前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同

第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方就甲方開發(fā)的“酒城花園”項(xiàng)目委托乙方物業(yè)前期介入及小區(qū)的物業(yè)管理達(dá)成以下一致意見(jiàn)，訂立本合同。第二條 物業(yè)基本狀況物業(yè)名稱：物業(yè)地點(diǎn)：瀘州市物業(yè)建筑面積：約為16.7

萬(wàn)平方米物業(yè)類型：高層住宅物業(yè)第三條 與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔(dān)。第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和經(jīng)營(yíng)管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門等。第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和經(jīng)營(yíng)管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、電梯、區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、水泵、綜合布線系統(tǒng)、建筑物防雷設(shè)施等。第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和經(jīng)營(yíng)管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、水景、池、井、自行車棚、公共停車場(chǎng)的共用部位的經(jīng)營(yíng)管理。第七條 包括共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。第八條 化體育娛樂(lè)場(chǎng)所。第九條 收集、清運(yùn)。第十條 交通與車輛停放秩序的經(jīng)營(yíng)管理。第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤與公共秩序維護(hù)。第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住、用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。第十三條 組織開展社區(qū)文化活動(dòng)。第十四條 在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，一般事宜乙方在事先應(yīng)有明確的服務(wù)標(biāo)價(jià)，特殊情況當(dāng)事雙方協(xié)商。第十五條 為并根據(jù)情節(jié)輕重采取包括但不限于報(bào)告規(guī)勸、制止等措施以主張全體業(yè)主的合法權(quán)益免于侵害。第三章 委托管理期限及范圍第十六條 物業(yè)管理前期物業(yè)管理階段，指從物業(yè)交付之日起至全體業(yè)主大會(huì)召開、選舉業(yè)主委員會(huì)之后續(xù)聘后重新選聘日止。第十七條 前期物業(yè)管理服務(wù)委托管理期限為三年，自物業(yè)交付起計(jì)

。若在此期間本物業(yè)成立業(yè)主委員會(huì)，委托期限則至業(yè)主委員會(huì)正式成立并另行簽署合同之時(shí)為止。第四章 雙方權(quán)利義務(wù)第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)業(yè)買賣合同時(shí)，對(duì)管理規(guī)約予以書面承諾，并在與購(gòu)房人訂立的買賣合同中體現(xiàn)乙方為前期物業(yè)管理人或負(fù)責(zé)讓購(gòu)房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)書；2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；3、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃；5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求，在保修期內(nèi)，如存在質(zhì)量問(wèn)題，由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工承建單位(承建商)返修；6、在房屋交接驗(yàn)收之前

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日內(nèi)按照相關(guān)法律法規(guī)向乙方提供不少于建筑面積的千分之二的簡(jiǎn)裝生活用房、管理用房，管理用房面積根據(jù)本物業(yè)具體情況按照相關(guān)文件要求提供，由乙方無(wú)償使用；7、與乙方辦理物業(yè)管理驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)向乙方移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)等工作及完成物業(yè)管理各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；9、負(fù)責(zé)本物業(yè)維修專項(xiàng)資金的籌集，在向業(yè)主交房時(shí)配合乙方督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金。第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)擬定物業(yè)管理方案，報(bào)甲方審定后，自主開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)，自負(fù)盈虧；2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；3、按本合同的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為及時(shí)進(jìn)行處理；4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；5、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除；7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃；8、乙方應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)相關(guān)主管部門及甲方審核后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與相鄰業(yè)主協(xié)商同意并征得業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方或業(yè)主大會(huì)移交由甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；11、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)的變更情況；12、接受業(yè)主、使用人、甲方、物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)；13、不得私自占用、挪用專項(xiàng)維修資金；14、不得聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)；第五章 物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：1、房屋外觀；2、設(shè)備運(yùn)行；3、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理；4、公共環(huán)境衛(wèi)生；5、綠化；6、交通秩序與車輛停放；7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防；8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到

80%以上。(1)若物業(yè)達(dá)到創(chuàng)優(yōu)要求,創(chuàng)市優(yōu)住宅物業(yè)成功則物業(yè)費(fèi)價(jià)格按照住宅物業(yè)1.20

元/㎡·月,商業(yè)物業(yè)按照

1.80

元/㎡·月收取。甲方獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣捌萬(wàn)元整,以確保物業(yè)的品質(zhì),弘揚(yáng)發(fā)展商的開發(fā)品牌。(2)若創(chuàng)省優(yōu)住宅物業(yè)成功則物業(yè)費(fèi)價(jià)格按照住宅物業(yè)

1.40

元/㎡·月,商業(yè)物業(yè)按照

2.00

元/㎡·月收取。甲方獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣壹拾伍萬(wàn)元整。第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第二十一條

本物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：1、住宅物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收取標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)交付后至創(chuàng)優(yōu)成功前按：高層住宅物業(yè)

1.10

元/平方米.月，商業(yè)物業(yè)1.60

元/平方米.月；2、物業(yè)動(dòng)啟費(fèi)：即

12

萬(wàn)元(大寫人民幣壹拾貳萬(wàn)元整)。發(fā)展商于首次物業(yè)正式交付前兩個(gè)月支付總額的

50%在二期物業(yè)交付前兩個(gè)月一次性撥付我司；

萬(wàn)元/月(大寫人民幣貳萬(wàn)肆千元)。人員服務(wù)費(fèi)用測(cè)算見(jiàn)附件一)。乙方免收甲方前期介入服務(wù)動(dòng)啟費(fèi)。第二十二條

管理服務(wù)費(fèi)用的說(shuō)明：1、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)向業(yè)主首次預(yù)收6

個(gè)月，之后由業(yè)主自行選擇月繳或季繳、半年繳方式。2、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任；4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的千分之五交納滯納金；5、物業(yè)內(nèi)的空置房，自房屋交付起一年內(nèi)乙方免收甲方物業(yè)服務(wù)費(fèi)；第二年收取空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的

50%，第三年開始全額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。6、本物業(yè)在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案等相關(guān)工作，由乙方自行負(fù)責(zé)處理流程和文件編制，甲方應(yīng)提供配合并支付主管部門要求的相關(guān)費(fèi)用。第二十三條 按照當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十四條 費(fèi)用，由乙方在收取的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中列支，其大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。第二十五條 業(yè)主、使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由業(yè)主、使用人自行辦理。第二十六條 由甲方牽頭會(huì)同開發(fā)商、承建商與物管商簽署維保三方協(xié)議，旨在保證維修及時(shí)率，為業(yè)主排憂解難。若承建商不能及時(shí)維修的將由乙方代為修復(fù)，其費(fèi)用由甲方利用承建商的質(zhì)保金向乙方支付。第二十七條 行檢查和監(jiān)督，若達(dá)不到正常使用條件，乙方有權(quán)要求甲方及時(shí)整改和維護(hù)達(dá)到正常使用狀態(tài)。第二十八條 地下停車場(chǎng)的管理及收益問(wèn)題雙方另行協(xié)商確定。第七章 違約責(zé)任第二十九條

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日內(nèi)未解決的并對(duì)乙方履約能力造成實(shí)質(zhì)性損害的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方合理的經(jīng)濟(jì)賠償。第三十條 乙方違反本合同約定，或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第三十一條 甲乙雙方任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，均需全額賠償給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失外，雙方共同約定違約金為人民幣貳拾萬(wàn)元整。第三十二條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發(fā)建設(shè)單位索賠。善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。第三十三條 甲乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。第三十四條 因違約而需解除本合同的，甲方應(yīng)提前三十天提出解除合同并通知對(duì)方，乙方應(yīng)提前兩個(gè)月提出解除合同并通知對(duì)方，合同自書面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)計(jì)算，并在合同解除前三十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請(qǐng)求人民法院訴訟或申請(qǐng)仲裁。第八章 附 則第三十五條 如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第三十六條 補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。第三十七條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第三十八條 本合同一式伍份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。物業(yè)管理行政主管部門備案壹份，具有同等法律效力。第三十九條 本合同期滿后，乙方可參加本物業(yè)的管理招投標(biāo)，甲方可控的情況下在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。第四十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第四十一條 雙方同意提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁。第四十二條

30天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?jiàn)。第四十三條 本合同自雙方蓋章簽字之日起生效。 代表人： 代表人：年 月 日 年 月 日一、管理層人力成本:

二、作業(yè)層人力成本:（一）秩序維護(hù)員（形象保安）

（二）環(huán)境維護(hù)員（保潔員）

三、管理層人工成本：①工資費(fèi)：4500

②加班費(fèi)：4500

元/月③福利：4500

元/月④社保：2

小計(jì)：6242.86

元/月四、作業(yè)層人工成本：①工資費(fèi)：5500

②加班費(fèi)：5500

元/月③福利：5500

元/月④綜合保險(xiǎn)：5

元/月

元/月

+

=

元/月六、日常清潔衛(wèi)生費(fèi)

七、秩序維護(hù)費(fèi)

八、固定資產(chǎn)折舊：20000

元÷12

個(gè)月÷3

年

=555.56

元/月九、行政性開支：1000

元/月十、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：∑×2.5%=416.69

十一、合理酬金：∑×5%=854.21

十二、稅金：∑×5.65%=1013.52

十三、合計(jì)：18