房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識大全最新版

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銷售人員培訓(xùn)主講：閔新聞房地產(chǎn)培訓(xùn)課程第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識基本概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物

房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的特性：

A、房地產(chǎn)的自然特性 1、不可移動(dòng)性2、獨(dú)一無二性 3、壽命長久性4、數(shù)量有限性

B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 1、用途多樣性2、相互影響性 3、價(jià)值高大性4、易受限制性 5、難以變現(xiàn)性6、保值增值性房地產(chǎn)市場分類：一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場； （也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場 （也稱“一手樓”市場）；三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場 （也稱“二手樓”市場）。土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格：是土地價(jià)格和建筑物及其附 屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià) 值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑 面積的價(jià)格，它可以反映房 地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的 土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積 =土地單價(jià)/容積率房地產(chǎn)價(jià)格特征：

A、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性 B、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性 C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的長期性 D、房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤土地價(jià)格房屋價(jià)格用地面面積：用地方方案圖圖中劃劃定的的面積積。建筑面面積：建筑物物外墻墻或結(jié)結(jié)構(gòu)外外圍水水平投投影面面積。容積率率：指項(xiàng)目目規(guī)劃劃用地地范圍圍內(nèi)總總建筑筑面積積與總總建設(shè)設(shè)用地地面積積之比比。建筑密密度：也叫建建筑覆覆蓋率率，指指項(xiàng)目目用地地范圍圍內(nèi)內(nèi)所所有建建筑基基底面面積之之和與與規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)用地地面積積之比比。套內(nèi)建建筑面面積：套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積為套套內(nèi)使使用面面積、、套內(nèi)內(nèi)墻體體面積積及套套內(nèi)陽陽臺建建筑面面積之之和。。套內(nèi)使使用面面積：指房房屋戶戶內(nèi)全全部實(shí)實(shí)際可可供使使用的的空間間，按按房屋屋的內(nèi)內(nèi)墻線線水平平投影影計(jì)算算。陽臺建建筑面面積：：指陽臺臺地面面底板板外沿沿在水水平面面的投投影。。套內(nèi)陽陽臺建建筑面面積：：指套內(nèi)內(nèi)各陽陽臺建建筑面面積之之和。。套內(nèi)墻墻體面面積：商品品房各各套（（單元元）內(nèi)內(nèi)使用用空間間周圍圍的維維護(hù)和和承重重墻體體，有有共有有墻及及非共共有墻墻兩種種。商品房房各套套（單單元））之間間的分分隔墻墻、套套（單單元））與公公用建建筑空空間之之間的的分隔隔墻以以及外外墻（（包括括山墻墻）均均為共共用墻墻，共共用墻墻墻體體水平平投影影的一一半計(jì)計(jì)入套套內(nèi)墻墻體面面積。。非共用用墻墻墻體水水平投投影面面積全全部計(jì)計(jì)入套套內(nèi)墻墻體面面積。共有建建筑面面積：指各各產(chǎn)權(quán)權(quán)業(yè)主主共同同占有有或共共同使使用的的建筑筑面積積，包包括應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偣杏薪ㄖ娣e積與不不應(yīng)分分?jǐn)偣补灿薪ńㄖ婷娣e。。應(yīng)分?jǐn)倲偣灿杏薪ㄖ娣e積分?jǐn)倲傁禂?shù)數(shù)：為整幢幢建筑筑物的的應(yīng)分分?jǐn)偣补灿薪ńㄖ婷娣e與與整幢幢建筑筑物的的各套套套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積之和和的比比值。。應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e：：為套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積與共共有建建筑面面積分分?jǐn)傁迪禂?shù)之之積。。商品房銷售售面積商品房整幢幢出售，其其銷售面積積為整幢商商品房的建建筑面積（（地下室作作為人防工工程的，應(yīng)應(yīng)從整幢商商品房的建建筑面積中中扣除）商品房按““套”或““單元”出出售，其銷銷售面積為為購房者所所購買的套套內(nèi)或單元元內(nèi)建筑面面積（以下下簡稱為套套內(nèi)建筑面面積）與應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ婷娣e之和整幢房屋建建筑面積整幢房屋建建筑面積指指房屋外墻墻（柱）勒勒腳以上各各層的外圍圍水平投影影面積之和和，包括陽陽臺、挑廊廊、地下室室、室外樓樓梯等，且且具備有上上蓋，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固，層層高2.20米以上上（含2.20米））的永久性性建筑物。。綠化率：指規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地范圍圍內(nèi)的綠地地總面積與與規(guī)劃建建設(shè)用地面面積之比。。凈高：等于層高高減去樓板板厚度。層高：指下層樓樓板頂面或或底面到上上層樓板頂頂面或或底面之之間的垂直直距離。開間：通常指房房間寬度。。進(jìn)深：通常指房房間長度。。熟地：指具備開開發(fā)建設(shè)條條件，立即即可以建設(shè)設(shè)的的土地（（經(jīng)過開發(fā)發(fā)如“三通通一平”，，““七通通一平”等等）生地：未經(jīng)開發(fā)發(fā)的土地三通一平：水通、電電通、路通通及場地平平整（項(xiàng)目目開始條件件）。七通一平：道路、電電力、通訊訊、供水、、排水、煤煤氣、暖氣氣及場地平平整。房地產(chǎn)證：是證明房房產(chǎn)權(quán)屬的的合法證明明。在二手手樓宇辦理理抵押登記記或轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)，須提供供房地產(chǎn)證證。房地產(chǎn)產(chǎn)證由規(guī)劃劃國土部門門統(tǒng)一辦理理?，F(xiàn)時(shí)房房地產(chǎn)證有有紅本和綠綠本之分，，紅本為商商品房，綠綠本為福利利房、微利利房或集資資房。商品房：指在以市市場地價(jià)獲獲得的土地地上建造的的可自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或出租租的建筑物物，其權(quán)益益包含建筑筑物的所有有權(quán)和所占占用土地的的使用權(quán)，，二者合一一，不可分分割。地上上建筑物的的所有權(quán)依依賴于土地地的使用權(quán)權(quán)，土地使使用權(quán)的性性質(zhì)、用途途和年限決決定了房屋屋所有權(quán)的的性質(zhì)、類類別、年限限。安居房：是指實(shí)施施國家“安安居（或康康居）工程程”而建設(shè)設(shè)的住房（（屬經(jīng)濟(jì)適適用房的一一類）。是是黨和國家家安排貸款款和地方自自籌資金建建設(shè)的面向向廣大中低低收入家庭庭，特別是是對人均住住房4平方方米以下特特困戶提供供的銷售價(jià)價(jià)格低于成成本、由政政府補(bǔ)貼的的非盈利性性住房。房改房：按照國家家房改有關(guān)關(guān)售房政策策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)價(jià)、成本價(jià)價(jià)向符合分分房條件和和已取得住住房使用權(quán)權(quán)的住戶出出售的公有有直管和自自管住宅。。集資房：指改變住住房建設(shè)由由國家和單單位全包的的制度，實(shí)實(shí)行政府、、單位、個(gè)個(gè)人三者共共同承擔(dān)，，通過籌集集資金，進(jìn)進(jìn)行住房建建設(shè)的一種種方法。職職工個(gè)人可可按房價(jià)全全額或部分分出資，政政府及相關(guān)關(guān)部門在用用地、信貸貸、建成供供應(yīng)、稅費(fèi)費(fèi)等方面給給予部分減減免。經(jīng)濟(jì)適用房房：指具有社社會(huì)保障性性質(zhì)的商品品住宅，具具有經(jīng)濟(jì)性性和適用性性的特點(diǎn)。。發(fā)展商應(yīng)具具備的開發(fā)發(fā)批文《土地使用用權(quán)出讓合合同書》《房地產(chǎn)證證》《建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證》《建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證》《建設(shè)工程程施工許可可證》《商品房預(yù)預(yù)售許可證證》《建設(shè)工程程竣工驗(yàn)收收證書》五證《國有土地地使用證》》《建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證》《建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證》《建設(shè)工程程施工許可可證》《商品房預(yù)預(yù)售許可證證》購房者將簽簽署的法律律文件認(rèn)購書———預(yù)售前之之購房意向向書買賣合同———正式簽簽署之房屋屋買賣合約約按揭貸款合合同——申申請銀行按按揭之文件件保險(xiǎn)合同———為按揭揭配備之房房屋保險(xiǎn)文文件住戶公約———入住后后業(yè)主物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l文文申請銀行按按揭按揭成數(shù)通常在七成成內(nèi)；最高為八成成。按揭年限通常在20年內(nèi)；最高為30年。首期款通常為總樓樓款之三成成；最少為兩成成。所謂一成或或半成：1、發(fā)展商商提供免息息貸款；2、首期三三成之分期期支付；辦理按揭需需提供以下下資料（參考）——個(gè)人身身份證明——個(gè)人收收入證明——首期