房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投后風(fēng)險(xiǎn)提示交底會(huì)報(bào)告模板課件

XX公司XX項(xiàng)目投后交底匯報(bào)XX投資團(tuán)隊(duì)201X-X-XXXX公司XX項(xiàng)目XX投資團(tuán)隊(duì)21. 項(xiàng)目概況2. 測(cè)算說明3. 交易結(jié)構(gòu)目錄4. 投后風(fēng)控管理5. 融資計(jì)劃6. 風(fēng)險(xiǎn)與決策支持21. 項(xiàng)目概況2. 測(cè)算說明3. 交易結(jié)構(gòu)目錄4.1、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)地塊名稱地鐵1號(hào)線新店車輛基地上蓋開發(fā)地塊用地性質(zhì)商業(yè)用地（B1);二類居住用地（R2);公共交通場(chǎng)站用地（S41)地塊四至東至1號(hào)車輛段基地，西至廈坊路，南至戰(zhàn)坂路，北至1號(hào)車輛段基地用地面積111430.1㎡（167.14畝）（該地塊具體用地面積以土地部門實(shí)地測(cè)量確定為準(zhǔn)）容積率：3.9建筑面積434577㎡住宅建筑面積≤408434㎡，>403434㎡商業(yè)建筑面積≥20000㎡，<25000㎡，集中布置配套建筑面積6143㎡(其中幼兒園3200㎡）建筑密度25%(不含上蓋部分蓋板占地面積）綠地率30%建筑限高100m建筑景觀住宅建筑應(yīng)為高層建筑；高層住宅最大連續(xù)面寬的投影不宜大于50米。注：本圖需明確地塊的四至形狀，如一個(gè)地塊內(nèi)分小地塊，需畫出如圖所示的分地塊界限注：此部分要求指示地塊形狀、界限，及詳細(xì)的規(guī)劃指標(biāo)P01地塊1、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)地塊名稱地鐵1號(hào)線新店車輛1、項(xiàng)目概況-總平方案項(xiàng)目總指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值1用地面積m2440552總建筑面積m2155165.0其中地上計(jì)容建筑面積m2114543.0地下建筑面積m240622架空層建筑面積m20.03計(jì)入容積率的建筑面積m2114543.0其中可售住宅建筑面積m2112919.4社區(qū)服務(wù)站m21000.0居家養(yǎng)老服務(wù)站m2150.0物業(yè)面積m2443.63垃圾集散間m2304不計(jì)入容積率的建筑面積m240622其中a、地下室建筑面積m240622b、架空層建筑面積m20.05容積率2.66建筑占地面積m280647建筑密度%18.30%8綠地面積m215419.259綠地率%35.00%10機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛118811其中a、地上機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛119b、地下機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛106912非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)1172其中a、地上非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛117b、地下非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛105513單車位面積㎡3714居住戶數(shù)戶101615套均面積m2111注：要體現(xiàn)單車位面積指標(biāo)；若有底商，需單列每層商業(yè)的面積1、項(xiàng)目概況-總平方案項(xiàng)目總指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值1用地面1、項(xiàng)目概況-定位及定價(jià)戶型戶型面積（㎡）套數(shù)占比產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)小三房8815.5%三房10020.7%三房半11536.6%四房13010.5%疊拼13011.9%疊拼1404.8%——總計(jì)100%戶型定位：選取公司***產(chǎn)品線產(chǎn)品組合毛坯高層疊拼商業(yè)車位主力戶型/面積段小三房88㎡三房100㎡三房半115㎡四房130㎡130-140㎡80-150㎡——主力購買客群類型城市白領(lǐng)，拆遷戶，個(gè)體戶等，以首置首改客群為主企業(yè)高管，拆遷戶，公務(wù)員，周邊區(qū)域高級(jí)財(cái)富階層——建議價(jià)格-元/㎡-元/㎡一層：-元/㎡二層：-元/㎡25萬/個(gè)在售競(jìng)品價(jià)格

保利金香檳精裝28500元/㎡融僑陽光城方圓500-600萬/套保利城一層底商2-3萬保利金香檳28萬/個(gè)銷售定價(jià)注：根據(jù)城市類型及項(xiàng)目定價(jià)，選取公司的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置。具體結(jié)合公司標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置填寫或另取一頁說明1、項(xiàng)目概況-定位及定價(jià)戶型戶型面積（㎡）套數(shù)占比產(chǎn)品配置標(biāo)1、項(xiàng)目概況-經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱計(jì)劃完成時(shí)間“369”標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)備注1土地獲取2方案獲得總規(guī)批復(fù)3開工（首期）4展示區(qū)開放4開盤（首期）2019/1/1（住宅）2019/3/1（公寓）5竣工驗(yàn)收備案6合約交付時(shí)間注：鋪排各業(yè)態(tài)的首期關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)注：按公司招拍掛項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)鋪排注：與標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)差異原因1、項(xiàng)目概況-經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱計(jì)劃完成時(shí)間“369”標(biāo)準(zhǔn)2、測(cè)算說明包括但不限于以下部分：地價(jià)分?jǐn)傉f明：稅籌測(cè)算說明（如有）：風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)成本說明：溢價(jià)部分的財(cái)務(wù)成本處理：注：以最終拿地地價(jià)測(cè)算XX地塊測(cè)算售價(jià)物業(yè)類別毛坯洋房精裝高層裝標(biāo)1800元毛坯底商車位（銷售率80%）起售時(shí)間2018年6月2018年7月2018年10月2019年11月均價(jià)（元/㎡）305452982340606（首層）35060（二層）18萬/個(gè)首開價(jià)（元/㎡）2500025000——18萬/個(gè)2、測(cè)算說明包括但不限于以下部分：注：以最終拿地地價(jià)測(cè)算XX2、測(cè)算說明指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位說明一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入萬元項(xiàng)目可售資產(chǎn)總值，含計(jì)劃銷售和持有其中：持有總貨值——萬元按成本價(jià)計(jì)算銷售貨值（含車位）

71,392.98萬元包括車位銷售貨值（不含車位）

66,902.98萬元不包括可售車位金額二、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本萬元

其中：土地成本

10,000.83萬元土地起拍總價(jià)契稅

437.80萬元土地中標(biāo)總價(jià)*4%其他規(guī)費(fèi)

944.18萬元城市配套費(fèi)、車位補(bǔ)償費(fèi)等建安成本36,344.48萬元總建筑面積*報(bào)規(guī)單方造價(jià)3226元/㎡三、營(yíng)業(yè)稅及三費(fèi)用萬元

1、營(yíng)業(yè)稅及附加——萬元含土地增值稅與附加稅2、銷售費(fèi)用

1,677.73萬元按制度，總貨值*費(fèi)率_2..35_%3、管理費(fèi)用

1,891.91萬元按制度，總貨值*費(fèi)率_2..65%4、財(cái)務(wù)費(fèi)用669.31萬元綜合非銀融資成本_9.3_%，開發(fā)貸融資成本6.3_%四、毛利潤(rùn)

20,636.97萬元一-二-三五、毛利潤(rùn)率31.60%%毛利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入六、凈利潤(rùn)

11,557.00萬元毛利潤(rùn)-土地增值稅-所得稅七、銷售凈利率17.70%%凈利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——盈利指標(biāo)一覽表2、測(cè)算說明指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位說明一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入萬元項(xiàng)目2、測(cè)算說明序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位說明1總投資額51,966.21萬元不含稅金的全部投入2項(xiàng)目總可售貨值萬元3留存資產(chǎn)成本0萬元持有資產(chǎn)總投資額4投資規(guī)模系數(shù)7.13

總貨值/土地成本5自有資金投資峰值

8,825.67萬元項(xiàng)目投入最大時(shí)累計(jì)金額6稅后自有資金投資回報(bào)率130.95%凈利潤(rùn)÷自有資金投資總額（峰值)7稅后年自有資金投入回報(bào)率202.2%凈利潤(rùn)/（自有資金（峰值）*靜態(tài)投資回收期(年)）8土地成本占平均售價(jià)比例15.94%%

單方土地價(jià)格÷單方總平均售價(jià)（含車位）9EVA值（經(jīng)濟(jì)增加值）

14,293.17萬元項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)-集團(tuán)資本成本+項(xiàng)目資金利息收入（暫不計(jì)）10ROE（凈資產(chǎn)收益率）160.04%%凈利潤(rùn)÷（自有資金平均投入×開發(fā)周期年)）11IRR(含融資）88.76%%含融資項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率12IRR(不含融資）%不含融資項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率13項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間1（月）(含融資)7.8月累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期（含融資）14項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間2（月）(不含融資)10.6月累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期（不包含融資）15拿地到四證時(shí)間（天）5月拿地至取得施工許可證周期16拿地到開盤時(shí)間（天）7月拿地至取得項(xiàng)目首次開盤周期17竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間（天）29.2月項(xiàng)目竣工交付85%以上的日期——投資效率指標(biāo)一覽表2、測(cè)算說明序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位說明1總投資額51,9663、交易結(jié)構(gòu)資金支付共同操作對(duì)方操作我方操作正式協(xié)議簽訂后3個(gè)工作日內(nèi)丙方的公章、證照由雙方進(jìn)行共管甲將持有目標(biāo)公司40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我方國土局同意取消限價(jià)房我方成立一家新公司（即項(xiàng)目公司）受讓目標(biāo)地塊，我方同意在丙方取得目標(biāo)地塊的國土證后項(xiàng)目公司受讓前將項(xiàng)目公司40%的股權(quán)質(zhì)押給甲方或指定的第三方項(xiàng)目公司的公章、證照共管目標(biāo)地塊移交后30日內(nèi)我方向甲方支付15%對(duì)價(jià)上述節(jié)點(diǎn)完成后3個(gè)月內(nèi)我方支付剩余轉(zhuǎn)讓款18%對(duì)價(jià)2017年1月10日前目標(biāo)地塊由丙方轉(zhuǎn)讓給目標(biāo)公司甲方將其持有的60%的股權(quán)質(zhì)押給我方或我方指定的第三方做為擔(dān)保，并辦理工商質(zhì)押登記手續(xù)。我方向甲方支付8%甲方解除項(xiàng)目公司40%的股權(quán)質(zhì)押，解除項(xiàng)目公司的公章、證照共管國土證過戶后30日內(nèi)支付24%對(duì)價(jià)至共管賬戶，用于補(bǔ)繳目標(biāo)地塊的土地出讓金支付9%對(duì)價(jià)至共管賬戶，用于補(bǔ)交取消限價(jià)房的土地出讓金差額如2017年1月10日前國土證未分割，由我方或指定第三方在1月15日前借款15%對(duì)價(jià)給丙方至共管賬戶支付工程款支付13%對(duì)價(jià)至共管賬戶，用于丙方與項(xiàng)目公司資產(chǎn)過戶稅費(fèi)的交納示例3、交易結(jié)構(gòu)資金支付共同操作對(duì)方操作我方操作正式協(xié)議簽訂后34、投后風(fēng)控管理階段工作項(xiàng)計(jì)劃完成時(shí)間責(zé)任崗位責(zé)任人履約整合資金支付計(jì)劃融資方案

債務(wù)重組

訴訟、仲裁的解決

人力資源整合

合作項(xiàng)目管理制度

稅收籌劃方案

運(yùn)營(yíng)整合交地完成

總平方案報(bào)批通過

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證

取得國土證

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

4、投后風(fēng)控管理階段工作項(xiàng)計(jì)劃完成時(shí)間責(zé)任崗位責(zé)任人履約整合4、投后風(fēng)控管理-合作項(xiàng)目管理1、合作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)委派（非操盤或聯(lián)合操盤）；2、合作項(xiàng)目管理特別事項(xiàng)①日常經(jīng)營(yíng)會(huì)議；②三會(huì)事項(xiàng)梳理③監(jiān)督重大事項(xiàng)提報(bào)股東會(huì)、董事會(huì)決議④擬定合作細(xì)則及審批管理流程⑤印章管理；⑥糾紛處理。備注：若協(xié)議中對(duì)合作項(xiàng)目管理已有明確約定，則需在交底報(bào)告明確；若未明確約定，則在本報(bào)告中對(duì)上述事項(xiàng)擬定方案，明確目標(biāo)責(zé)任人。4、投后風(fēng)控管理-合作項(xiàng)目管理1、合作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)委派（非操盤或5、融資計(jì)劃1、前端融資：區(qū)域財(cái)務(wù)已經(jīng)啟動(dòng)前端融資相關(guān)工作，預(yù)計(jì)……2、開發(fā)貸：摘地后7個(gè)月完成開發(fā)貸，項(xiàng)目總投資額70%，同時(shí)償還前端融資的土地款70%，其余資金留存項(xiàng)目開發(fā)投入。項(xiàng)目前期資金籌劃：前端融資+項(xiàng)目開發(fā)貸5、融資計(jì)劃1、前端融資：區(qū)域財(cái)務(wù)已經(jīng)啟動(dòng)前端融資相關(guān)工作，備注：羅列項(xiàng)目拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案及投入資源及相關(guān)影響項(xiàng)目推進(jìn)方向的待決策事項(xiàng)，投入資源和預(yù)計(jì)價(jià)值收益測(cè)算/項(xiàng)目時(shí)間之后產(chǎn)生的損失預(yù)估。類別序號(hào)子項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)描述風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)（1-3星）解決措施測(cè)算影響責(zé)任部門1、土地風(fēng)險(xiǎn)1.1土地移交如：

1、移交文件是否齊全；2、界址、定樁是否準(zhǔn)確；紅線是否沖突3、合同交地條件是否達(dá)到：如交地時(shí)間、土地款支付、市政接口；4、土地地址災(zāi)害評(píng)估、土壤環(huán)保檢測(cè)是否存在風(fēng)險(xiǎn)；1.2土地款支付如：

1、土地款支付是否存在緩繳，有無罰款；2、對(duì)后續(xù)報(bào)建、工程實(shí)施有無不利影響3、其他風(fēng)險(xiǎn)1.3土地出讓合同及土地證如：

1、核對(duì)代征綠地、周邊水系、市政河道等關(guān)系說明；2、是否取得完整土地權(quán)利，土地性質(zhì)、土地權(quán)屬是否存在風(fēng)險(xiǎn)，摘牌成交確認(rèn)書(掛牌土地)及土地使用權(quán)出讓合同(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同)是否存在風(fēng)險(xiǎn)3、核對(duì)土地出讓合同要求設(shè)計(jì)或報(bào)建指標(biāo)4、核對(duì)土地出讓合同規(guī)定的公司其他義務(wù)5、核對(duì)政策性用房的約定(如有〉6、土地證與后期工程規(guī)證、施工證的關(guān)系7、土地證劃分與財(cái)務(wù)投融資是否匹配8、其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)1.4拆遷如：高壓線、建筑物、苗木遷移及補(bǔ)償、墳?zāi)?、地上地下管線、魚塘等，以及周圍是否存在市政、地鐵施工占用我方土地的移交

6.風(fēng)險(xiǎn)與決策支持備注：羅列項(xiàng)目拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案及投入資源及類別序號(hào)子項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)描述風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)（1-3星）解決措施測(cè)算影響責(zé)任部門1、土地風(fēng)險(xiǎn)1.5代建、托管或代征項(xiàng)目如：幼兒園、學(xué)校、變電站、公園、綠化、消防站等相關(guān)的代建、代征、托管協(xié)議及風(fēng)險(xiǎn)狀況（例：幼兒園：1、幼兒園毛胚交付，小區(qū)交付時(shí)同期交付?幼兒園室外設(shè)施是由我方實(shí)施?

1.6政策例如：1.土地閑置風(fēng)險(xiǎn)；2.外資風(fēng)險(xiǎn)；3.國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)等

1.7其他表述以上子項(xiàng)未涉及的項(xiàng)目土地風(fēng)險(xiǎn)及當(dāng)?shù)靥厥馐马?xiàng)、可能給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)（例如稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等）

2、規(guī)劃報(bào)批報(bào)建與驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)2.1規(guī)劃規(guī)劃條件的滿足、規(guī)劃條例的滿足、面積計(jì)算的風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)批圖紙與施工圖紙不一致的風(fēng)險(xiǎn)等，如：容積率、建筑密度、日照、退線、贈(zèng)送、立面要求、保障性用房品質(zhì)等

2.2立項(xiàng)批復(fù)批復(fù)內(nèi)容、項(xiàng)目名稱、可研、投資文件等是否存在對(duì)后期工程建設(shè)、驗(yàn)收等產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素

3、合作方風(fēng)險(xiǎn)3.1合作方例如：1.合作方誠信風(fēng)險(xiǎn)；2.對(duì)等投入風(fēng)險(xiǎn)；3.權(quán)益轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)；4.控制權(quán)風(fēng)險(xiǎn)等6.風(fēng)險(xiǎn)與決策支持類別序號(hào)子項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)描述風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)（1-3星）解決措施測(cè)算影響責(zé)任重點(diǎn)需展開說明的風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)措施成本效益分析及需集團(tuán)支持事項(xiàng)說明6.風(fēng)險(xiǎn)與決策支持重點(diǎn)需展開說明的風(fēng)險(xiǎn)、6.風(fēng)險(xiǎn)與決策支持歡迎指正！歡迎指正！XX公司XX項(xiàng)目投后交底匯報(bào)XX投資團(tuán)隊(duì)201X-X-XXXX公司XX項(xiàng)目XX投資團(tuán)隊(duì)191. 項(xiàng)目概況2. 測(cè)算說明3. 交易結(jié)構(gòu)目錄4. 投后風(fēng)控管理5. 融資計(jì)劃6. 風(fēng)險(xiǎn)與決策支持21. 項(xiàng)目概況2. 測(cè)算說明3. 交易結(jié)構(gòu)目錄4.1、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)地塊名稱地鐵1號(hào)線新店車輛基地上蓋開發(fā)地塊用地性質(zhì)商業(yè)用地（B1);二類居住用地（R2);公共交通場(chǎng)站用地（S41)地塊四至東至1號(hào)車輛段基地，西至廈坊路，南至戰(zhàn)坂路，北至1號(hào)車輛段基地用地面積111430.1㎡（167.14畝）（該地塊具體用地面積以土地部門實(shí)地測(cè)量確定為準(zhǔn)）容積率：3.9建筑面積434577㎡住宅建筑面積≤408434㎡，>403434㎡商業(yè)建筑面積≥20000㎡，<25000㎡，集中布置配套建筑面積6143㎡(其中幼兒園3200㎡）建筑密度25%(不含上蓋部分蓋板占地面積）綠地率30%建筑限高100m建筑景觀住宅建筑應(yīng)為高層建筑；高層住宅最大連續(xù)面寬的投影不宜大于50米。注：本圖需明確地塊的四至形狀，如一個(gè)地塊內(nèi)分小地塊，需畫出如圖所示的分地塊界限注：此部分要求指示地塊形狀、界限，及詳細(xì)的規(guī)劃指標(biāo)P01地塊1、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)地塊名稱地鐵1號(hào)線新店車輛1、項(xiàng)目概況-總平方案項(xiàng)目總指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值1用地面積m2440552總建筑面積m2155165.0其中地上計(jì)容建筑面積m2114543.0地下建筑面積m240622架空層建筑面積m20.03計(jì)入容積率的建筑面積m2114543.0其中可售住宅建筑面積m2112919.4社區(qū)服務(wù)站m21000.0居家養(yǎng)老服務(wù)站m2150.0物業(yè)面積m2443.63垃圾集散間m2304不計(jì)入容積率的建筑面積m240622其中a、地下室建筑面積m240622b、架空層建筑面積m20.05容積率2.66建筑占地面積m280647建筑密度%18.30%8綠地面積m215419.259綠地率%35.00%10機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛118811其中a、地上機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛119b、地下機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛106912非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)1172其中a、地上非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛117b、地下非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)輛105513單車位面積㎡3714居住戶數(shù)戶101615套均面積m2111注：要體現(xiàn)單車位面積指標(biāo)；若有底商，需單列每層商業(yè)的面積1、項(xiàng)目概況-總平方案項(xiàng)目總指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值1用地面1、項(xiàng)目概況-定位及定價(jià)戶型戶型面積（㎡）套數(shù)占比產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)小三房8815.5%三房10020.7%三房半11536.6%四房13010.5%疊拼13011.9%疊拼1404.8%——總計(jì)100%戶型定位：選取公司***產(chǎn)品線產(chǎn)品組合毛坯高層疊拼商業(yè)車位主力戶型/面積段小三房88㎡三房100㎡三房半115㎡四房130㎡130-140㎡80-150㎡——主力購買客群類型城市白領(lǐng)，拆遷戶，個(gè)體戶等，以首置首改客群為主企業(yè)高管，拆遷戶，公務(wù)員，周邊區(qū)域高級(jí)財(cái)富階層——建議價(jià)格-元/㎡-元/㎡一層：-元/㎡二層：-元/㎡25萬/個(gè)在售競(jìng)品價(jià)格

保利金香檳精裝28500元/㎡融僑陽光城方圓500-600萬/套保利城一層底商2-3萬保利金香檳28萬/個(gè)銷售定價(jià)注：根據(jù)城市類型及項(xiàng)目定價(jià)，選取公司的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置。具體結(jié)合公司標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置填寫或另取一頁說明1、項(xiàng)目概況-定位及定價(jià)戶型戶型面積（㎡）套數(shù)占比產(chǎn)品配置標(biāo)1、項(xiàng)目概況-經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱計(jì)劃完成時(shí)間“369”標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)備注1土地獲取2方案獲得總規(guī)批復(fù)3開工（首期）4展示區(qū)開放4開盤（首期）2019/1/1（住宅）2019/3/1（公寓）5竣工驗(yàn)收備案6合約交付時(shí)間注：鋪排各業(yè)態(tài)的首期關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)注：按公司招拍掛項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)鋪排注：與標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)差異原因1、項(xiàng)目概況-經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱計(jì)劃完成時(shí)間“369”標(biāo)準(zhǔn)2、測(cè)算說明包括但不限于以下部分：地價(jià)分?jǐn)傉f明：稅籌測(cè)算說明（如有）：風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)成本說明：溢價(jià)部分的財(cái)務(wù)成本處理：注：以最終拿地地價(jià)測(cè)算XX地塊測(cè)算售價(jià)物業(yè)類別毛坯洋房精裝高層裝標(biāo)1800元毛坯底商車位（銷售率80%）起售時(shí)間2018年6月2018年7月2018年10月2019年11月均價(jià)（元/㎡）305452982340606（首層）35060（二層）18萬/個(gè)首開價(jià)（元/㎡）2500025000——18萬/個(gè)2、測(cè)算說明包括但不限于以下部分：注：以最終拿地地價(jià)測(cè)算XX2、測(cè)算說明指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位說明一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入萬元項(xiàng)目可售資產(chǎn)總值，含計(jì)劃銷售和持有其中：持有總貨值——萬元按成本價(jià)計(jì)算銷售貨值（含車位）

71,392.98萬元包括車位銷售貨值（不含車位）

66,902.98萬元不包括可售車位金額二、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本萬元

其中：土地成本

10,000.83萬元土地起拍總價(jià)契稅

437.80萬元土地中標(biāo)總價(jià)*4%其他規(guī)費(fèi)

944.18萬元城市配套費(fèi)、車位補(bǔ)償費(fèi)等建安成本36,344.48萬元總建筑面積*報(bào)規(guī)單方造價(jià)3226元/㎡三、營(yíng)業(yè)稅及三費(fèi)用萬元

1、營(yíng)業(yè)稅及附加——萬元含土地增值稅與附加稅2、銷售費(fèi)用

1,677.73萬元按制度，總貨值*費(fèi)率_2..35_%3、管理費(fèi)用

1,891.91萬元按制度，總貨值*費(fèi)率_2..65%4、財(cái)務(wù)費(fèi)用669.31萬元綜合非銀融資成本_9.3_%，開發(fā)貸融資成本6.3_%四、毛利潤(rùn)

20,636.97萬元一-二-三五、毛利潤(rùn)率31.60%%毛利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入六、凈利潤(rùn)

11,557.00萬元毛利潤(rùn)-土地增值稅-所得稅七、銷售凈利率17.70%%凈利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——盈利指標(biāo)一覽表2、測(cè)算說明指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位說明一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入萬元項(xiàng)目2、測(cè)算說明序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位說明1總投資額51,966.21萬元不含稅金的全部投入2項(xiàng)目總可售貨值萬元3留存資產(chǎn)成本0萬元持有資產(chǎn)總投資額4投資規(guī)模系數(shù)7.13

總貨值/土地成本5自有資金投資峰值

8,825.67萬元項(xiàng)目投入最大時(shí)累計(jì)金額6稅后自有資金投資回報(bào)率130.95%凈利潤(rùn)÷自有資金投資總額（峰值)7稅后年自有資金投入回報(bào)率202.2%凈利潤(rùn)/（自有資金（峰值）*靜態(tài)投資回收期(年)）8土地成本占平均售價(jià)比例15.94%%

單方土地價(jià)格÷單方總平均售價(jià)（含車位）9EVA值（經(jīng)濟(jì)增加值）

14,293.17萬元項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)-集團(tuán)資本成本+項(xiàng)目資金利息收入（暫不計(jì)）10ROE（凈資產(chǎn)收益率）160.04%%凈利潤(rùn)÷（自有資金平均投入×開發(fā)周期年)）11IRR(含融資）88.76%%含融資項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率12IRR(不含融資）%不含融資項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率13項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間1（月）(含融資)7.8月累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期（含融資）14項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間2（月）(不含融資)10.6月累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期（不包含融資）15拿地到四證時(shí)間（天）5月拿地至取得施工許可證周期16拿地到開盤時(shí)間（天）7月拿地至取得項(xiàng)目首次開盤周期17竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間（天）29.2月項(xiàng)目竣工交付85%以上的日期——投資效率指標(biāo)一覽表2、測(cè)算說明序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位說明1總投資額51,9663、交易結(jié)構(gòu)資金支付共同操作對(duì)方操作我方操作正式協(xié)議簽訂后3個(gè)工作日內(nèi)丙方的公章、證照由雙方進(jìn)行共管甲將持有目標(biāo)公司40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我方國土局同意取消限價(jià)房我方成立一家新公司（即項(xiàng)目公司）受讓目標(biāo)地塊，我方同意在丙方取得目標(biāo)地塊的國土證后項(xiàng)目公司受讓前將項(xiàng)目公司40%的股權(quán)質(zhì)押給甲方或指定的第三方項(xiàng)目公司的公章、證照共管目標(biāo)地塊移交后30日內(nèi)我方向甲方支付15%對(duì)價(jià)上述節(jié)點(diǎn)完成后3個(gè)月內(nèi)我方支付剩余轉(zhuǎn)讓款18%對(duì)價(jià)2017年1月10日前目標(biāo)地塊由丙方轉(zhuǎn)讓給目標(biāo)公司甲方將其持有的60%的股權(quán)質(zhì)押給我方或我方指定的第三方做為擔(dān)保，并辦理工商質(zhì)押登記手續(xù)。我方向甲方支付8%甲方解除項(xiàng)目公司40%的股權(quán)質(zhì)押，解除項(xiàng)目公司的公章、證照共管國土證過戶后30日內(nèi)支付24%對(duì)價(jià)至共管賬戶，用于補(bǔ)繳目標(biāo)地塊的土地出讓金支付9%對(duì)價(jià)至共管賬戶，用于補(bǔ)交取消限價(jià)房的土地出讓金差額如2017年1月10日前國土證未分割，由我方或指定第三方在1月15日前借款15%對(duì)價(jià)給丙方至共管賬戶支付工程款支付13%對(duì)價(jià)至共管賬戶，用于丙方與項(xiàng)目公司資產(chǎn)過戶稅費(fèi)的交納示例3、交易結(jié)構(gòu)資金支付共同操作對(duì)方操作我方操作正式協(xié)議簽訂后34、投后風(fēng)控管理階段工作項(xiàng)計(jì)劃完成時(shí)間責(zé)任崗位責(zé)任人履約整合資金支付計(jì)劃融資方案

債務(wù)重組

訴訟、仲裁的解決

人力資源整合

合作項(xiàng)目管理制度

稅收籌劃方案

運(yùn)營(yíng)整合交地完成

總平方案報(bào)批通過

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證

取得國土證

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

4、投后風(fēng)控管理階段工作項(xiàng)計(jì)劃完成時(shí)間責(zé)任崗位責(zé)任人履約整合4、投后風(fēng)控管理-合作項(xiàng)目管理1、合作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)委派（非操盤或聯(lián)合操盤）；2、合作項(xiàng)目管理特別事項(xiàng)①日常經(jīng)營(yíng)會(huì)議；②三會(huì)事項(xiàng)梳理③監(jiān)督重大事項(xiàng)提報(bào)股東會(huì)、董事會(huì)決議④擬定合作細(xì)則及審批管理流程⑤印章管理；⑥糾紛處理。備注：若協(xié)議中對(duì)合作項(xiàng)目管理已有明確約定，則需在交底報(bào)告明確；若未明確約定，則在本報(bào)告中對(duì)上述事項(xiàng)擬定方案，明確目標(biāo)責(zé)任人。4、投后風(fēng)控管理-合作項(xiàng)目管理1、合作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)委派（非操盤或5、融資計(jì)劃1、前端融資：區(qū)域財(cái)務(wù)已經(jīng)啟動(dòng)前端融資相關(guān)工作，預(yù)計(jì)……2、開發(fā)貸：摘地后7個(gè)月完成開發(fā)貸，項(xiàng)目總投資額70%，同時(shí)償還前端融資的土地款70%，其余資金留存項(xiàng)目開發(fā)投入。項(xiàng)目前期資金籌劃：前端融資+項(xiàng)目開發(fā)貸5、融資計(jì)劃1、前端融資：區(qū)域財(cái)務(wù)已經(jīng)啟動(dòng)前端融資相關(guān)工作，備注：羅列項(xiàng)目拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案及投入資源及相關(guān)影響項(xiàng)目推進(jìn)方向的待決策事項(xiàng)，