某地區(qū)休閑養(yǎng)生度假村策劃管理知識分析方案課件

東興金灘華府休閑養(yǎng)生度假村營銷策劃方案2011.11.1東興金灘華府休閑養(yǎng)生度假村營銷策劃方案2011.11.1目錄項目定位2經(jīng)營方案4市場簡析31服務建議33營銷執(zhí)行35目錄項目定位2經(jīng)營方案4市場市場簡析31休閑養(yǎng)生海景房市場現(xiàn)狀典型項目分析注：前期已針對休閑養(yǎng)生海景房市場、區(qū)域旅游度假市場、區(qū)域住宅市場等做過詳細調(diào)查研究，此次僅作簡單回顧，并就典型項目作重點分析。小結(jié)市場簡析31休閑養(yǎng)生海景房市場現(xiàn)狀典型項市場簡析31休閑養(yǎng)生海景房市場現(xiàn)狀東興項目分析小結(jié)市場簡析31休閑養(yǎng)生海景房市場現(xiàn)狀東興項海景公寓傳統(tǒng)海景房休閑與養(yǎng)生并存休閑、度假商品住宅產(chǎn)生休閑養(yǎng)生商品住宅發(fā)展初步階段以海作為小區(qū)建設(shè)的基本元素需要及時良好的醫(yī)療服務，減輕子女負擔以小戶型和總價低吸引客群家居養(yǎng)生為大眾所接受的主要形式，養(yǎng)生也就人人關(guān)注了人對養(yǎng)生環(huán)境的品質(zhì)要求提升，養(yǎng)生觀念發(fā)生改變以海南三亞的建設(shè)為標志休閑養(yǎng)生住宅項目數(shù)量小，發(fā)展還處于摸索階段海景公寓傳統(tǒng)海景房休閑與養(yǎng)生并存休閑、度假商品住宅休閑養(yǎng)生商市場簡析31休閑養(yǎng)生住宅市場現(xiàn)狀東興市項目分析小結(jié)市場簡析31休閑養(yǎng)生住宅市場現(xiàn)狀東興市項海景酒店公寓東興商品住宅現(xiàn)有形式經(jīng)營方式典型項目酒店式管理的會員制經(jīng)營模式三亞鳳凰水城三亞半山半島東興房地產(chǎn)市場分析海景酒店公寓東興商品住宅現(xiàn)有形式經(jīng)營方式典型項目酒店式管理的從備案銷售套數(shù)上看，天鵝湖（182套）和邊民互市貿(mào)易區(qū)（182套）備案量并列第一，緊隨其后是喜迎門（127套）和公務員小區(qū)（124套。）主要樓盤2011上半年共銷售面積245785㎡（包含商鋪的量），幾乎是2009年度全市的銷售總面積。東興房地產(chǎn)市場分析從備案銷售套數(shù)上看，天鵝湖（182套）和邊民互市貿(mào)2011年上半年，全市的銷售強勁。其中商業(yè)綜合類銷售最大為邊民互市貿(mào)易區(qū)。住宅銷售面積由高至低的排名為：天鵝湖（3.7萬㎡），匯川·上東區(qū)（2.1萬㎡，沒備案，數(shù)據(jù)只顯示一期的量），安得國際華城（2萬㎡），幸福家園，公務員小區(qū)，喜迎門，山水豪庭。東興房地產(chǎn)市場分析2011年上半年，全市的銷售強勁。其中商業(yè)綜合類銷從表格上來看，1、3月份的銷售量大增，是2010年11、12月份全市商品房銷量噴發(fā)的結(jié)果。進入2011年之后，打壓政策已經(jīng)明朗，但東興利好政策更多，使得樓市價格穩(wěn)步抬升，同時銷量也同步增加，房地產(chǎn)市場仍然在健康發(fā)展中東興房地產(chǎn)市場分析從表格上來看，1、3月份的銷售量大增，是2010年1小結(jié)：總體來說，東興市商品房的發(fā)展經(jīng)歷了2010年初由多層向小高層轉(zhuǎn)變，2011初由小高層向高層轉(zhuǎn)變，每一次轉(zhuǎn)變，都帶動著東興市房價的抬升，這是開發(fā)企業(yè)由成本為理由拉動房價上升，這個價格并不能體現(xiàn)東興城市價值水平，也就是，隨著東興城市的地位進一步明確，房價上升是必然結(jié)果。主要樓盤2011上半年共銷售額9.6億元（包含商鋪的量），平均銷售價格約3800元/㎡（含商業(yè)），據(jù)統(tǒng)計，2011年1-7月份，4月份前全市房價上升慢，商品房（不含保障性住宅、集資房）住宅部分全市實際成交均價約為3300元/㎡。小結(jié)：總體來說，東興市商品房的發(fā)展經(jīng)歷了2010年初由多層項目定位22.2定位支持2.3項目定位2.1定位戰(zhàn)略2.4目標客群項目定位22.2定位支持2.3項亟待開發(fā)的市場空間創(chuàng)造新需求開拓、擴展產(chǎn)業(yè)邊界藍海戰(zhàn)略紅海藍海？位置均較偏遠，且周邊無景觀，多為項目內(nèi)部造景離海還較遠，海灘人流量大重視不同年齡層次交流，但忽略家庭層次情感因素亟待開發(fā)的市場空間創(chuàng)造新需求開拓、擴展產(chǎn)業(yè)邊界藍海戰(zhàn)略紅海藍環(huán)境支持自然景觀

（群山、面?！┙】抵笜?/p>

（空氣清新、環(huán)境污染無……）交通便利

（瀕臨港口城市）定位支持產(chǎn)品支持無敵海景

（設(shè)施、服務快速完備）醫(yī)療中心

（高端醫(yī)療團隊加盟，提供安全保障）完美建筑

（犧牲一定經(jīng)濟指標保障產(chǎn)品高質(zhì)性：面海靠廣場）環(huán)境支持定位支持產(chǎn)品支持項目定位2定位支持項目定位定位戰(zhàn)略目標客群項目定位2定位支持項目定位定位戰(zhàn)

項目定位全國首家濱海民族風情健康養(yǎng)生公寓全國首家四季宜居濱海健康養(yǎng)生俱樂部營銷定位

廣西最優(yōu)海濱度假村中的首席養(yǎng)生公寓項目關(guān)鍵詞健康、養(yǎng)生、珍稀項目定位項目定位2定位支持項目定位定位戰(zhàn)略目標客群項目定位2定位支持項目定位定位戰(zhàn)享受恬靜、舒適、高尚的居住生活對獨特、稀缺的自然財富的領(lǐng)先占有安逸性、私密性高度的私人社交需求、圈子文化對生理、心理健康、安全的注重與要求獨特的價值觀及生活哲學的高度契合首席養(yǎng)生公寓客群核心需求享受恬靜、舒適、高尚的居住生活對獨特、稀缺的自然財富的領(lǐng)先占“富爸爸”有較強經(jīng)濟實力的中老年人“富兒子”為父母養(yǎng)老的年輕財富新貴“富爸爸”服務建議33俱樂部會員物業(yè)托管養(yǎng)生家居服務建議33俱樂部會員物業(yè)托管養(yǎng)共走訪54位成功人士（有效46人），調(diào)查其對休閑養(yǎng)生住宅的要求，并根據(jù)調(diào)查及研究提出相關(guān)服務建議（見后）。年齡（y）有效人數(shù)40－45646－501451－551856－60661－652職業(yè)有效人數(shù)醫(yī)療系統(tǒng)4教育系統(tǒng)6企業(yè)27自營5部隊4家庭年收入（萬/年）有效人數(shù)20萬以下320－40萬940－60萬1560－100萬17100萬以上2共走訪54位成功人士（有效46人），調(diào)查其對休閑服務建議33精神關(guān)懷酒店服務養(yǎng)生家居根據(jù)不同的年齡、生理特點，設(shè)計適合其起居的設(shè)施及服務。服務建議33精神關(guān)懷酒店服務養(yǎng)生戶型設(shè)計：明衛(wèi)，采光較好家具：床及座椅的高度不宜過矮，床墊不宜太軟，家具棱角宜圓弧狀，箱柜不宜過高。家電：電視屏幕宜較大，配小型冰箱及微波爐，飲水機，臺燈。其他：各房間里設(shè)緊急呼救按鈕一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計戶型設(shè)計：明衛(wèi)，采光較好一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計色彩搭配：醫(yī)學證明，藍黃綠紅橙色具有安撫人心的作用。在房間的色彩設(shè)計上，可組合運用這些色彩，為人提供舒適的居住環(huán)境。一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計色彩搭配：醫(yī)學證明，藍黃綠紅橙色具有安撫人心的作用。在房一、燈光設(shè)計：通過特別的設(shè)計，讓光通過反射作用照亮房間，避免燈光直接刺激人的眼睛；設(shè)置夜視燈，避免夜間起床不便。防滑地板：地面采用防滑地板，防止失重滑到。

一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計燈光設(shè)計：通過特別的設(shè)計，讓光通過反射作用照亮房間，避免燈光按摩浴缸特別注意：

醫(yī)學專家統(tǒng)計數(shù)字表明，按摩可以活絡(luò)人的氣血，氣泡按摩和沖浪按摩，消除一天工作的疲勞，有效延長人的壽命。同時水中7種顏色照明，可供人自由調(diào)節(jié)，入浴更添情趣。一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計按摩浴缸特別注意：一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計醫(yī)療保健中心：

引入廣西著名醫(yī)院；免費建立會員健康檔案；24小時為客人提供各項醫(yī)療服務；每個室內(nèi)配緊急呼叫系統(tǒng)；每年免費為會員提供兩次體檢。二、充分滿足養(yǎng)生生活需求的配套設(shè)施醫(yī)療保健中心：二、充分滿足養(yǎng)生生活需求的配套設(shè)施護理中心：專業(yè)護理人員為會員提供日常檢測等健康服務；會員也可依據(jù)需求從護理中心獲取額外護理服務，如按摩、護理、溝通交流等，服務折扣隨會員級別有所不同；護理人員根據(jù)業(yè)務、經(jīng)驗不同設(shè)不同級別，收費標準亦不同。二、充分滿足養(yǎng)生需求的配套設(shè)施護理中心：二、充分滿足養(yǎng)生需求的配套設(shè)施常規(guī)運動配套：網(wǎng)球、籃球、戶外陽光泳池、室內(nèi)游泳館、有氧鍛煉室、武術(shù)房、保齡球館、臺球室、室內(nèi)跑道、健身器械區(qū)、大型多功能球類運動館等多維運動空間。特色運動配套：門球、三溫療養(yǎng)池、按摩散步小路（鵝卵石鋪設(shè)）。二、充分滿足養(yǎng)生需求的配套設(shè)施常規(guī)運動配套：網(wǎng)球、籃球、戶外陽光泳池、室內(nèi)游泳館、有氧鍛煉家政中心：提供洗衣、買菜、做飯等家政服務；對會員提供電話采購上門服務；每天免費兩次衛(wèi)生清掃服務：上午7:30—8:00，下午3:00—3:30；同時提供按需隨時清掃的有償服務。

三、最大化便利的人性化服務家政中心：三、最大化便利的人性化服務硬件氛圍營造—為您“合家生活”提供硬件設(shè)施定期組織會員活動，如采摘節(jié)、運動會，吸引、鼓勵當?shù)鼐用駞⑴c；增加俱樂部會員聯(lián)誼，定期開展聯(lián)誼活動，如鼓勵有才藝的會員擔當聯(lián)誼活動顧問、老師等。社區(qū)設(shè)置適當海邊游樂設(shè)施；戶型主要考慮安逸養(yǎng)生房，滿足養(yǎng)生人士居住需求。軟性氛圍營造—為您“和諧生活”提供相應服務四、提供天倫之樂的生活氛圍硬件氛圍營造—為您“合家生活”提供硬件設(shè)施定期組織會員活寵物認養(yǎng)—增加精神寄托的形式蔬菜種植—回歸自然、回味歲月花卉種植—增加修身養(yǎng)性的方式項目設(shè)置寵物中心，中心內(nèi)寵物實行認領(lǐng)制；項目設(shè)置“自留地”區(qū)域，會員可視自己喜好按月租用，用于種植蔬菜及花卉。五、提供回歸自然的生活情趣寵物認養(yǎng)—增加精神寄托的形式項目設(shè)置寵物中心，中心內(nèi)寵物服務建議33保值升值物業(yè)服務休閑養(yǎng)生充分考慮、照顧業(yè)主的房產(chǎn)保值、升值服務建議33保值升值物業(yè)服務休閑二、稀缺資源保值增值

保值稀有濱海養(yǎng)生物業(yè)原始投資投資本金分次投入投資本金額度門檻低投資回報周期短投資回報率高引領(lǐng)濱海投資前沿國內(nèi)未來濱海投資熱土國務院特批國際旅游島

增值濱海旅游休閑度假處女地未來民族文化旅游圣地北部灣四季尊享養(yǎng)生天堂沿海沿邊沿山獨特旅游旺地動車3刻鐘駛抵南寧快艇1刻鐘抵達越南驅(qū)車1刻鐘邊境購物中越邊境唯一濱海旅游度假圣地二、稀缺資源保值增值保值服務建議33升值保值物業(yè)托管休閑養(yǎng)生考慮到方便您的物業(yè)升值管理，提供相應酒店服務。服務建議33升值保值物業(yè)托管休閑物業(yè)管理：聘請知名物管服務管理品牌入駐項目，增加品牌效應，所有會員均可享受酒店級別的標準服務。多功能廳：國際化標準多功能會議廳，多媒體網(wǎng)絡(luò)設(shè)備一應俱全，滿足不同會議培訓使用需求。寬帶網(wǎng)絡(luò)：所有酒店房間及公寓室內(nèi)均能實現(xiàn)寬帶上網(wǎng)。管家服務：住房清掃、房間小整、物品租賃、衣物洗滌熨燙、物品存管、擦鞋服務、嬰兒看護等。商務中心：提供打字、復印、傳真及郵件收發(fā)等各類商務服務。（以上各項服務依據(jù)會員級別不同有不同折扣）提供商務附加值的物業(yè)服務提供商務附加值的物業(yè)服務經(jīng)營方案34產(chǎn)品分析經(jīng)營總則經(jīng)營方案34產(chǎn)品分析經(jīng)營總則根據(jù)我們前期對養(yǎng)生公寓的分析、研究、測算，我司建議本項目最優(yōu)經(jīng)營方案為精裝銷售，租售結(jié)合。＋精裝銷售托管租賃根據(jù)我們前期對養(yǎng)生公寓的分析、研究、測算，我司建議本項目經(jīng)營方案34產(chǎn)品分析經(jīng)營總則經(jīng)營方案34產(chǎn)品分析經(jīng)營總則產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢層稀有大面寬、短進深戶戶明廚明衛(wèi)通透設(shè)計，面積適中空間動靜劃分合理動線合理，真正宜居組織/企業(yè)品牌區(qū)域環(huán)境

自然景觀資源豐富；環(huán)境指標廣西最優(yōu)；高速交通快速發(fā)展；公認的廣西最佳旅游、休閑、度假、養(yǎng)生區(qū)域。具有較強的當?shù)赜H和力擁有社會資源整合優(yōu)勢優(yōu)勢層稀有大面寬、短進深組織/企業(yè)品牌區(qū)域環(huán)境自然景觀資東興是中國東盟自貿(mào)區(qū)的橋頭堡

------中國西部的“深圳”2008年2月《廣西北部灣經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》正式獲批，國家主席胡錦濤表示把北部灣發(fā)展成為國家經(jīng)濟發(fā)展的新一極。標志著廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)將成為繼“珠三角”、“長三角”、“環(huán)渤?！敝笾袊磥斫?jīng)濟增長的“第四級”。東興市開發(fā)開放已正式上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，廣西防城港東興市將成為世人矚目的熱點，成為新時期的新經(jīng)濟特區(qū)，是中國的下一個深圳。東興是中國東盟自貿(mào)區(qū)的橋頭堡

“兩國一城”的跨境經(jīng)濟合作區(qū)在東興將打造面向全世界的“五大功能區(qū)”一面向東盟的文化行政及商貿(mào)功能區(qū)。—中越跨境經(jīng)濟合作功能區(qū)?！性娇缇陈糜魏献鞴δ軈^(qū)?！獜V西北部灣進出口加工產(chǎn)園功能區(qū)?！劭谖锪鞴δ軈^(qū)?！皟蓢怀恰钡目缇辰?jīng)濟合作區(qū)在東興將打造面向全世界的“五大功金灘風景區(qū)受防城港和東興雙重輻射

防城港是北部灣經(jīng)濟區(qū)的核心城市，是中國—東盟自貿(mào)區(qū)的前沿城市，是中國—東盟合作第一域，是中國與東盟經(jīng)濟的連接點，已成為海內(nèi)外資本的關(guān)注焦點。東興是國家三個重點開發(fā)開放試驗區(qū)之一，是中國下一個“深圳”。金灘在兩城之間，受兩城發(fā)展利好的輻射，成為兩城重要的市政配套，成為東盟各國跨境旅游、商務洽談的不二選擇。金灘風景區(qū)受防城港和東興雙重輻射防城港是東興—中越跨境旅游城市中國東興與越南芒街是中越邊境線上兩座距離最近、發(fā)展最快、經(jīng)濟最活躍的城市。目前，我國與越南正致力于推進中國東興—越南芒街跨境旅游合作區(qū)建設(shè)?？缇陈糜魏献鲄^(qū)是“無國界旅游試驗區(qū)”，將在中越兩國的合作下實現(xiàn)互免旅游簽證，提供人員自由往來、貨物自由流通、貨幣自由換匯、車輛自由通行等便利。東興—中越跨境旅游城市中國東興與越南芒街是中越邊境線上兩座距東興市政府移至江平鎮(zhèn)向來政府所在地都是一個城市發(fā)展的重心位置，東興市政府及各行政單位移至江平鎮(zhèn)，江平鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，行政中心及京島風景名勝區(qū)都集中在江平鎮(zhèn)一帶，江平鎮(zhèn)曾為東興的重點發(fā)展區(qū)域。東興市政府移至江平鎮(zhèn)向來政府所在地都是一個城市發(fā)展的重高鐵、北部灣濱海大道、跨海大橋匯成交通大動脈南寧至防城港的高速鐵路將延至東興，北部灣濱海大道始于東興市羅浮口岸的楊尾附近，終于北海的營盤鎮(zhèn)?？偼顿Y103.5億元，修通后更能突出西南出海通道的作用，金灘至江山半島的跨海大橋，更縮短了金灘至防城港的距離。高鐵、北部灣濱海大道、跨海大橋匯成交通大動脈南寧至防城港的高少數(shù)民族聚居地，盡顯京族風情少數(shù)民族--京族的聚居地.每年的農(nóng)歷7月初9到7月15都會舉辦一年一度的京族哈節(jié)，活動的現(xiàn)場熱鬧非凡?；顒拥墓?jié)目多姿多彩，每年都會有上萬的旅客慕名前來觀看。少數(shù)民族聚居地，盡顯京族風情少數(shù)民族--京族的聚居地以5A級標準打造的4A級濱海旅游度假區(qū)

京島風景名勝區(qū)耗資1.2億修建進港大道，直通區(qū)內(nèi)景點有“京族博物館”、“京族哈亭”、“荷塘風光”、“南國雪原”、“萬鶴山濱海濕地公園”、“紅樹林自然保護區(qū)”、“中心浴場”等為代表的著名景點，是歸集觀光、休閑、度假、康體、運動于一身的區(qū)域性國際濱海旅游勝地。以5A級標準打造的4A級濱海旅游度假區(qū)京島風景名勝區(qū)耗資113公里海岸線，坐享一線海景金灘有13公里長的海灘，集沙細、浪平、坡緩、水暖于一身，無污染，海水清澈，空氣清新自然，負氧離子含量是內(nèi)陸城市的2000-10000倍，年平均氣溫在22℃左右，可謂“春秋相連，夏長無冬”，日照充足，全年日照天數(shù)達270多天，是全國第16個長壽之鄉(xiāng)，旅游季節(jié)長達8個月之久。13公里海岸線，坐享一線海景金灘有13公里長的海灘，集沙廣西北部灣投資集團、廣西交通投資集團、南寧港昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三大集團強勢進駐金灘，打造6000畝高爾夫球場、別墅以及高級會所。6000畝高爾夫球場、別墅、高級會所廣西北部灣投資集團、廣西交通投資集團、6000畝高爾夫球場、

東興市金灘東盟民族風情園金灘華府度假村位于東興市京島風景名勝區(qū)的黃金區(qū)域項目用地面積為1.55萬平方米，西面為30米寬的景區(qū)中心大道，北面臨20米寬的民族路，東面京島旅游度假區(qū)待建地塊，南面隔著漂亮的京島廣場與大海相望，項目距離金灘海邊的直線距離為150米左右。金灘到東興距離約20公里，車程約15分鐘金灘到防城港距離約30公里，車程約25分鐘東興市金灘東盟民族風情園金灘華府度假村位于東興市

金灘華府是金灘上第一個政府批準的開發(fā)項目，現(xiàn)已經(jīng)動工。此項目是按照五星級歐式風格打造的海景式公寓，直接可以看到大海。

金灘華府是金灘上第一個政府批準的開發(fā)項目，現(xiàn)已經(jīng)動工。塑造出現(xiàn)代簡約的歐洲風格。細致豐富的建筑細部所表達的不僅僅是建筑的美感，更是一種精致舒緩的歐式生活方式的完美詮釋。

充分考慮居住者的價值觀念與建筑美學之間的相互影響，準確把握城市建設(shè)的定位和方向，將房產(chǎn)建筑協(xié)調(diào)地體現(xiàn)到城市的特色和風格中。金灘華府度假村項目整體風格定位為簡約的歐式風情，體現(xiàn)東興京島風景區(qū)的人文風情與優(yōu)雅氣質(zhì)。塑造出現(xiàn)代簡約的充分考慮居金灘華府度假村項目整體風格定位營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)1、樹立項目正面形象，提升品牌知名度；利用“休閑養(yǎng)生俱樂部”、愛生策劃品牌，并站在為政府打造形象產(chǎn)品的高度，樹立項目責任地產(chǎn)的正面形象，從而提升本項目在全社會的品牌知名度！2、精準渠道推廣，鎖定目標客群。

“高”樹品牌，“準”攬客戶！

一、推廣策略1、樹立項目正面形象，提升品牌知名度；“高”樹品牌，“準”攬（一）品牌營銷

初期應充分利用“休閑養(yǎng)生俱樂部”、愛生策劃的品牌及其社會資源，利用論壇、養(yǎng)生網(wǎng)站開通等事件，通過媒體溝通、圈內(nèi)推介等方式，擴大項目社會影響力，提升項目知名度、美譽度，確立該類市場“標桿”地位。最終通過品牌影響力支持后期持續(xù)經(jīng)營。二、策略實施（一）品牌營銷初期應充分利用“休閑養(yǎng)生俱樂部時間：2011年11月地點：金灘華府休閑養(yǎng)生度假村參加人員：發(fā)展商、相關(guān)政府部門、特邀嘉賓（老干部、專家學者）、媒體、訪展人員/客戶活動內(nèi)容建議：設(shè)國際標準展位，分生活起居、輔助器械、養(yǎng)生食品、老年服務、休閑娛樂、保健品、藥品等專業(yè)展區(qū)。并重點展示休閑養(yǎng)生房產(chǎn)展區(qū)，宣傳推廣本項目產(chǎn)品，借勢擴大本項目的社會影響力。目的：擴大項目的社會影響力，并創(chuàng)新宣傳推廣渠道。1、國際休閑養(yǎng)生產(chǎn)品博覽會二、策略實施目的：擴大項目的社會影響力，并創(chuàng)新宣傳推廣渠5、形象廣告——關(guān)愛養(yǎng)生、生活無限美好目的：長效、直觀宣傳項目形象。二、策略實施時間：2011年11月開始，長期維護渠道：戶外：（市區(qū)路牌）紙媒：常規(guī)報紙（如中國健報、中國中醫(yī)藥報、家庭醫(yī)生5、形象廣告——關(guān)愛養(yǎng)生、生活無限美好目的：長效、（二）渠道營銷充分利用休閑養(yǎng)生俱樂部、愛生策劃獨有房產(chǎn)銷售渠道及置業(yè)投資客戶優(yōu)勢資源，以及廣西泛北部灣特殊渠道，鎖定目標客群，實施精準營銷。二、策略實施（二）渠道營銷充分利用休閑養(yǎng)生俱樂部、愛生策1、直接客群類（1）養(yǎng)生報刊

（2）應邀高端潛在客戶如：中國健報、中國中醫(yī)藥報、家庭醫(yī)生如：高校、機關(guān)、軍隊社區(qū)的活動中心形式：硬廣+軟性新聞報道形式：項目宣講直接針對所有愛好養(yǎng)生宣傳直接針對選擇性高端群宣傳（3）團體客戶拜訪形式：關(guān)系單位高層拜訪直接針高端海邊旅游團隊、愛生策劃關(guān)系客群二、策略實施1、直接客群類（1）養(yǎng)生報刊（2）應邀高端潛在客戶如：中國2、間接客群類針對有經(jīng)濟實力的中青年（間接客群：為父母或為自己養(yǎng)老而購買）宣傳（1）泛北部灣特殊渠道形式：DM如：北部灣高端數(shù)據(jù)庫（2）高檔會所形式：DM如：別墅區(qū)內(nèi)高檔會所（3）上層俱樂部

形式：DM如：四大俱樂部（4）高級消費場所形式：DM如：巴黎春天、夢之島等二、策略實施2、間接客群類針對有經(jīng)濟實力的中青年（間接客群：為父母或為自入會條件：金灘華府業(yè)主。會員有效期：會員卡使用年限為3年，3年后客戶可自行選擇延期或退卡（無息退還客戶全部卡費）。會員會員服務折扣：

各級會員可享受服務基本相同，但折扣因級別不同而有所不同。級別越高，折扣越低。會員級別折扣鉆石會員5折白金卡會員6折金卡會員7折銀卡會員8折普通會員9折積分會員積分三、會員入會條件：會員有效期：會員會員服務折扣：會員級會員服務ABCD物業(yè)管理公司免費托管√√√√免費房屋清潔√√√√享有會所全部設(shè)施的優(yōu)先優(yōu)惠權(quán)√√--免費享用停車位√√√√每年免費享受1次本項目醫(yī)療中心體檢服務√√√√每月一次沙龍活動（電影欣賞、文藝表演、國畫欣賞等）√√√√免費設(shè)立課程（國畫、書法、音樂、表演、太極拳等）√√√√每次電話購物上門服務√√√√洗衣服務（有償，會員因級別不同享有不同折扣）√√√√自愿參加項目組織的有償活動（高爾夫練習、附近景點游玩等）√√√√三、會員會員服務ABCD物業(yè)管理公司免費托管√√√√免費房屋清潔√√營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)一、推盤計劃戶外圈層營銷高端DM直投CRM（愛生高端數(shù)據(jù)庫）戶外網(wǎng)絡(luò)軟性報道政府類?？瘓蟮栏叨薉M直投論壇等活動CRM（愛生高端數(shù)據(jù)庫）戶外網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)類專業(yè)期刊電臺、電視高端DM直投開盤活動戶外圈層營銷地產(chǎn)類專業(yè)期刊健康養(yǎng)生類雜志電臺、電視高端DM直投上層健康養(yǎng)生活動中心推介活動營銷：健康養(yǎng)生藝術(shù)節(jié)一、推盤計劃戶外CRM（愛生高端數(shù)據(jù)庫）CRM（愛生高端數(shù)據(jù)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)

釋義：事先掌握每個客戶的產(chǎn)品接受范圍，通過集中的客戶需求裝戶，了解各個產(chǎn)品的受歡迎程度，進行價格調(diào)控并及時對客戶進行分散性引導。三順位——客戶依次會選擇的三個（類）不同產(chǎn)品。三順位客戶梳理方法二、客戶積累釋義：三順位客戶梳理方法二、客戶積累操作流程及各階段目的需求類別摸底了解各類產(chǎn)品的供需關(guān)系，在均價一定的前提下微調(diào)各類產(chǎn)品的價差關(guān)系。使定價更趨于合理。首輪需求調(diào)查首輪三順位裝戶二次產(chǎn)品引導二輪三順位裝戶（公布價格范圍），了解客戶的原始需求。按優(yōu)先級統(tǒng)計每個客戶三個以上不同需求產(chǎn)品。（公布價格），將客戶需求裝入所有產(chǎn)品，統(tǒng)計出熱銷和滯銷產(chǎn)品。發(fā)掘滯銷產(chǎn)品賣點，引導熱銷產(chǎn)品客戶關(guān)注滯銷產(chǎn)品。依據(jù)選房順序號為客戶預選產(chǎn)品，重在順序靠后客戶的引導，擴大客戶產(chǎn)品接受范圍。為定價提供依據(jù)提高開盤解籌率降低客戶流失率提高集中開盤效率降低調(diào)退房比例提高客戶滿意度三順位客戶梳理方法操作流程及各階段目的需求類別摸底了解各類產(chǎn)品的供需關(guān)系，在均營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)1、團隊建立

由愛生策劃運用公司專業(yè)團隊組建機制，精心挑選經(jīng)驗人才，組成強大營銷團隊。

一、運營流程1、團隊建立一、運營流程行銷坐銷DM分銷渠道來電來訪其他客戶分類客戶篩選客戶確認跟進方案跟進簽定認購協(xié)議付首付合同解析簽訂正式合同

2、業(yè)務流程圖一、運營流程行銷坐銷DM分銷渠道來電來訪其他客戶分類客戶篩選客戶確認跟進認購釋放價格區(qū)間填寫意向登記卡釋放價格三順位裝戶選房順序確定三順位引導釋放價格區(qū)間，同時填寫意向登記卡，進一步對客戶需求篩選和引導對價格進行進一步調(diào)整釋放價格，同時根據(jù)客戶意向?qū)蛻暨M行三順位引導并裝戶確定選房順序后，根據(jù)最終購房順序?qū)蛻暨M行整體引導、并裝戶，同時挖掘不穩(wěn)定客戶資源精確引導客戶需求，針對性制定不同產(chǎn)品價格，最大程度去化產(chǎn)品需求價格動態(tài)控制制定價格區(qū)間結(jié)合銷售任務，通過需求價格動態(tài)控制表制定產(chǎn)品價格區(qū)間在價格區(qū)間的基礎(chǔ)上，結(jié)合客戶意向需求，制定最終價格填寫資源需求單通過資源需求單初步了解客戶對不同產(chǎn)品及戶型區(qū)間的需求，從而為價格制定提供初步支撐根據(jù)銷售資源的產(chǎn)品共性及差異性對產(chǎn)品進行有效分類，從而制定資源需求單產(chǎn)品分類需求價格動態(tài)控制制定最終價格認購“精確制導”管理線客戶管理線認釋放價格區(qū)間釋放價格選房順序確定釋放價格區(qū)間，同時填寫意向二、愛生策劃的優(yōu)勢利用遍布全國的房產(chǎn)分銷網(wǎng)絡(luò)面向全球的房產(chǎn)置業(yè)客戶資源多種營銷方式全面結(jié)合國家級專家指導來自一線城市的專業(yè)策劃團隊專業(yè)的房產(chǎn)營銷精英團隊二、愛生策劃的優(yōu)勢利用遍布全國的房產(chǎn)分銷網(wǎng)絡(luò)國家級專家指導金灘京族民族文化旅游品牌養(yǎng)生公寓系列品牌當?shù)靥厣幕?；地域、環(huán)境獨特；配套資源。俱樂部會員三、項目優(yōu)勢利用金灘京族民族文化旅游養(yǎng)生公寓當?shù)靥厣幕?；地域、環(huán)境獨特；俱銷售期市場預熱期前期籌備期11月3日11月10日11月30日2012年營銷策劃方案確定宣傳推廣活動服務配套到位營銷團隊組建推廣材料（網(wǎng)頁、印刷品）準備到位持續(xù)銷售媒體推廣活動營銷圈層營銷公關(guān)活動媒體推廣關(guān)系營銷客戶積累確定最終銷售方案及細節(jié)（價格、銷控、銷售合同等）確定租賃方案持續(xù)運營銷售期市場預熱期前期籌備期11月3日11月10日11月30日3、推廣策略：

“高”樹品牌“準”攬客戶品牌營銷：論壇活動養(yǎng)生網(wǎng)站形象廣告等渠道營銷：愛生策劃關(guān)系客戶泛北部灣特殊渠道高檔會所上層俱樂部高級消費場所等4、項目優(yōu)勢：

旅游品牌，民族特色品牌，休閑養(yǎng)生公寓系列品牌（休閑養(yǎng)生俱樂部會員）重點回顧3、推廣策略：“高”樹品牌結(jié)束，謝謝結(jié)束，謝謝最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強調(diào)你的感受。12月-2212月-2213:03以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。珍惜今天的擁有，明天才會富有。一個公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。3歲前后嚴格管理，做孩子的家長；13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先嚴后松，無效的教育是先松后嚴。有效的激勵是朝五晚九，無效的激勵是朝九晚五。12月-2212月-2213:0312月-22懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對未知的前途。12月-2212月-2212月-2212月-22對人才的運用，僅僅限于收羅是遠遠不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。因為有了感謝之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執(zhí)。只有一條路不能選擇13:03:5513:03:55一個人在科學探索的道路上，走過彎路，犯過錯誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實踐中勇于承認和改正錯誤。業(yè)精于勤，荒于嬉。12月-2212月-227813:03:5512月-22合作是一切團隊繁榮的根本。我知道什么是勞動:勞動是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。世間沒有一種具有真正價值的東西，可以不經(jīng)過艱苦辛勤勞動而能夠得到的。13:0313:03:5512月-2213:03靠制訂和管理標準吃飯的，有什么樣的判斷就會有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標準就會有什么樣的人才。講到國家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。只要有堅強的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才識卓越的人，也只能遭遇失敗的命運。有信念不一定成功，沒信念一定會失敗。12月-2212月-2212月-2212月-22我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。2022/12/1413:0313:0313:03:55一次良好的撤退，應和一次偉大的勝利一樣受到獎賞。有非凡志向，才有非凡成就。1:03:55下午12月-2213:03:55我的人生哲學是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類服務。我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務更好的了。抓住時機并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時機發(fā)掘開拓的人。14十二月202214-12月-22一個偉大的企業(yè)，對待成就永遠都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。如果強調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。為了能擬定目標和方針，一個管理者必須對公司內(nèi)部作業(yè)情況以及外在市場環(huán)境相當了解才行。13:0313:03:55十二月22誠懇待人是邁向成功的唯一途徑。這與沒有嘗過辛苦，而獲得成功的滋味迥然不同。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。管理關(guān)系就是人的關(guān)系。13:032022/12/1413:03創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競爭將淘汰我們。危機不僅帶來麻煩，也蘊藏著無限商機。人生是尊貴的。大家重新勵志，努力奮斗，為時應猶未晚。觀念決定思路，思路決定出路。12月-222022/12/1413:03:55謝謝各位！最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。謝謝各位！78東興金灘華府休閑養(yǎng)生度假村營銷策劃方案2011.11.1東興金灘華府休閑養(yǎng)生度假村營銷策劃方案2011.11.1目錄項目定位2經(jīng)營方案4市場簡析31服務建議33營銷執(zhí)行35目錄項目定位2經(jīng)營方案4市場市場簡析31休閑養(yǎng)生海景房市場現(xiàn)狀典型項目分析注：前期已針對休閑養(yǎng)生海景房市場、區(qū)域旅游度假市場、區(qū)域住宅市場等做過詳細調(diào)查研究，此次僅作簡單回顧，并就典型項目作重點分析。小結(jié)市場簡析31休閑養(yǎng)生海景房市場現(xiàn)狀典型項市場簡析31休閑養(yǎng)生海景房市場現(xiàn)狀東興項目分析小結(jié)市場簡析31休閑養(yǎng)生海景房市場現(xiàn)狀東興項海景公寓傳統(tǒng)海景房休閑與養(yǎng)生并存休閑、度假商品住宅產(chǎn)生休閑養(yǎng)生商品住宅發(fā)展初步階段以海作為小區(qū)建設(shè)的基本元素需要及時良好的醫(yī)療服務，減輕子女負擔以小戶型和總價低吸引客群家居養(yǎng)生為大眾所接受的主要形式，養(yǎng)生也就人人關(guān)注了人對養(yǎng)生環(huán)境的品質(zhì)要求提升，養(yǎng)生觀念發(fā)生改變以海南三亞的建設(shè)為標志休閑養(yǎng)生住宅項目數(shù)量小，發(fā)展還處于摸索階段海景公寓傳統(tǒng)海景房休閑與養(yǎng)生并存休閑、度假商品住宅休閑養(yǎng)生商市場簡析31休閑養(yǎng)生住宅市場現(xiàn)狀東興市項目分析小結(jié)市場簡析31休閑養(yǎng)生住宅市場現(xiàn)狀東興市項海景酒店公寓東興商品住宅現(xiàn)有形式經(jīng)營方式典型項目酒店式管理的會員制經(jīng)營模式三亞鳳凰水城三亞半山半島東興房地產(chǎn)市場分析海景酒店公寓東興商品住宅現(xiàn)有形式經(jīng)營方式典型項目酒店式管理的從備案銷售套數(shù)上看，天鵝湖（182套）和邊民互市貿(mào)易區(qū)（182套）備案量并列第一，緊隨其后是喜迎門（127套）和公務員小區(qū)（124套。）主要樓盤2011上半年共銷售面積245785㎡（包含商鋪的量），幾乎是2009年度全市的銷售總面積。東興房地產(chǎn)市場分析從備案銷售套數(shù)上看，天鵝湖（182套）和邊民互市貿(mào)2011年上半年，全市的銷售強勁。其中商業(yè)綜合類銷售最大為邊民互市貿(mào)易區(qū)。住宅銷售面積由高至低的排名為：天鵝湖（3.7萬㎡），匯川·上東區(qū)（2.1萬㎡，沒備案，數(shù)據(jù)只顯示一期的量），安得國際華城（2萬㎡），幸福家園，公務員小區(qū)，喜迎門，山水豪庭。東興房地產(chǎn)市場分析2011年上半年，全市的銷售強勁。其中商業(yè)綜合類銷從表格上來看，1、3月份的銷售量大增，是2010年11、12月份全市商品房銷量噴發(fā)的結(jié)果。進入2011年之后，打壓政策已經(jīng)明朗，但東興利好政策更多，使得樓市價格穩(wěn)步抬升，同時銷量也同步增加，房地產(chǎn)市場仍然在健康發(fā)展中東興房地產(chǎn)市場分析從表格上來看，1、3月份的銷售量大增，是2010年1小結(jié)：總體來說，東興市商品房的發(fā)展經(jīng)歷了2010年初由多層向小高層轉(zhuǎn)變，2011初由小高層向高層轉(zhuǎn)變，每一次轉(zhuǎn)變，都帶動著東興市房價的抬升，這是開發(fā)企業(yè)由成本為理由拉動房價上升，這個價格并不能體現(xiàn)東興城市價值水平，也就是，隨著東興城市的地位進一步明確，房價上升是必然結(jié)果。主要樓盤2011上半年共銷售額9.6億元（包含商鋪的量），平均銷售價格約3800元/㎡（含商業(yè)），據(jù)統(tǒng)計，2011年1-7月份，4月份前全市房價上升慢，商品房（不含保障性住宅、集資房）住宅部分全市實際成交均價約為3300元/㎡。小結(jié)：總體來說，東興市商品房的發(fā)展經(jīng)歷了2010年初由多層項目定位22.2定位支持2.3項目定位2.1定位戰(zhàn)略2.4目標客群項目定位22.2定位支持2.3項亟待開發(fā)的市場空間創(chuàng)造新需求開拓、擴展產(chǎn)業(yè)邊界藍海戰(zhàn)略紅海藍海？位置均較偏遠，且周邊無景觀，多為項目內(nèi)部造景離海還較遠，海灘人流量大重視不同年齡層次交流，但忽略家庭層次情感因素亟待開發(fā)的市場空間創(chuàng)造新需求開拓、擴展產(chǎn)業(yè)邊界藍海戰(zhàn)略紅海藍環(huán)境支持自然景觀

（群山、面?！┙】抵笜?/p>

（空氣清新、環(huán)境污染無……）交通便利

（瀕臨港口城市）定位支持產(chǎn)品支持無敵海景

（設(shè)施、服務快速完備）醫(yī)療中心

（高端醫(yī)療團隊加盟，提供安全保障）完美建筑

（犧牲一定經(jīng)濟指標保障產(chǎn)品高質(zhì)性：面?？繌V場）環(huán)境支持定位支持產(chǎn)品支持項目定位2定位支持項目定位定位戰(zhàn)略目標客群項目定位2定位支持項目定位定位戰(zhàn)

項目定位全國首家濱海民族風情健康養(yǎng)生公寓全國首家四季宜居濱海健康養(yǎng)生俱樂部營銷定位

廣西最優(yōu)海濱度假村中的首席養(yǎng)生公寓項目關(guān)鍵詞健康、養(yǎng)生、珍稀項目定位項目定位2定位支持項目定位定位戰(zhàn)略目標客群項目定位2定位支持項目定位定位戰(zhàn)享受恬靜、舒適、高尚的居住生活對獨特、稀缺的自然財富的領(lǐng)先占有安逸性、私密性高度的私人社交需求、圈子文化對生理、心理健康、安全的注重與要求獨特的價值觀及生活哲學的高度契合首席養(yǎng)生公寓客群核心需求享受恬靜、舒適、高尚的居住生活對獨特、稀缺的自然財富的領(lǐng)先占“富爸爸”有較強經(jīng)濟實力的中老年人“富兒子”為父母養(yǎng)老的年輕財富新貴“富爸爸”服務建議33俱樂部會員物業(yè)托管養(yǎng)生家居服務建議33俱樂部會員物業(yè)托管養(yǎng)共走訪54位成功人士（有效46人），調(diào)查其對休閑養(yǎng)生住宅的要求，并根據(jù)調(diào)查及研究提出相關(guān)服務建議（見后）。年齡（y）有效人數(shù)40－45646－501451－551856－60661－652職業(yè)有效人數(shù)醫(yī)療系統(tǒng)4教育系統(tǒng)6企業(yè)27自營5部隊4家庭年收入（萬/年）有效人數(shù)20萬以下320－40萬940－60萬1560－100萬17100萬以上2共走訪54位成功人士（有效46人），調(diào)查其對休閑服務建議33精神關(guān)懷酒店服務養(yǎng)生家居根據(jù)不同的年齡、生理特點，設(shè)計適合其起居的設(shè)施及服務。服務建議33精神關(guān)懷酒店服務養(yǎng)生戶型設(shè)計：明衛(wèi)，采光較好家具：床及座椅的高度不宜過矮，床墊不宜太軟，家具棱角宜圓弧狀，箱柜不宜過高。家電：電視屏幕宜較大，配小型冰箱及微波爐，飲水機，臺燈。其他：各房間里設(shè)緊急呼救按鈕一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計戶型設(shè)計：明衛(wèi)，采光較好一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計色彩搭配：醫(yī)學證明，藍黃綠紅橙色具有安撫人心的作用。在房間的色彩設(shè)計上，可組合運用這些色彩，為人提供舒適的居住環(huán)境。一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計色彩搭配：醫(yī)學證明，藍黃綠紅橙色具有安撫人心的作用。在房一、燈光設(shè)計：通過特別的設(shè)計，讓光通過反射作用照亮房間，避免燈光直接刺激人的眼睛；設(shè)置夜視燈，避免夜間起床不便。防滑地板：地面采用防滑地板，防止失重滑到。

一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計燈光設(shè)計：通過特別的設(shè)計，讓光通過反射作用照亮房間，避免燈光按摩浴缸特別注意：

醫(yī)學專家統(tǒng)計數(shù)字表明，按摩可以活絡(luò)人的氣血，氣泡按摩和沖浪按摩，消除一天工作的疲勞，有效延長人的壽命。同時水中7種顏色照明，可供人自由調(diào)節(jié)，入浴更添情趣。一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計按摩浴缸特別注意：一、符合養(yǎng)生需求的產(chǎn)品設(shè)計醫(yī)療保健中心：

引入廣西著名醫(yī)院；免費建立會員健康檔案；24小時為客人提供各項醫(yī)療服務；每個室內(nèi)配緊急呼叫系統(tǒng)；每年免費為會員提供兩次體檢。二、充分滿足養(yǎng)生生活需求的配套設(shè)施醫(yī)療保健中心：二、充分滿足養(yǎng)生生活需求的配套設(shè)施護理中心：專業(yè)護理人員為會員提供日常檢測等健康服務；會員也可依據(jù)需求從護理中心獲取額外護理服務，如按摩、護理、溝通交流等，服務折扣隨會員級別有所不同；護理人員根據(jù)業(yè)務、經(jīng)驗不同設(shè)不同級別，收費標準亦不同。二、充分滿足養(yǎng)生需求的配套設(shè)施護理中心：二、充分滿足養(yǎng)生需求的配套設(shè)施常規(guī)運動配套：網(wǎng)球、籃球、戶外陽光泳池、室內(nèi)游泳館、有氧鍛煉室、武術(shù)房、保齡球館、臺球室、室內(nèi)跑道、健身器械區(qū)、大型多功能球類運動館等多維運動空間。特色運動配套：門球、三溫療養(yǎng)池、按摩散步小路（鵝卵石鋪設(shè)）。二、充分滿足養(yǎng)生需求的配套設(shè)施常規(guī)運動配套：網(wǎng)球、籃球、戶外陽光泳池、室內(nèi)游泳館、有氧鍛煉家政中心：提供洗衣、買菜、做飯等家政服務；對會員提供電話采購上門服務；每天免費兩次衛(wèi)生清掃服務：上午7:30—8:00，下午3:00—3:30；同時提供按需隨時清掃的有償服務。

三、最大化便利的人性化服務家政中心：三、最大化便利的人性化服務硬件氛圍營造—為您“合家生活”提供硬件設(shè)施定期組織會員活動，如采摘節(jié)、運動會，吸引、鼓勵當?shù)鼐用駞⑴c；增加俱樂部會員聯(lián)誼，定期開展聯(lián)誼活動，如鼓勵有才藝的會員擔當聯(lián)誼活動顧問、老師等。社區(qū)設(shè)置適當海邊游樂設(shè)施；戶型主要考慮安逸養(yǎng)生房，滿足養(yǎng)生人士居住需求。軟性氛圍營造—為您“和諧生活”提供相應服務四、提供天倫之樂的生活氛圍硬件氛圍營造—為您“合家生活”提供硬件設(shè)施定期組織會員活寵物認養(yǎng)—增加精神寄托的形式蔬菜種植—回歸自然、回味歲月花卉種植—增加修身養(yǎng)性的方式項目設(shè)置寵物中心，中心內(nèi)寵物實行認領(lǐng)制；項目設(shè)置“自留地”區(qū)域，會員可視自己喜好按月租用，用于種植蔬菜及花卉。五、提供回歸自然的生活情趣寵物認養(yǎng)—增加精神寄托的形式項目設(shè)置寵物中心，中心內(nèi)寵物服務建議33保值升值物業(yè)服務休閑養(yǎng)生充分考慮、照顧業(yè)主的房產(chǎn)保值、升值服務建議33保值升值物業(yè)服務休閑二、稀缺資源保值增值

保值稀有濱海養(yǎng)生物業(yè)原始投資投資本金分次投入投資本金額度門檻低投資回報周期短投資回報率高引領(lǐng)濱海投資前沿國內(nèi)未來濱海投資熱土國務院特批國際旅游島

增值濱海旅游休閑度假處女地未來民族文化旅游圣地北部灣四季尊享養(yǎng)生天堂沿海沿邊沿山獨特旅游旺地動車3刻鐘駛抵南寧快艇1刻鐘抵達越南驅(qū)車1刻鐘邊境購物中越邊境唯一濱海旅游度假圣地二、稀缺資源保值增值保值服務建議33升值保值物業(yè)托管休閑養(yǎng)生考慮到方便您的物業(yè)升值管理，提供相應酒店服務。服務建議33升值保值物業(yè)托管休閑物業(yè)管理：聘請知名物管服務管理品牌入駐項目，增加品牌效應，所有會員均可享受酒店級別的標準服務。多功能廳：國際化標準多功能會議廳，多媒體網(wǎng)絡(luò)設(shè)備一應俱全，滿足不同會議培訓使用需求。寬帶網(wǎng)絡(luò)：所有酒店房間及公寓室內(nèi)均能實現(xiàn)寬帶上網(wǎng)。管家服務：住房清掃、房間小整、物品租賃、衣物洗滌熨燙、物品存管、擦鞋服務、嬰兒看護等。商務中心：提供打字、復印、傳真及郵件收發(fā)等各類商務服務。（以上各項服務依據(jù)會員級別不同有不同折扣）提供商務附加值的物業(yè)服務提供商務附加值的物業(yè)服務經(jīng)營方案34產(chǎn)品分析經(jīng)營總則經(jīng)營方案34產(chǎn)品分析經(jīng)營總則根據(jù)我們前期對養(yǎng)生公寓的分析、研究、測算，我司建議本項目最優(yōu)經(jīng)營方案為精裝銷售，租售結(jié)合。＋精裝銷售托管租賃根據(jù)我們前期對養(yǎng)生公寓的分析、研究、測算，我司建議本項目經(jīng)營方案34產(chǎn)品分析經(jīng)營總則經(jīng)營方案34產(chǎn)品分析經(jīng)營總則產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢層稀有大面寬、短進深戶戶明廚明衛(wèi)通透設(shè)計，面積適中空間動靜劃分合理動線合理，真正宜居組織/企業(yè)品牌區(qū)域環(huán)境

自然景觀資源豐富；環(huán)境指標廣西最優(yōu)；高速交通快速發(fā)展；公認的廣西最佳旅游、休閑、度假、養(yǎng)生區(qū)域。具有較強的當?shù)赜H和力擁有社會資源整合優(yōu)勢優(yōu)勢層稀有大面寬、短進深組織/企業(yè)品牌區(qū)域環(huán)境自然景觀資東興是中國東盟自貿(mào)區(qū)的橋頭堡

------中國西部的“深圳”2008年2月《廣西北部灣經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》正式獲批，國家主席胡錦濤表示把北部灣發(fā)展成為國家經(jīng)濟發(fā)展的新一極。標志著廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)將成為繼“珠三角”、“長三角”、“環(huán)渤?！敝笾袊磥斫?jīng)濟增長的“第四級”。東興市開發(fā)開放已正式上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，廣西防城港東興市將成為世人矚目的熱點，成為新時期的新經(jīng)濟特區(qū)，是中國的下一個深圳。東興是中國東盟自貿(mào)區(qū)的橋頭堡

“兩國一城”的跨境經(jīng)濟合作區(qū)在東興將打造面向全世界的“五大功能區(qū)”一面向東盟的文化行政及商貿(mào)功能區(qū)?！性娇缇辰?jīng)濟合作功能區(qū)?！性娇缇陈糜魏献鞴δ軈^(qū)。—廣西北部灣進出口加工產(chǎn)園功能區(qū)。—港口物流功能區(qū)?！皟蓢怀恰钡目缇辰?jīng)濟合作區(qū)在東興將打造面向全世界的“五大功金灘風景區(qū)受防城港和東興雙重輻射

防城港是北部灣經(jīng)濟區(qū)的核心城市，是中國—東盟自貿(mào)區(qū)的前沿城市，是中國—東盟合作第一域，是中國與東盟經(jīng)濟的連接點，已成為海內(nèi)外資本的關(guān)注焦點。東興是國家三個重點開發(fā)開放試驗區(qū)之一，是中國下一個“深圳”。金灘在兩城之間，受兩城發(fā)展利好的輻射，成為兩城重要的市政配套，成為東盟各國跨境旅游、商務洽談的不二選擇。金灘風景區(qū)受防城港和東興雙重輻射防城港是東興—中越跨境旅游城市中國東興與越南芒街是中越邊境線上兩座距離最近、發(fā)展最快、經(jīng)濟最活躍的城市。目前，我國與越南正致力于推進中國東興—越南芒街跨境旅游合作區(qū)建設(shè)?？缇陈糜魏献鲄^(qū)是“無國界旅游試驗區(qū)”，將在中越兩國的合作下實現(xiàn)互免旅游簽證，提供人員自由往來、貨物自由流通、貨幣自由換匯、車輛自由通行等便利。東興—中越跨境旅游城市中國東興與越南芒街是中越邊境線上兩座距東興市政府移至江平鎮(zhèn)向來政府所在地都是一個城市發(fā)展的重心位置，東興市政府及各行政單位移至江平鎮(zhèn)，江平鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，行政中心及京島風景名勝區(qū)都集中在江平鎮(zhèn)一帶，江平鎮(zhèn)曾為東興的重點發(fā)展區(qū)域。東興市政府移至江平鎮(zhèn)向來政府所在地都是一個城市發(fā)展的重高鐵、北部灣濱海大道、跨海大橋匯成交通大動脈南寧至防城港的高速鐵路將延至東興，北部灣濱海大道始于東興市羅浮口岸的楊尾附近，終于北海的營盤鎮(zhèn)。總投資103.5億元，修通后更能突出西南出海通道的作用，金灘至江山半島的跨海大橋，更縮短了金灘至防城港的距離。高鐵、北部灣濱海大道、跨海大橋匯成交通大動脈南寧至防城港的高少數(shù)民族聚居地，盡顯京族風情少數(shù)民族--京族的聚居地.每年的農(nóng)歷7月初9到7月15都會舉辦一年一度的京族哈節(jié)，活動的現(xiàn)場熱鬧非凡?；顒拥墓?jié)目多姿多彩，每年都會有上萬的旅客慕名前來觀看。少數(shù)民族聚居地，盡顯京族風情少數(shù)民族--京族的聚居地以5A級標準打造的4A級濱海旅游度假區(qū)

京島風景名勝區(qū)耗資1.2億修建進港大道，直通區(qū)內(nèi)景點有“京族博物館”、“京族哈亭”、“荷塘風光”、“南國雪原”、“萬鶴山濱海濕地公園”、“紅樹林自然保護區(qū)”、“中心浴場”等為代表的著名景點，是歸集觀光、休閑、度假、康體、運動于一身的區(qū)域性國際濱海旅游勝地。以5A級標準打造的4A級濱海旅游度假區(qū)京島風景名勝區(qū)耗資113公里海岸線，坐享一線海景金灘有13公里長的海灘，集沙細、浪平、坡緩、水暖于一身，無污染，海水清澈，空氣清新自然，負氧離子含量是內(nèi)陸城市的2000-10000倍，年平均氣溫在22℃左右，可謂“春秋相連，夏長無冬”，日照充足，全年日照天數(shù)達270多天，是全國第16個長壽之鄉(xiāng)，旅游季節(jié)長達8個月之久。13公里海岸線，坐享一線海景金灘有13公里長的海灘，集沙廣西北部灣投資集團、廣西交通投資集團、南寧港昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三大集團強勢進駐金灘，打造6000畝高爾夫球場、別墅以及高級會所。6000畝高爾夫球場、別墅、高級會所廣西北部灣投資集團、廣西交通投資集團、6000畝高爾夫球場、

東興市金灘東盟民族風情園金灘華府度假村位于東興市京島風景名勝區(qū)的黃金區(qū)域項目用地面積為1.55萬平方米，西面為30米寬的景區(qū)中心大道，北面臨20米寬的民族路，東面京島旅游度假區(qū)待建地塊，南面隔著漂亮的京島廣場與大海相望，項目距離金灘海邊的直線距離為150米左右。金灘到東興距離約20公里，車程約15分鐘金灘到防城港距離約30公里，車程約25分鐘東興市金灘東盟民族風情園金灘華府度假村位于東興市

金灘華府是金灘上第一個政府批準的開發(fā)項目，現(xiàn)已經(jīng)動工。此項目是按照五星級歐式風格打造的海景式公寓，直接可以看到大海。

金灘華府是金灘上第一個政府批準的開發(fā)項目，現(xiàn)已經(jīng)動工。塑造出現(xiàn)代簡約的歐洲風格。細致豐富的建筑細部所表達的不僅僅是建筑的美感，更是一種精致舒緩的歐式生活方式的完美詮釋。

充分考慮居住者的價值觀念與建筑美學之間的相互影響，準確把握城市建設(shè)的定位和方向，將房產(chǎn)建筑協(xié)調(diào)地體現(xiàn)到城市的特色和風格中。金灘華府度假村項目整體風格定位為簡約的歐式風情，體現(xiàn)東興京島風景區(qū)的人文風情與優(yōu)雅氣質(zhì)。塑造出現(xiàn)代簡約的充分考慮居金灘華府度假村項目整體風格定位營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)1、樹立項目正面形象，提升品牌知名度；利用“休閑養(yǎng)生俱樂部”、愛生策劃品牌，并站在為政府打造形象產(chǎn)品的高度，樹立項目責任地產(chǎn)的正面形象，從而提升本項目在全社會的品牌知名度！2、精準渠道推廣，鎖定目標客群。

“高”樹品牌，“準”攬客戶！

一、推廣策略1、樹立項目正面形象，提升品牌知名度；“高”樹品牌，“準”攬（一）品牌營銷

初期應充分利用“休閑養(yǎng)生俱樂部”、愛生策劃的品牌及其社會資源，利用論壇、養(yǎng)生網(wǎng)站開通等事件，通過媒體溝通、圈內(nèi)推介等方式，擴大項目社會影響力，提升項目知名度、美譽度，確立該類市場“標桿”地位。最終通過品牌影響力支持后期持續(xù)經(jīng)營。二、策略實施（一）品牌營銷初期應充分利用“休閑養(yǎng)生俱樂部時間：2011年11月地點：金灘華府休閑養(yǎng)生度假村參加人員：發(fā)展商、相關(guān)政府部門、特邀嘉賓（老干部、專家學者）、媒體、訪展人員/客戶活動內(nèi)容建議：設(shè)國際標準展位，分生活起居、輔助器械、養(yǎng)生食品、老年服務、休閑娛樂、保健品、藥品等專業(yè)展區(qū)。并重點展示休閑養(yǎng)生房產(chǎn)展區(qū)，宣傳推廣本項目產(chǎn)品，借勢擴大本項目的社會影響力。目的：擴大項目的社會影響力，并創(chuàng)新宣傳推廣渠道。1、國際休閑養(yǎng)生產(chǎn)品博覽會二、策略實施目的：擴大項目的社會影響力，并創(chuàng)新宣傳推廣渠5、形象廣告——關(guān)愛養(yǎng)生、生活無限美好目的：長效、直觀宣傳項目形象。二、策略實施時間：2011年11月開始，長期維護渠道：戶外：（市區(qū)路牌）紙媒：常規(guī)報紙（如中國健報、中國中醫(yī)藥報、家庭醫(yī)生5、形象廣告——關(guān)愛養(yǎng)生、生活無限美好目的：長效、（二）渠道營銷充分利用休閑養(yǎng)生俱樂部、愛生策劃獨有房產(chǎn)銷售渠道及置業(yè)投資客戶優(yōu)勢資源，以及廣西泛北部灣特殊渠道，鎖定目標客群，實施精準營銷。二、策略實施（二）渠道營銷充分利用休閑養(yǎng)生俱樂部、愛生策1、直接客群類（1）養(yǎng)生報刊

（2）應邀高端潛在客戶如：中國健報、中國中醫(yī)藥報、家庭醫(yī)生如：高校、機關(guān)、軍隊社區(qū)的活動中心形式：硬廣+軟性新聞報道形式：項目宣講直接針對所有愛好養(yǎng)生宣傳直接針對選擇性高端群宣傳（3）團體客戶拜訪形式：關(guān)系單位高層拜訪直接針高端海邊旅游團隊、愛生策劃關(guān)系客群二、策略實施1、直接客群類（1）養(yǎng)生報刊（2）應邀高端潛在客戶如：中國2、間接客群類針對有經(jīng)濟實力的中青年（間接客群：為父母或為自己養(yǎng)老而購買）宣傳（1）泛北部灣特殊渠道形式：DM如：北部灣高端數(shù)據(jù)庫（2）高檔會所形式：DM如：別墅區(qū)內(nèi)高檔會所（3）上層俱樂部

形式：DM如：四大俱樂部（4）高級消費場所形式：DM如：巴黎春天、夢之島等二、策略實施2、間接客群類針對有經(jīng)濟實力的中青年（間接客群：為父母或為自入會條件：金灘華府業(yè)主。會員有效期：會員卡使用年限為3年，3年后客戶可自行選擇延期或退卡（無息退還客戶全部卡費）。會員會員服務折扣：

各級會員可享受服務基本相同，但折扣因級別不同而有所不同。級別越高，折扣越低。會員級別折扣鉆石會員5折白金卡會員6折金卡會員7折銀卡會員8折普通會員9折積分會員積分三、會員入會條件：會員有效期：會員會員服務折扣：會員級會員服務ABCD物業(yè)管理公司免費托管√√√√免費房屋清潔√√√√享有會所全部設(shè)施的優(yōu)先優(yōu)惠權(quán)√√--免費享用停車位√√√√每年免費享受1次本項目醫(yī)療中心體檢服務√√√√每月一次沙龍活動（電影欣賞、文藝表演、國畫欣賞等）√√√√免費設(shè)立課程（國畫、書法、音樂、表演、太極拳等）√√√√每次電話購物上門服務√√√√洗衣服務（有償，會員因級別不同享有不同折扣）√√√√自愿參加項目組織的有償活動（高爾夫練習、附近景點游玩等）√√√√三、會員會員服務ABCD物業(yè)管理公司免費托管√√√√免費房屋清潔√√營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)一、推盤計劃戶外圈層營銷高端DM直投CRM（愛生高端數(shù)據(jù)庫）戶外網(wǎng)絡(luò)軟性報道政府類?？瘓蟮栏叨薉M直投論壇等活動CRM（愛生高端數(shù)據(jù)庫）戶外網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)類專業(yè)期刊電臺、電視高端DM直投開盤活動戶外圈層營銷地產(chǎn)類專業(yè)期刊健康養(yǎng)生類雜志電臺、電視高端DM直投上層健康養(yǎng)生活動中心推介活動營銷：健康養(yǎng)生藝術(shù)節(jié)一、推盤計劃戶外CRM（愛生高端數(shù)據(jù)庫）CRM（愛生高端數(shù)據(jù)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)

釋義：事先掌握每個客戶的產(chǎn)品接受范圍，通過集中的客戶需求裝戶，了解各個產(chǎn)品的受歡迎程度，進行價格調(diào)控并及時對客戶進行分散性引導。三順位——客戶依次會選擇的三個（類）不同產(chǎn)品。三順位客戶梳理方法二、客戶積累釋義：三順位客戶梳理方法二、客戶積累操作流程及各階段目的需求類別摸底了解各類產(chǎn)品的供需關(guān)系，在均價一定的前提下微調(diào)各類產(chǎn)品的價差關(guān)系。使定價更趨于合理。首輪需求調(diào)查首輪三順位裝戶二次產(chǎn)品引導二輪三順位裝戶（公布價格范圍），了解客戶的原始需求。按優(yōu)先級統(tǒng)計每個客戶三個以上不同需求產(chǎn)品。（公布價格），將客戶需求裝入所有產(chǎn)品，統(tǒng)計出熱銷和滯銷產(chǎn)品。發(fā)掘滯銷產(chǎn)品賣點，引導熱銷產(chǎn)品客戶關(guān)注滯銷產(chǎn)品。依據(jù)選房順序號為客戶預選產(chǎn)品，重在順序靠后客戶的引導，擴大客戶產(chǎn)品接受范圍。為定價提供依據(jù)提高開盤解籌率降低客戶流失率提高集中開盤效率降低調(diào)退房比例提高客戶滿意度三順位客戶梳理方法操作流程及各階段目的需求類別摸底了解各類產(chǎn)品的供需關(guān)系，在均營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)營銷執(zhí)行5銷售策略推盤計劃客戶積累營銷計劃小結(jié)1、團隊建立

由愛生策劃運用公司專業(yè)團隊組建機制，精心挑選經(jīng)驗人才，組成強大營銷團隊。

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