房地產(chǎn)投資研判報(bào)告課件

長垣縣房地產(chǎn)投資研判報(bào)告博藍(lán)地產(chǎn)2017年4月責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/謹(jǐn)呈：河南星海置業(yè)長垣縣房地產(chǎn)投資研判報(bào)告博藍(lán)地產(chǎn)責(zé)任/專目錄長垣市情及城市發(fā)展長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析長垣在售重點(diǎn)樓盤簡析長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)24

135責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/目錄長垣市情及城市發(fā)展長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析長垣在售重點(diǎn)樓盤“察市”第一部分：長垣市情及城市發(fā)展用發(fā)展的眼光看待長垣市情、未來發(fā)展趨勢(shì)，研判項(xiàng)目未來價(jià)值?！安焓小钡谝徊糠郑洪L垣市情及城市發(fā)展用發(fā)展的眼光看待長垣市情長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展

長垣縣位于河南省東北部，東臨黃河，居鄭州、新鄉(xiāng)、安陽、濮陽、開封、菏澤等城市群中心，縣域面積1051平方公里，人口88萬，轄11鎮(zhèn)2鄉(xiāng)5個(gè)街道辦事處、1個(gè)省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，600個(gè)行政村。先后被評(píng)為全國文明縣城、國家衛(wèi)生縣城、國家園林縣城、國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣，以及省級(jí)生態(tài)縣、省級(jí)雙擁模范縣、省級(jí)文化先進(jìn)縣，被命名為中國起重機(jī)械名城、中國衛(wèi)生材料生產(chǎn)基地、中國防腐蝕之都、中國廚師之鄉(xiāng)、中華美食名城。黃河洲沚三善蒲城長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展

長垣縣位于河南省經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣，歷史悠久、人杰地靈、底蘊(yùn)豐厚。約6000年前，即有人類在此勞動(dòng)生息。長垣境內(nèi)有浮丘店仰韶文化遺址，小崗、蘇墳、宜丘等龍山文化遺址。長垣因“縣有防垣（即防護(hù)墻）“而得名，春秋時(shí)代，長垣縣城所在地是衛(wèi)國的蒲邑，故長垣又稱為“蒲城”。歷史人文長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣，歷史悠久、人杰地靈、底蘊(yùn)豐厚。經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣縣共分為5個(gè)區(qū)，如上圖所示?？h城被護(hù)城河一分為二，分別是蒲西區(qū)和蒲東區(qū)。區(qū)域劃分蒲北蒲西蒲東南蒲起重機(jī)產(chǎn)業(yè)園長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣縣共分為5個(gè)區(qū)，如上圖所示?？h城經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣縣位處鄭州、新鄉(xiāng)、安陽、濮陽、開封、菏澤等城市群中心，大廣高速、濟(jì)東高速、省道308、213、新菏鐵路穿境而過，對(duì)接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的濟(jì)東高速黃河大橋開通在即，90分鐘可直達(dá)鄭州新鄭國際機(jī)場(chǎng)，到山東日照港4小時(shí)車程，通用航空機(jī)場(chǎng)獲省政府批復(fù)建設(shè)，長垣已成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)承接沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡。交通條件長垣到周邊各縣市的駕車時(shí)間圖長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣縣位處鄭州、新鄉(xiāng)、安陽、濮陽、開經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展交通條件立體交通體系：機(jī)場(chǎng)：規(guī)劃在中心城區(qū)西部建設(shè)通用航空機(jī)場(chǎng)。鐵路：積極謀劃濮潢鐵路、長垣-新鄉(xiāng)城際軌道、長垣-開封城際軌道交通建設(shè)，并設(shè)立城際鐵路客運(yùn)站、貨運(yùn)站。高速：建設(shè)S308（龍逄大道段）至濟(jì)東高速的高速公路連接線。國、省道：規(guī)劃建設(shè)G327，S309，S308線至山東G106連接線，實(shí)現(xiàn)與山東及東部沿海的零障礙對(duì)接。長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展交通條件立體交通體系：長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展2016年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成298.4億元，人均GDP約為4914美元。從上圖可以看出，長垣縣已經(jīng)步入城市化和工業(yè)化的中期，城市發(fā)展進(jìn)程相對(duì)穩(wěn)定，為新鄉(xiāng)各縣區(qū)中城市發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高城市。長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展2016年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)長垣現(xiàn)已形成起重機(jī)械、醫(yī)療器械、建筑、防腐、烹飪、綠色食品、苗木花卉七大特色產(chǎn)業(yè)，起重機(jī)械、醫(yī)療器械、商貿(mào)輕工、新城工業(yè)四個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)正在建設(shè)之中。其中，衛(wèi)華集團(tuán)、億隆集團(tuán)、長城地產(chǎn)、宏力集團(tuán)、巨人起重機(jī)集團(tuán)等是長垣的幾家大型集團(tuán)公司，縣城一些干道均以這些集團(tuán)的名字命名。衛(wèi)華集團(tuán)、河南礦山、新鄉(xiāng)礦山、中原圣起4家企業(yè)起重機(jī)銷售額進(jìn)入全國前十強(qiáng)。衛(wèi)華集團(tuán)、河南礦山、克瑞集團(tuán)3家企業(yè)進(jìn)入河南省民營企業(yè)100強(qiáng)。長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)長垣現(xiàn)已形成起重機(jī)械、醫(yī)療器經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展

撤縣建市河南省委印豫發(fā)2011年七號(hào)文件2011年6月1日起，河南省正式開展省直管縣行政體制改革試點(diǎn)工作，固始、新蔡、鹿邑、蘭考、長垣、滑縣為省直管縣試點(diǎn)單位，將撤縣建市。2014年1月正式省直管。全國農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革33個(gè)試點(diǎn)之一2015年2月，長垣縣代表我省承擔(dān)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作。集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接入市交易，而不必征收為國有建設(shè)用地，所獲得的土地收益歸集體所有，政府從中可以收取調(diào)節(jié)金。長垣縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2016-2030）適應(yīng)國家“一帶一路”戰(zhàn)略、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的新形勢(shì)和長垣縣未來的發(fā)展需求，規(guī)劃融入“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念，以“注重生態(tài)、塑造特色、激發(fā)活力”作為發(fā)展主題，提出綠色、開放、創(chuàng)新慧城的發(fā)展愿景，并確定建設(shè)生態(tài)宜居的復(fù)合型現(xiàn)代城市，打造全國一流縣城的總體目標(biāo)。全國一流縣城長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展撤縣建市河南省委印豫發(fā)2011經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展聘請(qǐng)河南省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)究院先后四次修編城市總體規(guī)劃，完成《長垣縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2016-2030）》城市性質(zhì)：豫魯交界區(qū)域性中心城市，特色裝備制造與健康產(chǎn)業(yè)基地，綠色低碳的生態(tài)宜居城市城鄉(xiāng)空間形態(tài)：一核兩心多點(diǎn)、城市帶郊區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃：一體兩翼、三心耀城、多區(qū)融合長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展聘請(qǐng)河南省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)究院先后四次修“審時(shí)”第二部分：長垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析對(duì)長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、價(jià)格、供需、客群等比較分析，得出長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)?！皩彆r(shí)”第二部分：長垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析對(duì)長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)概市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析從城市發(fā)展的眼光來看，長垣市的建設(shè)速度是令人吃驚的，幾年的時(shí)間長垣的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。長垣從一個(gè)古老的縣城慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的新城。長垣縣城房地產(chǎn)主要被億隆集團(tuán)、長城地產(chǎn)、富美地產(chǎn)等大牌開發(fā)商瓜分，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)格一般都在3000-4000元/㎡（東南板塊低端樓盤除外），戶型面積偏大，2房很少，3房120-160平方米，4房160-180平方米。3房，4房分別占供給量的60%，40%。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析從城市發(fā)展的眼光來看市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析長垣的房地產(chǎn)項(xiàng)目大致分布在浦北板塊、浦西板塊、中心板塊、東南板塊、浦東板塊。浦西板塊：代表樓盤億隆·歐洲小鎮(zhèn)、太極·原鄉(xiāng)、食博園四期、衛(wèi)華世紀(jì)城、美景天誠、宏瑞園等樓盤浦北板塊：代表項(xiàng)目新宇新城、公園2080、望族公館等樓盤中心板塊：代表項(xiàng)目億隆中央公館、宏力新村等樓盤東南板塊：代表樓盤億隆家天下、建業(yè)·森林半島、容園、麗水花園、富景苑、豫龍花園等樓盤浦東板塊：代表樓盤浦東花園、長城金典、長城華庭等樓盤浦北板塊浦西板塊中心板塊東南板塊浦東板塊市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析長垣的房地產(chǎn)項(xiàng)目大致市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析2011年-2016年，長垣縣房地產(chǎn)投資額2013年達(dá)到頂峰，2014年同比下降47.2%，目前開始緩慢抬升。施工面積整體呈上漲態(tài)勢(shì)，2014年同比下降6%，2015年同比增長16.8%，增幅明顯。2012年竣工面積同比增幅最大，達(dá)到113.4%，2013年同比下降49.4%，目前一直保持低位運(yùn)行。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析2011年-2016市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析住宅銷售方面，2013年達(dá)到峰值91.2萬㎡，增幅59.0%。2014年住宅銷售65.0萬㎡，下降28.7%。截至2016年11月，住宅庫存面積46.99萬㎡，住宅套數(shù)3629套；其中大多為鋼混結(jié)構(gòu)的高層與小高層；主要分布區(qū)域?yàn)槠褨|區(qū)與南蒲區(qū)。按照平價(jià)銷售量計(jì)算，消化周期為7.7個(gè)月。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析住宅銷售方面，201市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析326933753064334132443475348036333487348734933505整體來說，過去一年間長垣房價(jià)呈緩慢上漲態(tài)勢(shì)，2016年11月達(dá)到最高值3633元/㎡，6月份位于峰底，僅為3064元/㎡。各區(qū)域價(jià)格差別較大，東區(qū)房價(jià)從2800元/㎡-3400元/㎡左右不等。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析3269337530市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析長垣縣消費(fèi)群體分析整體看來，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)群體根據(jù)商品房市場(chǎng)的組成可以成分為二個(gè)部分：長垣周邊縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)購房群體。這些購房者基本上都是商品房市場(chǎng)的購買主力，從職業(yè)上來看，多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)起重、衛(wèi)材等從業(yè)人員，生活富裕、文化層次不高是他們的主要特點(diǎn)?？h城工薪階層購房群體，這些購房者基本上的選購目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)適用住宅和低端項(xiàng)目，工薪收入、文化層次相對(duì)較高，對(duì)價(jià)格敏感是他們的主要特點(diǎn)。這些房地產(chǎn)購房者都普遍存在著下面幾個(gè)特點(diǎn)：比較信賴本土開發(fā)公司，如億隆、長城，外地開發(fā)商建業(yè)獨(dú)大。維護(hù)自身權(quán)益意識(shí)薄弱；對(duì)小區(qū)品質(zhì)要求明顯提高；對(duì)按揭貸款認(rèn)識(shí)薄弱；攀比心理較強(qiáng)，小團(tuán)體購買現(xiàn)象較多。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析長垣縣消費(fèi)群體分析整第三部分：長垣在售重點(diǎn)樓盤簡析對(duì)長垣縣主要競(jìng)品及熱銷樓盤面積、價(jià)格等比較分析，得出區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售態(tài)勢(shì)?！叭?shì)”第三部分：長垣在售重點(diǎn)樓盤簡析對(duì)長垣縣主要競(jìng)品及熱銷樓盤面積責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/長垣重點(diǎn)在售樓盤：建業(yè)森林半島、億隆濱湖新城、億隆歐洲小鎮(zhèn)、億隆家天下、龍棲灣、長城金典、長城華庭、長城德鄰城、五洲公園壹號(hào)、公園2080、銀河君庭等十幾個(gè)項(xiàng)目。公園2080長城金典長城華庭億隆家天下億隆歐洲小鎮(zhèn)億隆濱湖新城龍棲灣建業(yè)森林半島五洲公園壹號(hào)長城德鄰城銀河君庭億隆陽光桂苑責(zé)任/專業(yè)/專心建業(yè)森林半島

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：183畝總建筑面積：33萬㎡綠化率：50%容積率：2.15銷售均價(jià)：4200元左右銷售比例：70%工程進(jìn)度：目前在建為北區(qū)12、13、15號(hào)樓。項(xiàng)目名稱：長垣建業(yè)森林半島地址：長垣縣宏力大道南段東300米開發(fā)商：長垣建業(yè)城市建設(shè)有限公司概況：該項(xiàng)目分三期開發(fā)，位于長垣縣南蒲區(qū)核心區(qū)宏力大道東側(cè)300米（緯一路與緯二路中間），西臨長垣縣五星級(jí)酒店，北臨780畝市政公園——三善公園，距繁華商業(yè)區(qū)僅3公里。南蒲區(qū)是未來長垣縣規(guī)劃新區(qū)，涵蓋長垣縣起重工業(yè)園區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，周邊配套也在日漸完善。配套：西側(cè)與五星級(jí)酒店毗鄰，北側(cè)緊鄰700余畝三善園，相距一公里內(nèi)有小學(xué)、中學(xué)、幼兒園，未來周邊配套齊全：萬德隆商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、五星級(jí)酒店，780畝市政三善公園，長垣一中、長垣一中初中部。為未來新城區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域。

幼兒園、商業(yè)、雙氣。建業(yè)森林半島

責(zé)任/專業(yè)/億隆濱湖新城

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：183畝總建筑面積：33萬㎡綠化率：50%容積率：2.15銷售均價(jià)：3600-3800元銷售比例：72%工程進(jìn)度：目前二期在建。項(xiàng)目名稱：億隆濱湖新城地址：長垣縣宏力大道與緯一路交叉口西南150米開發(fā)商：長垣億隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：該項(xiàng)目分三期開發(fā)，位于長垣縣南蒲區(qū)核心區(qū)宏力大道東側(cè)300米（緯一路與緯二路中間），西臨長垣縣五星級(jí)酒店，北臨780畝市政公園——三善公園，距繁華商業(yè)區(qū)僅3公里。南蒲區(qū)是未來長垣縣規(guī)劃新區(qū)，涵蓋長垣縣起重工業(yè)園區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，周邊配套也在日漸完善。配套：西側(cè)與五星級(jí)酒店毗鄰，北側(cè)緊鄰700余畝三善園，相距一公里內(nèi)有小學(xué)、中學(xué)、幼兒園，未來周邊配套齊全：萬德隆商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、五星級(jí)酒店，780畝市政三善公園，長垣一中、長垣一中初中部。為未來新城區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域。

幼兒園、商業(yè)、雙氣。億隆濱湖新城

責(zé)任/專業(yè)/億隆歐洲小鎮(zhèn)

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：500畝總建筑面積：42萬㎡綠化率：35%容積率：2.9銷售均價(jià)：3800元左右銷售比例：90%工程進(jìn)度：目前4期-5期6棟正在做外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣億隆歐洲小鎮(zhèn)地址：博愛路與文明路交匯處南200米開發(fā)商：長垣億隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)共分為三大功能區(qū)：主要住宅區(qū)、中部社區(qū)中心和外圍交通系統(tǒng)，本著科學(xué)化、人性化、前瞻性的布局思想，很好的體現(xiàn)了人文生態(tài)社區(qū)重要的三種功能：居住功能、服務(wù)功能和經(jīng)濟(jì)功能，使整個(gè)社區(qū)達(dá)到人與自然的和諧相融，從而營造理想的人居環(huán)境。配套：億隆歐洲小鎮(zhèn),簡單裝修，毗鄰公園，醫(yī)院，超市，學(xué)校，交通便利。

集康樂、保健、健康營養(yǎng)主題飲食，健康主題餐飲、茶藝、棋牌、兒童樂園、影院、客房等康樂體育休閑為一體。億隆歐洲小鎮(zhèn)

責(zé)任/專業(yè)/億隆家天下

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：無總建筑面積：50萬㎡綠化率：無容積率：2.9銷售均價(jià)：3500元左右銷售比例：92%工程進(jìn)度：目前6號(hào)院正在做外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣億隆家天下地址：建設(shè)南路，北依南環(huán)路，南鄰河南起重工業(yè)園區(qū)開發(fā)商：長垣億隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：品質(zhì)尊崇5條城市干道，延續(xù)中心城區(qū)生活，打造5分鐘新都市生活圈；超級(jí)臨街商業(yè)、國際化會(huì)所、兒童樂園、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)，全面體驗(yàn)大社區(qū)尊崇品質(zhì)。1500米生態(tài)南環(huán)綠化帶，3000米建設(shè)路景觀大道，雙水系社區(qū)景觀，緩坡綠茵、喬灌木搭配，雕塑小品點(diǎn)綴其間，配套：南鄰當(dāng)?shù)卮蟮某鞘泄珗@——三善公園，社區(qū)有商業(yè)街、籃球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)及自建的高規(guī)格幼兒園等商業(yè)休閑和教育配套，依托大盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，整合運(yùn)動(dòng)、教育、商業(yè)、景觀、休閑、智能化等多方面配套優(yōu)勢(shì)，是億隆房產(chǎn)升級(jí)再造桂陵大道品質(zhì)人居版圖的傳世之作。千畝教育園區(qū)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)，社區(qū)專屬倡導(dǎo)有氧運(yùn)動(dòng)，金牌物業(yè)，管家式服務(wù)億隆家天下

責(zé)任/專業(yè)/孟電龍棲灣

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：無總建筑面積：無綠化率：無容積率：無銷售均價(jià)：認(rèn)籌銷售比例：50%工程進(jìn)度：目前1期正在外立面施工，2期8棟樓正在做基建施工。項(xiàng)目名稱：孟電集團(tuán)龍棲灣地址：宏力大道與懷德路交匯處開發(fā)商：長垣長蒲置業(yè)有限公司概況：緊鄰長垣行政服務(wù)中心，位列“高端商務(wù)區(qū)、教育休閑區(qū)、居住生活區(qū)”三區(qū)之心，以精心布置中樞，為社會(huì)精英塑造價(jià)值。配套：五所名校環(huán)繞：金色搖籃幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、長垣一中初中部、樊屯小學(xué)、南浦社區(qū)小學(xué)，云集頂端教育資源，讓孩子在家門口安心成長，真正銷售一體化教育；三善公園近在咫尺，天然氧吧，打造綠色宜居生活環(huán)境。孟電龍棲灣

責(zé)任/專業(yè)/長城金典

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：500畝總建筑面積：無綠化率：37%容積率：2.1銷售均價(jià)：3000元左右銷售比例：25%工程進(jìn)度：目前1期小高層正在做基建，1期多層已入住。項(xiàng)目名稱：長垣長城金典地址：長垣308省道與北環(huán)路交匯處開發(fā)商：長垣長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：該項(xiàng)目位于長垣蒲東新區(qū)黃金地段，北依北環(huán)路，西鄰308省道。東有規(guī)劃的康莊路，南接長城大道，長途汽車站近在咫尺，四周干道環(huán)繞、交通網(wǎng)絡(luò)縱橫，財(cái)富動(dòng)線四通八達(dá)。配套：周邊社區(qū)配套服務(wù)完善，酒店、賓館、醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行、行政辦公環(huán)繞四周，站東商業(yè)街、長城商貿(mào)城、金貝山商城等更多奢侈生活配套，距本案咫尺之遙，真正達(dá)到5分鐘步行滿足生活需求；長垣十中、長城中學(xué)、長城小學(xué)、長城幼兒園等優(yōu)質(zhì)教育體系環(huán)伺左右，人文氣氛濃厚。長城金典

責(zé)任/專業(yè)/專長城華庭責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：150畝總建筑面積：18萬㎡綠化率：37%容積率：無銷售均價(jià)：3000元左右銷售比例：75%工程進(jìn)度：目前2期正在外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣長城華庭地址：蒲東新區(qū)南京路與北環(huán)路交匯處開發(fā)商：長垣長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：該項(xiàng)目由高層、小高層及多層組成，共42棟樓，分二期開發(fā)建設(shè)；一期即將交付使用，二期正在建設(shè)之中。配套：長城華庭配套設(shè)施完善，與長城小學(xué)、長城幼兒園一路之隔，距長垣中醫(yī)院也只是幾分鐘的路程；小區(qū)內(nèi)還有公共會(huì)所，超市、健身廣場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)可以就在自己家門口；在步行10分鐘內(nèi)有長城商貿(mào)城、金貝山商城、站東商業(yè)街等大型專業(yè)市場(chǎng)，踏出家門，消閑、購物、美食信手拈來。專業(yè)、全面、細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，智能化安防管理系統(tǒng)、讓您倍感到溫暖和真誠無處不在。長城華庭責(zé)任/專業(yè)/專心長城德鄰城責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：800畝總建筑面積：100萬㎡綠化率：無容積率：無銷售均價(jià)：認(rèn)籌排號(hào)銷售比例：未售工程進(jìn)度：目前1期正在做基建施工。項(xiàng)目名稱：長城德鄰城地址：德鄰大道與如意路交匯處開發(fā)商：長垣長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：該項(xiàng)目由高層、小高層及多層組成，目前一期正在基建施工中，為小高層，一期位于億隆歐洲小鎮(zhèn)4期斜對(duì)面。配套：坐享城市主干道交通網(wǎng)絡(luò)，德鄰大道、億隆大道、博愛路、衛(wèi)華大道、匡城路、山海大道環(huán)飼周邊，宏力醫(yī)院、浦西醫(yī)院近在咫尺，如意園、體育公園環(huán)飼左右，浦西幼兒園、浦西下學(xué)、浦西中學(xué)就在家門口，嘉百惠、萬德隆、聯(lián)華購物廣場(chǎng)、后期自配商業(yè)街等，精心打造城市5分鐘購物圈、休閑購物，信手拈來。長城德鄰城責(zé)任/專業(yè)/專五洲公園壹號(hào)責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：130畝總建筑面積：54萬㎡綠化率：45%容積率：2.0銷售均價(jià)：3000元銷售比例：20%工程進(jìn)度：目前2期正在做基建施工。項(xiàng)目名稱：長垣五洲公園壹號(hào)地址：宏力大道與緯一路交匯處開發(fā)商：長垣五洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：54萬㎡南派風(fēng)情水岸社區(qū)，項(xiàng)目由9棟水岸別墅，25棟小高層組成，68米寬空樓距將更多的陽光引入小區(qū)。配套：縣行政服務(wù)中心、三善公園、三善湖、婦幼保健院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、一中、一中初中部、東英學(xué)校、五洲大酒店等資源，輕松盡享。五洲公園壹號(hào)責(zé)任/專業(yè)/公園2080責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：500畝總建筑面積：無綠化率：40%容積率：1.9銷售均價(jià)：3000元左右銷售比例：25%工程進(jìn)度：目前2期正在做外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣公園2080地址：長垣縣長城大道與博愛路交匯處向西300米路北開發(fā)商：長垣富美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：公園2080是由長垣縣富美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，公園2080位于蒲北區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，造公園、興教育、建酒店、精住宅，優(yōu)美宜居的公園生態(tài)，通達(dá)便利的交通配套，豐富完備的生活配套、濃郁的異域文化氣息，蒲北未來價(jià)值正彰影隱現(xiàn)。配套：實(shí)驗(yàn)二小、建業(yè)小哈佛雙語幼兒園、實(shí)驗(yàn)一?。缓炅徫飶V場(chǎng)；長垣縣郵政局；農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行；浦光幼兒園、火車站幼兒園、北師大幼兒園、建業(yè)小哈佛雙語幼兒園；宏力醫(yī)院、長垣縣人民醫(yī)院公園2080責(zé)任/專業(yè)/銀河君庭責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：無總建筑面積：10萬㎡綠化率：無容積率：2.26銷售均價(jià)：無銷售比例：未售工程進(jìn)度：目前1期正在做外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣銀河君庭地址：長垣聯(lián)華城市廣場(chǎng)西鄰開發(fā)商：長垣銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：4層退臺(tái)別墅、18層墅院洋房；23層攬景洋房121㎡-260㎡奢闊空間尊崇定制8小時(shí)全日照，讓陽光肆意揮灑配套：雄踞城市核版塊，聯(lián)華城市廣場(chǎng)西鄰。毗鄰公園，醫(yī)院，超市，學(xué)校，交通便利。銀河君庭責(zé)任/專業(yè)/專心“定勢(shì)”第四部分：長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)通過對(duì)長垣市情、城市發(fā)展及房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)地段綜合考察，得出本調(diào)研總結(jié)及投資初判?！岸▌?shì)”第四部分：長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)通過對(duì)長垣市情、城市長垣縣城環(huán)境優(yōu)美，富有生活氣息，這里的消費(fèi)水平超過河南省會(huì)鄭州。數(shù)字顯示，最近幾年長垣累計(jì)花在道路、電力、信息、供水、排水、排氣、污水和垃圾治理上的錢達(dá)到170億元。目前又在南浦區(qū)建設(shè)了800畝的城市綠肺-三善園，城市里遍布大大小小的城市公園多達(dá)十幾個(gè)。因此，品質(zhì)樓盤、宜居樓盤、綠色樓盤成為長垣縣樓盤的主基調(diào)。小區(qū)綠化率高，環(huán)境優(yōu)美。2016年長垣縣新增房地產(chǎn)商住面積37萬平方米，預(yù)計(jì)2017年長垣縣新增房地產(chǎn)商住面積將達(dá)到39萬平方米。熱銷戶型均為三室、四室（面積為130-150平米）的剛需性住房。目前城市發(fā)展方向?yàn)槲?、南方向，已在南浦開建長垣行政服務(wù)中心和婦幼保健院等城市配套，三善園的建成及東西綠色走廊的規(guī)劃預(yù)示將來縣城中央?yún)^(qū)域的規(guī)劃藍(lán)圖。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目及重點(diǎn)置業(yè)項(xiàng)目也均落位與西、南兩方向。調(diào)研總結(jié)投資初判長垣縣城環(huán)境優(yōu)美，富有生活氣息，這里的消費(fèi)水平超過河南省會(huì)鄭目前長垣縣本地房地產(chǎn)公司主要有長城、億隆兩大地產(chǎn)公司，兩大地產(chǎn)公司分別拿下了西區(qū)和南區(qū)的重大置業(yè)項(xiàng)目。導(dǎo)致外地地產(chǎn)公司很難進(jìn)入。從長垣縣家庭收入結(jié)構(gòu)及住房消費(fèi)水平看，高收入家庭占家庭總數(shù)的20%，大多住別墅，有私家車，中等收入家庭占家庭總數(shù)的60%，目前均已經(jīng)購買過住房，因此長垣房地產(chǎn)需求增長速度會(huì)減緩。近期，由于黃河灘區(qū)改造，大批拆遷戶到來承擔(dān)了部分商品住房的去化，但是政府為拆遷戶提供了保障住房，可以看到只能承擔(dān)一部分。

長垣縣新房銷售價(jià)格在3500元/㎡左右，較16年上漲了0.3%,但查看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，16年較15年之前價(jià)格是呈現(xiàn)了回落，縱觀來說，價(jià)格同15年只是略微上揚(yáng)，但是在房地產(chǎn)回暖和整個(gè)房價(jià)上漲的當(dāng)下，長垣房地產(chǎn)銷售價(jià)格沒有明顯的上漲，這同長垣縣本地開發(fā)商壟斷不無關(guān)系。調(diào)研總結(jié)投資初判目前長垣縣本地房地產(chǎn)公司主要有長城、億隆兩大地產(chǎn)公司，兩大1、縣區(qū)剛性需求客戶較少，購買能力有限，開發(fā)周期較長，投資成本較高。2、經(jīng)濟(jì)總量較小，支柱產(chǎn)業(yè)及GDP增速放緩，投資增長乏力,發(fā)展后勁不足。3、本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已達(dá)峰值，競(jìng)爭(zhēng)激烈；本地較大實(shí)業(yè)公司：長城、億隆等從事房地產(chǎn)開發(fā)15-20年，實(shí)力雄厚，擠壓外地房企生存空間。4、市場(chǎng)存量及待開發(fā)面積較大，如：長城今典、長城德鄰城、五洲公園壹號(hào)等200畝以上大盤，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)酷。5、目前在建項(xiàng)目品質(zhì)較高，客戶對(duì)住宅品質(zhì)要求越來越高，建筑成本增加，利潤空間降低。6、商業(yè)現(xiàn)房空置率較高，商業(yè)氛圍不足，運(yùn)營狀況不佳。受國家因城施策等政策及返鄉(xiāng)置業(yè)潮影響，長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)有向好趨勢(shì)；但是本土地產(chǎn)企業(yè)過于強(qiáng)勢(shì)及當(dāng)?shù)乜诒己?，外地開發(fā)企業(yè)難以進(jìn)入且在長垣不占優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)激烈，成本增加，利潤空間較低。（地產(chǎn)龍頭企業(yè)如建業(yè)能夠得到當(dāng)?shù)卣闹С旨百彿空叩恼J(rèn)可）外地企業(yè)中小投資很難觸動(dòng)長垣本地市場(chǎng)，建議謹(jǐn)慎選擇中小規(guī)模投資。調(diào)研總結(jié)投資初判1、縣區(qū)剛性需求客戶較少，購買能力有限，開發(fā)周期較長，投資成THANKYOUTHANKYOU博藍(lán)地產(chǎn)2017.4THANKYOUTHANKYOU博藍(lán)地產(chǎn)1記憶是在頭腦中積累和保存?zhèn)€體經(jīng)驗(yàn)的心理過程，是人最基本的智慧之一，聯(lián)結(jié)著我們的過去與現(xiàn)在。一切經(jīng)驗(yàn)都要經(jīng)過編碼、儲(chǔ)存和提取才能形成完整的記憶過程。2朗讀在短時(shí)記憶向長時(shí)記憶轉(zhuǎn)化的過程中充當(dāng)了刺激物的角色。在讀的過程中，我們需要將更多的注意力集中在所要記憶的信息上，也更能幫助我們記住它。3朗讀是加深記憶的有效方法，但并不是唯一的方法。記憶規(guī)律，還有許多未解之謎，有待我們繼續(xù)探索和發(fā)現(xiàn)。4．草書特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)簡省，筆畫連綿；楷書由隸書逐漸演變而來，更趨簡化，字形由扁改方，平正而不呆，齊整而不拘。5．行書是在隸書的基礎(chǔ)上發(fā)展起源的，介于楷書、草書之間的一種字體，是為了彌補(bǔ)楷書的書寫速度太慢和草書的難于辨認(rèn)而產(chǎn)生的。6.會(huì)賞析其語言，如從遣詞、用句、修辭等方面揣摩、推敲、理解作者煉字達(dá)意的技巧；7.從作家作品的語言風(fēng)格的比較中，從用韻、節(jié)奏、音調(diào)三個(gè)方面去品味其語言的音樂美、節(jié)奏美、韻律美。8.本題考查中心論點(diǎn)的提煉。從文章的標(biāo)題“如何看待數(shù)字時(shí)代的文學(xué)評(píng)論”來看，文章的中心論點(diǎn)是對(duì)這一論題的回答。解答時(shí)，我們要在整體閱讀的基礎(chǔ)上，從文中找出最能回答該問題的句子，作為本文的中心論點(diǎn)。9.使用了舉例論證，以人們對(duì)待周六觀點(diǎn)這個(gè)電視欄目的態(tài)度為例，具體有力的論證了關(guān)于評(píng)論的影響力:評(píng)論是否有效取決于其具體內(nèi)容，評(píng)論也絕不是簡單的對(duì)與錯(cuò)的問題。為下文引出中心論點(diǎn)作鋪墊。10．培根是英國文藝復(fù)興時(shí)期最重要的散文家、哲學(xué)家之一。從他的散文中我們可以感受到文藝復(fù)興時(shí)期的思想者如何在舊的社會(huì)結(jié)構(gòu)和思想體系日趨瓦解之際，致力于探討并樹立新的信念、規(guī)范和道德。1記憶是在頭腦中積累和保存?zhèn)€體經(jīng)驗(yàn)的心理過程，是人最基本的智長垣縣房地產(chǎn)投資研判報(bào)告博藍(lán)地產(chǎn)2017年4月責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/謹(jǐn)呈：河南星海置業(yè)長垣縣房地產(chǎn)投資研判報(bào)告博藍(lán)地產(chǎn)責(zé)任/專目錄長垣市情及城市發(fā)展長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析長垣在售重點(diǎn)樓盤簡析長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)24

135責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/目錄長垣市情及城市發(fā)展長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析長垣在售重點(diǎn)樓盤“察市”第一部分：長垣市情及城市發(fā)展用發(fā)展的眼光看待長垣市情、未來發(fā)展趨勢(shì)，研判項(xiàng)目未來價(jià)值?！安焓小钡谝徊糠郑洪L垣市情及城市發(fā)展用發(fā)展的眼光看待長垣市情長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展

長垣縣位于河南省東北部，東臨黃河，居鄭州、新鄉(xiāng)、安陽、濮陽、開封、菏澤等城市群中心，縣域面積1051平方公里，人口88萬，轄11鎮(zhèn)2鄉(xiāng)5個(gè)街道辦事處、1個(gè)省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，600個(gè)行政村。先后被評(píng)為全國文明縣城、國家衛(wèi)生縣城、國家園林縣城、國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣，以及省級(jí)生態(tài)縣、省級(jí)雙擁模范縣、省級(jí)文化先進(jìn)縣，被命名為中國起重機(jī)械名城、中國衛(wèi)生材料生產(chǎn)基地、中國防腐蝕之都、中國廚師之鄉(xiāng)、中華美食名城。黃河洲沚三善蒲城長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展

長垣縣位于河南省經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣，歷史悠久、人杰地靈、底蘊(yùn)豐厚。約6000年前，即有人類在此勞動(dòng)生息。長垣境內(nèi)有浮丘店仰韶文化遺址，小崗、蘇墳、宜丘等龍山文化遺址。長垣因“縣有防垣（即防護(hù)墻）“而得名，春秋時(shí)代，長垣縣城所在地是衛(wèi)國的蒲邑，故長垣又稱為“蒲城”。歷史人文長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣，歷史悠久、人杰地靈、底蘊(yùn)豐厚。經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣縣共分為5個(gè)區(qū)，如上圖所示?？h城被護(hù)城河一分為二，分別是蒲西區(qū)和蒲東區(qū)。區(qū)域劃分蒲北蒲西蒲東南蒲起重機(jī)產(chǎn)業(yè)園長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣縣共分為5個(gè)區(qū)，如上圖所示?？h城經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣縣位處鄭州、新鄉(xiāng)、安陽、濮陽、開封、菏澤等城市群中心，大廣高速、濟(jì)東高速、省道308、213、新菏鐵路穿境而過，對(duì)接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的濟(jì)東高速黃河大橋開通在即，90分鐘可直達(dá)鄭州新鄭國際機(jī)場(chǎng)，到山東日照港4小時(shí)車程，通用航空機(jī)場(chǎng)獲省政府批復(fù)建設(shè)，長垣已成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)承接沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡。交通條件長垣到周邊各縣市的駕車時(shí)間圖長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展長垣縣位處鄭州、新鄉(xiāng)、安陽、濮陽、開經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展交通條件立體交通體系：機(jī)場(chǎng)：規(guī)劃在中心城區(qū)西部建設(shè)通用航空機(jī)場(chǎng)。鐵路：積極謀劃濮潢鐵路、長垣-新鄉(xiāng)城際軌道、長垣-開封城際軌道交通建設(shè)，并設(shè)立城際鐵路客運(yùn)站、貨運(yùn)站。高速：建設(shè)S308（龍逄大道段）至濟(jì)東高速的高速公路連接線。國、省道：規(guī)劃建設(shè)G327，S309，S308線至山東G106連接線，實(shí)現(xiàn)與山東及東部沿海的零障礙對(duì)接。長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展交通條件立體交通體系：長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展2016年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成298.4億元，人均GDP約為4914美元。從上圖可以看出，長垣縣已經(jīng)步入城市化和工業(yè)化的中期，城市發(fā)展進(jìn)程相對(duì)穩(wěn)定，為新鄉(xiāng)各縣區(qū)中城市發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高城市。長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展2016年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)長垣現(xiàn)已形成起重機(jī)械、醫(yī)療器械、建筑、防腐、烹飪、綠色食品、苗木花卉七大特色產(chǎn)業(yè)，起重機(jī)械、醫(yī)療器械、商貿(mào)輕工、新城工業(yè)四個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)正在建設(shè)之中。其中，衛(wèi)華集團(tuán)、億隆集團(tuán)、長城地產(chǎn)、宏力集團(tuán)、巨人起重機(jī)集團(tuán)等是長垣的幾家大型集團(tuán)公司，縣城一些干道均以這些集團(tuán)的名字命名。衛(wèi)華集團(tuán)、河南礦山、新鄉(xiāng)礦山、中原圣起4家企業(yè)起重機(jī)銷售額進(jìn)入全國前十強(qiáng)。衛(wèi)華集團(tuán)、河南礦山、克瑞集團(tuán)3家企業(yè)進(jìn)入河南省民營企業(yè)100強(qiáng)。長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)長垣現(xiàn)已形成起重機(jī)械、醫(yī)療器經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展

撤縣建市河南省委印豫發(fā)2011年七號(hào)文件2011年6月1日起，河南省正式開展省直管縣行政體制改革試點(diǎn)工作，固始、新蔡、鹿邑、蘭考、長垣、滑縣為省直管縣試點(diǎn)單位，將撤縣建市。2014年1月正式省直管。全國農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革33個(gè)試點(diǎn)之一2015年2月，長垣縣代表我省承擔(dān)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作。集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接入市交易，而不必征收為國有建設(shè)用地，所獲得的土地收益歸集體所有，政府從中可以收取調(diào)節(jié)金。長垣縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2016-2030）適應(yīng)國家“一帶一路”戰(zhàn)略、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的新形勢(shì)和長垣縣未來的發(fā)展需求，規(guī)劃融入“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念，以“注重生態(tài)、塑造特色、激發(fā)活力”作為發(fā)展主題，提出綠色、開放、創(chuàng)新慧城的發(fā)展愿景，并確定建設(shè)生態(tài)宜居的復(fù)合型現(xiàn)代城市，打造全國一流縣城的總體目標(biāo)。全國一流縣城長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展撤縣建市河南省委印豫發(fā)2011經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展聘請(qǐng)河南省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)究院先后四次修編城市總體規(guī)劃，完成《長垣縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2016-2030）》城市性質(zhì)：豫魯交界區(qū)域性中心城市，特色裝備制造與健康產(chǎn)業(yè)基地，綠色低碳的生態(tài)宜居城市城鄉(xiāng)空間形態(tài)：一核兩心多點(diǎn)、城市帶郊區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃：一體兩翼、三心耀城、多區(qū)融合長垣概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展聘請(qǐng)河南省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)究院先后四次修“審時(shí)”第二部分：長垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析對(duì)長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、價(jià)格、供需、客群等比較分析，得出長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)?！皩彆r(shí)”第二部分：長垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析對(duì)長垣房地產(chǎn)市場(chǎng)概市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析從城市發(fā)展的眼光來看，長垣市的建設(shè)速度是令人吃驚的，幾年的時(shí)間長垣的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。長垣從一個(gè)古老的縣城慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的新城。長垣縣城房地產(chǎn)主要被億隆集團(tuán)、長城地產(chǎn)、富美地產(chǎn)等大牌開發(fā)商瓜分，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)格一般都在3000-4000元/㎡（東南板塊低端樓盤除外），戶型面積偏大，2房很少，3房120-160平方米，4房160-180平方米。3房，4房分別占供給量的60%，40%。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析從城市發(fā)展的眼光來看市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析長垣的房地產(chǎn)項(xiàng)目大致分布在浦北板塊、浦西板塊、中心板塊、東南板塊、浦東板塊。浦西板塊：代表樓盤億隆·歐洲小鎮(zhèn)、太極·原鄉(xiāng)、食博園四期、衛(wèi)華世紀(jì)城、美景天誠、宏瑞園等樓盤浦北板塊：代表項(xiàng)目新宇新城、公園2080、望族公館等樓盤中心板塊：代表項(xiàng)目億隆中央公館、宏力新村等樓盤東南板塊：代表樓盤億隆家天下、建業(yè)·森林半島、容園、麗水花園、富景苑、豫龍花園等樓盤浦東板塊：代表樓盤浦東花園、長城金典、長城華庭等樓盤浦北板塊浦西板塊中心板塊東南板塊浦東板塊市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析長垣的房地產(chǎn)項(xiàng)目大致市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析2011年-2016年，長垣縣房地產(chǎn)投資額2013年達(dá)到頂峰，2014年同比下降47.2%，目前開始緩慢抬升。施工面積整體呈上漲態(tài)勢(shì)，2014年同比下降6%，2015年同比增長16.8%，增幅明顯。2012年竣工面積同比增幅最大，達(dá)到113.4%，2013年同比下降49.4%，目前一直保持低位運(yùn)行。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析2011年-2016市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析住宅銷售方面，2013年達(dá)到峰值91.2萬㎡，增幅59.0%。2014年住宅銷售65.0萬㎡，下降28.7%。截至2016年11月，住宅庫存面積46.99萬㎡，住宅套數(shù)3629套；其中大多為鋼混結(jié)構(gòu)的高層與小高層；主要分布區(qū)域?yàn)槠褨|區(qū)與南蒲區(qū)。按照平價(jià)銷售量計(jì)算，消化周期為7.7個(gè)月。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析住宅銷售方面，201市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析326933753064334132443475348036333487348734933505整體來說，過去一年間長垣房價(jià)呈緩慢上漲態(tài)勢(shì)，2016年11月達(dá)到最高值3633元/㎡，6月份位于峰底，僅為3064元/㎡。各區(qū)域價(jià)格差別較大，東區(qū)房價(jià)從2800元/㎡-3400元/㎡左右不等。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析3269337530市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析長垣縣消費(fèi)群體分析整體看來，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)群體根據(jù)商品房市場(chǎng)的組成可以成分為二個(gè)部分：長垣周邊縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)購房群體。這些購房者基本上都是商品房市場(chǎng)的購買主力，從職業(yè)上來看，多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)起重、衛(wèi)材等從業(yè)人員，生活富裕、文化層次不高是他們的主要特點(diǎn)?？h城工薪階層購房群體，這些購房者基本上的選購目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)適用住宅和低端項(xiàng)目，工薪收入、文化層次相對(duì)較高，對(duì)價(jià)格敏感是他們的主要特點(diǎn)。這些房地產(chǎn)購房者都普遍存在著下面幾個(gè)特點(diǎn)：比較信賴本土開發(fā)公司，如億隆、長城，外地開發(fā)商建業(yè)獨(dú)大。維護(hù)自身權(quán)益意識(shí)薄弱；對(duì)小區(qū)品質(zhì)要求明顯提高；對(duì)按揭貸款認(rèn)識(shí)薄弱；攀比心理較強(qiáng)，小團(tuán)體購買現(xiàn)象較多。市場(chǎng)綜述供給情況去化情況價(jià)格分析客群分析長垣縣消費(fèi)群體分析整第三部分：長垣在售重點(diǎn)樓盤簡析對(duì)長垣縣主要競(jìng)品及熱銷樓盤面積、價(jià)格等比較分析，得出區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售態(tài)勢(shì)?！叭?shì)”第三部分：長垣在售重點(diǎn)樓盤簡析對(duì)長垣縣主要競(jìng)品及熱銷樓盤面積責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/長垣重點(diǎn)在售樓盤：建業(yè)森林半島、億隆濱湖新城、億隆歐洲小鎮(zhèn)、億隆家天下、龍棲灣、長城金典、長城華庭、長城德鄰城、五洲公園壹號(hào)、公園2080、銀河君庭等十幾個(gè)項(xiàng)目。公園2080長城金典長城華庭億隆家天下億隆歐洲小鎮(zhèn)億隆濱湖新城龍棲灣建業(yè)森林半島五洲公園壹號(hào)長城德鄰城銀河君庭億隆陽光桂苑責(zé)任/專業(yè)/專心建業(yè)森林半島

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：183畝總建筑面積：33萬㎡綠化率：50%容積率：2.15銷售均價(jià)：4200元左右銷售比例：70%工程進(jìn)度：目前在建為北區(qū)12、13、15號(hào)樓。項(xiàng)目名稱：長垣建業(yè)森林半島地址：長垣縣宏力大道南段東300米開發(fā)商：長垣建業(yè)城市建設(shè)有限公司概況：該項(xiàng)目分三期開發(fā)，位于長垣縣南蒲區(qū)核心區(qū)宏力大道東側(cè)300米（緯一路與緯二路中間），西臨長垣縣五星級(jí)酒店，北臨780畝市政公園——三善公園，距繁華商業(yè)區(qū)僅3公里。南蒲區(qū)是未來長垣縣規(guī)劃新區(qū)，涵蓋長垣縣起重工業(yè)園區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，周邊配套也在日漸完善。配套：西側(cè)與五星級(jí)酒店毗鄰，北側(cè)緊鄰700余畝三善園，相距一公里內(nèi)有小學(xué)、中學(xué)、幼兒園，未來周邊配套齊全：萬德隆商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、五星級(jí)酒店，780畝市政三善公園，長垣一中、長垣一中初中部。為未來新城區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域。

幼兒園、商業(yè)、雙氣。建業(yè)森林半島

責(zé)任/專業(yè)/億隆濱湖新城

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：183畝總建筑面積：33萬㎡綠化率：50%容積率：2.15銷售均價(jià)：3600-3800元銷售比例：72%工程進(jìn)度：目前二期在建。項(xiàng)目名稱：億隆濱湖新城地址：長垣縣宏力大道與緯一路交叉口西南150米開發(fā)商：長垣億隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：該項(xiàng)目分三期開發(fā)，位于長垣縣南蒲區(qū)核心區(qū)宏力大道東側(cè)300米（緯一路與緯二路中間），西臨長垣縣五星級(jí)酒店，北臨780畝市政公園——三善公園，距繁華商業(yè)區(qū)僅3公里。南蒲區(qū)是未來長垣縣規(guī)劃新區(qū)，涵蓋長垣縣起重工業(yè)園區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，周邊配套也在日漸完善。配套：西側(cè)與五星級(jí)酒店毗鄰，北側(cè)緊鄰700余畝三善園，相距一公里內(nèi)有小學(xué)、中學(xué)、幼兒園，未來周邊配套齊全：萬德隆商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、五星級(jí)酒店，780畝市政三善公園，長垣一中、長垣一中初中部。為未來新城區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域。

幼兒園、商業(yè)、雙氣。億隆濱湖新城

責(zé)任/專業(yè)/億隆歐洲小鎮(zhèn)

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：500畝總建筑面積：42萬㎡綠化率：35%容積率：2.9銷售均價(jià)：3800元左右銷售比例：90%工程進(jìn)度：目前4期-5期6棟正在做外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣億隆歐洲小鎮(zhèn)地址：博愛路與文明路交匯處南200米開發(fā)商：長垣億隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)共分為三大功能區(qū)：主要住宅區(qū)、中部社區(qū)中心和外圍交通系統(tǒng)，本著科學(xué)化、人性化、前瞻性的布局思想，很好的體現(xiàn)了人文生態(tài)社區(qū)重要的三種功能：居住功能、服務(wù)功能和經(jīng)濟(jì)功能，使整個(gè)社區(qū)達(dá)到人與自然的和諧相融，從而營造理想的人居環(huán)境。配套：億隆歐洲小鎮(zhèn),簡單裝修，毗鄰公園，醫(yī)院，超市，學(xué)校，交通便利。

集康樂、保健、健康營養(yǎng)主題飲食，健康主題餐飲、茶藝、棋牌、兒童樂園、影院、客房等康樂體育休閑為一體。億隆歐洲小鎮(zhèn)

責(zé)任/專業(yè)/億隆家天下

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：無總建筑面積：50萬㎡綠化率：無容積率：2.9銷售均價(jià)：3500元左右銷售比例：92%工程進(jìn)度：目前6號(hào)院正在做外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣億隆家天下地址：建設(shè)南路，北依南環(huán)路，南鄰河南起重工業(yè)園區(qū)開發(fā)商：長垣億隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：品質(zhì)尊崇5條城市干道，延續(xù)中心城區(qū)生活，打造5分鐘新都市生活圈；超級(jí)臨街商業(yè)、國際化會(huì)所、兒童樂園、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)，全面體驗(yàn)大社區(qū)尊崇品質(zhì)。1500米生態(tài)南環(huán)綠化帶，3000米建設(shè)路景觀大道，雙水系社區(qū)景觀，緩坡綠茵、喬灌木搭配，雕塑小品點(diǎn)綴其間，配套：南鄰當(dāng)?shù)卮蟮某鞘泄珗@——三善公園，社區(qū)有商業(yè)街、籃球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)及自建的高規(guī)格幼兒園等商業(yè)休閑和教育配套，依托大盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，整合運(yùn)動(dòng)、教育、商業(yè)、景觀、休閑、智能化等多方面配套優(yōu)勢(shì)，是億隆房產(chǎn)升級(jí)再造桂陵大道品質(zhì)人居版圖的傳世之作。千畝教育園區(qū)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)，社區(qū)專屬倡導(dǎo)有氧運(yùn)動(dòng)，金牌物業(yè)，管家式服務(wù)億隆家天下

責(zé)任/專業(yè)/孟電龍棲灣

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：無總建筑面積：無綠化率：無容積率：無銷售均價(jià)：認(rèn)籌銷售比例：50%工程進(jìn)度：目前1期正在外立面施工，2期8棟樓正在做基建施工。項(xiàng)目名稱：孟電集團(tuán)龍棲灣地址：宏力大道與懷德路交匯處開發(fā)商：長垣長蒲置業(yè)有限公司概況：緊鄰長垣行政服務(wù)中心，位列“高端商務(wù)區(qū)、教育休閑區(qū)、居住生活區(qū)”三區(qū)之心，以精心布置中樞，為社會(huì)精英塑造價(jià)值。配套：五所名校環(huán)繞：金色搖籃幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、長垣一中初中部、樊屯小學(xué)、南浦社區(qū)小學(xué)，云集頂端教育資源，讓孩子在家門口安心成長，真正銷售一體化教育；三善公園近在咫尺，天然氧吧，打造綠色宜居生活環(huán)境。孟電龍棲灣

責(zé)任/專業(yè)/長城金典

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：500畝總建筑面積：無綠化率：37%容積率：2.1銷售均價(jià)：3000元左右銷售比例：25%工程進(jìn)度：目前1期小高層正在做基建，1期多層已入住。項(xiàng)目名稱：長垣長城金典地址：長垣308省道與北環(huán)路交匯處開發(fā)商：長垣長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：該項(xiàng)目位于長垣蒲東新區(qū)黃金地段，北依北環(huán)路，西鄰308省道。東有規(guī)劃的康莊路，南接長城大道，長途汽車站近在咫尺，四周干道環(huán)繞、交通網(wǎng)絡(luò)縱橫，財(cái)富動(dòng)線四通八達(dá)。配套：周邊社區(qū)配套服務(wù)完善，酒店、賓館、醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行、行政辦公環(huán)繞四周，站東商業(yè)街、長城商貿(mào)城、金貝山商城等更多奢侈生活配套，距本案咫尺之遙，真正達(dá)到5分鐘步行滿足生活需求；長垣十中、長城中學(xué)、長城小學(xué)、長城幼兒園等優(yōu)質(zhì)教育體系環(huán)伺左右，人文氣氛濃厚。長城金典

責(zé)任/專業(yè)/專長城華庭責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：150畝總建筑面積：18萬㎡綠化率：37%容積率：無銷售均價(jià)：3000元左右銷售比例：75%工程進(jìn)度：目前2期正在外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣長城華庭地址：蒲東新區(qū)南京路與北環(huán)路交匯處開發(fā)商：長垣長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：該項(xiàng)目由高層、小高層及多層組成，共42棟樓，分二期開發(fā)建設(shè)；一期即將交付使用，二期正在建設(shè)之中。配套：長城華庭配套設(shè)施完善，與長城小學(xué)、長城幼兒園一路之隔，距長垣中醫(yī)院也只是幾分鐘的路程；小區(qū)內(nèi)還有公共會(huì)所，超市、健身廣場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)可以就在自己家門口；在步行10分鐘內(nèi)有長城商貿(mào)城、金貝山商城、站東商業(yè)街等大型專業(yè)市場(chǎng)，踏出家門，消閑、購物、美食信手拈來。專業(yè)、全面、細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，智能化安防管理系統(tǒng)、讓您倍感到溫暖和真誠無處不在。長城華庭責(zé)任/專業(yè)/專心長城德鄰城責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：800畝總建筑面積：100萬㎡綠化率：無容積率：無銷售均價(jià)：認(rèn)籌排號(hào)銷售比例：未售工程進(jìn)度：目前1期正在做基建施工。項(xiàng)目名稱：長城德鄰城地址：德鄰大道與如意路交匯處開發(fā)商：長垣長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：該項(xiàng)目由高層、小高層及多層組成，目前一期正在基建施工中，為小高層，一期位于億隆歐洲小鎮(zhèn)4期斜對(duì)面。配套：坐享城市主干道交通網(wǎng)絡(luò)，德鄰大道、億隆大道、博愛路、衛(wèi)華大道、匡城路、山海大道環(huán)飼周邊，宏力醫(yī)院、浦西醫(yī)院近在咫尺，如意園、體育公園環(huán)飼左右，浦西幼兒園、浦西下學(xué)、浦西中學(xué)就在家門口，嘉百惠、萬德隆、聯(lián)華購物廣場(chǎng)、后期自配商業(yè)街等，精心打造城市5分鐘購物圈、休閑購物，信手拈來。長城德鄰城責(zé)任/專業(yè)/專五洲公園壹號(hào)責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：130畝總建筑面積：54萬㎡綠化率：45%容積率：2.0銷售均價(jià)：3000元銷售比例：20%工程進(jìn)度：目前2期正在做基建施工。項(xiàng)目名稱：長垣五洲公園壹號(hào)地址：宏力大道與緯一路交匯處開發(fā)商：長垣五洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：54萬㎡南派風(fēng)情水岸社區(qū)，項(xiàng)目由9棟水岸別墅，25棟小高層組成，68米寬空樓距將更多的陽光引入小區(qū)。配套：縣行政服務(wù)中心、三善公園、三善湖、婦幼保健院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、一中、一中初中部、東英學(xué)校、五洲大酒店等資源，輕松盡享。五洲公園壹號(hào)責(zé)任/專業(yè)/公園2080責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/總占地面積：500畝總建筑面積：無綠化率：40%容積率：1.9銷售均價(jià)：3000元左右銷售比例：25%工程進(jìn)度：目前2期正在做外立面施工。項(xiàng)目名稱：長垣公園2080地址：長垣縣長城大道與博愛路交匯處向西300米路北開發(fā)商：長垣富美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：公園2080是由長垣縣富美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，公園2080位于蒲北區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，造公園、興教育、建酒店、精住宅，優(yōu)美宜居的公園生態(tài)，通達(dá)便利的交通配套，豐富完備的生活配套、濃郁的異域文化氣息，蒲北未來價(jià)值正彰影隱現(xiàn)。配套：實(shí)驗(yàn)二小、建業(yè)小哈佛雙語幼兒園、實(shí)驗(yàn)一??；宏力購物廣場(chǎng)；長垣縣郵政局；農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行；浦光幼兒園、火車站幼兒園、北師大幼兒園、建業(yè)小哈佛雙語幼兒園；宏力醫(yī)院、長垣縣人民醫(yī)院公園2080責(zé)任/專業(yè)/銀河君庭責(zé)任/專業(yè)/專心