某市商務(wù)區(qū)項目市場研究及策劃顧問報告課件

石家莊中央商務(wù)區(qū)項目市場研究及策劃顧問報告2011年8月僅呈：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司石家莊中央商務(wù)區(qū)項目市場研究及策劃顧問報告2011年8月僅呈目錄石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位427開發(fā)方案建議60財務(wù)分析96開發(fā)時序及亮點建議78目錄石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔本部分待解決問題及研究思路問題一：石家莊中央商務(wù)區(qū)與北京CBD的區(qū)別？未來的功能定位？通過對比分析，明確石家莊中央商務(wù)區(qū)功能本項目的模式以及業(yè)態(tài)比例關(guān)系地塊分析北京CBD的發(fā)展分析石家莊發(fā)展趨勢分析綜合體模式分析勒泰業(yè)態(tài)關(guān)系萬達業(yè)態(tài)關(guān)系總體布局方案問題二：各個物業(yè)所承擔(dān)的角色以及比例關(guān)系？問題三：方案布局？開發(fā)分期？亮點？開發(fā)時序及亮點財務(wù)分析本項目不同業(yè)態(tài)關(guān)系本部分待解決問題及研究思路問題一：石家莊中央商務(wù)區(qū)與北京CB1、石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位1、石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)應(yīng)該是一個以什么功能為主的中央商務(wù)區(qū)？1開發(fā)超高層寫字樓的適宜時間節(jié)點？2明確石家莊中央商務(wù)區(qū)的總體功能本項目考慮總體功能定位時重點考慮的問題北京國貿(mào)案例支持功能定位

三個發(fā)展階段：三個主導(dǎo)功能

三個開發(fā)亮點

石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點：

總體功能

產(chǎn)業(yè)特征

客戶特征

物業(yè)特征石家莊中央商務(wù)的特征？3石家莊中央商務(wù)區(qū)應(yīng)該是一個以什么功能為主的中央商務(wù)區(qū)？1開發(fā)北京國貿(mào)——項目背景中國國貿(mào)地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，是由酒店、寫字樓、公寓、展廳和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成的地標(biāo)性建筑綜合體項目，是眾多跨國公司和商社進駐北京的首選之地。國貿(mào)自1990年開業(yè)以來，云集了多家國際知名跨國公司、承接多項國際、國內(nèi)會議及大型商務(wù)活動，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。隨著2007年國貿(mào)三期的竣工完成，使國貿(mào)總體占地面積達到17公頃，總建筑面積達110萬平方米，進一步提升了中國國際貿(mào)易中心在全球世貿(mào)中心的地位。北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位北京國貿(mào)——項目背景中國國貿(mào)地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，是北京國貿(mào)的發(fā)展歷程及主導(dǎo)功能形成以寫字樓為核心功能的商業(yè)綜合體項目第一階段（1985-1990年）起步階段市場環(huán)境：國貿(mào)建設(shè)初期，外商大量進入北京，然而國貿(mào)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱主導(dǎo)功能：國貿(mào)一期以酒店功能為核心

開發(fā)亮點：五星級中國大飯店第二階段（1996-1999）發(fā)展階段市場環(huán)境：大量外資企業(yè)進入北京市場，巨大的辦公需求，以及國貿(mào)一期的成功，大北窯地區(qū)商務(wù)氛圍初具規(guī)模

主導(dǎo)功能：國貿(mào)二期以寫字樓為主，核心商務(wù)功能顯現(xiàn)

開發(fā)亮點：高端甲級寫字樓第三階段（2005-2010）成熟階段市場環(huán)境：區(qū)域商業(yè)市場持續(xù)繁榮，商務(wù)環(huán)境趨向成熟，辦公物業(yè)激增

主導(dǎo)功能：寫字樓，文化、會議和展覽功能突出

開發(fā)亮點：京城第一高樓——330米國貿(mào)大廈功能定位：

重要國際金融功能區(qū)

現(xiàn)代服務(wù)也聚集地

文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以商貿(mào)為主的城市綜合功能區(qū)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展：國際商貿(mào)中心區(qū)，金融和文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集地國際商務(wù)中心區(qū)北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位北京國貿(mào)的發(fā)展歷程及主導(dǎo)功能第一階段（1985-1990年）中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：滿足城市功能，樹立區(qū)域形象改革開放后，外商大量進入北京，外貿(mào)進出口額逐年大幅增長。但北京能夠滿足外商要求的商務(wù)設(shè)施極其薄弱。北京亟需一個可以代表城市形象的綜合性商務(wù)地標(biāo)項目，體現(xiàn)城市的商務(wù)功能，為吸引更多外商進駐北京提供硬件基礎(chǔ)。1985年，中國國際貿(mào)易中心項目開始破土動工。當(dāng)時國貿(mào)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱。區(qū)域功能單一，以酒店為主，國貿(mào)一期的功能組合基本代表了區(qū)域特征，但在品質(zhì)上均大幅提升。1990年，總建筑面積43.7萬平米的國貿(mào)一期工程竣工，一座多元化、高質(zhì)量、全方位的大型高檔綜合體成為區(qū)域的地標(biāo)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）改革開放后，外商1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：大量外商進駐，以酒店為主導(dǎo)功能外商大量進入北京，外貿(mào)進出口額逐年大幅增長所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱，區(qū)域功能單一，以酒店為主項目一期主導(dǎo)功能為酒店，其次為寫字樓1990年8月30日國貿(mào)中心一期全面開業(yè)，成為北京首個集辦公、住宿、餐飲、展覽、會議、宴會、購物、娛樂等多種功能于一體的綜合建筑群。在業(yè)態(tài)配比方面，酒店功能占比大，大量外商的進駐，為酒店業(yè)的發(fā)展提供市場支撐。北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年國貿(mào)一期以酒店和寫字樓功能為核心，其中總建筑面積近8萬平米的國貿(mào)寫字樓搶占了京城寫字樓市場30%的份額，在其帶領(lǐng)下，區(qū)域內(nèi)集中了60%以上的外商駐京機構(gòu)，成為外商在京首選辦公地點，從而確立了以商貿(mào)為主的城市綜合功能區(qū)。項目亮點為五星級中國大飯店由香格里拉飯店管理集團管理，是眾多國家元首、政府首腦、重要國際組織和各國商業(yè)巨頭來京的首選下榻之地，有“第二國賓館”之稱。此酒店成為區(qū)域高端酒店代表，為項目樹立良好的形象，提升項目整體檔次和品質(zhì)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：確立以商貿(mào)為主的城市功能區(qū)，中國大飯店提升項目整體檔次和品質(zhì)物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓1座建筑面積69,523平米國貿(mào)寫字樓西樓建筑面積10,000平米中國大飯店（五星）建筑面積110,000平米716間客房國貿(mào)飯店（四星）建筑面積39,000平米552間客房國貿(mào)公寓410套國貿(mào)展廳10,000平米國貿(mào)商城60,000平米國貿(mào)一期中國大飯店設(shè)施規(guī)模樓層21層房間面積38-110平米會議設(shè)施800人宴會廳/2000人會議廳北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位國貿(mào)一期以酒店和寫字樓功能為核心，其中總建筑面積近8萬平米的從1990年到2000年，北京實際利用外資金額由1億多美元增長到24億美元，猛漲20余倍，大量外資企業(yè)進入北京。1996年12月25日，國貿(mào)中心二期工程破土動工。1999年12月30日，國貿(mào)中心二期工程全部竣工。在國貿(mào)二期中，全部為寫字樓物業(yè)，總建筑面積超過10萬平米。外資的進入激發(fā)了辦公物業(yè)的需求，國貿(mào)也真正成為辦公為主的商務(wù)綜合體。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——發(fā)展階段（1996～1999年）國貿(mào)二期：區(qū)域功能轉(zhuǎn)型，突出寫字樓功能業(yè)態(tài)物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓2座建筑面積71,871平米國貿(mào)寫字樓東樓建筑面積23,129平米國貿(mào)二期業(yè)態(tài)外資企業(yè)持續(xù)增加，市場辦公需求劇增，國貿(mào)一期的成功提升區(qū)域的吸引力所在的大北窯區(qū)域商務(wù)氛圍初具規(guī)模，同時確立了以國貿(mào)周邊4平方公里建設(shè)的北京中央商務(wù)區(qū)

辦公為最主要的功能業(yè)態(tài)北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位從1990年到2000年，北京實際利用外資金額由1億多美元增

國貿(mào)二期寫字樓在硬件設(shè)施上可代表當(dāng)時寫字樓最高水準。與2007年入市的金地大廈相比，國貿(mào)二期寫字樓的硬件設(shè)施保證了設(shè)備不落后。2000年度國貿(mào)寫字樓成為北京市甲級寫字樓中的領(lǐng)先者，156家在京的世界《財富》500強企業(yè)中，有70家入駐國貿(mào)寫字樓。在國貿(mào)的帶動下，大量金融機構(gòu)及跨國公司進入CBD區(qū)域。截至2003年，CBD區(qū)域的外國金融機構(gòu)數(shù)量達到146家，跨國公司總部或區(qū)域總部數(shù)量達到20家。大量國際企業(yè)的入駐，確立了其國際化商務(wù)功能，形成國際商務(wù)中心區(qū)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——發(fā)展階段（1996～1999年）國貿(mào)二期：高端寫字樓吸引優(yōu)質(zhì)客戶，確立國際化商務(wù)功能寫字樓檔次對比北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位國貿(mào)二期寫字樓在硬件設(shè)施上可代表當(dāng)時寫字樓最高水準。與201985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：伴隨區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，寫字樓主導(dǎo)功能凸顯隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，寫字樓主導(dǎo)地位顯現(xiàn)，與酒店、公寓和商業(yè)的占比差距拉大。國貿(mào)三期總建筑規(guī)模為54萬平米，分為AB兩個階段，其中A階段為28萬平米的超高層寫字樓，另外還有一個2340平米的大宴會廳，這將是北京最大的宴會廳。物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓3期建筑面積280,000平米國貿(mào)商業(yè)建筑面積40,000平米國貿(mào)大飯店278間客房國貿(mào)三期業(yè)態(tài)中國加入世貿(mào)組織，加速對外貿(mào)易流通，整體經(jīng)濟環(huán)境向好，辦公需求增多區(qū)域價值被認可，辦公物業(yè)激增，核心商務(wù)區(qū)地位凸顯

高端寫字樓為主導(dǎo)北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年作為北京展覽密度最大的展覽設(shè)施之一，國貿(mào)展廳總面積達10,000平方米，由三個展廳、序廳及多個多功能廳組成。平均每年承辦各類國內(nèi)國際展會50余場次，年展覽面積達27.5萬平方米，吸引了50萬人次參觀，豐富了CBD的商務(wù)功能。而CCTV的遷入又為CBD區(qū)域帶來了文化傳媒產(chǎn)業(yè)這一全新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。功能定位逐漸由國際商務(wù)中心向產(chǎn)業(yè)多元化方向發(fā)展。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：承辦多種展覽以及依托CCTV，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)向文化、展覽和服務(wù)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年2009年，隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟,高端客戶的聚集,國貿(mào)三期的主塔樓，刷新京城第一高的330米81層國貿(mào)大廈落成竣工，也成為了北京的新地標(biāo)。為滿足高端客戶的需求，同時保證項目在區(qū)域乃至全市具有市場領(lǐng)先性，國貿(mào)三期在整體設(shè)計上保證功能完備性、硬件設(shè)施先進性、布局合理性。同時，高標(biāo)準的硬件設(shè)備高于其他甲級寫字樓，達到國際化水準，造就出北京寫字樓市場最高租金。隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟和國際商務(wù)中心地位的確立，為超高層寫字樓創(chuàng)造了市場支撐條件。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，超高層寫字樓入市北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位2009年，隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟,高端客戶的聚集,國貿(mào)三期的大廈的第6到58層為甲級寫字樓，其中又劃分為不同檔次的通用辦公層（F6-F29)和行政辦公層(F32-F58)，32層為寫字樓的空中大堂。香格里拉旗下的北京國貿(mào)大酒店位于寫字樓以上的61-81層，占據(jù)景觀優(yōu)勢。其中61到76層為酒店的客房部分。大廈的最高樓層77-81層設(shè)置有酒店配套的餐廳和景觀設(shè)施。目前酒店部分還在裝修，預(yù)計空中大堂在61-76層之間。裙樓1至4層是商場，而主塔樓的1-5層則是酒店的大宴會廳、影院等配套。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：樹立了綜合體的新標(biāo)準，始終代表未來發(fā)展趨勢北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位大廈的第6到58層為甲級寫字樓，其中又劃分為不同檔次的通用辦1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）客戶特征：制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力租戶，高端優(yōu)質(zhì)客戶聚集經(jīng)過20年的發(fā)展，國貿(mào)形成了以制造業(yè)和金融投資業(yè)為主的租戶結(jié)構(gòu)，同時項目內(nèi)聚集了世界級高端優(yōu)質(zhì)客戶，更進一步奠定了國貿(mào)的商務(wù)核心地位。2009年國貿(mào)中的世界500強租戶北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年作為CBD區(qū)域核心，寫字樓物業(yè)從2005年起迎來了快速發(fā)展階段，平均每年新增供應(yīng)量超過20萬平米，截止到2009年底，CBD區(qū)域甲級寫字樓規(guī)模近200萬平米。

另外，作為商務(wù)區(qū)另一重要載體的高端酒店也在此階段快速發(fā)展，以滿足區(qū)域內(nèi)大量商務(wù)客的住宿和會議需求。2007年開始，隨著CBD商務(wù)核心區(qū)的地位穩(wěn)固，高端酒店進入一個供應(yīng)量增長的階段，以索菲特、JW萬豪、麗思卡爾頓為代表的外資酒店紛紛搶占CBD市場。這一方面由于CBD區(qū)域擁有大量外資客戶，商務(wù)需求旺盛，另一方面則是為滿足奧運會期間大量增長的國際游客的需求。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）物業(yè)發(fā)展：區(qū)域高端辦公及酒店快速發(fā)展以滿足日益增長的需求北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位作為CBD區(qū)域核心，寫字樓物業(yè)從2005年起迎來了快速發(fā)展階國貿(mào)中心憑借擁有優(yōu)越的地理條件、領(lǐng)先于市場的硬件設(shè)備、以及高端客戶資源，保證了其租金水平上始終為CBD區(qū)域最高水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。而對比北京市和CBD區(qū)域其他寫字樓而言，都經(jīng)歷了不同程度的租金波動，體現(xiàn)了國貿(mào)中心的抗跌性。近期國貿(mào)三期入市，再次以700元/月/平米的超高位租金領(lǐng)跑寫字樓市場。空置率水平方面，由于2005-2007年CBD寫字樓大量供應(yīng)的出現(xiàn)，使區(qū)域以致全市寫字樓空置率有所提升。而2008-2009年，受全球金融危機影響，更使得全市寫字樓空置率高達27%。對以國貿(mào)中心為核心的CBD區(qū)域來說，寫字樓空置率則可低于全市水平，保證了區(qū)域價值不受影響。而國貿(mào)中心寫字樓空置率則可保持在低位，2007年至今，國貿(mào)寫字樓空置率平均僅為3%，市場表現(xiàn)尚佳。說明高端寫字樓的市場認可度高。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）價格及入駐水平：代表著區(qū)域辦公物業(yè)的租金水準；市場認可度高北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位國貿(mào)中心憑借擁有優(yōu)越的地理條件、領(lǐng)先于市場的硬件設(shè)備、以及高起步階段（一期）發(fā)展階段（二期）成熟階段（三期）社會背景北京亟需一個高端商務(wù)綜合體來滿足國外商務(wù)需求，并吸引更多的外資進入。對外開放，吸引外資快速增長，對辦公的需求也隨之快速增長。加入世貿(mào)，國內(nèi)外企業(yè)大量進駐，CBD的核心地位凸顯。區(qū)域背景以酒店為主，缺少商務(wù)氛圍CBD的概念和規(guī)劃正式確定區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模展開，區(qū)域價值充分體現(xiàn)功能組合以酒店為主，但在區(qū)域內(nèi)首次出現(xiàn)高檔辦公全部為辦公物業(yè)文化、展覽功能突出項目亮點11萬平米大規(guī)模的中國大飯店，引進國際管理公司（香格里拉）10年不落伍的甲級寫字樓330米超高層寫字樓影響樹立形象、提升檔次、開始塑造商務(wù)氛圍確立了辦公為主的綜合體，代表了甲級辦公的硬件標(biāo)準，區(qū)域辦公樓開始快速發(fā)展區(qū)域商務(wù)氛圍基本成熟，各個物業(yè)檔次再次升級國貿(mào)發(fā)展階段總結(jié)形成以寫字樓為主導(dǎo)功能的商務(wù)核心區(qū)，不同時期有各自的主導(dǎo)功能隨著經(jīng)濟的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的快速推進，對外商和外資企業(yè)的吸引力增強，促進了辦公物業(yè)的需求，國貿(mào)寫字樓的升級，奠定了其商務(wù)核心地位。盡管北京國貿(mào)整體是以商務(wù)為核心的綜合體，但是每個階段的主導(dǎo)功能均不一樣，一期以酒店功能為主，二期以寫字樓為主，三期突出的是文化、展覽功能。由此說明,盡管是商務(wù)核心的綜合體，根據(jù)項目不同階段的環(huán)境特點，應(yīng)有針對性的推出各期不同的主導(dǎo)功能。北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位起步階段（一期）發(fā)展階段（二期）成熟階段（三期）社會背景北京石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：石家莊以第二產(chǎn)業(yè)為主，寫字樓業(yè)態(tài)不具備主導(dǎo)性

對比北京的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，石家莊的第三產(chǎn)業(yè)明顯低于北京，其中2010年，石家莊第三產(chǎn)業(yè)增加值僅為北京的13%，差距明顯。

從第三產(chǎn)業(yè)增速角度看，石家莊近三年平均增速12%，同樣低于北京的增速水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，石家莊市是以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成“二，三，一”，且第二產(chǎn)業(yè)所占比重還在不斷增加，第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。

與北京對比，差距再次顯現(xiàn)，石家莊第三產(chǎn)業(yè)僅占40%，明顯低于北京75%的水平。由于服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不平衡對商務(wù)辦公的支撐力不足，因此，與北京CBD發(fā)展情況不同的是，目前石家莊的市場環(huán)境不足以支撐商務(wù)為主，目前階段寫字樓功能不具備主導(dǎo)性。石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點對比北京的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，石家石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點產(chǎn)業(yè)特征：石家莊以制造業(yè)的延伸產(chǎn)業(yè)為主，金融業(yè)發(fā)展薄弱

金融和貿(mào)易作為北京CBD重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比例最大，相應(yīng)的，帶動其上游產(chǎn)業(yè)包括金融咨詢和物流服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的繁榮，對寫字樓的支撐大。而石家莊由于是以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，因此第二產(chǎn)業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)包括交通運輸、倉儲及郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)占比相對大，而金融業(yè)的發(fā)展相對薄弱，對高端寫字樓市場需求小。石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點金融和貿(mào)易作為北京CBD重點發(fā)展石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點租戶結(jié)構(gòu)：石家莊缺乏高端客戶支撐

北京CBD已經(jīng)形成了行業(yè)聚集效應(yīng)，在寫字樓的客戶中，除了制造業(yè)，集中了金融投資業(yè)、電信/互聯(lián)網(wǎng)/軟件和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主的高端行業(yè)，由此為北京CBD寫字樓提供大量優(yōu)質(zhì)高端客戶。石家莊目前由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，服務(wù)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，區(qū)域內(nèi)還未形成行業(yè)規(guī)模，企業(yè)種類分散，以第二產(chǎn)業(yè)中的建筑/工程/裝修、制造和醫(yī)藥為主導(dǎo)。以制造和醫(yī)藥為主導(dǎo)的第二產(chǎn)業(yè)對應(yīng)的寫字樓檔次和品質(zhì)需求相對偏低，對于高端寫字樓支撐有限。石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點北京CBD已經(jīng)形成了行業(yè)聚集效應(yīng)石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點物業(yè)類型：石家莊物業(yè)類型以居住功能為主，對商業(yè)服務(wù)的需求力度大于商務(wù)

物業(yè)配比現(xiàn)狀可以有效反映區(qū)域目前的功能特點，也可以看出產(chǎn)業(yè)發(fā)展對不同物業(yè)功能的帶動作用。北京CBD的物業(yè)功能配比反映出其區(qū)域以商務(wù)功能為主，商業(yè)服務(wù)業(yè)功能與居住功能較為均衡的發(fā)展現(xiàn)狀。根據(jù)我行在第一階段市場研究，石家莊的居住功能占比最高，而寫字樓和商業(yè)的發(fā)展相對弱。而居住功能對于商業(yè)服務(wù)的需求度最高，對于商務(wù)則相對較弱。石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點物業(yè)配比現(xiàn)狀可以有效反映區(qū)域目前階段劃分零售業(yè)發(fā)展發(fā)展特征核心驅(qū)動汽車時代的到來使得新城開發(fā)不再沿鐵路線分布中產(chǎn)階級和富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹,這批人住在郊區(qū)，白天進城上班大都市郊區(qū)涌現(xiàn)大批以居住為主的衛(wèi)星城汽車的普及和路網(wǎng)的建設(shè),使通勤費用下降實際收入增加中心城環(huán)境惡化,嚴重的“城市病”日益突出跟隨企業(yè)遷到郊區(qū)出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、運輸、倉儲業(yè)等紛紛落戶城郊大都市周邊大量的產(chǎn)業(yè)園,工業(yè)園等崛起,郊區(qū)本地就業(yè)趨勢加強以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新城開發(fā)掀起了郊區(qū)化的另一個高潮高速公路體系的發(fā)展中心城日益高漲的地價,使得郊區(qū)的地價極具競爭力中心城勞動力成本逐漸提高行政政策大型購物中心,休閑娛樂場所在郊區(qū)逐漸興旺住宅建設(shè)從分散型的高檔住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈邔庸⒊鞘芯用耠A層多樣化,基本實現(xiàn)本地化就業(yè)大都市周邊形成了一些相對獨立，功能完善的新城鎮(zhèn)市區(qū)商業(yè)日趨飽和，而城區(qū)需求日益旺盛市中心商業(yè)面對來自新郊區(qū)商業(yè)的激烈競爭追隨消費者,人口郊區(qū)化引起零售商業(yè)遷移金融、貿(mào)易、保險等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移新興的高科技科技產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構(gòu)成的大都市圈逐步形成城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型制造業(yè)發(fā)展人口導(dǎo)入信息高速公路的迅猛發(fā)展新的信息交流方法使得辦公單位的選址郊區(qū)化新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)普遍對地價和環(huán)境要求較高

本項目所處階段城市發(fā)展階段石家莊依托制造業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，延伸服務(wù)業(yè)，激活商業(yè)市場活力石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位階段零售業(yè)發(fā)展發(fā)展特征核心驅(qū)動汽車時代的到來使得新城開發(fā)不再石家莊重要的商業(yè)功能區(qū)、貿(mào)易、物流服務(wù)業(yè)聚集地以制造業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)為主，包括物流、倉儲及運輸，零售及批發(fā)業(yè)建筑/工程/裝修，醫(yī)藥和制造業(yè)為主力客戶商業(yè)物業(yè)為主石家莊中央商務(wù)區(qū)的功能定位北京國貿(mào)石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位重要國際金融功能區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地，文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)特征商貿(mào)、金融以及其衍生產(chǎn)業(yè)金融咨詢和物流運輸為主客戶特征制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力客戶，國際高端客戶聚集物業(yè)類型商務(wù)辦公為主主導(dǎo)功能商務(wù)為核心商業(yè)+居住石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊重要的商業(yè)功能區(qū)、貿(mào)易、物流服務(wù)業(yè)聚集地以制造業(yè)的衍生2、石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位2、石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)適宜發(fā)展的綜合體模式？1石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？2明確石家莊商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位本項目考慮各業(yè)態(tài)檔次定位應(yīng)解決問題綜合體發(fā)展研究石家莊裕華萬達廣場勒泰中心案例支持業(yè)態(tài)功能及檔次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？3市場研究分析規(guī)模推導(dǎo)石家莊中央商務(wù)區(qū)適宜發(fā)展的綜合體模式？1石家莊中央商務(wù)區(qū)不同綜合體四種發(fā)展模式在城市綜合體建設(shè)時，各物業(yè)的規(guī)模配比對于項目的整體定位、各功能發(fā)展方向等具有決定性作用，也是城市綜合體開發(fā)最需注意的問題。根據(jù)之前的分析，不同的綜合體發(fā)展模式業(yè)態(tài)比例關(guān)系。注：C＝綜合體，0＝寫字樓，H＝酒店，S＝商業(yè)，A＝公寓數(shù)據(jù)來源：DTZ

Consulting整理四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以酒店為核心物業(yè)組合C=O＋H＋A＋SC=O(主)＋A(次)＋H&SC=S(主)＋A&H&OC=H(主)＋A(次)＋O&S代表案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場深圳華潤萬象城上海商城O:H:S:A（建筑面積比）3：1：3：35：-：1：41：2：7：31：5：1：2主導(dǎo)功能寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓商業(yè)酒店綜合體發(fā)展研究業(yè)態(tài)功能及檔次定位綜合體四種發(fā)展模式在城市綜合體建設(shè)時，各物業(yè)的規(guī)模配比對于項綜合體發(fā)展研究綜合體中不同業(yè)態(tài)的關(guān)系同時擁有商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型的三個以上，通過功能組合達到項目整體價值的增值都市綜合體通過各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時段的城市多樣化生活，通過多種功能空間有機組合達到增值的效果。零售餐飲配套穩(wěn)定高質(zhì)消費人群中長期居住補充增值籌碼配套高端人群配套居住需求配套會議、商務(wù)客需求優(yōu)質(zhì)配套穩(wěn)定的生活型消費城市綜合體內(nèi)部功能生態(tài)鏈業(yè)態(tài)功能及檔次定位綜合體發(fā)展研究綜合體中不同業(yè)態(tài)的關(guān)系都市綜合體通過各種功能綜模式一：寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)均衡發(fā)展通過四種物業(yè)均衡發(fā)展的類型對市場環(huán)境、項目地塊條件和開發(fā)商操作經(jīng)驗的要求均較高，要求寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓均具備大的市場空間，地塊條件適合發(fā)展以上各種類型物業(yè)、開發(fā)具備開發(fā)多種物業(yè)的實力與經(jīng)驗，最基本的條件是，項目具備較大的開發(fā)規(guī)模，使各種物業(yè)類型均具備一定的規(guī)模。成功關(guān)鍵因素綜合體發(fā)展研究—均衡發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位模式一：寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)均衡發(fā)展通過四種物業(yè)均衡發(fā)展綜合體案例：華貿(mào)中心項目處于CBD核心區(qū)域內(nèi)，地鐵站上蓋物業(yè)，周邊商務(wù)、商業(yè)、居住條件十分成熟；項目整體體量較大（總建面70萬平方米）。定位：CBD區(qū)域的高檔綜合體甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+高檔公寓開發(fā)商實力雄厚（國華置業(yè)），具備打造均衡發(fā)展的綜合體物業(yè)的基本條件。定位原因項目概況：建筑面積70萬平方米。包括甲級寫字樓、公寓、兩間五星級酒店、新光天地購物中心。綜合體發(fā)展研究—均衡發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位均衡發(fā)展綜合體項目處于CBD核心區(qū)域內(nèi)，地鐵站上蓋物業(yè)，周邊均衡發(fā)展綜合體案例：華貿(mào)中心業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓1928%公寓

2130%商業(yè)2231%酒店811%合計70100%綜合體發(fā)展研究—均衡發(fā)展模式主導(dǎo)功能寫字樓、公寓和商業(yè)均衡發(fā)展輔助功能酒店承擔(dān)商務(wù)配套功能業(yè)態(tài)功能及檔次定位均衡發(fā)展綜合體業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積比例寫字樓1928%公模式二：以寫字樓為核心的開發(fā)模式此類型項目要求項目區(qū)域具備發(fā)展商務(wù)區(qū)的市場條件，已形成產(chǎn)業(yè)簇群，或可通過引入核心客戶帶來相簇群，或者是未來城市核心商務(wù)區(qū)；另外，此類項目一般因市場條件、地塊條件或開發(fā)商資金實力等原因，具有不適合發(fā)展大型商業(yè)的局限性。成功關(guān)鍵因素綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位模式二：以寫字樓為核心的開發(fā)模式此類型項目要求項目區(qū)域具備發(fā)以寫字樓為核心的綜合體案例：廣州中信廣場定位：廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物廣場概況：占地2.3萬㎡，總建筑面積32萬㎡，共包括1幢80層摩天大樓中信大廈（寫字樓）、2幢38層附樓（酒店式公寓）、4層作為商場的裙樓（商業(yè)）。項目位于廣州天河區(qū)新城中心，由于項目占地面積較小，容積率較高，難以打造均衡發(fā)展的綜合體物業(yè)。將寫字樓打造成廣州甚至整個華南區(qū)域的標(biāo)志性建筑，有利于在寫字樓云集的天河區(qū)樹立標(biāo)桿形象，從而推動公寓與商業(yè)部分的運作。定位原因商業(yè)公寓寫字樓綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位以寫字樓為核心的綜合體定位：廣州最頂級的超高層寫字樓概況：占業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓1550%公寓

1140%商業(yè)310%酒店————合計29100%以寫字樓為核心的綜合體案例：廣州中信廣場綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式主導(dǎo)功能寫字樓輔助功能公寓為居住配套，商業(yè)提供零售餐飲配套業(yè)態(tài)功能及檔次定位業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積比例寫字樓1550%公寓1140%模式三：以商業(yè)為核心的開發(fā)模式此類項目一般地處交通樞紐或城市核心區(qū)，人流量大，具備開發(fā)商業(yè)項目的基本區(qū)位條件；地塊周邊商業(yè)氛圍濃厚，或周邊存在大型商業(yè)發(fā)展市場空缺，具備開發(fā)大型商業(yè)項目的基本市場條件。同時，開發(fā)商具備較強的大型商業(yè)操作經(jīng)驗和資源，或具備較強的資源整合能力。成功關(guān)鍵因素綜合體發(fā)展研究—商業(yè)為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位模式三：以商業(yè)為核心的開發(fā)模式此類項目一般地處交通樞紐或城市以商業(yè)為核心的綜合體案例：深圳華潤中心定位：超大規(guī)模以商業(yè)為核心的綜合體物業(yè)頂級購物中心+甲級寫字樓+五星級酒店+公寓甲級寫字樓購物中心酒店概況：總建筑面積約55萬㎡，由18.8萬㎡的購物中心、國際5A甲級寫字樓、五星級酒店和3棟49層超高層公寓組成。所處地理位置優(yōu)越，具備良好的交通可達性；所在區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要新的亮點來激發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。華潤有一流的精英團隊，同時具備超強的實力與品牌號召力；萬象城集購物、休閑、娛樂等為一體，項目整體的立意較高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符。定位原因公寓綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位以商業(yè)為核心的綜合體定位：超大規(guī)模以商業(yè)為核心的綜合體物業(yè)甲業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓48%公寓

1121%商業(yè)2956%酒店815%合計52100%以商業(yè)為核心的綜合體案例：深圳華潤中心綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式主導(dǎo)功能以購物中心為主的商業(yè)輔助功能公寓、寫字樓和酒店為其提供穩(wěn)定高端消費人群業(yè)態(tài)功能及檔次定位業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積比例寫字樓48%公寓1121%商業(yè)模式四：以酒店為核心的開發(fā)模式此類項目一般因具有市場或地段條件不具備開發(fā)大型商業(yè)或大體量、高標(biāo)準寫字樓的局限性；同時項目不遠離城市核心區(qū)，交通便利，周邊具備一定的商務(wù)氛圍，具備開發(fā)大型高端商務(wù)型酒店的基本市場和區(qū)位條件。成功關(guān)鍵因素綜合體發(fā)展研究—酒店為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位模式四：以酒店為核心的開發(fā)模式此類項目一般因具有市場或地段條以酒店為核心的綜合體案例：上海商城定位：上海頂級國際化綜合體五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商業(yè)辦公樓公寓酒店商業(yè)項目概況：總建筑面積18.5萬㎡。由五星級酒店、豪華公寓、國際水準的辦公大樓、世界知名品牌的購物商城及其他相關(guān)設(shè)施組成。區(qū)域已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍；項目處在CBD邊緣，五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心文化；區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?。定位準確，波特曼酒店帶動其它功能；酒店及公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的客源；娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心；定位原因綜合體發(fā)展研究—酒店為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位以酒店為核心的綜合體定位：上海頂級國際化綜合體辦公樓公寓酒店業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓315%公寓

420%商業(yè)315%酒店950%合計19100%以酒店為核心的綜合體案例：上海商城綜合體發(fā)展研究—酒店為核心發(fā)展模式主導(dǎo)功能酒店輔助功能寫字樓提供商務(wù)、會議需求，商業(yè)滿足消費餐飲配套，公寓為增值籌碼業(yè)態(tài)功能及檔次定位業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積比例寫字樓315%公寓420%商業(yè)三種物業(yè)均衡發(fā)展O＋A＋S位置：CBD/城市中心交通：主干道沿線/地鐵口規(guī)模：2000,000㎡+視覺沖擊：超高層或/建筑群規(guī)劃設(shè)計：高水準、經(jīng)驗豐富功能體系：各業(yè)態(tài)的高端定位開發(fā)商：實力強勁/經(jīng)驗豐富管理團隊：物業(yè)管理/經(jīng)營管理以寫字樓為核心O（主）＋A＋S已形成產(chǎn)業(yè)簇群引入核心客戶帶來相關(guān)簇群未來商務(wù)核心區(qū)視覺沖擊：超高層或/建筑群功能體系：寫字樓決定其他物業(yè)功能、定位與檔次配套：商場、公寓以商業(yè)為核心S（主）＋A&O位置：商業(yè)區(qū)/大型居住片區(qū)交通：主干道沿線/地鐵口市場：流量大、商業(yè)氣氛濃厚/區(qū)域功能缺乏、需求旺盛定位：大規(guī)模、綜合性商業(yè)規(guī)劃設(shè)計：經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司特色：建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)功能體系：商業(yè)的絕對核心管理團隊：經(jīng)營管理以公寓為核心A（主）＋O＋S位置：城市核心區(qū)的邊緣周邊為高檔寫字樓聚集客戶支持：投資及商務(wù)客戶完善的商業(yè)、商務(wù)配套匯集有休閑、娛樂、工作、居住等多種功能有一定綠化環(huán)境強調(diào)私密的生活環(huán)境外部條件內(nèi)部條件案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場深圳萬象城北京建外SOHO本項目內(nèi)外部條件具備內(nèi)外部條件不具備內(nèi)外部條件均不具備內(nèi)外部條件不具備本項目綜合體的模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位本項目適宜三種物業(yè)均衡發(fā)展的綜合體模式本項目位置優(yōu)越、交通便利、總體量200萬平米，適宜成為均衡發(fā)展的綜合體。三種物業(yè)均衡發(fā)展O＋A＋S位置：CBD/城市中心交通：主干萬達廣場勒泰中心業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位面積占比檔次角色定位住宅區(qū)毛坯住宅55萬43％36％中檔聚集人氣，快速回籠資金－－－－精裝公館7％高檔吸引高端客戶－－－－酒店4.3萬3％高檔商務(wù)配套，提升形象7萬15％高檔商務(wù)配套，提升形象公寓22萬17％中高檔商務(wù)居住配套7.7萬17％中高檔商務(wù)配套寫字樓26.4萬21％中高檔商務(wù)辦公配套，聚集高端客戶7.5萬16%高檔吸引高端客戶，提升項目檔次商業(yè)20.3萬16％中高檔吸引人氣，提升項目檔次24萬52%中高檔主導(dǎo)功能，擴大輻射力總建筑面積（地上面積）128萬100％－－46萬100%－－石家莊典型綜合體項目業(yè)態(tài)及規(guī)模分析

萬達廣場以住宅社區(qū)為主，主打產(chǎn)品為中檔毛坯房，為項目聚集人氣，快速回籠開發(fā)資金，少量大戶型高檔豪宅，提升項目整體檔次；

勒泰中心純商業(yè)綜合體，商業(yè)體量比重最大，主導(dǎo)功能明顯，酒店和公寓做為商務(wù)配套，檔次偏高，超高層寫字樓具有項目標(biāo)桿作用。

不同業(yè)態(tài)在綜合體的功能作用不一樣，其檔次定位也存在差異。石家莊典型綜合體項目業(yè)態(tài)功能及檔次定位萬達廣場勒泰中心業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位面積占比檔次角色定位從市場角度分析商業(yè)的功能及檔次發(fā)展一站式體驗購物綜合體集群，設(shè)置主題性商業(yè)，擴大輻射人群分布相對集中，依然屬于單核商圈模式。單體規(guī)模小，仍成點分布，未能形成大規(guī)模商業(yè)集群商業(yè)類型單一、規(guī)模小、業(yè)態(tài)綜合性差分布發(fā)展趨勢是隨著舊村改造，大體量綜合性商業(yè)項目逐漸向城市東部、南部移動本項目適合打造綜合性、大而全的商業(yè)生活區(qū)，以娛樂、餐飲、百貨主力店為主要業(yè)態(tài)的mall，滿足生活體驗消費需求為主的同時，輔以專業(yè)賣場等多元化業(yè)態(tài)奢侈品牌集中，主要分布在北國先天下和北國商城

外向型經(jīng)濟差，整體消費水平不高，消費結(jié)構(gòu)保守，高端消費群體數(shù)量有限打造中高檔商業(yè)、引入市場欠缺的一線品牌副牌，提升形象檔次又能與消費者需求相一致潛在高品質(zhì)商業(yè)仍集中供應(yīng)在核心地段，強化和鞏固中山東路北國商圈的核心地位核心商圈的強化，會對本項目的業(yè)態(tài)定位方向帶來影響采用風(fēng)險規(guī)避型投資理念，引入超市、餐飲、百貨主力店業(yè)態(tài)，為商業(yè)造勢本項目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析商業(yè)的功能及檔次分布相對集中，依然屬于單核商圈45從市場角度分析寫字樓的功能及檔次控制寫字樓功能的總體量，延長開發(fā)周期，同時形成不同的產(chǎn)品檔次，適應(yīng)不同類型客群需求；超高層寫字樓提升項目綜合價值第三產(chǎn)業(yè)支撐不足，抑制商務(wù)辦公發(fā)展，市場存量小目前的辦公物業(yè)市場發(fā)展處于初級水平，未來發(fā)展空間有限供應(yīng)量由城市中心向外圍擴散憑借區(qū)域商務(wù)環(huán)境日趨改善的趨勢，為本項目營造良好的外部條件高檔寫字樓主要聚集在商業(yè)和商務(wù)環(huán)境成熟的橋東和橋西區(qū)，具有溢價能力，市場認可度高盡管存在一定商務(wù)需求，但客戶更關(guān)注辦公物業(yè)的區(qū)位、交通、商務(wù)氛圍等因素潛在供應(yīng)以高檔寫字樓為主，出現(xiàn)多個超高層項目，寫字樓物業(yè)產(chǎn)品硬件水平繼續(xù)升級適度打造高品質(zhì)項目以彌補區(qū)域內(nèi)高端綜合體項目稀缺的不足。同時，針對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點及中小型企業(yè)需求，打造中高檔項目傳統(tǒng)核心商圈以IT通訊、貿(mào)易、服務(wù)及金融保險行業(yè)為主，而東部新興區(qū)集中建筑工程、制造和醫(yī)藥行業(yè)，但未形成產(chǎn)業(yè)支撐存在一定程度的需求面積擴大，檔次希望得到提升，但對于開發(fā)區(qū)持觀望態(tài)度高新區(qū)東區(qū)逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，未來會對本項目的寫字樓功能形成支撐本項目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析寫字樓的功能及檔次第三產(chǎn)業(yè)支撐不足，抑制商務(wù)辦46從市場角度分析公寓的功能及檔次公寓主要針對投資類客戶，其中主要為商務(wù)公寓。未來產(chǎn)品配置上增加大戶型配比，與目前城市核心區(qū)的小戶型投資公寓形成差異化。2010年進入供應(yīng)井噴期，集中在配套設(shè)施完善、城市化發(fā)展進度較快的橋東、橋西區(qū)本項目周邊區(qū)域商務(wù)氛圍較淡，公寓市場尚處于起步發(fā)展階段未來2－3年公寓項目依然集中在中心城區(qū)，東部地區(qū)公寓項目稀缺利用綜合體項目，提升公寓價值延伸產(chǎn)品線，增加大戶型精裝修公寓產(chǎn)品以迎合更多客戶群需求戶型面積集中在40-60平米小戶型。核心總價區(qū)間在40-70萬左右，平均銷售期為13個月客戶對戶型面積需求增大戶型產(chǎn)品區(qū)域多元化精裝修產(chǎn)品溢價能力高，價格增值空間大對配套關(guān)注度高，首先關(guān)注交通便利度，其次為周邊配套完善度，對商業(yè)需求大公寓產(chǎn)品多存在于綜合體內(nèi)，與其他功能形成互補本項目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析公寓的功能及檔次2010年進入供應(yīng)井噴期，集中47從市場角度分析酒店的功能及檔次憑借綜合體項目的影響及區(qū)域商務(wù)氛圍的提升，發(fā)展商務(wù)和會議配套為主的國際品牌酒店市場現(xiàn)有中高檔酒店17家，掛牌五星級僅有3家，未來有5家五星級酒店入市未來酒店供應(yīng)量大、檔次高，同區(qū)域內(nèi)競爭壓力大從受訪者選擇酒店檔次標(biāo)準上來看，選擇中高檔酒店（四星級及五星級）占比接近90%，高端酒店需求度高配合區(qū)域綜合體項目，發(fā)展商務(wù)型酒店引進國際品牌酒店管理公司，增強本項目吸引力酒店入住率高，市場需求強勁，經(jīng)營良好對配套設(shè)施的滿意度低客戶的選擇因素逐漸改變，未來市場供應(yīng)要滿足客戶需求以商務(wù)和會議客戶為主，五星級酒店和四星級酒店價格差異大酒店整體價格和檔次偏低，酒店市場缺乏品牌酒店管理公司另外超過30％的客戶愿意選擇500元/天以上的酒店，將出現(xiàn)多家國際品牌酒店管理公司本項目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析酒店的功能及檔次市場現(xiàn)有中高檔酒店17家，掛牌48從市場角度分析住宅的功能及檔次突破現(xiàn)有區(qū)域住宅項目檔次，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品升級、打造高檔居住社區(qū)在售項目集中在東二環(huán)以內(nèi)，開發(fā)區(qū)項目少東部區(qū)域發(fā)展較慢高新區(qū)東區(qū)是未來住宅發(fā)展的新興熱點利用綜合體項目，提升住宅價值純住宅項目為主，含住宅物業(yè)的綜合體項目稀缺區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足，缺少配套完善的高檔項目含住宅物業(yè)的綜合體項目增加，項目配套繼續(xù)升級除配有常規(guī)配套設(shè)施外，應(yīng)以商業(yè)配套為發(fā)力點，在規(guī)模和形式上升級產(chǎn)品以毛坯房為主，戶型面積集中在90-100平米和120-140平米

住宅項目檔次普遍偏低向高端住宅物業(yè)發(fā)展設(shè)有部分精裝修產(chǎn)品滿足不同需求。戶型產(chǎn)品設(shè)計上涉及少量150平米以上大戶型，提升項目檔次本項目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析住宅的功能及檔次在售項目集中在東二環(huán)以內(nèi)，開發(fā)49石家莊中央商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位住宅毛坯住宅32.5萬16.2％13.2％中檔聚集人氣，快速回籠資金精裝豪宅3％高檔吸引高端客戶，增加項目收益酒店4.5萬2.2％高檔商務(wù)配套，提升形象公寓72.7萬36.1％中高檔商務(wù)居住配套寫字樓40.5萬20.1％高檔商務(wù)辦公，聚集高端客戶，項目標(biāo)志商業(yè)51.2萬25.4％中高檔吸引人氣，提升對區(qū)域的輻射效力總建筑面積（地上面積）201萬100％－－業(yè)態(tài)功能及檔次定位各種業(yè)態(tài)均衡發(fā)展，產(chǎn)品檔次差異化

本項目維持各業(yè)態(tài)均衡發(fā)展態(tài)勢，毛坯住宅先期推出，以滿足主力市場需求，對商業(yè)項目起到集聚人氣的作用，同時可以快速回籠資金保證后期的其它業(yè)態(tài)的運作。一定比例的精裝豪宅吸引高端客戶，提升項目檔次；

商業(yè)為本項目開發(fā)亮點，擴大本項目對區(qū)域的輻射影響力；

公寓和酒店提供居住配套，吸引商務(wù)人士，為商業(yè)項目提供優(yōu)質(zhì)高端消費客群；

超高層寫字樓增強項目的商務(wù)氛圍，提升項目整體檔次，具有標(biāo)桿作用。購房者對住宅產(chǎn)品裝修需求本項目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位住宅毛坯住宅32.5測算模型說明本項目輻射人口輻射人群消費力本項目商業(yè)坪效本項目商業(yè)規(guī)模輻射范圍內(nèi)常住人口數(shù)量石家莊城市居民人均年消費支出市場比較法推算本項目年平均租金與扣點，測算坪效根據(jù)區(qū)域規(guī)劃與城市人口年平均增長率推算未來輻射人口根據(jù)本項目輻射人口的滲透率，推算對于本項目營業(yè)額貢獻水平本項目商業(yè)最大可承受規(guī)模商業(yè)物業(yè)是本項目主要功能業(yè)態(tài)之一，是本項目成敗的關(guān)鍵因素之一。因此如何將本項目商業(yè)定位、規(guī)模，將是本次商業(yè)定位的重點。對此，我們將通過商圈測算，通過輻射人口對于本項目商業(yè)營業(yè)額的貢獻額與商業(yè)坪效之間的邏輯關(guān)系，確定本項目最終的商業(yè)可承受面積。本項目年租金/扣點=單位面積產(chǎn)生的營業(yè)額商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位測算模型說明本項目輻射人口輻射人群消費力本項目商業(yè)坪效本項目商圈分布根據(jù)之前的需求研究及市場調(diào)研，利用商圈分析的方法，確定本項目商業(yè)物業(yè)的合理規(guī)模。商圈范圍的劃定需要綜合考慮眾多因素，主要與之關(guān)系密切的是：項目規(guī)模；物業(yè)類型配比；區(qū)域競爭環(huán)境；項目交通情況；消費者可接受交通成本等因素。對于本項目而言，地理距離、交通情況、交通成本（金錢和時間）以及石家莊商圈現(xiàn)狀，是決定項目商圈輻射范圍的主要因素。石家莊現(xiàn)存商圈仍以點式發(fā)展，未來規(guī)模有所增加但未能形成集群商業(yè)且距離本項目較遠。因此，本項目以開發(fā)區(qū)為核心商圈，石家莊城區(qū)為輻射商圈。石家莊商業(yè)市場現(xiàn)狀點式商圈并存，近距離競爭不大52商圈級別2013年優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量與本項目距離東購商圈市級44.5萬平米約11公里北國商圈市級46.2萬平米約9公里懷特商圈區(qū)域22.5萬平米約8公里東南商圈區(qū)域49.9萬平米約6公里資料來源:DTZConsulting商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位商圈分布石家莊商業(yè)市場現(xiàn)狀52商圈級別2013年優(yōu)質(zhì)零售與本假定本項目商業(yè)部分于2013年入市，則以下測算年份均按照2013年計算。根據(jù)石家莊市目前點式商圈的商業(yè)現(xiàn)狀及本項目大規(guī)模集群商業(yè)的定位初判，假定商業(yè)入市年的輻射范圍為項目所在的開發(fā)區(qū)及石家莊中心城區(qū)（裕華、長安、新華、橋西及橋東五區(qū)）。其中，開發(fā)區(qū)為本項目商業(yè)的核心商圈、中心城五區(qū)為本項目商業(yè)的輻射商圈。根據(jù)東部新區(qū)規(guī)劃，預(yù)計2013年開發(fā)區(qū)內(nèi)總?cè)丝谶_到8萬人。同時，通過對石家莊中心城區(qū)人口自2001年到2010年十年間平均增長率測算，預(yù)計到2013年，剔除開發(fā)區(qū)外，城區(qū)常住人口可達到320萬人。商圈劃定商圈輻射級別及人口測算假設(shè)*注：人口規(guī)模均測算至2013年。資料來源：DTZConsulting輻射級別及人口測算商圈級別輻射區(qū)域人口規(guī)模*（人）測算依據(jù)核心商圈開發(fā)區(qū)80,000《東部新區(qū)規(guī)劃提升》&《2008年邁大步實施方案》，短期內(nèi)人口約為8萬人。輻射商圈石家莊市中心五區(qū)

3,028,7342001-2010年間，城區(qū)人口年平均增長率4%，依次計算2013年城區(qū)人口。商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位假定本項目商業(yè)部分于2013年入市，則以下測算年份均按照20商圈劃定商圈滲透率假定資料來源：DTZConsulting消費意愿（滲透率）滲透率：指特定地區(qū)能夠前來本項目消費的人群占區(qū)域總?cè)丝诘谋壤?。根?jù)之前的經(jīng)驗表明，由于石家莊市多商圈點狀發(fā)展模式，且城市規(guī)模較小，在石家莊一般大規(guī)模商用物業(yè)的核心商圈滲透率為65%，輻射商圈滲透率為10%～30%。據(jù)消費者問卷調(diào)研的結(jié)果，中心城區(qū)被訪者有20%的消費者表示非?？赡芮皝肀卷椖肯M，它們遠離本區(qū)域，屬于輻射商圈范圍內(nèi)，因此輻射商圈滲透率假定為20%左右。而開發(fā)區(qū)作為本項目的核心商圈，其6公里內(nèi)半徑并無大型商業(yè)綜合項目，因此商業(yè)滲透率要高于石家莊目前水平。但考慮到開發(fā)區(qū)在開發(fā)項目的配套商業(yè)會存在消費群分流的現(xiàn)象，我行將核心商圈的滲透率假定為80%。則最終預(yù)計本項目各商圈的滲透率如下：核心商圈80%輻射商圈20%商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位商圈劃定商圈滲透率假定資料來源：DTZConsulting資料來源：石家莊國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（2001-2010年）年人均消費支出是指石家莊居民人均生活支出，包括交通和通訊、居住、醫(yī)療保健和衣著、娛樂教育和文化服務(wù)等等。其中約有66%用于零售商業(yè)相關(guān)。根據(jù)石家莊2001-2010年人均消費支出的年平均增長率7.4%，可推算出到2013年石家莊年人均消費支出為13,076元。則預(yù)計到2013年，本項目輻射人口用于零售相關(guān)的人均年消費額為8,630元，

即13,076*66%=8,630人均年消費支出額本項目輻射人口年平均零售相關(guān)消費支出額為8,630元商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位資料來源：石家莊國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（2001-201*注：租金統(tǒng)計口徑為營業(yè)面積。資料來源：DTZConsulting本項目假定租金測算本項目商業(yè)租金測算2013年本項目商業(yè)租金為9.7元/天/平米可比項目評分體系在此參考了3個商業(yè)項目的租金水平，在打分時，將本項目設(shè)定為基準分值100分，根據(jù)對比項目相對本項目的優(yōu)劣予不同得分。*注：可比項目綜合分值＝（各影響因素分值×權(quán)重）的相加總和根據(jù)打分體系，本項目現(xiàn)時點商業(yè)租金為9.4元/天/平米。假定商業(yè)租金年增長率為2%，則預(yù)計本項目在2013年的租金為9.7元/天/平米。注：本項目租金＝（各項目租金/分值×權(quán)重）的相加總和

權(quán)重基準北國商城購購時代商城懷特國際中心區(qū)位條件20%100110105105交通條件15%100110105105商業(yè)氛圍15%100115110105業(yè)態(tài)布局10%100959595設(shè)施設(shè)備5%100959595輻射范圍15%1001009595商業(yè)規(guī)模15%100908080運營管理5%1001009595綜合分值100%——103.598.597.8項目名稱權(quán)重分值租金*（元/天/平米）北國商城40%103.511.6購購時代商城40%98.510.0懷特國際中心20%97.84.0本項目現(xiàn)時點租金--100.09.42013年租金

按照2%的年租金增長率計算9.7商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位*注：租金統(tǒng)計口徑為營業(yè)面積。本項目假定租金測算本項目商業(yè)租按照市場比較法推算本項目商業(yè)部分單位營業(yè)面積年租金為9.7×365=3558元，石家莊市平均扣點水平在22%-27%，考慮本項目未來餐飲娛樂比重較大，選用22%作為平均扣點，則本項目平均年商業(yè)坪效（建筑面積）為16,172

元。根據(jù)以上本項目輻射人口數(shù)量假定測算、人均消費額以及單位面積營業(yè)額、平均坪效、消費滲透率等因素，進行本項目可承受規(guī)模方面的測算，預(yù)計最大可以支持商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積約35.7萬平方米。按照65%的商業(yè)使用率計算，則本項目商業(yè)最大可承受建筑面積為549,865平方米。資料來源：DTZConsulting本項目商業(yè)坪效測算（營業(yè)面積）本項目商業(yè)最大可承受建筑面積為549,865平方米本項目最大可承受商業(yè)規(guī)模

日平均租金平均年租金商業(yè)平均扣點平均年商業(yè)坪效（元/平米，營業(yè)面積）（元/平米/天）（元/平米）數(shù)值9.73,55822.0%16,172商圈級別輻射客群人口規(guī)模（人）人均年消費額（元）年消費總額（元）滲透情況預(yù)計本項目營業(yè)額（元）本項目商業(yè)物業(yè)規(guī)模（平方米）核心商圈開發(fā)區(qū)80,0008,630690,411,69080%552,329,352營業(yè)面積：357,412建筑面積：549,865輻射商圈石家莊市區(qū)3,028,7348,63026,138,420,91420%5,227,684,183商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位按照市場比較法推算本項目商業(yè)部分單位營業(yè)面積年租金為9.7×四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以酒店為核心物業(yè)組合C=O＋A＋H＋SC=O(主)＋A(次)＋H&SC=S(主)＋A&H&OC=H(主)＋A(次)＋O&S案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場深圳華潤萬象城上海商城適用情況位置優(yōu)越交通便利

較大的規(guī)模

開發(fā)商的實力與經(jīng)驗成熟的商務(wù)條件，已形成的產(chǎn)業(yè)族群

由于限制條件，不適宜做大型商業(yè)位于交通樞紐

周邊區(qū)域強大的商業(yè)承受能力商業(yè)運營管理能力強不遠離市中心與商務(wù)區(qū)交通便利由于限制條件，不適宜開發(fā)大型寫字樓和商業(yè)O：H：S：A（建筑面積比）3：1：3：35：-：1：41：2：7：31：5：1：2通過對2003年以來中國的100個綜合體進行研究發(fā)現(xiàn)，65％的綜合體同時具有寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)類型。注：C＝綜合體，0＝寫字樓，H＝酒店，S＝商業(yè)，A＝公寓數(shù)據(jù)來源：DTZ整理序號項目名稱區(qū)域項目總建筑面積（平米）寫字樓面積(平米）1新源NASA橋東

180,000

25,0002勒泰中心橋東

620,000

80,0003金正海悅天地橋西

330,000

87,4004舜地金融大廈橋西45,79120,0005開元環(huán)球金融中心長安170,00061,2006潤都盛和廣場裕華

81,640

15,000合計1,427,431

223,600從石家莊未來的供應(yīng)量來看，每個項目的寫字樓體量均較小，在各綜合體的占比平均在10%-20%左右。結(jié)合我們項目區(qū)域來看，本項目位置優(yōu)越、軌道/市內(nèi)交通便利、總體量126-174萬平米，適宜成為均衡發(fā)展的綜合體寫字樓的體量占總體量的20%-30%從綜合體發(fā)展模式來看本項目適宜均衡的綜合體發(fā)展模式，寫字樓體量占總體量的30%石家莊未來2年入市綜合體供應(yīng)中寫字樓的規(guī)模寫字樓的規(guī)模推算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓以商業(yè)為核心以酒店物業(yè)組合C=優(yōu)先級1五星級商務(wù)會議型酒店的基本面積需求。2大而全的生活型商業(yè)區(qū)，根據(jù)未來人口預(yù)測，總體量在50萬平米。1辦公面積控制在總體量的20%-25%。3本項目總體規(guī)模配比

根據(jù)經(jīng)濟指標(biāo)，本項目占地25.3萬平米，按容積率5-7計算，總建筑面積126-174萬平米，其中商業(yè)規(guī)模經(jīng)過商圈測算及案例借鑒，建議最大可承受總體量50萬平米，寫字樓規(guī)模為總體量的20%-25%。

項目采用均衡發(fā)展的綜合體模式，酒店為提升型物業(yè)，規(guī)模不宜過大，總規(guī)模45000平米。59不同業(yè)態(tài)規(guī)模定位業(yè)態(tài)的規(guī)模定位優(yōu)先級1五星級商務(wù)會議型酒店的基本面積需求。2大而全的生活型3、開發(fā)方案建議3、開發(fā)方案建議如何處理長江大道的隔離以及過境交通，樹立項目整體形象？1項目業(yè)態(tài)規(guī)模如何與市場規(guī)模和開發(fā)周期結(jié)合，保證項目可實施？2合理布局各業(yè)態(tài)，設(shè)計初步方案。本項目初步方案設(shè)計重點考慮的問題開發(fā)方案建議如何打造商業(yè)氣氛，形成亮點？3一般商業(yè)廣場規(guī)模分析案例支持如何處理長江大道的隔離以及過境交通，樹立項目整體形象？1項目方案對比分析結(jié)合考慮下穿和不下穿方案的優(yōu)缺點，對交通組織和廣場打造提出新的方案下穿和不下穿方案各有利弊，問題主要集中在如何打造項目整體形象，加強南北向聯(lián)系和降低長江大道過境影響方面，在此基礎(chǔ)上通過初步方案設(shè)計盡可能提高項目體量，并與開發(fā)周期相結(jié)合使項目更為可行。優(yōu)點缺點不下穿方案可以結(jié)合地鐵出口發(fā)展地下商業(yè)；利用下沉廣場組織地下到二層的動線，更靈活；地塊內(nèi)部交通可達性強；內(nèi)部收益率高，投資回收期短。南北區(qū)缺乏整體性，難以建立項目整體形象；南北向人流聯(lián)系弱，商業(yè)聯(lián)系弱；過境交通對項目影響大。下穿方案南北區(qū)聯(lián)系方便，便于形成項目整體形象；業(yè)態(tài)布局靈活，中心廣場有利于吸引人氣；不受過境交通影響。地塊內(nèi)部交通有待解決；下穿道路成本高。資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案對比分析結(jié)合考慮下穿和不下穿方案的優(yōu)缺點，對交通組織和廣城市項目名稱用地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率廣場面積(㎡)北京火神廟國際商業(yè)中心858003400004.01300三里屯village530001720003.21500三里屯soho512004657009.11500東方廣場1000008000008.03000上海五角場萬達廣場601203343005.6240096廣場26300660002.52100豫龍坊10000360803.63000大拇指廣場600001100001.82000平均值558032905104.72100一般商業(yè)廣場分析——廣場規(guī)模大型商業(yè)項目中廣場的平均面積為2100㎡，本項目不適合建設(shè)超大型廣場選取北京、上海大型商業(yè)項目中設(shè)計了商業(yè)廣場的項目，測量單個廣場的面積，平均廣場面積為2,100㎡。對于本項目而言，長江大道下穿將形成面積約為80,000㎡的大型廣場，尺度過大，不適于開發(fā)形成商業(yè)廣場。開發(fā)方案建議城市項目名稱用地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率廣場面積北京火方案三——設(shè)計思路通過對道路下穿方案和不下穿方案進行結(jié)合，形成第三種方案。方案三在局部路段減少長江大道綠化帶的寬度，使車道集中在一起通過本項目路段；局部路段下沉，減少過境交通對廣場景觀的影響；在北側(cè)地區(qū)形成面積約15000㎡的中心廣場，用于打造項目亮點和形象；在長江大道的順行一側(cè)設(shè)置機動車入口，使進入項目內(nèi)部的車流能直接進入本項目；封閉規(guī)劃的祁連路，使兩側(cè)路段成為只為本項目服務(wù)的盡端路；地下空間主要用于解決過境交通和項目車流入口，因此地鐵不能設(shè)置于中心廣場的位置。過境交通只為本項目服務(wù)的盡端路，車流出口中心廣場內(nèi)部車流入口道路下沉段資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——設(shè)計思路通過對道路下穿方案和不下穿方案進行結(jié)合，形方案三——中心廣場設(shè)計思路將長江大道的車道集中起來通過項目地塊，6條車道寬21米，對南北區(qū)的阻隔作用將減弱；將中心廣場設(shè)置在北區(qū)一側(cè)，并集中設(shè)置幾個主要節(jié)點，使之與北側(cè)側(cè)重娛樂、時尚生活的定位相結(jié)合；中心廣場長約250米，寬約60米，總面積15000㎡；長江大道的路面緩慢下沉，在中心廣場處車道與中心廣場達到一定高差，借此修建步行連廊，聯(lián)系南北區(qū)，并創(chuàng)造豐富的景觀；在過境車流一側(cè)留出兩條車道用于順行進入項目地下停車場（北側(cè)在中心廣場地下設(shè)置入口）；通過在不同空間層面對過境交通、項目內(nèi)部交通和人流進行梳理，達到解決矛盾，增加亮點的目的。地下停車場地下停車場地下停車場地下停車場資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——中心廣場設(shè)計思路將長江大道的車道集中起來通過項目地主要依靠下沉部份長江大道疏導(dǎo)過境交通，減小地面層的交通流量項目亮點是把部份長江大道改為連通四個地塊的中心廣場地下一層：下沉道路及停車場出入口一層：中央綠化公園+商業(yè)商業(yè)及上部建筑地下二至三層：停車場主要人行路線

(地鐵連接)主要過境車流通往停車場樓層項目車流/停車場出入口內(nèi)部垂直人流動線主要人行系統(tǒng)

(項目建筑之間互動)綜合體模式資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議主要依靠下沉部份長江大道疏導(dǎo)過境交通，減小地面層的交通流量地方案三——功能布局北區(qū)采用商業(yè)街和購物中心的形式延續(xù)天山海世界的人氣，定位于一站式生活體驗中心；南區(qū)定位于高端商務(wù)區(qū)，包括高端商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)和生活配套，通過公寓與住宅區(qū)結(jié)合打造高端住區(qū)；依靠中心廣場連接南北區(qū)，為項目吸引人氣；建議地鐵出入口設(shè)置在項目兩側(cè)。娛樂娛樂主題商業(yè)商務(wù)核心區(qū)高端居住中心廣場一站式生活體驗地鐵地鐵資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——功能布局北區(qū)采用商業(yè)街和購物中心的形式延續(xù)天山海世方案三——功能布局北區(qū)通過標(biāo)準層在12000㎡以下的購物中心設(shè)計多主題、檔次不同的商業(yè)，形成活躍、熱鬧的商業(yè)氛圍；A地塊布局少量公寓（20層以內(nèi)）以平衡項目初期投入。南區(qū)建設(shè)3棟超高層辦公樓，強化項目作為中央商務(wù)區(qū)的定位；B地塊設(shè)計標(biāo)準層約15000㎡的購物中心，打造高端商業(yè)。公寓主要分布在南區(qū)，分為自住公寓和一部分商務(wù)公寓，商務(wù)公寓用于彌補辦公物業(yè)不足的問題。酒店位于其中一棟超高層辦公樓內(nèi)，占據(jù)良好的景觀。資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——功能布局北區(qū)資料來源：DTZConsulting方案三——地下一層平面在各大型購物中心地下都開發(fā)商業(yè)，并盡可能通過地下商業(yè)連通各購物中心；地下商業(yè)面積合計56000㎡；地鐵站布局在項目東西兩側(cè)，站點間距離達到1公里，符合地鐵站點的布局要求；地塊內(nèi)除地下商業(yè)和地鐵站出站口外，其他全部作為停車場。22000㎡28000㎡6000㎡開發(fā)方案建議方案三——地下一層平面在各大型購物中心地下都開發(fā)商業(yè)，并盡可方案三——二層平面A、B、D三地塊為商業(yè)街和購物中心，通過連廊連通所有商業(yè)，共同打造業(yè)態(tài)豐富、娛樂性強的綜合商業(yè)，并共享客源；C地塊公寓1、2層開發(fā)底商作為生活型配套商業(yè)。開發(fā)方案建議方案三——二層平面A、B、D三地塊為商業(yè)街和購物中心，通過連方案三——車流組織通過廣場設(shè)計，使過境交通能在不影響南北區(qū)聯(lián)系的前提下穿過項目用地；停車場出入口布置與地下商業(yè)開發(fā)結(jié)合考慮，保證每個地塊都能滿足兩進兩出的出入口布局，滿足來自各個方向的車流；停車場設(shè)置保證地下商業(yè)的東西側(cè)都能有停車位和出入口，方便進出車流。資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——車流組織通過廣場設(shè)計，使過境交通能在不影響南北區(qū)聯(lián)方案三——人流組織通過兩側(cè)地鐵站出口組織人流進入項目內(nèi)部；一層：在地鐵出入口處設(shè)計景觀或小型廣場，引導(dǎo)人流；通過商業(yè)街動線設(shè)計將人流導(dǎo)入中心廣場；通過步行連廊使南北區(qū)廣場互通，加強聯(lián)系；二層及以上：通過在商業(yè)街和購物中心之間設(shè)計連廊，增強商業(yè)之間的聯(lián)系，達到共享客流、強化商業(yè)氛圍的目的。資料來源：DTZConsulting加強東西向聯(lián)系通過商業(yè)街引導(dǎo)人流進入中心廣場開發(fā)方案建議方案三——人流組織通過兩側(cè)地鐵站出口組織人流進入項目內(nèi)部；資方案三——標(biāo)準層及層數(shù)建議標(biāo)準層面積層數(shù)150020F開發(fā)方案建議方案三——標(biāo)準層及層數(shù)建議標(biāo)準層面積150020F開發(fā)方案建方案三——設(shè)計指標(biāo)地上部分建筑面積（㎡）用地面積（㎡）建筑底面積（㎡）容積率建筑密度（%）商業(yè)辦公酒店公寓合計A89,000

92,000181,00065,57430,0002.845.7B180,000150,000

216,000546,00060,18932,5009.154.0D216,000

216,00066,71636,0003.254.0C27,000255,00045,000418,500745,50060,98818,50012.230.3合計512,000405,00045,000726,5001,688,500253,467117,0006.746.2E----325,066124,37319,5252.615.7整個地塊

2013566377,840136,5255.336.1資料來源：DTZConsulting商務(wù)中心地塊（ABCD四個地塊）總體容積率為6.7，建筑總面積為168.85萬㎡；地下停車場面積為623100㎡，需開發(fā)到地下三層，提供車位15578個。開發(fā)方案建議方案三——設(shè)計指標(biāo)地上部分建筑面積（㎡）用地面積（㎡）建筑底開發(fā)方案建議入口設(shè)計要點購物中心主入口應(yīng)該開闊、主題鮮明且引人入勝，建議設(shè)置以特色文化符號雕塑或水景噴泉等形成聚集人氣的開敞空間，不僅標(biāo)識性強，而且在開業(yè)之前能夠吸引附近居民在此進行健身、休閑活動，帶動人氣，在開業(yè)之后，觀賞兼休閑空間能夠吸引人流。開發(fā)方案建議入口設(shè)計要點購物中心主入口應(yīng)該開闊、主題鮮明且引開發(fā)方案建議廣場設(shè)計要點廣場設(shè)計以特色鮮明為主，其次注重人性化設(shè)施的布置，例如足夠的座椅和臺階，供購物者歇腳，還可以提供咖啡、茶座，安排適量休閑零售等；此外，應(yīng)留足人流穿行和停留空間，適量布局共人群休閑、展覽展示和節(jié)慶促銷的場所。開發(fā)方案建議廣場設(shè)計要點廣場設(shè)計以特色鮮明為主，其次注重人性開發(fā)方案建議廊道設(shè)計要點廊道設(shè)計以方便建筑物之間交通為主，此外可以通過造型美化內(nèi)街的形象，建議配以綠植或特色雕塑、外形吸引人前往，縮短商場不同建筑之間的距離。此外