鐵新城等建設(shè)。同時，西太湖板塊也是常州目前的三個景觀板塊之一，另外兩個分別是恐龍園板塊和太湖灣板塊。城市發(fā)展總體規(guī)劃——區(qū)塊規(guī)劃西太湖東大門高鐵新城高鐵新城a、常州城市規(guī)劃太湖灣板塊恐龍園板塊東大門板塊高鐵新城西太湖板塊常州十二五計82城市發(fā)展總體規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“一核八園”“一核八園”是常州建設(shè)國家創(chuàng)新型科技園區(qū)的重要載體。“一核”是指常州科教城；“八園”是指創(chuàng)意、光伏、生物醫(yī)藥、新能源車輛、風(fēng)電、半導(dǎo)體照明、機器人及智能裝備、功能新材料等八大新興產(chǎn)業(yè)專題園區(qū)。其中創(chuàng)意、光伏、生物醫(yī)藥、新能源車輛四園在新北區(qū)。風(fēng)電、半導(dǎo)體照明、機器人及智能裝備、功能新材料這四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)就在武進?？平坛浅Ｖ莩鞘幸?guī)劃城市發(fā)展總體規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“一核八園”“一核八園”是83全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中國文化創(chuàng)意產(chǎn)品出口增長率高居全球首位，只是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比還相對落后，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大，后勁足。b、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中國文化創(chuàng)意產(chǎn)品出口增長率高居全球首位，84我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.發(fā)展速度快每年20%的發(fā)展速度文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2.一批龍頭性項目加快建設(shè)各地都紛紛上馬一批龍頭性項目，包括成立一些龍頭性企業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或基地等；常州建立了南北創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。以項目帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展一些主管部委，不斷認(rèn)定和授牌一些國家級的示范園區(qū)或基地，粗略統(tǒng)計各部門加起來在全國可能超過二百家，僅文化部認(rèn)定的國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)和基地就有180多家。3.科技與文化融合，催生出新的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)近年來，數(shù)字技術(shù)和無線通訊技術(shù)的發(fā)展，大大加快了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)橫向產(chǎn)業(yè)鏈條進一步擴大，縱向產(chǎn)業(yè)鏈條進一步延伸；催生出具有強大生命力和發(fā)展?jié)摿Φ男滦偷臉I(yè)態(tài)，通訊產(chǎn)業(yè)、新媒體、新一代互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)游戲、新一代無線通信等產(chǎn)業(yè)迅速擴張，成為代表產(chǎn)業(yè)最前沿和最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)門類。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.發(fā)展速度快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展85圍繞”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“”主題旅游“、”時尚居住“三大核心職能，創(chuàng)建長三角一流的宜業(yè)、宜居、宜文、宜游的生態(tài)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚群。常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)目前以新北創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地為依托，圍繞中華恐龍園展開一系列動漫、軟件等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)聚集。在十二五規(guī)劃中，明確指出了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的呼應(yīng)發(fā)展，本案所處經(jīng)發(fā)區(qū)創(chuàng)意智慧園區(qū)以此為契機，成為常州南部創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展圍繞”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“”主題旅游“、”時尚居住“三大核心職能，創(chuàng)建86市政府整合常州國家動畫產(chǎn)業(yè)基地、國家數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地、國家火炬計劃軟件園、環(huán)球恐龍城，成立了”常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地“，將基地作為核心區(qū)打造；雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)重點發(fā)展軟件、動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、設(shè)計服務(wù)、國際服務(wù)外包、創(chuàng)意旅游等產(chǎn)業(yè)，形成了產(chǎn)業(yè)鏈完整的軟件及信息技術(shù)、動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)集群完整的產(chǎn)業(yè)鏈常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢為培育