慈溪產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品建議報告課件

產(chǎn)品建議報告慈溪·同濟產(chǎn)業(yè)園2010.03產(chǎn)品建議報告慈溪·同濟產(chǎn)業(yè)園2010.031前言本報告希望通過對上?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品發(fā)展研究，結合項目自身條件，能夠對項目產(chǎn)品設計產(chǎn)生有利的指導和幫助。前言本報告希望通過對上海現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品發(fā)展研究，結合項目2目錄上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品總結同濟慈溪產(chǎn)業(yè)園自身條件同濟慈溪產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品建議123目錄上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品總結同濟慈溪產(chǎn)業(yè)園自身條件同濟慈溪產(chǎn)業(yè)園3Ⅰ上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品總結Ⅰ上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品總結4鋼領國際中邦MOHO上?？偛繛成虾由虅請@浦江智谷總部1號大業(yè)領地名企公館慧創(chuàng)國際A5A5A30A30A20A20A20A20A2A2A4A4A5A5A5A6A30A30A30A7A9A30A30A8臺鼎中小企業(yè)園財富興園印象鋼谷盛創(chuàng)科技園上海產(chǎn)業(yè)園為了總結產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公產(chǎn)品特點，我們選取了上海目前主要的15個產(chǎn)業(yè)園作為研究對象潤和國際總部園金領之都總部園鋼領國際中邦MOHO上?？偛繛成虾由虅請@浦江智谷總部1號大業(yè)5大業(yè)領地名企公館松江西部科技園區(qū)占地:1800畝建筑面積:60萬方容積率:1.3集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財務結算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。占地：265畝建筑面積：28萬方容積率：1.58集展示、研發(fā)、商務、創(chuàng)意與一體的雙生態(tài)上海產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園。松江出口加工區(qū)占地：278畝建筑面積：28萬容積率：1.51首座現(xiàn)代化、商務化、人性化、園林式成長型總部園區(qū)。財富興園國際企業(yè)園松江西部工業(yè)園區(qū)上海產(chǎn)業(yè)園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)大業(yè)領地名企公館松江西部科技園區(qū)占地:1800畝占地：2656鋼領國際印象鋼谷—羅森寶商務中心臺鼎中小企業(yè)園寶山鋼鐵物流園占地:347畝建筑面積:48萬方容積率:2.04以鋼鐵物流服務為特征的鋼鐵產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，成為全國乃至全球最大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)總部基地。占地：600畝建筑面積：40萬方容積率：0.98集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、辦公、會議、展示、生活、休閑和綜合管理服務為一體的高配置、智能型、新興現(xiàn)代化的綜合性商務花園。寶山工業(yè)園占地：250畝建筑面積：21萬方容積率：1.24集生產(chǎn)、科貿(mào)、研發(fā)、辦公為一體的花園式廠房成為上海北翼重要的貨物集散地

。寶山工業(yè)園上海產(chǎn)業(yè)園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)鋼領國際印象鋼谷—羅森寶商務中心臺鼎中小企業(yè)園寶山鋼鐵物流園7上海產(chǎn)業(yè)園金領之都總部園區(qū)占地：16萬方建筑面積：30萬方容積率：1.9集辦公、研發(fā)、商務配套和企業(yè)總部于一體的多功能全方位的大型綜合性服務園區(qū)金橋出口加工區(qū)中邦MOHO金橋出口加工區(qū)占地:180畝建筑面積:7.3萬方容積率：0.6集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財務結算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。占地：82868平米建筑面積：77227平米容積率：0.93集綜合辦公與商務、科研、服務于一體的國際化花園辦公區(qū)（InternationalOfficeGarden)潤和國際總部園浦東張江高科技園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)上海產(chǎn)業(yè)園金領之都總部園區(qū)占地：16萬方金橋出口加工區(qū)中邦M8占地：150畝建筑面積：16萬容積率：1.6區(qū)域科研技術與先進制造業(yè)發(fā)展轉化平臺。盛創(chuàng)科技園嘉定徐行鎮(zhèn)慧創(chuàng)國際占地：6746畝建筑面積：420萬方容積率：0.93知識化、生態(tài)型、樞紐及生產(chǎn)性服務業(yè)聚集區(qū)，吸引公司總部、營銷、研發(fā)、設計中心，成為長三角企業(yè)總部基地首席。江橋現(xiàn)代物流園區(qū)總部1號占地：500畝建筑面積：42萬方容積率：1.26集研發(fā)、設計、展示、貿(mào)易、物流、倉儲等職能，定位于中小企業(yè)總部。閔行顓橋向陽工業(yè)園上海產(chǎn)業(yè)園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)占地：150畝盛創(chuàng)科技園嘉定徐行鎮(zhèn)慧創(chuàng)國際占地：6746畝江9上海總部灣埔江智谷占地：1400畝建筑面積：150萬方容積率：1.61集展示、研發(fā)、商務、創(chuàng)意與一體的雙生態(tài)上海產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園。南匯康橋工業(yè)區(qū)占地：1100畝建筑面積：88萬方容積率：1.2集研發(fā)、設計、展示、貿(mào)易、物流、倉儲等職能，定位于中小企業(yè)總部。埔江工業(yè)園占地：225畝建筑面積：10.4萬容積率：0.47首座現(xiàn)代化、商務化、人性化、園林式成長型總部園區(qū)。上河商務園南匯工業(yè)區(qū)上海產(chǎn)業(yè)園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)上?？偛繛称医枪日嫉兀?400畝南匯康橋工業(yè)區(qū)占地：11010上海產(chǎn)業(yè)園風格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務園現(xiàn)代0.4715000073000獨棟商務辦公樓350-400中邦MOHO現(xiàn)代0.612000072000獨棟商務辦公樓420-620潤和國際總部園現(xiàn)代0.938286877228獨棟商務辦公樓+6層600-2000、5000-9000慧創(chuàng)國際現(xiàn)代0.93——720006-10層1600-3300印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨棟286（獨棟）浦江智谷現(xiàn)代1.21100畝8800004層單層5800-6800臺鼎中小企業(yè)園新古典1.24250畝2100003層309-517總部1號現(xiàn)代1.26250畝2100006、7層900-2600大業(yè)領地現(xiàn)代1.31800畝6000004-9層1250-4320財富興園現(xiàn)代1.51278畝2800004層1300-6500名企公館現(xiàn)代1.58265畝2800004、5層900-1469上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨棟商務辦公樓+小高層1500-2500、2500-5000盛創(chuàng)科技園現(xiàn)代1.9——286785、8層41-335上海金領之都現(xiàn)代1.91600003000005層+高層綜合辦公樓單層2000鋼領國際現(xiàn)代2.04347畝4000006、10、18層單層400、1000、1200從上海目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品類型來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公產(chǎn)品主要有三種類型，獨棟商務辦公樓，多層辦公，高層綜合辦公樓上海產(chǎn)業(yè)園風格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務園現(xiàn)代0.47111獨棟商務辦公風格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務園現(xiàn)代0.4715000073000獨棟商務辦公樓350-400中邦MOHO現(xiàn)代0.612000072000獨棟商務辦公樓420-620潤和國際總部園現(xiàn)代0.938286877228獨棟商務辦公樓+6層多層600-2000（獨棟）印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨棟286（獨棟）上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨棟商務辦公樓+小高層1500-2500（獨棟）從容積率來看，獨棟商務辦公樓基本都是出現(xiàn)在容積率小于1的項目從風格來看，獨棟商務辦公都是屬于現(xiàn)代風格從面積來看，獨棟商務辦公主要有280-600和1500-2500兩個面積段獨棟商務辦公風格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務園現(xiàn)代0.4712中邦MOHO地處上海浦東新區(qū)東南部，隸屬浦東金橋開發(fā)區(qū)（南區(qū)），屬中邦置業(yè)集團投資開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)項目，是集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財務結算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。東：妙境北路南：置業(yè)路西：利川路北：王橋路客源：來自本地與江浙，以制造、進出口貿(mào)易為主。中邦MOHO經(jīng)濟技術指標項目地址：浦東新區(qū)王橋路1000~1024號總建筑面積：7.2萬M2

容積率：0.6綠化率：32%標準層高：3.5M得房率：85%物業(yè)管理費：4.5元/平方米/月總體規(guī)劃中邦MOHO中邦MOHO地處上海浦東新區(qū)東南部，隸屬浦東金橋開發(fā)區(qū)（南區(qū)13產(chǎn)品特點■采用石材干掛以及大面積玻璃做搭配的立面形態(tài)，位于辦公空間的任何地方都能享受到充足的陽光?！鰡螚澖ㄖ娣e：420~620M2?！龅厣瞎?層（局部2層）■地下除部分停車外可用作辦公、娛樂或儲藏?！鐾饬⒚娌捎么竺娣e玻璃+石材貼面組合中邦MOHO產(chǎn)品特點■采用石材干掛以及大面積玻璃做搭配的立面形態(tài)14規(guī)劃布局一期占地面積15萬平米建筑面積10.9萬平米地上建筑面積7.3萬平米地下建筑面積3.5萬平米容積率0.47綠化率35%規(guī)劃140余幢研發(fā)樓及1幢商務會所汲取德國現(xiàn)代建筑理念之精髓，強調(diào)線條，結構，材質(zhì)之間約美，著力于細節(jié)的不茍，還原對自然，生態(tài)的本真態(tài)度；結合圍合、庭院的中式鄰里精神，形成“出入有別”的獨棟商務生活氛圍。整體采用幾何結構規(guī)則排列，由一條帶有綠化島的主干道貫穿一期和二期的別墅區(qū),與主干道平行的是帶水景的合歡林蔭路.上河商務園規(guī)劃布局一期占地面積15萬平米建筑面積10.9萬平米地上建筑15產(chǎn)品特點特色：block街區(qū)圍合型建筑獨棟獨院,地面雙車庫大面積落地窗,比例高大35%,超大20米面寬涂料加混凝土建筑立面上河商務園產(chǎn)品特點特色：上河商務園16多層辦公從容積率來看，多層辦公是辦公產(chǎn)品的主體，容積率大部分在1.6以下從風格來看，多層辦公以現(xiàn)代風格為主，只有臺鼎中小企業(yè)園采用新古典風格從面積來看，多層辦公面積跨度極大，其中2000㎡以內(nèi)產(chǎn)品占多數(shù)由于面積跨度大，所以多層辦公銷售方式既有整棟出售，也有整層出售，還有分割單間銷售風格容積率占地體量產(chǎn)品面積潤和國際總部園現(xiàn)代0.9382868772286層5000-9000慧創(chuàng)國際現(xiàn)代0.93——720006-10層1600-3300浦江智谷現(xiàn)代1.21100畝8800004層單層5800-6800臺鼎中小企業(yè)園新古典1.24250畝2100003層309-517總部1號現(xiàn)代1.26250畝2100006、7層900-2600大業(yè)領地現(xiàn)代1.31800畝6000004-9層1250-4320財富興園現(xiàn)代1.51278畝2800004層1300-6500名企公館現(xiàn)代1.58265畝2800004、5層900-1469盛創(chuàng)科技園現(xiàn)代1.9——286785、8層41-335上海金領之都現(xiàn)代1.91600003000005層單層2000鋼領國際現(xiàn)代2.04347畝4000006、10、18層單層400、1000、1200多層辦公從容積率來看，多層辦公是辦公產(chǎn)品的主體，容積率大部分17園區(qū)位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側，集研發(fā)、設計、展示、貿(mào)易、物流、倉儲等職能，定位于中小企業(yè)總部。交通便利，水系發(fā)達。東：召樓路南：沈莊塘西：三魯路北：友誼河園區(qū)一期規(guī)劃為多層大平面的研發(fā)樓群。浦江智谷經(jīng)濟技術指標項目地址：閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側規(guī)劃設計：加拿大CPC建筑設計顧問公司規(guī)劃用地：1100畝總建筑面積：88萬M2容積率：1.2綠化率：45%總體規(guī)劃浦江智谷園區(qū)位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側，集研發(fā)、設計、展示18產(chǎn)品特點—研發(fā)■7~10號樓為研發(fā)，總建筑面積約25000㎡，共分4層（局部３層），單層建筑面積為5800~6800㎡

；可自由分割，最小可出租面積為400㎡?！鐾饬⒚娌捎么竺娣e玻璃+石材貼面+涂料。■底層層高3.8m，二層起層高為3.6m?！鲅邪l(fā)樓以出租為主，租金1.8元/m2.天，售價8500元/m2。物管費12元/m2.月。浦江智谷產(chǎn)品特點—研發(fā)■7~10號樓為研發(fā)，總建筑面積約25019研發(fā)樓平面示意入口大堂西餐廳中餐廳垂直交通輔助入口輔助入口垂直交通垂直交通浦江智谷研發(fā)樓平面示意入口大堂西餐廳中餐廳垂直交通輔助入口輔助入口垂20研發(fā)內(nèi)部空間浦江智谷研發(fā)內(nèi)部空間浦江智谷21產(chǎn)品特點—辦公■１號樓為項目的主體建筑，總建面積約12165m2，其中地上面積約9047m2?！鲇蓛蓷潤E圓型塔樓組成，底層裙房將其連接；兩棟塔樓分別為五層和六層，各設兩臺電梯；每棟塔樓標準層建筑面積為746m2，內(nèi)部空間無梁無柱，現(xiàn)為開發(fā)商自用?！稣麑悠鹱猓鹤饨?.5元/m2.天，售價13000元/m2。物管費18元/m2.月。浦江智谷產(chǎn)品特點—辦公■１號樓為項目的主體建筑，總建面積約12122辦公內(nèi)部空間浦江智谷辦公內(nèi)部空間浦江智谷23高層綜合辦公在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面，高層綜合辦公一般都是作為補充產(chǎn)品存在，體量較少從風格來看，多層辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他產(chǎn)品風格保持一致，以現(xiàn)代風格為主從面積來看，高層綜合辦公面積在1200-2000㎡，有利于分割銷售或出租風格容積率占地體量產(chǎn)品面積印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨棟——上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨棟商務辦公樓+小高層單層1200-1800上海金領之都現(xiàn)代1.91600003000005層+高層綜合辦公樓單層2000高層綜合辦公在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面，高層綜合辦公一般都是作為補充產(chǎn)品24

功能區(qū)域：研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)/總部商務區(qū)/高檔國際生活區(qū)設計單位：美國PSA建筑設計公司上?，F(xiàn)代華蓋建筑設計公司開發(fā)單位：上?？翟路康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司施工單位：浙江天元建設（集團）股份有限公司上海總部灣功能區(qū)域：研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)/總部商務區(qū)/高檔國際生活區(qū)設計單位25上?？偛繛逞邪l(fā)樓平面示意■大平層設計，可自由分割，最小可出租面積為400㎡?！鐾饬⒚娌捎么竺娣e玻璃幕墻+涂料?！鰧痈?.5m?！稣麑映鍪?。上?？偛繛逞邪l(fā)樓平面示意■大平層設計，可自由分割，最小26產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品對比獨棟商務辦公多層辦公高層綜合辦公相同點風格現(xiàn)代風格不同點面積段280-6001500-2500面積跨度大，其中2000㎡以內(nèi)產(chǎn)品占多數(shù)1200-2000外立面石材/玻璃幕墻為主面磚+涂料為主涂料為主從上海目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品來看，獨棟商務辦公樓，多層辦公，高層綜合辦公樓產(chǎn)品特點對比產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品對比獨棟商務辦公多層辦公高層綜合辦公相同點風格現(xiàn)27Ⅱ項目自身條件

Ⅱ項目自身條件28項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢明顯杭州灣跨海大橋建設帶來巨大的歷史性機遇，慈溪的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿τ纱说玫綐O大提升，大橋南岸所在杭州灣新區(qū)一下子成為寧波北接上海的門戶。項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面，地理位置優(yōu)越，29項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園將依托同濟大學，擁有無可比擬的知識優(yōu)勢有著近百年歷史的同濟大學，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有理、工、醫(yī)、文、法、經(jīng)濟和管理的研究型、綜合性大學，擁有獨特的學科優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，豐碩的科研成果，強大的科技實力。同濟大學國家大學科技園成立之后，始終以依托同濟大學優(yōu)勢學科為指導思想，立足于大學的知識、人才資源。同時，根據(jù)同濟“一校多校區(qū)”的具體情況，同濟科技園確定了“一園多基地”的發(fā)展特色。項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園將依托同濟大學，擁有無可比擬的知識30項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面，緊鄰新區(qū)管委會的位置主要指標占地面積100畝容積率≥1.0建筑密度≤50%綠化率≥20%南面：新區(qū)管委會西面、北面：工廠項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面，緊鄰新區(qū)管委會31杭州灣新區(qū)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)都是以大型生產(chǎn)型工廠為主，產(chǎn)業(yè)層次不高，高新企業(yè)比重偏低，勞動密集型企業(yè)居多目前園區(qū)已入駐企業(yè)90%以上占地超過50畝入駐企業(yè)以機電紡織等大型生產(chǎn)型工廠為主大部分企業(yè)都提供飲食住宿和娛樂設施，對外部需求低項目環(huán)境分析杭州灣新區(qū)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)都是以大型生產(chǎn)型工廠為主，產(chǎn)業(yè)層次不32杭州灣新區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的比例不協(xié)調(diào)，三產(chǎn)配套滯后嚴重，園區(qū)酒店、餐飲等設施不足，缺乏商業(yè)氛圍和人氣周邊村鎮(zhèn)商業(yè)，檔次低新區(qū)配套商貿(mào)街，生意慘淡項目環(huán)境分析杭州灣新區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的比例不協(xié)調(diào)，三產(chǎn)配套滯后嚴重，園區(qū)酒店33杭州灣新區(qū)政府投資的科創(chuàng)服務中心，屬于綜合型辦公大樓，面向小型及創(chuàng)業(yè)型公司，目前引進企業(yè)困難杭州灣新區(qū)科創(chuàng)服務中心綜合型辦公大樓引進企業(yè)困難項目環(huán)境分析杭州灣新區(qū)政府投資的科創(chuàng)服務中心，屬于綜合型辦公大樓，面向小34項目SWOT分析優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)良的地段；同濟大學品牌導入的優(yōu)勢，和對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的豐富經(jīng)驗機會：跨海大橋的通車帶動杭州灣新區(qū)更快的融入長三角經(jīng)濟圈，將直接受到上海經(jīng)濟發(fā)展的影響，帶動杭州灣新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同時杭州灣新區(qū)也將具有更多承接上海產(chǎn)業(yè)外移的機會威脅：杭州灣新區(qū)目前是以大企業(yè)為主，每個企業(yè)都是一個完整發(fā)展的個體，企業(yè)和企業(yè)之間聯(lián)系并不緊密、發(fā)展相對獨立，對外部的依賴性非常低，這種大企業(yè)的發(fā)展模式不利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展項目SWOT分析優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)良的地段；同濟大學品牌導入的35項目規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展方式能和目前杭州灣新區(qū)大企業(yè)獨立發(fā)展的模式形成互補產(chǎn)業(yè)園區(qū)在功能上應該充分考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中企業(yè)的多種功能需求，要有一定的超前性由于目前杭州灣新區(qū)大企業(yè)獨立發(fā)展導致新區(qū)內(nèi)配套嚴重不足，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還需要滿足一定的配套需求在產(chǎn)品理念和形態(tài)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)品設計過程中，在借鑒成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)驗的同時要和本地實際情況相結合，避免陷入科創(chuàng)中心的困境項目規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展方式能和目前杭州灣新區(qū)大企業(yè)獨立發(fā)36Ⅲ項目產(chǎn)品建議

Ⅲ項目產(chǎn)品建議37產(chǎn)品功能定位參考上海目前產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀發(fā)展，我們建議同濟產(chǎn)業(yè)園的功能應能夠滿足廠房、辦公、展示、倉儲和生活配套等基本需求生活配套展示辦公廠房倉儲生活配套辦公所有功能項目合計5%10%25%100%廠房50%10%展示倉儲各功能面積比例分配產(chǎn)品功能定位參考上海目前產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀發(fā)展，我們建議同濟產(chǎn)業(yè)園38產(chǎn)品形態(tài)定位綜合考慮地塊容積率1以及科創(chuàng)中心招商困難的情況，我們建議同濟產(chǎn)業(yè)園以多層花園式辦公樓的形態(tài)組成。展示辦公廠房倉儲多層辦公樓容積率產(chǎn)品上河商務園0.47獨棟商務辦公中邦MOHO0.6獨棟商務辦公潤和國際總部園0.93獨棟+多層慧創(chuàng)國際0.93多層印象鋼谷0.98高層+獨棟浦江智谷1.2多層臺鼎中小企業(yè)園1.24多層總部1號1.26多層大業(yè)領地1.3多層財富興園1.51多層名企公館1.58多層上?？偛繛?.61獨棟+小高層盛創(chuàng)科技園1.9多層上海金領之都1.9多層+高層鋼領國際2.04多層，高層產(chǎn)品形態(tài)定位綜合考慮地塊容積率1以及科創(chuàng)中心招商困難的情況，39項目規(guī)劃建議1、在建筑單體上，建議采用圍合式或半圍合式，單體和單體之間可以組合也可以分割銷售例：慧創(chuàng)國際圍合示意ABCD項目規(guī)劃建議1、在建筑單體上，建議采用圍合式或半圍合式，單體40項目規(guī)劃建議2、注重圍合內(nèi)部景觀的打造，在圍合單體內(nèi)部形成一個交流空間，形成本項目的特色之一圍合示意圍合內(nèi)部景觀：單獨的入口，小品、鋪地等豐富多樣小品小徑景觀項目規(guī)劃建議2、注重圍合內(nèi)部景觀的打造，在圍合單體內(nèi)部形成一41項目規(guī)劃建議3、每個單體面積建議在1000-2000㎡之間，同時單體內(nèi)部可分層銷售，單體和單體之間可組合銷售，因此將滿足大范圍的面積需求圍合示意主要針對辦公產(chǎn)品進行面積分類與比較:

50㎡以下50-200㎡200-500㎡500-1000㎡1000-1500㎡1500-2000㎡2000㎡以上總供應量（㎡）供應量24000600005332044699111689022998556147987333供應比例2%6%5%47%12%22%6%100%目前總部型辦公產(chǎn)品主要面積段集中在500-1000㎡、1500-2000㎡和1000-1500㎡三個面積段，其中尤以1000㎡以下最受市場歡迎，占到了整個供應量的60%。財富興園低于1000㎡的產(chǎn)品占到了該樓盤一期的96%，浦江智谷、中邦MOHO、上河務園、印象鋼谷、臺鼎中小企業(yè)預園產(chǎn)品的面積都控制1000㎡以下出售，其中400㎡左右出售的項目也很多。目前市場上的辦公產(chǎn)品的面積段單體面積設置1000-2000㎡每個單體4-5層，分層面積250-400㎡采用單體分層銷售、單體組合銷售等多種組合方式，將可以滿足從250-4000甚至更大范圍的面積需求項目規(guī)劃建議3、每個單體面積建議在1000-2000㎡之間，42項目規(guī)劃建議4、每個單體采用框架結構，內(nèi)部大空間，可自由分割使用，可以同時滿足倉儲、廠房、辦公等多功能圍合示意底層可用作倉儲、廠房等上層可用作辦公、會議等頂層可用作會客、休憩等實現(xiàn)單棟滿足倉儲、廠房、辦公、休憩四位一體的彈性空間項目規(guī)劃建議4、每個單體采用框架結構，內(nèi)部大空間，可自由分割43項目規(guī)劃建議5、選取項目園區(qū)重要的道路交通節(jié)點等位置設置一個單體，作為園區(qū)內(nèi)企業(yè)的集中展示空間展示單體選取園區(qū)重要交通節(jié)點1-2個在節(jié)點處設置一個單體作為園區(qū)內(nèi)企業(yè)集中展示空間滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)的展示推廣需求項目規(guī)劃建議5、選取項目園區(qū)重要的道路交通節(jié)點等位置設置一個44項目規(guī)劃建議6、建議本項目采用現(xiàn)代建筑風格，造型簡潔、強調(diào)自由空間布局和注重功能性的特點也符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點建筑風格現(xiàn)代風格為主體在建筑風格方面，考察的15個項目中，93%的項目為現(xiàn)代風格?，F(xiàn)代新古典14/151/15(臺鼎中小企業(yè)園采用新古典風格，但其二期辦公樓的風格并沒有延續(xù)一期風格。)項目規(guī)劃建議6、建議本項目采用現(xiàn)代建筑風格，造型簡潔、強調(diào)自45項目規(guī)劃建議7、從市場主流外立面及各種材料成本角度出發(fā)，在保證項目立面品質(zhì)的基礎上，建議項目采用面磚+涂料這種較為經(jīng)濟的材料組合立面材料涂料面磚為主市場上，現(xiàn)代風格的辦公園區(qū)中有三種表現(xiàn)形式。玻璃幕墻+涂料面磚+涂料石材+涂料鋁板+玻璃幕墻涂料面磚3/135/132/131/131/131/13玻璃幕墻石材鋁板涂料面磚成本400-500元/㎡2000-2200元/㎡（LOW-E雙層中空玻璃）300~500元/㎡鋁板：32元/公斤

鋼材:3000元/噸涂料：30-40元/㎡

500-600元/㎡(進口防水涂料）面磚:80-90元/㎡價格僅供參考：項目規(guī)劃建議7、從市場主流外立面及各種材料成本角度出發(fā)，在保46THEEND謝謝！THEEND47附：部分辦公特殊要求商務辦公多單位共用的辦公建筑，應統(tǒng)籌規(guī)劃配置電信接人設備機房。綜合布線系統(tǒng)應符合下列要求：1對于多單位共用的辦公建筑，宜由各單位建立各自獨立的布線系統(tǒng)。2對于出租、出售型辦公建筑，物業(yè)管理部門應統(tǒng)籌規(guī)劃建設設備間、垂直主干線系統(tǒng)及樓層配線設備等。3對于辦公建筑內(nèi)區(qū)域范圍較明確的，宜采用配置集合點的區(qū)域配線方式。會議系統(tǒng)宜具有提供會議室或會議設備出租使用管理的便利性。建筑設備管理系統(tǒng)宜考慮能對區(qū)域管理和供能計量。附：部分辦公特殊要求商務辦公48附：部分辦公特殊要求金融辦公通信接入系統(tǒng)根據(jù)具體工作業(yè)務的需要，宜將公用或專用通信網(wǎng)光纜引入金融辦公建筑內(nèi)。信息網(wǎng)絡系統(tǒng)應符合各類金融網(wǎng)絡業(yè)務信息傳輸?shù)陌踩?、可靠和保密的?guī)定進行分類配置；重要的網(wǎng)絡系統(tǒng)設備應考慮冗余性、穩(wěn)定性及系統(tǒng)擴容的要求。綜合布線系統(tǒng)的垂直干線系統(tǒng)和水平配線系統(tǒng)應具有擴展的能力。衛(wèi)星通信系統(tǒng)應滿足對業(yè)務的數(shù)據(jù)等信息實時、遠程通信的需求；應在建筑物相應部位，配置或預留衛(wèi)星通信系統(tǒng)的天線、室外單元設備安裝的空間、天線基座、室外饋線引入的管道和通信機房的位置等。附：部分辦公特殊要求金融辦公49附：部分辦公特殊要求行政辦公通信接人設備系統(tǒng)宜根據(jù)具體工作業(yè)務的需要，將公用或專用通信網(wǎng)經(jīng)光纜引入辦公建筑內(nèi)?？筛鶕?jù)具體使用的需求，將通信光纜延伸至部分特殊用戶工作區(qū)。電話交換系統(tǒng)應根據(jù)辦公建筑中各工作部門的管理職能和工作業(yè)務實際需求配置，并預留裕量。信息網(wǎng)絡系統(tǒng)應符合各類(級)行政辦公業(yè)務信息網(wǎng)絡傳輸?shù)陌踩涂煽康囊?。綜合布線系統(tǒng)應滿足行政辦公建筑內(nèi)各類信息傳輸時安全、可靠和高速的要求，應根據(jù)工作業(yè)務需要及有關管理規(guī)定選擇配置纜線及機柜等配套設備，系統(tǒng)宜根據(jù)信息傳輸?shù)囊筮M行分類。會議系統(tǒng)應根據(jù)所確定的有關使用功能要求，選擇配置相應的會議系統(tǒng)設備。對于多機構合用的行政辦公建筑，在符合使用要求的前提下，各個單位的信息網(wǎng)絡主機設備宜集中設置在同一信息中心主機房。附：部分辦公特殊要求行政辦公50產(chǎn)品建議報告慈溪·同濟產(chǎn)業(yè)園2010.03產(chǎn)品建議報告慈溪·同濟產(chǎn)業(yè)園2010.0351前言本報告希望通過對上?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品發(fā)展研究，結合項目自身條件，能夠對項目產(chǎn)品設計產(chǎn)生有利的指導和幫助。前言本報告希望通過對上?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品發(fā)展研究，結合項目52目錄上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品總結同濟慈溪產(chǎn)業(yè)園自身條件同濟慈溪產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品建議123目錄上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品總結同濟慈溪產(chǎn)業(yè)園自身條件同濟慈溪產(chǎn)業(yè)園53Ⅰ上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品總結Ⅰ上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品總結54鋼領國際中邦MOHO上?？偛繛成虾由虅請@浦江智谷總部1號大業(yè)領地名企公館慧創(chuàng)國際A5A5A30A30A20A20A20A20A2A2A4A4A5A5A5A6A30A30A30A7A9A30A30A8臺鼎中小企業(yè)園財富興園印象鋼谷盛創(chuàng)科技園上海產(chǎn)業(yè)園為了總結產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公產(chǎn)品特點，我們選取了上海目前主要的15個產(chǎn)業(yè)園作為研究對象潤和國際總部園金領之都總部園鋼領國際中邦MOHO上?？偛繛成虾由虅請@浦江智谷總部1號大業(yè)55大業(yè)領地名企公館松江西部科技園區(qū)占地:1800畝建筑面積:60萬方容積率:1.3集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財務結算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。占地：265畝建筑面積：28萬方容積率：1.58集展示、研發(fā)、商務、創(chuàng)意與一體的雙生態(tài)上海產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園。松江出口加工區(qū)占地：278畝建筑面積：28萬容積率：1.51首座現(xiàn)代化、商務化、人性化、園林式成長型總部園區(qū)。財富興園國際企業(yè)園松江西部工業(yè)園區(qū)上海產(chǎn)業(yè)園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)大業(yè)領地名企公館松江西部科技園區(qū)占地:1800畝占地：26556鋼領國際印象鋼谷—羅森寶商務中心臺鼎中小企業(yè)園寶山鋼鐵物流園占地:347畝建筑面積:48萬方容積率:2.04以鋼鐵物流服務為特征的鋼鐵產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，成為全國乃至全球最大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)總部基地。占地：600畝建筑面積：40萬方容積率：0.98集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、辦公、會議、展示、生活、休閑和綜合管理服務為一體的高配置、智能型、新興現(xiàn)代化的綜合性商務花園。寶山工業(yè)園占地：250畝建筑面積：21萬方容積率：1.24集生產(chǎn)、科貿(mào)、研發(fā)、辦公為一體的花園式廠房成為上海北翼重要的貨物集散地

。寶山工業(yè)園上海產(chǎn)業(yè)園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)鋼領國際印象鋼谷—羅森寶商務中心臺鼎中小企業(yè)園寶山鋼鐵物流園57上海產(chǎn)業(yè)園金領之都總部園區(qū)占地：16萬方建筑面積：30萬方容積率：1.9集辦公、研發(fā)、商務配套和企業(yè)總部于一體的多功能全方位的大型綜合性服務園區(qū)金橋出口加工區(qū)中邦MOHO金橋出口加工區(qū)占地:180畝建筑面積:7.3萬方容積率：0.6集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財務結算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。占地：82868平米建筑面積：77227平米容積率：0.93集綜合辦公與商務、科研、服務于一體的國際化花園辦公區(qū)（InternationalOfficeGarden)潤和國際總部園浦東張江高科技園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)上海產(chǎn)業(yè)園金領之都總部園區(qū)占地：16萬方金橋出口加工區(qū)中邦M58占地：150畝建筑面積：16萬容積率：1.6區(qū)域科研技術與先進制造業(yè)發(fā)展轉化平臺。盛創(chuàng)科技園嘉定徐行鎮(zhèn)慧創(chuàng)國際占地：6746畝建筑面積：420萬方容積率：0.93知識化、生態(tài)型、樞紐及生產(chǎn)性服務業(yè)聚集區(qū)，吸引公司總部、營銷、研發(fā)、設計中心，成為長三角企業(yè)總部基地首席。江橋現(xiàn)代物流園區(qū)總部1號占地：500畝建筑面積：42萬方容積率：1.26集研發(fā)、設計、展示、貿(mào)易、物流、倉儲等職能，定位于中小企業(yè)總部。閔行顓橋向陽工業(yè)園上海產(chǎn)業(yè)園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)占地：150畝盛創(chuàng)科技園嘉定徐行鎮(zhèn)慧創(chuàng)國際占地：6746畝江59上?？偛繛称医枪日嫉兀?400畝建筑面積：150萬方容積率：1.61集展示、研發(fā)、商務、創(chuàng)意與一體的雙生態(tài)上海產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園。南匯康橋工業(yè)區(qū)占地：1100畝建筑面積：88萬方容積率：1.2集研發(fā)、設計、展示、貿(mào)易、物流、倉儲等職能，定位于中小企業(yè)總部。埔江工業(yè)園占地：225畝建筑面積：10.4萬容積率：0.47首座現(xiàn)代化、商務化、人性化、園林式成長型總部園區(qū)。上河商務園南匯工業(yè)區(qū)上海產(chǎn)業(yè)園這15個產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個區(qū)上海總部灣埔江智谷占地：1400畝南匯康橋工業(yè)區(qū)占地：11060上海產(chǎn)業(yè)園風格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務園現(xiàn)代0.4715000073000獨棟商務辦公樓350-400中邦MOHO現(xiàn)代0.612000072000獨棟商務辦公樓420-620潤和國際總部園現(xiàn)代0.938286877228獨棟商務辦公樓+6層600-2000、5000-9000慧創(chuàng)國際現(xiàn)代0.93——720006-10層1600-3300印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨棟286（獨棟）浦江智谷現(xiàn)代1.21100畝8800004層單層5800-6800臺鼎中小企業(yè)園新古典1.24250畝2100003層309-517總部1號現(xiàn)代1.26250畝2100006、7層900-2600大業(yè)領地現(xiàn)代1.31800畝6000004-9層1250-4320財富興園現(xiàn)代1.51278畝2800004層1300-6500名企公館現(xiàn)代1.58265畝2800004、5層900-1469上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨棟商務辦公樓+小高層1500-2500、2500-5000盛創(chuàng)科技園現(xiàn)代1.9——286785、8層41-335上海金領之都現(xiàn)代1.91600003000005層+高層綜合辦公樓單層2000鋼領國際現(xiàn)代2.04347畝4000006、10、18層單層400、1000、1200從上海目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品類型來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公產(chǎn)品主要有三種類型，獨棟商務辦公樓，多層辦公，高層綜合辦公樓上海產(chǎn)業(yè)園風格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務園現(xiàn)代0.47161獨棟商務辦公風格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務園現(xiàn)代0.4715000073000獨棟商務辦公樓350-400中邦MOHO現(xiàn)代0.612000072000獨棟商務辦公樓420-620潤和國際總部園現(xiàn)代0.938286877228獨棟商務辦公樓+6層多層600-2000（獨棟）印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨棟286（獨棟）上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨棟商務辦公樓+小高層1500-2500（獨棟）從容積率來看，獨棟商務辦公樓基本都是出現(xiàn)在容積率小于1的項目從風格來看，獨棟商務辦公都是屬于現(xiàn)代風格從面積來看，獨棟商務辦公主要有280-600和1500-2500兩個面積段獨棟商務辦公風格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務園現(xiàn)代0.4762中邦MOHO地處上海浦東新區(qū)東南部，隸屬浦東金橋開發(fā)區(qū)（南區(qū)），屬中邦置業(yè)集團投資開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)項目，是集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財務結算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。東：妙境北路南：置業(yè)路西：利川路北：王橋路客源：來自本地與江浙，以制造、進出口貿(mào)易為主。中邦MOHO經(jīng)濟技術指標項目地址：浦東新區(qū)王橋路1000~1024號總建筑面積：7.2萬M2

容積率：0.6綠化率：32%標準層高：3.5M得房率：85%物業(yè)管理費：4.5元/平方米/月總體規(guī)劃中邦MOHO中邦MOHO地處上海浦東新區(qū)東南部，隸屬浦東金橋開發(fā)區(qū)（南區(qū)63產(chǎn)品特點■采用石材干掛以及大面積玻璃做搭配的立面形態(tài)，位于辦公空間的任何地方都能享受到充足的陽光?！鰡螚澖ㄖ娣e：420~620M2?！龅厣瞎?層（局部2層）■地下除部分停車外可用作辦公、娛樂或儲藏?！鐾饬⒚娌捎么竺娣e玻璃+石材貼面組合中邦MOHO產(chǎn)品特點■采用石材干掛以及大面積玻璃做搭配的立面形態(tài)64規(guī)劃布局一期占地面積15萬平米建筑面積10.9萬平米地上建筑面積7.3萬平米地下建筑面積3.5萬平米容積率0.47綠化率35%規(guī)劃140余幢研發(fā)樓及1幢商務會所汲取德國現(xiàn)代建筑理念之精髓，強調(diào)線條，結構，材質(zhì)之間約美，著力于細節(jié)的不茍，還原對自然，生態(tài)的本真態(tài)度；結合圍合、庭院的中式鄰里精神，形成“出入有別”的獨棟商務生活氛圍。整體采用幾何結構規(guī)則排列，由一條帶有綠化島的主干道貫穿一期和二期的別墅區(qū),與主干道平行的是帶水景的合歡林蔭路.上河商務園規(guī)劃布局一期占地面積15萬平米建筑面積10.9萬平米地上建筑65產(chǎn)品特點特色：block街區(qū)圍合型建筑獨棟獨院,地面雙車庫大面積落地窗,比例高大35%,超大20米面寬涂料加混凝土建筑立面上河商務園產(chǎn)品特點特色：上河商務園66多層辦公從容積率來看，多層辦公是辦公產(chǎn)品的主體，容積率大部分在1.6以下從風格來看，多層辦公以現(xiàn)代風格為主，只有臺鼎中小企業(yè)園采用新古典風格從面積來看，多層辦公面積跨度極大，其中2000㎡以內(nèi)產(chǎn)品占多數(shù)由于面積跨度大，所以多層辦公銷售方式既有整棟出售，也有整層出售，還有分割單間銷售風格容積率占地體量產(chǎn)品面積潤和國際總部園現(xiàn)代0.9382868772286層5000-9000慧創(chuàng)國際現(xiàn)代0.93——720006-10層1600-3300浦江智谷現(xiàn)代1.21100畝8800004層單層5800-6800臺鼎中小企業(yè)園新古典1.24250畝2100003層309-517總部1號現(xiàn)代1.26250畝2100006、7層900-2600大業(yè)領地現(xiàn)代1.31800畝6000004-9層1250-4320財富興園現(xiàn)代1.51278畝2800004層1300-6500名企公館現(xiàn)代1.58265畝2800004、5層900-1469盛創(chuàng)科技園現(xiàn)代1.9——286785、8層41-335上海金領之都現(xiàn)代1.91600003000005層單層2000鋼領國際現(xiàn)代2.04347畝4000006、10、18層單層400、1000、1200多層辦公從容積率來看，多層辦公是辦公產(chǎn)品的主體，容積率大部分67園區(qū)位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側，集研發(fā)、設計、展示、貿(mào)易、物流、倉儲等職能，定位于中小企業(yè)總部。交通便利，水系發(fā)達。東：召樓路南：沈莊塘西：三魯路北：友誼河園區(qū)一期規(guī)劃為多層大平面的研發(fā)樓群。浦江智谷經(jīng)濟技術指標項目地址：閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側規(guī)劃設計：加拿大CPC建筑設計顧問公司規(guī)劃用地：1100畝總建筑面積：88萬M2容積率：1.2綠化率：45%總體規(guī)劃浦江智谷園區(qū)位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側，集研發(fā)、設計、展示68產(chǎn)品特點—研發(fā)■7~10號樓為研發(fā)，總建筑面積約25000㎡，共分4層（局部３層），單層建筑面積為5800~6800㎡

；可自由分割，最小可出租面積為400㎡?！鐾饬⒚娌捎么竺娣e玻璃+石材貼面+涂料。■底層層高3.8m，二層起層高為3.6m?！鲅邪l(fā)樓以出租為主，租金1.8元/m2.天，售價8500元/m2。物管費12元/m2.月。浦江智谷產(chǎn)品特點—研發(fā)■7~10號樓為研發(fā)，總建筑面積約25069研發(fā)樓平面示意入口大堂西餐廳中餐廳垂直交通輔助入口輔助入口垂直交通垂直交通浦江智谷研發(fā)樓平面示意入口大堂西餐廳中餐廳垂直交通輔助入口輔助入口垂70研發(fā)內(nèi)部空間浦江智谷研發(fā)內(nèi)部空間浦江智谷71產(chǎn)品特點—辦公■１號樓為項目的主體建筑，總建面積約12165m2，其中地上面積約9047m2?！鲇蓛蓷潤E圓型塔樓組成，底層裙房將其連接；兩棟塔樓分別為五層和六層，各設兩臺電梯；每棟塔樓標準層建筑面積為746m2，內(nèi)部空間無梁無柱，現(xiàn)為開發(fā)商自用?！稣麑悠鹱猓鹤饨?.5元/m2.天，售價13000元/m2。物管費18元/m2.月。浦江智谷產(chǎn)品特點—辦公■１號樓為項目的主體建筑，總建面積約12172辦公內(nèi)部空間浦江智谷辦公內(nèi)部空間浦江智谷73高層綜合辦公在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面，高層綜合辦公一般都是作為補充產(chǎn)品存在，體量較少從風格來看，多層辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他產(chǎn)品風格保持一致，以現(xiàn)代風格為主從面積來看，高層綜合辦公面積在1200-2000㎡，有利于分割銷售或出租風格容積率占地體量產(chǎn)品面積印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨棟——上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨棟商務辦公樓+小高層單層1200-1800上海金領之都現(xiàn)代1.91600003000005層+高層綜合辦公樓單層2000高層綜合辦公在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面，高層綜合辦公一般都是作為補充產(chǎn)品74

功能區(qū)域：研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)/總部商務區(qū)/高檔國際生活區(qū)設計單位：美國PSA建筑設計公司上?，F(xiàn)代華蓋建筑設計公司開發(fā)單位：上?？翟路康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司施工單位：浙江天元建設（集團）股份有限公司上海總部灣功能區(qū)域：研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)/總部商務區(qū)/高檔國際生活區(qū)設計單位75上?？偛繛逞邪l(fā)樓平面示意■大平層設計，可自由分割，最小可出租面積為400㎡?！鐾饬⒚娌捎么竺娣e玻璃幕墻+涂料?！鰧痈?.5m?！稣麑映鍪?。上?？偛繛逞邪l(fā)樓平面示意■大平層設計，可自由分割，最小76產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品對比獨棟商務辦公多層辦公高層綜合辦公相同點風格現(xiàn)代風格不同點面積段280-6001500-2500面積跨度大，其中2000㎡以內(nèi)產(chǎn)品占多數(shù)1200-2000外立面石材/玻璃幕墻為主面磚+涂料為主涂料為主從上海目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品來看，獨棟商務辦公樓，多層辦公，高層綜合辦公樓產(chǎn)品特點對比產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品對比獨棟商務辦公多層辦公高層綜合辦公相同點風格現(xiàn)77Ⅱ項目自身條件

Ⅱ項目自身條件78項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢明顯杭州灣跨海大橋建設帶來巨大的歷史性機遇，慈溪的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿τ纱说玫綐O大提升，大橋南岸所在杭州灣新區(qū)一下子成為寧波北接上海的門戶。項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面，地理位置優(yōu)越，79項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園將依托同濟大學，擁有無可比擬的知識優(yōu)勢有著近百年歷史的同濟大學，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有理、工、醫(yī)、文、法、經(jīng)濟和管理的研究型、綜合性大學，擁有獨特的學科優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，豐碩的科研成果，強大的科技實力。同濟大學國家大學科技園成立之后，始終以依托同濟大學優(yōu)勢學科為指導思想，立足于大學的知識、人才資源。同時，根據(jù)同濟“一校多校區(qū)”的具體情況，同濟科技園確定了“一園多基地”的發(fā)展特色。項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園將依托同濟大學，擁有無可比擬的知識80項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面，緊鄰新區(qū)管委會的位置主要指標占地面積100畝容積率≥1.0建筑密度≤50%綠化率≥20%南面：新區(qū)管委會西面、北面：工廠項目基礎屬性慈溪同濟產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面，緊鄰新區(qū)管委會81杭州灣新區(qū)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)都是以大型生產(chǎn)型工廠為主，產(chǎn)業(yè)層次不高，高新企業(yè)比重偏低，勞動密集型企業(yè)居多目前園區(qū)已入駐企業(yè)90%以上占地超過50畝入駐企業(yè)以機電紡織等大型生產(chǎn)型工廠為主大部分企業(yè)都提供飲食住宿和娛樂設施，對外部需求低項目環(huán)境分析杭州灣新區(qū)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)都是以大型生產(chǎn)型工廠為主，產(chǎn)業(yè)層次不82杭州灣新區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的比例不協(xié)調(diào)，三產(chǎn)配套滯后嚴重，園區(qū)酒店、餐飲等設施不足，缺乏商業(yè)氛圍和人氣周邊村鎮(zhèn)商業(yè)，檔次低新區(qū)配套商貿(mào)街，生意慘淡項目環(huán)境分析杭州灣新區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的比例不協(xié)調(diào)，三產(chǎn)配套滯后嚴重，園區(qū)酒店83杭州灣新區(qū)政府投資的科創(chuàng)服務中心，屬于綜合型辦公大樓，面向小型及創(chuàng)業(yè)型公司，目前引進企業(yè)困難杭州灣新區(qū)科創(chuàng)服務中心綜合型辦公大樓引進企業(yè)困難項目環(huán)境分析杭州灣新區(qū)政府投資的科創(chuàng)服務中心，屬于綜合型辦公大樓，面向小84項目SWOT分析優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)良的地段；同濟大學品牌導入的優(yōu)勢，和對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的豐富經(jīng)驗機會：跨海大橋的通車帶動杭州灣新區(qū)更快的融入長三角經(jīng)濟圈，將直接受到上海經(jīng)濟發(fā)展的影響，帶動杭州灣新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同時杭州灣新區(qū)也將具有更多承接上海產(chǎn)業(yè)外移的機會威脅：杭州灣新區(qū)目前是以大企業(yè)為主，每個企業(yè)都是一個完整發(fā)展的個體，企業(yè)和企業(yè)之間聯(lián)系并不緊密、發(fā)展相對獨立，對外部的依賴性非常低，這種大企業(yè)的發(fā)展模式不利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展項目SWOT分析優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)良的地段；同濟大學品牌導入的85項目規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展方式能和目前杭州灣新區(qū)大企業(yè)獨立發(fā)展的模式形成互補產(chǎn)業(yè)園區(qū)在功能上應該充分考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中企業(yè)的多種功能需求，要有一定的超前性由于目前杭州灣新區(qū)大企業(yè)獨立發(fā)展導致新區(qū)內(nèi)配套嚴重不足，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還需要滿足一定的配套需求在產(chǎn)品理念和形態(tài)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)品設計過程中，在借鑒成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)驗的同時要和本地實際情況相結合，避免陷入科創(chuàng)中心的困境項目規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展方式能和目前杭州灣新區(qū)大企業(yè)獨立發(fā)86Ⅲ項目產(chǎn)品建議

Ⅲ項目產(chǎn)品建議87產(chǎn)品功能定位參考上海目前產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀發(fā)展，我們建議同濟產(chǎn)業(yè)園的功能應能夠滿足廠房、辦公、展示、倉儲和生活配套等基本需求生活配套展示辦公廠房倉儲生活配套辦公所有功能項目合計5%10%25%100%廠房50%10%展示倉儲各功能面積比例分配產(chǎn)品功能定位參考上海目前產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀發(fā)展，我們建議同濟產(chǎn)業(yè)園88產(chǎn)品形態(tài)定位綜合考慮地塊容積率1以及科創(chuàng)中心招商困難的情況，我們建議同濟產(chǎn)業(yè)園以多層花園式辦公樓的形態(tài)組成。展示辦公廠房倉儲多層辦公樓容積率產(chǎn)品上河商務園0.47獨棟商務辦公中邦MOHO0.6獨棟商務辦公潤和國際總部園0.93獨棟+多層慧創(chuàng)國際0.93多層印象鋼谷0.98高層+獨棟浦江智谷1.2多層臺鼎中小企業(yè)園1.24多層總部1號1.26多層大業(yè)領地1.3多層財富興園1.51多層名企公館1.58多層上?？偛繛?.61獨棟+小高層盛創(chuàng)科技園1.9多層上海金領之都1.9多層+高層鋼領國際2.04多層，高層產(chǎn)品形態(tài)定位綜合考慮地塊容積率1以及科創(chuàng)中心招商困難的情況，89項目規(guī)劃建議1、在建筑單體上，建議采用圍合式或半圍合式，單體和單體之間可以組合也可以分割銷售例：慧創(chuàng)國際圍合示意ABCD項目規(guī)劃建議1、在建筑單體上，建議采用圍合式或半圍合式，單體90項目規(guī)劃建議2、注重圍合內(nèi)部景觀的打造，在圍合單體內(nèi)部形成一個交流空間，形成本項目的特色之一圍合示意圍合內(nèi)部景觀：單獨的入口，小品、鋪地等豐富多樣小品小徑景觀項目規(guī)劃建議2、注重圍合內(nèi)部景觀的打造，在圍合單體內(nèi)部形成一91項目規(guī)劃建議3、每個單體面積建議在1000-2000㎡之間，同時單體內(nèi)部可分層銷售，單體和單體之間可組合銷售，因此將滿足大范圍的面積需求圍合示意主要針對辦公產(chǎn)品進行面積分類與比較:

50㎡以下50-200㎡200-500㎡500-1000㎡1000-1500㎡150