房地產(chǎn)投資基金概述

房地產(chǎn)投資基金（REITs）一、REITs的概念與類型REITs是RealEstateInvestmentTrusts的英文縮寫，是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，也可以說是一種信托基金。它一般采取公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲(chǔ)中心等）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠。收益率相對(duì)較高：1）股利支付比例較高。2）REITs的收益以相對(duì)穩(wěn)定的租金收入為主。3）對(duì)固定收益證券而言，REITs具有抗通脹的保值功能。4）稅收優(yōu)惠。風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低：1）專業(yè)化管理。2）投資風(fēng)險(xiǎn)分散化。3）獨(dú)立的監(jiān)督。流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通。表美國REITs資格的法定要求主要方面具體要求組織結(jié)構(gòu)（組織測(cè)試） 1、必須采取公司、商業(yè)信托或者協(xié)會(huì)（association）的組織形式；2、必須由一個(gè)或多個(gè)董事或者受托人進(jìn)行管理；3、征稅時(shí)視作國內(nèi)公司法人；4、不屬于金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司。 股權(quán)結(jié)構(gòu)（所有權(quán)測(cè)試）1、股票或受益憑證必須可以轉(zhuǎn)讓；2、“百人原則”：股東或受益人不得少于100人；3、“五人原則”：在一個(gè)納稅年度的后半年，5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過50%。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（資產(chǎn)測(cè)試）1、房地產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、政府證券必須占到總資產(chǎn)的75%以上；2、除了上述政府證券之外，REIT持有單個(gè)發(fā)行人的證券不得超過總資產(chǎn)的5%，不得超過該發(fā)行人已發(fā)行有投票權(quán)證券余額的10%。續(xù)上表收入結(jié)構(gòu)（收入測(cè)試）1、下列收益必須占到總收入的95%以上：股利、利息、房地產(chǎn)租金，股票、證券和房地產(chǎn)處置收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等；2、下列收益必須占到總收入的75%以上：房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債務(wù)孳生利息，房地產(chǎn)處置收益，從其他REIT投資中所得收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等。3、下列收益占總收入的比例不得超過30%：處置持有期不滿1年的股票或其他證券所得，處置持有期不滿4年的房地產(chǎn)所得等。收益分配（分配測(cè)試）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東。圖：REITs的基本運(yùn)作模式表美國REITs的三種主要類型類型主要特點(diǎn)權(quán)益型REITs（EquityREITs）擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn)，是REITs的主導(dǎo)類型。抵押型REITs（MortgageREITs）直接向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商，或者通過購買抵押貸款或抵押貸款支持證券間接提供融資。混合型REITs（HybridREITs）既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn)，又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金。圖

美國三種REITs的數(shù)量與市值變化（1971～2003年）圖美國三種REITs數(shù)量占總REITs的比例圖美國三種REITs的市值變化圖美國三種REITs市值占總市值的比例表公開上市交易易R(shí)EITs、非上市交易易R(shí)EITs和私募REITs特征比較表公開上市交易R(shí)EITs非上市交易R(shí)EITs私募REITs總體特征在美國證監(jiān)會(huì)備案，股票在全國性證券交易所交易。在美國證監(jiān)會(huì)備案，股票不在全國性證券交易所交易。不在美國證監(jiān)會(huì)備案，股票也不在全國性證券交易所交易。流動(dòng)性股票上市并每日進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)交易，具有最低流動(dòng)性標(biāo)準(zhǔn)。股票不在公開交易所交易。股票贖回程序因公司而異，而且有一定限制。一般有最短股票持有期限制。投資者的退出策略一般有兩種：（1）一定時(shí)期（經(jīng)常為10年）REITs清盤時(shí)退出；（2）REITs在全國性交易所上市時(shí)退出。股票不在公開交易所交易。是否存在股票贖回程序以及最短股票持有期限的長短，因公司而異，而且有一定限制。續(xù)上表公開上市交易R(shí)EITs非上市交易R(shí)EITs私募REITs交費(fèi)費(fèi)用經(jīng)紀(jì)商的傭金視服務(wù)質(zhì)量高低一般為每筆20～150美元。投行在承銷REITs的IPO和增發(fā)時(shí)一般收取2～7%的費(fèi)用。發(fā)行費(fèi)用因規(guī)模而異。每次交易中，金額的10～15%一般用來支付經(jīng)紀(jì)商的傭金、發(fā)行費(fèi)用和前期承購（upfrontacquisition）或咨詢費(fèi)用（費(fèi)用一般在關(guān)聯(lián)中介和第三方經(jīng)紀(jì)商之間分?jǐn)偅┮蚬径?。管理一般自己提供咨詢和管理。咨詢和管理一般均外包。咨詢和管理一般均外包。最低投資額一股。 一般為1000～2500美元。一般為1000～25000美元；私募REITs主要針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，因此認(rèn)購起點(diǎn)較高。續(xù)上表公開上市交易R(shí)EITs非上市交易R(shí)EITs私募REITs獨(dú)立董事新的交易所規(guī)則要求大部分董事必須獨(dú)立于管理層。新的紐約證券交易所和納斯達(dá)克證券交易市場(chǎng)規(guī)則要求在審計(jì)、提名董事時(shí)做到完全獨(dú)立，要求建立完全獨(dú)立的薪酬委員會(huì)。受到北美證券管理機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)（NASAA）有關(guān)規(guī)定的制約。NASAA的規(guī)定要求董事會(huì)多數(shù)成員必須是獨(dú)立董事；董事會(huì)下的各個(gè)委員會(huì)的多數(shù)成員也必須是獨(dú)立董事。沒有規(guī)定。投資人控制權(quán)投資人可以重選董事。投資人可以重選董事。投資人可以重選董事。公司治理證券交易所有相關(guān)的具體規(guī)定。受到州和北美證券管理機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)（NASAA）有關(guān)規(guī)定的制約。沒有規(guī)定。信息披露義務(wù)必須向投資者定期披露財(cái)務(wù)信息，包括季度和年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)信息，并報(bào)送證監(jiān)會(huì)。必須向證監(jiān)會(huì)定期披露財(cái)務(wù)信息，包括季度和年度財(cái)務(wù)信息。沒有規(guī)定。業(yè)績(jī)衡量可以通過多種獨(dú)立的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來跟蹤公開交易的REITs行業(yè)。投資者也能獲得多種分析報(bào)告。沒有獨(dú)立的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來源。沒有公開或獨(dú)立的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來源。背景資料：私募REITs私募REITs主要有三種類類型。一是向向機(jī)構(gòu)投資者者私募的REITs。二是專業(yè)金金融咨詢?nèi)耸渴肯蛲顿Y者推推銷的REITs，REITs往往作為其一一攬子服務(wù)的的項(xiàng)目之一。。這種私募REITs的股東較多，，有些甚至超超過500人，并需要像像公開上市公公司一樣，向向美國證監(jiān)會(huì)會(huì)披露財(cái)務(wù)信信息。三是““孵化器”REITs。一般由風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資家投資資，旨在獲得得公開市場(chǎng)所所需業(yè)績(jī)記錄錄，并適時(shí)公公開上市。私募REITs主要通過金融融策劃師和咨咨詢師進(jìn)行銷銷售，每股固固定價(jià)10美元，投資者者每年獲得的的股利約為7～8%。私募REITs的股東一般為為高端投資者者。剔除住房房、家具和汽汽車之外，投投資者的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)凈額至少在在15萬美元以上；；或年收入45000美元，且財(cái)產(chǎn)產(chǎn)凈額至少在在45000美元以上。一一般投資者最最低認(rèn)購額度度為2500美元，即250股。投資私募募REITs的缺點(diǎn)之一在在于投資者需需要支付的初初期費(fèi)用較高高，一般為5～16%。一段時(shí)間（（通常為7～14年）后，私募募REITs要么公開上市市，要么進(jìn)行行清盤后向投投資者分配收收益。2001～2003年期間，私募募REITs的市值增長迅迅速，2002年比2001年的20億翻了一番；；2003年私募REITs市值約為70億美元，比2002年的40億又增長了75%。表美國REITs的詳細(xì)分類二、REITs的主要結(jié)構(gòu)（一）傳統(tǒng)的的REIT結(jié)構(gòu)（二）傘形合合伙結(jié)構(gòu)傘形結(jié)構(gòu)REITs的主要優(yōu)點(diǎn)1)延遲納稅優(yōu)惠惠。房地產(chǎn)所所有者以房地地產(chǎn)出資成為為有限責(zé)任合合伙人，換取取合伙權(quán)益憑憑證（OP單位）這一交交易行為不需需要納稅，直直至其轉(zhuǎn)換成成現(xiàn)金或REITs股票時(shí)納稅。。2)易于REITs迅速達(dá)到上市市融資的規(guī)模模?？梢酝ㄟ^過增加有限責(zé)責(zé)任合伙人的的數(shù)目，從而而擴(kuò)大REITs的規(guī)模，來達(dá)達(dá)到上市融資資所要求的資資產(chǎn)。3)便于在資本市市場(chǎng)融資，從從而彌補(bǔ)REITs的高比例股利利分配造成的的截留利潤較較低、擴(kuò)張資資本不足的缺缺陷。（三）DOWNREIT結(jié)構(gòu)DOWNREIT結(jié)構(gòu)與UPREIT結(jié)構(gòu)類似，只只是REIT直接擁有和經(jīng)經(jīng)營大部分房房地產(chǎn)，經(jīng)營營性合伙企業(yè)業(yè)擁有和管理理其余房地產(chǎn)產(chǎn)（一般是新新收購或有限限責(zé)任合伙人人出資形成的的房地產(chǎn)）。。一般說來，，房地產(chǎn)擁有有者以房地產(chǎn)產(chǎn)向經(jīng)營性合合伙企業(yè)出資資，換取OP單位，成為有有限責(zé)任合伙伙人。在DOWNREIT結(jié)構(gòu)中，REIT可以成為多個(gè)個(gè)DOWNREIT合伙企業(yè)的普普通合伙人。。下表對(duì)傘形形結(jié)構(gòu)REITs和DOWNREIT結(jié)構(gòu)REITs進(jìn)行了比較。。（四）合股（（stapledstock）結(jié)構(gòu)合股結(jié)構(gòu)REITs的優(yōu)勢(shì)1)REITs的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。。合股結(jié)構(gòu)REITs可以擁有和管管理任何類型型的房地產(chǎn)，，并且能夠從從中獲取租金金收入和房地地產(chǎn)運(yùn)營收入入。按照法律律規(guī)定，一般般的REITs不能直接經(jīng)營營一些類型的的房地產(chǎn)，因因?yàn)榇祟惙康氐禺a(chǎn)的收入不不是租金收入入，而是其他他類型的銷售售收入（例如如賭場(chǎng)經(jīng)營收收入、旅館運(yùn)運(yùn)營收入和高高爾夫球場(chǎng)收收入）；但是是采取C類公司形式的的運(yùn)營公司可可以經(jīng)營此類類地產(chǎn)。合股股REITs通過REITs、運(yùn)營公司股股東的同一性性規(guī)避法律限限制，同時(shí)獲獲取經(jīng)營受限限房地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營收益。2)股東的收益優(yōu)優(yōu)勢(shì)。（1）REITs的股東在享受受一般REITs股東能夠獲得得的收益之外外，還能獲得得經(jīng)營REITs受限房地產(chǎn)的的收益。（2）REIT把持有的房地地產(chǎn)出租給運(yùn)運(yùn)營公司經(jīng)營營，運(yùn)營公司司在計(jì)算公司司應(yīng)稅所得時(shí)時(shí)，可以剔除除租金支出，，從而減少納納稅甚至不納納稅。這樣也也有利于REIT和運(yùn)營公司的的共同股東。。（3）在這種結(jié)構(gòu)構(gòu)下，運(yùn)營公公司原來交給給房地產(chǎn)出租租人的租金和和其他利潤，，經(jīng)過REIT轉(zhuǎn)手后仍然回回到了運(yùn)營公公司的股東（（REIT和運(yùn)營公司的的共同股東））手中。3)REITs的免稅優(yōu)勢(shì)。。合股REITs在享受上述優(yōu)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，，仍然可以憑憑其REIT地位，享受避避免雙重征稅稅的優(yōu)惠。4)管理優(yōu)勢(shì)。運(yùn)運(yùn)營公司的經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)和REITs的經(jīng)營目標(biāo)趨趨同，有利于于減少兩個(gè)公公司在公司目目標(biāo)上的利益益沖突。（五）紙夾（（paperclipped）結(jié)構(gòu)紙夾結(jié)構(gòu)REITs至少在成立之之初具有與合合股結(jié)構(gòu)REITs類似的優(yōu)勢(shì)。。但是，隨著著REIT股票持有人和和運(yùn)營公司股股份持有人之之間的差異越越來越大，這這種優(yōu)勢(shì)逐漸漸削弱。另外外，紙夾結(jié)構(gòu)構(gòu)REITs還為REITs投資者提供了了以下靈活性性：投資者根根據(jù)自己的投投資目標(biāo)，可可以投資于REITs股票，以享受受穩(wěn)定股利收收益；也可以以投資于運(yùn)營營公司股票，，享受“C類公司”形式式所能提供的的投資收益；；還能同時(shí)投投資于兩個(gè)公公司的股票，，組建自己的的投資組合。。如圖7所示，在紙夾夾結(jié)構(gòu)中，REITs仍然可以跟房房地產(chǎn)所有者者組建合伙企企業(yè)，并采用用“有限責(zé)任任合伙單位””（unitoflimitedpartnership）充當(dāng)收購房房地產(chǎn)所有者者的房地產(chǎn)，，從而獲得延延遲納稅優(yōu)惠惠。三、REITs的特點(diǎn)（一）REITs為房地產(chǎn)商提提供了良好的的投資和融資資機(jī)會(huì)1、投資REITs的收益。房地地產(chǎn)商與REITs組建經(jīng)營性合合伙企業(yè)進(jìn)行行房地產(chǎn)經(jīng)營營，可以享受受多重收益。。（1）穩(wěn)定的收益益和稅收優(yōu)惠惠。房地產(chǎn)所有者者成為有限責(zé)責(zé)任合伙人之之后，可以按按照自己持有有“經(jīng)營性合合伙單位”的的多少，與REITs的股東一樣，，定期收取穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)金收收入（主要是是房地產(chǎn)租金金收入）。根據(jù)美國稅法法規(guī)定，房地地產(chǎn)所有者的的出資和換取取“經(jīng)營性合合伙單位”的的行為不涉及及稅收問題，，房地產(chǎn)所有有者并不因此此行為納稅。。他們可以在在一段時(shí)間后后，把“經(jīng)營營性合伙單位位”轉(zhuǎn)換成現(xiàn)現(xiàn)金或REIT股票。這時(shí)時(shí)，他們必必須對(duì)房地地產(chǎn)的“內(nèi)內(nèi)含收益””（built-ingain）納稅。因因此，對(duì)于于房地產(chǎn)所所有者來說說，與REITs組建UPREIT和DOWNREIT結(jié)構(gòu)的經(jīng)營營性合伙企企業(yè)是非常常合算的事事，這有助助于延遲對(duì)對(duì)“內(nèi)含收收益”的納納稅。（2）良好的流流動(dòng)性和分分散風(fēng)險(xiǎn)機(jī)機(jī)制。房地產(chǎn)所有有者在出資資換取“經(jīng)經(jīng)營性合伙伙單位”時(shí)時(shí)，同時(shí)也也獲得了一一種“看漲漲期權(quán)”：：在一定時(shí)時(shí)間（通常常是1年）后，按按照商定的的比例用““經(jīng)營性合合伙單位””換取現(xiàn)金金或REIT股票。14當(dāng)有限責(zé)任任合伙人行行使這一期期權(quán)時(shí)，就就能改變自自己的投資資組合，做做到多樣化化投資；同同時(shí)增加資資產(chǎn)的流動(dòng)動(dòng)性，并獲獲取REIT股票（在換換取REIT股票的情況況下）升值值收益。2、良好的融融資渠道。。（1）股權(quán)融資資。REIT可以通過發(fā)發(fā)行股票為為經(jīng)營性合合伙企業(yè)融融資。在REITs推出以前，，房地產(chǎn)融融資對(duì)象主主要是機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者，，而且房地地產(chǎn)的種類類也有限。。但是REITs不同，它通通過發(fā)行股股票，具有有集聚大量量散戶投資資者資金的的功能，有有助于提高高房地產(chǎn)市市場(chǎng)的流動(dòng)動(dòng)性和效率率。（2）債權(quán)融資資。美國對(duì)對(duì)REITs進(jìn)行債權(quán)融融資沒有比比例限制。。（二）REITs股票的投資資特性1、收益率相相對(duì)較高。。REITs股票的高收收益主要有有以下三方方面的原因因：（1）股利支付付比例高。。由于REITs必須要把90%的應(yīng)稅收入入作為股利利分配，因因此，REITs的股東能夠夠獲得穩(wěn)定定的即期收收入。從歷歷史上來看看，REITs的收益率比比其他股票票綜合指數(shù)數(shù)的回報(bào)率率相對(duì)要高高一些，年年收益率為為10%～17%。（2）REITs的收入以相相對(duì)穩(wěn)定的的租金收入入為主。由由于股利源源自REITs所持有房地地產(chǎn)的定期期租金收入入，因此REITs的股利較為為穩(wěn)定，波波動(dòng)性小。。盡管REITs的股票價(jià)格格也受到市市場(chǎng)力量的的影響，但但是基于穩(wěn)穩(wěn)定的租金金收入，因因此股票價(jià)價(jià)格波動(dòng)也也較小。由由于租金水水平一般隨隨通貨膨脹脹的變動(dòng)而而調(diào)整，因因此，相對(duì)對(duì)固定收益益證券而言言，REITs股票具有對(duì)對(duì)抗通貨膨膨脹的保值值功能。（3）稅收優(yōu)惠惠。對(duì)于投投資者來說說，稅收優(yōu)優(yōu)惠包括兩兩個(gè)方面。。一方面，，REITs具有避免雙雙重征稅的的特征。由由于REITs屬于利潤傳傳遞機(jī)構(gòu)，，REITs經(jīng)營利潤大大部分轉(zhuǎn)移移給REITs股東，因此此，REITs在公司層面面是免征公公司所得稅稅的，這對(duì)對(duì)于投資者者來說具有有很大的吸吸引力。另另一方面，，REITs在支付股利利時(shí)具有遞遞延納稅功功能，這也也是許多投投資者投資資REITs股票的主要要原因之一一。圖REITs和資產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)收益比較較2、風(fēng)險(xiǎn)較低低圖權(quán)益型型REITs的收益率及及其波動(dòng)性性(1971-2002年)注：收益率率為復(fù)利計(jì)計(jì)算的總收收益率（totalreturn）；收益率率的波動(dòng)性性為月收益益率的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差。不過，REITs股票作為一一種金融產(chǎn)產(chǎn)品，仍然然存在相關(guān)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。一一般說來，，投資者購購買REITs股票面臨以以下風(fēng)險(xiǎn)：：1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。。上市交易易的REITs股票價(jià)格同同樣受到供供求關(guān)系、、利率和房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況等因因素的影響響。投資者者交易R(shí)EITs股票時(shí)，面面臨“高買買低賣”的的風(fēng)險(xiǎn)。利利率的大幅幅度波動(dòng)可可能影響REITs股票作為金金融投資工工具的吸引引力的大小小。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及其相相關(guān)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀和前景景、總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和和前景均會(huì)會(huì)影響REITs租金收入的的穩(wěn)定性和和REITs股價(jià)，從而而影響REITs的收益性。。2)管理風(fēng)險(xiǎn)。。房地產(chǎn)管管理公司的的專業(yè)性和和經(jīng)驗(yàn)豐富富程度影響響其管理REITs房地產(chǎn)的績(jī)績(jī)效。美國國法律允許許REITs進(jìn)行債務(wù)融融資，這就就意味著利利息支出。。因此債務(wù)務(wù)融資比例例的高低也也影響REITs股票的收益益性。3)房地產(chǎn)質(zhì)量量下降風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。與一般般的金融產(chǎn)產(chǎn)品不同，，REITs股票基于有有形資產(chǎn)。。除了一般般的折舊以以外，有形形資產(chǎn)可能能因人為或或非人為的的因素而遭遭到損壞。。購入房地地產(chǎn)質(zhì)量的的高低以及及經(jīng)營期間間質(zhì)量的變變化，影響響REITs收益的可持持續(xù)性和穩(wěn)穩(wěn)定性。4)法律和政策策風(fēng)險(xiǎn)。法法律和稅收收政策的變變化影響房房地產(chǎn)價(jià)格格，從而影影響REITs股票的收益益性。如果果REITs投資于國外外房地產(chǎn)，，那么外國國的匯率政政策、稅收收政策、會(huì)會(huì)計(jì)制度、、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策和政政治環(huán)境都都會(huì)影響到到該國房地地產(chǎn)價(jià)格，，從而影響響REITs的收益性。。盡管REITs股票存在上上述風(fēng)險(xiǎn)，，但是由于于其具有下下列優(yōu)勢(shì)，，上述風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)被大大降降低了。1)專業(yè)化管理理。REITs對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行專業(yè)化化管理，這這是散戶投投資者所難難以進(jìn)行的的。在這個(gè)個(gè)意義上，，REITs具有基金產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)點(diǎn)。20世紀(jì)90年代以前，，大部分公公開上市的的REITs是由獨(dú)立的的第三方對(duì)對(duì)REITs持有的房地地產(chǎn)進(jìn)行管管理。這些些第三方管管理公司一一般與REITs的發(fā)起人共共同擁有所所管理的房房地產(chǎn)，這這就容易產(chǎn)產(chǎn)生利益沖沖突。目前前幾乎所有有的REITs都是自己管管理房地產(chǎn)產(chǎn)，這大大大減少了上上述利益沖沖突，REITs在管理時(shí)更更注重業(yè)績(jī)績(jī)。專業(yè)化化管理在降降低管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)時(shí)提高了投投資收益。。2)投資風(fēng)險(xiǎn)分分散化。REITs一般擁有一一系列房地地產(chǎn)構(gòu)成的的投資組合合，比單個(gè)個(gè)的房地產(chǎn)產(chǎn)商或個(gè)人人投資者擁擁有更為多多樣的房地地產(chǎn)，從而而投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)更為分散散。REITs一般采取兩兩種投資策策略。一種種是在一個(gè)個(gè)特定的房房地產(chǎn)類型型（例如公公寓、寫字字摟或購物物中心等））中進(jìn)行多多項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)投資；另另外一種是是在一個(gè)特特定地區(qū)進(jìn)進(jìn)行多種類類型的房地地產(chǎn)投資。。REITs通過公開發(fā)發(fā)行股份可可以募集大大量資金，，足以購買買任何面積積和類型的的房地產(chǎn)，，這樣REITs在選擇房地地產(chǎn)類型時(shí)時(shí)具有更大大的選擇范范圍，便于于投資組合合的優(yōu)化。。3)獨(dú)立的監(jiān)督督。大部分分REITs是屬于公募募性質(zhì)的投投資機(jī)構(gòu)，，因此受到到第三方監(jiān)監(jiān)督的力度度越來越大大。這些監(jiān)監(jiān)督者包括括獨(dú)立的受受托人委員員會(huì)、獨(dú)立立的審計(jì)師師、證券交交易委員會(huì)會(huì)和投資分分析師。另另外，隨著著機(jī)構(gòu)投資資者越來越越多地參與與到REITs市場(chǎng)，公眾眾獲得的信信息也越來來越多，REITs運(yùn)作的透明明度越來越越高。3、流動(dòng)性強(qiáng)強(qiáng)。公開上市的的REITs可以以在在證證券券交交易易所所自自由由交交易易。。未未上上市市的的REITs的信信托托憑憑證證一一般般情情況況下下也也可可以以在在柜柜臺(tái)臺(tái)市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行交交易易流流通通。。因因此此，，相相對(duì)對(duì)于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)投投資資而而言言，，REITs股票票的的流流動(dòng)動(dòng)性性相相對(duì)對(duì)較較強(qiáng)強(qiáng)。。四、、REITs的缺缺點(diǎn)點(diǎn)首先先，，REITs股票票的的流流動(dòng)動(dòng)性性仍仍然然不不足足。。盡管管相相對(duì)對(duì)于于直直接接投投資資于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)來來說說，，投投資資REITs股票票的的流流動(dòng)動(dòng)性性已已經(jīng)經(jīng)大大大大增增加加。。但但是是由由于于REITs的數(shù)數(shù)量量和和市市值值規(guī)規(guī)模模相相對(duì)對(duì)于于一一般般公公司司的的股股票票來來說說還還是是很很小小，，這這從從根根本本上上限限制制了了REITs股票票的的流流動(dòng)動(dòng)性性。。流流動(dòng)動(dòng)性性不不足足降降低低了了該該類類股股票票的的吸吸引引力力。。其次次，，籌籌資資問問題題。。由于于REITs收入入的的90%必須須分分配配給給REITs股東東，，因因此此，，REITs留存存收收益益極極少少，，缺缺乏乏擴(kuò)擴(kuò)張張和和成成長長（（一一般般來來說說就就是是購購置置新新的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資產(chǎn)產(chǎn)））所所需需自自有有資資金金。。這這種種法法律律環(huán)環(huán)境境下下，，REITs被迫迫通通過過發(fā)發(fā)行行在在資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)（（公公募募和和私私募募））發(fā)發(fā)行行股股票票和和債債務(wù)務(wù)工工具具來來進(jìn)進(jìn)行行融融資資。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)是是資資本本密密集集型型行行業(yè)業(yè)，，REITs無法法截截留留足足夠夠利利潤潤用用于于發(fā)發(fā)展展這這一一限限制制條條件件使使REITs對(duì)外外部部融融資資的的依依賴賴度度提提高高，，容容易易受受到到融融資資環(huán)環(huán)境境變變化化的的影影響響。。這這種種對(duì)對(duì)資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)資資金金的的高高依依賴賴度度一一方方面面要要求求REITs必須須慎慎重重計(jì)計(jì)劃劃自自己己的的未未來來籌籌資資能能力力；；另另一一方方面面要要求求REITs進(jìn)行行結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)創(chuàng)創(chuàng)新新（（例例如如UPREIT結(jié)構(gòu)構(gòu)）），，從從結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)上上增增強(qiáng)強(qiáng)自自己己的的融融資資能能力力。。第三三，，利利益益沖沖突突問問題題。。設(shè)立立REITs一般般會(huì)會(huì)涉涉及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有者者、、REITs股票票的的投投資資者者、、投投資資銀銀行行等等相相關(guān)關(guān)當(dāng)當(dāng)事事人人。。設(shè)設(shè)立立REITs必須須向向有有限限合合伙伙人人、、投投資資銀銀行行和和其其他他有有關(guān)關(guān)各各方方支支付付管管理理費(fèi)費(fèi)、、咨咨詢?cè)冑M(fèi)費(fèi)和和傭傭金金。。一一般般情情況況下下，，投投資資銀銀行行與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有者者共共同同設(shè)設(shè)立立一一個(gè)個(gè)REIT，然然后后通通過過向向公公眾眾募募集集資資金金，，用用于于收收購購房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有者者或或其其他他人人所所持持有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。在在這這個(gè)個(gè)過過程程中中，，容容易易產(chǎn)產(chǎn)生生利利益益沖沖突突問問題題。。利益益沖沖突突問問題題主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)為為以以下下幾幾種種形形式式：：1)REITs管理理層層與與REITs股東東均均可可能能持持有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。如如果果REITs在收購購房地地產(chǎn)時(shí)時(shí)如果果對(duì)管管理層層擁有有的房房地產(chǎn)產(chǎn)收購購時(shí)提提供優(yōu)優(yōu)惠（（超過過市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值的高高價(jià)）），這這就損損害了了投資資者的的利益益。2)REITs管理層層吸收收房地地產(chǎn)所所有者者成為為有限限責(zé)任任合伙伙人時(shí)時(shí)，可可能以以較高高的評(píng)評(píng)估價(jià)價(jià)確定定后者者的出出資額額度，，這也也損害害了投投資者者的利利益。。3)UPREIT結(jié)構(gòu)REITs中，OP單位的的持有有者往往往是是REITs的管理理人，，同時(shí)時(shí)又處處于有有限責(zé)責(zé)任合合伙人人地位位，他他們享享受遲遲延納納稅的的優(yōu)惠惠。但但是，，當(dāng)REITs出售他他們出出資時(shí)時(shí)所提提供的的房地地產(chǎn)時(shí)時(shí)，他他們必必須對(duì)對(duì)“內(nèi)內(nèi)含收收益””納稅稅。因因此，，他們們有在在市場(chǎng)場(chǎng)條件件有利利時(shí)卻卻延遲遲出售售這些些房地地產(chǎn)的的激勵(lì)勵(lì)，從從而損損害投投資者者的利利益。。4)REITs可能以以優(yōu)惠惠條件件向關(guān)關(guān)聯(lián)公公司或或投資資者提提供融融資，，從而而損害害其他他投資資者的的利益益。最后，，上市市公開開交易易的REITs股票還還面臨臨者一一般金金融產(chǎn)產(chǎn)品所所面臨臨的種種種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。五、美美國REITs行業(yè)發(fā)發(fā)展歷歷程（一））緩慢慢發(fā)展展階段段（1960～1967年）1960年美國國頒布布《房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托法案案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960），允允許設(shè)設(shè)立REITs。立法法初衷衷是使使中小小投資資者通通過參參與REITs投資于于大型型商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)，，獲得得與直直接投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)類似似的投投資收收益。。該階階段美美國法法律只只允許許設(shè)立立權(quán)益益型REITs，到1967年為止止只有有38家權(quán)益益型REITs。這這一階階段REITs行業(yè)緩緩慢發(fā)發(fā)展的的原因因主要要包括括：（（1）法律律不允允許REITs自己管管理和和經(jīng)營營房地地產(chǎn)；；（2）對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者來來說，，該法法案的的一些些規(guī)定定使其其他一一些組組織形形式（（例如如有限限責(zé)任任合伙伙企業(yè)業(yè)）比比REITs更具稅稅收優(yōu)優(yōu)惠。。（二））迅速速發(fā)展展階段段（1968～1974年）1967年美國國法律律允許許設(shè)立立抵押押型REITs，這促促使了了抵押押型REITs的迅速速發(fā)展展。1968～1973年REITs資產(chǎn)增增長近近20倍，其其中抵抵押型型REITs的資產(chǎn)產(chǎn)超過過50%，主要要是土土地開開發(fā)和和建設(shè)設(shè)抵押押貸款款。當(dāng)當(dāng)時(shí)抵抵押型型REITs的借貸貸杠桿桿比例例相當(dāng)當(dāng)高，，而且且主要要是低低成本本的短短期資資金。。（三））調(diào)整整階段段（1975～1986年）1974～1975年美國國經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)現(xiàn)衰退退之后后，利利率上上升促促使REITs的融資資成本本上升升，不不良抵抵押貸貸款比比率上上升，，負(fù)債債率超超過70%。REITs的資產(chǎn)產(chǎn)水平平急劇劇下降降，從從1974年的200億美元元下降降至1975年的120億美元元，1976年底為為97億美元元。進(jìn)入80年代以以后，，REITs調(diào)整了了投資資策略略和管管理理理念，，強(qiáng)調(diào)調(diào)用權(quán)權(quán)益資資產(chǎn)代代替抵抵押貸貸款資資產(chǎn)，，降低低負(fù)債債比率率，REITs的穩(wěn)定定性提提高了了。（四））改組組階段段（1987～1990年）1986年以前前，法法律不不允許許REITs的受托托人、、董事事或雇雇員積積極從從事REITs的資產(chǎn)產(chǎn)管理理和運(yùn)運(yùn)作、、對(duì)REITs房地產(chǎn)產(chǎn)提供供租賃賃服務(wù)務(wù)、向向承租租人收收取租租金等等活動(dòng)動(dòng)。這這些活活動(dòng)一一般外外包給給獨(dú)立立的合合約方方進(jìn)行行。1986年的《稅收改改革法法案》（TaxReformActof1986，簡(jiǎn)稱稱1986）放松松了REITs對(duì)房地地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行管管理的的限制制，允允許REITs擁有、、經(jīng)營營和管管理大大部分分收益益型商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)。這這一法法律修修改促促使房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和和運(yùn)營營商積積極組組建REITs，而此此前REITs主要由由一個(gè)個(gè)金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)（例例如保保險(xiǎn)公公司、、商業(yè)業(yè)銀行行或抵抵押銀銀行））設(shè)立立。1986年以后后，原原有REITs大多改改組為為持有有并管管理房房地產(chǎn)產(chǎn)的REITs。（五））現(xiàn)代代REIT時(shí)代（（1991年至今今）1991年美林林公司司（MerrillLynch）為購購物中中心開開發(fā)商商KIMCO房地產(chǎn)產(chǎn)