房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理講義課件

第六章

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理2006年春季房地產(chǎn)本章內(nèi)容1．

本章主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理、合同管理的有關(guān)內(nèi)容

2．

論述開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理、資料管理、現(xiàn)場(chǎng)管理以及信息管理等內(nèi)容。

項(xiàng)目的含義以及特征含義：指那些作為管理對(duì)象，按限定時(shí)間、成本和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。項(xiàng)目的主要特征有：(1)項(xiàng)目的一次性；(2)項(xiàng)目有明確的目標(biāo)；(3)項(xiàng)目作為管理對(duì)象的整體性。其中一次性是項(xiàng)目的最主要特征。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的含義含義：就是指已經(jīng)確定投資，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行施工，并實(shí)行統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的具體房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又可以稱之為建設(shè)工程項(xiàng)目，具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有大有小，其劃分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以具體建設(shè)單位(房地產(chǎn)開發(fā)商)為依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特征

一是知識(shí)的密集性二是組織的層次性三是系統(tǒng)性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概念：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要是在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中對(duì)各項(xiàng)具體的工程所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及在工程建設(shè)過程中與社會(huì)各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等工作。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要包括：項(xiàng)目的投資管理工程管理質(zhì)量管理合同管理工程技術(shù)資料管理施工安全管理市政配套協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)包含了對(duì)已發(fā)包建設(shè)工程整個(gè)施工過程的管理包括：對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的控制管理，工程施工隊(duì)伍的組織管理，對(duì)施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等目的是確保工程項(xiàng)目按合同計(jì)劃完成，保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

質(zhì)量與質(zhì)量管理質(zhì)量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程項(xiàng)目質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求。質(zhì)量管理確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施的全部管理職能的所有活動(dòng)。工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)是由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)所決定的。工程項(xiàng)目的特點(diǎn):具有單項(xiàng)性、一次性、壽命的長(zhǎng)期性、生產(chǎn)管理方式的特殊性、項(xiàng)目高投入性和風(fēng)險(xiǎn)性還具有工程質(zhì)量本身的特點(diǎn)，如影響因素多、質(zhì)量波動(dòng)大、質(zhì)量變異大、質(zhì)量隱蔽性、終檢局限大等。

質(zhì)量量管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容(2-1)施工工前前的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段1．．對(duì)對(duì)施施工工隊(duì)隊(duì)伍伍及及人人員員質(zhì)質(zhì)量量的的控控制制。。2．．對(duì)對(duì)工工程程所所需需原原材材料料、、半半成成品品、、構(gòu)構(gòu)配配件件和和永永久久性性設(shè)設(shè)備備、、器器材材等等的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。3．．對(duì)對(duì)施施工工方方案案、、方方法法和和工工藝藝的的控控制制。。4．．對(duì)對(duì)施施工工用用機(jī)機(jī)械械、、設(shè)設(shè)備備的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。5．．對(duì)對(duì)施施工工環(huán)環(huán)境境與與條條件件方方面面的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。6，，對(duì)對(duì)測(cè)測(cè)量量基基準(zhǔn)準(zhǔn)點(diǎn)點(diǎn)和和參參考考標(biāo)標(biāo)高高的的確確認(rèn)認(rèn)及及工工程程測(cè)測(cè)量量放放線線的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。質(zhì)量量管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容(2-2)施工工過過程程中中的的質(zhì)質(zhì)量量管管理理1．．對(duì)對(duì)施施工工承承包包單單位位的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制自自檢檢系系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行行監(jiān)監(jiān)督督2．．在在施施工工過過程程中中進(jìn)進(jìn)行行質(zhì)質(zhì)量量跟跟蹤蹤監(jiān)監(jiān)控控3．．會(huì)會(huì)同同建建設(shè)設(shè)監(jiān)監(jiān)理理單單位位審審查查設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方或或承承包包方方提提出出的的工工程程變變更更或或圖圖紙紙修修改改4．．辦辦理理隱隱蔽蔽工工程程驗(yàn)驗(yàn)收收手手續(xù)續(xù)5．．參參加加給給排排水水、、電電氣氣安安裝裝的的試試通通水水、、試試運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)等等工工作作6．．參參加加工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的評(píng)評(píng)定定和和竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收工工作作，，做做好好施施工工資資料料收收集集整整理理工工作作7．．認(rèn)認(rèn)真真做做好好施施工工日日記記8．．對(duì)對(duì)沉沉降降有有觀觀測(cè)測(cè)要要求求的的建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物，，在在施施工工過過程程中中督督促促施施工工企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行定定期期觀觀察察，，并并做做好好相相應(yīng)應(yīng)記記錄錄。。9．．監(jiān)監(jiān)督督和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)施施工工企企業(yè)業(yè)做做好好文文明明施施工工、、安安全全施施工工。。項(xiàng)目目工工程程質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的主主要要途途徑徑和和方方法法主要要途途徑徑：：工程程建建設(shè)設(shè)對(duì)對(duì)象象的的施施工工生生產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行全全過過程程、、全全面面的的質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督、、檢檢查查與與控控制制包括：事前的各項(xiàng)施施工準(zhǔn)備工作作質(zhì)量控制，，施工過程中的的控制，各單項(xiàng)工程及及整個(gè)工程項(xiàng)項(xiàng)目完成后，，對(duì)建筑施工工及安裝產(chǎn)品品質(zhì)量的事后后控制施工階段進(jìn)行行質(zhì)量監(jiān)控的的主要方法：：審核有關(guān)文件件、報(bào)表，現(xiàn)場(chǎng)檢查及試試驗(yàn)施工階段質(zhì)量量監(jiān)督控制手手段旁站監(jiān)督測(cè)量試驗(yàn)指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控控工作程序利用支付控制制手段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的目目的：是全面檢驗(yàn)工工程建設(shè)是否否符合設(shè)計(jì)要要求和施工質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查承包合同同的執(zhí)行情況況竣工驗(yàn)收的范范圍及依據(jù)驗(yàn)收范圍設(shè)計(jì)文件和合合同規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容土地使用情況況單項(xiàng)工程、市市政、綠化及及公用設(shè)施等等配套設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目等。驗(yàn)收依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任任務(wù)書、初步步設(shè)計(jì)、技術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)文件、、施工圖、設(shè)設(shè)備技術(shù)說明明書、有關(guān)開開發(fā)建設(shè)的文文件，以及現(xiàn)現(xiàn)行的施工技技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范范、施工承包包合同等?？⒐を?yàn)收的要要求基本要求項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)容建設(shè)完完成工程質(zhì)量和使使用功能符合合規(guī)范規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要要求按合同規(guī)定完完成了協(xié)議內(nèi)內(nèi)容遺留問題處理理一些零星項(xiàng)目目不能按時(shí)完完成，開發(fā)商商與建筑承包包商應(yīng)進(jìn)行協(xié)協(xié)商并妥善處處理?？⒐を|收程序序及內(nèi)容驗(yàn)收程序分為為：初步驗(yàn)收正式驗(yàn)收規(guī)模大和較復(fù)復(fù)雜的項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)先進(jìn)行初驗(yàn)驗(yàn)，然后進(jìn)行行全部項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)收。。規(guī)模較小、較較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目目可一次進(jìn)行行全部開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收的組組織房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目一般由地地市級(jí)主管部部門——工程程質(zhì)量監(jiān)督站站組織驗(yàn)收。。驗(yàn)收委員會(huì)或或驗(yàn)收小組組組成:開發(fā)商、施工工單位、設(shè)計(jì)計(jì)單位、物業(yè)業(yè)管理公司及及購(gòu)房客戶參參加，還有計(jì)計(jì)劃、建設(shè)、、銀行、環(huán)保保、消防等有有關(guān)部門人員員驗(yàn)收委員會(huì)的的主要工作:負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)驗(yàn)收工作審查竣工驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告書對(duì)建筑安裝工工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)檢查對(duì)設(shè)計(jì)，施工工、設(shè)備質(zhì)量量等作出全面面評(píng)價(jià)最后簽署竣工工驗(yàn)收鑒定書書。項(xiàng)目進(jìn)度管理理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)度管管理是指對(duì)開開發(fā)項(xiàng)目各建建設(shè)階段的工工作內(nèi)容、工工作程序、持持續(xù)時(shí)間和銜銜接關(guān)系編制制計(jì)劃并將該計(jì)劃付付諸實(shí)施，在實(shí)施過程中中經(jīng)常檢查實(shí)實(shí)際進(jìn)度是否否按計(jì)劃要求求進(jìn)行，對(duì)出出現(xiàn)的偏差分分析原因，采采取補(bǔ)救措施施或調(diào)整、修修改原計(jì)劃，，直至工程竣竣工、交付使使用。項(xiàng)目進(jìn)度管理理的最終目的的與內(nèi)容項(xiàng)目進(jìn)度管理理的最終目的的是確保項(xiàng)目目進(jìn)度目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度管理理的主要內(nèi)容容是建設(shè)工期期。影響項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度的因素素分析人的因素、、技術(shù)因素素、材料設(shè)設(shè)備與構(gòu)配配件因素施工機(jī)械設(shè)設(shè)備因素資金因素水文、地質(zhì)質(zhì)與氣象因因素等自然然因素政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、環(huán)境等等社會(huì)因素素其他不確定定因素項(xiàng)目進(jìn)度管管理的主要要任務(wù)設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)準(zhǔn)備階段進(jìn)進(jìn)度管理的的任務(wù)。包括：(1)確定工工期總目標(biāo)標(biāo)；(2)編制項(xiàng)目目總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃；(3)編制準(zhǔn)準(zhǔn)備階段詳詳細(xì)工作計(jì)計(jì)劃，并控控制該計(jì)劃劃的執(zhí)行；；(4)施施工現(xiàn)場(chǎng)條條件調(diào)研和和分析等。。設(shè)計(jì)階段進(jìn)進(jìn)度管理的的任務(wù)。包括：(1)編制設(shè)設(shè)汁階段工工作進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，并控控制其執(zhí)行行；(2)編制詳細(xì)細(xì)的出圖計(jì)計(jì)劃，并控控制其執(zhí)行行。施工階段進(jìn)進(jìn)度管理的的任務(wù)。包括：(1)編編制施工總總進(jìn)度計(jì)劃劃，并控制制其執(zhí)行；；(2)編編制施工年年、季、月月實(shí)施計(jì)劃劃，并控制制其執(zhí)行。。項(xiàng)目進(jìn)度管管理措施項(xiàng)目進(jìn)度管管理的主要要方法是；；籌劃、控制制和協(xié)調(diào)管理措施主主要包括:組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟(jì)措施信息管理措措施進(jìn)度計(jì)劃表表示方法房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度度管理一般般采用實(shí)際際進(jìn)度與計(jì)計(jì)劃進(jìn)度圖圖形比較法法項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃表示：：橫道圖網(wǎng)絡(luò)圖橫道圖的特特點(diǎn)橫道圖具有有形象、直直觀、易懂懂、繪制簡(jiǎn)簡(jiǎn)便等特點(diǎn)點(diǎn)，被廣泛泛應(yīng)用于工工程項(xiàng)目的的進(jìn)度管理理工作中。。用橫道圖表表示的進(jìn)度度計(jì)劃，應(yīng)應(yīng)包括兩個(gè)個(gè)基本部分分：左側(cè)是工作作劃分和基基本數(shù)據(jù)部部分；右側(cè)是橫道道線部分。。網(wǎng)絡(luò)圖雙代號(hào)時(shí)間間坐標(biāo)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計(jì)劃(簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱時(shí)標(biāo)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃)表示的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃。。單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計(jì)劃表示示的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃。開發(fā)項(xiàng)目成成本管理的的概念房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目成本本管理是開開發(fā)商對(duì)開開發(fā)項(xiàng)目投投資的有效效控制，是是房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目管管理內(nèi)容的的重要組成成部分具體來說就就是在投資資決策階段段、設(shè)計(jì)階階段、開發(fā)發(fā)項(xiàng)目發(fā)包包階段和建建設(shè)實(shí)施階階段，把開開發(fā)項(xiàng)目的的投資控制制在批準(zhǔn)的的投資限額額以內(nèi)，隨隨時(shí)糾正發(fā)發(fā)生的偏差差，確保開開發(fā)項(xiàng)目投投資管理目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，力求在在開發(fā)項(xiàng)目目中合理使使用人力、、財(cái)力、物物力，獲得得良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、、社會(huì)效益益和環(huán)境效效益。項(xiàng)目成本構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目成本本是指項(xiàng)目目建設(shè)、銷銷售過程中中所花費(fèi)的的全部費(fèi)用用，包括開開發(fā)成本和和銷售成本本。開發(fā)成本是是房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際發(fā)生的的成本，包包括土地費(fèi)費(fèi)用、前期期工程費(fèi)、、建筑安裝裝工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)、公共共配套設(shè)施施費(fèi)、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用等。銷售成本是是指房屋銷銷售過程中中發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用支出。。主要包括括銷售房屋屋的廣告、、代理等費(fèi)費(fèi)用支出，，一般為總總銷售額的的2％～4％左右。。開發(fā)項(xiàng)目成成本管理原原則設(shè)置科學(xué)的的成本管理理目標(biāo)設(shè)計(jì)階段投投資控制是是重點(diǎn)變被動(dòng)控制制為主動(dòng)控控制經(jīng)濟(jì)與技術(shù)術(shù)結(jié)合是成成本管理的的手段開發(fā)項(xiàng)目成成本管理的的主要內(nèi)容容項(xiàng)目策劃、、設(shè)計(jì)階段段的成本管管理發(fā)包、施工工階段的成成本管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)發(fā)包，包括括項(xiàng)目總發(fā)發(fā)包、建安安工程及設(shè)設(shè)備材料采采購(gòu)發(fā)包開發(fā)項(xiàng)目發(fā)發(fā)包階段的的成本管理理是項(xiàng)目開開發(fā)全過程程成本管理理的重要環(huán)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目銷售階階段的成本本管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目銷售售階段的成成本管理主主要是管理理銷售費(fèi)用用支出，銷銷售費(fèi)用支支出的主要要部分一般般為房地產(chǎn)產(chǎn)銷售廣告告支出費(fèi)用用。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目其他他管理開發(fā)項(xiàng)目合合同管理合同管理是是房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目管管理中不可可缺少的重重要內(nèi)容項(xiàng)目合同管管理的對(duì)象象工程承包合合同項(xiàng)目合同管管理的內(nèi)容容開發(fā)商在工工程施工過過程中，需需要經(jīng)常檢檢查合同的的執(zhí)行情況況督促施工企企業(yè)執(zhí)行合合同條款根據(jù)工程實(shí)實(shí)際進(jìn)度與與施工單位位商議合同同中的某些些條款需要要更改或取取消項(xiàng)目協(xié)調(diào)管管理主要包包括：：(1)做好好市政政配套套的協(xié)協(xié)調(diào)管管理工工作(2)協(xié)調(diào)調(diào)各承承包合合同中中有關(guān)關(guān)進(jìn)度度、技技術(shù)配配合、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)協(xié)作作、公公共設(shè)設(shè)施使使用等等問題題，解解決它它們之之間產(chǎn)產(chǎn)生的的矛盾盾(3)定期期召開開有各各承包包單位位參加加的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理協(xié)協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議，，并檢檢查會(huì)會(huì)議決決定事事項(xiàng)的的執(zhí)行行情況況。(4)參加加總包包單位位或重重要分分包單單位的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)協(xié)調(diào)調(diào)會(huì)、、調(diào)度度會(huì)等等。(5)協(xié)調(diào)調(diào)各單單位之之間的的矛盾盾、爭(zhēng)爭(zhēng)議，，正確確處理理其經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上的紛紛爭(zhēng)。。項(xiàng)目資資料管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目管理理工作作中，，工程程項(xiàng)目目技術(shù)術(shù)檔案案資料料管理理是十十分重重要的的內(nèi)容容。管理對(duì)對(duì)象：：工程項(xiàng)項(xiàng)目技技術(shù)檔檔案資資料是是在項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)實(shí)實(shí)施過過程中中形成成的，，是真真實(shí)的的工程程項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)歷史史記錄錄。管理要要求：：這些技技術(shù)材材料必必須按按檔