國瑞都江堰項目總體策劃方案課件

國瑞都江堰項目總體策劃王志綱工作室四川國瑞置業(yè)2008年1月國瑞都江堰項目總體策劃王志綱工作室目錄第一部分態(tài)勢分析第二部分總體定位第三部分項目構建第四部分開發(fā)策略目錄第一部分態(tài)勢分析

三個成都在空間上并存、時間上繼起，代表了成都的歷史演進路徑。目前，第一個成都作為老城區(qū)，已被完全填滿，第二個成都即現(xiàn)在的主城區(qū)也已得到充分發(fā)展，并已進入第三個成都階段。經濟全球化背景下，成都作為西部地區(qū)領袖城市的地位日益突出，已經成為“西部之心，休閑之都”。隨著成都的價值被重新發(fā)現(xiàn)，對四川、西部、全國乃至世界的吸引力越來越強，“第三個成都”應運而生。123第一個成都：低端，市民化,成都人的成都第二個成都：中端，逐漸外向化，四川、西部的成都第三個成都：高端，外向化、國際化，世界、中國的成都一、發(fā)現(xiàn)成都：外向化和高端化的成都第一部分態(tài)勢分析1、三個成都三個成都在空間上并存、時間上繼起，代表了成都的歷史演

隨著經濟持續(xù)快速發(fā)展，中國的奢侈品市場尤其是奢侈置業(yè)市場進入快速成長階段。目前奢侈品市場年銷售額已達20多億美元，占全球銷售額的12%，已經成為世界第三大奢侈品消費國。大到別墅、汽車，小到香水、珠寶，奢侈品的消費量呈急速增長態(tài)勢。2005年安永會計師事務所研究報告預測，至2008年中國奢侈品消費市場年增長率達20%，至2015年，中國將成為僅次于日本的世界第二大奢侈品消費國，年銷售額達115億美元，占全球總量的29%。2006年全球管理咨詢機構BCG發(fā)布《2006年全球財富報告》顯示，2005年中國富有家庭財富增長18%，成為新興市場家庭財富增長最為突出的地區(qū)之一。中國共有百萬富翁家庭25萬戶，排名全球第六。2、中國“奢侈置業(yè)”快速發(fā)展全國層面成都層面

從2005年開始，外向化消費需求帶動了成都房地產價值的釋放。世邦魏理仕《2006年成都樓市研究報告》顯示，2003-2006年間成都商品住宅價格年均增長11.4%，2006年商品住房價格同比增長12.9%，高檔住宅市場蓬勃發(fā)展，別墅增長幅度達到23.8%，中高檔公寓平均售價增幅為12.5%。當前高檔住宅市場仍處于起步階段，隨著成都不斷走向全國、走向世界，高端物業(yè)的價值將進一步得到釋放。隨著經濟持續(xù)快速發(fā)展，中國的奢侈品市場尤其是奢侈置業(yè)[鏈接]：成都房地產市場高端物業(yè)發(fā)展迅猛

隨著近兩年成都房地產價值的不斷釋放，高檔住宅市場蓬勃發(fā)展，不但別墅市場行情火爆，而且出現(xiàn)了迎賓大道一號、高山流水等千萬級的頂級別墅項目。市區(qū)別墅土地資源稀缺，地價高昂，以浣花區(qū)域最集中，獨棟售價從8千元到1.3萬元每平方米再到1.8萬元、2.4萬元節(jié)節(jié)攀生，影響并拉升了整個別墅市場售價。目前浣花區(qū)在售別墅只有錦宏·流水山莊，售價在380-1000萬元/棟，1.5-2.5萬元/平方米。有成都第一豪宅之稱的迎賓大道1號一期早在2004年10月底開盤，2005年5月底該項目1期31套獨棟豪宅就已售罄。2006年二期16棟豪宅上市，戶均占地2.5畝，均價700萬元一棟的超級別墅吸引了眾多富豪關注，其中推出兩棟高達2500萬的豪宅，創(chuàng)下了成都住宅價格的歷史新高。青城山板塊的高山流水項目中也出現(xiàn)了面積1000平米以上，總價達1500萬的頂級別墅，價格比周邊同類項目高出一倍，但銷售情況良好。春天大道依靠社區(qū)良好的景觀環(huán)境取勝，60套單價在7000—10000的聯(lián)排和雙拼別墅開盤不久就已售罄。物業(yè)名稱05年單價06年單價增幅高山流水8000-100009000-1100010%麓山國際12000—16000鷺島國際5000550010%迎賓大道一號110001300018.2%成都房地產市場代表性高端物業(yè)價格變化[鏈接]：成都房地產市場高端物業(yè)發(fā)展迅猛隨著近兩年成3、都江堰對高端市場具有強大吸引力都江堰“因水成堰，依堰建市”，已有二千余年的歷史，文化底蘊深厚，與臨近的青城山一起于2000年被評為世界自然與文化遺產。余秋雨說過“我以為，中國歷史上最激動人心的工程不是長城，而是都江堰。”（1）中國文化吸引世界眼光（2）城市綜合環(huán)境基礎良好

一方面，都江堰生態(tài)環(huán)境絕佳，“山、水、堰”自然景觀獨特，積累了深厚的歷史文化底蘊，地域特色突出，另一方面城市配套設施較為完善，擁有高爾夫球場等高端休閑娛樂項目，形成了具有魅力的旅游環(huán)境、休閑度假環(huán)境和生態(tài)人居環(huán)境，著名IT企業(yè)東軟集團也選擇了青城山作為在國內的第三家軟件教育基地，并出現(xiàn)了高山流水等一批受到市場追捧的高端物業(yè)。青城山高爾夫東軟IT教育基地3、都江堰對高端市場具有強大吸引力都江堰“因水成堰，

高端項目的集中高調亮相，預示著高端的都江堰正浮出水面，城市的價值未來將得到無限釋放。（3）都江堰未來價值釋放無限

青城山－都江堰正在打造世界級休閑度假旅游區(qū)，形成水文化、道文化展示與體驗之地，當前主要有三個重點方向。一是重點品牌，把都江堰、青城山建成國家5A級景區(qū)，虹口、翠月湖建成國家4A級景區(qū)；二是重大文化旅游產業(yè)項目，修建都江堰水文化博物館、青城山道文化博物館和中國道教學院成都分院，攝制電視連續(xù)劇《千秋偉業(yè)——蜀郡守李冰》，包裝開發(fā)青城洞經音樂，策劃運作“道解都江堰”大型實景演出；三是重要文化節(jié)事活動，李冰文化節(jié)、中國文化遺產日·都江堰文化遺產周、2006中國（都江堰）首屆網絡音樂節(jié)、道教文化節(jié)等活動層出不窮。此外，正在推進的項目還有市區(qū)的特色太平水街、700畝侏羅紀溫泉公園；堰區(qū)1500畝旅游度假地產項目（中海）、青城山的東軟學院、北大青鳥軟件基地、中唱公司影視基地；玉堂新區(qū)4平方公里高檔旅游休閑區(qū)（中信公司）。高端項目的集中高調亮相，預示著高端的都江堰正浮出水面1、養(yǎng)生時代到來改革開放30年來，中國老板階層一直處于高速發(fā)展時期，但環(huán)境污染、工作壓力過大、競爭加劇同時帶來生理、心理的亞健康，明顯影響工作效能和生活質量，極易導致精神心理疾患，嚴重亞健康可造成英年早逝，這就是造成王均瑤現(xiàn)象的禍首。亞健康已成為全社會共同面對的課題，老板們在實現(xiàn)原始積累之后開始尋求可待續(xù)發(fā)展，休閑越來越朝著“養(yǎng)生”功能升級，“身體”和“心靈”的雙重養(yǎng)生越來越被高端化人群追捧，養(yǎng)生時代已經到來。2、高端養(yǎng)生市場龐大我國亞健康人群發(fā)生率在45％—70％，發(fā)生年齡主要在35—60歲。其中中年知識分子和從事腦力勞動為主的白領人士、領導干部、企業(yè)家、影視明星是亞健康高發(fā)的人群。因此高端養(yǎng)生市場非常龐大，特別是高端市場需求亟待去滿足。3、養(yǎng)生時代呼喚養(yǎng)生城市隨著養(yǎng)生時代的到來，高端消費群體已經不滿足于傳統(tǒng)、零散的養(yǎng)生設施，追求一種養(yǎng)生生活方式，渴望全面系統(tǒng)的養(yǎng)生。在此背景下，養(yǎng)生城市呼之欲出，三亞、珠海等擁有優(yōu)良自然環(huán)境以及養(yǎng)生產業(yè)發(fā)展較完善的城市已經脫穎而出。二、發(fā)現(xiàn)都江堰：世界級“養(yǎng)生城市”1、養(yǎng)生時代到來二、發(fā)現(xiàn)都江堰：世界級“養(yǎng)生城市”4、都江堰是最適合養(yǎng)生的城市都江堰是全國著名的長壽之鄉(xiāng)都江堰市健在100歲以上的老人54位，最高年齡114歲，人均壽命77.1歲，比全國平均壽命高5.7歲，比“長壽之鄉(xiāng)”的國際標準高出了18.3％；比我國標準高出了195.7％。氣候環(huán)境最宜養(yǎng)生

都江堰地處川西平原與川西北高原結合部，屬于亞熱帶濕潤氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，全年平均氣溫15.2℃，常年濕度80%左右，人體的生理機能和新陳代謝均處于最佳的狀態(tài)?？諝猸h(huán)境最宜養(yǎng)生

都江堰市區(qū)大氣環(huán)境質量80%天數(shù)達到國家一級標準。是岷江的出山口，又是青藏高原和四川盆地交界處，空氣中含有大量負氧離子，具有松弛、催眠、祛臭、殺菌和延遲衰老特性。水文資源最宜養(yǎng)生

都江堰水的活性高，對人體有益的元素如偏硅酸鹽、鍶、CO2、鋅、硒等元素的含量較高，可以有效防止消化道疾病、咽喉炎、氣管炎和結石病，同時對兒童的發(fā)育及軟化血管有利。歷史文化最宜養(yǎng)生都江堰是道文化發(fā)祥地，養(yǎng)生是道家文化核心。道教高度重視通過調節(jié)飲食來養(yǎng)生，很多具有醫(yī)藥保健的野菜和果實被引入膳食，達到了食療養(yǎng)生的效果。4、都江堰是最適合養(yǎng)生的城市都江堰是全國著名的長壽之鄉(xiāng)三、發(fā)現(xiàn)本案：都江堰的城市新客廳老城板塊新區(qū)板塊玉堂板塊本案板塊都江堰市區(qū)（不含青城山）大體可以分為四大板塊：老城板塊：以堰為核心的老城區(qū)，包括楊柳河風情街、夜啤酒廣場等，走的是歷史文化保護的道路。以觀光旅游功能為主，是大眾化的城市客廳。新區(qū)板塊：都江堰城市發(fā)展過程中拓展的新區(qū)，包括為城市本身服務的行政功能、現(xiàn)代化居住區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)等，以內向化城市服務功能為主。玉堂板塊：中信介入的大規(guī)模綜合性開發(fā)，未來有可能成為集休閑、旅游、度假、居住等功能為一體的城市組團。本案板塊：必須實現(xiàn)與其他板塊的差異化經營，如果堅持走國際化、外向化道路，有望成為都江堰的城市客廳，擔負起第三個成都的國際化、高端化使命。三、發(fā)現(xiàn)本案：都江堰的城市新客廳老城新區(qū)玉堂本案都江堰市區(qū)（一、戰(zhàn)略定位國際養(yǎng)生小鎮(zhèn)第二部分總體定位本項目將面向國際化養(yǎng)生消費市場，體現(xiàn)國際化的養(yǎng)生功能體系，兼收并蓄、融會貫通打造國際頂級水準的養(yǎng)生系統(tǒng)，傳播“科學養(yǎng)生、健康生活”的理念。一、戰(zhàn)略定位國際養(yǎng)生小鎮(zhèn)第二部分總體定位本項目將二、市場定位以休閑度假為主導的市場以高帶低，以外帶內以休閑度假為先導，逐步吸引中高端商務市場、外來居住市場、以及本地市場的集聚。根據(jù)本案高端化、外向化的定位，目標市場大體可以分為三級：高端市場：面向全國及世界的高端化、外向化、國際化市場的“第三居所”市場和休閑養(yǎng)生市場。中端市場：面向成都及西部的“第二居所”市場、休閑度假市場與會議培訓市場。低端市場：面向都江堰本地及周邊區(qū)域的“第一居所”市場和集團消費市場。二、市場定位以休閑度假為主導的市場1、個人客戶A.主要消費群國內及海外知名企業(yè)領袖（金融、證券、貿易、房地產、能源、礦業(yè)等行業(yè)），有雄厚的經濟基礎和較高社會地位與聲望；體育、演藝界知名成功人士。B.購買用途與成都有密切的工作或商務往來，或用作第三居所、退休養(yǎng)老等用途。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡大約在40—60歲之間；經濟狀況：個人可自由支配千萬乃至數(shù)千萬以上的資金；居住狀況：一般擁有三次以上的投資置業(yè)經驗，目前居住環(huán)境已經非常舒適；生活狀況：受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財富實力，經常出入能顯示自己身份的與地位的場所：如五星級酒店、高爾夫球俱樂部等；慣用一流品質的國際名品；回歸健康生活方式，偏愛綠色食品和休閑度假。2、企業(yè)客戶A.主要消費者：省內的大型企業(yè)；B.夠買用途：用作接待客戶、度假和培訓基地使用。高端市場需求產品類型：為其度身定做的個性化的五星級會所酒店、私人/名流會所、頂級養(yǎng)生大宅以及“國瑞會”高端服務等。高端市場1、個人客戶高端市場1、個人客戶A.主要消費群體企業(yè)私營業(yè)主；外資企業(yè)高層管理階層；高購買力的政府公務員；體育、演藝界人士、自由職業(yè)者（律師、設計師、廣告人、畫家等）；專業(yè)房地產投資者。B.購買用途

作為度假型第二居所；酒店式公寓和養(yǎng)老公寓集度假養(yǎng)生功能和投資功能于一身，是一種享受型的投資方式，在充分了解這種屬性后會產生購買欲望。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡在30—55歲之間；經濟狀況：家庭年收入10萬元以上，可自由支配30萬元以上的資金；居住狀況：一般擁有第二套或第三套住房，擁有兩次以上的投資置業(yè)經驗；生活狀況：客戶具有一定的經濟實力，經常參與各種社會活動；為有車一族；有時間就會出去度假、旅游，追求休閑養(yǎng)生的生活方式。2、企業(yè)客戶A.主要消費群體與成都有密切商務關系的公司；發(fā)達地區(qū)外資企業(yè)、國有企業(yè)、股份制企業(yè)或政府機關。B.購買用途企業(yè)領導療養(yǎng)度假、企業(yè)高端培訓。中端市場需求產品類型：度假村、運動會館、酒店式公寓、雙拼、聯(lián)排等。中端市場1、個人客戶中端市場1、個人客戶A.主要消費群體都江堰及周邊地區(qū)的企業(yè)私營業(yè)主或企業(yè)高管；都江堰及周邊地區(qū)的高級政府公務員；其他。B.購買用途主要作為第一居所。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡在28—55歲之間；經濟狀況：家庭年收入10萬元以上，可自由支配30萬元以上的資金；居住狀況：一般擁有第二套住房，擁有一次以上的投資置業(yè)經驗；生活狀況：事業(yè)平穩(wěn)，收入殷實，注重性價比，追求生活品質，向往大都市國際化生活方式，緊跟時代潮流。低端市場需求產品類型：多層/高層住宅、餐館娛樂設施、社區(qū)商業(yè)、教育配套等。低端市場1、個人客戶低端市場三、檔次定位

總體上定位為高端項目。以高檔產品為主，中檔產品為輔。在都江堰和成都是頂級項目，在全國是高端項目，在世界是較高端項目。

面向高端客戶：五星級會所酒店、獨立別墅、雙拼、大戶型公寓、“國瑞會”VIP服務等。面向中端客戶：度假村、普通公寓、酒店式公寓、“國瑞會”一般服務等。三、檔次定位總體上定位為高端項目。四、主題定位

養(yǎng)生主題建議本案以養(yǎng)生文化為核心主題，融合水文化、道文化、堰文化，通過養(yǎng)生主題酒店、運動會館、山地公園、生態(tài)農莊等設施，以及“國瑞會”等服務平臺，營造本案高端化的休閑養(yǎng)生的獨特氛圍。四、主題定位養(yǎng)生主題堰鎮(zhèn)訴求：“堰鎮(zhèn)——國際養(yǎng)生小鎮(zhèn)”備選案名:堰郡、都江堰壹號建議案名堰鎮(zhèn)建議案名五、功能定位

本案是集養(yǎng)生保健、休閑商務、高尚人居等功能于一體的國際養(yǎng)生休閑小鎮(zhèn)。本案高尚人居養(yǎng)生保健休閑商務運動康體醫(yī)療保健休閑會議休閑辦公高尚居住社區(qū)商業(yè)文化教育食療保健休閑培訓心理健康五、功能定位本案是集養(yǎng)生保健、休閑商務、高尚人六、產品定位銷售型：住宅（獨立別墅、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層）、酒店式公寓/老年公寓、商鋪經營型：酒店（五星級）、度假村（經濟型鄉(xiāng)村酒店、美食街、運動會館）、酒店式公寓/老年公寓、商鋪公益性配套：公園、幼兒園、學校；項目之外整合周邊資源打造的山地公園、生態(tài)農莊等從企業(yè)角度來分：度假型產品：獨立別墅、酒店、度假村、酒店式公寓、項目之外整合周邊資源打造的山地公園、生態(tài)農莊等日常型產品：住宅（雙拼、聯(lián)排、多層、小高層）、老年公寓、商鋪、幼兒園、學校、社區(qū)公園投資型產品：酒店式公寓/老年公寓、商鋪、產權式酒店以及少量高檔住宅產品等自用型產品：各種住宅從客戶角度來分：六、產品定位銷售型：住宅（獨立別墅、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層基地位于都江堰市以東，東柏河的上游，至成都市和都江堰市距離分別為52KM和6KM。規(guī)劃總用地為59.21公頃，基本呈矩形，東西寬730米，南北長900米，用地平整，整體為南北高，東南低，平均坡度0.3%。東臨100米寬二環(huán)路，南、西、北分別為15米，20米，18米寬的規(guī)劃道路。北部有一條蒲陽河由東向西流過，內河道寬度約30米，水流較急；有多條溪流在平坦的土地上穿流；基地內有多處成片林地，自然景觀良好?；貎扔腥龡l高壓走廊斜穿?；匾?、基地現(xiàn)狀第三部分項目構建基地位于都江堰市以東，東柏河的上游，至成都市和都江堰市距離分資源和用地條件分析高壓走廊，限制建設水質純凈，景觀絕佳“小都江堰”，景觀獨特環(huán)境私密，氛圍靜謐地勢平坦，開發(fā)便利天然成林，植被養(yǎng)生資源和用地條件分析高壓走廊，限制建設水質純凈，景觀絕佳“小都總體上，基地可以分為A、B兩個相對獨立的功能區(qū)。A區(qū)：休閑度假區(qū)，約214畝，包括主題酒店、度假村、市級公園等，將成為都江堰新的高端休閑度假平臺。B區(qū)：居住生活區(qū)，約900畝，包括各類別墅、多層與小高層住宅，酒店式公寓、老年公寓，以及社區(qū)商業(yè)、教育等設施。（一）功能分區(qū)AB二、具體構建總體上，基地可以分為A、B兩個相對獨立的功能區(qū)。（一）功能分（二）A區(qū)構建A區(qū)分為兩個組團：Ⅰ：主題酒店組團：面積約114畝，國際化，面向高端/頂級休閑養(yǎng)生市場。Ⅱ：度假村組團：面積約100畝，面向中端休閑度假市場（集團、家庭）。ⅡⅠ（二）A區(qū)構建A區(qū)分為兩個組團：ⅡⅠⅠ主題酒店組團主體酒店水岸休閑、園林等10000平米，養(yǎng)生主題別墅式酒店，五星級超級會所休閑公園別墅客房獨棟別墅式酒店，共66棟Ⅰ主題酒店組團主體酒店水岸休閑、園林等10000平米，養(yǎng)生主1、主題酒店以蜀文化、水文化為特色的養(yǎng)生主題導入產權式經營私人管家式服務按超五星級標準建造半島式休閑度假酒店都江堰、成都、四川的新名片、新客廳國內外高端休閑度假人群四川省、成都市、都江堰市領導高端接待基地和會議中心成都高端休閑商務活動場所培訓市場，書院、EMBA、講壇、私人酒會、私人Party其他（1）總體定位成都首家別墅式酒店（2）市場定位1、主題酒店以蜀文化、水文化為特色的養(yǎng)生主題國內外高端休閑度集休閑度假、商務會議、餐飲娛樂等于一體的主題酒店。（3）功能定位（4）構成共包括主體酒店、餐飲、別墅（客房）、園林和休閑設施四部分。構成占地面積建筑面積內容主體酒店10畝10000平米養(yǎng)生主題別墅式酒店、水主題景觀休閑餐廳、洗浴中心、KTV、超市等別墅80畝25000平米獨棟別墅式酒店休閑公園24畝水岸休閑和園林為主的公園

建筑以低密度的獨棟別墅主，形成一個中心酒店+若干散點分布的獨棟別墅（主題酒店群）的形式,注重園林、水體等自然要素的結合應用，制造生態(tài)、綠色的人性空間。（5）產品形態(tài)集休閑度假、商務會議、餐飲娛樂等于一體的主題酒店。（3）功能A、主體酒店占地面積：10畝建筑面積：5000平米建筑風格：體現(xiàn)巴蜀風情，凝固都江堰的歷史厚重感，結合現(xiàn)代時尚元素經營定位：尊貴、私密、自然、專屬投資額:6000萬構成面積備注大堂500平米大堂吧大會議室500平米會客廳，可舉辦大型論壇小會議室1000平米私人俱樂部300平米專屬私人空間，雪茄、紅酒、收藏客房900平米共30間客房西餐廳200平米茶室300平米康體設施100平米健身和美容新派川菜1000平米養(yǎng)生餐素食宴頂級粵菜1000平米洗浴中心800平米SPA、深度睡眠系統(tǒng)KTV500平米康復中心200平米體式能測試100平米保健用品50平米兒童天地50平米超市200平米其他2300平米合計10000平米功能構成：A、主體酒店占地面積：10畝構成面積備注大堂500平米大堂吧養(yǎng)生食療康樂中心餐廳提供豐富的各類食療套餐，并配專人介紹飲食健康方面的有關知識。傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)學，和現(xiàn)代高科技的體檢保健技術結合起來，借助現(xiàn)代化療養(yǎng)設施和得天獨厚的自然環(huán)境資源，建設一個純生態(tài)化的高端休閑療養(yǎng)地，為高端人士提供生命維護保養(yǎng)服務。將整合傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)療機構與民間專家，以按摩、水療、氣功、香草、藥膳等手段來治療現(xiàn)代人常發(fā)的各種工作病、慢性病。特別針對女性美容、整容、水療Spa、泥浴、保養(yǎng)系列；女性氣質教程包括女子健美、舞蹈、瑜伽。

養(yǎng)生保健養(yǎng)生食療康樂中心餐廳提供豐富的各類食療套餐，并配專人占地面積：80畝總建筑面積：25000平米（66棟）建筑風格：休閑、低調、典雅、尊貴、大氣、私密投資額：15000萬（含精裝修家電）

類型數(shù)量建筑面積占地面積備注總統(tǒng)別墅1700平米2500—3000平米全部精裝修帶家電免費寬帶私人管家服務可產權式經營行政別墅3500平米1800—2200平米河景別墅13400平米1000—1500平米湖景別墅36350平米1000—1800平米園景別墅13300平米420—550平米C、別墅產品構成占地面積：80畝類型數(shù)量建筑面積占地面積備注總統(tǒng)別墅1700對于主題建筑的經營，根據(jù)國瑞會資金運作情況（現(xiàn)金流壓力）可靈活彈性選擇不出售而自己經營的別墅數(shù)量，建議至少留10套別墅。對于對外出售的別墅，建議采取委托經營的模式進行管理：

——［全權委托型］

業(yè)主全權委托酒店方經營管理，委托期間免繳物業(yè)管理費；業(yè)主入住期間享受酒店客人所受禮遇及服務項目；業(yè)主免費入住采用積分制，每年有一定免費入住權。

——［定期委托型］

業(yè)主定期委托期間免繳物業(yè)管理費；業(yè)主定期委托經營時段最少不低于一定天數(shù)；業(yè)主定期委托期間經營收益按約定比例分配。

——［業(yè)主自用型］

只需按時繳納物業(yè)管理費。餐飲、娛樂、SPA、KTV等經營性項目進行招租、招商或整合資源合作經營，少量留作自營，但在整體風貌要求統(tǒng)一。運營建議對于主題建筑的經營，根據(jù)國瑞會資金運作情況（現(xiàn)金流壓力）可靈建筑造型充分考慮與地形地勢相互協(xié)調，運用借景的手法，將河景引入地塊內部，呈現(xiàn)自然為主，建筑為輔的環(huán)境特征。在立面造型上，充分順應地勢，采用屋頂平臺出挑、錯層、舉架等手法，增加了住戶室內活動及觀賞戶外景色的趣味性。建筑運用傳統(tǒng)和現(xiàn)代建筑符號，形體和立面和諧搭配、富有個性，區(qū)別于常見川西風情。別墅、園林、小品力求體現(xiàn)蜀文化、道文化、堰文化的精華和意境。全裝修別墅酒店選擇的裝修材料和電器設備突出生活的個性和品味。建議室內配備豪華廚衛(wèi)、中央空調系統(tǒng)（帶新風）、中央吸塵系統(tǒng)、中央熱水爐、地熱采暖系統(tǒng)、雙聯(lián)雙控開關的電源系統(tǒng)、點對點供水系統(tǒng)、無噪音排水系統(tǒng)、直引水系統(tǒng)等。別墅引入先進的智能管理模式，安裝全自動燈光系統(tǒng)、全自動窗簾、背景音樂系統(tǒng)、電源防雷保護等，私家庭院設置景觀照明系統(tǒng)、自動噴灌系統(tǒng)等智能化設施，讓居者享有多樣化的室內和戶外空間。裝修建議：設計建議：由專業(yè)酒店管理公司提供五星級物管服務，客戶可根據(jù)個人需要，選擇居家、房產委托、商務、休閑娛樂等菜單式服務。提供私人管家的人性化服務，以受過專業(yè)培訓的私人管家為酒店的主要服務單元，對客實行全天候、一站式、一對一的個性化服務，最大限度地滿足客戶的個性化需求。私人管家式服務：建筑造型充分考慮與地形地勢相互協(xié)調，運用借景的手法，將河景引[鏈接]：麗江悅榕莊酒店麗江悅榕莊酒店位于大研古城旁的束河古鎮(zhèn)、玉龍雪山之下2006年10月28正式開業(yè)。由新加坡悅榕集團投資2500萬美元興建，已成為目前中國最昂貴的度假酒店。悅榕莊核心是“養(yǎng)生體驗的奢侈”，是身體、心理、靈魂的完整體驗，包括浪漫的度假環(huán)境、地域文化體驗、居于房間觀雪山的環(huán)境體驗、獨特的SPA體驗、無微不至的服務體驗等。

“悅榕莊”營業(yè)半年，入住率達到了65%，客房的平均房價達到了380美元，主要面向國內高端客以及國外的度假客源，6成來自國內，入住天數(shù)從兩晚到五天或一周不等。建筑體現(xiàn)地域文化悅榕莊酒店由

55

棟納西風格別墅組成，40

棟花園及豪華花園別墅、13

棟泳池和豪華泳池別墅、1

棟雙房式泳池別墅和1棟總統(tǒng)別墅，均采用當?shù)靥赜薪ú?、遵照當?shù)匚幕d建而成,

例如五彩石及納西灰磚，納西彎屋頂?shù)?。朝東北向的別墅使每位客人在房間內即可欣賞到位于海拔

5600

米的玉龍雪山山頂。悅榕莊的頂級SPA悅榕莊是花園SPA理念的倡導者，形成了自己獨特的SPA文化。古老的傳統(tǒng)方法和天然療效結合在一起，身體在舒適的環(huán)境中享受專業(yè)的按摩，從身體到神經都能夠得到徹底地放松。[鏈接]：麗江悅榕莊酒店麗江悅榕莊酒店位于大研古城旁D、休閑公園占地面積：24畝總體定位：水岸休閑和園林為主的公園設計建議：以大片景觀喬木、草坪和水體為背景，增設休閑、游憩設施，充分利用高壓走廊不可建設用地。投資額：1500萬園林景觀（整個半島）A、B、C、D總投資共25500萬元（不含土地等成本）D、休閑公園占地面積：24畝A、B、C、D總投資共25500Ⅱ度假村組團D、運動會所A、度假村酒店C、運動公園B、水岸公社2000平米，室內游泳、健身、羽毛球、桌球、乒乓球等1.5萬平米，100間客房、餐飲、康樂、會議、培訓、旅游集散40畝，拓展運動、兒童游樂3000平米，水岸休閑餐飲、酒吧、娛樂等Ⅱ度假村組團D、運動會所A、度假村酒店C、運動公園B、水岸公A、度假村酒店總體定位：3星，休閑度假型酒店，突出休閑氣氛規(guī)模：1.5萬平米，100間客房（套房5%、大床房30%、標間65%），另外，2棟酒店式公寓還可提供300間左右客房功能構成：常規(guī)酒店大堂、大堂吧、餐飲、茶樓、會議、商務中心、美容美發(fā)、洗浴、KTV、網球場，培訓、度假、接待為主投資額：4000萬構成面積備注大堂500平米會議室500平米會客廳，可舉辦大型論壇餐廳300平米溫泉卡拉ok300平米康體設施100平米健身和美容其它1200平米合計5000平米A、度假村酒店總體定位：3星，休閑度假型酒店，突出休閑氣氛構B、水岸公社規(guī)模：總建筑面積3000平米。內容描述：依托濱水環(huán)境打造的集餐飲、娛樂、文化、購物、酒店等于一體的休閑商業(yè)區(qū)，包括濱水休閑餐廳、酒吧、咖啡廳、茶吧等。客戶特征：成都高端商務、休閑人士；高端度假游客。注重餐飲、娛樂等活動的環(huán)境和氛圍；注重能夠體現(xiàn)個人身份和價值的圈子文化。產品形態(tài)：以綠化、水體等為素材，制造頂級的休閑環(huán)境，建筑形態(tài)上建議采用低層濱水建筑，注重空間上的開放性及與蒲陽河的互動性。項目內容上以餐飲、娛樂、表演為主，配合少量的酒店住宿及購物等。投資額：600萬B、水岸公社規(guī)模：總建筑面積3000平米。C、運動公園性質：集生態(tài)、綠色、休閑、健康等功能于一體的大型運動主題公園。規(guī)模：占地40畝市場定位：面向企業(yè)、學校、機關等的拓展訓練；面向成都及其周邊市民和都江堰本地民眾的休閑運動。構成：A、戶外運動場地；B、企業(yè)拓展訓練基地；C、兒童游戲場地投資額：500萬D、運動會所定位：會所以服務于本項目客戶為主，兼顧周邊地區(qū)運動市場需求。建議大力吸引運動健身品牌商家入駐，按其需求采用訂單式開發(fā)模式，提高會所的可經營性。規(guī)模：總建面3500㎡。構成：健身房、球類館、游泳池、兒童活動、配套設施、戶外運動場等投資額：1000萬元。C、運動公園性質：集生態(tài)、綠色、休閑、健康等功能于一體的大型分類占組團面積比例面積（單位：㎡）戶型面積（單位：㎡）占組團面積比套數(shù)（套）主題酒店—35000———度假村—21500———合計—56500———A區(qū)產品配比分類占組團面積比例面積戶型面積占組團面積比套數(shù)主題酒店—35（三）B區(qū)構建B區(qū)為居住區(qū)，共約900畝。分三個組團：組團Ⅰ：頂級獨立別墅，面向高端化、外向化、國際化頂級消費人群。組團Ⅱ：度假型居住組團，包括各種別墅與公寓，面向中高端度假人群，以第二居所為主。組團Ⅲ：普通居住組團，包括多層與小高層，面向中端人群，以地緣市場為主，以第一居所為主。ⅠⅡⅢ（三）B區(qū)構建B區(qū)為居住區(qū)，共約900畝。分三個組團：ⅠⅡⅢ組團Ⅰ100畝，容積率約0.3建筑面積：22500平米約45套獨立別墅（500平米/套）外向化、高端化私密、精典養(yǎng)生大宅，頂級別墅投資：10000萬（土地、建安、園林）均價：15000元/平米總銷售額：34000萬總價：500萬以上，800萬為主，最高3000萬Ⅰ組團Ⅰ100畝，容積率約0.3Ⅰ定位：以療養(yǎng)概念為基礎，以建筑為特色，利用幽靜醇和的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨厚的療養(yǎng)條件，營造養(yǎng)生保健、延年益壽的世外桃源。戶型設計：（1）小的：350—450平米，占地1.5畝，占20%（2）中等：500—700平米，占地2畝，占78%（3）樓王：1500平米，占地10畝，1棟，占2%頂級別墅區(qū)定位：頂級別墅區(qū)占地600畝，容積率約1.2總建筑面積：約40萬平米度假型居住組團，主要面向以大成都和周邊地區(qū)為主的中高端度假人群，以第二居所為主以多層度假公寓為主，包括各種獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼、多層與小高公寓，以及酒店式公寓、老年公寓等多種產品類型，突出水景觀單價：約5000元/平米（公寓）總價：30萬以上，50萬為主（公寓）酒店式公寓別墅普通度假公寓老年公寓普通公寓組團Ⅱ配套商業(yè)占地600畝，容積率約1.2酒店式公寓別墅普通度假公寓老年公國瑞都江堰項目總體策劃方案課件組團Ⅲ占地200畝，容積率約1.5總建筑面積：約20萬平米面向都江堰本地市場及阿壩洲等周邊市場，以第一居所為主，產品高度迎合市場。以多層公寓為主，注重社區(qū)景觀營造，達到都江堰本地最高品質，同時配置鄰里中心、學校等配套設施。單價：約5000元/平米（公寓）總價：30萬以上，50萬為主（公寓）組團Ⅲ占地200畝，容積率約1.5鄰里中心定位：鄰里中心型商業(yè)中心，服務周邊人群。功能：集商業(yè)、服務、文化、娛樂等多種功能于一體的鄰里中心。功能設置上以人為本，具備超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、藥店、書店等12項必備功能。將商業(yè)和公益有機結合，完善和優(yōu)化商用產業(yè)組合。規(guī)模：占地10畝，建筑面積5000平方米。配套教育設施：國際雙語小學、幼兒園采用國際雙語教學、互動實驗教學等小學、幼兒園教育作為住區(qū)教育配套特色。引入成都知名教育資源如川大附小等建設分校，進行合作辦學。鄰里中心面積及戶型配比總表戶型面積（㎡）套數(shù)（套）占總戶型比30-55271027%55-90333433%90-120161616%456336%604755%901582%120-1505746%150-1801772%180-2201461%200-3502122%400280.3%600160.2%150010.01%合計10080100%分區(qū)分類建筑面積（㎡）占地面積容積率A區(qū)主題酒店35000114畝0.46度假村21500100畝0.32B區(qū)組團一獨立別墅22500100畝0.34B區(qū)組團二別墅116698200畝0.86公寓474904400畝1.78小計614102914畝1.1B區(qū)組團三公寓200100200畝1.5合計8706571114畝1.18產品配比總表面積及戶型配比總表戶型面積（㎡）套數(shù)（套）占總戶型比30-51、以高帶低、以外帶內通過高端產品的開發(fā)帶動中低端產品的升值和快速銷售；通過外向型產品的開發(fā)帶動地緣性產品的升值及快速銷售。2、彈性開發(fā)、成長管理項目開發(fā)過程中，預留管線，根據(jù)市場情況的變化進行彈性開發(fā)，及時對項目進行動態(tài)調整；對于價值可能增值的功能分區(qū)做好峰值預留、成長管理。3、長短相濟、滾動發(fā)展

保證現(xiàn)金流的持續(xù)性和通暢性，做好短線的普通公寓開發(fā)與長線的主題酒店組團及獨立別墅組團等的統(tǒng)籌調控，滾動開發(fā)，以短線解決生存問題，以長線實現(xiàn)發(fā)展和價值最大化的問題。一、開發(fā)策略第四部分開發(fā)策略1、以高帶低、以外帶內一、開發(fā)策略第四部分開發(fā)策略二、開發(fā)分期一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)二、開發(fā)分期一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)第一期：2007-2008年底橫空出世、勢如破竹地推出主題酒店組團，形成轟動效應。純獨立別墅形式的五星級酒店尤為高端，將成為四川酒店中的“頭等艙”，確立本項目的高品質形象；“養(yǎng)生主題”將以鮮明的特色，在全國甚至海外迅速形成強勢的品牌效應。主題酒店所開發(fā)的60多套別墅，有相當部分考慮以產權酒店方式出售和經營，投資壓力并不大。明修棧道、暗渡陳倉，應與主題酒店組團同時推出200畝的普通公寓板塊。面向都江堰及阿壩洲等地緣性市場，以第一居所為主。容積率盡量做到最高，產品高度迎合市場，以快速銷售、快速回籠資金為最大目標，減輕避免酒店開發(fā)的資金壓力，其次考慮合理的利潤空間。為確立高端的品牌形象，面向成都及全國市場的推廣以主題酒店組團為主，普通公寓組團獨立進行宣傳推廣。第二期：2009-2010年以度假村組團酒店和運動會館的開發(fā)，帶動酒店式度假公寓、普通度假公寓的銷售，同時推出一定量面向都江堰本地市場的普通公寓，以實現(xiàn)資金平衡、提高市場覆蓋率。第三期：2011-2012年峰值階段，推出頂級獨立別墅組團、度假別墅組團及老年公寓組團等本項目最為高端的峰值產品，在一期、二期的基礎上實現(xiàn)三期產品價值最大化。第一期：2007-2008年底世界只有一個都江堰，天府只有一個生命源。——王志綱世界只有一個都江堰，謝謝！謝謝！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！國瑞都江堰項目總體策劃王志綱工作室四川國瑞置業(yè)2008年1月國瑞都江堰項目總體策劃王志綱工作室目錄第一部分態(tài)勢分析第二部分總體定位第三部分項目構建第四部分開發(fā)策略目錄第一部分態(tài)勢分析

三個成都在空間上并存、時間上繼起，代表了成都的歷史演進路徑。目前，第一個成都作為老城區(qū)，已被完全填滿，第二個成都即現(xiàn)在的主城區(qū)也已得到充分發(fā)展，并已進入第三個成都階段。經濟全球化背景下，成都作為西部地區(qū)領袖城市的地位日益突出，已經成為“西部之心，休閑之都”。隨著成都的價值被重新發(fā)現(xiàn)，對四川、西部、全國乃至世界的吸引力越來越強，“第三個成都”應運而生。123第一個成都：低端，市民化,成都人的成都第二個成都：中端，逐漸外向化，四川、西部的成都第三個成都：高端，外向化、國際化，世界、中國的成都一、發(fā)現(xiàn)成都：外向化和高端化的成都第一部分態(tài)勢分析1、三個成都三個成都在空間上并存、時間上繼起，代表了成都的歷史演

隨著經濟持續(xù)快速發(fā)展，中國的奢侈品市場尤其是奢侈置業(yè)市場進入快速成長階段。目前奢侈品市場年銷售額已達20多億美元，占全球銷售額的12%，已經成為世界第三大奢侈品消費國。大到別墅、汽車，小到香水、珠寶，奢侈品的消費量呈急速增長態(tài)勢。2005年安永會計師事務所研究報告預測，至2008年中國奢侈品消費市場年增長率達20%，至2015年，中國將成為僅次于日本的世界第二大奢侈品消費國，年銷售額達115億美元，占全球總量的29%。2006年全球管理咨詢機構BCG發(fā)布《2006年全球財富報告》顯示，2005年中國富有家庭財富增長18%，成為新興市場家庭財富增長最為突出的地區(qū)之一。中國共有百萬富翁家庭25萬戶，排名全球第六。2、中國“奢侈置業(yè)”快速發(fā)展全國層面成都層面

從2005年開始，外向化消費需求帶動了成都房地產價值的釋放。世邦魏理仕《2006年成都樓市研究報告》顯示，2003-2006年間成都商品住宅價格年均增長11.4%，2006年商品住房價格同比增長12.9%，高檔住宅市場蓬勃發(fā)展，別墅增長幅度達到23.8%，中高檔公寓平均售價增幅為12.5%。當前高檔住宅市場仍處于起步階段，隨著成都不斷走向全國、走向世界，高端物業(yè)的價值將進一步得到釋放。隨著經濟持續(xù)快速發(fā)展，中國的奢侈品市場尤其是奢侈置業(yè)[鏈接]：成都房地產市場高端物業(yè)發(fā)展迅猛

隨著近兩年成都房地產價值的不斷釋放，高檔住宅市場蓬勃發(fā)展，不但別墅市場行情火爆，而且出現(xiàn)了迎賓大道一號、高山流水等千萬級的頂級別墅項目。市區(qū)別墅土地資源稀缺，地價高昂，以浣花區(qū)域最集中，獨棟售價從8千元到1.3萬元每平方米再到1.8萬元、2.4萬元節(jié)節(jié)攀生，影響并拉升了整個別墅市場售價。目前浣花區(qū)在售別墅只有錦宏·流水山莊，售價在380-1000萬元/棟，1.5-2.5萬元/平方米。有成都第一豪宅之稱的迎賓大道1號一期早在2004年10月底開盤，2005年5月底該項目1期31套獨棟豪宅就已售罄。2006年二期16棟豪宅上市，戶均占地2.5畝，均價700萬元一棟的超級別墅吸引了眾多富豪關注，其中推出兩棟高達2500萬的豪宅，創(chuàng)下了成都住宅價格的歷史新高。青城山板塊的高山流水項目中也出現(xiàn)了面積1000平米以上，總價達1500萬的頂級別墅，價格比周邊同類項目高出一倍，但銷售情況良好。春天大道依靠社區(qū)良好的景觀環(huán)境取勝，60套單價在7000—10000的聯(lián)排和雙拼別墅開盤不久就已售罄。物業(yè)名稱05年單價06年單價增幅高山流水8000-100009000-1100010%麓山國際12000—16000鷺島國際5000550010%迎賓大道一號110001300018.2%成都房地產市場代表性高端物業(yè)價格變化[鏈接]：成都房地產市場高端物業(yè)發(fā)展迅猛隨著近兩年成3、都江堰對高端市場具有強大吸引力都江堰“因水成堰，依堰建市”，已有二千余年的歷史，文化底蘊深厚，與臨近的青城山一起于2000年被評為世界自然與文化遺產。余秋雨說過“我以為，中國歷史上最激動人心的工程不是長城，而是都江堰。”（1）中國文化吸引世界眼光（2）城市綜合環(huán)境基礎良好

一方面，都江堰生態(tài)環(huán)境絕佳，“山、水、堰”自然景觀獨特，積累了深厚的歷史文化底蘊，地域特色突出，另一方面城市配套設施較為完善，擁有高爾夫球場等高端休閑娛樂項目，形成了具有魅力的旅游環(huán)境、休閑度假環(huán)境和生態(tài)人居環(huán)境，著名IT企業(yè)東軟集團也選擇了青城山作為在國內的第三家軟件教育基地，并出現(xiàn)了高山流水等一批受到市場追捧的高端物業(yè)。青城山高爾夫東軟IT教育基地3、都江堰對高端市場具有強大吸引力都江堰“因水成堰，

高端項目的集中高調亮相，預示著高端的都江堰正浮出水面，城市的價值未來將得到無限釋放。（3）都江堰未來價值釋放無限

青城山－都江堰正在打造世界級休閑度假旅游區(qū)，形成水文化、道文化展示與體驗之地，當前主要有三個重點方向。一是重點品牌，把都江堰、青城山建成國家5A級景區(qū)，虹口、翠月湖建成國家4A級景區(qū)；二是重大文化旅游產業(yè)項目，修建都江堰水文化博物館、青城山道文化博物館和中國道教學院成都分院，攝制電視連續(xù)劇《千秋偉業(yè)——蜀郡守李冰》，包裝開發(fā)青城洞經音樂，策劃運作“道解都江堰”大型實景演出；三是重要文化節(jié)事活動，李冰文化節(jié)、中國文化遺產日·都江堰文化遺產周、2006中國（都江堰）首屆網絡音樂節(jié)、道教文化節(jié)等活動層出不窮。此外，正在推進的項目還有市區(qū)的特色太平水街、700畝侏羅紀溫泉公園；堰區(qū)1500畝旅游度假地產項目（中海）、青城山的東軟學院、北大青鳥軟件基地、中唱公司影視基地；玉堂新區(qū)4平方公里高檔旅游休閑區(qū)（中信公司）。高端項目的集中高調亮相，預示著高端的都江堰正浮出水面1、養(yǎng)生時代到來改革開放30年來，中國老板階層一直處于高速發(fā)展時期，但環(huán)境污染、工作壓力過大、競爭加劇同時帶來生理、心理的亞健康，明顯影響工作效能和生活質量，極易導致精神心理疾患，嚴重亞健康可造成英年早逝，這就是造成王均瑤現(xiàn)象的禍首。亞健康已成為全社會共同面對的課題，老板們在實現(xiàn)原始積累之后開始尋求可待續(xù)發(fā)展，休閑越來越朝著“養(yǎng)生”功能升級，“身體”和“心靈”的雙重養(yǎng)生越來越被高端化人群追捧，養(yǎng)生時代已經到來。2、高端養(yǎng)生市場龐大我國亞健康人群發(fā)生率在45％—70％，發(fā)生年齡主要在35—60歲。其中中年知識分子和從事腦力勞動為主的白領人士、領導干部、企業(yè)家、影視明星是亞健康高發(fā)的人群。因此高端養(yǎng)生市場非常龐大，特別是高端市場需求亟待去滿足。3、養(yǎng)生時代呼喚養(yǎng)生城市隨著養(yǎng)生時代的到來，高端消費群體已經不滿足于傳統(tǒng)、零散的養(yǎng)生設施，追求一種養(yǎng)生生活方式，渴望全面系統(tǒng)的養(yǎng)生。在此背景下，養(yǎng)生城市呼之欲出，三亞、珠海等擁有優(yōu)良自然環(huán)境以及養(yǎng)生產業(yè)發(fā)展較完善的城市已經脫穎而出。二、發(fā)現(xiàn)都江堰：世界級“養(yǎng)生城市”1、養(yǎng)生時代到來二、發(fā)現(xiàn)都江堰：世界級“養(yǎng)生城市”4、都江堰是最適合養(yǎng)生的城市都江堰是全國著名的長壽之鄉(xiāng)都江堰市健在100歲以上的老人54位，最高年齡114歲，人均壽命77.1歲，比全國平均壽命高5.7歲，比“長壽之鄉(xiāng)”的國際標準高出了18.3％；比我國標準高出了195.7％。氣候環(huán)境最宜養(yǎng)生

都江堰地處川西平原與川西北高原結合部，屬于亞熱帶濕潤氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，全年平均氣溫15.2℃，常年濕度80%左右，人體的生理機能和新陳代謝均處于最佳的狀態(tài)?？諝猸h(huán)境最宜養(yǎng)生

都江堰市區(qū)大氣環(huán)境質量80%天數(shù)達到國家一級標準。是岷江的出山口，又是青藏高原和四川盆地交界處，空氣中含有大量負氧離子，具有松弛、催眠、祛臭、殺菌和延遲衰老特性。水文資源最宜養(yǎng)生

都江堰水的活性高，對人體有益的元素如偏硅酸鹽、鍶、CO2、鋅、硒等元素的含量較高，可以有效防止消化道疾病、咽喉炎、氣管炎和結石病，同時對兒童的發(fā)育及軟化血管有利。歷史文化最宜養(yǎng)生都江堰是道文化發(fā)祥地，養(yǎng)生是道家文化核心。道教高度重視通過調節(jié)飲食來養(yǎng)生，很多具有醫(yī)藥保健的野菜和果實被引入膳食，達到了食療養(yǎng)生的效果。4、都江堰是最適合養(yǎng)生的城市都江堰是全國著名的長壽之鄉(xiāng)三、發(fā)現(xiàn)本案：都江堰的城市新客廳老城板塊新區(qū)板塊玉堂板塊本案板塊都江堰市區(qū)（不含青城山）大體可以分為四大板塊：老城板塊：以堰為核心的老城區(qū)，包括楊柳河風情街、夜啤酒廣場等，走的是歷史文化保護的道路。以觀光旅游功能為主，是大眾化的城市客廳。新區(qū)板塊：都江堰城市發(fā)展過程中拓展的新區(qū)，包括為城市本身服務的行政功能、現(xiàn)代化居住區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)等，以內向化城市服務功能為主。玉堂板塊：中信介入的大規(guī)模綜合性開發(fā)，未來有可能成為集休閑、旅游、度假、居住等功能為一體的城市組團。本案板塊：必須實現(xiàn)與其他板塊的差異化經營，如果堅持走國際化、外向化道路，有望成為都江堰的城市客廳，擔負起第三個成都的國際化、高端化使命。三、發(fā)現(xiàn)本案：都江堰的城市新客廳老城新區(qū)玉堂本案都江堰市區(qū)（一、戰(zhàn)略定位國際養(yǎng)生小鎮(zhèn)第二部分總體定位本項目將面向國際化養(yǎng)生消費市場，體現(xiàn)國際化的養(yǎng)生功能體系，兼收并蓄、融會貫通打造國際頂級水準的養(yǎng)生系統(tǒng)，傳播“科學養(yǎng)生、健康生活”的理念。一、戰(zhàn)略定位國際養(yǎng)生小鎮(zhèn)第二部分總體定位本項目將二、市場定位以休閑度假為主導的市場以高帶低，以外帶內以休閑度假為先導，逐步吸引中高端商務市場、外來居住市場、以及本地市場的集聚。根據(jù)本案高端化、外向化的定位，目標市場大體可以分為三級：高端市場：面向全國及世界的高端化、外向化、國際化市場的“第三居所”市場和休閑養(yǎng)生市場。中端市場：面向成都及西部的“第二居所”市場、休閑度假市場與會議培訓市場。低端市場：面向都江堰本地及周邊區(qū)域的“第一居所”市場和集團消費市場。二、市場定位以休閑度假為主導的市場1、個人客戶A.主要消費群國內及海外知名企業(yè)領袖（金融、證券、貿易、房地產、能源、礦業(yè)等行業(yè)），有雄厚的經濟基礎和較高社會地位與聲望；體育、演藝界知名成功人士。B.購買用途與成都有密切的工作或商務往來，或用作第三居所、退休養(yǎng)老等用途。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡大約在40—60歲之間；經濟狀況：個人可自由支配千萬乃至數(shù)千萬以上的資金；居住狀況：一般擁有三次以上的投資置業(yè)經驗，目前居住環(huán)境已經非常舒適；生活狀況：受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財富實力，經常出入能顯示自己身份的與地位的場所：如五星級酒店、高爾夫球俱樂部等；慣用一流品質的國際名品；回歸健康生活方式，偏愛綠色食品和休閑度假。2、企業(yè)客戶A.主要消費者：省內的大型企業(yè)；B.夠買用途：用作接待客戶、度假和培訓基地使用。高端市場需求產品類型：為其度身定做的個性化的五星級會所酒店、私人/名流會所、頂級養(yǎng)生大宅以及“國瑞會”高端服務等。高端市場1、個人客戶高端市場1、個人客戶A.主要消費群體企業(yè)私營業(yè)主；外資企業(yè)高層管理階層；高購買力的政府公務員；體育、演藝界人士、自由職業(yè)者（律師、設計師、廣告人、畫家等）；專業(yè)房地產投資者。B.購買用途

作為度假型第二居所；酒店式公寓和養(yǎng)老公寓集度假養(yǎng)生功能和投資功能于一身，是一種享受型的投資方式，在充分了解這種屬性后會產生購買欲望。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡在30—55歲之間；經濟狀況：家庭年收入10萬元以上，可自由支配30萬元以上的資金；居住狀況：一般擁有第二套或第三套住房，擁有兩次以上的投資置業(yè)經驗；生活狀況：客戶具有一定的經濟實力，經常參與各種社會活動；為有車一族；有時間就會出去度假、旅游，追求休閑養(yǎng)生的生活方式。2、企業(yè)客戶A.主要消費群體與成都有密切商務關系的公司；發(fā)達地區(qū)外資企業(yè)、國有企業(yè)、股份制企業(yè)或政府機關。B.購買用途企業(yè)領導療養(yǎng)度假、企業(yè)高端培訓。中端市場需求產品類型：度假村、運動會館、酒店式公寓、雙拼、聯(lián)排等。中端市場1、個人客戶中端市場1、個人客戶A.主要消費群體都江堰及周邊地區(qū)的企業(yè)私營業(yè)主或企業(yè)高管；都江堰及周邊地區(qū)的高級政府公務員；其他。B.購買用途主要作為第一居所。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡在28—55歲之間；經濟狀況：家庭年收入10萬元以上，可自由支配30萬元以上的資金；居住狀況：一般擁有第二套住房，擁有一次以上的投資置業(yè)經驗；生活狀況：事業(yè)平穩(wěn)，收入殷實，注重性價比，追求生活品質，向往大都市國際化生活方式，緊跟時代潮流。低端市場需求產品類型：多層/高層住宅、餐館娛樂設施、社區(qū)商業(yè)、教育配套等。低端市場1、個人客戶低端市場三、檔次定位

總體上定位為高端項目。以高檔產品為主，中檔產品為輔。在都江堰和成都是頂級項目，在全國是高端項目，在世界是較高端項目。

面向高端客戶：五星級會所酒店、獨立別墅、雙拼、大戶型公寓、“國瑞會”VIP服務等。面向中端客戶：度假村、普通公寓、酒店式公寓、“國瑞會”一般服務等。三、檔次定位總體上定位為高端項目。四、主題定位

養(yǎng)生主題建議本案以養(yǎng)生文化為核心主題，融合水文化、道文化、堰文化，通過養(yǎng)生主題酒店、運動會館、山地公園、生態(tài)農莊等設施，以及“國瑞會”等服務平臺，營造本案高端化的休閑養(yǎng)生的獨特氛圍。四、主題定位養(yǎng)生主題堰鎮(zhèn)訴求：“堰鎮(zhèn)——國際養(yǎng)生小鎮(zhèn)”備選案名:堰郡、都江堰壹號建議案名堰鎮(zhèn)建議案名五、功能定位

本案是集養(yǎng)生保健、休閑商務、高尚人居等功能于一體的國際養(yǎng)生休閑小鎮(zhèn)。本案高尚人居養(yǎng)生保健休閑商務運動康體醫(yī)療保健休閑會議休閑辦公高尚居住社區(qū)商業(yè)文化教育食療保健休閑培訓心理健康五、功能定位本案是集養(yǎng)生保健、休閑商務、高尚人六、產品定位銷售型：住宅（獨立別墅、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層）、酒店式公寓/老年公寓、商鋪經營型：酒店（五星級）、度假村（經濟型鄉(xiāng)村酒店、美食街、運動會館）、酒店式公寓/老年公寓、商鋪公益性配套：公園、幼兒園、學校；項目之外整合周邊資源打造的山地公園、生態(tài)農莊等從企業(yè)角度來分：度假型產品：獨立別墅、酒店、度假村、酒店式公寓、項目之外整合周邊資源打造的山地公園、生態(tài)農莊等日常型產品：住宅（雙拼、聯(lián)排、多層、小高層）、老年公寓、商鋪、幼兒園、學校、社區(qū)公園投資型產品：酒店式公寓/老年公寓、商鋪、產權式酒店以及少量高檔住宅產品等自用型產品：各種住宅從客戶角度來分：六、產品定位銷售型：住宅（獨立別墅、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層基地位于都江堰市以東，東柏河的上游，至成都市和都江堰市距離分別為52KM和6KM。規(guī)劃總用地為59.21公頃，基本呈矩形，東西寬730米，南北長900米，用地平整，整體為南北高，東南低，平均坡度0.3%。東臨100米寬二環(huán)路，南、西、北分別為15米，20米，18米寬的規(guī)劃道路。北部有一條蒲陽河由東向西流過，內河道寬度約30米，水流較急；有多條溪流在平坦的土地上穿流；基地內有多處成片林地，自然景觀良好?；貎扔腥龡l高壓走廊斜穿?；匾?、基地現(xiàn)狀第三部分項目構建基地位于都江堰市以東，東柏河的上游，至成都市和都江堰市距離分資源和用地條件分析高壓走廊，限制建設水質純凈，景觀絕佳“小都江堰”，景觀獨特環(huán)境私密，氛圍靜謐地勢平坦，開發(fā)便利天然成林，植被養(yǎng)生資源和用地條件分析高壓走廊，限制建設水質純凈，景觀絕佳“小都總體上，基地可以分為A、B兩個相對獨立的功能區(qū)。A區(qū)：休閑度假區(qū)，約214畝，包括主題酒店、度假村、市級公園等，將成為都江堰新的高端休閑度假平臺。B區(qū)：居住生活區(qū)，約900畝，包括各類別墅、多層與小高層住宅，酒店式公寓、老年公寓，以及社區(qū)商業(yè)、教育等設施。（一）功能分區(qū)AB二、具體構建總體上，基地可以分為A、B兩個相對獨立的功能區(qū)。（一）功能分（二）A區(qū)構建A區(qū)分為兩個組團：Ⅰ：主題酒店組團：面積約114畝，國際化，面向高端/頂級休閑養(yǎng)生市場。Ⅱ：度假村組團：面積約100畝，面向中端休閑度假市場（集團、家庭）。ⅡⅠ（二）A區(qū)構建A區(qū)分為兩個組團：ⅡⅠⅠ主題酒店組團主體酒店水岸休閑、園林等10000平米，養(yǎng)生主題別墅式酒店，五星級超級會所休閑公園別墅客房獨棟別墅式酒店，共66棟Ⅰ主題酒店組團主體酒店水岸休閑、園林等10000平米，養(yǎng)生主1、主題酒店以蜀文化、水文化為特色的養(yǎng)生主題導入產權式經營私人管家式服務按超五星級標準建造半島式休閑度假酒店都江堰、成都、四川的新名片、新客廳國內外高端休閑度假人群四川省、成都市、都江堰市領導高端接待基地和會議中心成都高端休閑商務活動場所培訓市場，書院、EMBA、講壇、私人酒會、私人Party其他（1）總體定位成都首家別墅式酒店（2）市場定位1、主題酒店以蜀文化、水文化為特色的養(yǎng)生主題國內外高端休閑度集休閑度假、商務會議、餐飲娛樂等于一體的主題酒店。（3）功能定位（4）構成共包括主體酒店、餐飲、別墅（客房）、園林和休閑設施四部分。構成占地面積建筑面積內容主體酒店10畝10000平米養(yǎng)生主題別墅式酒店、水主題景觀休閑餐廳、洗浴中心、KTV、超市等別墅80畝25000平米獨棟別墅式酒店休閑公園24畝水岸休閑和園林為主的公園

建筑以低密度的獨棟別墅主，形成一個中心酒店+若干散點分布的獨棟別墅（主題酒店群）的形式,注重園林、水體等自然要素的結合應用，制造生態(tài)、綠色的人性空間。（5）產品形態(tài)集休閑度假、商務會議、餐飲娛樂等于一體的主題酒店。（3）功能A、主體酒店占地面積：10畝建筑面積：5000平米建筑風格：體現(xiàn)巴蜀風情，凝固都江堰的歷史厚重感，結合現(xiàn)代時尚元素經營定位：尊貴、私密、自然、專屬投資額:6000萬構成面積備注大堂500平米大堂吧大會議室500平米會客廳，可舉辦大型論壇小會議室1000平米私人俱樂部300平米專屬私人空間，雪茄、紅酒、收藏客房900平米共30間客房西餐廳200平米茶室300平米康體設施100平米健身和美容新派川菜1000平米養(yǎng)生餐素食宴頂級粵菜1000平米洗浴中心800平米SPA、深度睡眠系統(tǒng)KTV500平米康復中心200平米體式能測試100平米保健用品50平米兒童天地50平米超市200平米其他2300平米合計10000平米功能構成：A、主體酒店占地面積：10畝構成面積備注大堂500平米大堂吧養(yǎng)生食療康樂中心餐廳提供豐富的各類食療套餐，并配專人介紹飲食健康方面的有關知識。傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)學，和現(xiàn)代高科技的體檢保健技術結合起來，借助現(xiàn)代化療養(yǎng)設施和得天獨厚的自然環(huán)境資源，建設一個純生態(tài)化的高端休閑療養(yǎng)地，為高端人士提供生命維護保養(yǎng)服務。將整合傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)療機構與民間專家，以按摩、水療、氣功、香草、藥膳等手段來治療現(xiàn)代人常發(fā)的各種工作病、慢性病。特別針對女性美容、整容、水療Spa、泥浴、保養(yǎng)系列；女性氣質教程包括女子健美、舞蹈、瑜伽。

養(yǎng)生保健養(yǎng)生食療康樂中心餐廳提供豐富的各類食療套餐，并配專人占地面積：80畝總建筑面積：25000平米（66棟）建筑風格：休閑、低調、典雅、尊貴、大氣、私密投資額：15000萬（含精裝修家電）

類型數(shù)量建筑面積占地面積備注總統(tǒng)別墅1700平米2500—3000平米全部精裝修帶家電免費寬帶私人管家服務可產權式經營行政別墅3500平米1800—2200平米河景別墅13400平米1000—1500平米湖景別墅36350平米1000—1800平米園景別墅13300平米420—550平米C、別墅產品構成占地面積：80畝類型數(shù)量建筑面積占地面積備注總統(tǒng)別墅1700對于主題建筑的經營，根據(jù)國瑞會資金運作情況（現(xiàn)金流壓力）可靈活彈性選擇不出售而自己經營的別墅數(shù)量，建議至少留10套別墅。對于對外出售的別墅，建議采取委托經營的模式進行管理：

——［全權委托型］

業(yè)主全權委托酒店方經營管理，委托期間免繳物業(yè)管理費；業(yè)主入住期間享受酒店客人所受禮遇及服務項目；業(yè)主免費入住采用積分制，每年有一定免費入住權。

——［定期委托型］

業(yè)主定期委托期間免繳物業(yè)管理費；業(yè)主定期委托經營時段最少不低于一定天數(shù)；業(yè)主定期委托期間經營收益按約定比例分配。

——［業(yè)主自用型］

只需按時繳納物業(yè)管理費。餐飲、娛樂、SPA、KTV等經營性項目進行招租、招商或整合資源合作經營，少量留作自營，但在整體風貌要求統(tǒng)一。運營建議對于主題建筑的經營，根據(jù)國瑞會資金運作情況（現(xiàn)金流壓力）可靈建筑造型充分考慮與地形地勢相互協(xié)調，運用借景的手法，將河景引入地塊內部，呈現(xiàn)自然為主，建筑為輔的環(huán)境特征。在立面造型上，充分順應地勢，采用屋頂平臺出挑、錯層、舉架等手法，增加了住戶室內活動及觀賞戶外景色的趣味性。建筑運用傳統(tǒng)和現(xiàn)代建筑符號，形體和立面和諧搭配、富有個性，區(qū)別于常見川西風情。別墅、園林、小品力求體現(xiàn)蜀文化、道文化、堰文化的精華和意境。全裝修別墅酒店選擇的裝修材料和電器設備突出生活的個性和品味。建議室內配備豪華廚衛(wèi)、中央空調系統(tǒng)（帶新風）、中央吸塵系統(tǒng)、中央熱水爐、地熱采暖系統(tǒng)、雙聯(lián)雙控開關的電源系統(tǒng)、點對點供水系統(tǒng)、無噪音排水系統(tǒng)、直引水系統(tǒng)等。別墅引入先進的智能管理模式，安裝全自動燈光系統(tǒng)、全自動窗簾、背景音樂系統(tǒng)、電源防雷保護等，私家庭院設置景觀照明系統(tǒng)、自動噴灌系統(tǒng)等智能化設施，讓居者享有多樣化的室內和戶外空間。裝修建議：設計建議：由專業(yè)酒店管理公司提供五星級物管服務，客戶可根據(jù)個人需要，選擇居家、房產委托、商務、休閑娛樂等菜單式服務。提供私人管家的人性化服務，以受過專業(yè)培訓的私人管家為酒店的主要服務單元，對客實行全天候、一站式、一對一的個性化服務，最大限度地滿足客戶的個性化需求。私人管家式服務：建筑造型充分考慮與地形地勢相互協(xié)調，運用借景的手法，將河景引[鏈接]：麗江悅榕莊酒店麗江悅榕莊酒店位于大研古城旁的束河古鎮(zhèn)、玉龍雪山之下2006年10月28正式開業(yè)。由新加坡悅榕集團投資2500萬美元興建，已成為目前中國最昂貴的度假酒店。悅榕莊核心是“養(yǎng)生體驗的奢侈”，是身體、心理、靈魂的完整體驗，包括浪漫的度假環(huán)境、地域文化體驗、居于房間觀雪山的環(huán)境體驗、獨特的SPA體驗、無微不至的服務體驗等。

“悅榕莊”營業(yè)半年，入住率達到了65%，客房的平均房價達到了380美元，主要面向國內高端客以及國外的度假客源，6成來自國內，入住天數(shù)從兩晚到五天或一周不等。建筑體現(xiàn)地域文化悅榕莊酒店由

55

棟納西風格別墅組成，40

棟花園及豪華花園別墅、13

棟泳池和豪華泳池別墅、1

棟雙房式泳池別墅和1棟總統(tǒng)別墅，均采用當?shù)靥赜薪ú摹⒆裾债數(shù)匚幕d建而成,

例如五彩石及納西灰磚，納西彎屋頂?shù)?。朝東北向的別墅使每位客人在房間內即可欣賞到位于海拔

5600

米的玉龍雪山山頂。悅榕莊的頂級SPA悅榕莊是花園SPA理念的倡導者，形成了自己獨特的SPA文化。古老的傳統(tǒng)方法和天然療效結合在一起，身體在舒適的環(huán)境中享受專業(yè)的按摩，從身體到神經都能夠得到徹底地放松。[鏈接]：麗江悅榕莊酒店麗江悅榕莊酒店位于大研古城旁D、休閑公園占地面積：24畝總體定位：水岸休閑和園林為主的公園設計建議：以大片景觀喬木、草坪和水體為背景，增設休閑、游憩設施，充分利用高壓走廊不可建設用地。投資額：1500萬園林景觀（整個半島）A、B、C、D總投資共25500萬元（不含土地等成本）D、休閑公園占地面積：24畝A、B、C、D總投資共25500Ⅱ度假村組團D、運動會所A、度假村酒店C、運動公園B、水岸公社2000平米，室內游泳、健身、羽毛球、桌球、乒乓球等1.5萬平米，100間客房、餐飲、康樂、會議、培訓、旅游集散40畝，拓展運動、兒童游樂3000平米，水岸休閑餐飲、酒吧、娛樂等Ⅱ度假村組團D、運動會所A、度假村酒店C、運動公園B、水岸公A、度假村酒店總體定位：3星，休閑度假型酒店，突出休閑氣氛規(guī)模：1.5萬平米，100間客房（套房5%、大床房30%、標間65%），另外，2棟酒店式公寓還可提供300間左右客房功能構成：常規(guī)酒店大堂、大堂吧、餐飲、茶樓、會議、商務中心、美容美發(fā)、洗浴、KTV、網球場，培訓、度假、接待為主投資額：4000萬構成面積備注大堂500平米會議室500平米會客廳，可舉辦大型論壇餐廳300平米溫泉卡拉ok300平米康體設施100平米健身和美容其它1200平米合計5000平米A、度假村酒店總體定位：3星，休閑度假型酒店，突出休閑氣氛構B、水岸公社規(guī)模：總建筑面積3000平米。內容描述：依托濱水環(huán)境打造的集餐飲、娛樂、文化、購物、酒店等于一體的休閑商業(yè)區(qū)，包括濱水休閑餐廳、酒吧、咖啡廳、茶吧等?？蛻籼卣鳎撼啥几叨松虅?、休閑人士；高端度假游客。注重餐飲、娛樂等活動的環(huán)境和氛圍；注重能夠體現(xiàn)個人身份和價值的圈子文化。產品形態(tài)：以綠化、水體等為素材，制造頂級的休閑環(huán)境，建筑形態(tài)上建議采用低層濱水建筑，注重空間上的開放性及與蒲陽河的互動性。項目內容上以餐飲、娛樂、表演為主，配合少量的酒店住宿及購物等。投資額：600萬B、水岸公社規(guī)模：總建筑面積3000平米。C、運動公園性質：集生態(tài)、綠色、休閑、健康等功能于一體的大型運動主題公園。規(guī)模：占地40畝市場定位：面向企業(yè)、學校、機關等的拓展訓練；面向成都及其周邊市民和都江堰本地民眾的休閑運動。構成：A、戶外運動場地；B、企業(yè)拓展訓練基地；C、兒童游戲場地投資額：500萬D、運動會所定位：會所以服務于本項目客戶為主，兼顧周邊地區(qū)運動市場需求。建議大力吸引運動健身品牌商家入駐，按其需求采用訂單式開發(fā)模式，提高會所的可經營性。規(guī)模：總建面3500㎡。構成：健身房、球類館、游泳池、兒童活動、配套設施、