不動產(chǎn)估價方法之成本法課件

第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結和運用舉例3搜集有關不動產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料測算重新構建價格測算折舊求取積算價格成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對象和條件成本法的操作步驟北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作重點掌握內容：

重點介紹了成本法的基本原理，重新構建價格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院重點掌握內容：北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念

成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以不動產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。第1節(jié)成本法的基本原理北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念第1節(jié)成本法的基本原理北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學理論依據(jù)：生產(chǎn)費用價值論

：商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。①從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于甚過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”。

由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設估價對象所必需的支出和應獲得的利潤為基礎來求取估價對象的價值。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院理論依據(jù)：北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院適用對象和條件適用對象：只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個日用戶的特殊需要而開發(fā)建設的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在不動產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價

；北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院適用對象和條件北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院運用成本法估價值得注意的是：現(xiàn)實中，不動產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構成價格；換一個角度講，不動產(chǎn)成本的增加并不一定能哪其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。所以要求在運用成本法估價時注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的不動產(chǎn)開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建設時大多數(shù)不動產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本；二是要結合市場供求分析等來確定評估價值；類似不動產(chǎn)市場供大于求時，應下調評估價值；求大于供時，應上調評估價值。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院運用成本法估價值得注意的是：現(xiàn)實中，不動產(chǎn)的價成本法的操作步驟運用成本法一般可以分為下列4大步驟進行：①搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料

；②測算重新購建價格；

③測算折舊；

④求取積算價格。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院成本法的操作步驟北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院第3節(jié)不動產(chǎn)價格構成運用成本法估價的一項基礎工作，是搞清楚不動產(chǎn)價格的構成。在實際運用成本法估價時，不論當不動產(chǎn)價格的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項目的金額。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院第3節(jié)不動產(chǎn)價格構成運用成本法估價的一下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價格構成。在這種情況下，不動產(chǎn)價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤；北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售土地取得成本指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的不動產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由不動產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構成。在目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：(1)通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。(2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。(3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者不動產(chǎn)開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院土地取得成本北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院開發(fā)成本是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：(1)勘察設計和前期工程費；(2)基礎設施建設費；(3)房屋建筑安裝工程費；(4)公共配套設施建設費；(5)開發(fā)建設過程中的稅費。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院開發(fā)成本北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院管理費用

是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括不動產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等?？煽偨Y為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院管理費用北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院投資利息即在評估土地或不動產(chǎn)時要考慮資金的時間價值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關稅費的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。

（1）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)期；（2）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院投資利息北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算

。銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應由不動產(chǎn)開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)。(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院銷售費用北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院開發(fā)利潤現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：(1)開發(fā)利潤是所得稅前的；(2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤；(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應利潤率來測算。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院開發(fā)利潤北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即直接成本利潤率＝

開發(fā)利潤土地取得成本＋開發(fā)成本北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費1、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤＋土地增值收益

注意稅費：耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設基金、土地管理費土地增值收益：政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。第3節(jié)成本法基本公式北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院1、適用于新開發(fā)土地的基本公式第3節(jié)成本法基本公式北2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式

新建不動產(chǎn)價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤。3、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊不動產(chǎn)價格＝房地的重新購建價格一建筑物的折舊或者舊不動產(chǎn)價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式3、在舊房地的情況概念重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。把握重新購建價格的概念，還應特別注意下列3點：(1)重新購建價格是估價時點的價格；(2)重新購建價格是客觀的價格；(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。第4節(jié)重新購建價格北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念第4節(jié)重新購建價格北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物重新購建價格的求取方式

1、重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。2、重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復制”。

注意：有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格低。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物重新購建價格的求取方式北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物重新購建價格的求取方法建筑物的重新購建價格可以采用市場法；成本法求取；也可以通過政府或者其授權的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。求取建筑物重新購建價格的具體方法，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調整法。（1）單位比較法（單位面積法、單位體積法）；（2）分部分項法；（3）工料測量法；（4）指數(shù)調整法。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物重新購建價格的求取方法北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即

建筑物折舊＝建筑物重新購建價格一建筑物市場價值建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調整，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。

第5節(jié)建筑物的折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念第5節(jié)建筑物的折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物折舊的原因

根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類：（1）物質折舊物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質折舊可進一步從如下4個方面來認識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物折舊的原因北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(2)功能折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(3)經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(3)經(jīng)濟折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法法和成新折扣法。（1）年限法年限法又稱年齡一壽命法，它將建筑物的重置價格按照一定的方法分攤到其耐用年限內，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。有關年限的概念

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命※建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物折舊的求取方法北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院※建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間，即建筑物預期產(chǎn)生的收益大于其運營費用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。

2）建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)※建筑物的實經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)。※建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：是指估價時點時建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院※建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命※建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。

※建筑物的剩余經(jīng)濟壽命：是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)

如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命北京師范大學珠總結：利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進而求出的建筑物價值，才能符合實際。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院總結：北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計算公式為：式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新購建價格;S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。

N－建筑物的經(jīng)濟壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù);C-SNDi=D=C(1-R)N=北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今習題:有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)有效使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/m2，殘值率為5％，用定額法計算出建筑物的現(xiàn)值。某建筑物為鋼筋混凝土結構，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調查測算，重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第1年投入建造成本的60％，第2年投入40％，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3％，年利息率為6％，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。試計算該建筑物的折舊總額。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院習題:北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院（2）實際觀察法實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。建筑物的損耗可以分為可修復和不可修復的損耗：①修復是指恢復到新的或相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計修復所必需的費用小于或等于修復所能帶來的不動產(chǎn)價值增加額的，是可修復的，反之，是不可修復的。即

修復所必需的費用≤修復后的不動產(chǎn)價值一修復前的不動產(chǎn)價值

對于可修復項目，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院（2）實際觀察法北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院②對于不可修復項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。短壽命項目采用年限法計算折舊額。

長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院②對于不可修復項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體例子：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率假設均為零。試計算該建筑物的物質折舊額。15115150[解]該建筑物的物質折舊額計算如下：門窗等損壞的修復費用＝2(萬元)裝飾裝修的折舊額＝30XX3＝18(萬元)設備的折舊額＝60XX10＝40(萬元)長壽命項目的折舊額＝(180-2-30-60)XX10＝

17．6(萬元)該建筑物的物質折舊額＝2+18+40+17．6＝77．6(萬元)北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院例子：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效（3）成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計算公式為：V=CXq式中V——建筑物的現(xiàn)值；C——建筑物的重新購建價格；q——建筑物的成新率(％)。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院（3）成新折扣法北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調查。在實際估價中，成新率是一個綜合指標，可按下列3個步驟進行計算：

①用年限法計算成新率；②根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結果做初步判斷，看是否吻合；③采用實際觀察法對上述結果做進一步的修正。并說明修正的理由。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者求取建筑物折舊應注意的問題1、求取建筑物折舊應注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別

：估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價調整”；會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。

注意：但在不動產(chǎn)估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費和土地攤提費(地取得費用的攤銷)就屬于會計上的折日

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院求取建筑物折舊應注意的問題北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

(1)建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物的折舊。

(2)建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結束的，應按照建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權的剩余年限計算建筑物的折舊。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響北京師范大學珠海分校北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院練習題：1、某一廠房建成后5年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為多少年？2、一座舊寫字樓，建成以后8年補辦了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為50年，建筑物經(jīng)濟壽命為45年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為多少年？3、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為多少年？北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院練習題：北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院課后練習題：某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1日----2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/㎡，建筑物重置成本為1300原/㎡。建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年其他的相關資料如下；（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過念數(shù)為4年，設備的重置價格為250萬元,平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%。銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設殘值率均為零。試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院課后練習題：北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院第6節(jié)成本法總結與應用舉例實際觀測法成新折扣法北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院第6節(jié)成本法總結與應用舉例實際觀測法成新折扣法北京師范演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結和運用舉例3搜集有關不動產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料測算重新構建價格測算折舊求取積算價格成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對象和條件成本法的操作步驟北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作重點掌握內容：

重點介紹了成本法的基本原理，重新構建價格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院重點掌握內容：北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念

成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以不動產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。第1節(jié)成本法的基本原理北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念第1節(jié)成本法的基本原理北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學理論依據(jù)：生產(chǎn)費用價值論

：商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。①從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于甚過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”。

由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設估價對象所必需的支出和應獲得的利潤為基礎來求取估價對象的價值。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院理論依據(jù)：北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院適用對象和條件適用對象：只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個日用戶的特殊需要而開發(fā)建設的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在不動產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價

；北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院適用對象和條件北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院運用成本法估價值得注意的是：現(xiàn)實中，不動產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構成價格；換一個角度講，不動產(chǎn)成本的增加并不一定能哪其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。所以要求在運用成本法估價時注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的不動產(chǎn)開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建設時大多數(shù)不動產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本；二是要結合市場供求分析等來確定評估價值；類似不動產(chǎn)市場供大于求時，應下調評估價值；求大于供時，應上調評估價值。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院運用成本法估價值得注意的是：現(xiàn)實中，不動產(chǎn)的價成本法的操作步驟運用成本法一般可以分為下列4大步驟進行：①搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料

；②測算重新購建價格；

③測算折舊；

④求取積算價格。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院成本法的操作步驟北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院第3節(jié)不動產(chǎn)價格構成運用成本法估價的一項基礎工作，是搞清楚不動產(chǎn)價格的構成。在實際運用成本法估價時，不論當不動產(chǎn)價格的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項目的金額。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院第3節(jié)不動產(chǎn)價格構成運用成本法估價的一下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價格構成。在這種情況下，不動產(chǎn)價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤；北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售土地取得成本指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的不動產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由不動產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構成。在目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：(1)通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。(2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。(3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者不動產(chǎn)開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院土地取得成本北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院開發(fā)成本是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：(1)勘察設計和前期工程費；(2)基礎設施建設費；(3)房屋建筑安裝工程費；(4)公共配套設施建設費；(5)開發(fā)建設過程中的稅費。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院開發(fā)成本北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院管理費用

是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括不動產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。可總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院管理費用北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院投資利息即在評估土地或不動產(chǎn)時要考慮資金的時間價值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關稅費的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。

（1）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)期；（2）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院投資利息北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算

。銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應由不動產(chǎn)開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)。(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院銷售費用北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院開發(fā)利潤現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：(1)開發(fā)利潤是所得稅前的；(2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤；(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應利潤率來測算。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院開發(fā)利潤北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即直接成本利潤率＝

開發(fā)利潤土地取得成本＋開發(fā)成本北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費1、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤＋土地增值收益

注意稅費：耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設基金、土地管理費土地增值收益：政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。第3節(jié)成本法基本公式北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院1、適用于新開發(fā)土地的基本公式第3節(jié)成本法基本公式北2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式

新建不動產(chǎn)價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤。3、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊不動產(chǎn)價格＝房地的重新購建價格一建筑物的折舊或者舊不動產(chǎn)價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式3、在舊房地的情況概念重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。把握重新購建價格的概念，還應特別注意下列3點：(1)重新購建價格是估價時點的價格；(2)重新購建價格是客觀的價格；(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。第4節(jié)重新購建價格北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念第4節(jié)重新購建價格北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物重新購建價格的求取方式

1、重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。2、重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。可將這種重新建造方式形象地理解為“復制”。

注意：有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格低。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物重新購建價格的求取方式北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物重新購建價格的求取方法建筑物的重新購建價格可以采用市場法；成本法求?。灰部梢酝ㄟ^政府或者其授權的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。求取建筑物重新購建價格的具體方法，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調整法。（1）單位比較法（單位面積法、單位體積法）；（2）分部分項法；（3）工料測量法；（4）指數(shù)調整法。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物重新購建價格的求取方法北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即

建筑物折舊＝建筑物重新購建價格一建筑物市場價值建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調整，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。

第5節(jié)建筑物的折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院概念第5節(jié)建筑物的折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物折舊的原因

根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類：（1）物質折舊物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質折舊可進一步從如下4個方面來認識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物折舊的原因北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(2)功能折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(3)經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院(3)經(jīng)濟折舊北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法法和成新折扣法。（1）年限法年限法又稱年齡一壽命法，它將建筑物的重置價格按照一定的方法分攤到其耐用年限內，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。有關年限的概念

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命※建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院建筑物折舊的求取方法北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院※建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間，即建筑物預期產(chǎn)生的收益大于其運營費用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。

2）建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)※建筑物的實經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)?！ㄖ锏挠行Ы?jīng)過年數(shù)：是指估價時點時建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院※建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命※建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。

※建筑物的剩余經(jīng)濟壽命：是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)

如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命北京師范大學珠總結：利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進而求出的建筑物價值，才能符合實際。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院總結：北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計算公式為：式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新購建價格;S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。

N－建筑物的經(jīng)濟壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù);C-SNDi=D=C(1-R)N=北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今習題:有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)有效使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/m2，殘值率為5％，用定額法計算出建筑物的現(xiàn)值。某建筑物為鋼筋混凝土結構，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調查測算，重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第1年投入建造成本的60％，第2年投入40％，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3％，年利息率為6％，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。試計算該建筑物的折舊總額。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院習題:北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院（2）實際觀察法實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。建筑物的損耗可以分為可修復和不可修復的損耗：①修復是指恢復到新的或相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計修復所必需的費用小于或等于修復所能帶來的不動產(chǎn)價值增加額的，是可修復的，反之，是不可修復的。即

修復所必需的費用≤修復后的不動產(chǎn)價值一修復前的不動產(chǎn)價值

對于可修復項目，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。

北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院（2）實際觀察法北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院②對于不可修復項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。短壽命項目采用年限法計算折舊額。

長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院②對于不可修復項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體例子：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價