某房產公司房地產基礎知識講座課件

房地產基礎知識培訓房地產基礎知識培訓知識點一：房地產基礎概念房產是指房屋的經濟形態(tài)，在法律上有著明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。

地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。

房地產也稱不動產，是房產和地產的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利(所有權、管理權、轉讓權等)。知識點一：房地產基礎概念房產房地產業(yè)是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。

房地產開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。知識點一：房地產基礎概念房地產業(yè)知識點一：房地產基礎概念土地所有制在我國，現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。

土地所有權土地所有權，是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地所有權是不能出讓或轉讓的。在房地產開發(fā)中，房地產開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權，而不是土地的所有權。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權，只擁有使用權。知識點二：土地及土地使用年限土地所有制知識點二：土地及土地使用年限

土地使用權土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權可以依法轉讓。開發(fā)商要進行房地產開發(fā)，首先必須取得土地使用權。其獲取土地的方式主要有以下幾種：(1)土地使用權的出讓。土地使用權的出讓是指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。(2)土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。(3)土地使用權的劃撥。土地使用權的劃撥，是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，須經政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。知識點二：土地及土地使用年限土地使用權知識點二：土地及土地使用年限土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。

生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。知識點二：土地及土地使用年限土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。知識點土地使用年限首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有期限的。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：(1)居住用地七十年。(2)工業(yè)用地五十年。(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。(5)綜合用地或者其他用地五十年。知識點二：土地及土地使用年限土地使用年限知識點二：土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算(通常在土地出讓合同中有明確約定)。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權，是開發(fā)商轉讓給購房者的。根據(jù)我國《城市房地產管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限?！币虼耍彿空咴诤炗嗁彿亢贤蛉〉卯a權證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。另外，有些購房者會關心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。知識點二：土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，

地籍我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。知識點二：土地及土地使用年限地籍知識點二：土地及土地使用年限開發(fā)商：是指從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)。房屋質量是購房者非常關注的問題，購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質量的最有效保證。在考察時，他們通常會關注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經開發(fā)過的項目等等。對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應取得《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》和《銷售許可證》等相關證書。另外，開發(fā)商的資質等級也是購房者極為關注的，高資質等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產開發(fā)企業(yè)按資質條件劃分為五個等級。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)開發(fā)商：是指從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)。知識點三：與房地產資質一級企業(yè)(1)自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。(3)設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經濟師以上(含經濟師)職稱的總經濟師、工程技術、經濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。(4)具有5年以上從事房地產開發(fā)的經歷。(5)近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質量合格率達100％，優(yōu)良率達20％以上。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)

資質二級企業(yè)(1)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。(3)工程技術、經濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。(4)具有3年以上從事房地產開發(fā)的經歷。(5)近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)

資質三級企業(yè)(1)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。(3)工程技術、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。(4)具有2年以上從事房地產開發(fā)的經歷。(5)累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資。建筑工程質量合格率達100％。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)

資質四級企業(yè)(1)自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。(3)工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質五級企業(yè)自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門制定。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)

承建商即建筑商，是指從事住宅建設的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負責施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進行施工建設的。承建商的規(guī)模實力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質量的直接保證。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。其中一級企業(yè)為最高，其實力強、設備好、信譽好、產品優(yōu)良率高。此外，國家對建筑施工質量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴格的質量管理制度和自身實力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購房者對承建公司進行考察最簡單的方法就是考察它的資質信譽、已建知名工程項目的多少以及在建項目的質量如何。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)承建商知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)監(jiān)理公司對于任何一個建設工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建設進行監(jiān)督，以確保工程質量。工程監(jiān)理企業(yè)的資質等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質和技術特點劃分為若干工程類別。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)監(jiān)理公

商品房是指房地產開發(fā)經營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經濟適用房、合作建房……商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。(1)內銷商品房，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。(2)外銷商品房，是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。知識點四：住宅的類型商品房知識點四：住宅的類型經濟適用房是指以微利價出售給廣大中低收人家庭的商品房。它是帶有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的實用效果，而不是降低建筑標準。經濟適用房不是人人都可以買的，購買經濟適用房必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，并經過排號購買。知識點四：住宅的類型經濟適用房知識點四：住宅的類型公房公房也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。所謂“使用權房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。

私房也稱私有住宅、私產住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。知識點四：住宅的類型公房知識點四：住宅的類型

集資房是改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權；個人部分出資的，擁有部分產權。

廉租房在即將出臺的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。

安居房是指實施國家“安居(或康居)工程”而建設的住房(屬于經濟適用房的一類)。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。知識點四：住宅的類型集資房知識點四：住宅的類型

TOWNHOUSE通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫，離城不太遠，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，目前在歐美十分普及。Townhouse的基本要求：位置應位于城市邊緣地帶，距市中心車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必須齊備。知識點四：住宅的類型TOWNHOUSE知識點四：住宅的類型

商住住宅商住住宅是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融人寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。

酒店式公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。知識點四：住宅的類型商住住宅知識點四：住宅的類型

智能化小區(qū)所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)內的各個功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎框架，以計算機網(wǎng)絡為區(qū)內各種設備管理自動化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運用計算機、信息、通信、控制等科學技術，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務信息服務系統(tǒng)為依托，用高科技手段構建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡信息服務平臺，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。知識點四：住宅的類型智能化小區(qū)知識點四：住宅的類型

低層住宅：是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。多層住宅是指層數(shù)為4至7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。同時，多層住宅也存在著公用部分不足、外觀單調、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點。

小高層住宅按照國際通行劃分標準，小高層住宅是指層數(shù)為8～16層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費者喜歡。高層住宅：是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。知識點五：住宅的層數(shù)劃分低層住宅：是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農村，

期房從專業(yè)角度來說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。習慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品房時應簽預售合同?，F(xiàn)房這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費者在購買時具備即買即可人住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產權證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產管理部門進行房地產初始登記。知識點六：住宅的完工程度期房知識點六：住宅的完工程度準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

尾房它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。樓盤的“爛尾”情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進一步步顯現(xiàn)出來。知識點六：住宅的完工程度準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪

二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。存量房存量房，即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。

毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指未經過處理或只經過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經過對其較大的改造裝修。

精裝修房簡單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細點什么才是“精”卻很難找到一個統(tǒng)一的標準來衡量。購房人只能參考建設部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導則》和國家標準《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對“精裝修”的標準進行具體約定。正是因為這樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛的導火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。知識點六：住宅的完工程度二手房知識點六：住宅的完工程度

住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅問小路等)的總稱。

公建用地：(全稱為公共服務設施用地)，是與居住人口規(guī)模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。(1)居住區(qū)(級)道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級。(2)小區(qū)(級)路：一般用以劃分組團的道路。(3)組團(級)路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。(4)宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅人口的道路。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地(含

公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

配建設施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

公共綠地知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語人均總占地面積(平均米/人)人均總占地面積=建筑紅線內總用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。人均住宅用地面積(平方米／人)人均住宅用地面積：小區(qū)內總住宅用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內總居住人數(shù)÷小區(qū)內占地面積(公頃)。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

人均總占地面積(平均米/人)知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃

單元式住宅：又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進人分戶門，一般每個樓梯可以安排2～4戶(大進深住宅每層一梯可安排5～8戶)。公寓式住宅：是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

單元式住宅：又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種

標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。

躍層住宅躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內獨用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上(有時是樓下)安排臥室。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。躍層式住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市(尤其是福建、廣東)較為流行，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。知識點七：建筑與規(guī)劃知復式住宅復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(普通住宅層高通常為2．8～3．O米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

錯層住宅戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

復式住宅知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語躍復式住宅是在復式住宅設計功能上的一種創(chuàng)新，其特點是其中一層層高在2．2米內，通常設置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3．8～4．9米之間，客廳為共享式。

退臺式住宅退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

躍復式住宅知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語“蝸居式”小戶型：是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標準戶型的面積要小l／3左右，然而設計比較精巧，布局較為合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內各部分面積。如有孩子，也可有獨自的小天地。因此，只要巧妙布置裝修，“蝸居式”小戶型同樣能營造出溫馨的家庭氣氛，而房價卻可便宜許多。

“毛坯型”住宅：是指在住宅在交房時未經裝飾，也不附過多的起居設施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

“蝸居式”小戶型：是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般

玄關：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需運用裝飾手段加以分割。此外，玄關之處還可設置鞋柜、儲物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。知識點七：建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術語

玄關：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的

框架結構框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅?？蚣芙Y構住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。同時由于有框架結構的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內使用。知識點八：住宅的結構

框架結構知識點八：住宅的結構

剪力墻結構剪力墻其實就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結構。剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。剪力墻結構形式是高層住宅最為廣泛采用的一種結構形式。相比框架結構，剪力墻結構具有較好的抗震性能，其不足之處在于結構自重大。預應力剪力墻結構通常可以做到大空間住宅布局，此時，房問的分隔墻和預應力廚房衛(wèi)生間分隔墻可以采用預制的輕質隔墻來分隔空間，此種方式為日后的室內裝修改造帶來了較大的方便之處，深受廣大住戶歡迎。知識點八：住宅的結構

剪力墻結構知識點八：住宅的結構

框架一剪力墻結構框架一剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度?？蚣艚Y構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。因為，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力；上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當大的剪力。知識點八：住宅的結構

框架一剪力墻結構知識點八：住宅的結構

鋼筋混凝土結構鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。鋼筋混凝土結構住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，室內活動空間也相應增加，室內空間分隔較自由。目前，高層住宅多采用這種結構，其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。知識點八：住宅的結構

鋼筋混凝土結構知識點八：住宅的結構

板樓從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個建筑物的長、寬、高之比。從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外形為規(guī)則的條狀，就像一個長方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層后，左右各只一戶。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。目前市場上流行的板樓主要有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。知識點八：住宅的結構

板樓知識點八：住宅的結構綜合而言，板樓有四大優(yōu)點：(1)南北通透，便于采光通風。板式住宅多是正南北方向，進深在15米左右，南北通透，便于采光與通風，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設計更容易出精品。(2)均好性強。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優(yōu)劣差距很小。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。(3)管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設施要求較少外，僅外墻粉刷的日常維護費用就要比塔樓便宜得多。(4)面積使用率很高。使用率通常高于塔樓戶型。因為塔樓內的電梯井、候梯廳、變配電機房等公共設施面積較大，都將攤到每個業(yè)主的頭上。

同時，板樓也有兩項缺點：(1)建筑密度低，房價高。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強，但房價一般比較高，特別是在城區(qū)內寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費得起。(2)戶型格局不宜改造。板樓特別是磚混結構的板樓墻體起承重作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。知識點八：住宅的結構

綜合而言，板樓有四大優(yōu)點：知識點八：住宅的結構

塔樓“塔樓”是現(xiàn)今商品房市場上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進入各家戶內。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長度和寬度大致相同。這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層。知識點八：住宅的結構

塔樓知識點八：住宅的結構塔樓也有四大優(yōu)勢：(1)節(jié)約土地資源，房價較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。(2)空間結構靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。(3)結構強度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結構，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結構強度比板樓高，抗震性與安全性很好。(4)居高望遠，視野開闊。塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無法領略這一份心曠神怡的感受的。知識點八：住宅的結構

塔樓也有四大優(yōu)勢：知識點八：住宅的結構塔樓有兩項缺點：(1)均好性差，居住密度高，通風采光不能保證。塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當然不如板樓優(yōu)越。而且，因為進深大、戶數(shù)多，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后，且不可改變。(2)面積使用率不高，存在灰色空間。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。知識點八：住宅的結構

塔樓有兩項缺點：知識點八：住宅的結構

住宅的開間在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。

住宅的進深住宅的長度即進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。知識點八：住宅的結構

住宅的開間知識點八：住宅的結構

住宅的層高和凈高住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面(或下表面)到相鄰上層樓板上表面(或下表面)之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調標準》(GBll00—87)中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2．6米、2．7米、2．8米、3．O米。目前一般商品房的層高都在2．8米～3．0米居多。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高一樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。知識點八：住宅的結構

住宅的層高和凈高知識點八：住宅的結構建筑容積率所謂建筑容積率，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積(總建筑面積)與規(guī)劃建設用地面積(總用地面積)之比。其計算公式為：建筑容積率=總建筑面積÷總用地面積×100％

建筑密度所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積(即房屋首層的占地面積)之和與規(guī)劃建設用地總面積之比。這里的建筑物基底面積應包括構筑物的基底面積。其計算公式為：建筑密度=建筑占地總面積÷總用地面積×100％知識點九：住宅建設的技術經濟指標建筑容積率知識點九：住宅建設的技術經濟指標綠地率所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率應不低于30％。戶型比：是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。知識點九：住宅建設的技術經濟指標綠地率知識點九：住宅建設的技術經濟指標會所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件如下：康體設施應該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。

中空玻璃：是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體(如加入惰性氣體)狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音阻熱、密封、安全性能都大大提高。知識點十：建筑配套與建筑材料會所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛商品房銷售基本知識與法律常識房地產市場房地產一級市場房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發(fā)達到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。商品房銷售基本知識與法律常識房地產市場房地產二級市場：是土地使用者經過開發(fā)建設，將建成的房地產進行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉讓的土地進入流通領域進行交易的市場，如土地使用權的轉讓等。房地產三級市場是指已獲得房地產權的單位和個人，再次將房地產轉賣或交換、轉租的市場。三級市場通常是住房消費者之間的交易，屬于消費市場的重新配置，常見的有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當、拍賣等流通形式。商品房銷售基本知識與法律常識房地產二級市場：是土地使用者經過開發(fā)建設，將建成的房地產進行商品房預售：是指房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售條件(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，已經確定施工進度和竣工交付日期。商品房銷售基本知識與法律常識商品房預售：是指房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售《商品房預售許可證》商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

預售合同商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。商品房銷售基本知識與法律常識《商品房預售許可證》商品房銷售基本知識與法律常識

權屬登記預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

預售商品房的轉讓2005年4月30日，為了抑制房價，國家七部委聯(lián)合出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。該意見明確指出，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。也就是說，以前常見的“炒樓花”行為被全面禁止了。商品房銷售基本知識與法律常識權屬登記商品房銷售基本知識與法律常識

商品房現(xiàn)售條件(1)現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(4)已通過竣工驗收。(5)拆遷安置已經落實。(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。(7)物業(yè)管理方案已經落實。商品房銷售基本知識與法律常識商品房現(xiàn)售條件商品房銷售基本知識與法律常識五證“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤。

兩書“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。商品房銷售基本知識與法律常識五證商品房銷售基本知識與法律常識內部認購房是房地產開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》等有關證件之前，在小范圍內以“內部認購”方式銷售商品房。內部認購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內部認購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。商品房銷售基本知識與法律常識內部認購房是房地產開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》等有關建筑面積的測算原則

(1)房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。(2)房屋建筑面積計算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，．且層高2．20米(含2．20米，下同)以上的永久性建筑。(3)房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。(4)房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。(5)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪±0米以上計算。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

(6)房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。

建筑面積的測算原則(1)房屋面積計算系指外圍水平面積及水平計算全部建筑面積的范圍(1)永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。(2)多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。(3)房屋內的技術層(管道層、附層、夾層等)，層高在2．20米以上的按其墻外圍水平面積計算。(4)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。(5)樓梯、樓梯問、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。(6)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。建筑面積的測算原則計算全部建筑面積的范圍建筑面積的測算原則(7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在2．20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。(8)原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。(9)挑樓、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。(10)與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。(11)房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。(12)層高在2．20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等)及其相應出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)建筑面積的測算原則(7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在2．20米以上的樓梯間、(13)有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。(14)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。(15)屬永久性建筑層高在2．20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。(16)與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。(17)室內體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館(場)看臺下空問加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積(多層按多層計)。(18)機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。(19)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2．20米以上部位的外圍水平投影面積計算。(20)房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。．建筑面積的測算原則(13)有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平

計算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。(2)獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。(3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。(4)無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。(5)有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。建筑面積的測算原則計算一半建筑面積的范圍建筑面積的測算原則不計算建筑面積的范圍(1)層高小于2．20米的房屋及房屋附屬部位。(2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。(5)頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。建筑面積的測算原則不計算建筑面積的范圍建筑面積的測算原則(6)房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。(7)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。(8)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，都不計算建筑面積。(9)屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。(10)利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。(11)廣場式室外樓梯。(12)獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。(13)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。建筑面積的測算原則(6)房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊

套內建筑面積，指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。即：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

套內使用面積套內使用面積，系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投影計算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計人使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。建筑面積的測算原則套內建筑面積，指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面套內墻體面積套內墻體面積包括商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計人內墻體面積。(2)非共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內有多個陽臺的，全部計算。一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內含式陽臺。其中，原始設計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設計為開放式陽臺的，計算一半。建筑面積的測算原則套內墻體面積建筑面積的測算原則共有建筑面積的構成商品房應分攤的共有建筑面積主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等)；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備問等，均不計人共有建筑面積。(2)套(單元)與共有建筑空問之問的分隔墻以及外墻(包括山墻)的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。建筑面積的測算原則共有建筑面積的構成建筑面積的測算原則建筑面積的測算原則

實用面積是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

面積誤差比面積誤差比=(產權登記面積一合同約定面積)÷合同約定面積×100％

產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。建筑面積的測算原則實用面積

預測面積：是指在商品房期房(有預售銷售證的合法銷售項目)銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。

實測面積：是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。建筑面積的測算原則預測面積：是指在商品房期房(有預售銷售證的合法銷售項目)銷

實用率實用率是套內建筑面積(也就是套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積)與套(單元)建筑面積(即銷售面積)的比率。即：實用率=套內建筑面積÷商品房銷售面積×100％建筑面積的測算原則實用率建筑面積的測算原則

房地產產權房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產權并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。產權知識房地產產權產權知識

如何辦理產權每套商品房產權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等先到房屋交易部門交納相關稅費后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機構或由開發(fā)商代辦。產權知識如何辦理產權產權知識

產權證書產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”，是房地產權的法律憑證。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例、房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。產權知識產權證書產權知識

所有權房屋的所有權，是指在法律規(guī)定的范圍內，對房屋全面支配的極據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權可分解為占有‘收益和處分四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。

占有權房屋的占有權，通常由所有權人在房地產買賣中也稱業(yè)主、房主來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權與所有權分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人——房客來行使。這時，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。產權知識所有權產權知識

使用權房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權。

收益權房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產所產生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。

處分權房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權、繼承、贈與對象。有時房屋處分權也與所有權分離。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，房屋的所有權也就轉歸債權人所有，債權人此時就可行使房屋的處分權。產權知識使用權產權知識

簽訂購房合同時：印花稅簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的0．5‰交納，即：應納稅額＝計稅金額(購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價)×稅率(0.5‰)比如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購房合同，房價總額為500000元，應交納的印花稅為：500000×0．5‰=250元。I購房稅費簽訂購房合同時：印花稅購房稅費辦理貸款時：律師費、保險費、公證費申辦個人購房貸款，購房人通常要支付律師費、公證費、保險費等因提供按揭的銀行不同，在收費項目及標準上，也存在一定的差異。l其中，律師費不是必要的項目，如果沒有請律師，當然就不用交納律師費，但公證費和保險費則是必須的。l一般情況下，公證費的收費標準為貸款額的千分之一，保險費的收費標準為房價總額×費用系數(shù)×貸款年限。不過不同的地方、不同的單位，收費標準都是不一樣的，尤其是在競爭激烈的市場環(huán)境中，很多單位都會給予一定的優(yōu)惠。購房稅費辦理貸款時：律師費、保險費、公證費購房稅費辦理產權證時：契稅、登記費在辦理產權證時，購房者需要交納契稅、登記費等。契稅是指房且權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人(即：征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專稅種。根據(jù)我國《契稅暫行條例》的規(guī)定，契稅稅率為3％～5％，具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區(qū)的實際情況制定。為推動住房消費，各個地方均推出一些優(yōu)惠措施，比如對于購買普通住宅的實行減半征收等。購房稅費辦理產權證時：契稅、登記費購房稅費購房付款方式按揭的含義是指客戶一次性付清一定比例的房款后，由開發(fā)商出面擔保，并以客戶購買的房產作抵押，其余房款向銀行一次申請，并分若干年月等額向銀行歸本金和利息的方法。貸款期如遇利息調整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應期限檔次利率進行調整。購房付款方式按揭的含義一次性付款：是指買受人在規(guī)定的期限內，一次性向出賣人支付全部購房款并簽訂《商品房買賣合同》的購買方式。建筑期內分期付款：是指買受人根據(jù)雙方約定，在建筑期內分期向出賣人交付購房款的購買方式。購房付款方式一次性付款：購房付款方式支票：支票是出票人簽發(fā)的，委托辦理存款業(yè)務的銀行或其他金融機構，在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。支票分為普通支票、現(xiàn)金支票、轉帳支票3種?，F(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金，它可以由存款人簽發(fā)用于到銀行為本單位提取現(xiàn)金，也可以簽發(fā)給其他單位和個人用來辦理結算或者委托銀行代為支付現(xiàn)金給收款人；轉帳支票只能用于轉賬，它適用于存款人給同一城市范圍內的收款單位劃轉款項，以辦理商品交易、勞務供應、清償債務和其他往來款項結算；普通支票可以用于支取現(xiàn)金，也可以用于轉賬。但在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，只能用于轉賬，不能支取現(xiàn)金。

購房付款方式支票：購房付款方式銀行承兌匯票銀行承兌匯票承兌人是銀行的遠期匯票。是由銀行承擔付款責任的短期債務憑證，期限一般在6個月以內。銀行承兌匯票多產生于國際貿易，一般由進口商國內銀行開出的信用證預先授權。

銀行承兌的作用在于為匯票成為流通性票據(jù)提供信用保證。匯票是列明付款人和收款人的雙名票據(jù)，經銀行作為第三者承兌后則成為三名票據(jù)。承兌銀行成為主債務人，而付款人則成為第二債務人。實際上，銀行承兌匯票相當于對銀行開列的遠期支票。持票人可以在匯票到期時提示付款，也可以在未到期時向銀行尤其是承兌銀行要求貼現(xiàn)取得現(xiàn)款。購房付款方式銀行承兌匯票購房付款方式某房產公司房地產基礎知識講座課件謝謝！謝謝！房地產基礎知識培訓房地產基礎知識培訓知識點一：房地產基礎概念房產是指房屋的經濟形態(tài)，在法律上有著明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。

地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。

房地產也稱不動產，是房產和地產的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利(所有權、管理權、轉讓權等)。知識點一：房地產基礎概念房產房地產業(yè)是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。

房地產開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。知識點一：房地產基礎概念房地產業(yè)知識點一：房地產基礎概念土地所有制在我國，現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。

土地所有權土地所有權，是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地所有權是不能出讓或轉讓的。在房地產開發(fā)中，房地產開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權，而不是土地的所有權。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權，只擁有使用權。知識點二：土地及土地使用年限土地所有制知識點二：土地及土地使用年限

土地使用權土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權可以依法轉讓。開發(fā)商要進行房地產開發(fā)，首先必須取得土地使用權。其獲取土地的方式主要有以下幾種：(1)土地使用權的出讓。土地使用權的出讓是指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。(2)土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。(3)土地使用權的劃撥。土地使用權的劃撥，是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，須經政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。知識點二：土地及土地使用年限土地使用權知識點二：土地及土地使用年限土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。

生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。知識點二：土地及土地使用年限土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。知識點土地使用年限首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有期限的。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：(1)居住用地七十年。(2)工業(yè)用地五十年。(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。(5)綜合用地或者其他用地五十年。知識點二：土地及土地使用年限土地使用年限知識點二：土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算(通常在土地出讓合同中有明確約定)。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權，是開發(fā)商轉讓給購房者的。根據(jù)我國《城市房地產管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限?！币虼耍彿空咴诤炗嗁彿亢贤蛉〉卯a權證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。另外，有些購房者會關心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。知識點二：土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，

地籍我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。知識點二：土地及土地使用年限地籍知識點二：土地及土地使用年限開發(fā)商：是指從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)。房屋質量是購房者非常關注的問題，購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質量的最有效保證。在考察時，他們通常會關注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經開發(fā)過的項目等等。對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應取得《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》和《銷售許可證》等相關證書。另外，開發(fā)商的資質等級也是購房者極為關注的，高資質等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產開發(fā)企業(yè)按資質條件劃分為五個等級。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)開發(fā)商：是指從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)。知識點三：與房地產資質一級企業(yè)(1)自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。(3)設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經濟師以上(含經濟師)職稱的總經濟師、工程技術、經濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。(4)具有5年以上從事房地產開發(fā)的經歷。(5)近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質量合格率達100％，優(yōu)良率達20％以上。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)

資質二級企業(yè)(1)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。(3)工程技術、經濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。(4)具有3年以上從事房地產開發(fā)的經歷。(5)近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)

資質三級企業(yè)(1)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。(3)工程技術、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。(4)具有2年以上從事房地產開發(fā)的經歷。(5)累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資。建筑工程質量合格率達100％。知識點三：與房地產開發(fā)相關的企業(yè)