設(shè)備設(shè)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及制度

設(shè)備設(shè)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及制度一、設(shè)備設(shè)施服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)1、維修員熟悉生活區(qū)結(jié)構(gòu)，了解空調(diào)、制冷、制熱、電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位置、走向和使用情況，研究科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法，在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證其正常用行。2、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的管理設(shè)施，設(shè)備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵，熟練的掌握設(shè)備管理技術(shù)保證所有設(shè)備的正常運(yùn)行，保持設(shè)備、設(shè)施的最佳狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限；加強(qiáng)對(duì)機(jī)器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省能源，降低運(yùn)行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：(1)自控系統(tǒng)的管理：消防報(bào)警系統(tǒng)：煙感探頭測(cè)試每年檢查一次；報(bào)警盤每年清潔不少于2次；探頭檢查每年一次；蓄電池檢查每年不少于一次；消防門警鎖、電池每年檢查一次。消防系統(tǒng)：每天對(duì)大樓控制機(jī)檢查一次；每月對(duì)消防火閥水源開關(guān)、煙感頭警鈴等檢查一次；每半年對(duì)加壓風(fēng)機(jī)，火幕控制閥的聯(lián)動(dòng)檢查一遍。供水、排水設(shè)施的管理：值班人員要對(duì)其進(jìn)行日常保養(yǎng)、安全操作，檢查其運(yùn)行情況是否正常，自動(dòng)控制是否良好，每周末檢查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對(duì)泵體進(jìn)行檢查，更換易損部件，對(duì)排水系統(tǒng)每月進(jìn)行一次清理檢查井，確保排水暢通。地下室的污水池要隨時(shí)排凈。消防水系統(tǒng)閥門管道檢修每年不少于2次；外網(wǎng)地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于1次；以上的檢查維修、保養(yǎng)內(nèi)容要做好記錄，并由主管部門檢查驗(yàn)收并簽字入檔。（3）供電設(shè)備的管理；值班人員要日常檢查，無缺陷，各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號(hào)燈是否齊全，計(jì)量表是否準(zhǔn)確，配電室溫度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，確保其正常運(yùn)行，對(duì)突然停電原因應(yīng)盡快查找，及時(shí)報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)檢查各線路的開關(guān)安全情況，并記錄好配電盤運(yùn)行情況和停電原因。對(duì)各類電機(jī)每半年保養(yǎng)檢修一次，各樓層的配電室及電閘設(shè)備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開關(guān)柜安全工具集避雷器每年一次耐壓測(cè)試，低壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次。二、設(shè)備綜合管理規(guī)程1、機(jī)電設(shè)備的編號(hào)按公司統(tǒng)一編號(hào)進(jìn)行；（1）以設(shè)備的機(jī)組整體為編號(hào)對(duì)象，不含機(jī)電設(shè)備的主要部件和配套部件。（2）對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行I、II、III分類編號(hào)方式：—（X）X—X/Y—XXX總編號(hào)一同類設(shè)備的編號(hào)關(guān)系設(shè)設(shè)備安裝樓層設(shè)備安裝樓層號(hào)設(shè)備安裝樓號(hào)設(shè)備名稱注：代表名稱拼音字母簡(jiǎn)寫X:代表數(shù)字Y:代表數(shù)字（3）機(jī)電設(shè)備一經(jīng)編號(hào)，須掛牌標(biāo)示，并應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定.（4）所有機(jī)電設(shè)備的值班、檢查、維修保養(yǎng)在填寫相關(guān)記錄時(shí)，必須統(tǒng)一使用機(jī)電設(shè)備的確定編號(hào)。2、設(shè)備卡（1）設(shè)備卡具體要求：a、字體的大小由設(shè)備名稱字?jǐn)?shù)多少而確定；b、設(shè)備名稱，編號(hào)應(yīng)與設(shè)備臺(tái)帳一致；c、設(shè)備卡用白紙黑字外套塑封；d、公司司標(biāo)一般用原色，也可用黑色；f、設(shè)備卡可由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。（2）設(shè)備卡圖樣（略）設(shè)備名稱設(shè)備編號(hào)（3設(shè)備卡應(yīng)張貼與設(shè)備上便于識(shí)別的固定部位，卡片如有污損則應(yīng)更換。3、設(shè)備臺(tái)帳（1）物業(yè)服務(wù)中心工程部對(duì)轄區(qū)的設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)登記填寫《設(shè)備清單》（2）依據(jù)《設(shè)備清單》逐臺(tái)建立《設(shè)備臺(tái)帳》。（3）每份《設(shè)備臺(tái)帳》背面的空格表應(yīng)記錄該設(shè)備的重大事故，重要部位的維保中大修及零配件更換等相關(guān)內(nèi)容，并寫明日期，維修單位或維修人。（4）每臺(tái)套）設(shè)備的帳、卡、物應(yīng)保持一致。4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)（1）工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。（2）設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及不同情況的警示牌等伽嚴(yán)禁合閘）。（3）正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。（4）設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)將設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)置于設(shè)備明顯處（5）設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。（6）采用的標(biāo)識(shí)牌由公司統(tǒng)一購置。5、設(shè)備保養(yǎng)制度。（1）日常維修保養(yǎng)。指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車。如正壓風(fēng)機(jī)、消防泵、排水泵等）發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，做好日常巡視檢查記錄。（2）一級(jí)保養(yǎng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，檢測(cè)、根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，維修更換：對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)：對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器開關(guān)接線端；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹、防腐、刷漆:對(duì)各種主要閥門滲漏，故障進(jìn)行處理。（3）二級(jí)保養(yǎng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整、部分解體檢查和局部修理更換易損件等；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣檢測(cè)，抽芯檢查、清理、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃；母線、導(dǎo)線，電器端子除氧化、緊固、校驗(yàn)儀表；搖測(cè)絕緣電阻對(duì)電子設(shè)備除塵，插接件接清洗，系統(tǒng)功能參數(shù)測(cè)試；各管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門滲漏，故障處理或更換。6、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作程序（1）工程部根據(jù)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的使用年限、使用頻度、年故障率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運(yùn)行情況，每年12月20日前制定下年度《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》。（2）由物業(yè)服務(wù)中心報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主單位審批。（3）公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)由公司出資的計(jì)劃項(xiàng)目。（4）業(yè)主單位批準(zhǔn)由業(yè)主出資的計(jì)劃項(xiàng)目。（5）對(duì)于需要外委測(cè)試\維修保養(yǎng)項(xiàng)目要填寫外委申請(qǐng)。（6）項(xiàng)目審批后，工程部負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目的備品、備件，填寫《物品采購計(jì)劃表》并按計(jì)劃項(xiàng)目組織實(shí)施。（7）工程部主管和有關(guān)技術(shù)人員共同監(jiān)督驗(yàn)收將維保實(shí)施情況填入《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄》。7、設(shè)備故障、事故處理程序（1）設(shè)備故障：指設(shè)備設(shè)施因部件損壞、失效、超載、超電壓電流、短路、潤(rùn)滑不良、違章操作等因素不能正常工作，或造成停機(jī)停電，經(jīng)事后維修而可恢復(fù)正常工作。（2）設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，工程維修人員及時(shí)排除或通知有關(guān)單位維修，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。（3）工程維修人員必須將故障處理情況認(rèn)真填入《設(shè)備維修記錄》，不得疏漏隱瞞。（4）設(shè)備事故：凡是發(fā)轄區(qū)較大范圍、較長(zhǎng)時(shí)間有關(guān)系統(tǒng)不能正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴(yán)重影響辦公活動(dòng)，或設(shè)備損壞嚴(yán)重修復(fù)費(fèi)用在20元以上者。（5）發(fā)生設(shè)備事故物業(yè)服務(wù)中心必須及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)組織人員或有關(guān)單位按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。（6）設(shè)備事故處理后，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人召集工程部有關(guān)人員和單位參加事故分析會(huì)，工程部主管寫出分析意見、防范措施由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人簽閱上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。8、設(shè)備技術(shù)資料管理（1）物業(yè)接管機(jī)電設(shè)備的資料應(yīng)包括：a、機(jī)電設(shè)備出廠合格證；b、機(jī)電設(shè)備使用說明書；c、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；d、設(shè)備保修卡，維保協(xié)議。（2）設(shè)備資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由物業(yè)接管驗(yàn)收小組向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)，填寫《物業(yè)接管資料移交清單》。（3）對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料或資料不全、不真實(shí)等問題，物業(yè)接管驗(yàn)收小組應(yīng)該將問題逐項(xiàng)記入《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》。（4）機(jī)電設(shè)備的臺(tái)帳、運(yùn)行、維修保養(yǎng)記錄，與隨機(jī)資料圖冊(cè)構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。（5）設(shè)備的檔案資料應(yīng)整理裝訂，物業(yè)服務(wù)中心專人專柜保存。9、設(shè)備管理值班制度（1）工程部維修值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時(shí)間和去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責(zé)的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定巡視檢查，及時(shí)排除設(shè)備故障，按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄。（3）維修值班人員必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，調(diào)到規(guī)定頻道，隨時(shí)接收客服部報(bào)修指令。（4）維修值班人員接到報(bào)修后，應(yīng)攜帶有關(guān)工具迅速前往維修，按業(yè)主報(bào)修流程序進(jìn)行、認(rèn)真填寫《業(yè)主報(bào)修單》和《業(yè)主報(bào)修回執(zhí)單》，等工作內(nèi)容詳細(xì)記入《工作記錄本》。（5）維修值班人員，交接班人員應(yīng)提前做好交接班準(zhǔn)備工作。（6）交班人員應(yīng)主動(dòng)、簡(jiǎn)要的向接班人員介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明接班后有連續(xù)性的工作內(nèi)容。（7）接班人員應(yīng)查看記錄，檢查儀器、工具、對(duì)講機(jī)等是否齊全。無誤后共同在《工作記錄本》上簽字。（8）有下列情況之一不能交接班：a、接班人員未到崗，交班人員不準(zhǔn)下班；b、交接班準(zhǔn)備工作未完成；c、在設(shè)備故障、事故處理未完成時(shí)，由交班人員負(fù)責(zé)處理接班人員協(xié)助；d、接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人10、各類記錄（1）《設(shè)備清單》。（2）《設(shè)備臺(tái)帳》。（3）《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》。（4）《設(shè)備外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》。（5）《物品采購計(jì)劃表》。（6）《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。（7）《設(shè)備維修記錄》。（8）《設(shè)備事故報(bào)告單》（10）《物業(yè)接管資料移交清單》。（11）《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》。（12）《工作記錄本》。（13）《業(yè)主報(bào)修單》。（14）《業(yè)主報(bào)修回執(zhí)單》。三、工程主管（項(xiàng)目經(jīng)理兼任）崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)人員的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)、培訓(xùn)、考核等工作，服從業(yè)主的管理和考核，物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到“江蘇省物業(yè)管理優(yōu)秀單位”標(biāo)準(zhǔn)。2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防等）的管理、維護(hù)等；3、確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是主管的重要任務(wù)，主管對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求作如下檢查：⑴主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。⑵檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。⑶現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。⑷實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施。⑸審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。4、設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到"三不漏"（不漏油、不漏氣、不漏水）、"五良好"（使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。5、負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運(yùn)行方案，并不斷與運(yùn)行人員研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗。6、負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃,定期報(bào)送管理處經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。7、切實(shí)執(zhí)行上級(jí)指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到"三干凈"（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈）、"四不漏"（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。8、針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。9、審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月整理歸檔。四、工程維護(hù)維修工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度，按規(guī)范著裝整齊，姿態(tài)端正，精神飽滿地開展工作。2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)房屋公共部分，水、電等公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理和向業(yè)主提供有償維修服務(wù)。3、熟悉項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)，了解項(xiàng)目附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況、管線主控制位置，以及項(xiàng)目?jī)?nèi)各種設(shè)備的性能和使用狀況；做好各階段性的設(shè)備保養(yǎng)和檢查工作，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)突發(fā)的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，應(yīng)以最快的時(shí)間修繕。4、執(zhí)證上崗，在熟悉技術(shù)專業(yè)的基礎(chǔ)上，努力學(xué)習(xí)水、電、氣、土建等基本知識(shí)和操作規(guī)范，爭(zhēng)取做到一專多能，適應(yīng)維修工作的需要。5、定期巡視項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)備系統(tǒng)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行狀況，保證上下水、排污管道暢通，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告并處理。6、嚴(yán)格交接班制度，迅速有效地完成服務(wù)中心等接報(bào)的各項(xiàng)維修任務(wù)并認(rèn)真做好有關(guān)記錄，將維修結(jié)果單反饋給部門主管。7、按崗位操作規(guī)范的要求提供服務(wù)，確秩序維護(hù)全，不斷提高業(yè)務(wù)技能，保證維修質(zhì)量。8、禮貌對(duì)待業(yè)主，提供服務(wù)時(shí)要求：小修及時(shí)完成；維修時(shí)佩帶胸牌，背工具包、態(tài)度熱情，服務(wù)周到；維修結(jié)束請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)，填寫工作記錄。9、愛護(hù)工具，不得將工具私自外借，更不得將物業(yè)服務(wù)中心維修材料私自送人。10、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。五、智能化技術(shù)工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)對(duì)管轄范圍內(nèi)的安防、消防等智能化系統(tǒng)的正常運(yùn)行與維修養(yǎng)護(hù)。2、熟悉管轄范圍內(nèi)的智能化系統(tǒng)的分布、運(yùn)行等技術(shù)資料，對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行