某區(qū)商業(yè)街策劃案課件

杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2004年2月杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司1目錄杭州城市研究杭州商業(yè)市場杭州酒店寫字樓市場濱江區(qū)及商業(yè)現(xiàn)狀態(tài)項(xiàng)目介紹及SWOT分析項(xiàng)目定位分段定位設(shè)想目錄杭州城市研究2第一部分杭州城市研究第一部分杭州城市研究3杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三96年杭州市版圖4杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖5杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成1466億元，同比增長14.3%，增幅比去年同期提高1.6個百分點(diǎn)。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)同比分別增長6.6%，17.9%和10.8%。前三個季度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“高開—低走—快速回升”的“V”字型發(fā)展態(tài)勢，凸顯出杭州市經(jīng)濟(jì)具有較好的抗突發(fā)事件能力和旺盛的內(nèi)在自主增長能力，呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行，整體素質(zhì)提高，需求拉動有力，發(fā)展亮點(diǎn)紛呈的鮮明特點(diǎn)。2003年上半年市區(qū)居民人均可支配收入6832元，同比增長11．8％，其中工薪收入增長12．3％。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成16工業(yè)總產(chǎn)值位居第三2003年1－5月份杭州市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)1145．9億元，比去年同期增長29．5％。排在深圳（1644．67億元）、廣州（1394．61億元）之后，在全國15個副省級城市中位居第三。城鎮(zhèn)居民收入和支出排第四

1－5月份我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)5952元，比去年同期增長12．6％。排在深圳（11778元）、廣州（6652元）、寧波（6121元）后；而人均消費(fèi)支出4005元，在十五個城市中排名第四，列深圳（8326元）、廣州（4652元）、廈門（4047元）之后零售額是長三角季軍1－5月份我市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)231．22億元，列上海（901．78億元）、南京（242．9億元）之后。在全國15個副省級城市中位居第九。杭州經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比（與全國15個副省級城市）工業(yè)總產(chǎn)值位居第三杭州經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比（與全國15個副省級城市7蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時(shí)代走向錢塘江時(shí)代”。老城區(qū)的精致、和諧和新城區(qū)的大氣、開放有機(jī)地組成了新杭州的布局。杭州城市發(fā)展蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時(shí)8杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”

戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”9工業(yè)立市區(qū)域金融中心：為中小企業(yè)提供全方面金融服務(wù)，形成與上海 差異的金融中心。先進(jìn)制造業(yè)基地：杭州市將大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及用高新技術(shù)改 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)兩個方面，從而成為先進(jìn)制造業(yè)基地。國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位國際風(fēng)景旅游城市：杭州是典型的自然風(fēng)景名勝區(qū)與大都市融為一體 的城市，這使杭州具有國際風(fēng)景旅游城市獨(dú)到壟斷性的旅游吸引力。

工業(yè)立市10杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展城市東擴(kuò)旅游西進(jìn)沿江開發(fā)北秀西靜南新東動中興跨江發(fā)展杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展城市東擴(kuò)旅游西進(jìn)沿江開發(fā)北秀西靜南新東動中興11戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義城市定位城市競爭力省會城市國際旅游城市開發(fā)的國際化都市長三角“副中心城市”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義城市定位城市競爭力省會城市國際旅游城市開發(fā)的國際12杭州新格局演變杭州新格局演變13在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心——錢江新城，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。它以開闊的錢塘江為背景，體現(xiàn)自然與人和諧共生的生態(tài)理念，充分延續(xù)杭州的歷史文脈，與秀麗的西湖山水交相輝映，體現(xiàn)現(xiàn)代、大氣的風(fēng)采，成為新世紀(jì)杭州城市的金名片。成為杭州新的行政商務(wù)中心，錢江新城東臨錢塘江，西靠秋濤路，北依錢江二橋、艮山西路，南至姚江路，面積約l5平方公里。其將融行政辦公、商務(wù)貿(mào)易、金融會展、文化娛樂、居住旅游等功能為一體。

杭州新格局演變

促成未來城市行政中心在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心——錢江新城，實(shí)14錢江世紀(jì)城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用地，是未來城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分和城市雙心結(jié)構(gòu)的核心內(nèi)容，區(qū)位優(yōu)勢極其突出，對杭州大都市未來的整體發(fā)展具有重要的意義。

錢江世紀(jì)城范圍為：東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至錢江三橋，南到前解放河，東至利群河和市心路?？傆玫匾?guī)模為22.74平方公里，可容納人口12萬人。建成后將具有行政管理、商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科技信息、空港服務(wù)、生活居住和商業(yè)文娛等七大功能。

杭州新格局演變

促成未來城市金融商務(wù)中心錢江世紀(jì)城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用15杭州新格局演變

促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起

根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口10．2萬。濱江風(fēng)光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動地塊展開建設(shè)。杭州新格局演變

促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起根據(jù)新一16新中心形成比較

上海杭州張江高科技園區(qū)、松江大學(xué)城錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū)陸家嘴金融商務(wù)區(qū)濱江高科高教區(qū)人民廣場行政、文化、商務(wù)區(qū)錢江世紀(jì)城金融商務(wù)區(qū)1、可能產(chǎn)生的問題2、高新、高教產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的聚集力量不足新中心形成比較上海杭州錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū)陸家嘴金融17第二部分杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀第二部分杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀18杭州未來商業(yè)格局根據(jù)2010年《杭州城市總體規(guī)劃》杭州將形成一個市級商業(yè)中心、兩個市級商業(yè)副中心和五個新商圈杭州未來商業(yè)格局根據(jù)2010年《杭州城市總體規(guī)劃》杭州將形成19市級商業(yè)中心——以延安路為軸，以湖濱商貿(mào)旅游街區(qū)為核心，以武林商圈、吳山商圈為兩翼的“一軸、兩翼、一中心”的商貿(mào)區(qū)。市級商業(yè)中心20兩個市級商業(yè)副總心——江南城——臨平城五個新商圈

——慶春東路區(qū)域商業(yè)中心——拱寰橋區(qū)域商業(yè)中心——翠苑區(qū)域商業(yè)中心——濱江區(qū)域商業(yè)中心——開發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心兩個市級商業(yè)副總心21杭州商業(yè)現(xiàn)狀一個核心商圈，十一條商業(yè)特色街目前商業(yè)格局杭州商業(yè)現(xiàn)狀一個核心商圈，十一條商業(yè)特色街目前商業(yè)格局22“一個核心商圈”是指武林廣場商圈：武林廣場商圈經(jīng)過近十年的發(fā)展，已成為杭州市規(guī)模最大的市級綜合性商業(yè)中心，是目前杭州商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域。武林廣場容納了杭州的幾家頂尖商家，如杭州大廈、銀泰百貨、杭州百貨等大型購物場所，2004年3月即將開業(yè)的連卡佛也座落于此；白馬大廈、華浙廣場、同方財(cái)富大廈等商務(wù)樓林立，電信、聯(lián)通、移動總部也坐落在此，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，商圈輻射能力強(qiáng)。武林廣場商圈的商鋪售價(jià)約為4萬~8萬元/平方米，年租金最高可達(dá)7000元/平方米左右，平均回報(bào)率為6~8%左右。

我們認(rèn)為：武林廣場商圈對本項(xiàng)目有重大影響“一個核心商圈”是指武林廣場商圈：23十一條商業(yè)特色街道

下城區(qū)———新華路絲綢步行街、武林路女裝街；上城區(qū)———清河坊歷史街區(qū)、湖濱商業(yè)旅游特色街；拱墅區(qū)———信義坊步行街；江干區(qū)———四季青服裝特色街；西湖風(fēng)景名勝區(qū)———梅家塢茶文化特色村落?，F(xiàn)正在打造——文三路電子信息街、延安路時(shí)尚購物街、解放路時(shí)代商業(yè)街十一條商業(yè)特色街道24較為成功的商業(yè)街：南山路：南山路位于西湖湖畔，著名的“中國美院”正位于這條路上。南山路集“酒吧茶樓、藝術(shù)字畫、中西餐飲、休閑娛樂”四大功能于一體，已經(jīng)成為杭州市非常成功的休閑一條街。河坊街：河坊街是一條仿古街，位于杭州吳山廣場側(cè)，主要經(jīng)營杭州一些特色商品，如字畫、藥鋪、古玩玉石、特色小吃、絲綢、飾品等，針對銷售客戶群主要是外地游客。杭海路（四季青）：杭海路位于鐵路杭州站旁側(cè)，是一條以服裝批發(fā)為主的商業(yè)特色街。較為成功的商業(yè)街：25武林路：武林路是杭州著名的時(shí)尚女裝街。文三路：文三路是一條電子信息街，主要以電子信息類產(chǎn)品經(jīng)營為主。信義坊：信義坊位于莫干山路和湖墅路上，信義坊商業(yè)街是杭州少有的一條純屬后天營造出來的商業(yè)街，是杭州北面唯一的商業(yè)街，建筑形態(tài)以清朝仿古建筑和新天地建筑混合形式為主。信義坊商鋪底鋪售價(jià)約4萬元/平方米，其余層面約2萬元/平方米。信義坊商鋪均出售，但實(shí)行售后反租統(tǒng)一經(jīng)營，目前招商率約為70％。目前信義坊在人氣上還較弱，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以休閑餐飲為主。

武林路：武林路是杭州著名的時(shí)尚女裝街。26杭州商業(yè)運(yùn)作的特點(diǎn)

商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主。開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目通常都采取分割出售的方法對外銷售，以便開發(fā)商盡快收回投資，減輕資金壓力。由于杭州乃至浙江民間投資熱情較高，投資能力很強(qiáng)，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目銷售情況大部分都良好。大型商廈雖然分割出售，但由于這些物業(yè)在建筑設(shè)計(jì)上比較高檔，大部分開發(fā)商又采用“售后返租”方式來經(jīng)營，即開發(fā)商自己組建經(jīng)營公司或引入外面的經(jīng)營公司來統(tǒng)一招商經(jīng)營，小業(yè)主按商鋪投資額獲得相應(yīng)回報(bào)。杭州商業(yè)運(yùn)作的特點(diǎn)商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主27杭州商業(yè)存在的主要問題

規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力

商業(yè)開發(fā)隨意盲目性大，缺少必要的開發(fā)前論證研究由于開發(fā)商普遍面臨較大的資金壓力，杭州商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)常性脫節(jié)，物業(yè)不能形成商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢杭州商業(yè)存在的主要問題規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力28杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?/p>

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展

1）市區(qū)擴(kuò)大使杭州商業(yè)發(fā)展能有一個更為堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。

2）良好的區(qū)位優(yōu)勢和較高的居民收入水平使杭州具有很大的消費(fèi)潛力。

3）杭州提出“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”戰(zhàn)略目標(biāo)，把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一加以大力扶持。資本投入足以保障商業(yè)的發(fā)展

相關(guān)產(chǎn)業(yè)（會展業(yè)、旅游業(yè)）帶動和支撐商業(yè)發(fā)展

杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展29杭州商業(yè)結(jié)論發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積達(dá)1.2平方米/人，上海人均商業(yè)面積接近1平方米/人，而杭州人均商業(yè)面積只有0.7—0.8平方米/人。從這個角度看，杭州商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)尚有很大潛力。整體來看，杭州商業(yè)發(fā)展尚處在一個初級階段，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)、時(shí)尚流行業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，其根本性原因還在于杭州居民消費(fèi)觀念滯后。盡管如此，以南山路為代表的休閑式現(xiàn)代商業(yè)模式的成功表明杭州居民消費(fèi)觀念正在悄然發(fā)生變化。從深層次看，杭州市商業(yè)過剩是商業(yè)結(jié)構(gòu)方面的過剩，即傳統(tǒng)的、簡單的商業(yè)形態(tài)過剩。從中高端市場看，目前成功的只有杭州大廈、銀泰百貨等寥寥數(shù)家；現(xiàn)代以休閑娛樂為主的商業(yè)項(xiàng)目目前只在南山路休閑一條街上有所展現(xiàn)；而綜合性整體性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目更是幾乎就沒有出現(xiàn)過?？傮w來看，杭州商業(yè)開發(fā)商實(shí)力規(guī)模有限、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)匱乏、開發(fā)經(jīng)營模式較為落后、項(xiàng)目開發(fā)缺乏較為科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C研究，大部分新建商業(yè)項(xiàng)目競爭力明顯不足。

杭州商業(yè)結(jié)論發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積達(dá)1.2平方米/人，上海人均30第三部分杭州酒店寫字樓市場第三部分杭州酒店寫字樓市場31杭州酒店業(yè)市場

杭州是一個國際旅游城市，2003年全年，杭州的境外游客達(dá)到80萬人次，外匯收入3.6億美元；國內(nèi)游客2700萬人次，旅游收入259億元。旅游、度假、會議、會展業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了杭州酒店業(yè)的發(fā)展，統(tǒng)計(jì)顯示，杭州星級酒店2003年的入住率超過了77％，其中，四星級以上酒店的入住率超過了85％。目前，杭州星級酒店分布格局與杭州旅游業(yè)的發(fā)展和客源需求有所不同，二星和三星級酒店占了絕大多數(shù)，四星級以上酒店不足。盡管如此，由于眾多投資者看好杭州酒店業(yè)的未來發(fā)展，酒店投資劇增，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州正在籌建新建的星級酒店36家，其中，四星級以上酒店就達(dá)到了26家。

杭州酒店業(yè)市場杭州是一個國際旅游城市，2003年全年，杭州322001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小寫字樓發(fā)展特征突出：概念性寫字樓深受市場歡迎；寫字樓多樣化發(fā)展明顯；租賃式寫字樓嶄露頭角；區(qū)域性寫字樓向縱深化發(fā)展。目前，杭州寫字樓主要分布在武林廣場區(qū)、世貿(mào)黃龍區(qū)、慶春路區(qū)、城西高新區(qū)、城站區(qū)、湖濱延安路區(qū)、城東濱江區(qū)等幾大區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州未來四年可售的寫字樓供應(yīng)量在220萬平方米以上，超過過去十年杭州寫字樓的開發(fā)量。杭州寫字樓市場

2001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與33開發(fā)速度明顯趨緩區(qū)域市場差異加大整體銷售趨向平穩(wěn)高檔樓盤鎖定大公司過半客戶需求小面積戶型租賃式占據(jù)半邊天杭州寫字樓發(fā)展特點(diǎn)開發(fā)速度明顯趨緩杭州寫字樓發(fā)展特點(diǎn)34第四部分濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀第四部分濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀35濱江區(qū)濱江區(qū)36濱江區(qū)之于杭州

根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口10．2萬。濱江風(fēng)光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動地塊展開建設(shè)。據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，濱江板塊將形成面積達(dá)73平方公里，規(guī)劃人口至2010年達(dá)到16萬~21萬，到2020年達(dá)到50萬人左右的一個新區(qū)。其定位是產(chǎn)業(yè)興城，以城促產(chǎn)，“產(chǎn)—學(xué)—研—住—商”多元化結(jié)合，既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住等功能的分流中心。濱江區(qū)之于杭州根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（19937濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)）兩個中心（東部的區(qū)級中心、西部的高新園區(qū)中心）一條旅游觀光帶（臨江綠化帶和濱江大道）兩個文教區(qū)（西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研區(qū)）四大居住區(qū)。濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)）38某區(qū)商業(yè)街策劃案課件39濱江區(qū)屬性

新興、移民、中高級人才聚集地濱江區(qū)屬性新興、移民、中高級人才聚集地40本項(xiàng)目所在板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目所在板塊是整個濱江區(qū)率先啟動地塊該板塊是濱江區(qū)乃至未來杭州錢塘江南岸的行政、商務(wù)、商業(yè)中心該板塊是濱江區(qū)的CBD本項(xiàng)目所在板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目所在板塊是整個濱江區(qū)率先啟動地塊41濱江區(qū)商業(yè)研判目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場空白濱江區(qū)商業(yè)研判目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場空白42第五部分項(xiàng)目介紹及SWOT分析第五部分項(xiàng)目介紹及SWOT分析43項(xiàng)目概述本項(xiàng)目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰安路以西，北臨錢塘江，占地300畝.項(xiàng)目概述本項(xiàng)目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰44復(fù)興電力雪峰科技復(fù)興電力雪峰45項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目所在板塊——濱江區(qū)是城市開發(fā)重點(diǎn)根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項(xiàng)目審

批、人才引進(jìn)等方面享受杭州市級權(quán)限和政策。

濱江區(qū)將建成一座以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢46優(yōu)勢二：本項(xiàng)目屬于濱江區(qū)的啟動地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。

啟動地塊規(guī)劃總建筑面積約94萬平方米，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。中心啟動地塊分為南北兩大功能區(qū)，北部為城市的公建區(qū)，是濱江城的區(qū)級中心，同時(shí)又是杭州市的副中心，它包括行政辦公中心、文化娛樂中心、商業(yè)金融中心及科技會展中心、廣播影視中心、醫(yī)療中心及沿江的旅游觀光帶等部分，是濱江城重要的功能區(qū)；南部為居住用地。根據(jù)控規(guī)，中心小區(qū)屬于長江路東居住區(qū)，中興路以南居住用地屬于中興路居住區(qū)。

優(yōu)勢二：本項(xiàng)目屬于濱江區(qū)的啟動地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，47優(yōu)勢三：交通便利錢江三橋、四橋與錢塘江北岸（舊城區(qū)）相連；距杭州市區(qū)中心7公里。離蕭山市中心11公里，到杭州蕭山國際機(jī)場僅20公里，沿杭甬高速直達(dá)蕭山國際機(jī)場。優(yōu)勢四：企業(yè)實(shí)力強(qiáng)優(yōu)勢三：交通便利優(yōu)勢四：企業(yè)實(shí)力強(qiáng)48劣勢一：本項(xiàng)目盤量大、運(yùn)作周期較長、資金壓力較大劣勢二：對開發(fā)、經(jīng)營步行街缺乏認(rèn)識與經(jīng)驗(yàn)劣勢一：本項(xiàng)目盤量大、運(yùn)作周期較長、資金壓力較大49劣勢三：項(xiàng)目所在板塊還未成熟濱江區(qū)居住區(qū)還處于初級建設(shè)時(shí)期，交通配套、生活配套還未完善造成目前區(qū)域人氣不足在濱江區(qū)購房的消費(fèi)者，大多屬于二次購房或投資型購房，故已建成的居住區(qū)入住率不高。劣勢三：項(xiàng)目所在板塊還未成熟50機(jī)會點(diǎn)一：本項(xiàng)目開發(fā)正處于城市發(fā)展時(shí)期，迎合了城市發(fā)展的方向。城市發(fā)展正處于“從西湖時(shí)代走向錢塘江時(shí)代”的轉(zhuǎn)折時(shí)期；項(xiàng)目開發(fā)處于“杭州城市中心東擴(kuò)”的如火如荼的建設(shè)時(shí)代；本項(xiàng)目的立基點(diǎn)正是城市開發(fā)重點(diǎn)——將城市建設(shè)為國際性旅游休閑城市。機(jī)會點(diǎn)一：本項(xiàng)目開發(fā)正處于城市發(fā)展時(shí)期，迎合了城市發(fā)展的方向51機(jī)會點(diǎn)二：濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮蠼?jīng)濟(jì)引擎：：一個園區(qū)(杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū))、兩個公共中心(東部的區(qū)級中心，西部的高新高園區(qū)中心)、旅游引擎：一條旅游觀光帶(臨江綠化帶和沿江大道)教育引擎：兩個文教區(qū)(西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研小區(qū))居住引擎：四大居住區(qū)，將近20個全新樓盤機(jī)會點(diǎn)二：濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮?2機(jī)會點(diǎn)三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進(jìn)入濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項(xiàng)目審批、人才引進(jìn)等方面享受杭州市級權(quán)限和政策；濱江區(qū)的城市定位是杭州南部高新區(qū)、高教區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)三位一體的科技新城。，這樣的城市定位創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，有意向來濱江置業(yè)年輕化趨勢明顯，30歲以下客群占了49%，31-45歲客群占了37%。他們素質(zhì)較高，有較高的收入，對生活有更高的要求。機(jī)會點(diǎn)三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進(jìn)入53機(jī)會點(diǎn)四：杭州市場空白點(diǎn)杭州目前的商業(yè)雖然很多，但沒有一個是融合購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游觀光等多種需求的有機(jī)組合體。機(jī)會點(diǎn)四：杭州市場空白點(diǎn)54威脅點(diǎn)一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對消費(fèi)趨勢的影響威脅點(diǎn)二：杭州傳統(tǒng)商業(yè)與本項(xiàng)目的競爭威脅點(diǎn)三：杭州的中高端商業(yè)消費(fèi)市場逐漸向上海分流威脅點(diǎn)一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對消費(fèi)趨勢的影響55問題點(diǎn)：定位目標(biāo)消費(fèi)群核心問題：關(guān)鍵問題：問題點(diǎn)：定位目標(biāo)消費(fèi)群核心問題：關(guān)鍵問題：56第六部分項(xiàng)目定位第六部分項(xiàng)目定位57戰(zhàn)略思考本項(xiàng)目的思考應(yīng)脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費(fèi)的市場角度，而應(yīng)符合于整個城市發(fā)展需求——旅游城市的市場角度，它不僅滿足于城市內(nèi)部的消費(fèi)，更應(yīng)滿足城市旅游市場的消費(fèi)，而使得來到杭州旅游的消費(fèi)群為西湖逗留了一日，為了本項(xiàng)目愿意再逗留一日。戰(zhàn)略思考本項(xiàng)目的思考應(yīng)脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費(fèi)的市58定位依據(jù)項(xiàng)目自身情況——體量足夠大——開發(fā)商期望以本項(xiàng)目樹立其企業(yè)的品牌形象，促進(jìn)其在長江三角洲地區(qū)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項(xiàng)目周邊情況——所在板塊為未來的杭州副中心項(xiàng)目競爭情況——在板塊內(nèi)不存在競爭——與杭州傳統(tǒng)中高端商業(yè)形成一定競爭定位依據(jù)項(xiàng)目自身情況59

只有在本項(xiàng)目中超越單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變，并主旨于讓消費(fèi)者去體驗(yàn)整個消費(fèi)過程，形成具有多重功能的一體化高級商業(yè)形式才能與杭州目前的傳統(tǒng)商業(yè)形成區(qū)別。只有在本項(xiàng)目中超越單一購物的初級化市場，向購物、旅60項(xiàng)目定位全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時(shí)尚RBD

屬性：商業(yè)、商務(wù)、居住高度復(fù)合發(fā)展具有多功能性、完整性、文化性、時(shí)尚性城市副中心的RBD濱江區(qū)CBD中的RBD項(xiàng)目定位全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時(shí)尚RBD屬61城市RBD

RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫，直譯為“休憩商業(yè)區(qū)”根據(jù)StephenL.J.Smith的《游憩與閑暇研究的概念詞典》RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類商店、休閑旅游、餐館、酒吧、咖啡館等高度集中組成，吸引周邊人群集中的一個特定零售商業(yè)區(qū)甚至可以吸引大量的城市旅游者思考源城市RBD思考源62RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別：整體設(shè)計(jì)上講求主題一致營造的休閑環(huán)境不僅吸引購物者、休閑者，使旅游者也在此駐足營造獨(dú)特的文化氛圍集中了不容易在同一地點(diǎn)購買的稀有商品特色的餐飲、BAR，有助于整區(qū)社交情景的創(chuàng)造RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別：63整案目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目高度復(fù)合性，必須吸引多重消費(fèi)群才能使整體項(xiàng)目運(yùn)作起來?；A(chǔ)市場成長市場創(chuàng)造市場整案目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目高度復(fù)合性，必須吸引多重消費(fèi)群才64板塊所在副城中高端消費(fèi)群（江南城——濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)）

基礎(chǔ)市場杭州主城中高端消費(fèi)群（主城——上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干五個城區(qū)）板塊所在副城中高端消費(fèi)群基礎(chǔ)市場杭州主城中高端消費(fèi)群65大杭州概念的中高端消費(fèi)群成長市場大杭州概念的中高端消費(fèi)群成長市場66浙江城市中高端消費(fèi)群創(chuàng)造市場其他城市旅游消費(fèi)群浙江城市中高端消費(fèi)群創(chuàng)造市場其他城市旅游消費(fèi)群67第五部分本項(xiàng)目運(yùn)作的具體思考第五部分本項(xiàng)目運(yùn)作的具體思考68RBD運(yùn)營論分段定位+多功能組合+主題特色+文化內(nèi)涵+整體經(jīng)營RBD運(yùn)營論分段定位69本項(xiàng)目分段定位聚集人氣商業(yè)居住中檔建立品牌商務(wù)、辦公其他商業(yè)中高檔成熟、完整精品商業(yè)休閑高檔旅游、觀光酒店、商務(wù)高檔高檔中高檔中檔本項(xiàng)目分段定位聚集人氣商業(yè)居住中檔建立品牌商務(wù)、辦公其他70本項(xiàng)目多功能組合購物餐飲休閑文化旅游杭州消費(fèi)者外地消費(fèi)者娛樂本項(xiàng)目多功能組合購物餐飲休閑文化旅游杭州消費(fèi)者外地消費(fèi)者娛樂71本項(xiàng)目主題特色上海花園街本項(xiàng)目主題特色上?；▓@街72本項(xiàng)目文化內(nèi)涵創(chuàng)造一種將海派文化與杭州的休閑文化相融的都市生活、工作、休閑新方式。本項(xiàng)目文化內(nèi)涵創(chuàng)造一種將海派文化與杭州的休閑文化相融的73項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃理念創(chuàng)造現(xiàn)代的、綜合的、新型的、生態(tài)的城市空間形態(tài)引領(lǐng)現(xiàn)代化生活、工作的生活方式項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃理念創(chuàng)造現(xiàn)代的、綜合的、新型的、生態(tài)74進(jìn)行主題分區(qū)，分為三大主題進(jìn)行規(guī)劃；每個區(qū)域相對獨(dú)立但又相互聯(lián)系；每個區(qū)域自身都是一個“Live-Work-Play”模式，但核心功能不同；從南至北，逐漸形成檔位優(yōu)勢空間體驗(yàn)豐富。進(jìn)行主題分區(qū)，分為三大主題進(jìn)行規(guī)劃；75濱江區(qū)生活館總部辦公區(qū)渡假、休閑風(fēng)情區(qū)濱江區(qū)生活館總部辦公區(qū)渡假、休閑76第一區(qū)域——導(dǎo)入引擎濱江區(qū)生活館核心功能：中檔商業(yè)其他功能：住宅、辦公、休閑形式：各街區(qū)間走道相互聯(lián)系，將群樓有機(jī)結(jié)合形成片狀大型SHOPPINGMALL，而在四層以上則為點(diǎn)式高層或短板式高層，高層的低樓層為商務(wù)辦公區(qū)域，高樓層為住宅區(qū)域。形態(tài)類似：辦公與住宅——北京建外SOHO、商業(yè)——港匯廣場第一區(qū)域——導(dǎo)入引擎濱江區(qū)生活館77某區(qū)商業(yè)街策劃案課件78某區(qū)商業(yè)街策劃案課件79第一區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群定位本區(qū)域必須導(dǎo)入的消費(fèi)群屬于城市中消費(fèi)能力較強(qiáng)，走在時(shí)代的前列，且愿意嘗試新新的人群，，我們把他們稱為時(shí)尚族群第一區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群定位本區(qū)域必須導(dǎo)入的消費(fèi)群屬于城市80第一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè)——SHOPPINGMALL+宜家家居停留：量販KTV、小型電影院（如永樂）、兒童天地（充氣城堡）、娛樂城（如眾誠游戲機(jī)房）購物：各類服裝專賣店（如ESPEER）、各類運(yùn)動服裝專賣店（如NIKE）等、書店（如四季書屋）、音響店、各類專柜餐廳：大眾餐廳（大食代）、快餐（如KFC）、特色餐廳（如上海人家）休閑：咖啡館（如兩岸咖啡）、甜品店、寵物店第一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè)——SHOPPINGMALL+宜家81第二區(qū)域——聯(lián)動引擎總部辦公區(qū)核心功能：較高檔辦公其他功能：商業(yè)、休閑形式：四個大辦公樓組團(tuán)圍合成一個商業(yè)內(nèi)廣場，每個大辦公樓組團(tuán)既可分割成兩個小辦公樓組團(tuán)又可整合，供中大型企業(yè)總部遷入，而商業(yè)廣場有休憩、商務(wù)洽談、咖啡店等商業(yè)空間形態(tài)類似：洛克菲洛中心第二區(qū)域——聯(lián)動引擎總部辦公區(qū)82某區(qū)商業(yè)街策劃案課件83洛克菲洛中心洛克菲洛中心84本區(qū)域消費(fèi)群屬于城市中消費(fèi)能力很強(qiáng)，追求品位、檔次人群，我們把他們稱為第二區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群新貴族群本區(qū)域消費(fèi)群屬于城市中消費(fèi)能力很強(qiáng)，追求品位、檔次人群，我們85商業(yè)業(yè)態(tài)：精品咖啡、特色專賣店、特色餐飲、茶館、健身房、便利店、汽車展示廳第二區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)：精品咖啡、特色專賣店、特色餐飲、茶館、健身房、便利86第三區(qū)域——提升引擎渡假、休閑風(fēng)情區(qū)核心功能：精品酒店及高檔休閑、娛樂、購物形式：高層建筑，兩側(cè)縱向高層，低樓層為辦公用房，高樓層為酒店式公寓，中間橫向高層為高檔星級式酒店。凹型建筑與濱江區(qū)環(huán)行公園有縱向道路聯(lián)系，濱江區(qū)環(huán)行公園內(nèi)可設(shè)置世界特色高檔餐飲。另外設(shè)置高檔的購物精品店、酒吧、餐飲、精品小型酒店、作為高檔的休閑娛樂場所同時(shí)可作為濱江區(qū)星級酒店及酒店式公寓的配套。相似形態(tài)：波特曼酒店、茂名路、衡山路第三區(qū)域——提升引擎渡假、休閑風(fēng)情區(qū)87某區(qū)商業(yè)街策劃案課件88波特曼波特曼89第三區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群杭州本地金字塔頂端人群周邊城市高端人群旅游高端人群第三區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群杭州本地金字塔頂端人群周邊城市高端人群旅游90商業(yè)業(yè)態(tài)：五星級酒店、濱江特色餐飲、高檔購物、高檔娛樂會所第三區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)：五星級酒店、濱江特色餐飲、高檔購物、高檔娛樂會所第91謝謝！謝謝！92杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2004年2月杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司93目錄杭州城市研究杭州商業(yè)市場杭州酒店寫字樓市場濱江區(qū)及商業(yè)現(xiàn)狀態(tài)項(xiàng)目介紹及SWOT分析項(xiàng)目定位分段定位設(shè)想目錄杭州城市研究94第一部分杭州城市研究第一部分杭州城市研究95杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三96年杭州市版圖96杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖97杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成1466億元，同比增長14.3%，增幅比去年同期提高1.6個百分點(diǎn)。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)同比分別增長6.6%，17.9%和10.8%。前三個季度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“高開—低走—快速回升”的“V”字型發(fā)展態(tài)勢，凸顯出杭州市經(jīng)濟(jì)具有較好的抗突發(fā)事件能力和旺盛的內(nèi)在自主增長能力，呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行，整體素質(zhì)提高，需求拉動有力，發(fā)展亮點(diǎn)紛呈的鮮明特點(diǎn)。2003年上半年市區(qū)居民人均可支配收入6832元，同比增長11．8％，其中工薪收入增長12．3％。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成198工業(yè)總產(chǎn)值位居第三2003年1－5月份杭州市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)1145．9億元，比去年同期增長29．5％。排在深圳（1644．67億元）、廣州（1394．61億元）之后，在全國15個副省級城市中位居第三。城鎮(zhèn)居民收入和支出排第四

1－5月份我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)5952元，比去年同期增長12．6％。排在深圳（11778元）、廣州（6652元）、寧波（6121元）后；而人均消費(fèi)支出4005元，在十五個城市中排名第四，列深圳（8326元）、廣州（4652元）、廈門（4047元）之后零售額是長三角季軍1－5月份我市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)231．22億元，列上海（901．78億元）、南京（242．9億元）之后。在全國15個副省級城市中位居第九。杭州經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比（與全國15個副省級城市）工業(yè)總產(chǎn)值位居第三杭州經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比（與全國15個副省級城市99蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時(shí)代走向錢塘江時(shí)代”。老城區(qū)的精致、和諧和新城區(qū)的大氣、開放有機(jī)地組成了新杭州的布局。杭州城市發(fā)展蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時(shí)100杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”

戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”101工業(yè)立市區(qū)域金融中心：為中小企業(yè)提供全方面金融服務(wù)，形成與上海 差異的金融中心。先進(jìn)制造業(yè)基地：杭州市將大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及用高新技術(shù)改 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)兩個方面，從而成為先進(jìn)制造業(yè)基地。國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位國際風(fēng)景旅游城市：杭州是典型的自然風(fēng)景名勝區(qū)與大都市融為一體 的城市，這使杭州具有國際風(fēng)景旅游城市獨(dú)到壟斷性的旅游吸引力。

工業(yè)立市102杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展城市東擴(kuò)旅游西進(jìn)沿江開發(fā)北秀西靜南新東動中興跨江發(fā)展杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展城市東擴(kuò)旅游西進(jìn)沿江開發(fā)北秀西靜南新東動中興103戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義城市定位城市競爭力省會城市國際旅游城市開發(fā)的國際化都市長三角“副中心城市”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義城市定位城市競爭力省會城市國際旅游城市開發(fā)的國際104杭州新格局演變杭州新格局演變105在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心——錢江新城，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。它以開闊的錢塘江為背景，體現(xiàn)自然與人和諧共生的生態(tài)理念，充分延續(xù)杭州的歷史文脈，與秀麗的西湖山水交相輝映，體現(xiàn)現(xiàn)代、大氣的風(fēng)采，成為新世紀(jì)杭州城市的金名片。成為杭州新的行政商務(wù)中心，錢江新城東臨錢塘江，西靠秋濤路，北依錢江二橋、艮山西路，南至姚江路，面積約l5平方公里。其將融行政辦公、商務(wù)貿(mào)易、金融會展、文化娛樂、居住旅游等功能為一體。

杭州新格局演變

促成未來城市行政中心在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心——錢江新城，實(shí)106錢江世紀(jì)城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用地，是未來城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分和城市雙心結(jié)構(gòu)的核心內(nèi)容，區(qū)位優(yōu)勢極其突出，對杭州大都市未來的整體發(fā)展具有重要的意義。

錢江世紀(jì)城范圍為：東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至錢江三橋，南到前解放河，東至利群河和市心路?？傆玫匾?guī)模為22.74平方公里，可容納人口12萬人。建成后將具有行政管理、商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科技信息、空港服務(wù)、生活居住和商業(yè)文娛等七大功能。

杭州新格局演變

促成未來城市金融商務(wù)中心錢江世紀(jì)城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用107杭州新格局演變

促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起

根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口10．2萬。濱江風(fēng)光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動地塊展開建設(shè)。杭州新格局演變

促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起根據(jù)新一108新中心形成比較

上海杭州張江高科技園區(qū)、松江大學(xué)城錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū)陸家嘴金融商務(wù)區(qū)濱江高科高教區(qū)人民廣場行政、文化、商務(wù)區(qū)錢江世紀(jì)城金融商務(wù)區(qū)1、可能產(chǎn)生的問題2、高新、高教產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的聚集力量不足新中心形成比較上海杭州錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū)陸家嘴金融109第二部分杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀第二部分杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀110杭州未來商業(yè)格局根據(jù)2010年《杭州城市總體規(guī)劃》杭州將形成一個市級商業(yè)中心、兩個市級商業(yè)副中心和五個新商圈杭州未來商業(yè)格局根據(jù)2010年《杭州城市總體規(guī)劃》杭州將形成111市級商業(yè)中心——以延安路為軸，以湖濱商貿(mào)旅游街區(qū)為核心，以武林商圈、吳山商圈為兩翼的“一軸、兩翼、一中心”的商貿(mào)區(qū)。市級商業(yè)中心112兩個市級商業(yè)副總心——江南城——臨平城五個新商圈

——慶春東路區(qū)域商業(yè)中心——拱寰橋區(qū)域商業(yè)中心——翠苑區(qū)域商業(yè)中心——濱江區(qū)域商業(yè)中心——開發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心兩個市級商業(yè)副總心113杭州商業(yè)現(xiàn)狀一個核心商圈，十一條商業(yè)特色街目前商業(yè)格局杭州商業(yè)現(xiàn)狀一個核心商圈，十一條商業(yè)特色街目前商業(yè)格局114“一個核心商圈”是指武林廣場商圈：武林廣場商圈經(jīng)過近十年的發(fā)展，已成為杭州市規(guī)模最大的市級綜合性商業(yè)中心，是目前杭州商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域。武林廣場容納了杭州的幾家頂尖商家，如杭州大廈、銀泰百貨、杭州百貨等大型購物場所，2004年3月即將開業(yè)的連卡佛也座落于此；白馬大廈、華浙廣場、同方財(cái)富大廈等商務(wù)樓林立，電信、聯(lián)通、移動總部也坐落在此，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，商圈輻射能力強(qiáng)。武林廣場商圈的商鋪售價(jià)約為4萬~8萬元/平方米，年租金最高可達(dá)7000元/平方米左右，平均回報(bào)率為6~8%左右。

我們認(rèn)為：武林廣場商圈對本項(xiàng)目有重大影響“一個核心商圈”是指武林廣場商圈：115十一條商業(yè)特色街道

下城區(qū)———新華路絲綢步行街、武林路女裝街；上城區(qū)———清河坊歷史街區(qū)、湖濱商業(yè)旅游特色街；拱墅區(qū)———信義坊步行街；江干區(qū)———四季青服裝特色街；西湖風(fēng)景名勝區(qū)———梅家塢茶文化特色村落?，F(xiàn)正在打造——文三路電子信息街、延安路時(shí)尚購物街、解放路時(shí)代商業(yè)街十一條商業(yè)特色街道116較為成功的商業(yè)街：南山路：南山路位于西湖湖畔，著名的“中國美院”正位于這條路上。南山路集“酒吧茶樓、藝術(shù)字畫、中西餐飲、休閑娛樂”四大功能于一體，已經(jīng)成為杭州市非常成功的休閑一條街。河坊街：河坊街是一條仿古街，位于杭州吳山廣場側(cè)，主要經(jīng)營杭州一些特色商品，如字畫、藥鋪、古玩玉石、特色小吃、絲綢、飾品等，針對銷售客戶群主要是外地游客。杭海路（四季青）：杭海路位于鐵路杭州站旁側(cè)，是一條以服裝批發(fā)為主的商業(yè)特色街。較為成功的商業(yè)街：117武林路：武林路是杭州著名的時(shí)尚女裝街。文三路：文三路是一條電子信息街，主要以電子信息類產(chǎn)品經(jīng)營為主。信義坊：信義坊位于莫干山路和湖墅路上，信義坊商業(yè)街是杭州少有的一條純屬后天營造出來的商業(yè)街，是杭州北面唯一的商業(yè)街，建筑形態(tài)以清朝仿古建筑和新天地建筑混合形式為主。信義坊商鋪底鋪售價(jià)約4萬元/平方米，其余層面約2萬元/平方米。信義坊商鋪均出售，但實(shí)行售后反租統(tǒng)一經(jīng)營，目前招商率約為70％。目前信義坊在人氣上還較弱，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以休閑餐飲為主。

武林路：武林路是杭州著名的時(shí)尚女裝街。118杭州商業(yè)運(yùn)作的特點(diǎn)

商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主。開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目通常都采取分割出售的方法對外銷售，以便開發(fā)商盡快收回投資，減輕資金壓力。由于杭州乃至浙江民間投資熱情較高，投資能力很強(qiáng)，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目銷售情況大部分都良好。大型商廈雖然分割出售，但由于這些物業(yè)在建筑設(shè)計(jì)上比較高檔，大部分開發(fā)商又采用“售后返租”方式來經(jīng)營，即開發(fā)商自己組建經(jīng)營公司或引入外面的經(jīng)營公司來統(tǒng)一招商經(jīng)營，小業(yè)主按商鋪投資額獲得相應(yīng)回報(bào)。杭州商業(yè)運(yùn)作的特點(diǎn)商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主119杭州商業(yè)存在的主要問題

規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力

商業(yè)開發(fā)隨意盲目性大，缺少必要的開發(fā)前論證研究由于開發(fā)商普遍面臨較大的資金壓力，杭州商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)常性脫節(jié)，物業(yè)不能形成商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢杭州商業(yè)存在的主要問題規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力120杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?/p>

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展

1）市區(qū)擴(kuò)大使杭州商業(yè)發(fā)展能有一個更為堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。

2）良好的區(qū)位優(yōu)勢和較高的居民收入水平使杭州具有很大的消費(fèi)潛力。

3）杭州提出“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”戰(zhàn)略目標(biāo)，把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一加以大力扶持。資本投入足以保障商業(yè)的發(fā)展

相關(guān)產(chǎn)業(yè)（會展業(yè)、旅游業(yè)）帶動和支撐商業(yè)發(fā)展

杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展121杭州商業(yè)結(jié)論發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積達(dá)1.2平方米/人，上海人均商業(yè)面積接近1平方米/人，而杭州人均商業(yè)面積只有0.7—0.8平方米/人。從這個角度看，杭州商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)尚有很大潛力。整體來看，杭州商業(yè)發(fā)展尚處在一個初級階段，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)、時(shí)尚流行業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，其根本性原因還在于杭州居民消費(fèi)觀念滯后。盡管如此，以南山路為代表的休閑式現(xiàn)代商業(yè)模式的成功表明杭州居民消費(fèi)觀念正在悄然發(fā)生變化。從深層次看，杭州市商業(yè)過剩是商業(yè)結(jié)構(gòu)方面的過剩，即傳統(tǒng)的、簡單的商業(yè)形態(tài)過剩。從中高端市場看，目前成功的只有杭州大廈、銀泰百貨等寥寥數(shù)家；現(xiàn)代以休閑娛樂為主的商業(yè)項(xiàng)目目前只在南山路休閑一條街上有所展現(xiàn)；而綜合性整體性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目更是幾乎就沒有出現(xiàn)過?？傮w來看，杭州商業(yè)開發(fā)商實(shí)力規(guī)模有限、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)匱乏、開發(fā)經(jīng)營模式較為落后、項(xiàng)目開發(fā)缺乏較為科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C研究，大部分新建商業(yè)項(xiàng)目競爭力明顯不足。

杭州商業(yè)結(jié)論發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積達(dá)1.2平方米/人，上海人均122第三部分杭州酒店寫字樓市場第三部分杭州酒店寫字樓市場123杭州酒店業(yè)市場

杭州是一個國際旅游城市，2003年全年，杭州的境外游客達(dá)到80萬人次，外匯收入3.6億美元；國內(nèi)游客2700萬人次，旅游收入259億元。旅游、度假、會議、會展業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了杭州酒店業(yè)的發(fā)展，統(tǒng)計(jì)顯示，杭州星級酒店2003年的入住率超過了77％，其中，四星級以上酒店的入住率超過了85％。目前，杭州星級酒店分布格局與杭州旅游業(yè)的發(fā)展和客源需求有所不同，二星和三星級酒店占了絕大多數(shù)，四星級以上酒店不足。盡管如此，由于眾多投資者看好杭州酒店業(yè)的未來發(fā)展，酒店投資劇增，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州正在籌建新建的星級酒店36家，其中，四星級以上酒店就達(dá)到了26家。

杭州酒店業(yè)市場杭州是一個國際旅游城市，2003年全年，杭州1242001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小寫字樓發(fā)展特征突出：概念性寫字樓深受市場歡迎；寫字樓多樣化發(fā)展明顯；租賃式寫字樓嶄露頭角；區(qū)域性寫字樓向縱深化發(fā)展。目前，杭州寫字樓主要分布在武林廣場區(qū)、世貿(mào)黃龍區(qū)、慶春路區(qū)、城西高新區(qū)、城站區(qū)、湖濱延安路區(qū)、城東濱江區(qū)等幾大區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州未來四年可售的寫字樓供應(yīng)量在220萬平方米以上，超過過去十年杭州寫字樓的開發(fā)量。杭州寫字樓市場

2001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與125開發(fā)速度明顯趨緩區(qū)域市場差異加大整體銷售趨向平穩(wěn)高檔樓盤鎖定大公司過半客戶需求小面積戶型租賃式占據(jù)半邊天杭州寫字樓發(fā)展特點(diǎn)開發(fā)速度明顯趨緩杭州寫字樓發(fā)展特點(diǎn)126第四部分濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀第四部分濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀127濱江區(qū)濱江區(qū)128濱江區(qū)之于杭州

根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口10．2萬。濱江風(fēng)光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動地塊展開建設(shè)。據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，濱江板塊將形成面積達(dá)73平方公里，規(guī)劃人口至2010年達(dá)到16萬~21萬，到2020年達(dá)到50萬人左右的一個新區(qū)。其定位是產(chǎn)業(yè)興城，以城促產(chǎn)，“產(chǎn)—學(xué)—研—住—商”多元化結(jié)合，既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住等功能的分流中心。濱江區(qū)之于杭州根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（199129濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)）兩個中心（東部的區(qū)級中心、西部的高新園區(qū)中心）一條旅游觀光帶（臨江綠化帶和濱江大道）兩個文教區(qū)（西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研區(qū)）四大居住區(qū)。濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)）130某區(qū)商業(yè)街策劃案課件131濱江區(qū)屬性

新興、移民、中高級人才聚集地濱江區(qū)屬性新興、移民、中高級人才聚集地132本項(xiàng)目所在板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目所在板塊是整個濱江區(qū)率先啟動地塊該板塊是濱江區(qū)乃至未來杭州錢塘江南岸的行政、商務(wù)、商業(yè)中心該板塊是濱江區(qū)的CBD本項(xiàng)目所在板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目所在板塊是整個濱江區(qū)率先啟動地塊133濱江區(qū)商業(yè)研判目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場空白濱江區(qū)商業(yè)研判目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場空白134第五部分項(xiàng)目介紹及SWOT分析第五部分項(xiàng)目介紹及SWOT分析135項(xiàng)目概述本項(xiàng)目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰安路以西，北臨錢塘江，占地300畝.項(xiàng)目概述本項(xiàng)目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰136復(fù)興電力雪峰科技復(fù)興電力雪峰137項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目所在板塊——濱江區(qū)是城市開發(fā)重點(diǎn)根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項(xiàng)目審

批、人才引進(jìn)等方面享受杭州市級權(quán)限和政策。

濱江區(qū)將建成一座以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢138優(yōu)勢二：本項(xiàng)目屬于濱江區(qū)的啟動地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。

啟動地塊規(guī)劃總建筑面積約94萬平方米，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。中心啟動地塊分為南北兩大功能區(qū)，北部為城市的公建區(qū)，是濱江城的區(qū)級中心，同時(shí)又是杭州市的副中心，它包括行政辦公中心、文化娛樂中心、商業(yè)金融中心及科技會展中心、廣播影視中心、醫(yī)療中心及沿江的旅游觀光帶等部分，是濱江城重要的功能區(qū)；南部為居住用地。根據(jù)控規(guī)，中心小區(qū)屬于長江路東居住區(qū)，中興路以南居住用地屬于中興路居住區(qū)。

優(yōu)勢二：本項(xiàng)目屬于濱江區(qū)的啟動地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，139優(yōu)勢三：交通便利錢江三橋、四橋與錢塘江北岸（舊城區(qū)）相連；距杭州市區(qū)中心7公里。離蕭山市中心11公里，到杭州蕭山國際機(jī)場僅20公里，沿杭甬高速直達(dá)蕭山國際機(jī)場。優(yōu)勢四：企業(yè)實(shí)力強(qiáng)優(yōu)勢三：交通便利優(yōu)勢四：企業(yè)實(shí)力強(qiáng)140劣勢一：本項(xiàng)目盤量大、運(yùn)作周期較長、資金壓力較大劣勢二：對開發(fā)、經(jīng)營步行街缺乏認(rèn)識與經(jīng)驗(yàn)劣勢一：本項(xiàng)目盤量大、運(yùn)作周期較長、資金壓力較大141劣勢三：項(xiàng)目所在板塊還未成熟濱江區(qū)居住區(qū)還處于初級建設(shè)時(shí)期，交通配套、生活配套還未完善造成目前區(qū)域人氣不足在濱江區(qū)購房的消費(fèi)者，大多屬于二次購房或投資型購房，故已建成的居住區(qū)入住率不高。劣勢三：項(xiàng)目所在板塊還未成熟142機(jī)會點(diǎn)一：本項(xiàng)目開發(fā)正處于城市發(fā)展時(shí)期，迎合了城市發(fā)展的方向。城市發(fā)展正處于“從西湖時(shí)代走向錢塘江時(shí)代”的轉(zhuǎn)折時(shí)期；項(xiàng)目開發(fā)處于“杭州城市中心東擴(kuò)”的如火如荼的建設(shè)時(shí)代；本項(xiàng)目的立基點(diǎn)正是城市開發(fā)重點(diǎn)——將城市建設(shè)為國際性旅游休閑城市。機(jī)會點(diǎn)一：本項(xiàng)目開發(fā)正處于城市發(fā)展時(shí)期，迎合了城市發(fā)展的方向143機(jī)會點(diǎn)二：濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮蠼?jīng)濟(jì)引擎：：一個園區(qū)(杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū))、兩個公共中心(東部的區(qū)級中心，西部的高新高園區(qū)中心)、旅游引擎：一條旅游觀光帶(臨江綠化帶和沿江大道)教育引擎：兩個文教區(qū)(西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研小區(qū))居住引擎：四大居住區(qū)，將近20個全新樓盤機(jī)會點(diǎn)二：濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮?44機(jī)會點(diǎn)三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進(jìn)入濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項(xiàng)目審批、人才引進(jìn)等方面享受杭州市級權(quán)限和政策；濱江區(qū)的城市定位是杭州南部高新區(qū)、高教區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)三位一體的科技新城。，這樣的城市定位創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，有意向來濱江置業(yè)年輕化趨勢明顯，30歲以下客群占了49%，31-45歲客群占了37%。他們素質(zhì)較高，有較高的收入，對生活有更高的要求。機(jī)會點(diǎn)三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進(jìn)入145機(jī)會點(diǎn)四：杭州市場空白點(diǎn)杭州目前的商業(yè)雖然很多，但沒有一個是融合購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游觀光等多種需求的有機(jī)組合體。機(jī)會點(diǎn)四：杭州市場空白點(diǎn)146威脅點(diǎn)一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對消費(fèi)趨勢的影響威脅點(diǎn)二：杭州傳統(tǒng)商業(yè)與本項(xiàng)目的競爭威脅點(diǎn)三：杭州的中高端商業(yè)消費(fèi)市場逐漸向上海分流威脅點(diǎn)一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對消費(fèi)趨勢的影響147問題點(diǎn)：定位目標(biāo)消費(fèi)群核心問題：關(guān)鍵問題：問題點(diǎn)：定位目標(biāo)消費(fèi)群核心問題：關(guān)鍵問題：148第六部分項(xiàng)目定位第六部分項(xiàng)目定位149戰(zhàn)略思考本項(xiàng)目的思考應(yīng)脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費(fèi)的市場角度，而應(yīng)符合于整個城市發(fā)展需求——旅游城市的市場角度，它不僅滿足于城市內(nèi)部的消費(fèi)，更應(yīng)滿足城市旅游市場的消費(fèi)，而使得來到杭州旅游的消費(fèi)群為西湖逗留了一日，為了本項(xiàng)目愿意再逗留一日。戰(zhàn)略思考本項(xiàng)目的思考應(yīng)脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費(fèi)的市150定位依據(jù)項(xiàng)目自身情況——體量足夠大——開發(fā)商期望以本項(xiàng)目樹立其企業(yè)的品牌形象，促進(jìn)其在長江三角洲地區(qū)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項(xiàng)目周邊情況——所在板塊為未來的杭州副中心項(xiàng)目競爭情況——在板塊內(nèi)不存在競爭——與杭州傳統(tǒng)中高端商業(yè)形成一定競爭定位依據(jù)項(xiàng)目自身情況151

只有在本項(xiàng)目中超越單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變，并主旨于讓消費(fèi)者去體驗(yàn)整個消費(fèi)過程，形成具有多重功能的一體化高級商業(yè)形式才能與杭州目前的傳統(tǒng)商業(yè)形成區(qū)別。只有在本項(xiàng)目中超越單一購物的初級化市場，向購物、旅152項(xiàng)目定位全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時(shí)尚RBD

屬性：商業(yè)、商務(wù)、居住高度復(fù)合發(fā)展具有多功能性、完整性、文化性、時(shí)尚性城市副中心的RBD濱江區(qū)CBD中的RBD項(xiàng)目定位全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時(shí)尚RBD屬153城市RBD

RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫，直譯為“休憩商業(yè)區(qū)”根據(jù)StephenL.J.Smith的《游憩與閑暇研究的概念詞典》RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類商店、休閑旅游、餐館、酒吧、咖啡館等高度集中組成，吸引周邊人群集中的一個特定零售商業(yè)區(qū)甚至可以吸引大量的城市旅游者思考源城市RBD思考源154RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別：整體設(shè)計(jì)上講求主題一致營造的休閑環(huán)境不僅吸引購物者、休閑者，使旅游者也在此駐足營造獨(dú)特的文化氛圍集中了不容易在同一地點(diǎn)購買的稀有商品特色的餐飲、BAR，有助于整區(qū)社交情景的創(chuàng)造RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別：155整案目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目高度復(fù)合性，必須吸引