XX區(qū)加強和改進住宅物業(yè)管理工作三年行動實施方案

XX區(qū)加強和改進住宅物業(yè)管理工作三年行動實施方案為切實加強和改進物業(yè)管理服務工作，推動全區(qū)物業(yè)服務水平提升，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要,依據(jù)物業(yè)管理有關法律法規(guī)及省、市《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》要求，結合實際，制定本實施方案。一、總體要求以堅持黨的全面領導，堅持服務導向，推動實現(xiàn)物業(yè)管理監(jiān)督權、服務質量評價權、資金使用審核權下沉和物業(yè)管理與基層黨建、社區(qū)治理相融合，推動物業(yè)管理矛盾化解，促進物業(yè)服務高品質多樣化發(fā)展。開展加強和改進住宅物業(yè)管理工作在2021年達到20%的基礎上，到2022年年底達到60%以上，到2023年年底實現(xiàn)全覆蓋。通過三年努力，物業(yè)管理體系不斷健全，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)的物業(yè)管理力量和服務能力進一步增強；物業(yè)多領域綜合服務品質顯著提升，基本形成黨組織領導、多元共建、協(xié)商共治、科技支撐、成果共享的物業(yè)管理服務新格局。二、組織機構為加強住宅物業(yè)管理工作三年行動的組織、協(xié)調、領導工作，特成立XX區(qū)住宅物業(yè)管理工作三年行動領導組，負強化企業(yè)監(jiān)管服務效能。區(qū)住建局要探索建立物業(yè)服務企業(yè)資格管理制度、物業(yè)服務合同和項目負責人備案制度，完善物業(yè)管理招投標制度，引導業(yè)委會（物管會）通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)主管部門在征求社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)意見的基礎上，依法依規(guī)建立企業(yè)失信懲戒制度，對嚴重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務企業(yè)和直接責任人員，依法清出市場，對已經開展物業(yè)服務的，按照《民法典》等規(guī)定經業(yè)主同意后予以解聘，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。（責任單位：區(qū)住建局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)市場監(jiān)管局，社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）.建立服務信息公示制度。社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要指導監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)設立物業(yè)服務信息監(jiān)督公示欄，如實公示并及時更新物業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話、物業(yè)服務內容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯(lián)系方式、車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、物業(yè)費和業(yè)主共有部分經營收益收支情況、電梯維護保養(yǎng)支出情況等信息。物業(yè)服務企業(yè)開展家政、養(yǎng)老等服務也應對外公示，按雙方約定收取費用。物業(yè)服務企業(yè)不得收取公示收費項目以外的費用。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)民政局、區(qū)市場監(jiān)管局）.完善企業(yè)信用管理制度。物業(yè)主管部門要充分應用“XX數(shù)字房產”平臺信用評價系統(tǒng)，根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和街道意見等情況，依法依規(guī)采集信用信息，開展企業(yè)信用等級評價，定期公開信用評價結果。推進信用星級認定工作，實行信用分級分類監(jiān)管，強化信用信息在前期物業(yè)管理招投標、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)、政府采購等方面的應用。（責任單位：區(qū)住建局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局，社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）四、保障措施.加強組織領導。區(qū)有關部門要按照職責分工認真做好各項工作，加強業(yè)務指導，研究制定配套政策措施，及時協(xié)調解決物業(yè)管理中的重點難點問題。社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要嚴格落實屬地責任，將物業(yè)管理工作納入年度工作考核體系，強化監(jiān)督考核，不斷提升物業(yè)管理服務水平。.注重典型選樹。要充分發(fā)揮典型示范的引領推動作用，以點帶面，逐步提升全區(qū)物業(yè)服務質量。.強化輿論宣傳。區(qū)有關部門要及時總結經驗，加強宣傳引導，充分利用報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡等媒體，積極宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和先進典型，營造共建共治共享的良好氛圍。責行動的組織領導、協(xié)調推進、督促檢查等工作。組長：XX副組長：XX成員由社區(qū)服務中心黨委書記、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)長、區(qū)發(fā)改局、教科局、工信局、公安分局、民政局、司法局、財政局、人社局、自然資源局、生態(tài)環(huán)境分局、文旅局、衛(wèi)體局、應急局、市場監(jiān)管局、審計局、行政審批局、信訪局、銀保監(jiān)組、消防救援大隊等部門的副職擔任。三、主要任務（一）下沉管理服務，推進物業(yè)管理融入基層社會治理L落實社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)主體責任。社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要指導住宅小區(qū)設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）、組建物業(yè)管理委員會（以下簡稱“物管會”），并辦理備案手續(xù)；監(jiān)督業(yè)委會、物管會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責，組織開展物業(yè)服務質量評價；建立業(yè)委會換屆審計制度；審核維修資金使用申請，監(jiān)管小區(qū)公共收益收支情況；指導物業(yè)承接查驗，督促項目有序交接，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范管理和使用小區(qū)公共資產；建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，及時解決住宅物業(yè)管理重點難點問題和信訪問題，充分發(fā)揮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)人民調解委員會作用，促進物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)司法局、區(qū)信訪局、區(qū)民政局、區(qū)審計局）.強化社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織協(xié)調職能。社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要組織建立社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務企業(yè)共同參與的協(xié)調運行機制。協(xié)調解決物業(yè)管理問題，調解矛盾糾紛；對業(yè)委會（物管會）履職情況、物業(yè)服務企業(yè)服務質量情況進行監(jiān)督和考評。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)民政局、區(qū)住建局）.落實管理部門職責。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設、自然資源、公安、應急管理、消防等部門要及時受理投訴舉報，依據(jù)工作職責查處物業(yè)服務區(qū)域內違章搭建、違規(guī)飼養(yǎng)動物、消防設施器材故障或損壞短缺、電動自行車違規(guī)停放充電、占用消防通道及消防車道、擅自侵占小區(qū)共有部分經營等違法違規(guī)行為。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設、通信管理、廣播電視等部門要依法督促供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運營單位落實對物業(yè)服務區(qū)域內相關設施設備的維修、養(yǎng)護和更新責任。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)自然資源局、區(qū)公安分局、區(qū)應急局、區(qū)消防救援大隊、區(qū)融媒體中心、移動公司、聯(lián)通公司、電信公司）.加強物業(yè)管理人員配備。社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)配備物業(yè)管理工作人員或聘用物業(yè)管理人員，開展物業(yè)管理、房屋安全隱患排查等具體工作。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)民政局、區(qū)應急局、區(qū)消防救援大隊）.強化社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)動聯(lián)防。社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務企業(yè)要配合相關部門做好流動人口、出租房屋及居民個人養(yǎng)犬等登記報備工作。社區(qū)工作人員、網(wǎng)格員和物業(yè)服務人員要配合派出所化解矛盾糾紛、排查安全隱患和收集發(fā)現(xiàn)犯罪線索等。有條件、有需求的物業(yè)服務企業(yè)可在司法行政部門指導下依法設立人民調解組織，引導通過調解方式化解居民矛盾糾紛。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)公安分局、區(qū)司法局、區(qū)民政局）.構建共建共治共享格局。依托12345熱線投訴渠道和城市綜合管理服務平臺（數(shù)字城管平臺）健全投訴事項辦理機制。社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要發(fā)揮居民的主體作用，組織社區(qū)社會組織、社會工作服務機構、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位共同參與居住社區(qū)治理，構建共建共治共享的基層社會治理體系。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)民政局、區(qū)住建局、區(qū)行政審批局）（二）加強業(yè)委會（物管會）建設，提高住宅小區(qū)自治能力.加強業(yè)委會（物管會）組建。社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要按照有關規(guī)定規(guī)范業(yè)委會（物管會）組建、換屆工作。督促建設單位對已交付專有面積過半的住宅小區(qū)提交籌備業(yè)主大會所需資料，組織指導籌備首次業(yè)主大會，組建業(yè)委會，選聘物業(yè)服務企業(yè)，終止前期物業(yè)管理。嚴把業(yè)委會組建的人選關、審核關，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會成員。尚不具備成立業(yè)委會條件的小區(qū)，由社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭組建物管會,行使業(yè)主大會和業(yè)委會的職責。業(yè)委會（物管會）組建率2022年年底達到50%以上,2023年年底達到80%以上。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)民政局、區(qū)住建局）.明確業(yè)委會（物管會）職責。業(yè)委會（物管會）要嚴格按照《民法典》等規(guī)定，明確職責范圍。經業(yè)主大會決定，可行使一定額度內業(yè)主共有部分經營收益支出、住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用等權利；可聘請專職工作人員，明確工作職責和薪酬標準；維護業(yè)主合法權益，協(xié)調解決業(yè)主合理訴求；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；在決定物業(yè)管理有關事項前，公開征求業(yè)主意見，并報告社區(qū)黨組織和居委會；每年向業(yè)主公布共有部分經營收益、維修資金使用、經費開支等信息；督促業(yè)主遵守議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，勸阻業(yè)主違規(guī)違約行為。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)民政局、區(qū)財政局）9,強化對業(yè)委會（物管會）的監(jiān)督。社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)委會（物管會）作出的違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，應責令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主;對業(yè)委會不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，應指導業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉；建立業(yè)委會（物管會）成員履職負面清單，對出現(xiàn)負面清單情形的，暫停相關成員履行職責，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主，涉嫌犯罪的移送司法機關。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)民政局）（三）分類指導各方統(tǒng)籌，提升物業(yè)管理服務水平.擴大物業(yè)管理覆蓋面。社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要組織推動業(yè)委會（物管會）選聘物業(yè)服務企業(yè)，實行專業(yè)化物業(yè)管理。結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同步鼓勵物業(yè)服務企業(yè)接管；暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的，通過社區(qū)居委會托管、社會組織代管、業(yè)委會（物管會）自管等方式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)民政局）.提升物業(yè)服務質量。物業(yè)服務企業(yè)要健全服務質量保障體系，建立服務投訴快速處理機制；加強與專業(yè)運營單位的協(xié)作配合，不得擅自收取額外費用；加強人員車輛管理，定期巡檢和養(yǎng)護共用部位、共用設施設備，做好綠化養(yǎng)護，規(guī)范垃圾投放、清掃清運，打造優(yōu)秀物業(yè)服務項目；嚴格落實消防安全責任，建立微型消防站，健全消防管理制度，保護業(yè)主的人身、財產安全；及時發(fā)現(xiàn)、制止違法違規(guī)行為，并向有關行政管理部門報告；健全薪酬制度和員工激勵制度,引入技能人才和專業(yè)技術人才，提升物業(yè)服務質量。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)應急局、區(qū)消防救援大隊）.提高從業(yè)人員素質。區(qū)人力資源和社會保障局要支持行業(yè)主管部門組織物業(yè)管理職業(yè)技能競賽，開展物業(yè)從業(yè)人員、消防設施操作員等職業(yè)技能培訓及技能等級認定工作,提高從業(yè)人員整體素質和技能水平。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)人社局、區(qū)應急局、區(qū)消防救援大隊）.完善物業(yè)價格形成機制。物業(yè)服務價格主要通過市場競爭形成，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定，可根據(jù)服務標準和物價指數(shù)等因素動態(tài)調整，提倡酬金制計費方式。物業(yè)主管部門要公布物業(yè)服務清單，明確物業(yè)服務內容和標準。實行政府指導價的前期物業(yè)和保障房物業(yè)服務收費，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定并公布基準價及其浮動幅度，建立動態(tài)調整機制。物業(yè)行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商物業(yè)費時參考。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)發(fā)改局、區(qū)住建局、區(qū)市場監(jiān)管局）（四）強化維修資金管理，提高資金使用效率.加大維修資金歸集管理力度。新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時，應由建設單位代為足額繳納維修資金，確保應繳盡繳。維修資金管理部門要采用公開招標方式，擇優(yōu)確定專戶管理銀行并嚴格控制數(shù)量，提高資金收益水平，按期將收益分配至業(yè)主分戶賬；加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設，方便業(yè)主實時查詢；嚴肅查處侵占、挪用維修資金等違法違規(guī)行為。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)財政局、區(qū)銀保監(jiān)組）.提高維修資金使用效率。維修資金管理部門要優(yōu)化維修資金使用流程，由社區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對維修資金使用方案等資料進行審核、現(xiàn)場查驗同意后，向維修資金管理部門申請列支、劃轉，根據(jù)維修工程進度適時撥付；建立應急維修事項清單，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，業(yè)委會（物管會）可直接申請使用維修資金；支持維修資金用于老舊小區(qū)改造;探索使用維修資金購買電梯安全責任保險。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)財政局、區(qū)銀保監(jiān)組）（五）推動發(fā)展生活服務業(yè)，滿足居民多樣化多層次需求.加強智慧物業(yè)管理服務能力建設。物業(yè)主管部門要以“XX數(shù)字房產”為依托，建設通用、開放的智慧物業(yè)管理服務平臺，采集住宅小區(qū)、樓幢、房屋、物業(yè)服務企業(yè)等數(shù)據(jù)，匯集購物、家政、養(yǎng)老、停車等生活服務數(shù)據(jù)，對接城市信息模型（CIM）和城市綜合管理服務平臺，共享城市管理數(shù)據(jù)，為居民提供智慧物業(yè)服務。（責任單位：區(qū)住建局、區(qū)行政審批局，社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）.推動住宅小區(qū)管理智能化。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)以智慧物業(yè)管理服務平臺為支撐，開展小區(qū)智慧物業(yè)服務；在電梯、消防、給排水等重要設施設備布設傳感器，實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時采集；建立事件部件處置權責清單，明確處置業(yè)務流程和規(guī)范；在小區(qū)周界、出入口、停車場（庫）等公共區(qū)域安裝智能設備，提升小區(qū)技防智能化水平。（責任單位：社區(qū)服務中心、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，指導單位：區(qū)住建局、區(qū)公安分局、區(qū)應急局、區(qū)消防救援大隊）.推動物業(yè)服務線上線下融合。要鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸。物