第三部分施工管理課件

主講老師：胡冶明房地產(chǎn)批量精裝修項(xiàng)目的施工管理及項(xiàng)目交付核心要點(diǎn)解碼批量精裝修項(xiàng)目管理系列課程（第三部分）主講老師：胡冶明房地產(chǎn)批量精裝修項(xiàng)目的施工管理及項(xiàng)目交付核心1批量精裝修項(xiàng)目管理系列課程介紹課程背景：隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)精裝修項(xiàng)目的快速發(fā)展和交付比例不斷的提高，以往的1至2天的精裝修培訓(xùn)課程已經(jīng)不能滿足廣大從事精裝修項(xiàng)目管理同行的最新需要，為了適應(yīng)大家的需求，本次精裝修系列管理課程共劃分三個(gè)部分，既第一部分的精裝修項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)管理，第二部分的項(xiàng)目目標(biāo)成本控制及采購管理。第三部分的精裝修項(xiàng)目的施工管理及項(xiàng)目交付核心要點(diǎn)解碼。課程特點(diǎn)：本次系列課程的推出，除了比以往的精裝修課程更加系統(tǒng)和專注之外，每個(gè)專題課程均安排了模擬沙盤演練環(huán)節(jié)，針對(duì)模擬項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際演練，讓大家獲得更好的教學(xué)效果。另外，每次專題系列課程還安排了豐富的經(jīng)典案例分析，并且案例不斷實(shí)時(shí)更新。本次課程主要內(nèi)容：住宅精裝修項(xiàng)目工程管理體系搭建、總包分包管理、標(biāo)段劃分、總包和分包界面標(biāo)準(zhǔn)的建立、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房的施工管理、批量裝飾施工關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)把控、常見質(zhì)量問題預(yù)防、項(xiàng)目交付及維修管理、施工管理模擬案例演練、最新案例分享。批量精裝修項(xiàng)目管理系列課程介紹課程背景：隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)精2胡冶明老師，1985年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑工程系，有7年建筑設(shè)計(jì)院工作經(jīng)歷、25年房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)歷。曾經(jīng)先后擔(dān)任大連萬達(dá)、美國(guó)李名儀建筑事務(wù)所、深圳知名地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)經(jīng)理職位，現(xiàn)兼任清華大學(xué)深圳研究生院房地產(chǎn)總裁班客座教授，深圳市匯銘精裝工程顧問有限公司創(chuàng)始人，是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)批量精裝修領(lǐng)域的著名專家。胡冶明老師，1985年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑工程系，有7年建筑設(shè)3目錄第一章：住宅批量精裝項(xiàng)目總包、分包、專項(xiàng)分包管理第二章：批量精裝修住宅項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理第三章：批量精裝修項(xiàng)目施工過程全過程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)第四章：精裝修住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)與保修第五章：房地產(chǎn)精裝修項(xiàng)目施工管理沙盤演練互動(dòng)及交流環(huán)節(jié)第六章：標(biāo)桿房企精裝修項(xiàng)目案例分析之三目錄第一章：住宅批量精裝項(xiàng)目總包、分包、專4第一章：住宅批量精裝項(xiàng)目總包、分包、專項(xiàng)分包管理一、土建總包、裝修總包、甲方專項(xiàng)分包交叉施工模式管理1、土建總包與各個(gè)分包單位的管理模式分析

由于該種施工狀況是在土建總包沒有撤場(chǎng)、項(xiàng)目毛坯房還沒有綜合驗(yàn)收的情況下要最終實(shí)現(xiàn)完成批量精裝之后一次性進(jìn)行驗(yàn)收的模式。該種施工模式一般有以下特點(diǎn)：（1）、整個(gè)項(xiàng)目工地一直是由土建總包進(jìn)行全面現(xiàn)場(chǎng)管理，相關(guān)分包原則上均應(yīng)該向土建總包繳納施工配合費(fèi)。配合條件應(yīng)該提前在土建總包合同中約定清楚。（2）、甲方要協(xié)調(diào)各個(gè)分包與總包施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施、生活區(qū)、施工加工場(chǎng)地安排、施工水電接駁、成品保護(hù)、安全防護(hù)、施工水平交通與垂直交通等問題。（3）、土建總包必須提供合格的批量精裝修工作面給各種分包單位。可聘請(qǐng)第三方咨詢單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作面實(shí)施“實(shí)測(cè)實(shí)量”，強(qiáng)調(diào)土建總包的整改時(shí)間和力度。（4）、裝修總包分管裝修范圍內(nèi)的各種甲方專項(xiàng)分包及甲供裝飾材料、部品管理。

第一章：住宅批量精裝項(xiàng)目總包、分包、專項(xiàng)分包管理一、土建總包52、施工現(xiàn)場(chǎng)各種合約管理模式、范圍及相關(guān)責(zé)任分析土建總包施工現(xiàn)場(chǎng)裝修總包施工范圍土建總包收尾工程及其他甲方室外專項(xiàng)分包工程裝修工程甲方專項(xiàng)分包施工范圍裝修工廠化加工場(chǎng)地裝修總包材料堆放場(chǎng)地甲供材料、部品堆放場(chǎng)地固裝部品、空調(diào)、新風(fēng)、智能化、燃?xì)狻⒅憋嬎㈦娦拧⒂芯€電視、電梯等小區(qū)綜合配套官網(wǎng)、園林、人防、泛光照明等陰影部分為裝修交叉施工范圍2、施工現(xiàn)場(chǎng)各種合約管理模式、范圍及相關(guān)責(zé)任分析土建總包施工6甲方工程管理部第三方實(shí)測(cè)實(shí)量、顧問、檢測(cè)單位土建施工總包單位裝修總包施工單位專業(yè)分包施工部品供應(yīng)商材料供應(yīng)商裝修總包班組監(jiān)理公司3、批量精裝修現(xiàn)場(chǎng)管理架構(gòu)分析甲方工程管理部第三方實(shí)測(cè)實(shí)量、顧問、土建施工總包單位裝修總包7裝修總包施工現(xiàn)場(chǎng)裝修總包施工范圍裝修工程甲方專項(xiàng)分包施工范圍裝修工廠化加工場(chǎng)地裝修總包材料堆放場(chǎng)地甲供材料、部品堆放場(chǎng)地固裝部品、空調(diào)、新風(fēng)、智能化、直飲水、電信、有線電視、家居用品等陰影部分為裝修交叉施工范圍二、土建工程已竣工驗(yàn)收情況下裝修總包、甲方專項(xiàng)分包模式的管理1、裝修總包總控模式下的裝修現(xiàn)場(chǎng)管理裝修總包施工現(xiàn)場(chǎng)裝修總包施工范圍裝修工程甲方專項(xiàng)分包施工范圍82、批量精裝修施工與毛坯房施工的差異比較分析

對(duì)于毛坯房來說，施工工序相對(duì)簡(jiǎn)潔、銜接緊湊，而對(duì)于批量精裝修施工而言，工序相對(duì)繁雜，各個(gè)工種穿插施工較多。精裝房室內(nèi)施工與毛坯房室內(nèi)施工差異主要區(qū)別如下：（1）、工序多、可穿插施工性比較大。注意：公共部分裝修施工的次序是先室內(nèi)裝修，后公共部分裝修。（2）、甲供材料多，供給壓力大。要求甲方材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃與施工進(jìn)度計(jì)劃相匹配，杜絕不必要的誤工費(fèi)簽證。（3）、部門溝通頻繁，信息反饋程度加大。設(shè)計(jì)變更處理、甲方采購供貨信息對(duì)稱、配合銷售的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定、新材料新工藝效果評(píng)定等。（4）、樣板先行，確定交樓標(biāo)準(zhǔn)。土建毛坯樣板、精裝交付樣板、單元樓層樣板、營(yíng)銷客戶展示樣板。（5）、分包單位多，協(xié)調(diào)難度加大。裝修總包分包、甲方專項(xiàng)分包等。2、批量精裝修施工與毛坯房施工的差異比較分析對(duì)于毛坯91、裝修單位與總包方交接應(yīng)符合的基本條件（1）、屋面、外墻面(含外門窗等)應(yīng)全面完成。（2）、內(nèi)墻面和無吊頂?shù)奶炫锬ɑ乙淹瓿伞＃?）、樓地面的找平層及防水地面的防水層施工完成。（4）、給水管進(jìn)戶，暗埋的給水和排水管道敷設(shè)完成。（5）、套內(nèi)配電箱、多媒體箱等安裝就位，暗埋的線管敷設(shè)完成。（6）、精裝修房的交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板套（層）施工已完成。2、批量裝修前與總包方交接驗(yàn)收的內(nèi)容（1）、

內(nèi)裝修基層(墻面、地面、天棚)質(zhì)量。（2）、

外門窗(含分戶門)質(zhì)量。（3）、

已完陽臺(tái)欄桿的質(zhì)量。（4）、

平屋面、防水地面蓄水試驗(yàn)，坡屋面、外窗淋水試驗(yàn)。（5）、

室內(nèi)空間尺寸測(cè)量。（6）、

排水管道通水、灌水試驗(yàn)和已完成部分的給水管道強(qiáng)度、嚴(yán)密性試驗(yàn)。（7）、

建筑電氣與智能化工程已完成部分的質(zhì)量。（8）、

煙道設(shè)施及附件質(zhì)量。三、土建總包完成界面標(biāo)準(zhǔn)化的管理1、裝修單位與總包方交接應(yīng)符合的基本條件（1）、屋面、外墻面103、總包施工單位移交場(chǎng)地時(shí)界面參考（1）、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗(yàn)。每個(gè)樓層至少一個(gè)接水點(diǎn)。逐戶試壓，并將冷熱水管對(duì)接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。（2）、強(qiáng)電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。（3）、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩?zhàn)庸纹?，不用抹灰。?）、墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。（5）、地面：按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求找平。尤其是木地板地面，找平的要求較高。如不能滿足要求，需要后期采用水泥自流平處理，額外增加費(fèi)用。（6）、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，也可由土建單位做完填充層及上層防水。（7）、保溫層：先施工完畢。（8）、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗(yàn)。外窗的成品保護(hù)。（9）、甲方聘請(qǐng)第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)場(chǎng)地界面進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量，發(fā)現(xiàn)不合格及時(shí)有土建總包進(jìn)行整改。標(biāo)桿企業(yè)精裝修與總包界面劃分參考3、總包施工單位移交場(chǎng)地時(shí)界面參考（1）、冷熱水：給排水管道114、土建總包與裝修總包各部位具體移交作法（1）、戶內(nèi)土建入戶門、戶內(nèi)門：門洞口預(yù)留尺寸符合木門安裝要求；門洞口的構(gòu)造柱及墻體厚度符合設(shè)計(jì)要求；墻體的垂直度及平整度符合規(guī)范要求。墻面：平整度、垂直度符合標(biāo)準(zhǔn)，陰陽角垂直平整；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準(zhǔn)確，避免大小頭。廳房：室內(nèi)1M線彈出；空調(diào)洞標(biāo)高位置正確；室內(nèi)方正，陰陽角垂直。廚房：墻面及室內(nèi)符合以上要求；廚房閉水試驗(yàn)合格；排水管、給水管及電位預(yù)留正確、出墻深度及標(biāo)高正確。衛(wèi)生間：墻面及室內(nèi)符合以上要求；蓋板安裝完畢；排水管、地漏、給水管的標(biāo)高、出墻深度正確；衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)合格，門洞預(yù)留尺寸滿足精裝修施工的需要。樓地面：地面打鑿平整，找平層澆筑完成。陽臺(tái)：陽臺(tái)外墻墻面及室外水平線；地漏閉水試驗(yàn)合格；欄桿安裝完畢；陽臺(tái)垃圾清理及結(jié)構(gòu)找坡符合要求。天花：天花角線處墻面必須垂直和平整；客廳天花必須由土建鑿平并補(bǔ)平膩?zhàn)?；?duì)于有吊頂?shù)男l(wèi)生間及廚房天花可以放寬要求，不做處理。（為了節(jié)省成本，含吊頂衛(wèi)生間、廚房的天花位可取消補(bǔ)平處理，將其表面清理干凈即可。）4、土建總包與裝修總包各部位具體移交作法（1）、戶內(nèi)土12（2）、公共部分土建天花：如有吊頂，則可以放寬要求，不做處理；如無吊頂，必須鑿平并用膩?zhàn)友a(bǔ)平。墻面：平整度、垂直度符合標(biāo)準(zhǔn)，陰陽角垂直；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準(zhǔn)確，避免大小頭。地面：地面打鑿平整，清理干凈。電梯：電梯門洞預(yù)留正確，待門框安裝完畢后塞縫修補(bǔ)、收口完畢。防火門：門洞預(yù)留尺寸正確，過梁安裝符合要求，兩側(cè)門洞寬度一致。欄桿：給出室外一米線，欄桿平臺(tái)澆筑完畢，待欄桿安裝后收口。說明：核心筒消防疏散樓梯間及水電管井的裝修是由土建單位完成的。主要內(nèi)容包括樓梯間扶手、踏步磚、踢腳線抹灰、涂料施工。上述是包括在移交裝修內(nèi)容。（2）、公共部分土建說明：核心筒消防疏散樓梯間及水電管井的裝13

（3）、水電安裝水：給排水系統(tǒng)試壓完畢合格，給排水暢通無漏水；管道尺寸標(biāo)高安裝后符合要求；管道口位置準(zhǔn)確，在墻地面的進(jìn)出位精確；各個(gè)節(jié)口無堵塞；浴缸安裝完畢。強(qiáng)電：線管預(yù)埋準(zhǔn)確，確認(rèn)線管暢通；開關(guān)插座平齊準(zhǔn)確，墻地面進(jìn)出位符合設(shè)計(jì)要求；墻面開關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致；空調(diào)留孔正確齊平，無反坡倒水。弱電：線管預(yù)埋準(zhǔn)確，確認(rèn)線管暢通；開關(guān)插座平齊準(zhǔn)確，墻地面進(jìn)出位符合設(shè)計(jì)要求；墻面開關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致。采暖：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐、保溫施工完畢，經(jīng)驗(yàn)收合格。燃?xì)猓喊笛b的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐施工完畢，經(jīng)驗(yàn)收合格。（4）、其它

外墻磚鋪貼注意與精裝修瓷磚的收口處理，陽角處一般要求為海棠角；土建整改必須避免墻體批蕩面出現(xiàn)裂縫及空鼓；標(biāo)高線由土建給出，以便鋁窗、欄桿、木門及精裝修施工依據(jù)；陽臺(tái)、入戶花園的地漏要做閉水試驗(yàn)無滲漏；土建按標(biāo)高及設(shè)計(jì)要求砌筑煙道及管井擋水，并安裝止回閥；土建需提供外用施工供水系統(tǒng)，以保證精裝修濕作業(yè)用水，待濕作業(yè)完成后，待到項(xiàng)目部批準(zhǔn)方可至上而下拆除。（3）、水電安裝（4）、其它14指標(biāo)說明：反映層高范圍內(nèi)抹灰墻體表面平整程度。合格標(biāo)準(zhǔn)：[0，4]mm測(cè)量工具：2米靠尺、楔形塞尺室內(nèi)實(shí)測(cè)實(shí)量資料參考：水平度測(cè)量垂直度測(cè)量實(shí)測(cè)實(shí)量指引鏈接指標(biāo)說明：反映層高范圍內(nèi)抹灰墻體表面平整程度。室內(nèi)實(shí)測(cè)實(shí)量資15四、住宅精裝修項(xiàng)目標(biāo)段劃分及勞動(dòng)力分析：1、批量精裝修住宅項(xiàng)目標(biāo)段劃分

批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動(dòng)力供應(yīng)。因此標(biāo)段劃分與班組勞動(dòng)力供應(yīng)有關(guān)。當(dāng)前廣東乃至全國(guó)的勞動(dòng)力供應(yīng)都比較緊張，這是一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)。作為建設(shè)單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益：

標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因?yàn)閷?duì)于成熟的裝修公司來說，200～600套作為一個(gè)標(biāo)段是合適的選擇。從普通住宅一般為100米高（約30層），每層約為4~6戶來計(jì)算，那么每棟住宅約為150戶左右。因此平均2棟高層住宅（約300套）住宅是一個(gè)比較合適的標(biāo)段。

每棟住宅的裝修有劃分公共部分的裝修和室內(nèi)部分的裝修，建議要整棟住宅的裝修分包給一個(gè)裝飾施工單位。標(biāo)段的劃分考慮到施工現(xiàn)場(chǎng)要保持施工單位任務(wù)的連續(xù)性、成品保護(hù)、垂直交通干擾、施工次序等問題。要避免各個(gè)標(biāo)段之間施工單位惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。四、住宅精裝修項(xiàng)目標(biāo)段劃分及勞動(dòng)力分析：標(biāo)段大小要合適162、批量精裝修住宅裝修總包現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力分析批量精裝修現(xiàn)場(chǎng)的裝修施工人員包含土建總包人員（如有）、裝修總包人員、甲方專項(xiàng)分包人員（如櫥柜、成套門、智能化、空調(diào)、燃?xì)獍惭b）等。由于甲方分包人員不一定常駐工地，基本上屬于“工廠化制作、現(xiàn)場(chǎng)安裝”的人員，很多項(xiàng)目安裝完成甚至當(dāng)天就離開了。因此我們現(xiàn)場(chǎng)對(duì)裝修總包的班組勞動(dòng)力的安排就成為工作重點(diǎn)。批量精裝修施工現(xiàn)場(chǎng)各個(gè)班組工種分析：（1）、泥水工：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)泥水抹灰、鋪貼墻地磚等工作；（2）、防水工：負(fù)責(zé)二次防水施工；（3）、木工：負(fù)責(zé)天花吊頂?shù)裙ぷ?；?）、油漆工：負(fù)責(zé)項(xiàng)目乳膠漆及裝修細(xì)部打膠等工作；（5）、水電工：負(fù)責(zé)裝修水電安裝等工作；（6）、雜工：負(fù)責(zé)運(yùn)輸、清潔等輔助施工工作；2、批量精裝修住宅裝修總包現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力分析批量精裝修現(xiàn)17300套住宅同時(shí)施工勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)分析：300套住宅同時(shí)施工勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)分析：18第二章：住宅批量精裝項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理一、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制作的重要性

對(duì)于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進(jìn)行大規(guī)模精裝修之前，先進(jìn)行樣板房的施工。因?yàn)闃影宸坎粌H是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時(shí)進(jìn)行修正。特別是那些前期設(shè)計(jì)沒有考慮全面家具解決設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目。如果所裝修的樣板房是交樓標(biāo)準(zhǔn)，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時(shí)的改正，將會(huì)對(duì)未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失。廣州精裝修住宅案例分析。從樣板房發(fā)現(xiàn)60幾個(gè)問題。嘉里建設(shè)的“三重打造”方式。工程樣板間、成品樣板間、交樓樣板間。第二章：住宅批量精裝項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理一、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣19二、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房位置選擇方式與項(xiàng)目整體施工影響分析1、實(shí)體樓層樣板房布置分析

實(shí)體樓層做樣板房有兩種情況布置，一種是在較低樓層，看樓客戶可以從一層步行上樓參觀。低層樓樣板房不宜高于四層。另外一種布置可以布置在較高樓層?？梢愿鶕?jù)主體工程進(jìn)度盡可能布置在景觀較好的樓層。但是需要考慮安裝電梯達(dá)到較高樓層。以上兩種均需要做好入戶大堂及標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間的公共部分裝修。樣板房A有家具軟裝樣板房B有家具軟裝樣板房C交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房樓層示意二、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房位置選擇方式與項(xiàng)目整體施工影響分析1、實(shí)體202、樣板房在營(yíng)銷中心區(qū)域布置分析在營(yíng)銷中心區(qū)域布置樣板房的優(yōu)點(diǎn)是便于客戶參觀，同時(shí)與正在施工的工地不產(chǎn)生交叉干擾。但是如果在樓盤商業(yè)裙樓布置的時(shí)候，可能會(huì)受限與裙樓柱網(wǎng)的限制。很多開發(fā)商舍得投入建設(shè)臨時(shí)營(yíng)銷中心來規(guī)避平面功能不合理的問題。營(yíng)銷中心區(qū)域要布置精裝房產(chǎn)品展示區(qū)。如果精裝修樓盤開展采用客戶個(gè)性化定制的銷售模式，營(yíng)銷中心還要布置業(yè)主個(gè)性化定制區(qū)域（設(shè)計(jì)師駐場(chǎng)）以及VR體驗(yàn)互動(dòng)區(qū)域。2、樣板房在營(yíng)銷中心區(qū)域布置分析在營(yíng)銷中心區(qū)域布置樣213、臨近地塊樣板房組團(tuán)式布置分析如果在營(yíng)銷中心不方便布置樣板房，可以選擇項(xiàng)目臨近地塊或者后期工程用地布置組團(tuán)式樣板房展示區(qū)。這種做法不僅不影響工地的現(xiàn)場(chǎng)施工，而且是的樣板房有自然采光，也可以展示局部外立面裝飾材料、欄桿等做法。深圳萬科麓城院落式樣板房展示區(qū)3、臨近地塊樣板房組團(tuán)式布置分析如果在營(yíng)銷中心不方224、園林情景體驗(yàn)式樣板房展區(qū)近年來很多開發(fā)商不斷探討營(yíng)銷中心和樣板房的新模式。萬科最早在2014年把中信書店引入了營(yíng)銷中心，并且布置了閱讀區(qū)，使得客戶在看樓的同時(shí)還有一個(gè)輕松的閱讀環(huán)境。還有一些開發(fā)商把樣板房展示區(qū)布置成了兒童娛樂區(qū)和課外活動(dòng)區(qū)，使得大人在看樓的時(shí)候孩子有自己玩耍的地方。這種方式特別在周末，可以聚集更多的人氣。園林式樣板房展示區(qū)案例4、園林情景體驗(yàn)式樣板房展區(qū)近年來很多開發(fā)商不斷探討235、交樓標(biāo)準(zhǔn)塊樣板房施工工期分析標(biāo)桿房企一般樣板房精裝修標(biāo)準(zhǔn)公司為45天，工期主要安排內(nèi)容如下：（1）、準(zhǔn)備階段5~10天：圖紙會(huì)審、樣板房施工場(chǎng)地交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、確保樣板房施工范圍不會(huì)漏水、漏雨、裝修隊(duì)伍管理人員及班組人員進(jìn)場(chǎng)、第一批甲供或者乙供材料進(jìn)場(chǎng)等；（2）、泥水施工、防水等是作業(yè)階段：廚衛(wèi)回填、防水施工、土建及水電改造（如果需要）、廳房吊頂施工、廚衛(wèi)瓷磚鋪貼、墻面天花刮底膩?zhàn)印⒊商组T核準(zhǔn)洞口尺寸安裝門框等；（3）、工廠化制作、現(xiàn)場(chǎng)安裝部品階段：櫥柜進(jìn)場(chǎng)安裝、廚電安裝、玄關(guān)柜衣柜安裝、門扇安裝、頂棚第二遍油、空調(diào)安裝、智能化安裝、衛(wèi)生潔具安裝、淋浴門安裝、墻紙施工或者墻面二遍面油、木地板鋪貼等；（4）、物業(yè)開荒、軟裝擺場(chǎng)階段：物業(yè)開荒、家具軟裝進(jìn)場(chǎng)擺場(chǎng)、各種電氣設(shè)備、燈光調(diào)試等；（5）、樣板房預(yù)開放階段：聘請(qǐng)行業(yè)專家及準(zhǔn)客戶內(nèi)部參觀，進(jìn)行樣板房開放前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改；5、交樓標(biāo)準(zhǔn)塊樣板房施工工期分析標(biāo)桿房企一般樣板房精裝修標(biāo)準(zhǔn)24標(biāo)桿企業(yè)樣板房的實(shí)測(cè)實(shí)量管理交付樣板檢查項(xiàng)測(cè)區(qū)選擇原則檢查標(biāo)準(zhǔn)銷售樣板房選任一新開銷售示范區(qū)；樣板房超6個(gè)戶型，則任選其中6個(gè)戶型；樣板房戶型不足6個(gè)，按實(shí)際計(jì)；所選戶型必須包含套數(shù)最多的戶型完成時(shí)間：開放前3天；完成標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)；驗(yàn)收時(shí)間：開放前3天；驗(yàn)收部門：設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)部門聯(lián)合驗(yàn)收合格并形成會(huì)議紀(jì)要。檢查項(xiàng)測(cè)區(qū)選擇原則檢查標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)用施工樣板房選新裝修房標(biāo)段的所有參加投標(biāo)的合作方；未做招標(biāo)施工樣板的，需要提供相應(yīng)的審批說明文件；完成時(shí)間：定標(biāo)前3天完成施工（對(duì)于近期承接萬科類似裝修標(biāo)準(zhǔn)、完成全套裝修工程且表現(xiàn)良好的投標(biāo)裝修總包，可不做招標(biāo)施工樣板）；完成標(biāo)準(zhǔn)：樣板區(qū)域所有工程達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)（含保潔）；驗(yàn)收時(shí)間：定標(biāo)前3天；驗(yàn)收部門：工程、采購、成本、設(shè)計(jì)部門聯(lián)合驗(yàn)收，并形成會(huì)議紀(jì)要。檢查項(xiàng)測(cè)區(qū)選擇原則檢查標(biāo)準(zhǔn)交付用施工樣板房每一個(gè)裝修單位中的每一類標(biāo)準(zhǔn)裝修等級(jí)中，任選一套交付用施工樣板房完成時(shí)間：裝修總包定標(biāo)后，在大面積裝修施工前；完成標(biāo)準(zhǔn)：各類裝修標(biāo)準(zhǔn)的交付用施工樣板房不得少于一套，套內(nèi)所有工程達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)（含保潔）；驗(yàn)收時(shí)間：大面施工前10天；驗(yàn)收部門：設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)部門聯(lián)合驗(yàn)收合格，且書面確認(rèn)與銷售樣板間承諾的標(biāo)準(zhǔn)一致，并形成會(huì)議紀(jì)要標(biāo)桿企業(yè)樣板房的實(shí)測(cè)實(shí)量管理交檢查項(xiàng)測(cè)區(qū)選擇原則檢查標(biāo)準(zhǔn)銷售25三、批量精裝修住宅項(xiàng)目樣板房施工注意事項(xiàng)1、批量精裝修住宅項(xiàng)目的樣板房可分為營(yíng)銷樣板房和交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房。作為銷售需要可以把交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房與營(yíng)銷樣板房（含軟裝）布置在一個(gè)樓層，便于客戶參觀比較，對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)直觀的印象。2、由于給客戶參觀的樣板房區(qū)域不可能把樓盤所有戶型都展示出來，因此建議在具體的施工棟號(hào)、不同的標(biāo)段不同的施工單位、針對(duì)不同的戶型還是要做一套（或者一層）交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房比較好。這些樣板房不一定對(duì)外開放，主要是各個(gè)施工單位的參照標(biāo)準(zhǔn)。3、對(duì)于給客戶展示參觀的樣板房，特別是有家居軟裝布置的樣板房，一定要用統(tǒng)一標(biāo)簽注明哪些不是交樓標(biāo)準(zhǔn)，哪些是交樓標(biāo)準(zhǔn)。如果樣板房可能會(huì)在最后交付時(shí)期拆除，那么銷售時(shí)期的樣板房全景必須拍照、錄像存檔，以免客戶在樓板交付的時(shí)候提出銷售合同承諾意外的要求。4、樣板房區(qū)域的展示的交樓標(biāo)準(zhǔn)說明一定要與銷售資料高度一致。交樓標(biāo)準(zhǔn)中暫時(shí)未能明確的裝飾材料、部品、設(shè)備，必須有備注說明，開發(fā)商可以采用同等標(biāo)準(zhǔn)替換，并且以開發(fā)商最終交付為準(zhǔn)。個(gè)別省市規(guī)定營(yíng)銷樣板房要在入伙之日起保留一年的時(shí)間。三、批量精裝修住宅項(xiàng)目樣板房施工注意事項(xiàng)1、批量精裝修住宅項(xiàng)26第三章：住宅批量精裝施工全過程管理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一、精裝修項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)及標(biāo)準(zhǔn)工期安排1、批量裝修工程計(jì)劃管理

批量裝修工程計(jì)劃的指定要遵循的最基本的原則是：科學(xué)、合理。具體的說，“科學(xué)”就是在制定工作計(jì)劃時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)成型的施工工序和工藝，尊重各工序的工藝特性，遵守要完成各工序所需的準(zhǔn)備、實(shí)施、干燥、養(yǎng)護(hù)的時(shí)間。另外，還要針對(duì)不同的項(xiàng)目以及季節(jié)和地點(diǎn)，充分考慮氣候、勞動(dòng)力、材料、項(xiàng)目特性等各種因素對(duì)工期可能造成的影響?！昂侠怼本褪窃凇翱茖W(xué)”的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的各工序進(jìn)行精細(xì)安排、有序搭接，制定相對(duì)最短的工期計(jì)劃。計(jì)劃的內(nèi)容要求要“具體”，“具體”到“每一天，每一個(gè)房間，每一個(gè)分項(xiàng)工程，每一個(gè)分解工序”，也就是在工程計(jì)劃里要體現(xiàn)出來“哪一天，哪一個(gè)房間在進(jìn)行哪一個(gè)分項(xiàng)工程的哪道工序”，這種“具體”的計(jì)劃時(shí)后續(xù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理的重要依據(jù)，對(duì)整個(gè)工程每一點(diǎn)的進(jìn)度都能起到實(shí)時(shí)管控的作用。

批量裝修工程計(jì)劃管理的核心任務(wù)是管控工程施工進(jìn)度，保證工程在科學(xué)、合理的計(jì)劃時(shí)間內(nèi)按時(shí)完工。具體地說，工程計(jì)劃管理有兩項(xiàng)工作，即工程計(jì)劃的制定工作和工程計(jì)劃實(shí)施階段的管理及實(shí)時(shí)調(diào)控工作。第三章：住宅批量精裝施工全過程管理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一、精裝修項(xiàng)目施工272、精裝修的進(jìn)度計(jì)劃控制：（1）、項(xiàng)目發(fā)展整體計(jì)劃（2）、裝修與主體工程之間的銜接計(jì)劃（3）、主體工程與裝修工程的并行計(jì)劃（4）、批量裝修的總進(jìn)度計(jì)劃（5）、單棟的施工計(jì)劃（6）、單套的施工計(jì)劃（7）、以周為單位的施工計(jì)劃（8）、以日為單位的施工計(jì)劃3、影響進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵因素：（1）、場(chǎng)地移交，交叉作業(yè)時(shí)工作面得提供（2）、甲方供應(yīng)材料，甲方分包項(xiàng)目（3）、泥水工作進(jìn)度（4）、通水、通電的時(shí)間（5）、垂直運(yùn)輸（6）、階段性整改與全面整改的時(shí)間、力度（7）、氣候、空氣濕度等對(duì)進(jìn)度的印象強(qiáng)調(diào)計(jì)劃管理，以及實(shí)時(shí)調(diào)控、修正2、精裝修的進(jìn)度計(jì)劃控制：（1）、項(xiàng)目發(fā)展整體計(jì)劃3、影響進(jìn)28某批量精裝修項(xiàng)目整體計(jì)劃示意圖某批量精裝修項(xiàng)目整體計(jì)劃示意圖29（1）、開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。（2）、泥水完工：自開工之日起，不超過50天。（3）、乳膠漆：從開始就進(jìn)場(chǎng)，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時(shí)，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場(chǎng)。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時(shí)間。（4）、門檻石：在門套之前裝比較好。因?yàn)殚T檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此不能太晚。（5）、木門套安裝：第二遍膩?zhàn)咏Y(jié)束，門框就應(yīng)裝完。（6）、門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。（7）、衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時(shí)開始安裝，第80天左右裝完。（8）、五金件：第85天完工。（9）、內(nèi)部整改開始：應(yīng)盡早進(jìn)行。實(shí)際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時(shí)間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。（10）、監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：可與施工單位內(nèi)部整改同步進(jìn)行。甲方、監(jiān)理提前介入整改是十分必要的。（11）、小業(yè)主開放：第90～100天左右比較合適。（12）、入伙交付。4、計(jì)劃控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：萬科流程及工期參考（1）、開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之305、精裝修項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工組織中的材料加工場(chǎng)地、部品堆放場(chǎng)地批量住宅精裝修工程不同于普通的家庭裝修工程，在施工組織設(shè)計(jì)中要特別考慮材料加工場(chǎng)地。（1）、地磚、瓷磚、石材加工場(chǎng)地。大量的石材、瓷磚加工最好在生產(chǎn)廠家完成。但是也會(huì)有在項(xiàng)目工地加工切割的情況，因此要在場(chǎng)地布置中考慮這樣的加工場(chǎng)地?？梢圆贾迷讵?dú)立的空地、或者塔樓架空層、地下室等處，嚴(yán)禁施工單位布置在將要施工的樓層。（2）、對(duì)于天花造型比較獨(dú)特的施工項(xiàng)目，還要布置專門的天花吊頂模塊化加工區(qū)，并且與現(xiàn)場(chǎng)木制作加工區(qū)布置在一起。（3）、考慮有大量的甲供材料及部品，還要考慮較大的材料、部品存放區(qū)域。必要時(shí)時(shí)候還要建造臨時(shí)板房，確保材料、部品安全存放。5、精裝修項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工組織中的材料加工場(chǎng)地、部品堆放場(chǎng)地31二、如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓(xùn)1、精裝修全員培訓(xùn)的重要性施工特點(diǎn)的認(rèn)知、了解與土建施工的區(qū)別、多工種、多單位施工配合的特點(diǎn)、如何提高項(xiàng)目整體施工進(jìn)度等。2、培訓(xùn)對(duì)象構(gòu)成甲方、監(jiān)理、施工單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員、現(xiàn)場(chǎng)施工專業(yè)組班長(zhǎng)、專業(yè)技術(shù)工人、現(xiàn)場(chǎng)普通工人、部品供應(yīng)商及分包施工人員、保安員、清潔工等3、主要培訓(xùn)內(nèi)容（1）、施工計(jì)劃（2）、施工工藝、流程、作業(yè)指導(dǎo)書（3）、施工管理規(guī)定（現(xiàn)場(chǎng)規(guī)定、成品保護(hù)、安全施工、防火防盜等）（4）、專業(yè)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（5）、文明施工培訓(xùn)二、如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓(xùn)1、精裝修全員培訓(xùn)的32批量精裝修施工核心理念：工廠化制作，現(xiàn)場(chǎng)安裝！第一階段第二階段第三階段第四階段合計(jì)時(shí)間：（20天）（35天）（35天）（30~40天）120~130天準(zhǔn)備階段：圖紙會(huì)審、土建總包場(chǎng)地移交、成品保護(hù)、甲乙方供材料進(jìn)場(chǎng)、統(tǒng)一不同施工單位的管理模式等。無需移交的施工階段（裝修總包為主階段）：泥水貼磚施工、天花吊頂、廚衛(wèi)回填、防水施工、水電安裝、乳膠漆底漆施工等。需要移交的施工階段（以分包為主階段）：入戶門安裝、櫥柜及工業(yè)化部品進(jìn)場(chǎng)安裝、家電安裝、掛門扇、鋪地板等。整改、驗(yàn)收和移交階段：施工單位自檢、甲方監(jiān)理檢查、分戶驗(yàn)收、小業(yè)主開放日、物業(yè)開荒、入伙。成品房交付三、批量精裝修施工的四階段工作法批量精裝修施工核心理念：工廠化制作，現(xiàn)場(chǎng)安裝！第一階段33（一）、施工流程第一階段：準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容1、精裝修施工合同的簽訂。2、施工單位進(jìn)場(chǎng)，臨時(shí)設(shè)施搭建。3、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底。精裝總包出深化圖、加工圖、材料下料單。4、確定施工組織計(jì)劃（施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審）。5、詳細(xì)材料計(jì)劃報(bào)甲方（包括甲供材料及自購材料）。6、開展“實(shí)測(cè)實(shí)量”與總包方開始移交場(chǎng)地及工作面。水電打壓測(cè)試。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)讓土建總包方整改。必要時(shí)請(qǐng)第三方進(jìn)行“實(shí)測(cè)實(shí)量”。7、櫥柜、木門、地板專業(yè)開始進(jìn)場(chǎng)量尺寸。8、場(chǎng)地移交，總包方所提供的工作面交接驗(yàn)收，并且進(jìn)行成品保護(hù)。第一階段工作重點(diǎn)：實(shí)測(cè)實(shí)量，成品保護(hù)（一）、施工流程第一階段：準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容1、精裝修施工合34（二）、施工流程第二階段：無須移交階段的工作（以裝修總包為主的階段）1、開工報(bào)告及正式開工。2、泥水工作業(yè)、水電預(yù)埋調(diào)整。3、輕鋼龍骨吊頂基層作業(yè)。4、乳膠漆刮膩?zhàn)蛹暗灼帷?、地磚、墻磚、門檻石、窗臺(tái)石及其他石材鋪貼。6、木門單位開始施工，門框安裝。7、公共部分泥水工作開始（公共樓梯地磚等）。8、墻磚完成后的櫥柜安裝開始。9、乳膠漆第一遍施工開始。施工現(xiàn)場(chǎng)案例第二階段工作重點(diǎn)：場(chǎng)地粗加工，階段性整改（二）、施工流程第二階段：無須移交階段的工作（以裝修總包為主35（三）、施工流程第三階段：必須移交階段的工作（以分包為主的階段）1、入戶門安裝上鎖。二次工作面移交。2、空調(diào)安裝、煤氣安裝、弱電系統(tǒng)安裝進(jìn)場(chǎng)。3、衛(wèi)生間潔具進(jìn)場(chǎng)安裝。4、廚房、衛(wèi)生間櫥柜、淋浴門、鏡子安裝。5、玄關(guān)柜、衣柜的安裝。6、成套門、門扇、五金的安裝。7、木地板進(jìn)場(chǎng)安裝。8、最后一遍乳膠漆。9、成品管理員進(jìn)場(chǎng)。第三階段工作特點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)階段性驗(yàn)收（三）、施工流程第三階段：必須移交階段的工作（以分包為主的階36A：當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過場(chǎng)地移交區(qū)分管理責(zé)任。B：這個(gè)階段的組織工作相對(duì)比較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場(chǎng)地的移交。建議雜工的工資由各個(gè)分包單位根據(jù)合同造價(jià)的大小進(jìn)行分?jǐn)?。C：要注重各個(gè)項(xiàng)目的移交質(zhì)量，包括在成品保護(hù)方面的要求。要求按照各個(gè)專業(yè)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。D：這個(gè)階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對(duì)象。為此，需要控制所有的出入口，對(duì)方面進(jìn)行上鎖移交控制。第三階段施工要點(diǎn)：核心要點(diǎn)：入戶門安裝、可移交階段、階段性驗(yàn)收、成品保護(hù)核心原理：工廠化制作、現(xiàn)場(chǎng)安裝A：當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝37（四）、施工流程第四個(gè)階段：整改、驗(yàn)收移交階段1、施工單位地毯式檢查，包括打壓試水、電氣線路等。2、甲方、監(jiān)理組織的每套大檢查，包括公共部分的檢查。3、小業(yè)主開放日的檢查。4、根據(jù)客戶反饋的意見整改。5、竣工驗(yàn)收。6、入伙收樓及進(jìn)一步的整改。7、竣工結(jié)算。8、保修服務(wù)。第四階段工作特點(diǎn)：預(yù)留足夠的時(shí)間整改（四）、施工流程第四個(gè)階段：整改、驗(yàn)收移交階段1、施工單位地38第四階段施工要點(diǎn)：A：因?yàn)槟嗨┕?、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。B：蓄水試驗(yàn)實(shí)際上進(jìn)行了三次：一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗(yàn)收整改時(shí)。C：業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮到是實(shí)施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業(yè)主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對(duì)降低投訴大有好處。開放時(shí)間：3天。D：入伙及隨后的整改：無論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗(yàn)收。組織要有序，態(tài)度要真誠(chéng)，整改要迅速得力。入伙時(shí)，業(yè)主方面的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時(shí)，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業(yè)主可能提出種種個(gè)性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實(shí)證明，如果對(duì)于小業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會(huì)占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會(huì)下降。E：保修階段可以通過良好的服務(wù)提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務(wù)，由專業(yè)隊(duì)伍提供星級(jí)維修服務(wù)，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢。重要提示：第一次做精裝修項(xiàng)目建議做“小業(yè)主開放日”。第四階段施工要點(diǎn)：A：因?yàn)槟嗨┕ぁ⒛镜匕迨┕?、踢腳線施工都39（五）、精裝住宅工藝細(xì)分及作業(yè)次序1、放線→2、檢查電氣管線及底盒→3、安裝給排水支管→4、安裝門底框→5、墻面抹灰→6、地面墊層→7、衛(wèi)生間防水→8、鋪裝石材（瓷磚）→9、天花吊頂→10、刮膩?zhàn)印?1、刷前兩遍乳膠漆→12、石材整體打磨→13、安裝櫥柜→14、安裝固定家具→15、安裝門及門套→16、門鎖安裝→17、刷第三遍乳膠漆→18、鋪貼壁紙（如有）→19、安裝潔具龍頭→20、安裝燈具及電氣面板→21、安裝五金及鏡面→22、安裝空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)→23、鋪裝木地板→24、安裝踢腳線→25、水電測(cè)試→26、保潔→27、竣工驗(yàn)收→28、業(yè)主開放日→29、最后整改→30、交付入伙→31、后期維修按照工藝不同作業(yè)次序：（五）、精裝住宅工藝細(xì)分及作業(yè)次序1、放線→2、檢查電氣管線40不同區(qū)域先后作業(yè)次序：1、先上后下，先室內(nèi)后公共部分，先濕后干。2、衛(wèi)生間：瓷片鑲貼（包括公共部分衛(wèi)生間）→天花龍骨→浴缸安裝→墻面及墻裙腰線→地面鋪貼→洗手臺(tái)及天花安裝→鏡子（鏡柜）安裝→燈具安裝→潔具安裝。3、廚房：瓷片鑲貼→吊柜位置批蕩→天花龍骨→地面鋪貼→天花吊頂→櫥柜安裝→燈具安裝→龍頭安裝→廚電安裝。4、廳、房：臥室地面找平→地面鋪貼→地面保護(hù)→窗臺(tái)門檻石安裝→木門安裝→木地板鋪貼→墻面第二遍涂料。在鋪貼完門檻石后可同時(shí)施工→天花角線→天花墻面膩?zhàn)印旎皦γ娴谝槐橥苛稀?、公共部分裝修參照第一點(diǎn)要求。標(biāo)桿企業(yè)施工工法標(biāo)準(zhǔn)參考不同區(qū)域先后作業(yè)次序：1、先上后下，先室內(nèi)后公共部分，先濕后41（一）、精裝修施工質(zhì)量執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)GB50209-2002《建筑地面工程施工質(zhì)最驗(yàn)收規(guī)范》GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50242-2002《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50243-2002《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50300-2001《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50327-2001《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

DB31/30-2003《上海市住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》各地政府發(fā)布的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際驗(yàn)收比規(guī)范更細(xì)致，側(cè)重點(diǎn)有顯著不同實(shí)用的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是菜單式問題清單四、精裝修住宅施工的質(zhì)量控制2017浙江省全裝修驗(yàn)收規(guī)范（一）、精裝修施工質(zhì)量執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)四、精裝修住宅施工的質(zhì)量控制42（二）、精裝修施工的“四化”管理1、什么是精裝修的“四化”管理（二）、精裝修施工的“四化”管理1、什么是精裝修的“四化”管43第三部分施工管理課件44第三部分施工管理課件45第三部分施工管理課件462、批量精裝修為什么要推行“四化”管理（1）、提高材料、部品的加工精度、提高裝修質(zhì)量；（2）、改進(jìn)裝修房施工前期策劃和準(zhǔn)備的深度，減少后期變更成本和出錯(cuò)概率；（3）、降低材料損耗，把材料損耗責(zé)任落實(shí)到班組，減少成品損壞；（4）、減少返修從而提高綜合效率；（5）、施工過程通過有效的“可視化”表格來控制，做到過程可控、效率提高；“四化管理”的核心思想是“工廠化制作、裝配式施工、現(xiàn)場(chǎng)可控”?！八幕芾怼睂?shí)現(xiàn)了批量精裝修生產(chǎn)方式的改變，使房地產(chǎn)的批量精裝修進(jìn)入工廠化時(shí)代，能夠有效解決質(zhì)量穩(wěn)定性、施工綜合效率及綠色施工問題。這種施工方式相比傳統(tǒng)的家庭裝修是一場(chǎng)顛覆性的革命！2、批量精裝修為什么要推行“四化”管理（1）、提高材料、部品47如何改變？如何改變？483、“四化”施工場(chǎng)地布置要求控制要點(diǎn)：加工分區(qū)、流程展示，在場(chǎng)地布置策劃過程中，應(yīng)按照以下內(nèi)容：(1)、施工場(chǎng)地的廠房應(yīng)由可循環(huán)利用的輕鋼結(jié)構(gòu)文明施工模塊構(gòu)成的彩鋼板房組成，或者在施工區(qū)域（如商鋪）選擇相對(duì)獨(dú)立的空間布置。(2)、集中加工區(qū)場(chǎng)地包括如下區(qū)域：門衛(wèi)室、集中加工區(qū)域、裝飾總包倉庫、甲分包單位倉庫、材料樣板間、成品保護(hù)樣板展示間、建筑垃圾臨時(shí)堆放區(qū)、原材料堆放區(qū)、衛(wèi)生設(shè)施區(qū)等。(3)、集中加工區(qū)分為墻地磚加工區(qū)、木工加工區(qū)、吊頂加工區(qū)，主要用于材料集中加工；甲分包單位倉庫主要給櫥柜、木門、地板等甲分包材料堆放加工；材料樣板間和成品保護(hù)樣板間主要做樣板展示。A、甲供材料樣板：由供貨單位提供經(jīng)供貨單位、總包、監(jiān)理公司、甲方相關(guān)人員共同簽字確認(rèn)的封樣。B、甲指乙供材料樣板：由總包根據(jù)甲方指定的裝飾材料品牌、樣板或技術(shù)要求，從生產(chǎn)廠家采購實(shí)物樣板報(bào)送監(jiān)理與甲方，經(jīng)確認(rèn)后，封樣于樣品庫。C、乙供材料樣板：由總包方根據(jù)技術(shù)要求采購樣板，樣板報(bào)送監(jiān)理與甲方，經(jīng)確認(rèn)后，封樣于樣品庫。（4）、庫房干濕材料進(jìn)行區(qū)域分割，對(duì)于易燃材料進(jìn)行單獨(dú)放置，易受潮材料必須配有放置架，并在集中加工區(qū)及庫房位置配備消防設(shè)施。（5）、材料加工工廠化實(shí)施操作表：使用對(duì)象：項(xiàng)目部、裝修總包、監(jiān)理單位用途：明確各主要集中加工工序的準(zhǔn)備、生產(chǎn)、運(yùn)輸及安裝全過程控制要點(diǎn)。3、“四化”施工場(chǎng)地布置要求49（6）、在集中加工區(qū)建設(shè)完成后，大面積施工前，對(duì)集中加工流程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)模擬演示，選擇專人專職負(fù)責(zé)材料集中加工，加工完畢的材料分規(guī)格包裝運(yùn)輸至施工現(xiàn)場(chǎng)。經(jīng)項(xiàng)目工程師與工程管理部批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行大面積施工操作。（集中加工、材料分發(fā)、材料運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)施工及其他四化管理要求）。（7）、在大面積施工過程中，如有非集中加工的施工行為，現(xiàn)場(chǎng)工程師必須對(duì)監(jiān)理單位及施工單位依據(jù)合同規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處罰。（8）、加工區(qū)臨邊維護(hù)，集中加工區(qū)周圍應(yīng)以鋼圍擋做臨邊維護(hù)，彩噴布底色應(yīng)為本項(xiàng)目營(yíng)銷主色調(diào)或者萬科灰，并在左上角配有萬科標(biāo)識(shí)，內(nèi)容上應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)總包單位組織架構(gòu)、文明施工要求、集中加工的圖片展示、施工區(qū)布置及運(yùn)輸路線圖、各戶型的戶型圖及各供方單位的標(biāo)識(shí)等。（9）、統(tǒng)一規(guī)格尺寸控制：A、結(jié)構(gòu)施工前彈設(shè)基礎(chǔ)零控線，控制結(jié)構(gòu)構(gòu)件、砌筑、抹灰及必要的裝飾部品定位誤差值。B、砌筑施工前交底廚衛(wèi)凈尺寸、煙（風(fēng)、管井）道合理尺寸、門洞尺寸及誤差平移理論。C、裝修基面整體驗(yàn)收時(shí)需進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)尺寸值的離散性確定各安裝尺寸的標(biāo)準(zhǔn)值。材料工廠化加工實(shí)施操作表參考（鏈接）繼續(xù)上頁：四化管理新增小組人員（鏈接）（6）、在集中加工區(qū)建設(shè)完成后，大面積施工前，對(duì)集中加工流程504、現(xiàn)場(chǎng)可視化管理要點(diǎn)（1）、裝修現(xiàn)場(chǎng)組織管理的可視化（裝修總包管理人員）按照300套精裝住宅（約2棟）施工單位管理人員構(gòu)成參考：土建（裝修）總包項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)工作；樓棟長(zhǎng)或者生產(chǎn)經(jīng)理：1人，主抓裝修現(xiàn)場(chǎng)全面工作，處理日常事物；施工員：1人；質(zhì)檢員：2人；資料員：1人，材料報(bào)驗(yàn)、隱蔽報(bào)驗(yàn)、部品說明書、保修卡等一戶一檔；設(shè)計(jì)師：1人，現(xiàn)場(chǎng)深化圖紙，處理相關(guān)設(shè)計(jì)問題；材料員：1人；安全員：2人，現(xiàn)場(chǎng)安全員及門崗安全員；室內(nèi)電梯人員：1人；

以上合計(jì)約9~11人，現(xiàn)場(chǎng)管理人員組織架構(gòu)、主要聯(lián)系人聯(lián)系方式以及一寸免冠照片應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū)公示。4、現(xiàn)場(chǎng)可視化管理要點(diǎn)（1）、裝修現(xiàn)場(chǎng)組織管理的可視化（裝修51（2）、裝修現(xiàn)場(chǎng)施工班組人員可視化施工人員應(yīng)統(tǒng)一服裝，進(jìn)場(chǎng)需配備工牌，在項(xiàng)目部?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置《各樓層施工人員動(dòng)態(tài)監(jiān)控表》，對(duì)每天現(xiàn)場(chǎng)施工的各個(gè)工種，所在樓層及施工人數(shù)動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行監(jiān)控。項(xiàng)目經(jīng)理可根據(jù)質(zhì)量及進(jìn)度需要適當(dāng)調(diào)整班組人員。現(xiàn)場(chǎng)施工人員應(yīng)按合同滿足工程進(jìn)度需要，總包負(fù)全責(zé)，監(jiān)理全程監(jiān)控。如果人力資源不足，影響工期，項(xiàng)目工程師將依據(jù)合同對(duì)總包單位及相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰。（3）、質(zhì)量可視化在項(xiàng)目裝修工作準(zhǔn)備前一個(gè)月，由各項(xiàng)目工程組負(fù)責(zé)人牽頭組建各項(xiàng)目“每戶質(zhì)量檔案”專項(xiàng)工作組，由項(xiàng)目主管作為小組領(lǐng)導(dǎo)、專職監(jiān)理工程師為骨干人員、含總包技術(shù)人員組成。按可視化表所含內(nèi)容，總包要全數(shù)查驗(yàn)，數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確，并及時(shí)填寫。監(jiān)理單位全數(shù)復(fù)核，對(duì)不合格項(xiàng)勒令總包進(jìn)行整改。如出現(xiàn)未能按時(shí)整改的情況，項(xiàng)目工程師將對(duì)責(zé)任人給與處罰。專項(xiàng)小組在每周的項(xiàng)目例會(huì)上通報(bào)每戶質(zhì)量檔案的進(jìn)度情況。《裝修房管理可視化控制表》懸掛于入戶門外，填涂由施工單位負(fù)責(zé)，監(jiān)理、甲方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)及潛在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)進(jìn)行控制整改及預(yù)防。（2）、裝修現(xiàn)場(chǎng)施工班組人員可視化施工人員應(yīng)統(tǒng)一服裝，進(jìn)場(chǎng)需52（4）、裝修現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度可視化A、通過《可視化進(jìn)度控制表》實(shí)現(xiàn)整體施工進(jìn)度可視化。B、進(jìn)度控制表填寫要求：在按照表格要求進(jìn)行填寫，同時(shí)應(yīng)保證填寫的時(shí)效性與準(zhǔn)確性。按合同工期編制科學(xué)合理施工進(jìn)度表，工序流水段清晰，人員，材料，設(shè)備滿足進(jìn)度要求?？偘鼘?duì)裝修過程進(jìn)度質(zhì)量負(fù)全責(zé)，監(jiān)理負(fù)責(zé)全項(xiàng)監(jiān)控，工程管理部負(fù)責(zé)質(zhì)量評(píng)估，依據(jù)合同條款，對(duì)未能按時(shí)完成工程進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)向甲方反映現(xiàn)場(chǎng)情況，項(xiàng)目工程師將對(duì)項(xiàng)目總包給以處罰。C、材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間控制根據(jù)采購合同規(guī)定材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，形成各種材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間匯總表。總包按工序流水段確保材料按時(shí)進(jìn)場(chǎng)，甲委甲供材料按合同工期，加工周期提前備貨。避免出現(xiàn)停工待料，如因財(cái)料供應(yīng)不及時(shí)，項(xiàng)目工程師項(xiàng)目監(jiān)理依據(jù)合同條款給以必要的處罰。（4）、裝修現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度可視化53（5）、文明施工可視化對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)文明施工要求應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，對(duì)于各工種不同階段的要求應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度情況進(jìn)行更新，在現(xiàn)場(chǎng)施工過程中，應(yīng)注意施工器具統(tǒng)一形式擺放、施工過程中的成品保護(hù)環(huán)節(jié)及施工過程中的現(xiàn)場(chǎng)整潔化。設(shè)施設(shè)備放置：小便斗、垃圾箱、滅火器、吸煙區(qū)及物料堆放區(qū)等所在的樓層與位置繪制示意圖，在單元門入口處公示。A、臨時(shí)電箱：每單元每?jī)蓪釉O(shè)配電箱一只；B、現(xiàn)場(chǎng)垃圾箱：每單元每層設(shè)垃圾箱一只；采用塑料成品垃圾桶，規(guī)格大約為700×700×1000mm；現(xiàn)場(chǎng)垃圾桶每天施工結(jié)束后由清理小組用小推車?yán)翗窍逻M(jìn)行清理；C、小便斗：每單元每?jī)蓪釉O(shè)小便斗一只。為環(huán)境考慮，我們決定使用小便斗并接下水管至一樓接窨井，或接入大號(hào)桶并且規(guī)定每天定時(shí)檢查清除，具體接入位置視現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行選擇；D、吸煙告示區(qū)：每單元每?jī)蓪釉O(shè)一個(gè)吸煙區(qū)。吸煙區(qū)設(shè)置沙桶1只，并貼有吸煙告示、規(guī)定，在樓道內(nèi)張貼吸煙區(qū)指示牌；E、戶內(nèi)材料集中堆放點(diǎn)：在每戶客廳內(nèi)規(guī)劃一個(gè)中間區(qū)域集中堆放材料，墻上張貼堆放方法、規(guī)定以及違規(guī)處罰；F、滅火器：每單元每層設(shè)滅火器一只，滅火器架子固定在墻上，并張貼滅火器使用說明。（5）、文明施工可視化54（1）、抹灰通病抹灰裂縫與施工過程控制關(guān)系極大。只要認(rèn)真管理，裂縫可以大為減少。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較，水灰比、抹灰基地的處理、養(yǎng)護(hù)等?；炷亮芽p修補(bǔ)，砂漿裂縫修補(bǔ)。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。（三）、精裝修質(zhì)量通病防治（1）、抹灰通?。ㄈ⒕b修質(zhì)量通病防治55（2）、墻磚空鼓問題

驗(yàn)收規(guī)范不允許墻磚出現(xiàn)空鼓，代價(jià)是必須逐塊檢查，發(fā)現(xiàn)即打掉重來。防治措施如下：A、基層強(qiáng)度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時(shí)嚴(yán)重失水，必定造成混合砂漿強(qiáng)度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴(yán)重的空鼓?；鶎雍室m中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤(rùn)墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，則因?yàn)槠湮畼O其厲害，必須長(zhǎng)時(shí)間灑水養(yǎng)護(hù)，否則必定空鼓無疑。B、墻磚要泡水2小時(shí)以上。因?yàn)楝F(xiàn)在瓷磚質(zhì)量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很很多，工人憑經(jīng)驗(yàn)覺得不泡水也可以，實(shí)際上對(duì)空鼓是有影響的。C、采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個(gè)方法對(duì)防止空鼓貢獻(xiàn)很大。門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)，否則該部位發(fā)生相對(duì)位移時(shí)也容易造成空鼓。瓷磚踢腳線常?？展?，原因之一是膩?zhàn)庸蔚锰?，?yīng)避免。

（2）、墻磚空鼓問題56（3）、廚房衛(wèi)生間漏水防水層施工的質(zhì)量保證，防水層由誰負(fù)責(zé)施工施工時(shí)防水成品保護(hù)問題。標(biāo)桿企業(yè)防水借鑒（3）、廚房衛(wèi)生間漏水標(biāo)桿企業(yè)防水借鑒57（4）、地磚空鼓

規(guī)范對(duì)地磚的空鼓相對(duì)稍微寬松，但是標(biāo)準(zhǔn)仍然為不允許出現(xiàn)空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統(tǒng)一嚴(yán)格的工藝做法有關(guān)。為盡量減少空鼓，建議的措施如下：A、鋪貼前樓面板要濕潤(rùn)。B、干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上。C、采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個(gè)方法對(duì)防止空鼓貢獻(xiàn)很大。D、鋪完之后24小時(shí)以上嚴(yán)禁上人。采取養(yǎng)護(hù)措施對(duì)防止空鼓大為有利。（4）、地磚空鼓58（5）、木制作裂縫及油漆質(zhì)量不佳要嚴(yán)格控制木材含水率，有關(guān)平衡含水率的知識(shí)，許多人可能理解有錯(cuò)誤。因此盡量減少木材使用范圍，能用輕鋼龍骨石膏板代替的吊頂可盡量替換木制結(jié)構(gòu)?！盎亍弊中翁旎ǖ乃膫€(gè)角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個(gè)角整塊夾板做成L形完成角部的過度，可以大幅度地降低此處出現(xiàn)裂縫的可能性。木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進(jìn)行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費(fèi)功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因?yàn)闊o紡布彈性大，起不到繃緊的作用。盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現(xiàn)裂縫。妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。木制背景墻制作時(shí)，必須對(duì)墻面進(jìn)行防潮處理。某些木材更容易受潮，最好避免。建議有油漆的木制作采用工廠化施工。（5）、木制作裂縫及油漆質(zhì)量不佳59正確的做法錯(cuò)誤的做法正確的做法錯(cuò)誤的做法60（6）、與總包施工單位有關(guān)的質(zhì)量通病A、外窗滲漏B、煙道滲漏、C、外墻及屋面滲漏D、給排水管道滲漏（6）、與總包施工單位有關(guān)的質(zhì)量通病61（7）、乳膠漆、涂料的質(zhì)量通病1、基層的處理水泥砂漿基層、石膏板基層、木夾板基層、埃特板基層2、膩?zhàn)拥馁|(zhì)量3、涂料的質(zhì)量及施工工藝的保障某樓盤公共電梯間天花（7）、乳膠漆、涂料的質(zhì)量通病1、基層的處理某樓盤公共電梯間62右邊為石膏板基層的天花木夾板基層的天花不同基層的比較右邊為石膏板基層的天花木夾板基層的天花不同基層的比較63（四）、標(biāo)桿企業(yè)精裝工藝節(jié)點(diǎn)分享（部分）門洞口平面詳圖及做法（四）、標(biāo)桿企業(yè)精裝工藝節(jié)點(diǎn)分享（部分）門洞口平面詳圖及做法64第三部分施工管理課件65門套及石材踢腳線細(xì)節(jié)門套及石材踢腳線細(xì)節(jié)66墻面貼磚轉(zhuǎn)角收口做法參考?jí)γ尜N磚轉(zhuǎn)角收口做法參考67第三部分施工管理課件68樓梯貼磚詳圖做法樓梯貼磚詳圖做法69第三部分施工管理課件70第三部分施工管理課件71人造石凸窗臺(tái)板人造石凸窗臺(tái)板72瓷磚踢腳線節(jié)點(diǎn)做法瓷磚踢腳線節(jié)點(diǎn)做法73瓷磚踢腳線鋪貼效果瓷磚踢腳線鋪貼效果74暗藏窗簾盒高度小于300做法暗藏窗簾盒高度大于300做法暗藏窗簾盒高度小于300做法暗藏窗簾盒高度大于300做法75普通窗簾盒做法節(jié)點(diǎn)普通窗簾盒做法節(jié)點(diǎn)76第三部分施工管理課件77臺(tái)下水盆構(gòu)造做法臺(tái)下水盆構(gòu)造做法78隱藏式淋浴間地漏做法隱藏式淋浴間地漏做法79人造石窗臺(tái)板細(xì)部構(gòu)造人造石窗臺(tái)板細(xì)部構(gòu)造80定制金屬踢腳線定制金屬踢腳線81門口玄關(guān)位置地板平扣節(jié)點(diǎn)廚房門口地板與過門石平扣安裝節(jié)點(diǎn)做法門口玄關(guān)位置地板平扣節(jié)點(diǎn)廚房門口地板與過門石平扣安裝節(jié)點(diǎn)做法82門檻石與地板處理細(xì)節(jié)門檻石與地板處理細(xì)節(jié)83其他裝修節(jié)點(diǎn)做法匯總其他裝修節(jié)點(diǎn)做法匯總84五、精裝修住宅施工過程中的成品保護(hù)1、批量精裝修住宅施工的成品保護(hù)方法（1）、防護(hù)：針對(duì)被保護(hù)對(duì)象制定防護(hù)措施。如對(duì)客廳鋁合金推拉門下框滑槽釘上防護(hù)板加以防護(hù)；（2）、包裹：將保護(hù)對(duì)象包裹以防污染和損壞。如電梯門套金屬飾面未交付前外側(cè)防火膜不許撕開，并用膠合板包扎以防碰撞；（3）、覆蓋：在成品表面覆蓋以防損壞或則堵塞。如地漏落水口的覆蓋；地磚鋪貼瓦楞紙板。（4）、封閉：采用局部封閉方法加以保護(hù)。如潔具、五金安裝后，應(yīng)在大門加鎖封閉。2、批量精裝修住宅施工成品保護(hù)的原則（1）、精裝修成品保護(hù)堅(jiān)持誰的成品誰保護(hù)原則，即各分包單位負(fù)責(zé)對(duì)自己做好的成品進(jìn)行檢查和維護(hù)工作。（2）、產(chǎn)品保護(hù)堅(jiān)持先檢查后保護(hù)的原則，即必須由甲方或則監(jiān)理檢查合格后，精裝修分包單位才可進(jìn)行成品保護(hù)。（3）、堅(jiān)持成品保護(hù)的動(dòng)態(tài)管理原則，即直到清潔開荒甚至交付業(yè)主使用之前的持續(xù)性保護(hù)必須由分包單位進(jìn)行保護(hù)。五、精裝修住宅施工過程中的成品保護(hù)1、批量精裝修住宅施工的成853、精裝施工針對(duì)各工程編制成品保護(hù)措施表格范本材料及部品入戶門、室內(nèi)門責(zé)任方木門安裝單位（房門鑰匙移交后由裝修單位負(fù)責(zé)）標(biāo)準(zhǔn)做法成套木門出廠時(shí)已做好門扇內(nèi)外三層保護(hù)（薄膜+苯板+靜電膜）：門扇安裝過程中應(yīng)避免損傷保護(hù)膜，確保保護(hù)膜完整、無裸露；鎖、貓眼和防盜鏈在入伙前才安裝，防止其碰傷木門，木門門套陽我用3厘夾板做護(hù)角保護(hù)，高度不小于1.5m保潔要求嚴(yán)禁使用油漆稀釋劑、膠漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金屬工具鏟擦門扇表面，防止表面產(chǎn)生劃痕，用干布擦拭灰塵即可。材料及部品木地板責(zé)任方地板安裝單位負(fù)責(zé)保護(hù)材料的鋪設(shè)，裝修單位負(fù)責(zé)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)做法地板施工單位自栓無安裝質(zhì)量問題、并經(jīng)監(jiān)理單位驗(yàn)收合格后，由地板施工單位將地板表面打掃干凈，滿鋪地板防潮保護(hù)膜。周邊和街部位用膠帶紙封閉；保潔要求地板表面保潔時(shí)不宜用濕拖把，禁止使用鏟刀、美工刀等鏟刮；應(yīng)先用地板專用拖把把灰塵清除，然后用濕布擦除即可。忌用稀釋劑、松香水、二甲苯、酒精、脫漆劑等液體接觸地板，防止產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，損傷油漆表面。材料及部品地磚責(zé)任方裝修單位標(biāo)準(zhǔn)做法地磚鋪貼完成后及時(shí)清除地磚表面泥漿及垃圾，待表面干燥后用專用填縫劑將拼縫填滿、擦順；清潔完畢，用適宜尺寸的干凈彩條布滿鋪在地磚表面上，必須確保完全覆蓋。在彩條布交接處及轉(zhuǎn)角處，需用膠帶固定。保潔要求在清潔瓷磚類產(chǎn)品時(shí)禁用有顏色的清潔劑、易退色的干凈棉布（回絲）等擦拭表面。應(yīng)用干凈不退色的抹布或毛巾擦拭干凈即可，不能用鏟刀、鋼絲球等工具在瓷磚表面鏟擦，一般以擦拭灰塵為主參見成品保護(hù)附件（鏈接）3、精裝施工針對(duì)各工程編制成品保護(hù)措施表格范本材料及部品入戶86小業(yè)主開放日開展的時(shí)間：施工單位自檢——整改監(jiān)理、甲方內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收——整改質(zhì)檢站驗(yàn)收——整改業(yè)主初驗(yàn)（業(yè)主開放日）——整改業(yè)主收樓驗(yàn)收——交樓或者進(jìn)一步整改業(yè)主開放日的重要性：提前按照“交樓標(biāo)準(zhǔn)”解決存在的問題，使得后期的交樓入伙順利進(jìn)行。為業(yè)主開放日做一個(gè)詳細(xì)策劃為入伙接待做一個(gè)詳細(xì)策劃傾聽客戶的投訴、謝絕個(gè)性化改造要求（一）、如何做好精裝修項(xiàng)目施工過程中的“業(yè)主開放日”六、精裝修住宅的驗(yàn)收與交付小業(yè)主開放日開展的時(shí)間：（一）、如何做好精裝修項(xiàng)目施工過程中87第三部分施工管理課件88（二）、精裝修工程入伙預(yù)驗(yàn)收管理業(yè)主正式收樓入伙前一個(gè)半月，由項(xiàng)目工程部組織客戶服務(wù)部、設(shè)計(jì)管理部、經(jīng)營(yíng)銷售部、物業(yè)公司對(duì)擬移交工程質(zhì)量進(jìn)行全面檢查、整改、內(nèi)部驗(yàn)收，并向物業(yè)公司進(jìn)行移交。1、預(yù)驗(yàn)收工作分工

（1）、項(xiàng)目工程部為入伙預(yù)驗(yàn)收的牽頭部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目入伙前自檢，組織相關(guān)部門完成入伙前驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)預(yù)驗(yàn)收提出的質(zhì)量問題的整改落實(shí)；負(fù)責(zé)向物業(yè)公司辦理工程移交。（2）、客戶服務(wù)部重點(diǎn)從客戶服務(wù)管理、使用功能方面進(jìn)行驗(yàn)收；負(fù)責(zé)督促項(xiàng)目發(fā)展部對(duì)預(yù)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改。（3）、營(yíng)銷策劃部重點(diǎn)從特殊裝修更改、合同補(bǔ)充協(xié)議等方面進(jìn)行驗(yàn)收。（4）、設(shè)計(jì)管理部重點(diǎn)從銷售后確認(rèn)的設(shè)計(jì)變更是否落實(shí)、專業(yè)施工是否存在矛盾、施工是否滿足設(shè)計(jì)要求等方面進(jìn)行驗(yàn)收。（5）、物業(yè)公司重點(diǎn)從物業(yè)管理的角度進(jìn)行檢查驗(yàn)收；負(fù)責(zé)入伙前對(duì)所交付物業(yè)的檢查和接收。（二）、精裝修工程入伙預(yù)驗(yàn)收管理業(yè)主正式收樓入伙前一個(gè)半月，892、預(yù)驗(yàn)收工作流程（1）、項(xiàng)目入伙前一個(gè)半月，項(xiàng)目工程部對(duì)所有單元進(jìn)行自查和整改后，組織客戶服務(wù)部、設(shè)計(jì)管理部、經(jīng)營(yíng)銷售部、物業(yè)公司對(duì)進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收，并向物業(yè)公司進(jìn)行移交。（2）、交樓入伙前預(yù)驗(yàn)收工作流程為：計(jì)劃→培訓(xùn)→現(xiàn)場(chǎng)檢查→問題移交→整改→復(fù)查→再整改→接收。A、入伙計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展部在入伙前一個(gè)半月制定預(yù)驗(yàn)收計(jì)劃，明確培訓(xùn)、驗(yàn)收檢查時(shí)間和內(nèi)容，報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。預(yù)驗(yàn)收計(jì)劃批準(zhǔn)后，項(xiàng)目工程部向客戶服務(wù)部、經(jīng)營(yíng)銷售部、設(shè)計(jì)管理部、物業(yè)公司等相關(guān)部門發(fā)出正式通知，各部門做好預(yù)驗(yàn)收準(zhǔn)備。預(yù)驗(yàn)收集中檢查應(yīng)確定在正式交樓前一個(gè)月進(jìn)行。B、交付培訓(xùn)：培訓(xùn)人員為項(xiàng)目部工程經(jīng)理、客戶服務(wù)部經(jīng)理或主管副經(jīng)理。培訓(xùn)工作由項(xiàng)目工程部組織，參加人員為項(xiàng)目工程部、客戶服務(wù)部、經(jīng)營(yíng)銷售部、設(shè)計(jì)管理部及物業(yè)公司相關(guān)人員。培訓(xùn)內(nèi)容為驗(yàn)收及移交程序、各分項(xiàng)工程預(yù)驗(yàn)收要點(diǎn)、房屋設(shè)施的使用功能和使用方法、交樓常見問題、預(yù)驗(yàn)收檢查記錄要求等。C、現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收：預(yù)驗(yàn)收集中檢查應(yīng)在一個(gè)星期內(nèi)完成。分室內(nèi)和公共部位兩個(gè)檢查組。檢查和記錄以戶為單位，檢查要求詳見附件《房屋室內(nèi)檢查驗(yàn)收單》（附件4）。驗(yàn)收人員根據(jù)《房屋室內(nèi)檢查驗(yàn)收單》的內(nèi)容逐戶進(jìn)行室內(nèi)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)記錄。2、預(yù)驗(yàn)收工作流程（1）、項(xiàng)目入伙前一個(gè)半月，項(xiàng)目工程部對(duì)所90D、當(dāng)天檢查的問題移交：各檢查小組于當(dāng)天下班前將填寫好的檢查記錄統(tǒng)一交給項(xiàng)目工程部文員匯總。文員收單時(shí)應(yīng)仔細(xì)檢查表格內(nèi)容是否齊全，并按順序?qū)⒈砀袂謇硗暾Ｎ膯T于當(dāng)天將《房屋室內(nèi)檢查驗(yàn)收單》第一聯(lián)（承包商聯(lián)）、第二聯(lián)（發(fā)展商聯(lián)）統(tǒng)一移交給項(xiàng)目部主管工程師，第三聯(lián)（物業(yè)公司聯(lián)）移交物業(yè)公司，并填寫移交清單，辦理簽字手續(xù)。項(xiàng)目發(fā)展部主管工程師于檢查完畢的當(dāng)天對(duì)全部驗(yàn)收單進(jìn)行匯總分析，明確責(zé)任單位后將驗(yàn)收單第一聯(lián)移交給各施工單位，并辦理移交簽字手續(xù)。在安排施工單位整改時(shí)應(yīng)明確質(zhì)量和整改時(shí)間要求。E、及時(shí)整改：各施工單位收到《房屋室內(nèi)檢查驗(yàn)收單》后，應(yīng)進(jìn)行復(fù)核，在要求的時(shí)間內(nèi)完成整改。項(xiàng)目工程部工程師及時(shí)跟進(jìn)檢查整改完成情況，完成一項(xiàng)注銷一項(xiàng)，直至全部銷項(xiàng)。F、整改銷項(xiàng)：《房屋室內(nèi)檢查驗(yàn)收單》所列的質(zhì)量缺陷及其他問題全部銷項(xiàng)后，項(xiàng)目部主管工程師將信息反饋給物業(yè)公司維修主管，維修主管立即組織物業(yè)公司相關(guān)人員對(duì)整改情況及時(shí)復(fù)查。項(xiàng)目工程部應(yīng)對(duì)整改后仍達(dá)不到要求者另行委托維修，所產(chǎn)生的費(fèi)用由責(zé)任單位承擔(dān)。G、辦理手續(xù)交接：經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)檢查→問題移交→整改→復(fù)查→再整改等程序后，驗(yàn)收存在的問題基本整改完成，項(xiàng)目工程部與物業(yè)公司在《房屋室內(nèi)檢查驗(yàn)收單》第一、三聯(lián)上簽字辦理交接手續(xù)。（3）、在入伙預(yù)驗(yàn)收過程中，如發(fā)現(xiàn)實(shí)際裝修與合同附圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)等不符情況，項(xiàng)目工程部應(yīng)安排施工單位進(jìn)行整改。D、當(dāng)天檢查的問題移交：各檢查小組于當(dāng)天下班前將填寫好的檢查91開發(fā)商自檢抽驗(yàn)全驗(yàn)雅居樂1、成立接管驗(yàn)收小組2、由中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一理論知識(shí)及實(shí)踐技能培訓(xùn)并考核萬科1、成立模擬驗(yàn)收小組，交付前進(jìn)行3次以上質(zhì)量驗(yàn)收2、業(yè)主開放日由業(yè)主提問題3、由中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一理論知識(shí)及實(shí)踐技能培訓(xùn)并考核引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)按10%比率進(jìn)行抽驗(yàn)深圳由日本松下裝飾公司引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接前驗(yàn)收中海由設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目發(fā)展部、營(yíng)銷部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司組建聯(lián)合驗(yàn)收小組，經(jīng)過多次內(nèi)部驗(yàn)收——整改——再驗(yàn)收——移交物業(yè)公司深圳由日本松下裝飾公司引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接前驗(yàn)收遠(yuǎn)洋城、紫竹云軒1、成立質(zhì)量部2、由中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)對(duì)質(zhì)量部人員進(jìn)行驗(yàn)房培訓(xùn)并考核由獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交付前抽檢合景泰富1、物業(yè)公司成立客戶關(guān)懷中心對(duì)交付前房屋進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收2、業(yè)主收樓提出問題經(jīng)客戶關(guān)懷確認(rèn)情況下由開發(fā)商承擔(dān)整改費(fèi)用各開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量的處理方式開發(fā)商自檢抽驗(yàn)全驗(yàn)1、成立接管驗(yàn)收小組1、成立模擬驗(yàn)收小組，92（三）、分戶驗(yàn)收前的資料準(zhǔn)備1、裝修設(shè)計(jì)圖紙、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更等文件。2、裝修原材料及住宅部品的質(zhì)量證明文件及相關(guān)復(fù)檢報(bào)告、合格證、出廠證明、使用說明、保修承諾等。3、裝修工序的隱蔽工程驗(yàn)收記錄，現(xiàn)場(chǎng)工程簽證。4、檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部（子分部）工程的質(zhì)量驗(yàn)收記錄。5、電器設(shè)備供應(yīng)商保修承諾書、保修卡。6、分戶驗(yàn)收的相關(guān)文件及表格。7、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)等功能性檢測(cè)報(bào)告。8、工程協(xié)議單位商務(wù)合同及往來函件，施工會(huì)議記錄、備忘錄。9、其他需提供的資料。（三）、分戶驗(yàn)收前的資料準(zhǔn)備93（四）、分戶驗(yàn)收的主要工作內(nèi)容

分戶驗(yàn)收宜包含墻面工程、天棚工程、樓地面工程、門窗工程、細(xì)部工程、欄桿、防水工程、給排水工程、電氣照明工程、空調(diào)與通風(fēng)工程、采暖工程、智能化工程等內(nèi)容，并按分戶驗(yàn)收記錄表的要求進(jìn)行驗(yàn)收，并做好相應(yīng)記錄。《精裝修住房裝修工程分戶驗(yàn)收記錄》應(yīng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。序號(hào)驗(yàn)收項(xiàng)目監(jiān)理簽字驗(yàn)收甲方工程師簽字驗(yàn)收工程部經(jīng)理簽字驗(yàn)收1放線√√2敷設(shè)電氣管線√√√3安裝給排水支管√√√4安裝門底框√√5墻面抹灰√√6地面墊層√√7衛(wèi)生間防水√√√8鋪裝石材（瓷磚）√√9天花吊頂√√10刮膩?zhàn)印獭?1刷前兩遍乳膠漆√√12石材整體打磨√√13安裝櫥柜√√√14安裝固定家具√√√15安裝門及門套√√√16安裝上半部踢腳線√√17刷第三遍乳膠漆√√√18貼壁紙√√√19安裝潔具龍頭√√√20安裝燈具及電氣面板√√√21安裝五金件及鏡面√√√22鋪裝地毯√√√23鋪裝木地板√√√24安裝下半部踢腳線√√√25保潔√√√26竣工驗(yàn)收√√√27移交√√√需要確認(rèn)簽字驗(yàn)收流程顯示表（四）、分戶驗(yàn)收的主要工作內(nèi)容分戶驗(yàn)收宜包含墻面工程94分戶驗(yàn)房的順序1、閉水試驗(yàn)：提前一天閉水，24小時(shí)檢查是否漏水。2、打壓試驗(yàn)：需要1.5小時(shí)打壓試驗(yàn)。3、地面部分：所有地面的項(xiàng)目包括地磚、給排水、防水存水、地漏等。4、墻面部分：從入戶門左邊開始沿順時(shí)針方向?qū)λ袎γ嫔系捻?xiàng)目進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并用貼紙或者粉筆標(biāo)注在發(fā)現(xiàn)的問題點(diǎn)位置。5、詳細(xì)記錄：對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題點(diǎn)用專用收樓記錄表對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)記錄，驗(yàn)收的相關(guān)方簽字確認(rèn)，以便后期整改檢查及原始資料存檔。6、常用的驗(yàn)房方法：觀感法：看、摸、敲、照；量測(cè)法：靠、吊、量、套；試運(yùn)行法：存水試驗(yàn)、沖水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)；儀器檢測(cè)法：閉水試驗(yàn)、插座檢測(cè)器檢驗(yàn)等。分戶驗(yàn)房的順序1、閉水試驗(yàn)：提前一天閉水，24小時(shí)檢查是否漏95驗(yàn)房?jī)?nèi)容分解一：驗(yàn)水1、閉水試驗(yàn)：在樓上和驗(yàn)收樓層的衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24~48小時(shí)后查看：（1）、地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）、不應(yīng)有水從廚廁滲到廳房墻面、墻角；（3）、上層住戶的廚廁、陽臺(tái)的水不應(yīng)滲到下層的天花（特別要檢查天花燈座、豎管周圍）（4）、屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入得痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）。2、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)：打開樓上的自來水閥門防水到最大，趕緊去看該樓層的水表，防止別人用水自家水表幫忙跑的現(xiàn)象。3、存水試驗(yàn)：閉水試驗(yàn)結(jié)束后，提起地漏上的沙袋將水放掉，水放完之后還有存水，說明地面坡度不夠，需要整改地面。4、給排水試驗(yàn)：查看廚房、衛(wèi)生間排水是否通暢，所有地漏是否有防臭功能。5、其它：給排水管之間的接駁處是否有滲水，尤其是膠管接駁部位，所有水喉出水是否正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好。驗(yàn)房?jī)?nèi)容分解一：驗(yàn)水1、閉水試驗(yàn)：在樓上和驗(yàn)收樓層的衛(wèi)生間、96驗(yàn)房?jī)?nèi)容分解二：驗(yàn)電1、插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電。此時(shí)拉下總開關(guān)的插座回路開關(guān)，指示燈滅，頻繁測(cè)試幾次證明開關(guān)回路接線良好，插座安全。2、開關(guān)箱：各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)，如果沒有或者不明確，要立即糾正。開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力晃動(dòng)檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)立即緊固或者更換，否則日后使用中會(huì)出現(xiàn)不良打火現(xiàn)象，會(huì)造成更大的危險(xiǎn)。要檢查漏電保護(hù)開關(guān)是否靈敏。4、檢查弱電系統(tǒng)：檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。檢查有線電視、電話、寬帶是否工作正常。檢查入戶門鈴是否工作正常，可帶兩節(jié)五號(hào)電池，檢查門鈴是否響，或者響聲不停。5、檢查機(jī)電設(shè)備：如果精裝修住宅配備有空調(diào)、新風(fēng)機(jī)、熱水器等機(jī)電設(shè)備，需要檢測(cè)這些機(jī)電設(shè)備是否正常工作。驗(yàn)房?jī)?nèi)容分解二：驗(yàn)電1、插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的97驗(yàn)房?jī)?nèi)容分解三：廚房編號(hào)

檢查項(xiàng)目

問題

整改意見

時(shí)間

1天花及燈座牢固，無暇疵（無裂紋、水漬，開花線平直，顏色均勻）2墻身線平直，墻角成直角，墻身垂直，墻身與天花的夾口平直，瓷片無空鼓、無損壞、無較大裂縫，電擎邊表面平滑妥當(dāng)3地磚有無暇疵（無空鼓、破損，裂紋），顏色均一，有防水功能及有足夠斜度去水4櫥柜和玻璃門無膠水污跡，推拉順滑，顏色均勻，關(guān)門后無太大縫隙，邊緣不割手5人造石臺(tái)面、邊、底有無劃花跡象，是否平整光潔6窗臺(tái)玻璃沒有花痕、裂紋，牢固、無異常顏色，邊緣與框有沒有過量的玻璃膠7各廚柜是否安裝牢固，廚柜邊沿是否與墻貼緊,是否損傷，拉手是否完整，櫥柜門開合是否順滑8櫥柜頂部油煙管通道高度是否小于油煙管直徑，櫥柜和抽油煙機(jī)有沒有預(yù)留電線孔，能否排油煙9廚柜內(nèi)的管線、開孔是否整齊、合理10洗菜盆有無固定好，放滿水至