某集團(tuán)地下商業(yè)項(xiàng)目策劃全案課件

哈爾濱城投集團(tuán)地下商業(yè)項(xiàng)目

策劃全案

FOCE深圳市富智商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司二○○七年十一月1哈爾濱城投集團(tuán)地下商業(yè)項(xiàng)目

策劃全案

FOCE深圳市市場(chǎng)研究篇2市場(chǎng)研究篇2調(diào)研方法現(xiàn)場(chǎng)采訪資料收集電話訪問(wèn)入戶訪談統(tǒng)一整理匯總研究報(bào)告本次調(diào)研內(nèi)容道里區(qū)中央大街商圈道里區(qū)索菲教堂商圈南崗商圈部分商業(yè)城市商業(yè)環(huán)境區(qū)域商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目最終定位影響影響序言開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略影響3調(diào)研方法現(xiàn)場(chǎng)采訪資料收集電話訪問(wèn)入戶訪談統(tǒng)一整理匯總本次調(diào)研商圈范圍市場(chǎng)研究篇注：①——中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目位置②——索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目4本次調(diào)研商圈范圍市場(chǎng)研究篇注：①——中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目位置中央大街商圈主要物業(yè)中央大街商圈要以中央大街為軸線，向兩邊擴(kuò)展，主要商業(yè)物業(yè)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沃爾瑪、百盛、中央商城、金安國(guó)際等，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)物的首選地為中央大街，這一現(xiàn)象對(duì)本項(xiàng)目今后的發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。目前圖中所示蘇寧地下一層正在招商，初步確定是經(jīng)營(yíng)餐飲或者百貨。市場(chǎng)研究篇萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百盛凱萊商務(wù)酒店中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目蘇寧沃爾瑪金安國(guó)際中央商城索菲亞購(gòu)物廣場(chǎng)紅博中央廣場(chǎng)松雷蘇寧5中央大街商圈主要物業(yè)中央大街商圈要以中央

中央大街業(yè)態(tài)業(yè)種比例圖調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中央大街業(yè)態(tài)種類(lèi)相當(dāng)豐富。其中服裝約占33％，餐飲約占18％，銀行約占9％，百貨商場(chǎng)8％，充分體現(xiàn)中央大街作為哈市及至全國(guó)知名的、現(xiàn)代文化與近代藝術(shù)相結(jié)合的商業(yè)步行街的具大魅力。6中央大街業(yè)態(tài)業(yè)種比例圖調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中央大街業(yè)態(tài)種類(lèi)相當(dāng)中央大街商圈租金價(jià)格及租賃狀況市場(chǎng)研究篇商業(yè)名稱(chēng)租金（元/平米/月）出租率萬(wàn)達(dá)現(xiàn)代生活館臨街鋪240-27090%百盛扣點(diǎn)22%-25%98%萬(wàn)達(dá)購(gòu)物內(nèi)鋪300-50098%中央大街中心街鋪800-110098%金安國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)扣點(diǎn)25-30%75%索菲亞購(gòu)物廣場(chǎng)2層24098%中央商城扣點(diǎn)25-30%100%金帝地下商城280-35095%調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除中大型商場(chǎng)如百盛、金安、中央商城一般采取聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)（根據(jù)品牌知名度，按營(yíng)業(yè)額20-30％提取費(fèi)用，作為其收益）的形式外，其它的多采取出售經(jīng)營(yíng)權(quán)和純租賃的形式；另外從租金情況來(lái)看，除中央大街臨街鋪面的月租金在800-1100元不等外，其它百貨商場(chǎng)內(nèi)租金多集中在250-500元，租金以一年一繳占多數(shù)；從出租率的情況看，大部分都在95%左右，比較理想，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)此商圈未來(lái)發(fā)展比較看好。7中央大街商圈租金價(jià)格及租賃狀況市場(chǎng)研究篇商業(yè)名稱(chēng)租金（元/平索菲亞商圈主要商業(yè)物業(yè)索菲亞周邊商業(yè)物業(yè)主要有百貨、〔地下〕服裝〔批發(fā)和零售〕商場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、皮具、箱包批發(fā)市場(chǎng)等，以上主要商業(yè)物業(yè)除麥凱樂(lè)精品百貨和鐘表博物館正在招商外，其余商場(chǎng)均已在經(jīng)營(yíng)中，其中的金太陽(yáng)和哈一百在被調(diào)查消費(fèi)人群中好評(píng)度排列在前。市場(chǎng)研究篇索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目曼哈頓商廈燕莎購(gòu)物中心哈一百麥凱樂(lè)精品百貨華聯(lián)世紀(jì)聯(lián)華聯(lián)升地下時(shí)尚地下金太陽(yáng)鐘表博物館8索菲亞商圈主要商業(yè)物業(yè)索菲亞周邊商業(yè)物業(yè)商業(yè)名稱(chēng)租金（元/平米/月）出租率備注聯(lián)升地下地下330-84098%時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)地下250-45095%透籠街街鋪558-97299%曼哈頓商廈二層470-60095%押金一萬(wàn)一年一繳石頭道街街鋪463-91798%兆麟街街鋪330-39099%金太陽(yáng)（地段街）一層600-90098%商管費(fèi)最近已取消二層300-400索菲亞商圈租金價(jià)格及租賃狀況從索菲亞周邊的商業(yè)與經(jīng)營(yíng)商戶合作的方式來(lái)看，多數(shù)采取純租賃和出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的形式（租金多集中在250-500元區(qū)間），與中央大街周邊租金情況相差不大。從索菲亞周邊的商業(yè)出租率來(lái)看，各商場(chǎng)和臨街鋪面的出租率都在95%以上，隨著其相鄰的紅博中央廣場(chǎng)和大型精品百貨麥凱樂(lè)的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，這一商圈的輻射范圍將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大到周邊更遠(yuǎn)的區(qū)域，相應(yīng)商圈內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。9商業(yè)名稱(chēng)租金（元/平米/月）出租率備注聯(lián)升地下地下330-8消費(fèi)者隨機(jī)調(diào)查小結(jié)以上我們針對(duì)中央大街和索菲亞教堂周邊人群進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查，從調(diào)查情況和上面數(shù)據(jù)可以捕捉到以下信息：１、兩個(gè)項(xiàng)目周邊的潛在消費(fèi)人群男女性別比例基本相當(dāng)，其年齡結(jié)構(gòu)以18-35歲的中青年為主；２、學(xué)歷普遍較高，大專(zhuān)及本科學(xué)歷的占到調(diào)查數(shù)量的71％；３、潛在消費(fèi)人群主要來(lái)源以道里、南崗居多，占59％，其次是香坊和道外區(qū)，占到了25％；４、他們平時(shí)經(jīng)常光顧的消費(fèi)場(chǎng)所從多到少依次是：百貨商場(chǎng)-商業(yè)街-超市-飯店-休閑娛樂(lè)場(chǎng)所-通訊市場(chǎng)-專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，其中最喜歡的哈爾濱商業(yè)場(chǎng)所或商圈依次是：沃爾瑪家樂(lè)福-中央大街-金太陽(yáng)-哈一百-遠(yuǎn)大購(gòu)物-萬(wàn)達(dá)百盛-紅博地下-中央商城，除去紅博外，所有的地下商業(yè)場(chǎng)所在被訪數(shù)量中都只占到5%以下；10消費(fèi)者隨機(jī)調(diào)查小結(jié)以上我們針對(duì)中央大街和索菲亞教堂周邊５、他們喜歡以上所選消費(fèi)場(chǎng)所的原因除了受其商品組合的吸引外,還具有這樣共同的特征：交通方便、人氣較旺、環(huán)境怡人、中檔消費(fèi)等；６、被訪者對(duì)這兩個(gè)地方的將來(lái)的地下商業(yè)發(fā)展都持一種謹(jǐn)慎認(rèn)可的態(tài)度，大多數(shù)的人表示可能或一定會(huì)去。中央大街和索菲亞兩個(gè)地方相比較而言，前者在消費(fèi)者心目中更占優(yōu)勢(shì)；７、被訪者到中央大街和索菲亞教堂周邊消費(fèi)額度在101-200元的占多數(shù)，值得注意的是在201-300元的消費(fèi)額度區(qū)間，后者要高于前者，說(shuō)明索菲亞周邊商業(yè)的消費(fèi)檔次和經(jīng)營(yíng)商品的品種及數(shù)量上要高于中央大街；８、被訪問(wèn)者對(duì)中央大街較為偏向的業(yè)種主要有服裝服飾、餐飲、化妝品珠寶首飾、箱包、禮品、動(dòng)漫飾品、古玩藝術(shù)品以及休閑娛樂(lè)等。對(duì)索菲亞較為偏向的業(yè)種主要有裝服飾、古玩藝術(shù)品、餐飲、化妝品珠寶首飾、箱包、禮品、動(dòng)漫飾品和以及休閑娛樂(lè)等。11５、他們喜歡以上所選消費(fèi)場(chǎng)所的原因除了受其商品組合的吸引外,經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)查小結(jié)以上對(duì)中央大街和索菲亞教堂周邊近300個(gè)商戶進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：１、來(lái)此商圈消費(fèi)的主流人群以學(xué)生和本地市民以及哈爾濱周邊地市消費(fèi)者居多，其次是慕名來(lái)哈旅游的外地人士；２、項(xiàng)目周邊的商戶面對(duì)的消費(fèi)顧客年齡層次主要以18—35歲的年青人居多，18歲以下和36-40歲也占一些比例；３、顧客每次消費(fèi)的金額主要集中在50-200元的范圍，顯示以中檔消費(fèi)為主；被調(diào)查商戶每年支付的租金因所處地段和鋪面面積大小不同而有所區(qū)別，其中每年的租金在5萬(wàn)以下占到一半以，6-10萬(wàn)元也有一定比例；被調(diào)查商戶租金的支付從上圖表可以看出以一年一繳占絕大多數(shù)；４、所調(diào)查商戶所需要的經(jīng)營(yíng)面積以50平米以下的占多數(shù)，約59％，占到被調(diào)查總數(shù)的一半以上。有較大面積需求的一般是經(jīng)營(yíng)餐飲和休閑娛樂(lè)的商戶；12經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)查小結(jié)以上對(duì)中央大街和索菲亞教堂周邊近300５、經(jīng)營(yíng)者普遍關(guān)注新開(kāi)商場(chǎng)地段、周邊的商業(yè)氣氛、租金水平，另外還有未來(lái)發(fā)展?jié)摿徒?jīng)營(yíng)管理也是較為看重的；６、大多數(shù)被訪商戶對(duì)中央大街和索菲亞教堂地下項(xiàng)目持謹(jǐn)慎看好態(tài)度，相比較而言，前者在商戶心目中比后者更占優(yōu)勢(shì)。７、有73%的商戶對(duì)獨(dú)立門(mén)面感興趣，商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)敞檔口也占了27%的比例；８、中央大街被調(diào)查商戶還以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、箱包、化妝品、動(dòng)漫飾品、美食城以及特色餐飲為主。索菲亞以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、箱包、動(dòng)漫飾品、美食城以及特色餐飲為主。13５、經(jīng)營(yíng)者普遍關(guān)注新開(kāi)商場(chǎng)地段、周邊的商業(yè)氣氛、租金水平，另市場(chǎng)定位篇14市場(chǎng)定位篇14項(xiàng)目位于哈爾濱市道里區(qū)核心商圈最具商業(yè)價(jià)值的中央大街北端，靠近市旅游風(fēng)景區(qū)——防洪紀(jì)念塔和太陽(yáng)島的位置。項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，人流高度密集。商場(chǎng)、百貨林立，如萬(wàn)達(dá)、百盛、沃爾瑪、蘇寧、中央商城、KFC、麥當(dāng)勞等都匯聚于此。項(xiàng)目商業(yè)建筑面積共計(jì)14894平方米，其中停車(chē)場(chǎng)部分建筑面積約為2537．87平方米。項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)主入口位于中央大街與友誼路交匯處，是人流由中央大街過(guò)往防洪紀(jì)念塔和太陽(yáng)島最便捷的地下通道；在項(xiàng)目友誼路方向的區(qū)域有兩個(gè)建筑物外露的次出入口和車(chē)輛進(jìn)出入口，另外一出入口與中央大街相鄰的環(huán)球動(dòng)力商城物業(yè)（目前蘇寧電器正在籌備中）地下相連；在項(xiàng)目另一主入口通向的區(qū)域內(nèi)，分別有六個(gè)次出入口，三個(gè)位于靠近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一邊，其中一個(gè)出入口與萬(wàn)達(dá)地下商業(yè)（目前經(jīng)營(yíng)商家為申格體育）相連，另外兩個(gè)在靠近防洪紀(jì)念塔的地方兩側(cè)各一個(gè)，還有一個(gè)在此區(qū)域的盡頭與凱萊酒店的地下停車(chē)場(chǎng)（目前此物業(yè)空置，沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用）相連。中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目介紹15項(xiàng)目位于哈爾濱市道里區(qū)核心商圈最具商業(yè)價(jià)值的中央大街北端索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目處于索菲亞教堂地下位置，兆麟街與透籠街交匯處，索菲亞地下廣場(chǎng)商業(yè)部分的建筑面積為7319平方米，停車(chē)場(chǎng)部分的建筑面積為4308平方米，總建筑面積為11218平方米。項(xiàng)目地上部分屬于建筑博物館物業(yè)（目前空置），項(xiàng)目分八個(gè)出入口，其中兩個(gè)主入口位于索菲亞教堂廣場(chǎng)，緊鄰人車(chē)流較為密集的兆麟街，與聯(lián)升地下相連，另外兩個(gè)次出入口位于博物館一層位置，再一個(gè)出口通往項(xiàng)目錯(cuò)層停車(chē)場(chǎng)的位置。項(xiàng)目四周臨街，車(chē)來(lái)車(chē)往，人群熙攘，周邊的商業(yè)集中了如哈一百、金太陽(yáng)、華聯(lián)、世紀(jì)聯(lián)華、燕莎、聯(lián)升地下廣場(chǎng)、時(shí)尚地下等大中型百貨、（地下）商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本都以百貨、服裝、服飾為主，經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主。索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目介紹16索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目處于索菲亞教堂地下位置，兆麟街與透籠街市場(chǎng)定位篇定位思路（一）結(jié)合項(xiàng)目自身的特性和區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃等方面，利用排除法和選擇法定位。（二）結(jié)合周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的整體特征，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)。（三）綜合考慮區(qū)域內(nèi)潛在購(gòu)買(mǎi)人群的購(gòu)買(mǎi)能力。

17市場(chǎng)定位篇定位思路（一）結(jié)合項(xiàng)目自身的特性和區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展市場(chǎng)定位篇1、集購(gòu)物、餐飲、旅游休閑、娛樂(lè)于一體的一站式SHOPPINGMALL商業(yè)街。定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位排除法+選擇法18市場(chǎng)定位篇1、集購(gòu)物、餐飲、旅游休閑、娛樂(lè)于一體的一站式SH1、項(xiàng)目地處中央大街地下，無(wú)論從建筑規(guī)模還是硬件設(shè)施上都無(wú)法達(dá)到以上定位要求。２、此定位有可能與地上萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)形成部分業(yè)態(tài)重合，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致兩敗俱傷。與中央大街地下項(xiàng)目和索菲亞地下項(xiàng)目的差異點(diǎn)結(jié)論：這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目不適合。19與中央大街地下項(xiàng)目和索菲亞地下項(xiàng)目的差異點(diǎn)結(jié)論：這種綜合性商市場(chǎng)定位篇定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位排除法+選擇法2、專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街：經(jīng)營(yíng)商品是專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，專(zhuān)業(yè)商業(yè)街往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)（種）商品，如古玩街、旅游商品一條街、酒吧街、餐飲娛樂(lè)一條街等。20市場(chǎng)定位篇定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)結(jié)論：種類(lèi)上無(wú)法滿足項(xiàng)目規(guī)模需求的商品和商鋪面積要求較大的專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街不適合本項(xiàng)目的商業(yè)街定位。針對(duì)酒吧一條街和餐飲娛樂(lè)一條街等專(zhuān)業(yè)街的定位，因受本項(xiàng)目自身的限制（沒(méi)有排油煙、排污系統(tǒng)，且無(wú)法整改）以及其面積要求相對(duì)較大的原因，將會(huì)導(dǎo)致投資者租金短期收益與預(yù)期相差過(guò)大。再加上某些專(zhuān)業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法滿足本項(xiàng)目建筑面積的需要，所以不予考慮。與中央大街地下項(xiàng)目和索菲亞地下項(xiàng)目的差異點(diǎn)

但以中央大街項(xiàng)目自身的特點(diǎn)來(lái)看，可以考慮將某種意義上兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的專(zhuān)業(yè)街（中國(guó)特色一條街＋俄羅斯商品一條街）進(jìn)行組合。21結(jié)論：種類(lèi)上無(wú)法滿足項(xiàng)目規(guī)模需求的商品和商鋪面積要求較大的專(zhuān)市場(chǎng)定位篇定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位排除法+選擇法３、主題型概念型商業(yè)街：以消費(fèi)群特征為細(xì)分對(duì)象，在商品種類(lèi)上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。22市場(chǎng)定位篇定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)結(jié)論：以消費(fèi)者特征為細(xì)分對(duì)象，某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體等的主題型概念特色商業(yè)定位適合本項(xiàng)目。1、項(xiàng)目規(guī)模、街區(qū)長(zhǎng)度、高度、通道的寬度均符合以上要求。２、目前在道里區(qū)甚至是哈爾濱整個(gè)的商業(yè)場(chǎng)所中，以此主題型概念定位的商業(yè)場(chǎng)所很少，多數(shù)商業(yè)概念模糊、定位不清，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。與中央大街地下項(xiàng)目和索菲亞地下項(xiàng)目的切合點(diǎn)23結(jié)論：以消費(fèi)者特征為細(xì)分對(duì)象，某一文化層次、或是某一性別、或根據(jù)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)目標(biāo)戰(zhàn)略，參考我們對(duì)項(xiàng)目前期所做的市場(chǎng)調(diào)研，并結(jié)合我司多年的商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，提供以下項(xiàng)目定位方案：24根據(jù)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)目標(biāo)戰(zhàn)略，參考我們對(duì)項(xiàng)目前期所做的市場(chǎng)調(diào)研中央大街定位方案A經(jīng)營(yíng)主題：80后街／流行驛站洗手間蘇寧地下萬(wàn)達(dá)地下凱萊地下蘇寧地下25中央大街定位方案A經(jīng)營(yíng)主題：80后街／流行驛站洗手間蘇說(shuō)明：根據(jù)商品類(lèi)別以及其經(jīng)營(yíng)面積的大小不同，將項(xiàng)目整體規(guī)劃為幾個(gè)不同類(lèi)別分區(qū)：服裝區(qū)、皮具區(qū)、精品區(qū)、數(shù)碼區(qū)、美食區(qū)、休閑區(qū)等。服裝區(qū)、皮具區(qū)——中央大街由南向北通過(guò)的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將主通道規(guī)劃為5米，輔通道規(guī)劃為3米。此區(qū)域主力面積以25-30平方米居多。在商場(chǎng)的基本功能夠滿足消費(fèi)者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進(jìn)行改動(dòng)，減少原停車(chē)場(chǎng)實(shí)用面積約900平方米，增加其商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約610平方米。精品區(qū)、數(shù)碼區(qū)、美食區(qū)、休閑區(qū)——指第二個(gè)主入口至防洪紀(jì)念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。精品區(qū)將引進(jìn)中檔品牌為主的經(jīng)營(yíng)商家?？紤]經(jīng)營(yíng)者的需求，此區(qū)域商鋪主力面積規(guī)劃在15平方米左右，屆時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。此區(qū)域規(guī)劃通道為3米。為了使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)充分感受到休閑的快樂(lè)，我們建議在通道節(jié)點(diǎn)等適當(dāng)設(shè)置一些供顧客休閑和欣賞的設(shè)施，如長(zhǎng)橙、靠椅、小橋、流水、緩坡、景觀、雕塑等等，在不影響通道兩邊商鋪正常經(jīng)營(yíng)的情況下，讓消費(fèi)者體會(huì)購(gòu)物之余的另外一種精神享受，充分體現(xiàn)商場(chǎng)人性化設(shè)計(jì)的一面，這既是增加顧客在商場(chǎng)逗留時(shí)間，從而提高商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的有效手段，也是針對(duì)未來(lái)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的現(xiàn)狀而進(jìn)行的必要?jiǎng)?chuàng)新。無(wú)論是投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者還是消費(fèi)者都會(huì)從中受益，各享其樂(lè)。26說(shuō)明：26中央大街定位方案Ａ業(yè)種比例圖示27中央大街定位方案Ａ業(yè)種比例圖示27支撐點(diǎn)１、周邊路段人流主要集中在中央大街，和以中央大街為主干分支出來(lái)的左右相鄰近十四條輔道，人群特征主要以16-35歲左右的青年男女居多，根據(jù)以上所測(cè)部分人流數(shù)據(jù)，可以推算在中央大街周邊日人流量約25萬(wàn)之多，人流即是商流，即是現(xiàn)金流。人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段8448259679761920節(jié)假日時(shí)段134512971251131082988均值（比例）1094〔44％〕1061〔43％〕110〔5％〕96〔4％〕92〔4％〕2454中央大街人流特征調(diào)查表

28支撐點(diǎn)１、周邊路段人流主要集中在中央大街，和以中央大街為主干２、目前哈市18-35歲的人數(shù)約300多萬(wàn)，其中道里近17萬(wàn)，加上本項(xiàng)目可能輻射到的南崗、道外保守估計(jì)約25萬(wàn)左右，市場(chǎng)空間巨大。地區(qū)按性別（萬(wàn)人）按年齡（萬(wàn)人）男女18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上全市494.6480.2170.1307．5388.1109.1道里區(qū)33.434.49.517.831.19.4南崗區(qū)50.549.613.936.137.912.2道外區(qū)30.830.98.216.328.58.7哈爾濱市人口特征構(gòu)成表

29２、目前哈市18-35歲的人數(shù)約300多萬(wàn)，其中道里近17萬(wàn)3、在對(duì)道里及南崗商圈幾個(gè)商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查的好評(píng)度中了解到，除了排在第一位的中央大街外，金太陽(yáng)和哈一百是人們經(jīng)常去消費(fèi)的兩個(gè)地方，原因當(dāng)然是多方面的，除了它們具有交通方便、人氣較旺、環(huán)境怡人的優(yōu)勢(shì)外，更多是體現(xiàn)在其業(yè)態(tài)規(guī)劃的科學(xué)合理性上面。４、在對(duì)以上金太陽(yáng)和哈一百進(jìn)行實(shí)地觀察，并對(duì)其業(yè)態(tài)組合進(jìn)一步研究后發(fā)現(xiàn)，其業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)主要圍繞16-35歲的青年男女進(jìn)行組合，如時(shí)尚服裝服飾、新奇特小商品、飾品、配飾等等。５、此定位與百盛、蘇寧、沃爾瑪?shù)劝儇洝⒓译?、超市業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)，形成人流交叉互動(dòng)，產(chǎn)生綜合積聚效應(yīng)，共同演繹中央大街地上到地下的立體式繁華。303、在對(duì)道里及南崗商圈幾個(gè)商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查的好評(píng)度中了解到，除了中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益指標(biāo)類(lèi)別商鋪商業(yè)部分出租面積（㎡）建面約8965實(shí)用率53%使用面積4811．6實(shí)際出租面積按90%的使用面積出租（5346）出租率(%)95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡/使面/月）290元建議租金價(jià)第一年9折優(yōu)惠（261元）租金收入5346×95%×(261元×12)=1590萬(wàn)小計(jì)1590萬(wàn)前10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率5%計(jì)）約2億元停車(chē)場(chǎng)部分建面2537．87停車(chē)位按30㎡/車(chē)位（84）銷(xiāo)售車(chē)位按30%銷(xiāo)售（25）銷(xiāo)售收入25萬(wàn)/車(chē)位/50年使用權(quán)×25=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本廣告推廣:租金總收入的3%(47萬(wàn))管理費(fèi)成本(按15元/㎡使面/月)×12=86萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用=350萬(wàn)小計(jì)483萬(wàn)稅前收益停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售收益=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期稅前收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本支出=1107萬(wàn)元方案Ａ31中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益指標(biāo)類(lèi)別商鋪商業(yè)部分出租面積（㎡中央大街定位方案Ｂ中俄風(fēng)情一條街32中央大街定位方案Ｂ中俄風(fēng)情一條街32說(shuō)明：根據(jù)本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們將項(xiàng)目的兩個(gè)不同區(qū)域分別定位既關(guān)聯(lián)又有明顯不同的主題：俄羅斯風(fēng)情街——中央大街由南向北通過(guò)的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要有俄羅斯精品、俄羅斯餐廳、酒吧以及其它商品和特色新奇服務(wù)，如異國(guó)留影館等，通過(guò)一系列展現(xiàn)哈爾濱市最具異國(guó)風(fēng)情的俄羅斯商品、服務(wù)，意在營(yíng)造一種別有風(fēng)趣的它國(guó)環(huán)境氛圍，來(lái)滿足哈爾濱日益強(qiáng)大旅游消費(fèi)人群的特色需求。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將主通道規(guī)劃為6米，輔通道規(guī)劃為3米。此區(qū)域主力面積以165平方米居多。在商場(chǎng)的基本功能夠滿足消費(fèi)者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進(jìn)行改動(dòng)（如下圖所示），減少原停車(chē)場(chǎng)實(shí)用面積約900平方米，增加其商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約610平方米。中國(guó)特色風(fēng)情街——指第二個(gè)主入口至防洪紀(jì)念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要是些極具中國(guó)特色的一系列商品，根據(jù)商品類(lèi)別的不同，我們將此區(qū)域規(guī)劃為文化區(qū)、禮品區(qū)、特產(chǎn)區(qū)以及具有中國(guó)特色的餐飲區(qū)。考慮經(jīng)營(yíng)者的需求，此區(qū)域商鋪主力面積規(guī)劃在15平方米左右，屆時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。此區(qū)域規(guī)劃通道為3米。33說(shuō)明：33中央大街定位方案Ｂ業(yè)種比例圖示34中央大街定位方案Ｂ業(yè)種比例圖示34支撐點(diǎn)1、政府對(duì)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設(shè)中山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚帶（一帶），建設(shè)以中央大街為主線，以“索菲亞”廣場(chǎng)為支點(diǎn)的旅游休閑型主題商業(yè)中心。完善一批特色商業(yè)街采取政府引導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的辦法，利用1-2年的時(shí)間，完善道里區(qū)中央大街歐陸風(fēng)情一條街。根據(jù)哈爾濱市現(xiàn)有資源狀況以及目前中央大街的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，發(fā)展旅游業(yè)無(wú)疑將是今后哈爾濱經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上臺(tái)階的必要步驟，而且也將是一種不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢(shì)。35支撐點(diǎn)1、政府對(duì)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設(shè)２、哈爾濱０５－０７年外來(lái)旅游人口數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的提高，旅游休閑漸成時(shí)尚，大眾旅游市場(chǎng)前景廣闊，國(guó)內(nèi)旅游和假日旅游發(fā)展成逐年快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。３、中央大街、防洪紀(jì)念塔、索菲亞教堂以及太陽(yáng)島是中外游客來(lái)哈的必經(jīng)之地，為本項(xiàng)目此定位增加了重要砝碼。４、在哈爾濱賦予這一主題的特色街目前還沒(méi)有，項(xiàng)目周邊現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的幾家俄羅斯商品店分布零散，其發(fā)展空間相對(duì)較大。單位：萬(wàn)人36２、哈爾濱０５－０７年外來(lái)旅游人口數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ｂ指標(biāo)類(lèi)別商鋪商鋪商業(yè)部分出租面積（㎡）建面約8965實(shí)用率57%使用面積5184.3實(shí)際出租面積按90%的使用面積出租（5346）出租率(%)95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡/使面/月）290元建議租金價(jià)中國(guó)特色風(fēng)情街:第一年9折優(yōu)惠（261元）租金收入俄羅斯風(fēng)情街:第一年8折優(yōu)惠(232)租金收入中國(guó)特色風(fēng)情街2438.3×95%×(261元×12)=725.5萬(wàn)俄羅斯風(fēng)情街2746×95%×(232元×12)=726.26萬(wàn)小計(jì)1451.76萬(wàn)元前10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率6%計(jì)）約2億元停車(chē)場(chǎng)部分建面2537．87停車(chē)位按30㎡/車(chē)位（84）銷(xiāo)售車(chē)位按30%銷(xiāo)售（25）銷(xiāo)售收入25萬(wàn)/車(chē)位/50年使用權(quán)×25=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本廣告推廣:租金總收入的3%(43萬(wàn))管理費(fèi)成本(按15元/㎡使面/月)×12=93萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用年=350萬(wàn)小計(jì)486萬(wàn)稅前收益停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售收益=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期稅前收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本支出=965.76萬(wàn)元37中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ｂ指標(biāo)類(lèi)別商鋪商鋪商業(yè)部分出中央大街方案AB利弊對(duì)比分析定位方案A定位方案B利1、潮流天下的業(yè)態(tài)規(guī)劃，綜合了經(jīng)營(yíng)者的利益驅(qū)使和潛在消費(fèi)者的心理需求，對(duì)中期招商和后期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提供較為有力的保證。2、給所規(guī)劃的商場(chǎng)業(yè)態(tài)確定一個(gè)較為吻合并具傳導(dǎo)性的主題，將會(huì)與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴，從而增加銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。3、裝修可別致、設(shè)計(jì)可以人性化、環(huán)境怡人、空氣通透，公共空間寬闊，有利于吸引成熟的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的眼球，有較強(qiáng)抵抗未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的能力，有利于降低突發(fā)事件造成的損失，如水、火等自然災(zāi)害，有利于商場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定發(fā)展。4、如果開(kāi)通與環(huán)球動(dòng)力商城、萬(wàn)達(dá)地下申格體育以及凱萊酒店的通道，將會(huì)使得不同場(chǎng)所消費(fèi)的潛在顧客實(shí)現(xiàn)交叉互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)多方共贏商業(yè)格局。對(duì)于將來(lái)銷(xiāo)售有利的小面積鋪位數(shù)量相對(duì)較多，能快速實(shí)現(xiàn)投資者資金回籠的目的。使項(xiàng)目發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外知名特色商業(yè)街成為可能，使項(xiàng)目成為哈市樹(shù)立形象的又一特色工程成為可能。弊此概念型的主題定位有可能會(huì)損失少部分其他的消費(fèi)人群缺乏主力商家支撐，對(duì)商業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展不利。招商范圍擴(kuò)大造成招商難度加大，招商周期加長(zhǎng)，投資金額大大增加。38中央大街方案AB利弊對(duì)比分析定位方案A定位方案B利1、潮流天中央大街方案A——８０后街

主題特色營(yíng)造39中央大街方案A——８０后街

主題特色營(yíng)造39〔1〕業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前在市場(chǎng)有一定特色的業(yè)種，如：動(dòng)漫飾品、奧運(yùn)紀(jì)念品、汽車(chē)模型等，以其時(shí)尚前衛(wèi)、創(chuàng)新的組合形象給消費(fèi)者創(chuàng)造更多的心里需求。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購(gòu)物——休閑娛樂(lè)——餐飲——體驗(yàn)等進(jìn)行整合，使消費(fèi)者能夠在內(nèi)部產(chǎn)生互動(dòng)消費(fèi)?！?〕品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒(méi)有的品牌，給潛在消費(fèi)者耳目一新的感覺(jué)，進(jìn)一步刺激其消費(fèi)。40〔1〕業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前在市場(chǎng)有一定特色的業(yè)種，如：〔3〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口進(jìn)行富有創(chuàng)意形象的設(shè)計(jì)，充分展示項(xiàng)目所要表達(dá)主題的意義。步行街主入口不僅是步行街商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的主入口能使商場(chǎng)在消費(fèi)建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點(diǎn)所在。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設(shè)計(jì)需要考慮尺度和材料與周?chē)P(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。項(xiàng)目定位為年輕人休閑購(gòu)物的潮流樂(lè)園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風(fēng)格和色彩。這里建議80后街盡量考慮色彩絢麗的涂料和材料。41〔3〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口地下街入口參考效果圖示42地下街入口參考效果圖示42〔4〕內(nèi)部裝修特色：80后街營(yíng)造“哈爾濱首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂(lè)和購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū)——中庭、入口、過(guò)道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號(hào)，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時(shí)尚。內(nèi)部裝修參考效果圖示43〔4〕內(nèi)部裝修特色：80后街營(yíng)造“哈爾濱首家年輕人休閑購(gòu)物互〔5〕休閑景觀、小品特色：為了使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)充分感受到休閑的快樂(lè)，我們建議在通道節(jié)點(diǎn)等適當(dāng)設(shè)置一些供顧客休閑和欣賞的設(shè)施，如長(zhǎng)橙、靠椅、小橋、流水、緩坡、景觀、雕塑等等，在不影響通道兩邊商鋪正常經(jīng)營(yíng)的情況下，讓消費(fèi)者體會(huì)購(gòu)物之余的另外一種精神享受，充分體現(xiàn)商場(chǎng)人性化設(shè)計(jì)的一面，這既是增加顧客在商場(chǎng)逗留時(shí)間，從而提高商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的有效手段，也是針對(duì)未來(lái)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的現(xiàn)狀而進(jìn)行的必要?jiǎng)?chuàng)新。無(wú)論是投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者還是消費(fèi)者都會(huì)從中受益，各享其樂(lè)。休閑景觀效果圖示44〔5〕休閑景觀、小品特色：為了使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)充分感受到〔６〕宣傳促銷(xiāo)特色：通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)電子廣告以及專(zhuān)門(mén)設(shè)置的促銷(xiāo)平臺(tái)，逢節(jié)假日期間定時(shí)做一些禮儀促銷(xiāo)活動(dòng)，如青春靚麗歌手賽、ＸＸ卡拉ＯＫ賽等，使消費(fèi)者與商品產(chǎn)生互動(dòng)，既豐富了消費(fèi)者業(yè)余生活，又將商場(chǎng)內(nèi)的商品做了宣傳，一舉兩得。45〔６〕宣傳促銷(xiāo)特色：通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)電子廣告以及專(zhuān)門(mén)設(shè)置的促銷(xiāo)平臺(tái)〔７〕管理服務(wù)特色：通過(guò)在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置男人寄存處、茶水間、吸煙區(qū)等富于人性化的設(shè)置，使項(xiàng)目更具吸引力和誘惑力。46〔７〕管理服務(wù)特色：通過(guò)在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置男人寄存處、茶水間、吸煙索菲亞項(xiàng)目定位方案A

經(jīng)營(yíng)主題：／兒童世界／兒童天地47索菲亞項(xiàng)目定位方案A

經(jīng)營(yíng)主題：／兒童世界／兒童天地說(shuō)明：兒童世界主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：兒童商品、兒童用品、兒童益智、兒童游樂(lè)等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動(dòng)的主題性消費(fèi)場(chǎng)所。這里不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的消費(fèi)場(chǎng)所，不僅僅是停留在滿足消費(fèi)者對(duì)商品的需求上，更多的是對(duì)消費(fèi)者心理、精神上需要認(rèn)同的滿足。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將通道規(guī)劃為3米。主力面積以12、16平方米居多，屆時(shí)可根據(jù)商戶實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)合理的調(diào)整。48說(shuō)明：48索菲亞項(xiàng)目定位方案A業(yè)種比例圖示49索菲亞項(xiàng)目定位方案A業(yè)種比例圖示49支撐點(diǎn)１、政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵(lì)相結(jié)合，用定位招商的辦法，吸引相同業(yè)態(tài)集聚，進(jìn)行街道品牌化運(yùn)作。這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費(fèi)的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為項(xiàng)目此定位提供了較為有利的市場(chǎng)平臺(tái)。２、目前除在哈爾濱除南崗區(qū)人和地下商城有一規(guī)模較大的兒童商城主要經(jīng)營(yíng)童裝、童鞋、童飾外，在道里區(qū)專(zhuān)門(mén)以?xún)和癁橹黝}的相關(guān)商場(chǎng)較少。此定位是綜合了兒童益智、兒童商品、兒童樂(lè)園、兒童攝影、兒童理發(fā)等集樂(lè)、教、購(gòu)與一體的主題商城，其發(fā)展存在巨大空間。３、保守估計(jì)項(xiàng)目所輻射的潛在消費(fèi)人群（1-16歲左右）約10萬(wàn)之多，市場(chǎng)潛力較大。４、此定位將會(huì)與周邊服裝、百貨、小商品市場(chǎng)以及其它批發(fā)市場(chǎng)等在業(yè)態(tài)上形成互補(bǔ)，在人流上交叉互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏的市場(chǎng)局面。５、在與哈爾濱本地相關(guān)商業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的談?wù)撝校僖淮悟?yàn)證了我們所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關(guān)鍵問(wèn)題在于能將招商實(shí)施、控制與宣傳推廣以及后期經(jīng)營(yíng)管理做到位。50支撐點(diǎn)１、政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵(lì)相結(jié)合，用定位招商的辦法，索菲亞項(xiàng)目定位方案Ｂ

經(jīng)營(yíng)主題：女人世界／女人天下／女人空間51索菲亞項(xiàng)目定位方案Ｂ

經(jīng)營(yíng)主題：女人世界／女人天下／女人說(shuō)明：女人世界主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：女性商品、女性用品、女性美容、女性康體、女性休閑等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動(dòng)的主題性消費(fèi)場(chǎng)所，這里不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的消費(fèi)場(chǎng)所，不僅僅是停留在滿足消費(fèi)者對(duì)商品的需求上，更多的是對(duì)消費(fèi)者心理、品味、精神上需要認(rèn)同的滿足。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將通道規(guī)劃為3米。主力面積以12、16平方米居多，屆時(shí)可根據(jù)商戶實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)合理的調(diào)整。52說(shuō)明：52索菲亞項(xiàng)目定位方案Ｂ業(yè)種比例圖示53索菲亞項(xiàng)目定位方案Ｂ業(yè)種比例圖示53支撐點(diǎn)１、政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵(lì)相結(jié)合，用定位招商的辦法，吸引相同業(yè)態(tài)集聚，進(jìn)行街道品牌化運(yùn)作。這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費(fèi)的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為項(xiàng)目此定位提供了較為有利的市場(chǎng)平臺(tái)。２、與聯(lián)升地下商場(chǎng)連為一體，借助其較大的人流效應(yīng)與本項(xiàng)目進(jìn)行互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)雙方共贏的良好局面。３、此定位作為聯(lián)升地下商場(chǎng)在硬件裝修和商品檔次以及業(yè)態(tài)功能上的升級(jí)和延續(xù)，借助項(xiàng)目周邊巨大的潛在消費(fèi)人群將會(huì)有較好的發(fā)展。４、在與哈爾濱本地相關(guān)商業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的談?wù)撝?，再一次?yàn)證了我們所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關(guān)鍵問(wèn)題在于能將招商實(shí)施、控制與宣傳推廣以及后期經(jīng)營(yíng)管理做到位。54支撐點(diǎn)１、政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵(lì)相結(jié)合，用定位招商的辦法，索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ａ同方案Ｂ指標(biāo)類(lèi)別商鋪商業(yè)部分出租面積（㎡）建面約7319實(shí)用率38%使用面積2825實(shí)際出租面積按90%的使用面積出租（3138）出租率(%)95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡/使面/月）332元建議租金價(jià)第一年9折優(yōu)惠300元租金收入3138×95%×(300元×12)=1073萬(wàn)小計(jì)1073萬(wàn)元前10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率5%計(jì)）約1.3億元停車(chē)場(chǎng)部分建面4308停車(chē)位按30㎡/車(chē)位（143）銷(xiāo)售車(chē)位按30%銷(xiāo)售（42）銷(xiāo)售收入25萬(wàn)/車(chē)位/50年使用權(quán)×42=1050萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本廣告推廣:租金總收入的3%(32萬(wàn))管理費(fèi)成本(按15元/㎡使面/月)×12=50萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用=200萬(wàn)小計(jì)282萬(wàn)稅前收益停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售收益=1073萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期稅前收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本支出=791萬(wàn)元55索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ａ同方案Ｂ指標(biāo)類(lèi)別商鋪商業(yè)部分索菲亞方案AB利弊對(duì)比分析定位方案A定位方案B利具有特別鮮明的商業(yè)主題定位，再加上與其吻合的經(jīng)營(yíng)商品、硬件裝修和特色管理服務(wù)，將會(huì)與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴，從而極具傳導(dǎo)性和主題引導(dǎo)性。與周邊商場(chǎng)的定位進(jìn)行互補(bǔ)，與其消費(fèi)者產(chǎn)生互動(dòng)。與周邊商場(chǎng)的定位在檔次上進(jìn)行錯(cuò)位、商品上聯(lián)動(dòng)，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)積聚效應(yīng)。弊56索菲亞方案AB利弊對(duì)比分析定位方案A定位方案B利具有特別鮮明運(yùn)營(yíng)管理模式建議一、管理功能大型商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)，針對(duì)這一特點(diǎn)，我們建議采用如下的管理模式。招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行政人事保安清潔工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能營(yíng)運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)管理57運(yùn)營(yíng)管理模式建議一、管理功能招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行政人事保安二、管理模式管理模式選擇上，建議采用香港慣用的商業(yè)和物業(yè)雙管的管理模式。由投資商成立一家經(jīng)營(yíng)管理公司在交付商鋪后的三年內(nèi)甚至長(zhǎng)期作為物業(yè)的管理者進(jìn)行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該經(jīng)營(yíng)管理公司可由投資商控股的有限責(zé)任公司。招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行政部保安清潔工程管理總經(jīng)理商業(yè)管理部物業(yè)管理部營(yíng)運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)部58二、管理模式招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行政部保安清潔工程管理總經(jīng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容起止時(shí)間單位費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算前期準(zhǔn)備工作營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記即日——招商啟動(dòng)前完成商場(chǎng)室內(nèi)設(shè)計(jì)定位方案確定之后——施工前10-20元/平方30萬(wàn)元商場(chǎng)裝修定位方案確定之后——開(kāi)業(yè)前400-800元/平方1200萬(wàn)元招商招商人員:6-8名07年11月——08年5月平均月租金*1.5(市場(chǎng)價(jià))344萬(wàn)元企劃VI設(shè)計(jì)07年11月——08年5月5萬(wàn)元招商推廣07年11月——開(kāi)業(yè)前30萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)管理1、人員到位開(kāi)業(yè)前2、顧問(wèn)服務(wù)人員:1-2名開(kāi)業(yè)后6個(gè)月——12個(gè)月3-3.5萬(wàn)元/月/人40-90萬(wàn)元總費(fèi)用預(yù)估約1700萬(wàn)元工作時(shí)間安排與費(fèi)用預(yù)估59項(xiàng)目?jī)?nèi)容起止時(shí)間單位費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算前期準(zhǔn)備工作營(yíng)業(yè)執(zhí)照索菲亞地下方案Ａ——兒童世界

主題特色營(yíng)造60索菲亞地下方案Ａ——兒童世界

主題特色營(yíng)造60〔1〕業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前市場(chǎng)較為缺乏的業(yè)種，如：兒童益智館、兒童動(dòng)漫等，以其成熟、領(lǐng)先的組合形象給消費(fèi)者創(chuàng)造更多的心里需求。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購(gòu)物——益智——娛樂(lè)——體驗(yàn)等進(jìn)行整合，使消費(fèi)者能夠在商場(chǎng)內(nèi)部產(chǎn)生互動(dòng)消費(fèi)。61〔1〕業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前市場(chǎng)較為缺乏的業(yè)種，如：兒童〔2〕品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒(méi)有的品牌，全新的款式，給潛在消費(fèi)者耳目一新的感覺(jué)，進(jìn)一步刺激其消費(fèi)。62〔2〕品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒(méi)有的品牌，全新的款式，給潛〔3〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口進(jìn)行富有創(chuàng)意形象的設(shè)計(jì)，充分展示項(xiàng)目所要表達(dá)主題的意義。地下商業(yè)主入口不僅是商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的主入口能使商場(chǎng)在消費(fèi)建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去商場(chǎng)自身的現(xiàn)代特色，這是難點(diǎn)所在。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設(shè)計(jì)需要考慮尺度和材料與周?chē)P(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。項(xiàng)目定位為兒童樂(lè)教購(gòu)一體的綜合家園，需要商場(chǎng)體現(xiàn)出卡通、動(dòng)漫形象的建筑風(fēng)格和色彩。63〔3〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口〔4〕內(nèi)部裝修特色：兒童世界營(yíng)造“哈爾濱首家樂(lè)教購(gòu)式互動(dòng)中心”，在引入適兒童消費(fèi)的娛樂(lè)、購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū)——入口、過(guò)道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)兒童的符號(hào)，色彩的暖色調(diào)，以及造型的卡通、親切等。64〔4〕內(nèi)部裝修特色：兒童世界營(yíng)造“哈爾濱首家樂(lè)教購(gòu)式互動(dòng)中心〔5〕宣傳促銷(xiāo)特色：通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)電子廣告以及專(zhuān)門(mén)設(shè)置的促銷(xiāo)平臺(tái)，逢節(jié)假日期間定時(shí)做一些禮儀促銷(xiāo)活動(dòng)，如少兒書(shū)畫(huà)賽、少兒象棋賽、智力比拼賽等，使消費(fèi)者與商品產(chǎn)生互動(dòng)，既給孩子們的增添了意趣，又將商場(chǎng)內(nèi)的商品做了宣傳，一舉兩得。65〔5〕宣傳促銷(xiāo)特色：通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)電子廣告以及專(zhuān)門(mén)設(shè)置的促銷(xiāo)平臺(tái)〔6〕管理服務(wù)特色：通過(guò)在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置母嬰休息室、茶水間等富于人性化的設(shè)置，使項(xiàng)目更具吸引力和誘惑力。66〔6〕管理服務(wù)特色：通過(guò)在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置母嬰休息室、茶水間等富于

項(xiàng)目租售比例建議與收益預(yù)估

(中央大街和索菲亞)67項(xiàng)目租售比例建議與收益預(yù)估

(中央大街和索菲亞)67銷(xiāo)售部分：方案一的B區(qū)、C區(qū)和D區(qū)的179間鋪位,共計(jì)2679平方.出租部分：中央大街項(xiàng)目的A區(qū)、美食區(qū)、休閑區(qū)和索菲亞項(xiàng)目的212間鋪位。共計(jì)4946平方68銷(xiāo)售部分：方案一的B區(qū)、C區(qū)和D區(qū)的179間鋪位,共計(jì)26指標(biāo)類(lèi)別商鋪商業(yè)部分銷(xiāo)售銷(xiāo)售面積（㎡）2679實(shí)際銷(xiāo)售面積（㎡）2976（按90%的使用面積出售）銷(xiāo)售單價(jià)建議36000元/㎡銷(xiāo)售收益10700萬(wàn)元所繳稅金588萬(wàn)（按5.5%計(jì)）銷(xiāo)售凈收益10112萬(wàn)出租出租面積（㎡）4946實(shí)際出租面積（㎡）5495（按90%的使用面積出租）租金均價(jià)建議295元/㎡/月建議租金價(jià)265元（第一年9折優(yōu)惠）出租率按95%計(jì)租金收入5495×95%×(265元×12)=1660萬(wàn)所繳稅金298萬(wàn)（按18%計(jì)）租金凈收益1362萬(wàn)前10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率6%計(jì)）約1.79億元停車(chē)場(chǎng)部分建面（㎡）6845停車(chē)位228（按30㎡/車(chē)位）銷(xiāo)售車(chē)位（個(gè)）68（按30%銷(xiāo)售）銷(xiāo)售收入20萬(wàn)/車(chē)位/50年使用權(quán)×68=1360萬(wàn)元所繳稅金75萬(wàn)（按5.5%計(jì)）銷(xiāo)售凈收益1285萬(wàn)其它收入押金收入212萬(wàn)（租賃部分每個(gè)商戶一次性繳納1萬(wàn)作為履約保證金）管理費(fèi)用101萬(wàn)/年（按10元/平方/月）69指標(biāo)類(lèi)別商鋪商業(yè)部分銷(xiāo)售銷(xiāo)售面積（㎡）2679實(shí)際銷(xiāo)售面積（經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本廣告推廣50萬(wàn)(按租金總收入的3%)管理費(fèi)成本(按10元/㎡實(shí)面/月)×12=101萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用約600萬(wàn)小計(jì)751萬(wàn)固定資產(chǎn)年折舊費(fèi)計(jì)提建筑物1000萬(wàn)(按投資2億,20年折舊)硬件設(shè)備600萬(wàn)(按投資3000萬(wàn),5年折舊)小計(jì)1600萬(wàn)稅前總收益預(yù)估經(jīng)營(yíng)期稅前收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本支出=銷(xiāo)售凈收益+租金凈收益+停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售收益+其它收入-經(jīng)營(yíng)成本支出-年折舊費(fèi)=10112萬(wàn)元+1362萬(wàn)元+1285萬(wàn)元+313萬(wàn)元-751萬(wàn)元-1600萬(wàn)元=10721萬(wàn)元70經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本廣告推廣50萬(wàn)(按租金總收入的3%)管理謝謝！FOCE深圳市富智商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司二○○七年十一月71謝謝！FOCE深圳市富智商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司二○○七年哈爾濱城投集團(tuán)地下商業(yè)項(xiàng)目

策劃全案

FOCE深圳市富智商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司二○○七年十一月72哈爾濱城投集團(tuán)地下商業(yè)項(xiàng)目

策劃全案

FOCE深圳市市場(chǎng)研究篇73市場(chǎng)研究篇2調(diào)研方法現(xiàn)場(chǎng)采訪資料收集電話訪問(wèn)入戶訪談統(tǒng)一整理匯總研究報(bào)告本次調(diào)研內(nèi)容道里區(qū)中央大街商圈道里區(qū)索菲教堂商圈南崗商圈部分商業(yè)城市商業(yè)環(huán)境區(qū)域商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目最終定位影響影響序言開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略影響74調(diào)研方法現(xiàn)場(chǎng)采訪資料收集電話訪問(wèn)入戶訪談統(tǒng)一整理匯總本次調(diào)研商圈范圍市場(chǎng)研究篇注：①——中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目位置②——索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目75本次調(diào)研商圈范圍市場(chǎng)研究篇注：①——中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目位置中央大街商圈主要物業(yè)中央大街商圈要以中央大街為軸線，向兩邊擴(kuò)展，主要商業(yè)物業(yè)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沃爾瑪、百盛、中央商城、金安國(guó)際等，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)物的首選地為中央大街，這一現(xiàn)象對(duì)本項(xiàng)目今后的發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。目前圖中所示蘇寧地下一層正在招商，初步確定是經(jīng)營(yíng)餐飲或者百貨。市場(chǎng)研究篇萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百盛凱萊商務(wù)酒店中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目蘇寧沃爾瑪金安國(guó)際中央商城索菲亞購(gòu)物廣場(chǎng)紅博中央廣場(chǎng)松雷蘇寧76中央大街商圈主要物業(yè)中央大街商圈要以中央

中央大街業(yè)態(tài)業(yè)種比例圖調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中央大街業(yè)態(tài)種類(lèi)相當(dāng)豐富。其中服裝約占33％，餐飲約占18％，銀行約占9％，百貨商場(chǎng)8％，充分體現(xiàn)中央大街作為哈市及至全國(guó)知名的、現(xiàn)代文化與近代藝術(shù)相結(jié)合的商業(yè)步行街的具大魅力。77中央大街業(yè)態(tài)業(yè)種比例圖調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中央大街業(yè)態(tài)種類(lèi)相當(dāng)中央大街商圈租金價(jià)格及租賃狀況市場(chǎng)研究篇商業(yè)名稱(chēng)租金（元/平米/月）出租率萬(wàn)達(dá)現(xiàn)代生活館臨街鋪240-27090%百盛扣點(diǎn)22%-25%98%萬(wàn)達(dá)購(gòu)物內(nèi)鋪300-50098%中央大街中心街鋪800-110098%金安國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)扣點(diǎn)25-30%75%索菲亞購(gòu)物廣場(chǎng)2層24098%中央商城扣點(diǎn)25-30%100%金帝地下商城280-35095%調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除中大型商場(chǎng)如百盛、金安、中央商城一般采取聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)（根據(jù)品牌知名度，按營(yíng)業(yè)額20-30％提取費(fèi)用，作為其收益）的形式外，其它的多采取出售經(jīng)營(yíng)權(quán)和純租賃的形式；另外從租金情況來(lái)看，除中央大街臨街鋪面的月租金在800-1100元不等外，其它百貨商場(chǎng)內(nèi)租金多集中在250-500元，租金以一年一繳占多數(shù)；從出租率的情況看，大部分都在95%左右，比較理想，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)此商圈未來(lái)發(fā)展比較看好。78中央大街商圈租金價(jià)格及租賃狀況市場(chǎng)研究篇商業(yè)名稱(chēng)租金（元/平索菲亞商圈主要商業(yè)物業(yè)索菲亞周邊商業(yè)物業(yè)主要有百貨、〔地下〕服裝〔批發(fā)和零售〕商場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、皮具、箱包批發(fā)市場(chǎng)等，以上主要商業(yè)物業(yè)除麥凱樂(lè)精品百貨和鐘表博物館正在招商外，其余商場(chǎng)均已在經(jīng)營(yíng)中，其中的金太陽(yáng)和哈一百在被調(diào)查消費(fèi)人群中好評(píng)度排列在前。市場(chǎng)研究篇索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目曼哈頓商廈燕莎購(gòu)物中心哈一百麥凱樂(lè)精品百貨華聯(lián)世紀(jì)聯(lián)華聯(lián)升地下時(shí)尚地下金太陽(yáng)鐘表博物館79索菲亞商圈主要商業(yè)物業(yè)索菲亞周邊商業(yè)物業(yè)商業(yè)名稱(chēng)租金（元/平米/月）出租率備注聯(lián)升地下地下330-84098%時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)地下250-45095%透籠街街鋪558-97299%曼哈頓商廈二層470-60095%押金一萬(wàn)一年一繳石頭道街街鋪463-91798%兆麟街街鋪330-39099%金太陽(yáng)（地段街）一層600-90098%商管費(fèi)最近已取消二層300-400索菲亞商圈租金價(jià)格及租賃狀況從索菲亞周邊的商業(yè)與經(jīng)營(yíng)商戶合作的方式來(lái)看，多數(shù)采取純租賃和出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的形式（租金多集中在250-500元區(qū)間），與中央大街周邊租金情況相差不大。從索菲亞周邊的商業(yè)出租率來(lái)看，各商場(chǎng)和臨街鋪面的出租率都在95%以上，隨著其相鄰的紅博中央廣場(chǎng)和大型精品百貨麥凱樂(lè)的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，這一商圈的輻射范圍將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大到周邊更遠(yuǎn)的區(qū)域，相應(yīng)商圈內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。80商業(yè)名稱(chēng)租金（元/平米/月）出租率備注聯(lián)升地下地下330-8消費(fèi)者隨機(jī)調(diào)查小結(jié)以上我們針對(duì)中央大街和索菲亞教堂周邊人群進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查，從調(diào)查情況和上面數(shù)據(jù)可以捕捉到以下信息：１、兩個(gè)項(xiàng)目周邊的潛在消費(fèi)人群男女性別比例基本相當(dāng)，其年齡結(jié)構(gòu)以18-35歲的中青年為主；２、學(xué)歷普遍較高，大專(zhuān)及本科學(xué)歷的占到調(diào)查數(shù)量的71％；３、潛在消費(fèi)人群主要來(lái)源以道里、南崗居多，占59％，其次是香坊和道外區(qū)，占到了25％；４、他們平時(shí)經(jīng)常光顧的消費(fèi)場(chǎng)所從多到少依次是：百貨商場(chǎng)-商業(yè)街-超市-飯店-休閑娛樂(lè)場(chǎng)所-通訊市場(chǎng)-專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，其中最喜歡的哈爾濱商業(yè)場(chǎng)所或商圈依次是：沃爾瑪家樂(lè)福-中央大街-金太陽(yáng)-哈一百-遠(yuǎn)大購(gòu)物-萬(wàn)達(dá)百盛-紅博地下-中央商城，除去紅博外，所有的地下商業(yè)場(chǎng)所在被訪數(shù)量中都只占到5%以下；81消費(fèi)者隨機(jī)調(diào)查小結(jié)以上我們針對(duì)中央大街和索菲亞教堂周邊５、他們喜歡以上所選消費(fèi)場(chǎng)所的原因除了受其商品組合的吸引外,還具有這樣共同的特征：交通方便、人氣較旺、環(huán)境怡人、中檔消費(fèi)等；６、被訪者對(duì)這兩個(gè)地方的將來(lái)的地下商業(yè)發(fā)展都持一種謹(jǐn)慎認(rèn)可的態(tài)度，大多數(shù)的人表示可能或一定會(huì)去。中央大街和索菲亞兩個(gè)地方相比較而言，前者在消費(fèi)者心目中更占優(yōu)勢(shì)；７、被訪者到中央大街和索菲亞教堂周邊消費(fèi)額度在101-200元的占多數(shù)，值得注意的是在201-300元的消費(fèi)額度區(qū)間，后者要高于前者，說(shuō)明索菲亞周邊商業(yè)的消費(fèi)檔次和經(jīng)營(yíng)商品的品種及數(shù)量上要高于中央大街；８、被訪問(wèn)者對(duì)中央大街較為偏向的業(yè)種主要有服裝服飾、餐飲、化妝品珠寶首飾、箱包、禮品、動(dòng)漫飾品、古玩藝術(shù)品以及休閑娛樂(lè)等。對(duì)索菲亞較為偏向的業(yè)種主要有裝服飾、古玩藝術(shù)品、餐飲、化妝品珠寶首飾、箱包、禮品、動(dòng)漫飾品和以及休閑娛樂(lè)等。82５、他們喜歡以上所選消費(fèi)場(chǎng)所的原因除了受其商品組合的吸引外,經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)查小結(jié)以上對(duì)中央大街和索菲亞教堂周邊近300個(gè)商戶進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：１、來(lái)此商圈消費(fèi)的主流人群以學(xué)生和本地市民以及哈爾濱周邊地市消費(fèi)者居多，其次是慕名來(lái)哈旅游的外地人士；２、項(xiàng)目周邊的商戶面對(duì)的消費(fèi)顧客年齡層次主要以18—35歲的年青人居多，18歲以下和36-40歲也占一些比例；３、顧客每次消費(fèi)的金額主要集中在50-200元的范圍，顯示以中檔消費(fèi)為主；被調(diào)查商戶每年支付的租金因所處地段和鋪面面積大小不同而有所區(qū)別，其中每年的租金在5萬(wàn)以下占到一半以，6-10萬(wàn)元也有一定比例；被調(diào)查商戶租金的支付從上圖表可以看出以一年一繳占絕大多數(shù)；４、所調(diào)查商戶所需要的經(jīng)營(yíng)面積以50平米以下的占多數(shù)，約59％，占到被調(diào)查總數(shù)的一半以上。有較大面積需求的一般是經(jīng)營(yíng)餐飲和休閑娛樂(lè)的商戶；83經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)查小結(jié)以上對(duì)中央大街和索菲亞教堂周邊近300５、經(jīng)營(yíng)者普遍關(guān)注新開(kāi)商場(chǎng)地段、周邊的商業(yè)氣氛、租金水平，另外還有未來(lái)發(fā)展?jié)摿徒?jīng)營(yíng)管理也是較為看重的；６、大多數(shù)被訪商戶對(duì)中央大街和索菲亞教堂地下項(xiàng)目持謹(jǐn)慎看好態(tài)度，相比較而言，前者在商戶心目中比后者更占優(yōu)勢(shì)。７、有73%的商戶對(duì)獨(dú)立門(mén)面感興趣，商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)敞檔口也占了27%的比例；８、中央大街被調(diào)查商戶還以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、箱包、化妝品、動(dòng)漫飾品、美食城以及特色餐飲為主。索菲亞以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、箱包、動(dòng)漫飾品、美食城以及特色餐飲為主。84５、經(jīng)營(yíng)者普遍關(guān)注新開(kāi)商場(chǎng)地段、周邊的商業(yè)氣氛、租金水平，另市場(chǎng)定位篇85市場(chǎng)定位篇14項(xiàng)目位于哈爾濱市道里區(qū)核心商圈最具商業(yè)價(jià)值的中央大街北端，靠近市旅游風(fēng)景區(qū)——防洪紀(jì)念塔和太陽(yáng)島的位置。項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，人流高度密集。商場(chǎng)、百貨林立，如萬(wàn)達(dá)、百盛、沃爾瑪、蘇寧、中央商城、KFC、麥當(dāng)勞等都匯聚于此。項(xiàng)目商業(yè)建筑面積共計(jì)14894平方米，其中停車(chē)場(chǎng)部分建筑面積約為2537．87平方米。項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)主入口位于中央大街與友誼路交匯處，是人流由中央大街過(guò)往防洪紀(jì)念塔和太陽(yáng)島最便捷的地下通道；在項(xiàng)目友誼路方向的區(qū)域有兩個(gè)建筑物外露的次出入口和車(chē)輛進(jìn)出入口，另外一出入口與中央大街相鄰的環(huán)球動(dòng)力商城物業(yè)（目前蘇寧電器正在籌備中）地下相連；在項(xiàng)目另一主入口通向的區(qū)域內(nèi)，分別有六個(gè)次出入口，三個(gè)位于靠近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一邊，其中一個(gè)出入口與萬(wàn)達(dá)地下商業(yè)（目前經(jīng)營(yíng)商家為申格體育）相連，另外兩個(gè)在靠近防洪紀(jì)念塔的地方兩側(cè)各一個(gè)，還有一個(gè)在此區(qū)域的盡頭與凱萊酒店的地下停車(chē)場(chǎng)（目前此物業(yè)空置，沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用）相連。中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目介紹86項(xiàng)目位于哈爾濱市道里區(qū)核心商圈最具商業(yè)價(jià)值的中央大街北端索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目處于索菲亞教堂地下位置，兆麟街與透籠街交匯處，索菲亞地下廣場(chǎng)商業(yè)部分的建筑面積為7319平方米，停車(chē)場(chǎng)部分的建筑面積為4308平方米，總建筑面積為11218平方米。項(xiàng)目地上部分屬于建筑博物館物業(yè)（目前空置），項(xiàng)目分八個(gè)出入口，其中兩個(gè)主入口位于索菲亞教堂廣場(chǎng)，緊鄰人車(chē)流較為密集的兆麟街，與聯(lián)升地下相連，另外兩個(gè)次出入口位于博物館一層位置，再一個(gè)出口通往項(xiàng)目錯(cuò)層停車(chē)場(chǎng)的位置。項(xiàng)目四周臨街，車(chē)來(lái)車(chē)往，人群熙攘，周邊的商業(yè)集中了如哈一百、金太陽(yáng)、華聯(lián)、世紀(jì)聯(lián)華、燕莎、聯(lián)升地下廣場(chǎng)、時(shí)尚地下等大中型百貨、（地下）商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本都以百貨、服裝、服飾為主，經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主。索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目介紹87索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目處于索菲亞教堂地下位置，兆麟街與透籠街市場(chǎng)定位篇定位思路（一）結(jié)合項(xiàng)目自身的特性和區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃等方面，利用排除法和選擇法定位。（二）結(jié)合周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的整體特征，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)。（三）綜合考慮區(qū)域內(nèi)潛在購(gòu)買(mǎi)人群的購(gòu)買(mǎi)能力。

88市場(chǎng)定位篇定位思路（一）結(jié)合項(xiàng)目自身的特性和區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展市場(chǎng)定位篇1、集購(gòu)物、餐飲、旅游休閑、娛樂(lè)于一體的一站式SHOPPINGMALL商業(yè)街。定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位排除法+選擇法89市場(chǎng)定位篇1、集購(gòu)物、餐飲、旅游休閑、娛樂(lè)于一體的一站式SH1、項(xiàng)目地處中央大街地下，無(wú)論從建筑規(guī)模還是硬件設(shè)施上都無(wú)法達(dá)到以上定位要求。２、此定位有可能與地上萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)形成部分業(yè)態(tài)重合，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致兩敗俱傷。與中央大街地下項(xiàng)目和索菲亞地下項(xiàng)目的差異點(diǎn)結(jié)論：這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目不適合。90與中央大街地下項(xiàng)目和索菲亞地下項(xiàng)目的差異點(diǎn)結(jié)論：這種綜合性商市場(chǎng)定位篇定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位排除法+選擇法2、專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街：經(jīng)營(yíng)商品是專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，專(zhuān)業(yè)商業(yè)街往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)（種）商品，如古玩街、旅游商品一條街、酒吧街、餐飲娛樂(lè)一條街等。91市場(chǎng)定位篇定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)結(jié)論：種類(lèi)上無(wú)法滿足項(xiàng)目規(guī)模需求的商品和商鋪面積要求較大的專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街不適合本項(xiàng)目的商業(yè)街定位。針對(duì)酒吧一條街和餐飲娛樂(lè)一條街等專(zhuān)業(yè)街的定位，因受本項(xiàng)目自身的限制（沒(méi)有排油煙、排污系統(tǒng)，且無(wú)法整改）以及其面積要求相對(duì)較大的原因，將會(huì)導(dǎo)致投資者租金短期收益與預(yù)期相差過(guò)大。再加上某些專(zhuān)業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法滿足本項(xiàng)目建筑面積的需要，所以不予考慮。與中央大街地下項(xiàng)目和索菲亞地下項(xiàng)目的差異點(diǎn)

但以中央大街項(xiàng)目自身的特點(diǎn)來(lái)看，可以考慮將某種意義上兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的專(zhuān)業(yè)街（中國(guó)特色一條街＋俄羅斯商品一條街）進(jìn)行組合。92結(jié)論：種類(lèi)上無(wú)法滿足項(xiàng)目規(guī)模需求的商品和商鋪面積要求較大的專(zhuān)市場(chǎng)定位篇定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位排除法+選擇法３、主題型概念型商業(yè)街：以消費(fèi)群特征為細(xì)分對(duì)象，在商品種類(lèi)上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。93市場(chǎng)定位篇定位方法排除法選擇法通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)結(jié)論：以消費(fèi)者特征為細(xì)分對(duì)象，某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體等的主題型概念特色商業(yè)定位適合本項(xiàng)目。1、項(xiàng)目規(guī)模、街區(qū)長(zhǎng)度、高度、通道的寬度均符合以上要求。２、目前在道里區(qū)甚至是哈爾濱整個(gè)的商業(yè)場(chǎng)所中，以此主題型概念定位的商業(yè)場(chǎng)所很少，多數(shù)商業(yè)概念模糊、定位不清，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。與中央大街地下項(xiàng)目和索菲亞地下項(xiàng)目的切合點(diǎn)94結(jié)論：以消費(fèi)者特征為細(xì)分對(duì)象，某一文化層次、或是某一性別、或根據(jù)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)目標(biāo)戰(zhàn)略，參考我們對(duì)項(xiàng)目前期所做的市場(chǎng)調(diào)研，并結(jié)合我司多年的商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，提供以下項(xiàng)目定位方案：95根據(jù)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)目標(biāo)戰(zhàn)略，參考我們對(duì)項(xiàng)目前期所做的市場(chǎng)調(diào)研中央大街定位方案A經(jīng)營(yíng)主題：80后街／流行驛站洗手間蘇寧地下萬(wàn)達(dá)地下凱萊地下蘇寧地下96中央大街定位方案A經(jīng)營(yíng)主題：80后街／流行驛站洗手間蘇說(shuō)明：根據(jù)商品類(lèi)別以及其經(jīng)營(yíng)面積的大小不同，將項(xiàng)目整體規(guī)劃為幾個(gè)不同類(lèi)別分區(qū)：服裝區(qū)、皮具區(qū)、精品區(qū)、數(shù)碼區(qū)、美食區(qū)、休閑區(qū)等。服裝區(qū)、皮具區(qū)——中央大街由南向北通過(guò)的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將主通道規(guī)劃為5米，輔通道規(guī)劃為3米。此區(qū)域主力面積以25-30平方米居多。在商場(chǎng)的基本功能夠滿足消費(fèi)者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進(jìn)行改動(dòng)，減少原停車(chē)場(chǎng)實(shí)用面積約900平方米，增加其商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約610平方米。精品區(qū)、數(shù)碼區(qū)、美食區(qū)、休閑區(qū)——指第二個(gè)主入口至防洪紀(jì)念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。精品區(qū)將引進(jìn)中檔品牌為主的經(jīng)營(yíng)商家。考慮經(jīng)營(yíng)者的需求，此區(qū)域商鋪主力面積規(guī)劃在15平方米左右，屆時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。此區(qū)域規(guī)劃通道為3米。為了使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)充分感受到休閑的快樂(lè)，我們建議在通道節(jié)點(diǎn)等適當(dāng)設(shè)置一些供顧客休閑和欣賞的設(shè)施，如長(zhǎng)橙、靠椅、小橋、流水、緩坡、景觀、雕塑等等，在不影響通道兩邊商鋪正常經(jīng)營(yíng)的情況下，讓消費(fèi)者體會(huì)購(gòu)物之余的另外一種精神享受，充分體現(xiàn)商場(chǎng)人性化設(shè)計(jì)的一面，這既是增加顧客在商場(chǎng)逗留時(shí)間，從而提高商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的有效手段，也是針對(duì)未來(lái)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的現(xiàn)狀而進(jìn)行的必要?jiǎng)?chuàng)新。無(wú)論是投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者還是消費(fèi)者都會(huì)從中受益，各享其樂(lè)。97說(shuō)明：26中央大街定位方案Ａ業(yè)種比例圖示98中央大街定位方案Ａ業(yè)種比例圖示27支撐點(diǎn)１、周邊路段人流主要集中在中央大街，和以中央大街為主干分支出來(lái)的左右相鄰近十四條輔道，人群特征主要以16-35歲左右的青年男女居多，根據(jù)以上所測(cè)部分人流數(shù)據(jù)，可以推算在中央大街周邊日人流量約25萬(wàn)之多，人流即是商流，即是現(xiàn)金流。人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段8448259679761920節(jié)假日時(shí)段134512971251131082988均值（比例）1094〔44％〕1061〔43％〕110〔5％〕96〔4％〕92〔4％〕2454中央大街人流特征調(diào)查表

99支撐點(diǎn)１、周邊路段人流主要集中在中央大街，和以中央大街為主干２、目前哈市18-35歲的人數(shù)約300多萬(wàn)，其中道里近17萬(wàn)，加上本項(xiàng)目可能輻射到的南崗、道外保守估計(jì)約25萬(wàn)左右，市場(chǎng)空間巨大。地區(qū)按性別（萬(wàn)人）按年齡（萬(wàn)人）男女18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上全市494.6480.2170.1307．5388.1109.1道里區(qū)33.434.49.517.831.19.4南崗區(qū)50.549.613.936.137.912.2道外區(qū)30.830.98.216.328.58.7哈爾濱市人口特征構(gòu)成表

100２、目前哈市18-35歲的人數(shù)約300多萬(wàn)，其中道里近17萬(wàn)3、在對(duì)道里及南崗商圈幾個(gè)商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查的好評(píng)度中了解到，除了排在第一位的中央大街外，金太陽(yáng)和哈一百是人們經(jīng)常去消費(fèi)的兩個(gè)地方，原因當(dāng)然是多方面的，除了它們具有交通方便、人氣較旺、環(huán)境怡人的優(yōu)勢(shì)外，更多是體現(xiàn)在其業(yè)態(tài)規(guī)劃的科學(xué)合理性上面。４、在對(duì)以上金太陽(yáng)和哈一百進(jìn)行實(shí)地觀察，并對(duì)其業(yè)態(tài)組合進(jìn)一步研究后發(fā)現(xiàn)，其業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)主要圍繞16-35歲的青年男女進(jìn)行組合，如時(shí)尚服裝服飾、新奇特小商品、飾品、配飾等等。５、此定位與百盛、蘇寧、沃爾瑪?shù)劝儇?、家電、超市業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)，形成人流交叉互動(dòng)，產(chǎn)生綜合積聚效應(yīng)，共同演繹中央大街地上到地下的立體式繁華。1013、在對(duì)道里及南崗商圈幾個(gè)商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查的好評(píng)度中了解到，除了中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益指標(biāo)類(lèi)別商鋪商業(yè)部分出租面積（㎡）建面約8965實(shí)用率53%使用面積4811．6實(shí)際出租面積按90%的使用面積出租（5346）出租率(%)95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡/使面/月）290元建議租金價(jià)第一年9折優(yōu)惠（261元）租金收入5346×95%×(261元×12)=1590萬(wàn)小計(jì)1590萬(wàn)前10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率5%計(jì)）約2億元停車(chē)場(chǎng)部分建面2537．87停車(chē)位按30㎡/車(chē)位（84）銷(xiāo)售車(chē)位按30%銷(xiāo)售（25）銷(xiāo)售收入25萬(wàn)/車(chē)位/50年使用權(quán)×25=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本廣告推廣:租金總收入的3%(47萬(wàn))管理費(fèi)成本(按15元/㎡使面/月)×12=86萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用=350萬(wàn)小計(jì)483萬(wàn)稅前收益停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售收益=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期稅前收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本支出=1107萬(wàn)元方案Ａ102中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益指標(biāo)類(lèi)別商鋪商業(yè)部分出租面積（㎡中央大街定位方案Ｂ中俄風(fēng)情一條街103中央大街定位方案Ｂ中俄風(fēng)情一條街32說(shuō)明：根據(jù)本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們將項(xiàng)目的兩個(gè)不同區(qū)域分別定位既關(guān)聯(lián)又有明顯不同的主題：俄羅斯風(fēng)情街——中央大街由南向北通過(guò)的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要有俄羅斯精品、俄羅斯餐廳、酒吧以及其它商品和特色新奇服務(wù)，如異國(guó)留影館等，通過(guò)一系列展現(xiàn)哈爾濱市最具異國(guó)風(fēng)情的俄羅斯商品、服務(wù)，意在營(yíng)造一種別有風(fēng)趣的它國(guó)環(huán)境氛圍，來(lái)滿足哈爾濱日益強(qiáng)大旅游消費(fèi)人群的特色需求。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將主通道規(guī)劃為6米，輔通道規(guī)劃為3米。此區(qū)域主力面積以165平方米居多。在商場(chǎng)的基本功能夠滿足消費(fèi)者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進(jìn)行改動(dòng)（如下圖所示），減少原停車(chē)場(chǎng)實(shí)用面積約900平方米，增加其商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約610平方米。中國(guó)特色風(fēng)情街——指第二個(gè)主入口至防洪紀(jì)念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要是些極具中國(guó)特色的一系列商品，根據(jù)商品類(lèi)別的不同，我們將此區(qū)域規(guī)劃為文化區(qū)、禮品區(qū)、特產(chǎn)區(qū)以及具有中國(guó)特色的餐飲區(qū)?？紤]經(jīng)營(yíng)者的需求，此區(qū)域商鋪主力面積規(guī)劃在15平方米左右，屆時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。此區(qū)域規(guī)劃通道為3米。104說(shuō)明：33中央大街定位方案Ｂ業(yè)種比例圖示105中央大街定位方案Ｂ業(yè)種比例圖示34支撐點(diǎn)1、政府對(duì)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設(shè)中山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚帶（一帶），建設(shè)以中央大街為主線，以“索菲亞”廣場(chǎng)為支點(diǎn)的旅游休閑型主題商業(yè)中心。完善一批特色商業(yè)街采取政府引導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的辦法，利用1-2年的時(shí)間，完善道里區(qū)中央大街歐陸風(fēng)情一條街。根據(jù)哈爾濱市現(xiàn)有資源狀況以及目前中央大街的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，發(fā)展旅游業(yè)無(wú)疑將是今后哈爾濱經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上臺(tái)階的必要步驟，而且也將是一種不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢(shì)。106支撐點(diǎn)1、政府對(duì)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設(shè)２、哈爾濱０５－０７年外來(lái)旅游人口數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的提高，旅游休閑漸成時(shí)尚，大眾旅游市場(chǎng)前景廣闊，國(guó)內(nèi)旅游和假日旅游發(fā)展成逐年快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。３、中央大街、防洪紀(jì)念塔、索菲亞教堂以及太陽(yáng)島是中外游客來(lái)哈的必經(jīng)之地，為本項(xiàng)目此定位增加了重要砝碼。４、在哈爾濱賦予這一主題的特色街目前還沒(méi)有，項(xiàng)目周邊現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的幾家俄羅斯商品店分布零散，其發(fā)展空間相對(duì)較大。單位：萬(wàn)人107２、哈爾濱０５－０７年外來(lái)旅游人口數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ｂ指標(biāo)類(lèi)別商鋪商鋪商業(yè)部分出租面積（㎡）建面約8965實(shí)用率57%使用面積5184.3實(shí)際出租面積按90%的使用面積出租（5346）出租率(%)95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡/使面/月）290元建議租金價(jià)中國(guó)特色風(fēng)情街:第一年9折優(yōu)惠（261元）租金收入俄羅斯風(fēng)情街:第一年8折優(yōu)惠(232)租金收入中國(guó)特色風(fēng)情街2438.3×95%×(261元×12)=725.5萬(wàn)俄羅斯風(fēng)情街2746×95%×(232元×12)=726.26萬(wàn)小計(jì)1451.76萬(wàn)元前10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率6%計(jì)）約2億元停車(chē)場(chǎng)部分建面2537．87停車(chē)位按30㎡/車(chē)位（84）銷(xiāo)售車(chē)位按30%銷(xiāo)售（25）銷(xiāo)售收入25萬(wàn)/車(chē)位/50年使用權(quán)×25=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本廣告推廣:租金總收入的3%(43萬(wàn))管理費(fèi)成本(按15元/㎡使面/月)×12=93萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用年=350萬(wàn)小計(jì)486萬(wàn)稅前收益停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售收益=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期稅前收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本支出=965.76萬(wàn)元108中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ｂ指標(biāo)類(lèi)別商鋪商鋪商業(yè)部分出中央大街方案AB利弊對(duì)比分析定位方案A定位方案B利1、潮流天下的業(yè)態(tài)規(guī)劃，綜合了經(jīng)營(yíng)者的利益驅(qū)使和潛在消費(fèi)者的心理需求，對(duì)中期招商和后期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提供較為有力的保證。2、給所規(guī)劃的商場(chǎng)業(yè)態(tài)確定一個(gè)較為吻合并具傳導(dǎo)性的主題，將會(huì)與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴，從而增加銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。3、裝修可別致、設(shè)計(jì)可以人性化、環(huán)境怡人、空氣通透，公共空間寬闊，有利于吸引成熟的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的眼球，有較強(qiáng)抵抗未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的能力，有利于降低突發(fā)事件造成的損失，如水、火等自然災(zāi)害，有利于商場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定發(fā)展。4、如果開(kāi)通與環(huán)球動(dòng)力商城、萬(wàn)達(dá)地下申格體育以及凱萊酒店的通道，將會(huì)使得不同場(chǎng)所消費(fèi)的潛在顧客實(shí)現(xiàn)交叉互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)多方共贏商業(yè)格局。對(duì)于將來(lái)銷(xiāo)售有利的小面積鋪位數(shù)量相對(duì)較多，能快速實(shí)現(xiàn)投資者資金回籠的目的。使項(xiàng)目發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外知名特色商業(yè)街成為可能，使項(xiàng)目成為哈市樹(shù)立形象的又一特色工程成為可能。弊此概念型的主題定位有可能會(huì)損失少部分其他的消費(fèi)人群缺乏主力商家支撐，對(duì)商業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展不利。招商范圍擴(kuò)大造成招商難度加大，招商周期加長(zhǎng)，投資金額大大增加。109中央大街方案AB利弊對(duì)比分析定位方案A定位方案B利1、潮流天中央大街方案A——８０后街

主題特色營(yíng)造110中央大街方案A——８０后街

主題特色營(yíng)造39〔1〕業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前在市場(chǎng)有一定特色的業(yè)種，如：動(dòng)漫飾品、奧運(yùn)紀(jì)念品、汽車(chē)模型等，以其時(shí)尚前衛(wèi)、創(chuàng)新的組合形象給消費(fèi)者創(chuàng)造更多的心里需求。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購(gòu)物——休閑娛樂(lè)——餐飲——體驗(yàn)等進(jìn)行整合，使消費(fèi)者能夠在內(nèi)部產(chǎn)生互動(dòng)消費(fèi)?！?〕品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒(méi)有的品牌，給潛在消費(fèi)者耳目一新的感覺(jué)，進(jìn)一步刺激其消費(fèi)。111〔1〕業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前在市場(chǎng)有一定特色的業(yè)種，如：〔3〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口進(jìn)行富有創(chuàng)意形象的設(shè)計(jì)，充分展示項(xiàng)目所要表達(dá)主題的意義。步行街主入口不僅是步行街商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的主入口能使商場(chǎng)在消費(fèi)建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點(diǎn)所在。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設(shè)計(jì)需要考慮尺度和材料與周?chē)P(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。項(xiàng)目定位為年輕人休閑購(gòu)物的潮流樂(lè)園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風(fēng)格和色彩。這里建議80后街盡量考慮色彩絢麗的涂料和材料。112〔3〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口地下街入口參考效果圖示113地下街入口參考效果圖示42〔4〕內(nèi)部裝修特色：80后街營(yíng)造“哈爾濱首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂(lè)和購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū)——中庭、入口、過(guò)道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號(hào)，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時(shí)尚。內(nèi)部裝修參考效果圖示114〔4〕內(nèi)部裝修特色：80后街營(yíng)造“哈爾濱首家年輕人休閑購(gòu)物互〔5〕休閑景觀、小品特色：為了使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)充分感受到休閑的快樂(lè)，我們建議在通道節(jié)點(diǎn)等適當(dāng)設(shè)置一些供顧客休閑和欣賞的設(shè)施，如長(zhǎng)橙、靠椅、小橋、流水、緩坡、景觀、雕塑等等，在不影響通道兩邊商鋪正常經(jīng)營(yíng)的情況下，讓消費(fèi)者體會(huì)購(gòu)物之余的另外一種精神享受，充分體現(xiàn)商場(chǎng)人性化設(shè)計(jì)的一面，這既是增加顧客在商場(chǎng)逗留時(shí)間，從而提高商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的有效手段，也是針對(duì)未來(lái)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的現(xiàn)狀而進(jìn)行的必要?jiǎng)?chuàng)新。無(wú)論是投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者還是消費(fèi)者都會(huì)從中受益，各享其樂(lè)。休閑景觀效果圖示115〔5〕休閑景觀、小品特色：為了使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)充