某市商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場研究及策劃顧問報(bào)告課件

石家莊中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場研究及策劃顧問報(bào)告2011年8月僅呈：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司石家莊中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場研究及策劃顧問報(bào)告2011年8月僅呈目錄石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位427開發(fā)方案建議60財(cái)務(wù)分析96開發(fā)時(shí)序及亮點(diǎn)建議78目錄石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔本部分待解決問題及研究思路問題一：石家莊中央商務(wù)區(qū)與北京CBD的區(qū)別？未來的功能定位？通過對(duì)比分析，明確石家莊中央商務(wù)區(qū)功能本項(xiàng)目的模式以及業(yè)態(tài)比例關(guān)系地塊分析北京CBD的發(fā)展分析石家莊發(fā)展趨勢(shì)分析綜合體模式分析勒泰業(yè)態(tài)關(guān)系萬達(dá)業(yè)態(tài)關(guān)系總體布局方案問題二：各個(gè)物業(yè)所承擔(dān)的角色以及比例關(guān)系？問題三：方案布局？開發(fā)分期？亮點(diǎn)？開發(fā)時(shí)序及亮點(diǎn)財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)關(guān)系本部分待解決問題及研究思路問題一：石家莊中央商務(wù)區(qū)與北京CB1、石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位1、石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)應(yīng)該是一個(gè)以什么功能為主的中央商務(wù)區(qū)？1開發(fā)超高層寫字樓的適宜時(shí)間節(jié)點(diǎn)？2明確石家莊中央商務(wù)區(qū)的總體功能本項(xiàng)目考慮總體功能定位時(shí)重點(diǎn)考慮的問題北京國貿(mào)案例支持功能定位

三個(gè)發(fā)展階段：三個(gè)主導(dǎo)功能

三個(gè)開發(fā)亮點(diǎn)

石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)：

總體功能

產(chǎn)業(yè)特征

客戶特征

物業(yè)特征石家莊中央商務(wù)的特征？3石家莊中央商務(wù)區(qū)應(yīng)該是一個(gè)以什么功能為主的中央商務(wù)區(qū)？1開發(fā)北京國貿(mào)——項(xiàng)目背景中國國貿(mào)地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，是由酒店、寫字樓、公寓、展廳和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成的地標(biāo)性建筑綜合體項(xiàng)目，是眾多跨國公司和商社進(jìn)駐北京的首選之地。國貿(mào)自1990年開業(yè)以來，云集了多家國際知名跨國公司、承接多項(xiàng)國際、國內(nèi)會(huì)議及大型商務(wù)活動(dòng)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。隨著2007年國貿(mào)三期的竣工完成，使國貿(mào)總體占地面積達(dá)到17公頃，總建筑面積達(dá)110萬平方米，進(jìn)一步提升了中國國際貿(mào)易中心在全球世貿(mào)中心的地位。北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位北京國貿(mào)——項(xiàng)目背景中國國貿(mào)地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，是北京國貿(mào)的發(fā)展歷程及主導(dǎo)功能形成以寫字樓為核心功能的商業(yè)綜合體項(xiàng)目第一階段（1985-1990年）起步階段市場環(huán)境：國貿(mào)建設(shè)初期，外商大量進(jìn)入北京，然而國貿(mào)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱主導(dǎo)功能：國貿(mào)一期以酒店功能為核心

開發(fā)亮點(diǎn)：五星級(jí)中國大飯店第二階段（1996-1999）發(fā)展階段市場環(huán)境：大量外資企業(yè)進(jìn)入北京市場，巨大的辦公需求，以及國貿(mào)一期的成功，大北窯地區(qū)商務(wù)氛圍初具規(guī)模

主導(dǎo)功能：國貿(mào)二期以寫字樓為主，核心商務(wù)功能顯現(xiàn)

開發(fā)亮點(diǎn)：高端甲級(jí)寫字樓第三階段（2005-2010）成熟階段市場環(huán)境：區(qū)域商業(yè)市場持續(xù)繁榮，商務(wù)環(huán)境趨向成熟，辦公物業(yè)激增

主導(dǎo)功能：寫字樓，文化、會(huì)議和展覽功能突出

開發(fā)亮點(diǎn)：京城第一高樓——330米國貿(mào)大廈功能定位：

重要國際金融功能區(qū)

現(xiàn)代服務(wù)也聚集地

文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以商貿(mào)為主的城市綜合功能區(qū)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展：國際商貿(mào)中心區(qū)，金融和文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集地國際商務(wù)中心區(qū)北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位北京國貿(mào)的發(fā)展歷程及主導(dǎo)功能第一階段（1985-1990年）中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：滿足城市功能，樹立區(qū)域形象改革開放后，外商大量進(jìn)入北京，外貿(mào)進(jìn)出口額逐年大幅增長。但北京能夠滿足外商要求的商務(wù)設(shè)施極其薄弱。北京亟需一個(gè)可以代表城市形象的綜合性商務(wù)地標(biāo)項(xiàng)目，體現(xiàn)城市的商務(wù)功能，為吸引更多外商進(jìn)駐北京提供硬件基礎(chǔ)。1985年，中國國際貿(mào)易中心項(xiàng)目開始破土動(dòng)工。當(dāng)時(shí)國貿(mào)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱。區(qū)域功能單一，以酒店為主，國貿(mào)一期的功能組合基本代表了區(qū)域特征，但在品質(zhì)上均大幅提升。1990年，總建筑面積43.7萬平米的國貿(mào)一期工程竣工，一座多元化、高質(zhì)量、全方位的大型高檔綜合體成為區(qū)域的地標(biāo)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）改革開放后，外商1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：大量外商進(jìn)駐，以酒店為主導(dǎo)功能外商大量進(jìn)入北京，外貿(mào)進(jìn)出口額逐年大幅增長所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱，區(qū)域功能單一，以酒店為主項(xiàng)目一期主導(dǎo)功能為酒店，其次為寫字樓1990年8月30日國貿(mào)中心一期全面開業(yè)，成為北京首個(gè)集辦公、住宿、餐飲、展覽、會(huì)議、宴會(huì)、購物、娛樂等多種功能于一體的綜合建筑群。在業(yè)態(tài)配比方面，酒店功能占比大，大量外商的進(jìn)駐，為酒店業(yè)的發(fā)展提供市場支撐。北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年國貿(mào)一期以酒店和寫字樓功能為核心，其中總建筑面積近8萬平米的國貿(mào)寫字樓搶占了京城寫字樓市場30%的份額，在其帶領(lǐng)下，區(qū)域內(nèi)集中了60%以上的外商駐京機(jī)構(gòu)，成為外商在京首選辦公地點(diǎn)，從而確立了以商貿(mào)為主的城市綜合功能區(qū)。項(xiàng)目亮點(diǎn)為五星級(jí)中國大飯店由香格里拉飯店管理集團(tuán)管理，是眾多國家元首、政府首腦、重要國際組織和各國商業(yè)巨頭來京的首選下榻之地，有“第二國賓館”之稱。此酒店成為區(qū)域高端酒店代表，為項(xiàng)目樹立良好的形象，提升項(xiàng)目整體檔次和品質(zhì)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：確立以商貿(mào)為主的城市功能區(qū)，中國大飯店提升項(xiàng)目整體檔次和品質(zhì)物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓1座建筑面積69,523平米國貿(mào)寫字樓西樓建筑面積10,000平米中國大飯店（五星）建筑面積110,000平米716間客房國貿(mào)飯店（四星）建筑面積39,000平米552間客房國貿(mào)公寓410套國貿(mào)展廳10,000平米國貿(mào)商城60,000平米國貿(mào)一期中國大飯店設(shè)施規(guī)模樓層21層房間面積38-110平米會(huì)議設(shè)施800人宴會(huì)廳/2000人會(huì)議廳北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位國貿(mào)一期以酒店和寫字樓功能為核心，其中總建筑面積近8萬平米的從1990年到2000年，北京實(shí)際利用外資金額由1億多美元增長到24億美元，猛漲20余倍，大量外資企業(yè)進(jìn)入北京。1996年12月25日，國貿(mào)中心二期工程破土動(dòng)工。1999年12月30日，國貿(mào)中心二期工程全部竣工。在國貿(mào)二期中，全部為寫字樓物業(yè)，總建筑面積超過10萬平米。外資的進(jìn)入激發(fā)了辦公物業(yè)的需求，國貿(mào)也真正成為辦公為主的商務(wù)綜合體。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——發(fā)展階段（1996～1999年）國貿(mào)二期：區(qū)域功能轉(zhuǎn)型，突出寫字樓功能業(yè)態(tài)物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓2座建筑面積71,871平米國貿(mào)寫字樓東樓建筑面積23,129平米國貿(mào)二期業(yè)態(tài)外資企業(yè)持續(xù)增加，市場辦公需求劇增，國貿(mào)一期的成功提升區(qū)域的吸引力所在的大北窯區(qū)域商務(wù)氛圍初具規(guī)模，同時(shí)確立了以國貿(mào)周邊4平方公里建設(shè)的北京中央商務(wù)區(qū)

辦公為最主要的功能業(yè)態(tài)北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位從1990年到2000年，北京實(shí)際利用外資金額由1億多美元增

國貿(mào)二期寫字樓在硬件設(shè)施上可代表當(dāng)時(shí)寫字樓最高水準(zhǔn)。與2007年入市的金地大廈相比，國貿(mào)二期寫字樓的硬件設(shè)施保證了設(shè)備不落后。2000年度國貿(mào)寫字樓成為北京市甲級(jí)寫字樓中的領(lǐng)先者，156家在京的世界《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)中，有70家入駐國貿(mào)寫字樓。在國貿(mào)的帶動(dòng)下，大量金融機(jī)構(gòu)及跨國公司進(jìn)入CBD區(qū)域。截至2003年，CBD區(qū)域的外國金融機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)到146家，跨國公司總部或區(qū)域總部數(shù)量達(dá)到20家。大量國際企業(yè)的入駐，確立了其國際化商務(wù)功能，形成國際商務(wù)中心區(qū)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——發(fā)展階段（1996～1999年）國貿(mào)二期：高端寫字樓吸引優(yōu)質(zhì)客戶，確立國際化商務(wù)功能寫字樓檔次對(duì)比北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位國貿(mào)二期寫字樓在硬件設(shè)施上可代表當(dāng)時(shí)寫字樓最高水準(zhǔn)。與201985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：伴隨區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，寫字樓主導(dǎo)功能凸顯隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，寫字樓主導(dǎo)地位顯現(xiàn)，與酒店、公寓和商業(yè)的占比差距拉大。國貿(mào)三期總建筑規(guī)模為54萬平米，分為AB兩個(gè)階段，其中A階段為28萬平米的超高層寫字樓，另外還有一個(gè)2340平米的大宴會(huì)廳，這將是北京最大的宴會(huì)廳。物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓3期建筑面積280,000平米國貿(mào)商業(yè)建筑面積40,000平米國貿(mào)大飯店278間客房國貿(mào)三期業(yè)態(tài)中國加入世貿(mào)組織，加速對(duì)外貿(mào)易流通，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，辦公需求增多區(qū)域價(jià)值被認(rèn)可，辦公物業(yè)激增，核心商務(wù)區(qū)地位凸顯

高端寫字樓為主導(dǎo)北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年作為北京展覽密度最大的展覽設(shè)施之一，國貿(mào)展廳總面積達(dá)10,000平方米，由三個(gè)展廳、序廳及多個(gè)多功能廳組成。平均每年承辦各類國內(nèi)國際展會(huì)50余場次，年展覽面積達(dá)27.5萬平方米，吸引了50萬人次參觀，豐富了CBD的商務(wù)功能。而CCTV的遷入又為CBD區(qū)域帶來了文化傳媒產(chǎn)業(yè)這一全新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。功能定位逐漸由國際商務(wù)中心向產(chǎn)業(yè)多元化方向發(fā)展。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：承辦多種展覽以及依托CCTV，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)向文化、展覽和服務(wù)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年2009年，隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟,高端客戶的聚集,國貿(mào)三期的主塔樓，刷新京城第一高的330米81層國貿(mào)大廈落成竣工，也成為了北京的新地標(biāo)。為滿足高端客戶的需求，同時(shí)保證項(xiàng)目在區(qū)域乃至全市具有市場領(lǐng)先性，國貿(mào)三期在整體設(shè)計(jì)上保證功能完備性、硬件設(shè)施先進(jìn)性、布局合理性。同時(shí)，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)備高于其他甲級(jí)寫字樓，達(dá)到國際化水準(zhǔn)，造就出北京寫字樓市場最高租金。隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟和國際商務(wù)中心地位的確立，為超高層寫字樓創(chuàng)造了市場支撐條件。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，超高層寫字樓入市北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位2009年，隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟,高端客戶的聚集,國貿(mào)三期的大廈的第6到58層為甲級(jí)寫字樓，其中又劃分為不同檔次的通用辦公層（F6-F29)和行政辦公層(F32-F58)，32層為寫字樓的空中大堂。香格里拉旗下的北京國貿(mào)大酒店位于寫字樓以上的61-81層，占據(jù)景觀優(yōu)勢(shì)。其中61到76層為酒店的客房部分。大廈的最高樓層77-81層設(shè)置有酒店配套的餐廳和景觀設(shè)施。目前酒店部分還在裝修，預(yù)計(jì)空中大堂在61-76層之間。裙樓1至4層是商場，而主塔樓的1-5層則是酒店的大宴會(huì)廳、影院等配套。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：樹立了綜合體的新標(biāo)準(zhǔn)，始終代表未來發(fā)展趨勢(shì)北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位大廈的第6到58層為甲級(jí)寫字樓，其中又劃分為不同檔次的通用辦1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）客戶特征：制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力租戶，高端優(yōu)質(zhì)客戶聚集經(jīng)過20年的發(fā)展，國貿(mào)形成了以制造業(yè)和金融投資業(yè)為主的租戶結(jié)構(gòu)，同時(shí)項(xiàng)目內(nèi)聚集了世界級(jí)高端優(yōu)質(zhì)客戶，更進(jìn)一步奠定了國貿(mào)的商務(wù)核心地位。2009年國貿(mào)中的世界500強(qiáng)租戶北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年作為CBD區(qū)域核心，寫字樓物業(yè)從2005年起迎來了快速發(fā)展階段，平均每年新增供應(yīng)量超過20萬平米，截止到2009年底，CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓規(guī)模近200萬平米。

另外，作為商務(wù)區(qū)另一重要載體的高端酒店也在此階段快速發(fā)展，以滿足區(qū)域內(nèi)大量商務(wù)客的住宿和會(huì)議需求。2007年開始，隨著CBD商務(wù)核心區(qū)的地位穩(wěn)固，高端酒店進(jìn)入一個(gè)供應(yīng)量增長的階段，以索菲特、JW萬豪、麗思卡爾頓為代表的外資酒店紛紛搶占CBD市場。這一方面由于CBD區(qū)域擁有大量外資客戶，商務(wù)需求旺盛，另一方面則是為滿足奧運(yùn)會(huì)期間大量增長的國際游客的需求。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）物業(yè)發(fā)展：區(qū)域高端辦公及酒店快速發(fā)展以滿足日益增長的需求北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位作為CBD區(qū)域核心，寫字樓物業(yè)從2005年起迎來了快速發(fā)展階國貿(mào)中心憑借擁有優(yōu)越的地理?xiàng)l件、領(lǐng)先于市場的硬件設(shè)備、以及高端客戶資源，保證了其租金水平上始終為CBD區(qū)域最高水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。而對(duì)比北京市和CBD區(qū)域其他寫字樓而言，都經(jīng)歷了不同程度的租金波動(dòng)，體現(xiàn)了國貿(mào)中心的抗跌性。近期國貿(mào)三期入市，再次以700元/月/平米的超高位租金領(lǐng)跑寫字樓市場。空置率水平方面，由于2005-2007年CBD寫字樓大量供應(yīng)的出現(xiàn)，使區(qū)域以致全市寫字樓空置率有所提升。而2008-2009年，受全球金融危機(jī)影響，更使得全市寫字樓空置率高達(dá)27%。對(duì)以國貿(mào)中心為核心的CBD區(qū)域來說，寫字樓空置率則可低于全市水平，保證了區(qū)域價(jià)值不受影響。而國貿(mào)中心寫字樓空置率則可保持在低位，2007年至今，國貿(mào)寫字樓空置率平均僅為3%，市場表現(xiàn)尚佳。說明高端寫字樓的市場認(rèn)可度高。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）價(jià)格及入駐水平：代表著區(qū)域辦公物業(yè)的租金水準(zhǔn)；市場認(rèn)可度高北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位國貿(mào)中心憑借擁有優(yōu)越的地理?xiàng)l件、領(lǐng)先于市場的硬件設(shè)備、以及高起步階段（一期）發(fā)展階段（二期）成熟階段（三期）社會(huì)背景北京亟需一個(gè)高端商務(wù)綜合體來滿足國外商務(wù)需求，并吸引更多的外資進(jìn)入。對(duì)外開放，吸引外資快速增長，對(duì)辦公的需求也隨之快速增長。加入世貿(mào)，國內(nèi)外企業(yè)大量進(jìn)駐，CBD的核心地位凸顯。區(qū)域背景以酒店為主，缺少商務(wù)氛圍CBD的概念和規(guī)劃正式確定區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模展開，區(qū)域價(jià)值充分體現(xiàn)功能組合以酒店為主，但在區(qū)域內(nèi)首次出現(xiàn)高檔辦公全部為辦公物業(yè)文化、展覽功能突出項(xiàng)目亮點(diǎn)11萬平米大規(guī)模的中國大飯店，引進(jìn)國際管理公司（香格里拉）10年不落伍的甲級(jí)寫字樓330米超高層寫字樓影響樹立形象、提升檔次、開始塑造商務(wù)氛圍確立了辦公為主的綜合體，代表了甲級(jí)辦公的硬件標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域辦公樓開始快速發(fā)展區(qū)域商務(wù)氛圍基本成熟，各個(gè)物業(yè)檔次再次升級(jí)國貿(mào)發(fā)展階段總結(jié)形成以寫字樓為主導(dǎo)功能的商務(wù)核心區(qū)，不同時(shí)期有各自的主導(dǎo)功能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的快速推進(jìn)，對(duì)外商和外資企業(yè)的吸引力增強(qiáng)，促進(jìn)了辦公物業(yè)的需求，國貿(mào)寫字樓的升級(jí)，奠定了其商務(wù)核心地位。盡管北京國貿(mào)整體是以商務(wù)為核心的綜合體，但是每個(gè)階段的主導(dǎo)功能均不一樣，一期以酒店功能為主，二期以寫字樓為主，三期突出的是文化、展覽功能。由此說明,盡管是商務(wù)核心的綜合體，根據(jù)項(xiàng)目不同階段的環(huán)境特點(diǎn)，應(yīng)有針對(duì)性的推出各期不同的主導(dǎo)功能。北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位起步階段（一期）發(fā)展階段（二期）成熟階段（三期）社會(huì)背景北京石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：石家莊以第二產(chǎn)業(yè)為主，寫字樓業(yè)態(tài)不具備主導(dǎo)性

對(duì)比北京的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，石家莊的第三產(chǎn)業(yè)明顯低于北京，其中2010年，石家莊第三產(chǎn)業(yè)增加值僅為北京的13%，差距明顯。

從第三產(chǎn)業(yè)增速角度看，石家莊近三年平均增速12%，同樣低于北京的增速水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，石家莊市是以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成“二，三，一”，且第二產(chǎn)業(yè)所占比重還在不斷增加，第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。

與北京對(duì)比，差距再次顯現(xiàn)，石家莊第三產(chǎn)業(yè)僅占40%，明顯低于北京75%的水平。由于服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡對(duì)商務(wù)辦公的支撐力不足，因此，與北京CBD發(fā)展情況不同的是，目前石家莊的市場環(huán)境不足以支撐商務(wù)為主，目前階段寫字樓功能不具備主導(dǎo)性。石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)對(duì)比北京的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，石家石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)產(chǎn)業(yè)特征：石家莊以制造業(yè)的延伸產(chǎn)業(yè)為主，金融業(yè)發(fā)展薄弱

金融和貿(mào)易作為北京CBD重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比例最大，相應(yīng)的，帶動(dòng)其上游產(chǎn)業(yè)包括金融咨詢和物流服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的繁榮，對(duì)寫字樓的支撐大。而石家莊由于是以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，因此第二產(chǎn)業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)包括交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)占比相對(duì)大，而金融業(yè)的發(fā)展相對(duì)薄弱，對(duì)高端寫字樓市場需求小。石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)金融和貿(mào)易作為北京CBD重點(diǎn)發(fā)展石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)租戶結(jié)構(gòu)：石家莊缺乏高端客戶支撐

北京CBD已經(jīng)形成了行業(yè)聚集效應(yīng)，在寫字樓的客戶中，除了制造業(yè)，集中了金融投資業(yè)、電信/互聯(lián)網(wǎng)/軟件和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主的高端行業(yè)，由此為北京CBD寫字樓提供大量優(yōu)質(zhì)高端客戶。石家莊目前由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，服務(wù)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)還未形成行業(yè)規(guī)模，企業(yè)種類分散，以第二產(chǎn)業(yè)中的建筑/工程/裝修、制造和醫(yī)藥為主導(dǎo)。以制造和醫(yī)藥為主導(dǎo)的第二產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)的寫字樓檔次和品質(zhì)需求相對(duì)偏低，對(duì)于高端寫字樓支撐有限。石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)北京CBD已經(jīng)形成了行業(yè)聚集效應(yīng)石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)物業(yè)類型：石家莊物業(yè)類型以居住功能為主，對(duì)商業(yè)服務(wù)的需求力度大于商務(wù)

物業(yè)配比現(xiàn)狀可以有效反映區(qū)域目前的功能特點(diǎn)，也可以看出產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)不同物業(yè)功能的帶動(dòng)作用。北京CBD的物業(yè)功能配比反映出其區(qū)域以商務(wù)功能為主，商業(yè)服務(wù)業(yè)功能與居住功能較為均衡的發(fā)展現(xiàn)狀。根據(jù)我行在第一階段市場研究，石家莊的居住功能占比最高，而寫字樓和商業(yè)的發(fā)展相對(duì)弱。而居住功能對(duì)于商業(yè)服務(wù)的需求度最高，對(duì)于商務(wù)則相對(duì)較弱。石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)物業(yè)配比現(xiàn)狀可以有效反映區(qū)域目前階段劃分零售業(yè)發(fā)展發(fā)展特征核心驅(qū)動(dòng)汽車時(shí)代的到來使得新城開發(fā)不再沿鐵路線分布中產(chǎn)階級(jí)和富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹,這批人住在郊區(qū)，白天進(jìn)城上班大都市郊區(qū)涌現(xiàn)大批以居住為主的衛(wèi)星城汽車的普及和路網(wǎng)的建設(shè),使通勤費(fèi)用下降實(shí)際收入增加中心城環(huán)境惡化,嚴(yán)重的“城市病”日益突出跟隨企業(yè)遷到郊區(qū)出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)業(yè)等紛紛落戶城郊大都市周邊大量的產(chǎn)業(yè)園,工業(yè)園等崛起,郊區(qū)本地就業(yè)趨勢(shì)加強(qiáng)以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新城開發(fā)掀起了郊區(qū)化的另一個(gè)高潮高速公路體系的發(fā)展中心城日益高漲的地價(jià),使得郊區(qū)的地價(jià)極具競爭力中心城勞動(dòng)力成本逐漸提高行政政策大型購物中心,休閑娛樂場所在郊區(qū)逐漸興旺住宅建設(shè)從分散型的高檔住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈邔庸⒊鞘芯用耠A層多樣化,基本實(shí)現(xiàn)本地化就業(yè)大都市周邊形成了一些相對(duì)獨(dú)立，功能完善的新城鎮(zhèn)市區(qū)商業(yè)日趨飽和，而城區(qū)需求日益旺盛市中心商業(yè)面對(duì)來自新郊區(qū)商業(yè)的激烈競爭追隨消費(fèi)者,人口郊區(qū)化引起零售商業(yè)遷移金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移新興的高科技科技產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構(gòu)成的大都市圈逐步形成城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型制造業(yè)發(fā)展人口導(dǎo)入信息高速公路的迅猛發(fā)展新的信息交流方法使得辦公單位的選址郊區(qū)化新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)普遍對(duì)地價(jià)和環(huán)境要求較高

本項(xiàng)目所處階段城市發(fā)展階段石家莊依托制造業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，延伸服務(wù)業(yè)，激活商業(yè)市場活力石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位階段零售業(yè)發(fā)展發(fā)展特征核心驅(qū)動(dòng)汽車時(shí)代的到來使得新城開發(fā)不再石家莊重要的商業(yè)功能區(qū)、貿(mào)易、物流服務(wù)業(yè)聚集地以制造業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)為主，包括物流、倉儲(chǔ)及運(yùn)輸，零售及批發(fā)業(yè)建筑/工程/裝修，醫(yī)藥和制造業(yè)為主力客戶商業(yè)物業(yè)為主石家莊中央商務(wù)區(qū)的功能定位北京國貿(mào)石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位重要國際金融功能區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地，文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)特征商貿(mào)、金融以及其衍生產(chǎn)業(yè)金融咨詢和物流運(yùn)輸為主客戶特征制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力客戶，國際高端客戶聚集物業(yè)類型商務(wù)辦公為主主導(dǎo)功能商務(wù)為核心商業(yè)+居住石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析功能定位石家莊重要的商業(yè)功能區(qū)、貿(mào)易、物流服務(wù)業(yè)聚集地以制造業(yè)的衍生2、石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位2、石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)適宜發(fā)展的綜合體模式？1石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？2明確石家莊商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位本項(xiàng)目考慮各業(yè)態(tài)檔次定位應(yīng)解決問題綜合體發(fā)展研究石家莊裕華萬達(dá)廣場勒泰中心案例支持業(yè)態(tài)功能及檔次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？3市場研究分析規(guī)模推導(dǎo)石家莊中央商務(wù)區(qū)適宜發(fā)展的綜合體模式？1石家莊中央商務(wù)區(qū)不同綜合體四種發(fā)展模式在城市綜合體建設(shè)時(shí)，各物業(yè)的規(guī)模配比對(duì)于項(xiàng)目的整體定位、各功能發(fā)展方向等具有決定性作用，也是城市綜合體開發(fā)最需注意的問題。根據(jù)之前的分析，不同的綜合體發(fā)展模式業(yè)態(tài)比例關(guān)系。注：C＝綜合體，0＝寫字樓，H＝酒店，S＝商業(yè)，A＝公寓數(shù)據(jù)來源：DTZ

Consulting整理四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以酒店為核心物業(yè)組合C=O＋H＋A＋SC=O(主)＋A(次)＋H&SC=S(主)＋A&H&OC=H(主)＋A(次)＋O&S代表案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場深圳華潤萬象城上海商城O:H:S:A（建筑面積比）3：1：3：35：-：1：41：2：7：31：5：1：2主導(dǎo)功能寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓商業(yè)酒店綜合體發(fā)展研究業(yè)態(tài)功能及檔次定位綜合體四種發(fā)展模式在城市綜合體建設(shè)時(shí)，各物業(yè)的規(guī)模配比對(duì)于項(xiàng)綜合體發(fā)展研究綜合體中不同業(yè)態(tài)的關(guān)系同時(shí)擁有商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型的三個(gè)以上，通過功能組合達(dá)到項(xiàng)目整體價(jià)值的增值都市綜合體通過各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，通過多種功能空間有機(jī)組合達(dá)到增值的效果。零售餐飲配套穩(wěn)定高質(zhì)消費(fèi)人群中長期居住補(bǔ)充增值籌碼配套高端人群配套居住需求配套會(huì)議、商務(wù)客需求優(yōu)質(zhì)配套穩(wěn)定的生活型消費(fèi)城市綜合體內(nèi)部功能生態(tài)鏈業(yè)態(tài)功能及檔次定位綜合體發(fā)展研究綜合體中不同業(yè)態(tài)的關(guān)系都市綜合體通過各種功能綜模式一：寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)均衡發(fā)展通過四種物業(yè)均衡發(fā)展的類型對(duì)市場環(huán)境、項(xiàng)目地塊條件和開發(fā)商操作經(jīng)驗(yàn)的要求均較高，要求寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓均具備大的市場空間，地塊條件適合發(fā)展以上各種類型物業(yè)、開發(fā)具備開發(fā)多種物業(yè)的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，最基本的條件是，項(xiàng)目具備較大的開發(fā)規(guī)模，使各種物業(yè)類型均具備一定的規(guī)模。成功關(guān)鍵因素綜合體發(fā)展研究—均衡發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位模式一：寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)均衡發(fā)展通過四種物業(yè)均衡發(fā)展綜合體案例：華貿(mào)中心項(xiàng)目處于CBD核心區(qū)域內(nèi)，地鐵站上蓋物業(yè)，周邊商務(wù)、商業(yè)、居住條件十分成熟；項(xiàng)目整體體量較大（總建面70萬平方米）。定位：CBD區(qū)域的高檔綜合體甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購物中心+五星級(jí)酒店+高檔公寓開發(fā)商實(shí)力雄厚（國華置業(yè)），具備打造均衡發(fā)展的綜合體物業(yè)的基本條件。定位原因項(xiàng)目概況：建筑面積70萬平方米。包括甲級(jí)寫字樓、公寓、兩間五星級(jí)酒店、新光天地購物中心。綜合體發(fā)展研究—均衡發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位均衡發(fā)展綜合體項(xiàng)目處于CBD核心區(qū)域內(nèi)，地鐵站上蓋物業(yè)，周邊均衡發(fā)展綜合體案例：華貿(mào)中心業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓1928%公寓

2130%商業(yè)2231%酒店811%合計(jì)70100%綜合體發(fā)展研究—均衡發(fā)展模式主導(dǎo)功能寫字樓、公寓和商業(yè)均衡發(fā)展輔助功能酒店承擔(dān)商務(wù)配套功能業(yè)態(tài)功能及檔次定位均衡發(fā)展綜合體業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積比例寫字樓1928%公模式二：以寫字樓為核心的開發(fā)模式此類型項(xiàng)目要求項(xiàng)目區(qū)域具備發(fā)展商務(wù)區(qū)的市場條件，已形成產(chǎn)業(yè)簇群，或可通過引入核心客戶帶來相簇群，或者是未來城市核心商務(wù)區(qū)；另外，此類項(xiàng)目一般因市場條件、地塊條件或開發(fā)商資金實(shí)力等原因，具有不適合發(fā)展大型商業(yè)的局限性。成功關(guān)鍵因素綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位模式二：以寫字樓為核心的開發(fā)模式此類型項(xiàng)目要求項(xiàng)目區(qū)域具備發(fā)以寫字樓為核心的綜合體案例：廣州中信廣場定位：廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物廣場概況：占地2.3萬㎡，總建筑面積32萬㎡，共包括1幢80層摩天大樓中信大廈（寫字樓）、2幢38層附樓（酒店式公寓）、4層作為商場的裙樓（商業(yè)）。項(xiàng)目位于廣州天河區(qū)新城中心，由于項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，難以打造均衡發(fā)展的綜合體物業(yè)。將寫字樓打造成廣州甚至整個(gè)華南區(qū)域的標(biāo)志性建筑，有利于在寫字樓云集的天河區(qū)樹立標(biāo)桿形象，從而推動(dòng)公寓與商業(yè)部分的運(yùn)作。定位原因商業(yè)公寓寫字樓綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位以寫字樓為核心的綜合體定位：廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓概況：占業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓1550%公寓

1140%商業(yè)310%酒店————合計(jì)29100%以寫字樓為核心的綜合體案例：廣州中信廣場綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式主導(dǎo)功能寫字樓輔助功能公寓為居住配套，商業(yè)提供零售餐飲配套業(yè)態(tài)功能及檔次定位業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積比例寫字樓1550%公寓1140%模式三：以商業(yè)為核心的開發(fā)模式此類項(xiàng)目一般地處交通樞紐或城市核心區(qū)，人流量大，具備開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的基本區(qū)位條件；地塊周邊商業(yè)氛圍濃厚，或周邊存在大型商業(yè)發(fā)展市場空缺，具備開發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目的基本市場條件。同時(shí)，開發(fā)商具備較強(qiáng)的大型商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)和資源，或具備較強(qiáng)的資源整合能力。成功關(guān)鍵因素綜合體發(fā)展研究—商業(yè)為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位模式三：以商業(yè)為核心的開發(fā)模式此類項(xiàng)目一般地處交通樞紐或城市以商業(yè)為核心的綜合體案例：深圳華潤中心定位：超大規(guī)模以商業(yè)為核心的綜合體物業(yè)頂級(jí)購物中心+甲級(jí)寫字樓+五星級(jí)酒店+公寓甲級(jí)寫字樓購物中心酒店概況：總建筑面積約55萬㎡，由18.8萬㎡的購物中心、國際5A甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和3棟49層超高層公寓組成。所處地理位置優(yōu)越，具備良好的交通可達(dá)性；所在區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。華潤有一流的精英團(tuán)隊(duì)，同時(shí)具備超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；萬象城集購物、休閑、娛樂等為一體，項(xiàng)目整體的立意較高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符。定位原因公寓綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位以商業(yè)為核心的綜合體定位：超大規(guī)模以商業(yè)為核心的綜合體物業(yè)甲業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓48%公寓

1121%商業(yè)2956%酒店815%合計(jì)52100%以商業(yè)為核心的綜合體案例：深圳華潤中心綜合體發(fā)展研究—寫字樓為核心發(fā)展模式主導(dǎo)功能以購物中心為主的商業(yè)輔助功能公寓、寫字樓和酒店為其提供穩(wěn)定高端消費(fèi)人群業(yè)態(tài)功能及檔次定位業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積比例寫字樓48%公寓1121%商業(yè)模式四：以酒店為核心的開發(fā)模式此類項(xiàng)目一般因具有市場或地段條件不具備開發(fā)大型商業(yè)或大體量、高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的局限性；同時(shí)項(xiàng)目不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，交通便利，周邊具備一定的商務(wù)氛圍，具備開發(fā)大型高端商務(wù)型酒店的基本市場和區(qū)位條件。成功關(guān)鍵因素綜合體發(fā)展研究—酒店為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位模式四：以酒店為核心的開發(fā)模式此類項(xiàng)目一般因具有市場或地段條以酒店為核心的綜合體案例：上海商城定位：上海頂級(jí)國際化綜合體五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫字樓+商業(yè)辦公樓公寓酒店商業(yè)項(xiàng)目概況：總建筑面積18.5萬㎡。由五星級(jí)酒店、豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、世界知名品牌的購物商城及其他相關(guān)設(shè)施組成。區(qū)域已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍；項(xiàng)目處在CBD邊緣，五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心文化；區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?。定位?zhǔn)確，波特曼酒店帶動(dòng)其它功能；酒店及公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的客源；娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心；定位原因綜合體發(fā)展研究—酒店為核心發(fā)展模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位以酒店為核心的綜合體定位：上海頂級(jí)國際化綜合體辦公樓公寓酒店業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓315%公寓

420%商業(yè)315%酒店950%合計(jì)19100%以酒店為核心的綜合體案例：上海商城綜合體發(fā)展研究—酒店為核心發(fā)展模式主導(dǎo)功能酒店輔助功能寫字樓提供商務(wù)、會(huì)議需求，商業(yè)滿足消費(fèi)餐飲配套，公寓為增值籌碼業(yè)態(tài)功能及檔次定位業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積比例寫字樓315%公寓420%商業(yè)三種物業(yè)均衡發(fā)展O＋A＋S位置：CBD/城市中心交通：主干道沿線/地鐵口規(guī)模：2000,000㎡+視覺沖擊：超高層或/建筑群規(guī)劃設(shè)計(jì)：高水準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)豐富功能體系：各業(yè)態(tài)的高端定位開發(fā)商：實(shí)力強(qiáng)勁/經(jīng)驗(yàn)豐富管理團(tuán)隊(duì)：物業(yè)管理/經(jīng)營管理以寫字樓為核心O（主）＋A＋S已形成產(chǎn)業(yè)簇群引入核心客戶帶來相關(guān)簇群未來商務(wù)核心區(qū)視覺沖擊：超高層或/建筑群功能體系：寫字樓決定其他物業(yè)功能、定位與檔次配套：商場、公寓以商業(yè)為核心S（主）＋A&O位置：商業(yè)區(qū)/大型居住片區(qū)交通：主干道沿線/地鐵口市場：流量大、商業(yè)氣氛濃厚/區(qū)域功能缺乏、需求旺盛定位：大規(guī)模、綜合性商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司特色：建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)功能體系：商業(yè)的絕對(duì)核心管理團(tuán)隊(duì)：經(jīng)營管理以公寓為核心A（主）＋O＋S位置：城市核心區(qū)的邊緣周邊為高檔寫字樓聚集客戶支持：投資及商務(wù)客戶完善的商業(yè)、商務(wù)配套匯集有休閑、娛樂、工作、居住等多種功能有一定綠化環(huán)境強(qiáng)調(diào)私密的生活環(huán)境外部條件內(nèi)部條件案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場深圳萬象城北京建外SOHO本項(xiàng)目內(nèi)外部條件具備內(nèi)外部條件不具備內(nèi)外部條件均不具備內(nèi)外部條件不具備本項(xiàng)目綜合體的模式業(yè)態(tài)功能及檔次定位本項(xiàng)目適宜三種物業(yè)均衡發(fā)展的綜合體模式本項(xiàng)目位置優(yōu)越、交通便利、總體量200萬平米，適宜成為均衡發(fā)展的綜合體。三種物業(yè)均衡發(fā)展O＋A＋S位置：CBD/城市中心交通：主干萬達(dá)廣場勒泰中心業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位面積占比檔次角色定位住宅區(qū)毛坯住宅55萬43％36％中檔聚集人氣，快速回籠資金－－－－精裝公館7％高檔吸引高端客戶－－－－酒店4.3萬3％高檔商務(wù)配套，提升形象7萬15％高檔商務(wù)配套，提升形象公寓22萬17％中高檔商務(wù)居住配套7.7萬17％中高檔商務(wù)配套寫字樓26.4萬21％中高檔商務(wù)辦公配套，聚集高端客戶7.5萬16%高檔吸引高端客戶，提升項(xiàng)目檔次商業(yè)20.3萬16％中高檔吸引人氣，提升項(xiàng)目檔次24萬52%中高檔主導(dǎo)功能，擴(kuò)大輻射力總建筑面積（地上面積）128萬100％－－46萬100%－－石家莊典型綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)及規(guī)模分析

萬達(dá)廣場以住宅社區(qū)為主，主打產(chǎn)品為中檔毛坯房，為項(xiàng)目聚集人氣，快速回籠開發(fā)資金，少量大戶型高檔豪宅，提升項(xiàng)目整體檔次；

勒泰中心純商業(yè)綜合體，商業(yè)體量比重最大，主導(dǎo)功能明顯，酒店和公寓做為商務(wù)配套，檔次偏高，超高層寫字樓具有項(xiàng)目標(biāo)桿作用。

不同業(yè)態(tài)在綜合體的功能作用不一樣，其檔次定位也存在差異。石家莊典型綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能及檔次定位萬達(dá)廣場勒泰中心業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位面積占比檔次角色定位從市場角度分析商業(yè)的功能及檔次發(fā)展一站式體驗(yàn)購物綜合體集群，設(shè)置主題性商業(yè)，擴(kuò)大輻射人群分布相對(duì)集中，依然屬于單核商圈模式。單體規(guī)模小，仍成點(diǎn)分布，未能形成大規(guī)模商業(yè)集群商業(yè)類型單一、規(guī)模小、業(yè)態(tài)綜合性差分布發(fā)展趨勢(shì)是隨著舊村改造，大體量綜合性商業(yè)項(xiàng)目逐漸向城市東部、南部移動(dòng)本項(xiàng)目適合打造綜合性、大而全的商業(yè)生活區(qū)，以娛樂、餐飲、百貨主力店為主要業(yè)態(tài)的mall，滿足生活體驗(yàn)消費(fèi)需求為主的同時(shí)，輔以專業(yè)賣場等多元化業(yè)態(tài)奢侈品牌集中，主要分布在北國先天下和北國商城

外向型經(jīng)濟(jì)差，整體消費(fèi)水平不高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)保守，高端消費(fèi)群體數(shù)量有限打造中高檔商業(yè)、引入市場欠缺的一線品牌副牌，提升形象檔次又能與消費(fèi)者需求相一致潛在高品質(zhì)商業(yè)仍集中供應(yīng)在核心地段，強(qiáng)化和鞏固中山東路北國商圈的核心地位核心商圈的強(qiáng)化，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位方向帶來影響采用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資理念，引入超市、餐飲、百貨主力店業(yè)態(tài)，為商業(yè)造勢(shì)本項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析商業(yè)的功能及檔次分布相對(duì)集中，依然屬于單核商圈45從市場角度分析寫字樓的功能及檔次控制寫字樓功能的總體量，延長開發(fā)周期，同時(shí)形成不同的產(chǎn)品檔次，適應(yīng)不同類型客群需求；超高層寫字樓提升項(xiàng)目綜合價(jià)值第三產(chǎn)業(yè)支撐不足，抑制商務(wù)辦公發(fā)展，市場存量小目前的辦公物業(yè)市場發(fā)展處于初級(jí)水平，未來發(fā)展空間有限供應(yīng)量由城市中心向外圍擴(kuò)散憑借區(qū)域商務(wù)環(huán)境日趨改善的趨勢(shì)，為本項(xiàng)目營造良好的外部條件高檔寫字樓主要聚集在商業(yè)和商務(wù)環(huán)境成熟的橋東和橋西區(qū)，具有溢價(jià)能力，市場認(rèn)可度高盡管存在一定商務(wù)需求，但客戶更關(guān)注辦公物業(yè)的區(qū)位、交通、商務(wù)氛圍等因素潛在供應(yīng)以高檔寫字樓為主，出現(xiàn)多個(gè)超高層項(xiàng)目，寫字樓物業(yè)產(chǎn)品硬件水平繼續(xù)升級(jí)適度打造高品質(zhì)項(xiàng)目以彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)高端綜合體項(xiàng)目稀缺的不足。同時(shí)，針對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及中小型企業(yè)需求，打造中高檔項(xiàng)目傳統(tǒng)核心商圈以IT通訊、貿(mào)易、服務(wù)及金融保險(xiǎn)行業(yè)為主，而東部新興區(qū)集中建筑工程、制造和醫(yī)藥行業(yè)，但未形成產(chǎn)業(yè)支撐存在一定程度的需求面積擴(kuò)大，檔次希望得到提升，但對(duì)于開發(fā)區(qū)持觀望態(tài)度高新區(qū)東區(qū)逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，未來會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓功能形成支撐本項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析寫字樓的功能及檔次第三產(chǎn)業(yè)支撐不足，抑制商務(wù)辦46從市場角度分析公寓的功能及檔次公寓主要針對(duì)投資類客戶，其中主要為商務(wù)公寓。未來產(chǎn)品配置上增加大戶型配比，與目前城市核心區(qū)的小戶型投資公寓形成差異化。2010年進(jìn)入供應(yīng)井噴期，集中在配套設(shè)施完善、城市化發(fā)展進(jìn)度較快的橋東、橋西區(qū)本項(xiàng)目周邊區(qū)域商務(wù)氛圍較淡，公寓市場尚處于起步發(fā)展階段未來2－3年公寓項(xiàng)目依然集中在中心城區(qū)，東部地區(qū)公寓項(xiàng)目稀缺利用綜合體項(xiàng)目，提升公寓價(jià)值延伸產(chǎn)品線，增加大戶型精裝修公寓產(chǎn)品以迎合更多客戶群需求戶型面積集中在40-60平米小戶型。核心總價(jià)區(qū)間在40-70萬左右，平均銷售期為13個(gè)月客戶對(duì)戶型面積需求增大戶型產(chǎn)品區(qū)域多元化精裝修產(chǎn)品溢價(jià)能力高，價(jià)格增值空間大對(duì)配套關(guān)注度高，首先關(guān)注交通便利度，其次為周邊配套完善度，對(duì)商業(yè)需求大公寓產(chǎn)品多存在于綜合體內(nèi)，與其他功能形成互補(bǔ)本項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析公寓的功能及檔次2010年進(jìn)入供應(yīng)井噴期，集中47從市場角度分析酒店的功能及檔次憑借綜合體項(xiàng)目的影響及區(qū)域商務(wù)氛圍的提升，發(fā)展商務(wù)和會(huì)議配套為主的國際品牌酒店市場現(xiàn)有中高檔酒店17家，掛牌五星級(jí)僅有3家，未來有5家五星級(jí)酒店入市未來酒店供應(yīng)量大、檔次高，同區(qū)域內(nèi)競爭壓力大從受訪者選擇酒店檔次標(biāo)準(zhǔn)上來看，選擇中高檔酒店（四星級(jí)及五星級(jí)）占比接近90%，高端酒店需求度高配合區(qū)域綜合體項(xiàng)目，發(fā)展商務(wù)型酒店引進(jìn)國際品牌酒店管理公司，增強(qiáng)本項(xiàng)目吸引力酒店入住率高，市場需求強(qiáng)勁，經(jīng)營良好對(duì)配套設(shè)施的滿意度低客戶的選擇因素逐漸改變，未來市場供應(yīng)要滿足客戶需求以商務(wù)和會(huì)議客戶為主，五星級(jí)酒店和四星級(jí)酒店價(jià)格差異大酒店整體價(jià)格和檔次偏低，酒店市場缺乏品牌酒店管理公司另外超過30％的客戶愿意選擇500元/天以上的酒店，將出現(xiàn)多家國際品牌酒店管理公司本項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析酒店的功能及檔次市場現(xiàn)有中高檔酒店17家，掛牌48從市場角度分析住宅的功能及檔次突破現(xiàn)有區(qū)域住宅項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品升級(jí)、打造高檔居住社區(qū)在售項(xiàng)目集中在東二環(huán)以內(nèi)，開發(fā)區(qū)項(xiàng)目少東部區(qū)域發(fā)展較慢高新區(qū)東區(qū)是未來住宅發(fā)展的新興熱點(diǎn)利用綜合體項(xiàng)目，提升住宅價(jià)值純住宅項(xiàng)目為主，含住宅物業(yè)的綜合體項(xiàng)目稀缺區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足，缺少配套完善的高檔項(xiàng)目含住宅物業(yè)的綜合體項(xiàng)目增加，項(xiàng)目配套繼續(xù)升級(jí)除配有常規(guī)配套設(shè)施外，應(yīng)以商業(yè)配套為發(fā)力點(diǎn)，在規(guī)模和形式上升級(jí)產(chǎn)品以毛坯房為主，戶型面積集中在90-100平米和120-140平米

住宅項(xiàng)目檔次普遍偏低向高端住宅物業(yè)發(fā)展設(shè)有部分精裝修產(chǎn)品滿足不同需求。戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)上涉及少量150平米以上大戶型，提升項(xiàng)目檔次本項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位從市場角度分析住宅的功能及檔次在售項(xiàng)目集中在東二環(huán)以內(nèi)，開發(fā)49石家莊中央商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位住宅毛坯住宅32.5萬16.2％13.2％中檔聚集人氣，快速回籠資金精裝豪宅3％高檔吸引高端客戶，增加項(xiàng)目收益酒店4.5萬2.2％高檔商務(wù)配套，提升形象公寓72.7萬36.1％中高檔商務(wù)居住配套寫字樓40.5萬20.1％高檔商務(wù)辦公，聚集高端客戶，項(xiàng)目標(biāo)志商業(yè)51.2萬25.4％中高檔吸引人氣，提升對(duì)區(qū)域的輻射效力總建筑面積（地上面積）201萬100％－－業(yè)態(tài)功能及檔次定位各種業(yè)態(tài)均衡發(fā)展，產(chǎn)品檔次差異化

本項(xiàng)目維持各業(yè)態(tài)均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)，毛坯住宅先期推出，以滿足主力市場需求，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目起到集聚人氣的作用，同時(shí)可以快速回籠資金保證后期的其它業(yè)態(tài)的運(yùn)作。一定比例的精裝豪宅吸引高端客戶，提升項(xiàng)目檔次；

商業(yè)為本項(xiàng)目開發(fā)亮點(diǎn)，擴(kuò)大本項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的輻射影響力；

公寓和酒店提供居住配套，吸引商務(wù)人士，為商業(yè)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)高端消費(fèi)客群；

超高層寫字樓增強(qiáng)項(xiàng)目的商務(wù)氛圍，提升項(xiàng)目整體檔次，具有標(biāo)桿作用。購房者對(duì)住宅產(chǎn)品裝修需求本項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)規(guī)模及檔次定位業(yè)態(tài)功能及檔次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位住宅毛坯住宅32.5測(cè)算模型說明本項(xiàng)目輻射人口輻射人群消費(fèi)力本項(xiàng)目商業(yè)坪效本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模輻射范圍內(nèi)常住人口數(shù)量石家莊城市居民人均年消費(fèi)支出市場比較法推算本項(xiàng)目年平均租金與扣點(diǎn)，測(cè)算坪效根據(jù)區(qū)域規(guī)劃與城市人口年平均增長率推算未來輻射人口根據(jù)本項(xiàng)目輻射人口的滲透率，推算對(duì)于本項(xiàng)目營業(yè)額貢獻(xiàn)水平本項(xiàng)目商業(yè)最大可承受規(guī)模商業(yè)物業(yè)是本項(xiàng)目主要功能業(yè)態(tài)之一，是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素之一。因此如何將本項(xiàng)目商業(yè)定位、規(guī)模，將是本次商業(yè)定位的重點(diǎn)。對(duì)此，我們將通過商圈測(cè)算，通過輻射人口對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)營業(yè)額的貢獻(xiàn)額與商業(yè)坪效之間的邏輯關(guān)系，確定本項(xiàng)目最終的商業(yè)可承受面積。本項(xiàng)目年租金/扣點(diǎn)=單位面積產(chǎn)生的營業(yè)額商圈測(cè)算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位測(cè)算模型說明本項(xiàng)目輻射人口輻射人群消費(fèi)力本項(xiàng)目商業(yè)坪效本項(xiàng)目商圈分布根據(jù)之前的需求研究及市場調(diào)研，利用商圈分析的方法，確定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的合理規(guī)模。商圈范圍的劃定需要綜合考慮眾多因素，主要與之關(guān)系密切的是：項(xiàng)目規(guī)模；物業(yè)類型配比；區(qū)域競爭環(huán)境；項(xiàng)目交通情況；消費(fèi)者可接受交通成本等因素。對(duì)于本項(xiàng)目而言，地理距離、交通情況、交通成本（金錢和時(shí)間）以及石家莊商圈現(xiàn)狀，是決定項(xiàng)目商圈輻射范圍的主要因素。石家莊現(xiàn)存商圈仍以點(diǎn)式發(fā)展，未來規(guī)模有所增加但未能形成集群商業(yè)且距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)。因此，本項(xiàng)目以開發(fā)區(qū)為核心商圈，石家莊城區(qū)為輻射商圈。石家莊商業(yè)市場現(xiàn)狀點(diǎn)式商圈并存，近距離競爭不大52商圈級(jí)別2013年優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量與本項(xiàng)目距離東購商圈市級(jí)44.5萬平米約11公里北國商圈市級(jí)46.2萬平米約9公里懷特商圈區(qū)域22.5萬平米約8公里東南商圈區(qū)域49.9萬平米約6公里資料來源:DTZConsulting商圈測(cè)算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位商圈分布石家莊商業(yè)市場現(xiàn)狀52商圈級(jí)別2013年優(yōu)質(zhì)零售與本假定本項(xiàng)目商業(yè)部分于2013年入市，則以下測(cè)算年份均按照2013年計(jì)算。根據(jù)石家莊市目前點(diǎn)式商圈的商業(yè)現(xiàn)狀及本項(xiàng)目大規(guī)模集群商業(yè)的定位初判，假定商業(yè)入市年的輻射范圍為項(xiàng)目所在的開發(fā)區(qū)及石家莊中心城區(qū)（裕華、長安、新華、橋西及橋東五區(qū)）。其中，開發(fā)區(qū)為本項(xiàng)目商業(yè)的核心商圈、中心城五區(qū)為本項(xiàng)目商業(yè)的輻射商圈。根據(jù)東部新區(qū)規(guī)劃，預(yù)計(jì)2013年開發(fā)區(qū)內(nèi)總?cè)丝谶_(dá)到8萬人。同時(shí)，通過對(duì)石家莊中心城區(qū)人口自2001年到2010年十年間平均增長率測(cè)算，預(yù)計(jì)到2013年，剔除開發(fā)區(qū)外，城區(qū)常住人口可達(dá)到320萬人。商圈劃定商圈輻射級(jí)別及人口測(cè)算假設(shè)*注：人口規(guī)模均測(cè)算至2013年。資料來源：DTZConsulting輻射級(jí)別及人口測(cè)算商圈級(jí)別輻射區(qū)域人口規(guī)模*（人）測(cè)算依據(jù)核心商圈開發(fā)區(qū)80,000《東部新區(qū)規(guī)劃提升》&《2008年邁大步實(shí)施方案》，短期內(nèi)人口約為8萬人。輻射商圈石家莊市中心五區(qū)

3,028,7342001-2010年間，城區(qū)人口年平均增長率4%，依次計(jì)算2013年城區(qū)人口。商圈測(cè)算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位假定本項(xiàng)目商業(yè)部分于2013年入市，則以下測(cè)算年份均按照20商圈劃定商圈滲透率假定資料來源：DTZConsulting消費(fèi)意愿（滲透率）滲透率：指特定地區(qū)能夠前來本項(xiàng)目消費(fèi)的人群占區(qū)域總?cè)丝诘谋壤?。根?jù)之前的經(jīng)驗(yàn)表明，由于石家莊市多商圈點(diǎn)狀發(fā)展模式，且城市規(guī)模較小，在石家莊一般大規(guī)模商用物業(yè)的核心商圈滲透率為65%，輻射商圈滲透率為10%～30%。據(jù)消費(fèi)者問卷調(diào)研的結(jié)果，中心城區(qū)被訪者有20%的消費(fèi)者表示非?？赡芮皝肀卷?xiàng)目消費(fèi)，它們遠(yuǎn)離本區(qū)域，屬于輻射商圈范圍內(nèi)，因此輻射商圈滲透率假定為20%左右。而開發(fā)區(qū)作為本項(xiàng)目的核心商圈，其6公里內(nèi)半徑并無大型商業(yè)綜合項(xiàng)目，因此商業(yè)滲透率要高于石家莊目前水平。但考慮到開發(fā)區(qū)在開發(fā)項(xiàng)目的配套商業(yè)會(huì)存在消費(fèi)群分流的現(xiàn)象，我行將核心商圈的滲透率假定為80%。則最終預(yù)計(jì)本項(xiàng)目各商圈的滲透率如下：核心商圈80%輻射商圈20%商圈測(cè)算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位商圈劃定商圈滲透率假定資料來源：DTZConsulting資料來源：石家莊國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2001-2010年）年人均消費(fèi)支出是指石家莊居民人均生活支出，包括交通和通訊、居住、醫(yī)療保健和衣著、娛樂教育和文化服務(wù)等等。其中約有66%用于零售商業(yè)相關(guān)。根據(jù)石家莊2001-2010年人均消費(fèi)支出的年平均增長率7.4%，可推算出到2013年石家莊年人均消費(fèi)支出為13,076元。則預(yù)計(jì)到2013年，本項(xiàng)目輻射人口用于零售相關(guān)的人均年消費(fèi)額為8,630元，

即13,076*66%=8,630人均年消費(fèi)支出額本項(xiàng)目輻射人口年平均零售相關(guān)消費(fèi)支出額為8,630元商圈測(cè)算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位資料來源：石家莊國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2001-201*注：租金統(tǒng)計(jì)口徑為營業(yè)面積。資料來源：DTZConsulting本項(xiàng)目假定租金測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)租金測(cè)算2013年本項(xiàng)目商業(yè)租金為9.7元/天/平米可比項(xiàng)目評(píng)分體系在此參考了3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的租金水平，在打分時(shí)，將本項(xiàng)目設(shè)定為基準(zhǔn)分值100分，根據(jù)對(duì)比項(xiàng)目相對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣予不同得分。*注：可比項(xiàng)目綜合分值＝（各影響因素分值×權(quán)重）的相加總和根據(jù)打分體系，本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)點(diǎn)商業(yè)租金為9.4元/天/平米。假定商業(yè)租金年增長率為2%，則預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在2013年的租金為9.7元/天/平米。注：本項(xiàng)目租金＝（各項(xiàng)目租金/分值×權(quán)重）的相加總和

權(quán)重基準(zhǔn)北國商城購購時(shí)代商城懷特國際中心區(qū)位條件20%100110105105交通條件15%100110105105商業(yè)氛圍15%100115110105業(yè)態(tài)布局10%100959595設(shè)施設(shè)備5%100959595輻射范圍15%1001009595商業(yè)規(guī)模15%100908080運(yùn)營管理5%1001009595綜合分值100%——103.598.597.8項(xiàng)目名稱權(quán)重分值租金*（元/天/平米）北國商城40%103.511.6購購時(shí)代商城40%98.510.0懷特國際中心20%97.84.0本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)點(diǎn)租金--100.09.42013年租金

按照2%的年租金增長率計(jì)算9.7商圈測(cè)算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位*注：租金統(tǒng)計(jì)口徑為營業(yè)面積。本項(xiàng)目假定租金測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)租按照市場比較法推算本項(xiàng)目商業(yè)部分單位營業(yè)面積年租金為9.7×365=3558元，石家莊市平均扣點(diǎn)水平在22%-27%，考慮本項(xiàng)目未來餐飲娛樂比重較大，選用22%作為平均扣點(diǎn)，則本項(xiàng)目平均年商業(yè)坪效（建筑面積）為16,172

元。根據(jù)以上本項(xiàng)目輻射人口數(shù)量假定測(cè)算、人均消費(fèi)額以及單位面積營業(yè)額、平均坪效、消費(fèi)滲透率等因素，進(jìn)行本項(xiàng)目可承受規(guī)模方面的測(cè)算，預(yù)計(jì)最大可以支持商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積約35.7萬平方米。按照65%的商業(yè)使用率計(jì)算，則本項(xiàng)目商業(yè)最大可承受建筑面積為549,865平方米。資料來源：DTZConsulting本項(xiàng)目商業(yè)坪效測(cè)算（營業(yè)面積）本項(xiàng)目商業(yè)最大可承受建筑面積為549,865平方米本項(xiàng)目最大可承受商業(yè)規(guī)模

日平均租金平均年租金商業(yè)平均扣點(diǎn)平均年商業(yè)坪效（元/平米，營業(yè)面積）（元/平米/天）（元/平米）數(shù)值9.73,55822.0%16,172商圈級(jí)別輻射客群人口規(guī)模（人）人均年消費(fèi)額（元）年消費(fèi)總額（元）滲透情況預(yù)計(jì)本項(xiàng)目營業(yè)額（元）本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)模（平方米）核心商圈開發(fā)區(qū)80,0008,630690,411,69080%552,329,352營業(yè)面積：357,412建筑面積：549,865輻射商圈石家莊市區(qū)3,028,7348,63026,138,420,91420%5,227,684,183商圈測(cè)算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位按照市場比較法推算本項(xiàng)目商業(yè)部分單位營業(yè)面積年租金為9.7×四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以酒店為核心物業(yè)組合C=O＋A＋H＋SC=O(主)＋A(次)＋H&SC=S(主)＋A&H&OC=H(主)＋A(次)＋O&S案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場深圳華潤萬象城上海商城適用情況位置優(yōu)越交通便利

較大的規(guī)模

開發(fā)商的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)成熟的商務(wù)條件，已形成的產(chǎn)業(yè)族群

由于限制條件，不適宜做大型商業(yè)位于交通樞紐

周邊區(qū)域強(qiáng)大的商業(yè)承受能力商業(yè)運(yùn)營管理能力強(qiáng)不遠(yuǎn)離市中心與商務(wù)區(qū)交通便利由于限制條件，不適宜開發(fā)大型寫字樓和商業(yè)O：H：S：A（建筑面積比）3：1：3：35：-：1：41：2：7：31：5：1：2通過對(duì)2003年以來中國的100個(gè)綜合體進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，65％的綜合體同時(shí)具有寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)類型。注：C＝綜合體，0＝寫字樓，H＝酒店，S＝商業(yè)，A＝公寓數(shù)據(jù)來源：DTZ整理序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域項(xiàng)目總建筑面積（平米）寫字樓面積(平米）1新源NASA橋東

180,000

25,0002勒泰中心橋東

620,000

80,0003金正海悅天地橋西

330,000

87,4004舜地金融大廈橋西45,79120,0005開元環(huán)球金融中心長安170,00061,2006潤都盛和廣場裕華

81,640

15,000合計(jì)1,427,431

223,600從石家莊未來的供應(yīng)量來看，每個(gè)項(xiàng)目的寫字樓體量均較小，在各綜合體的占比平均在10%-20%左右。結(jié)合我們項(xiàng)目區(qū)域來看，本項(xiàng)目位置優(yōu)越、軌道/市內(nèi)交通便利、總體量126-174萬平米，適宜成為均衡發(fā)展的綜合體寫字樓的體量占總體量的20%-30%從綜合體發(fā)展模式來看本項(xiàng)目適宜均衡的綜合體發(fā)展模式，寫字樓體量占總體量的30%石家莊未來2年入市綜合體供應(yīng)中寫字樓的規(guī)模寫字樓的規(guī)模推算業(yè)態(tài)的規(guī)模定位四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓以商業(yè)為核心以酒店物業(yè)組合C=優(yōu)先級(jí)1五星級(jí)商務(wù)會(huì)議型酒店的基本面積需求。2大而全的生活型商業(yè)區(qū)，根據(jù)未來人口預(yù)測(cè)，總體量在50萬平米。1辦公面積控制在總體量的20%-25%。3本項(xiàng)目總體規(guī)模配比

根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目占地25.3萬平米，按容積率5-7計(jì)算，總建筑面積126-174萬平米，其中商業(yè)規(guī)模經(jīng)過商圈測(cè)算及案例借鑒，建議最大可承受總體量50萬平米，寫字樓規(guī)模為總體量的20%-25%。

項(xiàng)目采用均衡發(fā)展的綜合體模式，酒店為提升型物業(yè)，規(guī)模不宜過大，總規(guī)模45000平米。59不同業(yè)態(tài)規(guī)模定位業(yè)態(tài)的規(guī)模定位優(yōu)先級(jí)1五星級(jí)商務(wù)會(huì)議型酒店的基本面積需求。2大而全的生活型3、開發(fā)方案建議3、開發(fā)方案建議如何處理長江大道的隔離以及過境交通，樹立項(xiàng)目整體形象？1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模如何與市場規(guī)模和開發(fā)周期結(jié)合，保證項(xiàng)目可實(shí)施？2合理布局各業(yè)態(tài)，設(shè)計(jì)初步方案。本項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮的問題開發(fā)方案建議如何打造商業(yè)氣氛，形成亮點(diǎn)？3一般商業(yè)廣場規(guī)模分析案例支持如何處理長江大道的隔離以及過境交通，樹立項(xiàng)目整體形象？1項(xiàng)目方案對(duì)比分析結(jié)合考慮下穿和不下穿方案的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)交通組織和廣場打造提出新的方案下穿和不下穿方案各有利弊，問題主要集中在如何打造項(xiàng)目整體形象，加強(qiáng)南北向聯(lián)系和降低長江大道過境影響方面，在此基礎(chǔ)上通過初步方案設(shè)計(jì)盡可能提高項(xiàng)目體量，并與開發(fā)周期相結(jié)合使項(xiàng)目更為可行。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)不下穿方案可以結(jié)合地鐵出口發(fā)展地下商業(yè)；利用下沉廣場組織地下到二層的動(dòng)線，更靈活；地塊內(nèi)部交通可達(dá)性強(qiáng)；內(nèi)部收益率高，投資回收期短。南北區(qū)缺乏整體性，難以建立項(xiàng)目整體形象；南北向人流聯(lián)系弱，商業(yè)聯(lián)系弱；過境交通對(duì)項(xiàng)目影響大。下穿方案南北區(qū)聯(lián)系方便，便于形成項(xiàng)目整體形象；業(yè)態(tài)布局靈活，中心廣場有利于吸引人氣；不受過境交通影響。地塊內(nèi)部交通有待解決；下穿道路成本高。資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案對(duì)比分析結(jié)合考慮下穿和不下穿方案的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)交通組織和廣城市項(xiàng)目名稱用地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率廣場面積(㎡)北京火神廟國際商業(yè)中心858003400004.01300三里屯village530001720003.21500三里屯soho512004657009.11500東方廣場1000008000008.03000上海五角場萬達(dá)廣場601203343005.6240096廣場26300660002.52100豫龍坊10000360803.63000大拇指廣場600001100001.82000平均值558032905104.72100一般商業(yè)廣場分析——廣場規(guī)模大型商業(yè)項(xiàng)目中廣場的平均面積為2100㎡，本項(xiàng)目不適合建設(shè)超大型廣場選取北京、上海大型商業(yè)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)了商業(yè)廣場的項(xiàng)目，測(cè)量單個(gè)廣場的面積，平均廣場面積為2,100㎡。對(duì)于本項(xiàng)目而言，長江大道下穿將形成面積約為80,000㎡的大型廣場，尺度過大，不適于開發(fā)形成商業(yè)廣場。開發(fā)方案建議城市項(xiàng)目名稱用地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率廣場面積北京火方案三——設(shè)計(jì)思路通過對(duì)道路下穿方案和不下穿方案進(jìn)行結(jié)合，形成第三種方案。方案三在局部路段減少長江大道綠化帶的寬度，使車道集中在一起通過本項(xiàng)目路段；局部路段下沉，減少過境交通對(duì)廣場景觀的影響；在北側(cè)地區(qū)形成面積約15000㎡的中心廣場，用于打造項(xiàng)目亮點(diǎn)和形象；在長江大道的順行一側(cè)設(shè)置機(jī)動(dòng)車入口，使進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部的車流能直接進(jìn)入本項(xiàng)目；封閉規(guī)劃的祁連路，使兩側(cè)路段成為只為本項(xiàng)目服務(wù)的盡端路；地下空間主要用于解決過境交通和項(xiàng)目車流入口，因此地鐵不能設(shè)置于中心廣場的位置。過境交通只為本項(xiàng)目服務(wù)的盡端路，車流出口中心廣場內(nèi)部車流入口道路下沉段資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——設(shè)計(jì)思路通過對(duì)道路下穿方案和不下穿方案進(jìn)行結(jié)合，形方案三——中心廣場設(shè)計(jì)思路將長江大道的車道集中起來通過項(xiàng)目地塊，6條車道寬21米，對(duì)南北區(qū)的阻隔作用將減弱；將中心廣場設(shè)置在北區(qū)一側(cè)，并集中設(shè)置幾個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，使之與北側(cè)側(cè)重娛樂、時(shí)尚生活的定位相結(jié)合；中心廣場長約250米，寬約60米，總面積15000㎡；長江大道的路面緩慢下沉，在中心廣場處車道與中心廣場達(dá)到一定高差，借此修建步行連廊，聯(lián)系南北區(qū)，并創(chuàng)造豐富的景觀；在過境車流一側(cè)留出兩條車道用于順行進(jìn)入項(xiàng)目地下停車場（北側(cè)在中心廣場地下設(shè)置入口）；通過在不同空間層面對(duì)過境交通、項(xiàng)目內(nèi)部交通和人流進(jìn)行梳理，達(dá)到解決矛盾，增加亮點(diǎn)的目的。地下停車場地下停車場地下停車場地下停車場資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——中心廣場設(shè)計(jì)思路將長江大道的車道集中起來通過項(xiàng)目地主要依靠下沉部份長江大道疏導(dǎo)過境交通，減小地面層的交通流量項(xiàng)目亮點(diǎn)是把部份長江大道改為連通四個(gè)地塊的中心廣場地下一層：下沉道路及停車場出入口一層：中央綠化公園+商業(yè)商業(yè)及上部建筑地下二至三層：停車場主要人行路線

(地鐵連接)主要過境車流通往停車場樓層項(xiàng)目車流/停車場出入口內(nèi)部垂直人流動(dòng)線主要人行系統(tǒng)

(項(xiàng)目建筑之間互動(dòng))綜合體模式資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議主要依靠下沉部份長江大道疏導(dǎo)過境交通，減小地面層的交通流量地方案三——功能布局北區(qū)采用商業(yè)街和購物中心的形式延續(xù)天山海世界的人氣，定位于一站式生活體驗(yàn)中心；南區(qū)定位于高端商務(wù)區(qū)，包括高端商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)和生活配套，通過公寓與住宅區(qū)結(jié)合打造高端住區(qū)；依靠中心廣場連接南北區(qū)，為項(xiàng)目吸引人氣；建議地鐵出入口設(shè)置在項(xiàng)目兩側(cè)。娛樂娛樂主題商業(yè)商務(wù)核心區(qū)高端居住中心廣場一站式生活體驗(yàn)地鐵地鐵資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——功能布局北區(qū)采用商業(yè)街和購物中心的形式延續(xù)天山海世方案三——功能布局北區(qū)通過標(biāo)準(zhǔn)層在12000㎡以下的購物中心設(shè)計(jì)多主題、檔次不同的商業(yè)，形成活躍、熱鬧的商業(yè)氛圍；A地塊布局少量公寓（20層以內(nèi)）以平衡項(xiàng)目初期投入。南區(qū)建設(shè)3棟超高層辦公樓，強(qiáng)化項(xiàng)目作為中央商務(wù)區(qū)的定位；B地塊設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層約15000㎡的購物中心，打造高端商業(yè)。公寓主要分布在南區(qū)，分為自住公寓和一部分商務(wù)公寓，商務(wù)公寓用于彌補(bǔ)辦公物業(yè)不足的問題。酒店位于其中一棟超高層辦公樓內(nèi)，占據(jù)良好的景觀。資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——功能布局北區(qū)資料來源：DTZConsulting方案三——地下一層平面在各大型購物中心地下都開發(fā)商業(yè)，并盡可能通過地下商業(yè)連通各購物中心；地下商業(yè)面積合計(jì)56000㎡；地鐵站布局在項(xiàng)目東西兩側(cè)，站點(diǎn)間距離達(dá)到1公里，符合地鐵站點(diǎn)的布局要求；地塊內(nèi)除地下商業(yè)和地鐵站出站口外，其他全部作為停車場。22000㎡28000㎡6000㎡開發(fā)方案建議方案三——地下一層平面在各大型購物中心地下都開發(fā)商業(yè)，并盡可方案三——二層平面A、B、D三地塊為商業(yè)街和購物中心，通過連廊連通所有商業(yè)，共同打造業(yè)態(tài)豐富、娛樂性強(qiáng)的綜合商業(yè)，并共享客源；C地塊公寓1、2層開發(fā)底商作為生活型配套商業(yè)。開發(fā)方案建議方案三——二層平面A、B、D三地塊為商業(yè)街和購物中心，通過連方案三——車流組織通過廣場設(shè)計(jì)，使過境交通能在不影響南北區(qū)聯(lián)系的前提下穿過項(xiàng)目用地；停車場出入口布置與地下商業(yè)開發(fā)結(jié)合考慮，保證每個(gè)地塊都能滿足兩進(jìn)兩出的出入口布局，滿足來自各個(gè)方向的車流；停車場設(shè)置保證地下商業(yè)的東西側(cè)都能有停車位和出入口，方便進(jìn)出車流。資料來源：DTZConsulting開發(fā)方案建議方案三——車流組織通過廣場設(shè)計(jì)，使過境交通能在不影響南北區(qū)聯(lián)方案三——人流組織通過兩側(cè)地鐵站出口組織人流進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部；一層：在地鐵出入口處設(shè)計(jì)景觀或小型廣場，引導(dǎo)人流；通過商業(yè)街動(dòng)線設(shè)計(jì)將人流導(dǎo)入中心廣場；通過步行連廊使南北區(qū)廣場互通，加強(qiáng)聯(lián)系；二層及以上：通過在商業(yè)街和購物中心之間設(shè)計(jì)連廊，增強(qiáng)商業(yè)之間的聯(lián)系，達(dá)到共享客流、強(qiáng)化商業(yè)氛圍的目的。資料來源：DTZConsulting加強(qiáng)東西向聯(lián)系通過商業(yè)街引導(dǎo)人流進(jìn)入中心廣場開發(fā)方案建議方案三——人流組織通過兩側(cè)地鐵站出口組織人流進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部；資方案三——標(biāo)準(zhǔn)層及層數(shù)建議標(biāo)準(zhǔn)層面積層數(shù)150020F開發(fā)方案建議方案三——標(biāo)準(zhǔn)層及層數(shù)建議標(biāo)準(zhǔn)層面積150020F開發(fā)方案建方案三——設(shè)計(jì)指標(biāo)地上部分建筑面積（㎡）用地面積（㎡）建筑底面積（㎡）容積率建筑密度（%）商業(yè)辦公酒店公寓合計(jì)A89,000

92,000181,00065,57430,0002.845.7B180,000150,000

216,000546,00060,18932,5009.154.0D216,000

216,00066,71636,0003.254.0C27,000255,00045,000418,500745,50060,98818,50012.230.3合計(jì)512,000405,00045,000726,5001,688,500253,467117,0006.746.2E----325,066124,37319,5252.615.7整個(gè)地塊

2013566377,840136,5255.336.1資料來源：DTZConsulting商務(wù)中心地塊（ABCD四個(gè)地塊）總體容積率為6.7，建筑總面積為168.85萬㎡；地下停車場面積為623100㎡，需開發(fā)到地下三層，提供車位15578個(gè)。開發(fā)方案建議方案三——設(shè)計(jì)指標(biāo)地上部分建筑面積（㎡）用地面積（㎡）建筑底開發(fā)方案建議入口設(shè)計(jì)要點(diǎn)購物中心主入口應(yīng)該開闊、主題鮮明且引人入勝，建議設(shè)置以特色文化符號(hào)雕塑或水景噴泉等形成聚集人氣的開敞空間，不僅標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，而且在開業(yè)之前能夠吸引附近居民在此進(jìn)行健身、休閑活動(dòng)，帶動(dòng)人氣，在開業(yè)之后，觀賞兼休閑空間能夠吸引人流。開發(fā)方案建議入口設(shè)計(jì)要點(diǎn)購物中心主入口應(yīng)該開闊、主題鮮明且引開發(fā)方案建議廣場設(shè)計(jì)要點(diǎn)廣場設(shè)計(jì)以特色鮮明為主，其次注重人性化設(shè)施的布置，例如足夠的座椅和臺(tái)階，供購物者歇腳，還可以提供咖啡、茶座，安排適量休閑零售等；此外，應(yīng)留足人流穿行和停留空間，適量布局共人群休閑、展覽展示和節(jié)慶促銷的場所。開發(fā)方案建議廣場設(shè)計(jì)要點(diǎn)廣場設(shè)計(jì)以特色鮮明為主，其次注重人性開發(fā)方案建議廊道設(shè)計(jì)要點(diǎn)廊道設(shè)計(jì)以方便建筑物之間交通為主，此外可以通過造型美化內(nèi)街的形象，建議配以綠植或特色雕塑、外形吸引人前往，縮短商場不同建筑之間的距離。此外