山東濰坊中央都匯項(xiàng)目前期策劃匯報(bào)方案課件

濰坊“中央都匯”項(xiàng)目前期策劃匯報(bào)方案濰坊“中央都匯”項(xiàng)目目錄：第一章、我們的工作思路

第二章、市場(chǎng)解析

一、宏觀市場(chǎng)影響分析政策因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素技術(shù)因素宏觀市場(chǎng)總結(jié)二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較市場(chǎng)供需對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析第三章、消費(fèi)者問卷調(diào)查及訪談

一、消費(fèi)者問卷調(diào)查分析二、消費(fèi)者訪談分析第四章、項(xiàng)目整體定位

一、開發(fā)定位二、檔次定位三、客戶定位四、形象定位目錄：第一章、我們的工作思路第一章、我們的工作思路第一章、我們的工作思路我們的工作階段8.18-8.238.24-9.99.10--第一階段

市場(chǎng)調(diào)研第二階段市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告撰寫第三階段定位溝通工作內(nèi)容客戶溝通地塊考察收集基礎(chǔ)資料問卷調(diào)研典型項(xiàng)目調(diào)研專業(yè)人士訪談客戶訪談確定研究思路撰寫項(xiàng)目主體報(bào)告公司評(píng)審修改調(diào)整工作內(nèi)容工作內(nèi)容匯報(bào)反饋調(diào)整我們的工作階段8.18-8.238.24-9.99.10--策劃報(bào)告思維導(dǎo)圖我們的工作思路市場(chǎng)解析消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查與訪談工作思路挖掘市場(chǎng)挖掘消費(fèi)者取向整體定位主要的研究?jī)?nèi)容項(xiàng)目整體定位策劃報(bào)告思維導(dǎo)圖我們的工作思路市場(chǎng)解析消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查與訪談工第二章、市場(chǎng)解析第二章、市場(chǎng)解析1、宏觀市場(chǎng)影響分析1、宏觀市場(chǎng)影響分析經(jīng)濟(jì)因素(Economic)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)GDP及增長情況人均可支配收入年末人均儲(chǔ)蓄余額固定資產(chǎn)投資……社會(huì)因素(Social)主要人口增長情況城市化率項(xiàng)目周邊情況技術(shù)因素(Technological)新技術(shù)新工藝新材料政策因素(Political)國家的政策、法規(guī)城市總規(guī)劃片區(qū)發(fā)展規(guī)劃城市化因素（Civilization）宏觀市場(chǎng)分析思路經(jīng)濟(jì)因素(Economic)社會(huì)因素(Social)技術(shù)因素1.1、政策因素1.1、政策因素國家在09年將進(jìn)一步加大調(diào)整力度房?jī)r(jià)漲幅趨緩是大勢(shì)所趨09年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)較長時(shí)間的調(diào)整期二三級(jí)城市的機(jī)會(huì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻即將改變政策，逐漸增高大勢(shì)所趨。國家對(duì)09年上半年的地產(chǎn)瘋狂狀態(tài)，從資金渠道（開發(fā)商融資與消費(fèi)者銀行貸款）進(jìn)行政策調(diào)整，提高門檻。山東濰坊中央都匯項(xiàng)目前期策劃匯報(bào)方案課件濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心1、根據(jù)半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據(jù)絕對(duì)的地理交通樞紐要塞之地。2、半島城市群中具備鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)和海港的四個(gè)城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。3、濰坊城市定位：以海洋化工、機(jī)械、食品加工為主導(dǎo)的綜合性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐。工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心1、根據(jù)半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半“一圈”“兩翼”“三帶”的發(fā)展新布局“一圈”，即中心城市圈。以中心城市為核心，初步形成“一主五副”大城市框架?！皟梢怼保敢愿呙芎椭T城為主組成的東南部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以青州、臨朐為主組成的西南部經(jīng)濟(jì)區(qū)。

“三帶”，即中部膠濟(jì)經(jīng)濟(jì)帶、北部沿海經(jīng)濟(jì)帶和南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶。在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機(jī)會(huì)更多，多機(jī)會(huì)必然導(dǎo)致城市化水平迅速提高，外來流動(dòng)人口將增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展?！耙蝗Α薄皟梢怼薄叭龓А钡陌l(fā)展新布局“一圈”，即中心城市圈。中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式“一心”是由月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體“一環(huán)”是長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體“一廊”是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)通道“一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸項(xiàng)目地塊位于一環(huán)以內(nèi)，且緊臨“一廊”和“一心”，將來必將成為配套完善、生態(tài)綠化好、經(jīng)濟(jì)水平較高的宜居區(qū)域。

中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式“一心”是“15、30、45”的公路網(wǎng)逐步形成中

實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)內(nèi)的互通，中心城區(qū)到達(dá)昌邑市、昌樂縣、安丘市行政中心實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)到壽光、濰坊港的互通實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)到任何縣市區(qū)的互通項(xiàng)目地塊位于15分鐘交通圈內(nèi)，項(xiàng)目與中心公建周邊聯(lián)系緊密，交通便利，有利于將來居民的出行。“15、30、45”的公路網(wǎng)逐步形成中實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)內(nèi)的互通城市化發(fā)展效應(yīng)評(píng)估城市形成城市離心增長城市向心增長內(nèi)城更新與改造

外向擴(kuò)展輻射城市化濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，本地塊項(xiàng)目更是城市內(nèi)城更新與改造的典型案例。按照濰坊市目前城市發(fā)展趨勢(shì)，未來項(xiàng)目周邊將繼續(xù)更新，其相關(guān)配套也將更加合理完善，成為濰坊市區(qū)改造帶動(dòng)板塊的重要組成部分。城市化發(fā)展效應(yīng)評(píng)估城市形成城市離心增長城市向心增長內(nèi)城更新與各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)區(qū)域特點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)前景地段環(huán)境市政配套人文特征濰城區(qū)傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)下降老城區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。但有白浪河沿線景觀帶市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，城區(qū)承載壓力過大。濰坊老住戶為主，流動(dòng)人口比例較小，隨之改造加速，人口逐漸增多濰坊老的城市中心區(qū)域，隨著政府遷移，市政配套老化，濰坊居民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)知度較一般，現(xiàn)今加快舊城改造，該區(qū)域前景尚可奎文區(qū)城市中心區(qū)域，政治經(jīng)濟(jì)文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對(duì)較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力配套完善，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口相對(duì)多些該區(qū)域?qū)儆跒H坊城市中心區(qū)域，各項(xiàng)指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段，比較適合居住生活，是新一輪的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，市民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)知度很高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進(jìn)的地產(chǎn)市場(chǎng)，有很大的發(fā)展空間開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中開發(fā)區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強(qiáng)當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動(dòng)人口落戶居多做為新崛起的區(qū)域，其配套尚不完善，但城市各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，在各類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中都處于一個(gè)比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座對(duì)于該區(qū)域的房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)得到迅速提升，該區(qū)域?qū)l(fā)展成濰坊市另一城市中心各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)區(qū)域特點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)前景地段環(huán)1.2、經(jīng)濟(jì)因素1.2、經(jīng)濟(jì)因素2003－2008年濰坊市GDP情況分析

近年來濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持快速增長的趨勢(shì)；經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，也會(huì)帶動(dòng)濰坊市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；濰坊人均GDP年增長率均在13%以上。增長速度保持較快發(fā)展速度。經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。2003－2008年濰坊市GDP情況分析近年來濰坊市宏觀經(jīng)2008年，濰坊人均GDP為23349元，折合3364美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段。2007年，濰坊GDP為2056.02億元，增速達(dá)到19.8%，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期GDP與城市化進(jìn)程2008年濰坊全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）2056億元，人均GDP達(dá)到23349元（按匯率折算約為3364美元）。目前濰坊市城市化進(jìn)程處于高速增長階段?！獭?008年，濰坊人均GDP為23349元，折合3364美元，2003－2008年濰坊市民收入水平分析近幾年，濰坊市居民的人均儲(chǔ)蓄額快速增加，環(huán)比增長率皆在13％以上，2008年增長13.9％，人均儲(chǔ)蓄12164元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步增長狀態(tài)，環(huán)比增長率在10％以上穩(wěn)步增加。2008年城市市區(qū)人均可支配收入達(dá)到13716元。人均儲(chǔ)蓄存款額和人均可支配收入的快速增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的有效需求，是濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的保障。2003－2008年濰坊市民收入水平分析近幾年，濰坊市居民2003－2008年濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況濰坊市第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占的比例平穩(wěn)發(fā)展，與此相反第一產(chǎn)業(yè)所占比例卻在逐年下降。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也日趨平穩(wěn)，其中很大一部分功勞要?dú)w結(jié)于第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的帶動(dòng)。城市化與工業(yè)化發(fā)展規(guī)律是正比發(fā)展，目前濰坊工業(yè)化程度較高，而城市化率相對(duì)較低，城市化發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。兩者之間的互動(dòng)發(fā)展，必將帶來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則帶來就業(yè)人口和有效需求人口的增加，也必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2003－2008年濰坊市濰坊市第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占2003－2008年濰坊市恩格爾系數(shù)變化情況從2003年到2008年濰坊市城市恩格爾系數(shù)逐步降低,2006年開始下降速度明顯加快，市民消費(fèi)質(zhì)量顯著增強(qiáng)，預(yù)計(jì)今后幾年濰坊市恩格爾系數(shù)將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。濰坊市民生活水平正處于富裕狀態(tài)。2003－2008年濰坊市恩格爾系數(shù)變化情況從2003年到濰坊市城區(qū)居民消費(fèi)支出額逐年上升，消費(fèi)能力的持續(xù)增長，是拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的潛力因素。相比于消費(fèi)支出的增多，居住消費(fèi)占消費(fèi)支出的比例在近三年呈遞減狀態(tài)，主要收到以下影響：1、目前濰坊居民人均住房面積32平米，省內(nèi)僅次于東營（東營人均住房面積33平米）。市民住房比較寬裕。2、近期濰坊推出大量樓盤，住房供應(yīng)量多，部分居民處于觀望狀態(tài)，持幣待購。3、目前濰坊住房消費(fèi)群體主要是市區(qū)人口，市區(qū)周邊區(qū)域購買力尚未完全帶動(dòng)起來。從本項(xiàng)目來看，較低的住房消費(fèi)比重說明濰坊市場(chǎng)目前的潛在購買力較大，如何將其轉(zhuǎn)化成購買力是本項(xiàng)目思考之一，另外本項(xiàng)目規(guī)模較大，將是周邊區(qū)域城市化人口的重要承載體。2002－2008年濰坊市區(qū)住房消費(fèi)支出情況濰坊市城區(qū)居民消費(fèi)支出額逐年上升，消費(fèi)能力的持續(xù)增長，是拉動(dòng)從2003年到2008年濰坊市固定資產(chǎn)投資大體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，房地產(chǎn)需求得到進(jìn)一步釋放。在濰坊市政府城區(qū)規(guī)劃的影響下，其每年的基礎(chǔ)設(shè)施投資額穩(wěn)步增加。2008年基礎(chǔ)設(shè)施投資902.5億元，環(huán)比增長30.1％。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增加，其占固定資產(chǎn)投資的比例亦呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢(shì)。2008年房地產(chǎn)投資156.6億元，將近固定資產(chǎn)投資的13％，位居全省第四（房地產(chǎn)投資額前三位為青島、煙臺(tái)、濟(jì)南）。2003－2008年濰坊市固定資產(chǎn)等投資情況從2003年到2008年濰坊市固定資產(chǎn)投資大體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2003年—2008年中，2003年供地面積最多，近154公頃，占近五年供地總量的39.13%。2007年濰坊市區(qū)土地成交量最少，僅11.11公頃。政府對(duì)土地的控制力度較大?？紤]前幾年成交土地量較多，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)推出量仍將居高。濰坊市區(qū)土地開發(fā)供應(yīng)分析及商品房銷售情況分析2005年到2008年期間，濰坊市區(qū)商品房建設(shè)發(fā)展迅速。每年投入施工的面積快速增長.未來5年市場(chǎng)將出現(xiàn)大量商品房供應(yīng)。近3年商品房竣工面積以每年60萬平米左右的速度增長，而銷售面積增長僅每年20多萬平米，供應(yīng)超過需求，供需不平衡。本項(xiàng)目推出后將受到較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。2003年—2008年中，2003年供地面積最多，近154公1.3、社會(huì)因素1.3、社會(huì)因素1、人口總體特征截止到2008年，濰坊市總?cè)丝谶_(dá)859.13萬（比上年增長0.4％），總戶數(shù)261.5萬戶；其中市轄區(qū)人口153.63萬。全市年出生人口84885人，人口自然增長率4.34‰，性別比為105.6。據(jù)1％人口抽樣調(diào)查，全市年末常住人口883.61萬人。（1）根據(jù)《濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒——2009》，2008年底濰坊市轄區(qū)年齡比例為：主要人口年齡在35－60歲之間，其次為18－35歲之間。60歲以上人口占13.05％，濰坊人口進(jìn)入老齡化。靜態(tài)人口特征1、人口總體特征（1）根據(jù)《濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒——2009》（2）根據(jù)《濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒——2009》顯示，2008年底濰坊家庭平均2.83人/戶，意即多數(shù)家庭為3口之家。（3）2008年底，濰坊市社會(huì)從業(yè)人員比例為：注釋：“非私營單位”指非私營單位中國有控股企業(yè)和集體控股等企業(yè)靜態(tài)人口特征（2）根據(jù)《濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒——2009》顯示，2008年底濰坊（4）2008年底，濰坊市職工平均工資為15192元（市轄區(qū)為16877元），其中非私營單位為14742元/人，國有單位19267元/人，集體單位從業(yè)為11487元/人，其他非私營單位從業(yè)人員為12190元/人。綜上，濰坊市民中18－35歲的人群占29.83％，此部分人是目前及近幾年購房者的主要消費(fèi)人群；另外占總量38.3％的35－60歲人群則是二次置業(yè)的潛在客戶。從職業(yè)來看，國有單位和非私營單位的平均工資較高，且從業(yè)人員人數(shù)較多，是房地產(chǎn)消費(fèi)的主要人群。靜態(tài)人口特征（4）2008年底，濰坊市職工平均工資為15192元（市轄區(qū)據(jù)我司對(duì)住宅消費(fèi)的客戶分析

濰坊住宅消費(fèi)群體近7成購房自用，從來源地看，①多是本地常住人口，約占購房總量的八成多；②近2/3的成交客戶是濰坊本地人，且項(xiàng)目周邊人群較多。從年齡來看，購房者多在21－45歲之間，尤以21－35歲居多。從從事行業(yè)來看，從事制作業(yè)、商業(yè)零售、科研教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融/投資、公務(wù)員等行業(yè)較多些。主流消費(fèi)人群構(gòu)成靜態(tài)人口特征據(jù)我司對(duì)住宅消費(fèi)的客戶分析主流消費(fèi)人群構(gòu)成靜態(tài)人口特征城市化率與城市發(fā)展濰坊市城市化率逐年提高，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產(chǎn)方式、交換方式和生活方式向規(guī)?；?、集約化、市場(chǎng)化和社會(huì)化方向轉(zhuǎn)換，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。濰坊市總?cè)丝谖痪由綎|第二（僅次于臨沂），但其城市化率與山東全省的46.8％（數(shù)據(jù)來源：2008年山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）尚有部分差距，城市化發(fā)展空間非常大。城市化率與城市發(fā)展濰坊市城市化率逐年提高，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集

濰坊流動(dòng)人口量總體呈增長趨勢(shì)，增長速度變動(dòng)較大。流動(dòng)人口與固定人口的比重較小，流動(dòng)人口最多的2006年也僅是固定人口的2.62％（2006年，濟(jì)南的流動(dòng)人口和固定人口的比例約為12％）。濰坊市固定人口與流動(dòng)人口分析綜上，濰坊市流動(dòng)人口較少，人口異質(zhì)性小，住房銷售以本地為主，消費(fèi)認(rèn)知趨同性強(qiáng)。濰坊流動(dòng)人口量總體呈增長趨勢(shì)，增長速度變動(dòng)較大。濰坊市固區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預(yù)測(cè)（1）從濰坊市發(fā)展和十一五城市規(guī)劃來看，城市化擴(kuò)張將改造周邊區(qū)域迎來老城區(qū)新城市化的機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目所處位置以及周邊交通主干路的建設(shè)，將拉近并加快城市融合。（2）濰坊近期建設(shè)規(guī)劃年限為2006－2010，在此期間勾勒出濰坊市“一心、一環(huán)、一廊、一軸“的空間結(jié)構(gòu)模式。其中，“一心”是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體，最核心的地段位于白浪河沿線從火車站到人民公園附近，是濰坊最具活力、最繁華的地段。“一環(huán)”是提高城市運(yùn)行效率的保障和引導(dǎo)城市增長的框架。“一廊”則是以綠色休閑空間塑造為基礎(chǔ)，兩河之間低密度開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)，構(gòu)建濰坊特有的綠色核心發(fā)展帶?！耙惠S”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸。鑒于人口往經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域聚集及沿交通路的兩側(cè)發(fā)展的趨勢(shì)，中心區(qū)域白浪河沿線和市區(qū)一環(huán)周邊將成為將來的人群聚集區(qū)域。考慮區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)及各階層居民居住特點(diǎn)，中心區(qū)域?qū)⒅饕奂渭岸啻沃脴I(yè)的中高層人群，一環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預(yù)測(cè)（1）從濰坊市發(fā)展和十一五城居民消費(fèi)習(xí)慣根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層：在城市中沒有住房的。主要包括：原沒有穩(wěn)定收入的城市居民，倒閉的企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。在城市中有1套住房的。主要包括：城市中收入比較低下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標(biāo)。城市非中心地段有2-3套住房的。主要包括：城市中學(xué)歷較高，得到過分房福利的本地居民；他們羨慕那些在城市中心地段有幾套住房的人。城市中心有2-3套住房的。主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。有多套中高檔住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現(xiàn)，在充分享受生活的同時(shí)仍不斷奮斗，以積累更多的財(cái)富。同時(shí)也較注重投資。各階層生活方式分析居民消費(fèi)習(xí)慣根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層：各階

行政機(jī)構(gòu)人員：在山東各地中高檔樓盤的購買群體中行政辦公人員所占的比重都比較大，這部分群體購買住宅時(shí)主要注重小區(qū)環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，要求社區(qū)內(nèi)有比較完善的配套。考慮濰坊市行政中心的所在地，本項(xiàng)目將會(huì)吸引較多行政機(jī)構(gòu)人員購房。企事業(yè)中高層管理人員：這部分包括私營企業(yè)的中高層管理人員，他們大多有自己的住房，購買的主要目的是改善居住環(huán)境和居住氛圍。他們比較注重小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，尤其是教育設(shè)施。注重戶型設(shè)計(jì)的功能合理，追求房產(chǎn)的性價(jià)比。私營企業(yè)老板及個(gè)體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。2、各階層居住方式及消費(fèi)行為特征分析居民消費(fèi)習(xí)慣行政機(jī)構(gòu)人員：在山東各地中高檔樓盤的購買群體中行政辦公人1.4、技術(shù)因素1.4、技術(shù)因素以上科技技術(shù)多見于住宅項(xiàng)目。如天同·雙羊新城項(xiàng)目的太陽能系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、中水回用系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)等六十余項(xiàng)新技術(shù)、新材料，成為濰坊首席國家級(jí)健康居住宅示范小區(qū)。建筑開發(fā)新技術(shù)的市場(chǎng)應(yīng)用技術(shù)因素建筑新技術(shù)、新工藝得到較大范圍內(nèi)應(yīng)用的包括：建筑節(jié)能技術(shù)（如新型保溫、隔墻墻體和屋面保溫技術(shù)與產(chǎn)品、管道保溫、太陽能、太陽能照明等）、建筑節(jié)地技術(shù)、新型建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)（如鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)及配套產(chǎn)品）以上科技技術(shù)多見于住宅項(xiàng)目。如天同·雙羊新城項(xiàng)目的太陽能系統(tǒng)環(huán)保新技術(shù)：建筑節(jié)水技術(shù)（如潔具與廚房的節(jié)水技術(shù)與產(chǎn)品、雨水收集與凈化污水的回用技術(shù)與產(chǎn)品、分質(zhì)供水技術(shù)與產(chǎn)品）綠色建材與新型建筑節(jié)材技術(shù)（建筑涂料及地面、屋面、墻面磚瓦等產(chǎn)品可循環(huán)利用新型建材技術(shù)、高強(qiáng)、高性能混凝土技術(shù)）環(huán)境工程與生態(tài)環(huán)境保護(hù)。安防、環(huán)保新技術(shù)的市場(chǎng)應(yīng)用分析●電話系統(tǒng)●網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)●電視系統(tǒng)●安防系統(tǒng)●對(duì)講系統(tǒng)●小區(qū)背景音樂●停車管理●IC卡系統(tǒng)●三表系統(tǒng)……安防技術(shù)：商業(yè)辦公大廈的安防系統(tǒng)主要包括電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、門禁控制、停車場(chǎng)管理等。居住小區(qū)的要求建設(shè)主要由安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)構(gòu)成的全套居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。技術(shù)因素環(huán)保新技術(shù)：建筑節(jié)水技術(shù)（如潔具與廚房的節(jié)水技術(shù)與產(chǎn)品、雨水市場(chǎng)上被采納的其他新技術(shù)還包括：建筑施工新技術(shù)（如信息化施工技術(shù)、地基基礎(chǔ)施工技術(shù)）信息化技術(shù)（如建筑智能化管理與樓宇自控技術(shù)、城市給排水管網(wǎng)信息化管理技術(shù)、物業(yè)管理信息化技術(shù)）工程勘察、測(cè)量技術(shù)與設(shè)備。其他技術(shù)因素的市場(chǎng)應(yīng)用分析目前濰坊市場(chǎng)對(duì)建筑新技術(shù)的應(yīng)用是一市場(chǎng)空白點(diǎn)，中高檔小區(qū)僅在電視監(jiān)控、門禁控制、停車場(chǎng)管理、安防系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等方面有配置。本項(xiàng)目應(yīng)在此方面有所創(chuàng)新。技術(shù)因素市場(chǎng)上被采納的其他新技術(shù)還包括：建筑施工新技術(shù)（如信息化施工1.5、宏觀市場(chǎng)總結(jié)1.5、宏觀市場(chǎng)總結(jié)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié)

宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀為項(xiàng)目提供的消費(fèi)動(dòng)力與市場(chǎng)機(jī)會(huì)

近幾年，國家及地方政府不斷通過各種政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，目的在于抑制房?jī)r(jià)的快速增長。濰坊作為一個(gè)三級(jí)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以本身需求為主，宏觀調(diào)控對(duì)其不會(huì)產(chǎn)生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。從濰坊出臺(tái)政策看，本項(xiàng)目屬于區(qū)舊城改造區(qū)域。項(xiàng)目開發(fā)受到政府政策支持。濰坊城市定位為工業(yè)化城市，它的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在近期的濰坊城市規(guī)劃中，本項(xiàng)目地塊位于濰城區(qū)，屬于商住用地，規(guī)模較大，便于規(guī)模開發(fā)。且項(xiàng)目位于“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中的火車站發(fā)展商圈，區(qū)域繁榮之日可待。處于城市快速交通環(huán)，交通便利。伴隨舊城改造的加速，本地塊發(fā)展?jié)摿薮?。濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，項(xiàng)目周邊已經(jīng)擴(kuò)展迅速，其相關(guān)配套也已經(jīng)逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的重要組成部分。根據(jù)目前濰坊城市發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項(xiàng)目帶來巨大的客源。宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié)宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀為項(xiàng)目提供的消費(fèi)動(dòng)力與市場(chǎng)從經(jīng)濟(jì)來看，濰坊經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，居民收入、購買力不斷提升，經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)將帶動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生更多的有效需求，為本項(xiàng)目發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。濰坊恩格爾系數(shù)較低，生活處于富裕水平；居住消費(fèi)僅占消費(fèi)支出的占9％，購房潛力比較大。濰坊市固定資產(chǎn)投資逐步上升，房地產(chǎn)需求得到進(jìn)一步釋放。另外，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，各種商業(yè)、辦公環(huán)境的需求及改善，對(duì)本項(xiàng)目東南部商業(yè)部分是利好因素。隨著全市總?cè)丝谂c總戶數(shù)的增長，濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種非物質(zhì)層面需求量的增加，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。位置方面，位于濰城區(qū)中心處，又處于火車站商圈中心。項(xiàng)目規(guī)模較大，在開發(fā)設(shè)計(jì)過程中可以承擔(dān)更多的科技因素，有利于產(chǎn)品的創(chuàng)新研究。濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體已進(jìn)入發(fā)展階段，各種物業(yè)結(jié)構(gòu)正逐漸趨于合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形式較好。宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié)

宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀為項(xiàng)目提供的消費(fèi)動(dòng)力與市場(chǎng)機(jī)會(huì)

從經(jīng)濟(jì)來看，濰坊經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，居民收入、購買力不斷提升2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析2.1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2.1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析區(qū)域分布特點(diǎn)濰城區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)板塊特點(diǎn)傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)下降。城市中心區(qū)域，政治經(jīng)濟(jì)文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速。經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，城區(qū)承載壓力過大。配套完善，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強(qiáng)。市政配套較差人文特征濰坊老住戶為主，流動(dòng)人口逐漸增加的趨勢(shì)當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口比較多當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動(dòng)人口落戶居多當(dāng)?shù)鼐用穸?，流?dòng)人口較少自然環(huán)境老城區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。有白浪河景觀帶。成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對(duì)較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力。濰城區(qū)屬于新濰城區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整。坊子區(qū)距市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，自然環(huán)境資源一般，尚有待于進(jìn)一步建設(shè)發(fā)展。發(fā)展前景前景可觀，加快舊城改造，該區(qū)域前景看好。發(fā)展前景看好，區(qū)域各項(xiàng)指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段。崛起的區(qū)域，城市各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，前景看好。土地資源較豐富，隨著城市的快速發(fā)展，區(qū)域前景看好。板塊認(rèn)知一般高較高一般開發(fā)樓盤整體狀況市場(chǎng)現(xiàn)狀分析區(qū)域分布特點(diǎn)濰城區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)板塊特點(diǎn)傳【濰城區(qū)】樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)白浪金沙8高層55平米一室、100-135平米三室3800碧水豪廷8小高層、高層130/150平米三室、160/170平四室3300城市印象2.965多層、高層80/90平米兩室、120/140平米三室2780起價(jià)格調(diào)·陽光3.8多層、小高層67平米一室、72-103平米兩室3000華景新城（一期）7.5（總16）多層、高層77-100平米兩室、115-140平米三室3100華實(shí)小區(qū)（二期）2小高層83/94平米兩室、125平米三室2800魯發(fā)·名城（一期）6.5（總93）多層80-100平米兩室、100-120平米三室2700玫瑰國際11多層、高層90-100平兩室、95/110-140平三室未定名都·百盛園3.75（總6）多層、高層92-99平米兩室、99-131平米三室3000潤揚(yáng)新城3（總12）高層40-50平米一室、60-70/91平米兩室3000潤澤苑4多層90-110平米三室2460三友·華錦苑（二期）7.65多層80-90平米兩室、120-140平米三室2900萬興隆廣場(chǎng)5.5高層47/76平米一室、76/82平米兩室未定西城名都（一期）8.7（總11）多層、小高層50-60平米一室、88-98/140平三室3400鳶都新城（一期）9.76（總40）多層77平米兩室、90-100/123平米三室2900市場(chǎng)現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析【濰城區(qū)】總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)白浪金沙8高層55【奎文區(qū)】樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)北國之春9.9高層79-99平米兩室、105-120平米三室3000丹桂里（一期）6.3864（總21.24）高層94平米兩室、103-145平米三室3650帝景灣7.5267高層、多層90/110平米兩室、137-152平米三室3800東方名苑（一期）10（總30）高層80-110平米兩室、103-146平米三室3400東方明珠13高層80-110平米兩室、120/152平米三室未定東方御景1.0362多層、高層90/95平米兩室、130-170平米三室3000東昊·上河園50多層、高層90-110平米兩室、140平米三室3500恒易·星河（二期）5.5高層94-102平米兩室、113-178平米三室3500江南印象濰州（一期）9.3（總15）多層80-86平米兩室、120-140平米三室2800君尚·綠世界7多層、小高層77-96平米兩室、88/107/130平三室未定領(lǐng)秀華城（三期）8.7多層、高層98-105平米兩室、117/123平米三室3200龍澤名郡6高層、小高層90-101平米兩室、117-163平米三室3500玫瑰園（一期）7.6（總12）高層、小高層78/81平米兩室、120-142平米三室3900尚城·盛和（一期)2（總15）多層90-120平米兩室及三室3000盛世豪廷·帝景苑（三期）35多層、高層未定未定盛世豪廷·觀?。ǘ冢?3多層、高層90/114-130平米三室未定泰華領(lǐng)域5.8高層39-49平米一室3596秀水花苑7.8未定未定未定新龍·橙堡1.01多層90平米兩室、115/135平米三室2800起新新家園（二期）5.7多層80-100平米兩室、127-142平米三室3450雍和家園1.5小高層95平米兩室、123平米三室3180市場(chǎng)現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析【奎文區(qū)】樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)北國之春9【開發(fā)區(qū)】樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)北海公寓7高層87/107平米兩室、93-135平米三室2900鼎邦麗池8.6高層87/102平米兩室、110-139平米三室3000東方春天2.73高層、多層90余平米兩室、120-130平米三室高層3300多層3500東方世紀(jì)城（一期）8.7（總13）高層、多層90-130平米兩室、105-180平米三室2750泛海城市花園5.2多層、別墅110平米三室、180平米四室4000高速·仁和盛廷14.5869未定未定未定海信·蘭郡9.8多層92-108平米兩室、130-147平米三室3200翰林新城（二期）3.78小高層96平米兩室、133平米三室3300和豐城市花園1.9077高層54平米一室、80-90平米兩室2880起價(jià)匯嘉瑞景園23高層140平米以上三室、全部為大戶型未定金馬怡園（一期）2.3（總46）多層77-95平米兩室、124/134平米三室3200錦光公寓4.4918高層170-300平米三室3700九龍山莊（二期）8.6多層、小高層92-162平米三室3600青青家園4.482小高層68平米一室、128/166平米三室未定中和·香檳花園3.37（總6.87）多層、高層89/96平米兩室、100-148平米三室3200市場(chǎng)現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析【開發(fā)區(qū)】樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)北海公寓72.2、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較2.2、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較小高層、高層產(chǎn)品隨著市場(chǎng)的發(fā)育成熟逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)可，消費(fèi)者的居住習(xí)慣仍以多層為主，市場(chǎng)上還存在大量多層產(chǎn)品。濰城區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)符合濰城區(qū)本地人及工薪階層的基本居住習(xí)慣，目前濰城區(qū)住宅項(xiàng)目仍以高層為主，同時(shí)有少量小高層項(xiàng)目。城市的一個(gè)中心區(qū)域，并且沿虞河景觀帶這個(gè)優(yōu)勢(shì)資源而興起的項(xiàng)目較多，并且該區(qū)域土地資源比較緊張，主要是小高層和高層產(chǎn)品居多。開發(fā)區(qū)對(duì)于產(chǎn)品類型來講比較復(fù)雜，開發(fā)區(qū)土地資源較為豐富，并且與城市中心區(qū)域有段距離，多層、小高層、高層產(chǎn)品云集。該區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，但土地資源也相對(duì)較多，目前在售的項(xiàng)目基本以多層為主。產(chǎn)品比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較小高層、高層產(chǎn)品隨著市場(chǎng)的發(fā)育成熟逐步各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個(gè)范圍段之內(nèi)，沒有在產(chǎn)品戶型上形成差異化。濰城區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)該區(qū)域戶型多以兩室兩廳80-100㎡和三室兩廳110-140㎡為主。與維城區(qū)類似，但該區(qū)域大戶型產(chǎn)品要多一些，有部分項(xiàng)目三室兩廳戶型面積達(dá)到140-160㎡。戶型面積以滿足根本居住的中、小戶型為主，主力戶型面積在90-110之間。該區(qū)域主要以80-100平米的兩室居多，三室戶型的面積也相對(duì)其他區(qū)域較小。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較戶型比較各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個(gè)范圍段之內(nèi)，沒有在產(chǎn)品戶型上形

隨著消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)理念的提升，結(jié)合城市規(guī)劃配套的跟進(jìn)，除坊子區(qū)外，其他三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)差距不是很大，尤其是濰城區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價(jià)格也非整個(gè)區(qū)域的均價(jià)，而是所選擇的調(diào)研項(xiàng)目的分析價(jià)格。）濰城區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)目前該區(qū)域的整體房?jī)r(jià)相對(duì)偏低低，均價(jià)大約在3000-3300元左右。該區(qū)屬于濰坊城市中心區(qū)域，是新一輪的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，市政配套完善，市民認(rèn)知度比較高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進(jìn)的地產(chǎn)市場(chǎng)，目前區(qū)域銷售均價(jià)約在3400-3700左右。開發(fā)區(qū)是濰坊正在崛起的區(qū)域，在各類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中都處于一個(gè)比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座對(duì)于該區(qū)域的房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)得到迅速提升，目前該區(qū)域房屋均價(jià)約在3300-3600左右。該區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，房?jī)r(jià)較市區(qū)整體偏低，在售樓盤數(shù)量也較少。目前區(qū)域銷售均價(jià)約在2500-2600左右。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較銷售價(jià)格比較隨著消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)理念的提升，結(jié)合城市規(guī)根據(jù)銷售狀況的比較，四個(gè)區(qū)域的銷售狀況差距不是太大，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查看出，濰坊市民置業(yè)沒有絕對(duì)的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進(jìn)行分流。濰城區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)濰城區(qū)在售項(xiàng)目約15個(gè)，占調(diào)查總量的28％。該區(qū)域銷售速度比其它區(qū)域相對(duì)較慢，多層產(chǎn)品銷售速度較快，小高層、高層產(chǎn)品的銷售狀況不為樂觀。在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到60-80%?？膮^(qū)目前在售樓盤比較多，約21個(gè)，占調(diào)查總量的40％。項(xiàng)目檔次也相對(duì)較高，由于位置的優(yōu)越性，該區(qū)域的銷售狀況比較好。在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到70-80%。開發(fā)區(qū)在售樓盤比較多，約15個(gè)，占調(diào)查總量的28％。就目前現(xiàn)狀來講，開發(fā)區(qū)的商品房銷售速度還是比較快的，大多數(shù)項(xiàng)目于去年年底開盤，目前在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到70-80%。由于坊子區(qū)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，在售樓盤數(shù)量也較少。由于價(jià)格較市區(qū)明顯偏低，銷售情況尚可，目前在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到80%左右。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較銷售狀況比較根據(jù)銷售狀況的比較，四個(gè)區(qū)域的銷售狀況差距不是太大，結(jié)合消費(fèi)通過上圖得知，目前市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積區(qū)間為90-110平米，占供應(yīng)總量的33.23％。其次是110-130平米，占供應(yīng)總量的24.95%。再次是70-90平米，所占比例為21.38％。從銷售情況來看，銷售量最多的也是90-110平米，消化率達(dá)將近80％。其次銷售量第二的是110-130平米，消化率達(dá)63.5％。銷售量第三的是70-90平米，消化率達(dá)68.7％。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各面積區(qū)間供應(yīng)銷售情況通過上圖得知，目前市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積區(qū)間為90-110平米2.3、市場(chǎng)供需對(duì)比分析2.3、市場(chǎng)供需對(duì)比分析市場(chǎng)供需對(duì)比分析通過對(duì)濰坊市場(chǎng)53個(gè)重點(diǎn)樓盤實(shí)地調(diào)研，其中在售的有45個(gè)，潛在供應(yīng)的樓盤有8個(gè)?，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)出目前市場(chǎng)上住宅供應(yīng)量共計(jì)294.4788萬平米，存量共計(jì)81.363萬平米。潛在供應(yīng)部分主要包括三部分：（1）尚未推出及后續(xù)開發(fā)的市場(chǎng)潛在供應(yīng)量達(dá)342.8196萬平米；（2）尚未推出的樓盤供應(yīng)量達(dá)109.8786萬平米。推售比=目前供應(yīng)量/（目前供應(yīng)量+潛在供應(yīng)量）=294.48/（294.48+342.82）=46.21%消化率=100%-（目前存量/目前供應(yīng)量）%=100%-（81.36/294.48）%=72.37%06年平均消化率=72.8/117=62.22%07年平均消化率=97.18/170=57.16%08年平均消化率=117.28/247=47.48%計(jì)算出平均消化率：（62.22%+57.16%+47.48%）/3=55.62%由于以上數(shù)據(jù)屬于政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)實(shí)效性較差，加上政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)間上要滯后于市場(chǎng)實(shí)際情況，我們將政府?dāng)?shù)據(jù)與調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行取值，取樣采用2/8法則，即政府?dāng)?shù)據(jù)權(quán)重80%，市場(chǎng)20%，從新定義市場(chǎng)消化比例：55.62%*80%+72.37%*20%=58.97%現(xiàn)有供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)

市場(chǎng)供需對(duì)比分析通過對(duì)濰坊市場(chǎng)53個(gè)重點(diǎn)樓盤實(shí)地調(diào)研，其中在09年在售項(xiàng)目供需量：09年在售項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量=294.48+158.42=452.9萬㎡09年在售項(xiàng)目市場(chǎng)消化量=452.9*58.97%=267.07萬㎡09年的潛在開發(fā)量（含遠(yuǎn)期規(guī)劃）將高達(dá)109.88萬㎡。數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)。但是根據(jù)濰坊市歷年行情，尤其是新盤開發(fā)量，大規(guī)模項(xiàng)目基本上都是要分期開發(fā)的，一般以一年作為一個(gè)周期，針對(duì)潛在項(xiàng)目，我們估算09年供應(yīng)量，采用2/8法則，09年上市量為潛在總供應(yīng)量的20%，即09年潛在項(xiàng)目供應(yīng)量=109.88*20%=21.98萬㎡。潛在項(xiàng)目消化量為：21.98萬㎡*58.97%=12.96萬㎡09年市場(chǎng)供需量

根據(jù)以上測(cè)算，09年的市場(chǎng)供應(yīng)量大于市場(chǎng)需求量，存在供需失衡。但09年的需求量與往年相比也相對(duì)較大，因此09年濰坊房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。09年在售項(xiàng)目供需量：09年的潛在開發(fā)量（含遠(yuǎn)期規(guī)劃）將高達(dá)市場(chǎng)供需空間結(jié)構(gòu)

市場(chǎng)總體供應(yīng)消費(fèi)群體需求存在空間建筑形態(tài)多層、高層為主普通多層60.14%；小高層為22.06%；高層為5.34%；花園洋房選擇率為7.47%；多層、小高層、花園洋房戶型結(jié)構(gòu)兩室、三室兩室戶型需求比例為45.03%，三室戶型需求比例為49.55%，兩室、三室戶型均為主力戶型面積70-90平米的占到21.38%、90-110平米的占到33.23%、110-130平米的占到24.95%70-90平方米占27.30%；90-110平方米占44.33%；110-130平方米占17.02%。90-110平米市場(chǎng)空間更大，根據(jù)市場(chǎng)銷售情況，110-130平米的也具有較大空間園林景觀在售項(xiàng)目園林景觀方面主要是簡(jiǎn)單綠化、有部分項(xiàng)目具有一些水景觀，綜合來講，在售項(xiàng)目均難以形成真正項(xiàng)目景觀，體現(xiàn)不出園林景觀在項(xiàng)目中的重要性。植被和水景選擇比例最高，分別占比40.78%和40.07%針對(duì)具體要求方面，草坪比49.29%；樹木比例占到29.43%采用組團(tuán)式綠化是市民首選，比例占到57.8%植被綠化是首選、且需要采取景觀圖團(tuán)方式周邊配套在售項(xiàng)目均處于一個(gè)比較成熟的大環(huán)境之中，可依托部分市政資源商業(yè)設(shè)施、超市等是最受關(guān)注的，占比26.86%；中小學(xué)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也非常受關(guān)注，分別占比20.51%和17.86%；本項(xiàng)目暫無市政配套資源，根據(jù)大盤開發(fā)理論，可根據(jù)自身情況及市場(chǎng)需求，適當(dāng)進(jìn)行商業(yè)、教育、醫(yī)療等做出相應(yīng)配套。內(nèi)部配套依托項(xiàng)目本身沿街商業(yè)進(jìn)行內(nèi)部配套的補(bǔ)充小型超市/便利店是最受關(guān)注的，占比23.23%；室外小型健身設(shè)施和診所/藥店也非常受關(guān)注，分別占比18.31%和17.59%；根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件，適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，做足內(nèi)部配套設(shè)施，可彌補(bǔ)區(qū)位上的劣勢(shì)物業(yè)服務(wù)僅限于綠化、公共區(qū)域衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)管理及保安或傳達(dá)等服務(wù)。希望得到綜合的、人性化的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理濰坊住宅市場(chǎng)存在大量空白點(diǎn)，購房消費(fèi)理念存在極大的引導(dǎo)空間。

市場(chǎng)供需空間結(jié)構(gòu)市場(chǎng)總體供應(yīng)消費(fèi)群體需求存在空間建筑形態(tài)多2.4、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析2.4、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研火車站周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤一覽樓盤名稱建筑面積（㎡）物業(yè)類別主營產(chǎn)品公寓均價(jià)（/㎡）開盤時(shí)間交房時(shí)間金沙城市廣場(chǎng)280000普通住宅公寓商鋪綜合商業(yè)39002007-11-102009-6-30潤揚(yáng)新城157800普通住宅公寓商鋪酒店五金34002008-4-122008-12-31中亞商貿(mào)城一期130000酒店寫字樓公寓物流中心皮革箱包33002007-11-5--新天地購物城180000商鋪普通住宅公寓綜合商業(yè)--2008-7-312009-12-31美尚美廣場(chǎng)27870商鋪綜合商業(yè)--正在招商--茶葉批發(fā)市場(chǎng)160000商鋪茶葉3300--2009-9-15V1廣場(chǎng)----休閑商業(yè)------聯(lián)運(yùn)首座酒店--3300----中金國際300000住宅公寓商業(yè)辦公復(fù)合地產(chǎn)3200--2009-06-28競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研火車站周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤一覽樓盤名稱建筑面積（㎡）物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)

本項(xiàng)目位于火車站廣場(chǎng)旁邊，區(qū)域整體環(huán)境繁華，且正處于一個(gè)高速發(fā)展的階段，這為本項(xiàng)目的成功入市提供有利條件。隨著城市進(jìn)展開拓等因素，區(qū)域房?jī)r(jià)整體上升較快，因此濰坊住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間較大，對(duì)本項(xiàng)目也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)濰城區(qū)火車站商圈住宅市場(chǎng)與其他區(qū)域相比，整體銷售情況較好，這也證明了客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度。本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多業(yè)態(tài)類似性大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)粗糙，尤其景觀設(shè)計(jì)落后，大打項(xiàng)目品質(zhì)的折扣，我們項(xiàng)目可以從景觀關(guān)注點(diǎn)入手打造賣點(diǎn)。通過對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研得知：競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)本項(xiàng)目位于火車站廣場(chǎng)旁邊，區(qū)域整體環(huán)境繁華，且第三章、消費(fèi)者問卷調(diào)查與訪談分析第三章、消費(fèi)者問卷調(diào)查1、消費(fèi)者問卷調(diào)查分析1、消費(fèi)者問卷調(diào)查分析調(diào)查方法及進(jìn)程

調(diào)查目的：濰坊市區(qū)居民潛在房產(chǎn)需求、消費(fèi)偏好及地塊認(rèn)識(shí)調(diào)查內(nèi)容：區(qū)域選擇；產(chǎn)品戶型價(jià)格；規(guī)劃設(shè)計(jì)；置業(yè)關(guān)心因素；獲取樓盤信息渠道等調(diào)查對(duì)象：濰坊市區(qū)具有家庭經(jīng)濟(jì)事務(wù)決策權(quán)的，四年以內(nèi)有購房需求的常住居民以及計(jì)劃定居濰坊的流動(dòng)人口調(diào)查方法：CIT（街頭攔截訪問）樣本規(guī)模：實(shí)際抽取樣本量為300個(gè)抽樣方法：隨機(jī)抽樣分析方法：描述性統(tǒng)計(jì)，交叉分析調(diào)查樣本量：發(fā)放問卷300份，共收回有效問卷282份，有效率94.00％實(shí)地調(diào)查進(jìn)程：2009年8月18日～2009年8月21日調(diào)查方法及進(jìn)程調(diào)查目的：濰坊市區(qū)居民潛在房產(chǎn)需求、消費(fèi)偏好被訪者個(gè)人屬性分析

類別分項(xiàng)比例類別分項(xiàng)比例總樣本意向客戶樣本總樣本意向客戶樣本性別男女55.7%44.3%59.4%40.6%學(xué)歷初中及以下高中/中專/職高大專本科及以上12.8%39.1%28.5%19.6%11.2%37.3%32.0%19.5%家庭人口1人2人3人4人5人及以上1.8%16.3%51.1%23.0%7.5%2.4%20.6%47.1%22.4%7.6%婚姻狀況未婚已婚其它

36.2%63.5%0.4%38.2%61.2%0.6%年齡25歲以下26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲51-55歲16.0%35.1%12.1%15.6%11.3%6.4%3.5%17.1%35.3%10.6%14.1%12.4%7.1%3.5%職業(yè)個(gè)體戶私營業(yè)主企業(yè)管理干部企業(yè)普通員工機(jī)關(guān)事業(yè)干部公職人員專業(yè)技術(shù)人員自由職業(yè)者其它21.6%3.9%9.6%30.5%7.8%4.3%10.6%8.5%3.2%17.6%3.5%11.2%34.1%6.5%4.1%11.8%9.4%1.8%家庭年收入3萬元以下3.1-6萬元6.1-12萬元12.1-18萬元18.1-24萬元24萬元以上22.3%43.5%24.5%2.5%2.2%5.0%20.8%42.3%24.7%3.5%2.4%5.9%出行方式公交車出租車單位配車私家車電動(dòng)車自行車其它33.0%7.8%5.0%25.2%13.8%12.4%2.8%33.5%8.2%4.7%22.9%16.5%11.8%2.4%被訪者個(gè)人屬性分析類別分項(xiàng)比例類別分項(xiàng)比例總樣本意向購房者基本狀況分析

被訪對(duì)象目前居住區(qū)域以奎文區(qū)最多，占比37.59%；其次為高新開發(fā)區(qū)，占比23.40%；再次為濰城區(qū)，占比23.40%；寒亭和坊子區(qū)較少，分別占比6.74%和7.45%；其它區(qū)域（主要為所轄縣市）占比2.84%。被訪對(duì)象目前居住房屋屬性以自己的房屋為多，占比43.62%；單位分房占比12.41%；居住父母的房屋占比13.83%；有28.01%租房居??；2.13%被訪對(duì)象為其它屬性，如單位宿舍，親戚家中等。購房者基本狀況分析被訪對(duì)象目前居住區(qū)域以奎文區(qū)最多，占比3被訪對(duì)象目前居住房屋面積以71-90平方米和91-110平方米為主，分別占比29.79%和23.76%；50平方米以下和51-70平方米分別占比15.25%和16.31%；111-130平方米占比7.45%；131平方米以上合計(jì)占比7.45%。本次調(diào)查均為有購房需求群體，在被訪者計(jì)劃購房的時(shí)間上，一年以內(nèi)購房的群體占比14.54%；一至兩年的群體占比22.70%，兩至三年的占到21.28%，三至四年的占到41.49%。由此看見未來四年濰坊市民對(duì)商品房的需求將逐漸放量。購房者基本狀況分析

被訪對(duì)象目前居住房屋面積以71-90平方米和91-110平方購房因素分析

對(duì)被訪對(duì)象購房時(shí)所關(guān)注的因素排序分析，可以看出交通便利、環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格合適、戶型合理是選擇比較多的因素，分別占比15.60%、15.41%、14.72%、13.89%，四個(gè)因素差別不大；物業(yè)管理、工程質(zhì)量、距離工作地點(diǎn)距離、購物方便也是濰坊市民購買住房所關(guān)注的重要因素

購房因素分析對(duì)被訪對(duì)象購房時(shí)所關(guān)注的因素排序分析，對(duì)被訪對(duì)象購房時(shí)所關(guān)注的內(nèi)部配套排序分析，可以看出小型超市/便利店是最受關(guān)注的，占比23.23%；室外小型健身設(shè)施和診所/藥店也非常受關(guān)注，分別占比18.31%和17.59%；球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和中心廣場(chǎng)分別占比12.02%和11.97%；幼兒園、智能配套也是濰坊市民購房時(shí)所關(guān)注的內(nèi)部配套。購房因素分析

對(duì)被訪對(duì)象購房時(shí)所關(guān)注的內(nèi)部配套排序分析，可以看出小型超對(duì)被訪對(duì)象購房時(shí)所關(guān)注的周邊配套排序分析，可以看出商業(yè)設(shè)施、超市等是最受關(guān)注的，占比26.86%；中小學(xué)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也非常受關(guān)注，分別占比20.51%和17.86%；休閑娛樂場(chǎng)所占比11.08%；文化設(shè)施、銀行和幼兒園也是濰坊市民購房時(shí)所關(guān)注的周邊配套。購房因素分析

對(duì)被訪對(duì)象購房時(shí)所關(guān)注的周邊配套排序分析，可以看出商對(duì)于在項(xiàng)目購房可能性，可能性很大為17.02%，比較可能為43.26%，合計(jì)意向比例為60.28%。這說明被訪者對(duì)項(xiàng)目還是比較認(rèn)同的。對(duì)被訪對(duì)象目前居住區(qū)域與購房可能性交叉分析，濰城區(qū)意向比例最低，為43.6%、奎文區(qū)意向比例為57.6%、高新區(qū)意向比例為77.2%，寒亭區(qū)意向?yàn)?3.7%、坊子區(qū)合計(jì)意向?yàn)?1.9%、其它意向?yàn)?0.0%。這說明濰坊市民購房偏好目前居住地周邊，同時(shí)又具有其它區(qū)域購房的意向。購房因素分析

對(duì)于在項(xiàng)目購房可能性，可能性很大為17.02%，比較可能為4被訪對(duì)象對(duì)于項(xiàng)目單價(jià)的接受情況，64.18%客戶選擇3000元以下，28.72%客戶選擇3001—3300元，6.03%客戶選擇3301—3500元，只有0.71%客戶選擇3501—3800元，0.35%客戶選擇3801元以上。意向客戶對(duì)于項(xiàng)目單價(jià)的接受情況，57.65%客戶選擇3000元以下，33.53%客戶選擇3001—3300元，7.06%客戶選擇3301—3500元，1.18%客戶選擇3501—3800元，0.59%客戶選擇3801元以上。意向客戶對(duì)于項(xiàng)目單價(jià)接受價(jià)位要比非意向客戶強(qiáng)。市民對(duì)該地塊的價(jià)格接受度相對(duì)較低，市民購房的心理價(jià)位一直處于就低不就高心里；通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)及后期營銷推廣可將客戶心里價(jià)位挖掘更高。購房因素分析

被訪對(duì)象對(duì)于項(xiàng)目單價(jià)的接受情況，64.18%客戶選擇對(duì)被訪對(duì)象置業(yè)次數(shù)分析，45.39%為首次購房，47.16%為二次購房，7.45%為三次及以上購房。對(duì)意向客戶置業(yè)次數(shù)分析，52.94%為首次購房，41.18%為二次購房，5.88%為三次及以上購房。在一定程度上說明首次購房客戶對(duì)項(xiàng)目意向強(qiáng)于二次及以上購房客戶。其主要原因應(yīng)是首次置業(yè)客戶價(jià)格承受能力稍低，考慮項(xiàng)目位置稍偏，價(jià)格可能不會(huì)很高。結(jié)合被訪對(duì)象目前房屋屬性分析，首次置業(yè)和二次置業(yè)客戶都將是項(xiàng)目的重要客戶。購房因素分析

對(duì)被訪對(duì)象置業(yè)次數(shù)分析，45.39%為首次購房，47.16%對(duì)被訪對(duì)象購置住宅的目的分析，以改善居住環(huán)境和方便生活及工作為主，分別占比34.75%和35.11%；購置婚房和為子女購房分別占比13.48%和10.28%；投資升值占比4.96%；其它占比1.42%。而意向客戶購置住宅的目的基本與被訪客戶一致。購房因素分析

對(duì)被訪對(duì)象購置住宅的目的分析，以改善居住環(huán)境和方便生購房因素分析

對(duì)被訪對(duì)象住房功能空間需求分析，生活陽臺(tái)是首選，占比44.32%；其次是地下室，占比20.86%；再次是儲(chǔ)藏室，占比19.55%；露臺(tái)和衣帽間也是重要選擇。由此可見，被訪對(duì)象最重視的功能空間是生活陽臺(tái)。被訪者對(duì)于功能空間、建筑面積、戶型、各功能空間面積等的需求，在前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮，同時(shí)應(yīng)參考項(xiàng)目定位、有關(guān)項(xiàng)目調(diào)研和建筑規(guī)劃予以一定的修正。

購房因素分析對(duì)被訪對(duì)象住房功能空間需求分析，生活陽住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

被訪客戶選擇毛坯、精裝修、其它的比例分別為56.03%、41.49%和2.48%，說明精裝修標(biāo)準(zhǔn)也普遍為濰坊市民所接受，并且成為選擇要求。在這個(gè)問題上，項(xiàng)目意向客戶選擇與被訪客戶基本一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析被訪客戶選擇毛坯、精裝修、其它的比對(duì)被訪對(duì)象建筑類型選擇分析，大部分選擇普通多層建筑，占比60.14%；小高層選擇率為22.06%；高層選擇率為5.34%；花園洋房選擇率為7.47%；類別墅選擇率為3.56%；超高層選擇率只有1.42%。意向客戶對(duì)這個(gè)問題的選擇與被訪客戶基本一致，但是普通高層選擇率稍降，花園洋房和類別墅的選擇率稍升。以上分析，可為后期產(chǎn)品組合提供參考。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象建筑類型選擇分析，大部分選擇普通多層建筑，對(duì)被訪客戶戶型空間結(jié)構(gòu)分析，選擇最多的為平層，占比45.39%；其次為復(fù)式，占比23.76%；躍層和錯(cuò)層相差不多，分別為13.48%和12.41%；另有4.96%不確定。意向客戶對(duì)這個(gè)問題的選擇與被訪客戶基本一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶戶型空間結(jié)構(gòu)分析，選擇最多的為平層，占比4對(duì)被訪客戶房屋朝向選擇分析，絕大部分選擇南向，占比83.27%，南北向占比15.66%，北向和東西向不到1%。意向客戶在這個(gè)問題上的選擇與被訪客戶基本一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶房屋朝向選擇分析，絕大部分選擇南向，占比8對(duì)客戶計(jì)劃購買戶型分析，選擇率最高的為三室一廳一衛(wèi)，占比30.85%；其次為兩室一廳一衛(wèi)，占比24.82%；再次為兩室兩廳一衛(wèi)，占比14.18%；三室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)也是重要選擇，分別占比9.93%和9.57%；一室一廳一衛(wèi)和四室兩廳兩衛(wèi)選擇很少。意向客戶對(duì)于購買戶型的選擇與被訪客戶基本一致。由此可見濰坊市民偏好于三室戶型。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)客戶計(jì)劃購買戶型分析，選擇率最高的為三室一廳一衛(wèi)，對(duì)家庭常住人口與計(jì)劃購買的戶型交叉分析，一人主要選擇兩室一廳一衛(wèi)，兩人主要選擇三室一廳一衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)，三人主要選擇三室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)，四人主要選擇三室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)，五人及以上主要選擇三室一廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)家庭常住人口與計(jì)劃購買的戶型交叉分析，一人主要選擇對(duì)被訪對(duì)象建筑面積選擇分析，選擇率最高的為91-110平方米，占比44.33%；其次為71-90平方米，占比27.30%；再次為111-130平方米，占比17.02%。意向客戶對(duì)于建筑面積的選擇與被訪對(duì)象基本一致，只是111-130平方米比例稍升。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象建筑面積選擇分析，選擇率最高的為91-11對(duì)家庭年收入和建筑面積范圍交叉分析，家庭年收入3萬元以下被訪對(duì)象90-111平方米和71-90平方米選擇率一樣，為43.5%；家庭年收入3.1-6萬元被訪對(duì)象，需求面積增大，91-110平方米為首選，占比47.9%，71-90平方米次之，占比24.8%，111-130平方米再次，占比14.9%；家庭年收入6.1-12萬元家庭對(duì)于111-130平方米選擇增加，成為第二選擇，占比25.0%；對(duì)于家庭年收入12萬元以上家庭，111-130平方米成為第一選擇。由此可見家庭中等收入6-12萬元91-110平方米為首選，111-130平方米次之；家庭中低收入6萬元以下91-110平方米為首選，71-90平方米其次；家庭中高收入12萬元以上首選為111-130平方米。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)家庭年收入和建筑面積范圍交叉分析，家庭年收入3萬元對(duì)被訪客戶主臥室面積選擇分析，首選為16-20平方米，占比40.07%；其次為21-25平方米，占比25.63%；再次為15平方米以下，占比21.30%；26-30平方米也是重要選擇，占比12.27%。對(duì)意向客戶主臥室面積選擇分析，選擇順序沒有變化，但是15平方米以下和16-20平方米選擇比例下降，21-25平方米、26-30平方米乃至31-35平方米比例都有一定程度的提高。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶主臥室面積選擇分析，首選為16-20平方米對(duì)被訪客戶主臥室面積與建筑面積選擇交叉分析，建筑面積70平方米以下，主臥室面積15平方米以下基本做為首選；建筑面積71-110平方米，主臥室面積16-20平方米做為首選，15平方米以下或21-25平方米做為次選；建筑面積111平方米以上，主臥室面積21-25平方米基本做為首選。

住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶主臥室面積與建筑面積選擇交叉分析，建筑面積對(duì)被訪客戶次臥室面積選擇分析，首選為15平方米以下，占比60.58%；其次為16-20平方米，占比34.31%；其它比例較小。對(duì)意向客戶次臥室面積選擇分析，與被訪客戶選擇趨勢(shì)一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶次臥室面積選擇分析，首選為15平方米以下，對(duì)被訪客戶次臥室面積與建筑面積交叉分析，建筑面積90平方米以下，次臥室面積15平方米以下為主要選擇；建筑面積91-150平方米，次臥室面積15平方米以下為首選，16-20平方米也是重要選擇。建筑面積151平方米以上次臥室面積16-20平方米為主要選擇。

住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶次臥室面積與建筑面積交叉分析，建筑面積90對(duì)被訪對(duì)象客廳面積選擇分析，26-30平方米為主要選擇，占比41.16%；16-20平方米、21-25平方米、31-35平方米、36-40平方米也是重要選擇，各占比10%以上。對(duì)意向客戶客廳面積選擇分析，基本與被訪對(duì)象選擇一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象客廳面積選擇分析，26-30平方米為主要選對(duì)被訪客戶客廳面積與建筑面積選擇交叉分析，建筑面積50平方米以下，客廳面積主要選擇15平方米以下和16-20平方米；建筑面積51-70平方米，客廳面積主要選擇21-25平方米；建筑面積71-90平方米，客廳面積首選26-30平方米；建筑面積91-110平方米，客廳面積主要選擇26-30平方米；建筑面積111-130平方米，客廳面積首選26-30平方米，但是31平方米以上選擇合計(jì)已超過26-30平方米；建筑面積131平方米以上，客廳面積選擇主要集中在36-40平方米以上。

住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶客廳面積與建筑面積選擇交叉分析，建筑面積5對(duì)被訪對(duì)象衛(wèi)生間面積選擇分析，首選為10-11平方米，占比44.40%；其次為5平方米以下，占比23.10%；再次為6-7平方米，占比11.19%；8-9平方米、14-15平方米也是重要選擇。對(duì)意向客戶衛(wèi)生間面積選擇分析，與被訪對(duì)象選擇基本一致，首選為10-11平方米，占比38.48%；其次為5平方米以下，占比27.81%；其次為6-7平方米，占比11.19%；8-9平方米、14-15平方米也是重要選擇。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象衛(wèi)生間面積選擇分析，首選為10-11平方米對(duì)被訪客戶衛(wèi)生間面積與建筑面積選擇交叉分析，基本呈現(xiàn)衛(wèi)生間面積隨建筑面積增大增大的趨勢(shì)。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶衛(wèi)生間面積與建筑面積選擇交叉分析，基本呈現(xiàn)對(duì)被訪客戶廚房面積選擇分析，10-11平方米是首選，占比51.45%；其次為14-15平方米，占比20.29%。對(duì)意向客戶廚房面積選擇分析，與被訪客戶選擇基本一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶廚房面積選擇分析，10-11平方米是首選，對(duì)被訪客戶建筑風(fēng)格傾向分析，首選是現(xiàn)代風(fēng)格，占比54.61%；其次是中式風(fēng)格，占比26.95%；再次是歐式建筑，占比17.38%。對(duì)意向客戶建筑風(fēng)格傾向分析，與被訪客戶基本一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪客戶建筑風(fēng)格傾向分析，首選是現(xiàn)代風(fēng)格，占比54對(duì)被訪對(duì)象園林景觀傾向分析，主要選擇植被和水景，分別占比40.78%和40.07%，山景占比14.54%，特色雕塑僅占2.13%。對(duì)意向客戶園林景觀傾向分析，也主要選擇植被和水景，分別占比39.41%和41.76%，山景占比15.29%，特色雕塑僅占1.18%。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象園林景觀傾向分析，主要選擇植被和水景，分別對(duì)被訪對(duì)象對(duì)社區(qū)景觀要求分析，首選為草坪多些，占比49.29%；其次為樹木多些，占比29.43%；再次為水景多些，占比15.96%；最后為廣場(chǎng)多些，占比5.32%。對(duì)意向客戶對(duì)社區(qū)景觀要求分析，與被訪對(duì)象基本一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象對(duì)社區(qū)景觀要求分析，首選為草坪多些，占比4對(duì)被訪對(duì)象喜歡的景觀綠化類型分析，首選為組團(tuán)式分散綠化，占比57.80%，大面積集中綠化占比42.20%。對(duì)意向客戶喜歡的景觀綠化類型分析，與被訪客戶基本一致?？蛻魧?duì)于景觀方面的要求，可為后期景觀設(shè)計(jì)提供有力依據(jù)。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象喜歡的景觀綠化類型分析，首選為組團(tuán)式分散綠對(duì)被訪對(duì)象車位需求數(shù)量分析，1個(gè)車位占比66.67%，2個(gè)車位占比7.45%，2個(gè)以上車位占比2.13%，不需要車位占比23.76%。對(duì)意向客戶車位需求數(shù)量分析，基本與被訪客戶一致。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象車位需求數(shù)量分析，1個(gè)車位占比66.67%對(duì)被訪對(duì)象傾向停車形式分析，首選是地下車庫，占比54.05%；其次是地面停車場(chǎng)，占比41.44%；地面占道停車和架空層停車僅占2.70%和1.80%。對(duì)意向客戶傾向停車形式分析，基本與被訪對(duì)象一致，但是架空層停車選擇率為0。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

對(duì)被訪對(duì)象傾向停車形式分析，首選是地下車庫，占比54有車位需求的被訪對(duì)象81.98%選擇購買車位，有車位需求的意向客戶80.74%選擇購買車位。客戶對(duì)車位方面需求，可為車位配比提供參考。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

有車位需求的被訪對(duì)象81.98%選擇購買車位，有車位需求的意市場(chǎng)預(yù)期分析

被訪對(duì)象對(duì)于濰坊房屋價(jià)格預(yù)期，47.16%認(rèn)為將小幅增長，36.88%認(rèn)為將價(jià)格平穩(wěn)，9.57%認(rèn)為價(jià)格下滑，4.61%認(rèn)為大幅增長，1.77%不太清楚。意向客戶預(yù)期與被訪客戶預(yù)期趨同。

市場(chǎng)預(yù)期分析被訪對(duì)象對(duì)于濰坊房屋價(jià)格預(yù)期，47.1以上分析為被訪對(duì)象對(duì)各區(qū)1-2年價(jià)格預(yù)期，主導(dǎo)意見認(rèn)為屆時(shí)濰城區(qū)房?jī)r(jià)在2800-3300元/平方米，奎文區(qū)房?jī)r(jià)在3400-3600元/平方米，高新開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)在3100-3300元/平方米，寒亭區(qū)房?jī)r(jià)在2300-2600元/平方米，坊子區(qū)房?jī)r(jià)在2500-2700元/平方米。市場(chǎng)預(yù)期分析

以上分析為被訪對(duì)象對(duì)各區(qū)1-2年價(jià)格預(yù)期，主導(dǎo)意見認(rèn)獲得樓盤信息渠道對(duì)被訪客戶獲得樓盤信息的主要渠道分析，報(bào)紙廣告名列第一，占比25.12%，比例在10%以上的還有宣傳單頁15.91%，電視廣告13.40%，親戚朋友介紹12.08%。

獲得樓盤信息渠道對(duì)被訪客戶獲得樓盤信息的主要渠道分析對(duì)被訪客戶獲得房產(chǎn)信息的主要報(bào)紙媒體分析，濰坊晚報(bào)以47.56%的比例遙遙領(lǐng)先，齊魯晚報(bào)27.74%位居第二，比較重要的還有其它報(bào)紙媒體（如晨鴻信息報(bào)）10.06%。被訪者了解房產(chǎn)信息對(duì)渠道對(duì)后期營銷推廣非常具有指導(dǎo)意義。

獲得樓盤信息渠道對(duì)被訪客戶獲得房產(chǎn)信息的主要報(bào)紙媒體分析，濰坊晚報(bào)以問卷分析總結(jié)被訪對(duì)象大部分選擇普通多層建筑，超高層選擇率非常低。意向客戶選擇與被訪客戶基本一致，但是普通高層選擇率稍降，花園洋房和類別墅的選擇率稍升。建筑風(fēng)格傾向現(xiàn)代風(fēng)格。功能空間需求生活陽臺(tái)是首選，其次是地下室再次是儲(chǔ)藏室。主臥室面積首選為16-20平方米，次臥室面積首選為15平方米以下?？蛷d面積26-30平方米為主要選擇。衛(wèi)生間面積首選為10-11平方米，廚房面積10-11平方米是首選。園林景觀傾向植被和水景，要求草坪和樹木多些，組團(tuán)式分散綠化是首選。對(duì)被訪對(duì)象車位需求數(shù)量分析，需要車位的占到77.24%；停車形式首選是地下車庫，有車位需求客戶80%以上選擇購買車位。問卷分析總結(jié)被訪對(duì)象大部分選擇普通多層建筑，超高層選擇率非常濰坊市區(qū)購房客戶主要以改善居住環(huán)境二次置業(yè)為主，同時(shí)租房者眾多，市場(chǎng)空間較大。首次置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目意向較強(qiáng)。項(xiàng)目整體定位應(yīng)滿足濰坊市民改善居住環(huán)境舒適型居住要求，一期開發(fā)可考慮利用首次置業(yè)客戶啟動(dòng)市場(chǎng)。被訪者對(duì)商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施非常關(guān)注，目前地塊配套較少，在規(guī)劃中應(yīng)充分考慮各類配套配備。被訪者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期有利于項(xiàng)目開發(fā)，但是對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期偏低，應(yīng)通過前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期營銷拉動(dòng)價(jià)格提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，拉升價(jià)格。被訪者了解房產(chǎn)信息對(duì)渠道對(duì)后期營銷推廣也非常具有指導(dǎo)意義。被訪者對(duì)建筑類型和風(fēng)格的選擇，對(duì)前期產(chǎn)品定位非常具有指導(dǎo)意義。被訪者對(duì)于功