宏源地產(chǎn)投資項目定位篇

天元區(qū)作為日新月異的新城區(qū)，依賴其株洲政治中心的地位，在整體規(guī)劃以及發(fā)展前景方面優(yōu)勢明顯，成為眾多實力派開發(fā)商的競爭前沿，“湘銀”、“聯(lián)誼”、“耀華”、“中房”等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛斥重資開發(fā)，“海創(chuàng)”等外地房產(chǎn)開發(fā)商也把進軍本地市場的第一站放在河西，河西也因此成為城市四區(qū)中開發(fā)成本居高難下的高端市場

荷塘區(qū)由于政府扶持以及自身區(qū)域優(yōu)勢逐漸發(fā)揮等方面的原因，房地產(chǎn)項目的開發(fā)也逐漸增多，由于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)項目較少，開發(fā)項目在規(guī)模、檔次等方面也難以滿足消費需求，該區(qū)域的購房能力有待釋放，“西子花園”、

“玫瑰名園”等都值得關(guān)注

市調(diào)分析篇作為一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市，株洲的大型工業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)分布在石峰區(qū)（北區(qū)），空氣污染、環(huán)境質(zhì)量等問題一直是制約該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，不過眾多的企業(yè)也為該區(qū)提供了發(fā)展空間

而蘆淞區(qū)（南區(qū)）則依托輻射力強的服裝大市場，商鋪及住宅物業(yè)供需兩旺，交投活躍，大規(guī)模的舊城改造也為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了更多商機；而建設(shè)南路沿線所擁有的珍稀的城市山水生態(tài)景觀，更為開發(fā)商開發(fā)“高檔樓盤”提供了先天條件，“湘江四季花園”、“碧玉花園”等眾多項目依次排列，競爭激烈程度不言而喻

縱觀株洲整個房地產(chǎn)市場，天元區(qū)作為風(fēng)起云涌的本地房地產(chǎn)市場的“始作俑者”，房價一路高走，全線飄紅，并將引領(lǐng)整個市場步入“大盤時代”，繼續(xù)扮演領(lǐng)頭羊的角色；蘆淞區(qū)商、住市場交投兩旺，蘆淞大橋的開工建設(shè)將有效改善其交通現(xiàn)狀，激活該區(qū)域內(nèi)建設(shè)南路的開發(fā)熱潮；石峰區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在近年橫空出世、先聲奪人，但仍有必要對其保持謹慎樂觀的態(tài)度；而對于荷塘區(qū)，2005年展開的一輪“補漲”行情卻是的確值得我們期待的

湘江四季花園雄跨建設(shè)南路商貿(mào)中心輻射地段，一期由15棟時尚小高層和部分多層公寓組成，總建筑面積12萬平方米。住宅單位戶型面積128—248平方米，園內(nèi)會所、游泳池、四季休閑廣場、步行街等社區(qū)配套設(shè)施齊全，水景園林、山體公園點綴其間，是株洲目前最具時尚、生態(tài)、人文特色的高品質(zhì)社區(qū)。

西子花園位于荷塘區(qū)西北側(cè)株洲市老干所內(nèi)，總建筑面積12余萬平方米，由27棟小高層、多層住宅樓組成。小區(qū)內(nèi)擁有會所、休閑廣場、人工湖、天然湖景觀等園林特色，演繹蘇杭江南文化，該案定位于豪門概念，主題推廣為行政級現(xiàn)代生態(tài)社區(qū)，銷售狀況不理想，價格在往下調(diào)，可能會定位在1500元/平方米左右。

湘銀小區(qū)·世紀花園第三期總占地面積11.3萬平方米，總建筑面積26萬平方米。由28棟12—18層的電梯小高層圍合。首創(chuàng)健康主題，將引領(lǐng)株洲家居健康生活新理念。主題打造湖南省首家涉外國際居住小區(qū)，起價1580元/平方米，均價1800元/平方米左右，銷售情況火爆。

海創(chuàng)·明珠花園

位于長江北路，湘江的西岸，距株洲一橋和二橋均約2公里，總占地163畝，近11萬平方米；總建筑面積近16萬平方米，容積率1．45綠化率達40％，以引導(dǎo)住宅居住新觀念為己任，致力于改善株洲市民居住環(huán)境，均價在2000以上，采用每戶每價的靈活定價方法，充分利用好樓層、景觀、朝向等增值因素。

項目的成功首先來自于開發(fā)商的信心與努力!做項目正是一次理性的軌跡與激情的舞步的完美結(jié)合作為開發(fā)商要向人們講述一個精彩的故事——成功的項目一定要有他的傳奇因素。而且這個故事將必須保持新鮮，不斷的給人以驚喜。仍要善于表演——一種建立在策略基礎(chǔ)上的市場行為藝術(shù)任何一家地產(chǎn)商都要遵從“速度、變化、控制”的法則，要懂得如何因勢而變并引導(dǎo)市場引言我們知道，一個產(chǎn)品系統(tǒng)是由核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品及外延產(chǎn)品（附加值）組成的，但就目前而言，株洲房地產(chǎn)市場競爭著眼點尚處在前兩類產(chǎn)品層面上，憑借地段、規(guī)劃、戶型、綠化等能看得見摸得著的“有形產(chǎn)品”進行大比拼，結(jié)果在模仿風(fēng)盛行的今天，無人能獨領(lǐng)風(fēng)騷三五月，可謂短兵相接、頭破血流。可見，在“有形產(chǎn)品”這一層面的競爭空間相當(dāng)有限，而且易于模仿，至多能獲取個行業(yè)平均利潤而已，故若要擴大獲利空間，更快的將產(chǎn)品銷售出去，就只能是在產(chǎn)品的第三空間――“外延產(chǎn)品即產(chǎn)品附加值”上面做文章了，因為“附加值”是以無形駕馭有形、無招勝有招，超越產(chǎn)品本身，讓別人無法克隆，這就相當(dāng)于進入了無競爭高利潤的美妙境界。那么，對一個樓盤而言附加值是從哪來的？從何入手才能增加其最大附加值呢？

我們可以從著名的“附加值模型”――經(jīng)濟學(xué)家關(guān)志雄的模型中得到答案：在一個產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的銷售服務(wù)體系。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。

顯然，房地產(chǎn)利潤多寡的淵源也是如此，若光憑借在“中游組裝”階段靠“施工質(zhì)量”來創(chuàng)造利潤，那是“廉價勞動力在創(chuàng)造財富”雖然這是一條不可逾越的途徑，但肯定不是最佳最有效的利潤來源，因為在同質(zhì)化異常嚴重的今天，很難在“施工質(zhì)量”做出差異化的文章，也許“過程精品”的提法曾驚艷業(yè)界、風(fēng)靡一時，它無足以給開發(fā)商帶來快速的銷售和高額利潤率；

因此，我們在策劃本項目時，從房地產(chǎn)的“上游研發(fā)階段”開始，結(jié)合本項目的具體情況和株洲樓市得特點，在產(chǎn)品的設(shè)計定位上，創(chuàng)造“高附加值產(chǎn)品”——“SCAPHO”集成式社區(qū)！在項目的“下游銷售階段”，我們也將提供我們積累多年的資源和經(jīng)驗總結(jié)出來的“附加值實現(xiàn)體系”——精湛的包裝，快速的銷售和滿意的服務(wù)。整體體定定位位闡闡述述：：打造造““SCAPHO””集集成成社社區(qū)區(qū)，，營營造造株株洲洲獨獨具具特特色色的的““復(fù)復(fù)合合社社區(qū)區(qū)””??！她是是由由APARTMENT(住住宅宅/公公寓寓)、、SHOPPING(購購物物/商商業(yè)業(yè)街街)、、CONVENTION(公公共共集集會會場場地地)、、PARK(花花園園綠綠化化廣廣場場)、、HOTEL(酒酒店店/招招待待所所)、、OFFICE（商商務(wù)務(wù)樓樓））構(gòu)構(gòu)成成的的綜綜合合社社區(qū)區(qū)她將倡倡導(dǎo)導(dǎo)株株洲洲一一種種新的的生生活活，她將是是一一個個讓人人心心動動的的地地方方———“SCAPHO””社區(qū)區(qū)。?！癝CAPHO””APARTMENT(住住宅宅/公公寓寓)OFFICE（商商務(wù)務(wù)樓樓））PARK(綠綠化化廣廣場場)SHOPPING(購購物物/商商業(yè)業(yè)街街)CONVENTION(公公共共場場地地)HOTEL(酒酒店店/招招待待所所)綜述述：：居住住、、工工作作辦辦公公、、購購物物休休閑閑融融和和一一體體，，這這不不是是一一個個單單調(diào)調(diào)的的封封閉閉的的住住宅宅區(qū)區(qū)，，而而是是一一個個有有住住宅宅、、有有街街鋪鋪、、店店鋪鋪、、有有辦辦公公、、有有花花園園、、有有廣廣場場的的混混合合都都市市型型社社區(qū)區(qū)。。它它是是開開放放的的，，這這里里沒沒有有圍圍墻墻，，數(shù)數(shù)條條小小街街是是繁繁華華的的城城市市中中心心的的一一部部分分，，街街上上有有店店鋪鋪，，有有餐餐廳廳，，有有辦辦公公，，有有居居家家，，和和巴巴黎黎、、東東京京、、上上海海的的市市中中心心一一樣樣……環(huán)境境定定位位策策劃劃（（環(huán)環(huán)境境是是一一種種吸吸引引力力））需求求定定位位策策劃劃（（需需求求是是一一種種購購買買力力））樓盤盤、、格格局局定定位位策策劃劃（（樓樓盤盤、、格格局局是是一一種種誘誘惑惑力力））我們們怎怎樣樣才才能能把把它它們們?nèi)谌谌肴腠楉椖磕?？？在本本項項目目我我司司強強調(diào)調(diào)：：以住住宅宅及及商商業(yè)業(yè)街街為為主主，，輔輔以以多多樣樣化化的的功功能能組組合合：：少少量量公公寓寓、、綠綠化化休休閑閑廣廣場場和和部部分分商商住住樓樓及及個個性性化化的的寫寫字字間間組組合合而而成成。。“SCAPHO””的的核核心心內(nèi)內(nèi)容容————APARTMENT(住住宅宅/公公寓寓)和和SHOPPING(購購物物/商商業(yè)業(yè)街街)————一一種種愉愉悅悅而而隨隨意意的的生生活活??！關(guān)鍵鍵詞詞：：活力力的的、、品品味味的的、、時時尚尚的的、、文文化化的的、、尊尊貴貴的的、、質(zhì)質(zhì)素素的的、、健健康康的的、、立立體體化化活力力社社區(qū)區(qū)————SCAPHO就就是是活活力力它不不僅僅僅僅在在居居家家或或辦辦公公空空間間上上提提供供了了靈靈活活性性，，更更重重要要的的是是為為混混合合街街區(qū)區(qū)的的創(chuàng)創(chuàng)新新提提供供了了很很好好的的樣樣板板混合社社區(qū)———混混合就就是效效率項目的的SCAPHO設(shè)計計，展展示了了一種種混合合的都都市氛氛圍，，在一一個街街區(qū)里里集中中了生生活、、工作作、娛娛樂、、休閑閑等多多種活活動的的可能能，不不但節(jié)節(jié)省了了時間間，提提高了了效率率，帶帶來極極具活活力的的現(xiàn)代代都市市生活活氣息息集成式式社區(qū)區(qū)以集成成開發(fā)發(fā)的理理念，，把社社區(qū)內(nèi)內(nèi)的每每一個個元素素都做做到極極致和和純粹粹，對對社區(qū)區(qū)資源源進行行有機機的整整合，，整體體服務(wù)務(wù)業(yè)主主生活活。它它不同同于簡簡單地地提供供社區(qū)區(qū)配套套理念念，它它的真真正意意義在在于，，集成成生活活的理理念和和意識識運動的的、健健康的的社區(qū)區(qū)利用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層層與綠綠化廣廣場平平臺打打造““運動動泛會會所””豐富富了項項目的的功能能便利的的社區(qū)區(qū)商業(yè)街街的立立體規(guī)規(guī)劃是是我們們項目目的亮亮點之之一，，讓我我們的的業(yè)主主感到到不出出家門門口，，就能能滿足足日常常生活活所需需，同同時為為周邊邊區(qū)域域居民民提供供了綜綜合購購物、、休閑閑場所所一站式式現(xiàn)代代生活活“SCAPHO”所所體現(xiàn)現(xiàn)的生生活方方式，，提高高住宅宅目標(biāo)標(biāo)客戶戶群認認同感感的關(guān)關(guān)鍵公園式式街區(qū)區(qū)：通過架架空、、立體體、““城中中街、、街中中街””的設(shè)設(shè)計手手法，，把住住宅、、公寓寓、寫寫字樓樓的客客流動動線和和活動動空間間巧妙妙地安安排在在商業(yè)業(yè)部分分的平平臺上上，而而把住住宅組組團的的中庭庭花園園、廣廣場處處理成成商業(yè)業(yè)街、、商業(yè)業(yè)廣場場，形形成商商流動動線。?？土髁骱蜕躺塘骷燃冗m當(dāng)當(dāng)分流流又緊緊密結(jié)結(jié)合，，這就就是““公園園式街街區(qū)””的核核心點點。購物街街區(qū)：：公園式式街區(qū)區(qū)的布布局是是一種種創(chuàng)造造性的的融合合，既既是對對一般般住宅宅組團團模式式的突突破———變變封閉閉/半半封閉閉、圍圍合/半圍圍合的的小區(qū)區(qū)庭院院為開開放式式、立立體化化、錯錯層式式的公公共空空間。。在基基本滿滿足住住宅住住戶對對庭院院、景景觀均均好性性的要要求的的同時時，是是對一一般購購物商商城的的大賣賣場、、簡單單架空空結(jié)構(gòu)構(gòu)的突突破———變變單調(diào)調(diào)的架架空和和大賣賣場為為多層層次的的、多多街鋪鋪的、、豐富富客流流動線線的公公共空空間，，滿足足了本本項目目開發(fā)發(fā)對建建筑面面積尤尤其是是對商商業(yè)面面積的的現(xiàn)實實要求求。一棟樓樓房的的同層層內(nèi)不不是隨隨意出出售給給兩