展望年房地產融資模式

展望2009年房地產融資模式

----兼論相關法律問題北京市中倫文德律師事務所陳文律師一、危機與挑戰(zhàn)

2008年由美國次貸危機引發(fā)的美國金融海嘯，對美國及全世界的金融和經濟領域都造成了巨大的負面影響。同樣我國的金融領域，經濟領域及房地產領域也受到了相當的影響。2009年我國的房地產領域也將面臨新的挑戰(zhàn)和機遇。盡管國務院辦公廳于二OO八年十二月八日頒布了《關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》和在二OO八年十二月二十日又頒布了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，但在新的一年里，房地產項目的融資仍然是所有發(fā)展商關心的重要話題。二、資本市場1、企業(yè)IPO房地產公司可以利用資本市場融資，境內資本市場和境外資本市場。企業(yè)在境內外資本市場IPO股權融資，要經過復雜的審批程序，并有數量的限制，嚴格的信息披露要求和相關資本市場的法律監(jiān)管，尤其對房地產企業(yè)困難較大。進入國外資本市場難度更大，有不同的法律問題，程序問題和市場準入問題。2、發(fā)行企業(yè)債國務院辦公廳《促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》強調要支持資信條件較好的企業(yè)經批準發(fā)行企業(yè)債券。1）由證監(jiān)會批準的上市公司企業(yè)債券，在證券市場發(fā)行。2）由發(fā)改委批準的企業(yè)債券，在銀行間債券市場發(fā)行。萬科企業(yè)（000002）于2007年至2008年發(fā)行59億公司債券；保利房地產（集團）股份有限公司43億元公司債獲批；招商地產發(fā)債融資80億。3、收購上市公司股權（買殼公司再進行增發(fā)）

通過收購ST或SP上市公司的股權，從而達到房地產公司上市融資的目的。企業(yè)IPO程序復雜，已排隊申請IPO的企業(yè)有幾百家，通過購買上市殼公司，也是可以達到上市融資的目的。2008年11月信達投資公司成功用其旗下11家房地產公司的股權置換了青鳥天橋公司的百分之五十八的股權，達到了房地產公司上市的目的。中國銀監(jiān)會2008年12月6號發(fā)布《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》，鼓勵銀行支持企業(yè)并購貸款業(yè)務。國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》中強調對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目，提供金融支持和相關金融服務。三、傳統的間接融資

銀行貸款長期以來，銀行一直限制對房地產企業(yè)的開發(fā)貸款，直到二OO八年十二月二十日，國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》出臺，其第三條第（七）款要求支持房地產開發(fā)企業(yè)合理融資需求，加大對中低價位，中小套型普通商品房建設特別是在建項目的信貸支持力度。銀行貸款要求：借款人有信用擔保，或請第三人信用擔保。借款人提供合法有效的不動產抵押擔保或股權質押及其他證券或權利質押擔保，或第三人提供動產或不動產抵押擔?；驒嗬|押等擔保條件。四、當前的政策障礙

1、房地產公司上市困難重重2、商業(yè)房地產項目貸款仍然受到限制3、一般房地產公司發(fā)債困難也較大4、僅兩限房、經適房等政策性房地產項目貸款較為寬松五、探索新的融資模式及其法律問題

新的融資有多種模式，各房地產公司可以根據各自不同的實際情況選擇適合自己的模式。1、與外國大型房地產企業(yè)合作1）聯合參加房地產項目招、拍、掛程序，然后組建中外合作或合資房地產開發(fā)公司2）由國內公司首先參加房地產項目的招、拍、掛程序，然后把內資公司改組成中外合作或合資公司3）由國內公司完成招、拍、掛程序，在完成該項目的總投資25%后轉讓給外資房地產公司在上述三種模式中，房地產融資可以以不同形式得以完成。2、與大型商業(yè)機構合作（沃爾瑪、百安居、家樂福、麥得隆、樂購、紅星美凱龍和東方家園等）1）根據需要建設大型商業(yè)設施如大型超市（在各主要城市或地區(qū)）2）以量身定造的方式建設并銷售3）合作參股方式，最后完成轉股手續(xù)4）以長期出租方式，以分期付清租金方式完成價值轉移上述4種合作模式中，房地產開發(fā)公司以不同的方式，如以租賃合同收益為擔保向銀行貸款，或以向承租方或購買方先行收取租金或預付款方式完成房地產融資，根據需要和具體情況制定相關法律文件。3、以項目融資方式向銀行貸款 以項目本身全部權益或部分收益作為擔保向銀行貸款。1）將項目公司的全部股權質押給銀行2）將項目土地使用權抵押給銀行3）將項目的預期收益全部質押給銀行4）將項目公司的所有銀行帳戶質押給銀行5）將項目的所有保險權益轉讓給銀行項目融資是當今國際及國內較多適用的融資模式?？梢赃m用項目融資的項目多為商業(yè)項目，如酒店、商場、停車樓等。銀行通?？梢詫⑦@類商業(yè)項目和房地產開發(fā)項目分開對待，以獲得不同的政策待遇。項目融資涉及許多法律問題，例如抵押、擔保、質押、抵押權的實現和有關金融、稅務法律問題，需要制作許多相關法律文件。4、、以以中中外外合合資資或或合合作作企企業(yè)業(yè)名名義義向向海海外外金金融融機機構構融融資資1））以以外外方方股股東東名名義義向向國國外外金金融融機機構構借借款款2））以以合合資資或或合合作作企企業(yè)業(yè)名名義義向向國國外外金金融融機機構構借借款款3））以以項項目目融融資資方方式式向向國國外外機機構構借借款款以外外方方股股東東名名義義向向外外舉舉債債或或以以合合資資企企業(yè)業(yè)名名義義向向外外舉舉債債只只需需向向外外匯匯管管理局局備備案案，，不不占占國國家家外外債債總總規(guī)規(guī)模模。。但但向向外外舉舉債債不不能能超超過過該該項項目目的的投投資資總總額。。與與有有經經濟濟實實力力的的外外國國公公司司合合作作成成立立合合資資房房地地產產公公司司是是從從海海外外融融資資的的最佳佳途途徑徑。。同同時時在在國國內內進進行行融融資資也也是是具具有有優(yōu)優(yōu)勢勢條條件件的的。。上述述融融資資模模式式涉涉及及到到中中外外合合資資及及中中外外合合作作的的許許多多法法律律問問題題，，同同時時也也涉涉及到到貸貸款款銀銀行行國國家家的的金金融融法法律律問問題題和和外外匯匯法法律律問問題題。。5、、房房地地產產公公司司與與海海外外房房地地產產基基金金合合作作1））在在中中國國申申請請成成立立中中外外合合作作的的房房地地產產基基金金2））吸吸引引海海外外房房地地產產基基金金投投入入國國內內項項目目A、、股股權權轉轉讓讓B、、項項目目轉轉讓讓C、、定定身身制制作作項項目目D、、中中外外合合作作（（固固定定收收益益分分成成））等等方方式式合合作作目前前由由于于政政策策因因素素，，只只有有極極少少數數國國內內的的房房地地產產基基金金獲獲得得批批準準，，尚尚沒沒有中中外外合合作作的的房房地地產產基基金金獲獲得得批批準準，，但但這這只只是是個個時時間間問問題題。。海海外外房房地地產產基金金目目前前直直接接投投資資國國內內房房地地產產項項目目有有一一定定困困難難，，但但有有些些房房地地產產基基金金已已經經以外外資資企企業(yè)業(yè)入入股股的的方方式式參參與與國國內內的的房房地地產產項項目目。。6、、與與信信托托投投資資公公司司合合作作開開展展房房地地產產信信托托業(yè)業(yè)務務房地地產產公公司司與與信信托托投投資資公公司司合合作作，，由由房房地地產產公公司司向向信信托投投資資公公司司申申請請，，由由信信托托投投資資公公司司依依據據信信托托法法并并根根據據房房地產產公公司司的的項項目目具具體體情情況況制制作作信信托托計計劃劃，，在在社社會會上上定定向向或或公開開發(fā)發(fā)行行單單一一或或集集合合計計劃劃與與信信托托受受益益憑憑證證，，將將社社會會上上的的閑閑散資資金金匯匯聚聚起起來來，，集集中中使使用用在在房房地地產產信信托托計計劃劃中中。。其中中要要點點是是，，根根據據信信托托計計劃劃：：1））信信托托計計劃劃購購買買人人（（信信托托受受益益憑憑證證受受益益人人））將將自自己己的的資資金金信信托托給給信信托機機構構；；2））信信托托機機構構將將某某一一項項目目的的信信托托資資金金集集合合在在一一起起設設立立獨獨立立帳帳戶戶，，使使信信托資資金金獨獨立立于于信信托托公公司司自自身身的的財財產產和和其其他他信信托托計計劃劃的的財財產產與與資資金金；；3））根根據據信信托托計計劃劃，，信信托托投投資資公公司司委委托托銀銀行行將將信信托托資資金金投投入入房房地地產產公公司的的項項目目中中；；4））房房地地產產開開發(fā)發(fā)公公司司向向信信托托投投資資公公司司提提供供擔擔保保，，以以股股權權質質押押或或以以項項目目土地使用用權及在在建工程程抵押及及保險權權益轉讓讓等擔保保方式；；5）信托托計劃完完成后，，項目發(fā)發(fā)展商向向信托投投資公司司返還信信托資金金本金及收益；；6）信托托公司向向各信托托人返還還資金及及收益。。信托計劃劃又分房房地產項項目信托托計劃和和房地產產公司股股權信托托計劃，，前者為間間接融資資，后者者為直接接融資方方式。房地產信信托在我我國剛剛剛興起，，現在信信托業(yè)開開始開展展土地及及開發(fā)領領域的信托托計劃及及其他大大型房地地產項目目的信托托計劃，，房地產產信托涉涉及到物權法、、房地產產法、土土地法、、信托法法、擔保保法、保保險法等等。整個個信托計劃履行行過程較較為復雜雜，需要要制作較較多法律律文件。。中國銀銀監(jiān)會2008年12月4日頒布布《銀行行業(yè)與信信托公司司業(yè)務合合作指引引》強調調銀信理理財合作作和信貸資產產證券化化合作業(yè)業(yè)務，從從而為信信托公司司介入房房地產業(yè)業(yè)務提供供了巨大大的空間。。7、當地地房地產產公司與與外地房房地產公公司合作作（企業(yè)業(yè)間融資資）跨地區(qū)、、跨省市市的房地地產項目目合作，，可以實實現優(yōu)勢勢互補，資源源整合、、節(jié)約成成本、提提高效率率。1）聯合合競拍2）先行行競拍，，以后股股權重組組3）項目目轉讓4）股權權轉讓8、與國國外及外外地房地地產代理理機構合合作（間間接融資資新方式式）1）境外外售樓宣宣傳吸引海外外僑胞及及海外投投資者購購買國內內房產，，設立吸吸引海外外個人或機構構的熱線線。2）外地地售樓宣宣傳吸引外地地投資者者到本地地購買房房產。需要境外外律師的的配合，，涉及到到外國的的法律。。如在國國外簽約約涉及到外國國的稅收收法律。。9、合作作開發(fā)醫(yī)醫(yī)用房地地產（與與境內外外醫(yī)療機機構合作作建聯鎖鎖機構））房地產開開發(fā)公司司與國內內外國大大型醫(yī)療療機構或或大型醫(yī)醫(yī)療保健機構聯聯合開發(fā)發(fā)醫(yī)用房房地產項項目。1）合資資組建項項目公司司（外方方以資金金或管理理或高級級醫(yī)療管管理隊伍入入資）2）以項項目融資資3）外方方的設備備入資4）為特特定醫(yī)療療機構建建造或以以出租形形式銷售售醫(yī)院設設施房地產公公司與特特定的醫(yī)醫(yī)療投資資機構合合作以不不同方式式融資。。10、以以BT方方式融資資房地產公公司在項項目建設設的過程程中將項項目銷售售掉，項項目公司尋找并并選擇對對其所開開發(fā)建設設的項目目有興趣趣的投資資機構，，該投資機構構按合同同約定分分期向項項目公司司支付工工程款，，至項目目驗收合格后后將最后后一筆款款付清。。一般這種種項目多多為寫字字樓項目目，購買買者為自自用或投投資用。這種種融資方方式對開開發(fā)公司司或購買買方均有有益處，，可以說說風險在買賣賣雙方之之間分擔擔。采用用BT融融資方式式還需要要雙方對對履約做出保證證。11、跨跨行業(yè)合合作房地產公公司與其其他行業(yè)業(yè)中的大大型投資資者合作作，例如如石油行業(yè)，通通訊行業(yè)業(yè)，航空空行業(yè)、、制造業(yè)業(yè)等。房地產公公司利用用本身在在開發(fā)領領域的優(yōu)優(yōu)勢，吸吸引行業(yè)業(yè)外的大批資金金。資金金會向著著利潤高高的行業(yè)業(yè)流動，，這時資資源的配配置會達到最最優(yōu)。房地產行行業(yè)的收收益及利利潤率一一直相對對其他行行業(yè)較高高，而房地產又又是一個個新興的的行業(yè)，，所以吸吸引外行行業(yè)資金金有著極極大的潛力。。12、與與擔保機機構合作作增強信信用等級級提高融融資能力力無論采取取何種方方式融資資，房地地產公司司都要盡盡最大努努力提高自己的的信用等等級，而而在短期期內提高高信用等等級的方方式便是是與擔保機構構合作，，增強信信用等級級。在提高信信用等級級后，融融資的問問題會得得到妥善善解決，，同時擔保機構構會要求求房地產產公司提提供相應應的反擔擔保措施施。13、與與保險機機構合作作保險機構構每年可可以從所所收取的的保險費費總額中中拿出百百分之五投入不不動產投投資，而而保險機機構雖不不是專業(yè)業(yè)的房地地產開發(fā)發(fā)機構，但卻卻有充足足的資金金。1）為保保險公司司量身定定制其投投資的不不動產項項目2）吸引引保險公公司參與與股權式式開發(fā)房房地產項項目（保保險資產產管理公司司）國務院辦辦公廳《《關于當當前金融融促進經經濟發(fā)展展的若干干意見》鼓勵勵保險投投資機構構投資企企業(yè)債、、公司債債。14、與與大型企企業(yè)或機機構合作作（如中中石油、、銀行、、保險司、中航航集團等等各大型型央企））1）建造造職工集集體福利利性商業(yè)業(yè)住房2）定制制寫字樓樓及其他他設施。。房地產公公司及早早獲取這這方面的的信息，，項目融融資問題題迎刃而而解。15、與與不動產產資產證證券化試試點銀行行合作（（ABS）（Assest—Backed—Security）1）早期期介入試試點銀行行的試點點項目；；2）將項項目貸款款及項目目個人住住房抵押押貸款列列入SPVSpecial—Purpose——Vehicle公公司中。。目前有關關法規(guī)剛剛出臺，，實施細細則正在在制訂中中，配套套的規(guī)定也在完完善，具具體試點點項目剛剛剛開始始。16、企企業(yè)債券券市場（（發(fā)改委委審批項項目）企業(yè)債券券是企業(yè)業(yè)依據國國家法律律，按照照國務院院及央行行的法規(guī)及規(guī)定定，在獲獲得政府府有關部部門的批批準后依依照法定定程序發(fā)發(fā)行的債券，，約定在在一定期期限內還還本付息息的債券券。企業(yè)債券券代表著著發(fā)債企企業(yè)和投投資者之之間的一一種債權權債務關系，債債券持有有人是企企業(yè)的債債權人，，企業(yè)債債券與股股票一樣樣，同屬有價價證券，，可以自自由轉讓讓。企業(yè)債券券分類如如下：1）短期期（1年年）、中中期（1-5年年）、長長期債券券（5年年以上））2）記名名與不記記名債券券3）信用用債券和和擔保債債券4）提前前贖回債債券和不不可提前前贖回債債券5）固定定利率債債券，浮浮動利率率債券和和累進利利率債券券6）附有有選擇權權的企業(yè)業(yè)債券和和無選擇擇權的債債券。（可轉換換公司債債券，有有認股權權證的債債券）7）公募募債券和和私募債債券。國務院、、央行于于2005年5月23日頒布布《短期期融資券券管理辦辦法》，，企業(yè)可發(fā)行一一年期短短期融資資券，用用于企業(yè)業(yè)正常經經營，在在整個短短期融資資券發(fā)行行過程中，需需要律師師及其他他中介機機構出具具有關文文件。17、PE私募募股權投投資基金金最近兩年年私募股股權投資資在我國國迅速發(fā)發(fā)展起來來，對各各類企業(yè)業(yè)在經營營發(fā)展中融融資起了了巨大的的作用，，雖然大大多數和和私募股股權投資資基金要要選擇一一些在生物物科技，，新材料料和新能能源領域域里具有有發(fā)展?jié)摑摿Φ钠笃髽I(yè)，但但也有一一些大型的的私募股股權投資資基金傾傾向于投投資一些些具有上上市發(fā)展展?jié)摿Φ牡姆康禺a產公司。私募股權權投資基基金是在在上市之之前投入入，（preIPO）一般般投入在在二至三年后后退出。。PE投投資涉及及到律師師盡職調調查，財財務審計計，股權權調整，，工商資料料變動，，因此要要有完善善和詳細細的法律律文件。。私募股權權基金既既有國外外的，也也有本土土的，更更有中外外合資或或合作的，這也也是房地地產企業(yè)業(yè)發(fā)展中中直接融融資的一一種渠道道。18、房房地產投投資信托托基金（（REITS））房地產投投資信托托基金是是以信托托方式組組成而主主要投資資于房地產項目目的集體體投資計計劃，旨旨在向持持有人提提供來自自房地產產租金收入的的回報。。RealEstatesInvestmentTrusts,應該該是集合眾多投投資者資資金，組組成一個個投資基基金，投投資于房房地產或或房地產相關關權益，，投資者者權益表表現為可可在證券券市場上上交易的的某種形式的的證券。。房地產投投資信托托基金的的基本要要素：1、法律律依據：：《證券券投資基基金法》》、《合合同法》》、《合合伙企業(yè)業(yè)法》和將將要出臺臺的的《房地地產投資資信托基基金管理理試點辦辦法》。。及投資者者利益保保護依據據REITS發(fā)售時時以及存存續(xù)期間間向投資資者公開披露的的包括《《基金合合同》、、《基金金發(fā)售說說明書》》、《估估值報告》、《《資產運運營情況況報告》》、《財財務報告告》等一一系列組組成文件件。2、基金金管理人人：負責責基金的的設立、、發(fā)售、、申請上上市和運運作管理理。3、資產產管理人人：資產產管理人人的管理理職能包包括：房房地產資資產管理理和運營；市場場策劃和發(fā)發(fā)展，投投資和財財務管理理，提供供人力資資源和其其他保障障功能等等。4、基金金托管人人：履行行證券投投資基金金相關法法規(guī)規(guī)定定的基金金托管職職責。5、估值值機構：：對REITS房地產產資產進進行評估估，包括括對購入入，賣出物業(yè)業(yè)的估值值和持有有物業(yè)資資產的定定期估值值。6、財務務顧問：：主要負負責為基基金份額額定價和和持續(xù)督督導資產產管理機構，也也可代理理基金銷銷售。7、市場場顧問：：由資產產管理機機構選擇擇，負責責物業(yè)價價值提升升策劃。。8、物業(yè)業(yè)管理機機構：由由資產管管理機構構選擇，，負責非非資產經經營性物物業(yè)管理。9、律師師和會計計師：由由基金管管理機構構和資產產管理機機構聯合合聘任，，履行專業(yè)業(yè)職責責。房地產產資產產類型型：主主要是是可以以產生生長期期，穩(wěn)穩(wěn)定適度增增長的的現金金流的的不動動產資資產都都可以以成為為REITS。。例如：：辦公公樓，，酒店店、出出租公公寓、、商場場、工工業(yè)廠廠房、、游樂場場物業(yè)業(yè)、公公路、、鐵路路、橋橋梁、、隧道道、港港口、、機場場等基礎礎設施施等。。19、、房地地產企企業(yè)融融資模模式的的