藍(lán)光coco時代項目分析報告課件

藍(lán)光coco時代項目分析報告嘉聯(lián)地產(chǎn)2012.12藍(lán)光coco時代項目分析報告嘉聯(lián)地產(chǎn)2012.12項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評項目區(qū)位位于成都市成華區(qū)二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)塔水橋北街（原八里莊板塊），領(lǐng)鋸成都東二環(huán)的中心，依托建設(shè)路大商圈、紅星路大商圈、猛追灣RBD商圈三大商圈。藍(lán)光COCO時代占據(jù)成都東二環(huán)中心區(qū)位價值高項目區(qū)位位于成都市成華區(qū)二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)塔水橋北街（原八里莊項目交通配套項目地處府青路和二環(huán)路內(nèi)側(cè)交匯處，鄰近建設(shè)路、解放路，和一環(huán)路、三環(huán)路，也是通往城北出口高速和滬蓉高速的必經(jīng)之地。20多條公交線路：2路、6路、7路、14路、18路、42路、49路、51路、52路、53路、71路、72路、76路、86路、108路、113路、114路、412路等區(qū)域未來規(guī)劃有地鐵3號線、6號線。藍(lán)光COCO時代周邊交通配套交通便利多條公交線路未來地鐵沿線項目交通配套項目地處府青路和二環(huán)路內(nèi)側(cè)交匯處，鄰近建設(shè)路、解周邊資源配套教育資源：電子科大附小，電子科大附中，成華實驗小學(xué)，成都市實驗中學(xué)，李家沱小學(xué)，成都大學(xué)附中，馬鞍小學(xué)，列五中學(xué)醫(yī)療資源：成都市六醫(yī)院、416醫(yī)院、成華區(qū)中醫(yī)院金融資源：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、成都商行生活娛樂資源：家樂福財富店、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、龍湖三千集、伊藤洋華堂、SM廣場、人人樂、華聯(lián)商廈、第五大道美食街區(qū)等藍(lán)光COCO時代周邊配套步行至東區(qū)音樂公園28分鐘、家樂福18分鐘、SM廣場16分鐘、電子科技大學(xué)12分鐘、伊藤洋華堂10分鐘、龍湖三千集7分鐘、好又多6分鐘、沙河公園5分鐘；項目周邊資源配套齊全周邊資源配套教育資源：電子科大附小，電子科大附中，成華實驗小項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃面積36666平米總建筑面積217500平米容積率4.5綠化率30%建筑密度≤20%均價均價9300元/m2規(guī)劃戶數(shù)2000戶車位數(shù)1183個占地58畝地塊規(guī)模小容積率適中項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃面積36666平米總建筑面積2開發(fā)商簡介四川藍(lán)光實業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱藍(lán)光集團(tuán)）創(chuàng)建于一九九〇年，目前發(fā)展成以住宅開發(fā)和服務(wù)為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔，且具有全國一級資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中國房地產(chǎn)行業(yè)首家獲得企業(yè)“AAA+1”最高商業(yè)信用等級認(rèn)證的企業(yè)集團(tuán)。22年勵精圖治，藍(lán)光已成為成都本土品牌開發(fā)商，COCO金沙、COCO時代、COCO蜜城、COCO錦繡四大COCO系項更是推向新輝煌，均被奉為經(jīng)典案例。本土化品牌地產(chǎn)開發(fā)商一級資質(zhì)實力雄厚開發(fā)商簡介四川藍(lán)光實業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱藍(lán)光集團(tuán)）創(chuàng)建于一九項目背景概況項目規(guī)劃和產(chǎn)品開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和產(chǎn)品開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣56781234小區(qū)景觀住宅建筑面積:130830㎡幼兒園建筑面積:1300㎡底商（2-3F）建筑面積:14300㎡地下室建筑面積:53048㎡規(guī)劃：占地面積58畝，總建筑面積217500㎡，由8棟20-32高層建筑住宅、2-3F為低層商業(yè)街、以及1座幼兒園及小區(qū)配套組成；指標(biāo)：住宅建筑面積約130830㎡，戶型面積以50—69平米為主，非住宅建筑面積約33870㎡（辦公建筑面積18653㎡、商業(yè)配套約14300㎡），地下室兩層建筑面積約53048㎡，幼兒園規(guī)劃建筑面積約1300㎡；總平規(guī)劃底層商業(yè)高層住宅合理搭配規(guī)劃56781234小區(qū)景觀住宅幼兒園底商（2-3F）地下室規(guī)開發(fā)策略采用底商+社區(qū)，獨(dú)立5號樓底商形成商業(yè)廣場向周圍輻射，其余7棟住宅以圍合式布局，將商業(yè)與公寓住宅結(jié)合相連；先開發(fā)臨主干道住宅，再開發(fā)次干道住宅（先外圍后內(nèi)部），即前期開發(fā)4、5、6號樓，后期預(yù)計陸續(xù)開發(fā)2、3、7、8號樓，最后開發(fā)1號樓；項目從拿地、施工、推廣、預(yù)售，僅為6個月時間，突顯藍(lán)光項目開發(fā)的嫻熟程度。12345678一期二期三期5674共8棟樓分三期開發(fā)底商+社區(qū)開發(fā)策略采用底商+社區(qū)，獨(dú)立5號樓底商形成商業(yè)廣場向周圍輻項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評D1D2D3D4D569㎡68㎡63㎡55㎡53㎡開盤一期一批次4#、5#二批次推6#開盤二期一批次3#二批次推7#一期一批次一期二批次二期一批次二期二批次4#5#6#3#7#戶型產(chǎn)品C1C2C369㎡69㎡64㎡已面世的戶型布局分布D169㎡開盤一期一批次4#、5#一期一批次一期二批次二期一D1戶型：建筑面積約69㎡，實得面積約78㎡，得房率113%，三室兩廳一衛(wèi)。D2戶型：建筑面積約68㎡，實得面積約76㎡，得房率112%，三室兩廳一衛(wèi)。戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）套數(shù)總價區(qū)間備注三室兩廳一衛(wèi)69789764-67萬套二變套三687697套二變套三戶型設(shè)計D1、D2面積相對較大，得房率相對較高，可變小套三；總價約為64-67萬一期一批次推出53-69㎡小戶型D1戶型：建筑面積約69㎡，實得面積約78㎡，得房率113%D4戶型：建筑面積約55㎡，實得面積約58.5㎡，得房率110%，兩室兩廳一衛(wèi)。D3戶型：建筑面積約63㎡，實得面積約69㎡，得房率110%，兩室兩廳一衛(wèi)。D5戶型：建筑面積約53㎡，實得面積約56.5㎡，得房率107%，兩室兩廳一衛(wèi)。戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）套數(shù)總價區(qū)間兩室兩廳一衛(wèi)63699745-57萬5558.5975356.5100D3、D4、D5面積相對較小，得房率相對較低，為套二戶型；總價區(qū)間大約在45-57萬。D4戶型：建筑面積約55㎡，實得面積約58.5㎡，得房率11B4型B3型B2型B1型三室兩廳一廚一衛(wèi)67.00㎡實得面積:77平方米得房率：115%三室兩廳一廚一衛(wèi)52.00㎡實得面積:60平方米得房率：115%三室兩廳一廚一衛(wèi)69.00㎡實得面積:77平方米得房率：111%三室兩廳一廚一衛(wèi)69.00㎡實得面積:79平方米得房率：114%一期二批次推出53-69㎡小戶型B4型B3型B2型B1型三室兩廳一廚一衛(wèi)67.00㎡三室兩廳C1型C2型C3型三室兩廳一廚一衛(wèi)68㎡實得77㎡得房率：110%三室兩廳一廚一衛(wèi)69㎡實得77㎡得房率：110%三室兩廳一廚一衛(wèi)63㎡實得70平方米得房率：108%C4型C6型C7型兩室兩廳一廚一衛(wèi)66㎡實得71㎡得房率：106%兩室兩廳一廚一衛(wèi)64㎡實得70㎡得房率：108%三室兩廳一廚一衛(wèi)69㎡實得77㎡得房率：110%二期一批次推出㎡小戶型C1型C2型C3型三室兩廳一廚一衛(wèi)68㎡實得77㎡三室兩廳一一期一批次一期二批次二期一批次二期二批次4#5#6#3#7#月份樓號層數(shù)已推套數(shù)剩余套數(shù)一期第一批9月4#22層21639（18%）5#32層30241（14%）一期第二批10月6#31層26745（17%）二期第一批11月3#30層261101（39%）二期第二批12月7#31層預(yù)售總計1046226（22%）產(chǎn)品銷售情況9月開盤以來走量好剩余套數(shù)僅剩22%一期一批次一期二批次二期一批次二期二批次4#5#6#3#7#戶型配比和供銷走勢總體供銷趨勢戶型配比：50-70㎡占99.2%70-90㎡占0.8%供銷狀況：50-70㎡供應(yīng)面積大于70-90㎡50-70㎡成交面積大于70-90㎡小戶型占主導(dǎo)供銷走勢出現(xiàn)求大于供戶型配比和供銷走勢總體供銷趨勢戶型配比：50-70㎡占99.商業(yè)產(chǎn)品總體3萬㎡的商業(yè)建筑面積，包括底商商鋪2萬多㎡、商業(yè)街和下層式廣場8000多㎡；潮流主題店+風(fēng)情餐飲街+時尚娛樂場+社區(qū)街鋪招商情況：30%自持其余統(tǒng)一招商正在洽談星巴克、肯德基等主力店營銷策略：3-4月簽收誠意金

5月中旬開盤預(yù)售面積：30㎡60㎡120㎡預(yù)售價格：一層8萬/㎡二層5萬/㎡預(yù)售回報率：6-7%左右含商鋪2萬多㎡商業(yè)街和下層式廣場8000多㎡商業(yè)產(chǎn)品總體3萬㎡的商業(yè)建筑面積，包括底商商鋪2萬多㎡、商業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新適當(dāng)?shù)膶嵱妹娣e贈送；合理的面積控制，降低置業(yè)總價；功能性與舒適性兼具；靈動組合空間設(shè)計，滿足不同所需；產(chǎn)品創(chuàng)新住宅產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品底商+社區(qū)內(nèi)街商業(yè)模式，存活率高；靈活的面積劃分；豐富的業(yè)態(tài)搭配；住宅產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)實用商業(yè)產(chǎn)品更靈活產(chǎn)品創(chuàng)新適當(dāng)?shù)膶嵱妹娣e贈送；合理的面積控制，降低置業(yè)總價；功物業(yè)管理物業(yè)信息物業(yè)公司：藍(lán)光嘉寶物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)公寓:2.8元/平米/月藍(lán)光·嘉寶是藍(lán)光集團(tuán)自營的物業(yè)管理公司，專注于物業(yè)資產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備價值最大化經(jīng)營的物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商，是國家一級資質(zhì)的物業(yè)公司，擁有世界最高標(biāo)準(zhǔn)“金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟”認(rèn)證，推出頂級酒店式城市公寓全場服務(wù)體系，特別是藍(lán)光城市公寓系項目度身定做合適城市主流家庭的個性化生活服務(wù)。一級資質(zhì)金鑰匙聯(lián)盟成員服務(wù)領(lǐng)先物業(yè)管理物業(yè)信息藍(lán)光·嘉寶是藍(lán)光集團(tuán)自營的物業(yè)管理公司，專注小區(qū)內(nèi)部配套公共部分層高6米100多平米的入戶大堂，底部架空，內(nèi)設(shè)有休息區(qū)精裝修電梯間金鑰匙聯(lián)盟認(rèn)證的物業(yè)管理東歐式皇家園林景觀：地勢高差自然、名貴樹種移植30000平方米風(fēng)情商業(yè)公園：半下層式廣場和步行街區(qū)式商業(yè)配套較齊全滿足青年業(yè)主品質(zhì)需求和節(jié)奏小區(qū)內(nèi)部配套公共部分層高6米配套較齊全滿足青年業(yè)主品質(zhì)需求建筑風(fēng)格藍(lán)光CoCo時代建筑風(fēng)格源引經(jīng)典的Art-Deco建筑風(fēng)格，簡潔洗練的立面設(shè)計突出建筑物的線條感、對稱感、厚重感，復(fù)線檐口、三段式等經(jīng)典回歸，體現(xiàn)了簡約時尚的藝術(shù)品位，在意境上更富有浪漫主意色彩。外立面Art-deco風(fēng)格建筑風(fēng)格藍(lán)光CoCo時代建筑風(fēng)格源引經(jīng)典的Art-Deco建景觀園林片區(qū)內(nèi)首個采用東歐式皇家園林風(fēng)格的社區(qū)，集綠化、休閑于一體,2萬平的超大完整中庭、圓形的點(diǎn)綴裝飾。東歐式皇家園林景觀打造景觀園林片區(qū)內(nèi)首個采用東歐式皇家園林風(fēng)格的社區(qū)，集綠化、休閑品牌分析恒大地產(chǎn)五大系列萬科地產(chǎn)系列藍(lán)光coco時代（58畝）藍(lán)光coco金沙（43畝）藍(lán)光coco蜜城（54畝）藍(lán)光coco錦繡（133畝）Coco錦繡特點(diǎn)：面積小、總價低、剛需COCO系列四連發(fā)走向品牌化戰(zhàn)略品牌分析恒大地產(chǎn)五大系列萬科地產(chǎn)系列藍(lán)光coco時代（58畝價格分析項目名稱主力價格總價區(qū)間（萬）備注招商東城國際1150058-78辦公性質(zhì)萬科鉆石廣場1190053-58,85-200辦公性質(zhì)協(xié)信中心930075-10597-113平米

世茂玉錦灣10600117-160128-180平米九龍倉御園9600131-162137-168平米

保利康橋14800163-296120-199平米

和信融錦云灣1120078-10050-127平米

嘉通云尚960048-10051-104平米

藍(lán)光coco時代930045-6753-69平米從區(qū)域樓盤價格對比看，除了辦公性質(zhì)產(chǎn)品，無論在總體產(chǎn)品或者相對競品，coco時代具有單價和總價優(yōu)勢。

從項目開發(fā)看，以低開高走的方式不斷提升價值。低開高走相比周邊樓盤價格低溢價空間充足價格分析項目名稱主力價格總價區(qū)間（萬）備注招商東城國際115產(chǎn)品Swot分析SWOT①地段優(yōu)越、②交通發(fā)達(dá)、③市場需求量大、④總價低、⑤街區(qū)商業(yè)、⑥物業(yè)管理完善①成本高、②小戶型設(shè)計同質(zhì)化、③車位不足、④容積率較大①周邊樓盤教多受擠壓、①交通正在改建中①政府北進(jìn)方針、②三大成熟商圈、③開發(fā)商品牌路線優(yōu)大于劣機(jī)會多于威脅產(chǎn)品Swot分析SWOT①地段優(yōu)越、②交通發(fā)達(dá)、①成本高、項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評營銷節(jié)點(diǎn)與價格優(yōu)惠7月9月16日開盤前：時代銀卡，可優(yōu)惠0.5%；誠意金2萬享受2%優(yōu)惠開盤：開盤限時促銷優(yōu)惠3%-4%；限時簽到0.5%-1%按揭優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠2%，團(tuán)購額外優(yōu)惠1%10月27日11月24日12月22日開始接受咨詢開盤一期一批次4、5號樓約53-69㎡推出一期二批次6號樓70㎡開盤二期一批次3號樓高層250套，64-69平米㎡將推二期二批次7號樓步步為營最高優(yōu)惠10%價格優(yōu)惠營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)與價格優(yōu)惠7月9月16日開盤前：時代銀卡，可優(yōu)惠0.營銷推廣渠道報廣燈箱廣告路標(biāo)微博互動每周主題活動推廣渠道線上線下營銷渠道多種搭配營銷推廣渠道報廣燈箱廣告路標(biāo)微博互動每周主題活動推廣渠道線上銷售物料印刷寫真物料材質(zhì)好活動物料豐富多樣銷售物料印刷寫真物料材質(zhì)好活動物料豐富多樣現(xiàn)場包裝、體驗與服務(wù)評價售樓部井然有序，動線分明，接待人員的培訓(xùn)有素，態(tài)度親切，同時端上飲品；樣板間歐式裝修，現(xiàn)場體驗感強(qiáng)烈；置業(yè)顧問主動引入樣板間；沙盤放置在大廳進(jìn)門口，更具有親切性開放性；置業(yè)顧問耐心講解；服務(wù)態(tài)度好現(xiàn)場體驗感強(qiáng)現(xiàn)場包裝、體驗與服務(wù)評價售樓部樣板間沙盤服務(wù)態(tài)度好現(xiàn)場體驗客戶人群客群來源：主要來源于成都本地與城東北區(qū)域，有部分客戶來自二線城市（綿陽、南充、達(dá)州等），以中青年剛需置戶為主，年齡大概集中在25-35歲之間；置業(yè)看法：建設(shè)路地段已達(dá)成熟，而附近樓盤戶型總價較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過剛需客戶總預(yù)算的范圍，然而COCO產(chǎn)品低總價、戶型面積緊湊實用、周邊配套齊全、交通便利和品牌效應(yīng)等性價比高特點(diǎn)，迎合剛需青年客戶需求。中青年剛需置戶為主客戶人群客群來源：主要來源于成都本地與城東北區(qū)域，有部分客戶客戶評價購房人士：蘇同學(xué)大學(xué)就在附近，方便就學(xué)，而且環(huán)境也很適合單身女生居住，家里人出資購買。網(wǎng)絡(luò)人士：常女士186****8686容積率有點(diǎn)高，但開發(fā)商品質(zhì)還是信得過，交通便利，周邊的教育氛圍很濃厚。置業(yè)顧問：常先生136****7652coco系列開盤銷售都很不錯，投資或者自住都具有很高的性價比。隨機(jī)采訪三位人士普遍預(yù)期評價高客戶評價購房人士：蘇同學(xué)網(wǎng)絡(luò)人士：常女士186****868項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評項目總結(jié)項目據(jù)守的東二環(huán)一段,因北改得到全面提升，區(qū)位價值高，是二環(huán)內(nèi)稀缺性產(chǎn)品。項目地塊較小，但整體以商業(yè)、教育配套支撐住宅，小區(qū)周邊配套資源齊全。住宅產(chǎn)品以小戶型剛需為主，小戶型大面積，較高得房率，總價低品質(zhì)好，性價比高；底商+社區(qū)商業(yè)內(nèi)街搭配，與周邊商圈產(chǎn)生共聚，提升商業(yè)價值。中青年為主要客戶，主要客戶來源于成都，部分來源于周邊二線城市，客戶普遍評價性高。項目總結(jié)項目據(jù)守的東二環(huán)一段,因北改得到全面提升，區(qū)位價值高藍(lán)光coco時代項目分析報告課件藍(lán)光coco時代項目分析報告嘉聯(lián)地產(chǎn)2012.12藍(lán)光coco時代項目分析報告嘉聯(lián)地產(chǎn)2012.12項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評項目區(qū)位位于成都市成華區(qū)二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)塔水橋北街（原八里莊板塊），領(lǐng)鋸成都東二環(huán)的中心，依托建設(shè)路大商圈、紅星路大商圈、猛追灣RBD商圈三大商圈。藍(lán)光COCO時代占據(jù)成都東二環(huán)中心區(qū)位價值高項目區(qū)位位于成都市成華區(qū)二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)塔水橋北街（原八里莊項目交通配套項目地處府青路和二環(huán)路內(nèi)側(cè)交匯處，鄰近建設(shè)路、解放路，和一環(huán)路、三環(huán)路，也是通往城北出口高速和滬蓉高速的必經(jīng)之地。20多條公交線路：2路、6路、7路、14路、18路、42路、49路、51路、52路、53路、71路、72路、76路、86路、108路、113路、114路、412路等區(qū)域未來規(guī)劃有地鐵3號線、6號線。藍(lán)光COCO時代周邊交通配套交通便利多條公交線路未來地鐵沿線項目交通配套項目地處府青路和二環(huán)路內(nèi)側(cè)交匯處，鄰近建設(shè)路、解周邊資源配套教育資源：電子科大附小，電子科大附中，成華實驗小學(xué)，成都市實驗中學(xué)，李家沱小學(xué)，成都大學(xué)附中，馬鞍小學(xué)，列五中學(xué)醫(yī)療資源：成都市六醫(yī)院、416醫(yī)院、成華區(qū)中醫(yī)院金融資源：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、成都商行生活娛樂資源：家樂福財富店、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、龍湖三千集、伊藤洋華堂、SM廣場、人人樂、華聯(lián)商廈、第五大道美食街區(qū)等藍(lán)光COCO時代周邊配套步行至東區(qū)音樂公園28分鐘、家樂福18分鐘、SM廣場16分鐘、電子科技大學(xué)12分鐘、伊藤洋華堂10分鐘、龍湖三千集7分鐘、好又多6分鐘、沙河公園5分鐘；項目周邊資源配套齊全周邊資源配套教育資源：電子科大附小，電子科大附中，成華實驗小項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃面積36666平米總建筑面積217500平米容積率4.5綠化率30%建筑密度≤20%均價均價9300元/m2規(guī)劃戶數(shù)2000戶車位數(shù)1183個占地58畝地塊規(guī)模小容積率適中項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃面積36666平米總建筑面積2開發(fā)商簡介四川藍(lán)光實業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱藍(lán)光集團(tuán)）創(chuàng)建于一九九〇年，目前發(fā)展成以住宅開發(fā)和服務(wù)為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔，且具有全國一級資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中國房地產(chǎn)行業(yè)首家獲得企業(yè)“AAA+1”最高商業(yè)信用等級認(rèn)證的企業(yè)集團(tuán)。22年勵精圖治，藍(lán)光已成為成都本土品牌開發(fā)商，COCO金沙、COCO時代、COCO蜜城、COCO錦繡四大COCO系項更是推向新輝煌，均被奉為經(jīng)典案例。本土化品牌地產(chǎn)開發(fā)商一級資質(zhì)實力雄厚開發(fā)商簡介四川藍(lán)光實業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱藍(lán)光集團(tuán)）創(chuàng)建于一九項目背景概況項目規(guī)劃和產(chǎn)品開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和產(chǎn)品開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣56781234小區(qū)景觀住宅建筑面積:130830㎡幼兒園建筑面積:1300㎡底商（2-3F）建筑面積:14300㎡地下室建筑面積:53048㎡規(guī)劃：占地面積58畝，總建筑面積217500㎡，由8棟20-32高層建筑住宅、2-3F為低層商業(yè)街、以及1座幼兒園及小區(qū)配套組成；指標(biāo)：住宅建筑面積約130830㎡，戶型面積以50—69平米為主，非住宅建筑面積約33870㎡（辦公建筑面積18653㎡、商業(yè)配套約14300㎡），地下室兩層建筑面積約53048㎡，幼兒園規(guī)劃建筑面積約1300㎡；總平規(guī)劃底層商業(yè)高層住宅合理搭配規(guī)劃56781234小區(qū)景觀住宅幼兒園底商（2-3F）地下室規(guī)開發(fā)策略采用底商+社區(qū)，獨(dú)立5號樓底商形成商業(yè)廣場向周圍輻射，其余7棟住宅以圍合式布局，將商業(yè)與公寓住宅結(jié)合相連；先開發(fā)臨主干道住宅，再開發(fā)次干道住宅（先外圍后內(nèi)部），即前期開發(fā)4、5、6號樓，后期預(yù)計陸續(xù)開發(fā)2、3、7、8號樓，最后開發(fā)1號樓；項目從拿地、施工、推廣、預(yù)售，僅為6個月時間，突顯藍(lán)光項目開發(fā)的嫻熟程度。12345678一期二期三期5674共8棟樓分三期開發(fā)底商+社區(qū)開發(fā)策略采用底商+社區(qū)，獨(dú)立5號樓底商形成商業(yè)廣場向周圍輻項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評價項目分析報告總結(jié)項目背景概況項目規(guī)劃和開發(fā)狀況產(chǎn)品分析和銷售情況營銷推廣與評D1D2D3D4D569㎡68㎡63㎡55㎡53㎡開盤一期一批次4#、5#二批次推6#開盤二期一批次3#二批次推7#一期一批次一期二批次二期一批次二期二批次4#5#6#3#7#戶型產(chǎn)品C1C2C369㎡69㎡64㎡已面世的戶型布局分布D169㎡開盤一期一批次4#、5#一期一批次一期二批次二期一D1戶型：建筑面積約69㎡，實得面積約78㎡，得房率113%，三室兩廳一衛(wèi)。D2戶型：建筑面積約68㎡，實得面積約76㎡，得房率112%，三室兩廳一衛(wèi)。戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）套數(shù)總價區(qū)間備注三室兩廳一衛(wèi)69789764-67萬套二變套三687697套二變套三戶型設(shè)計D1、D2面積相對較大，得房率相對較高，可變小套三；總價約為64-67萬一期一批次推出53-69㎡小戶型D1戶型：建筑面積約69㎡，實得面積約78㎡，得房率113%D4戶型：建筑面積約55㎡，實得面積約58.5㎡，得房率110%，兩室兩廳一衛(wèi)。D3戶型：建筑面積約63㎡，實得面積約69㎡，得房率110%，兩室兩廳一衛(wèi)。D5戶型：建筑面積約53㎡，實得面積約56.5㎡，得房率107%，兩室兩廳一衛(wèi)。戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）套數(shù)總價區(qū)間兩室兩廳一衛(wèi)63699745-57萬5558.5975356.5100D3、D4、D5面積相對較小，得房率相對較低，為套二戶型；總價區(qū)間大約在45-57萬。D4戶型：建筑面積約55㎡，實得面積約58.5㎡，得房率11B4型B3型B2型B1型三室兩廳一廚一衛(wèi)67.00㎡實得面積:77平方米得房率：115%三室兩廳一廚一衛(wèi)52.00㎡實得面積:60平方米得房率：115%三室兩廳一廚一衛(wèi)69.00㎡實得面積:77平方米得房率：111%三室兩廳一廚一衛(wèi)69.00㎡實得面積:79平方米得房率：114%一期二批次推出53-69㎡小戶型B4型B3型B2型B1型三室兩廳一廚一衛(wèi)67.00㎡三室兩廳C1型C2型C3型三室兩廳一廚一衛(wèi)68㎡實得77㎡得房率：110%三室兩廳一廚一衛(wèi)69㎡實得77㎡得房率：110%三室兩廳一廚一衛(wèi)63㎡實得70平方米得房率：108%C4型C6型C7型兩室兩廳一廚一衛(wèi)66㎡實得71㎡得房率：106%兩室兩廳一廚一衛(wèi)64㎡實得70㎡得房率：108%三室兩廳一廚一衛(wèi)69㎡實得77㎡得房率：110%二期一批次推出㎡小戶型C1型C2型C3型三室兩廳一廚一衛(wèi)68㎡實得77㎡三室兩廳一一期一批次一期二批次二期一批次二期二批次4#5#6#3#7#月份樓號層數(shù)已推套數(shù)剩余套數(shù)一期第一批9月4#22層21639（18%）5#32層30241（14%）一期第二批10月6#31層26745（17%）二期第一批11月3#30層261101（39%）二期第二批12月7#31層預(yù)售總計1046226（22%）產(chǎn)品銷售情況9月開盤以來走量好剩余套數(shù)僅剩22%一期一批次一期二批次二期一批次二期二批次4#5#6#3#7#戶型配比和供銷走勢總體供銷趨勢戶型配比：50-70㎡占99.2%70-90㎡占0.8%供銷狀況：50-70㎡供應(yīng)面積大于70-90㎡50-70㎡成交面積大于70-90㎡小戶型占主導(dǎo)供銷走勢出現(xiàn)求大于供戶型配比和供銷走勢總體供銷趨勢戶型配比：50-70㎡占99.商業(yè)產(chǎn)品總體3萬㎡的商業(yè)建筑面積，包括底商商鋪2萬多㎡、商業(yè)街和下層式廣場8000多㎡；潮流主題店+風(fēng)情餐飲街+時尚娛樂場+社區(qū)街鋪招商情況：30%自持其余統(tǒng)一招商正在洽談星巴克、肯德基等主力店營銷策略：3-4月簽收誠意金

5月中旬開盤預(yù)售面積：30㎡60㎡120㎡預(yù)售價格：一層8萬/㎡二層5萬/㎡預(yù)售回報率：6-7%左右含商鋪2萬多㎡商業(yè)街和下層式廣場8000多㎡商業(yè)產(chǎn)品總體3萬㎡的商業(yè)建筑面積，包括底商商鋪2萬多㎡、商業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新適當(dāng)?shù)膶嵱妹娣e贈送；合理的面積控制，降低置業(yè)總價；功能性與舒適性兼具；靈動組合空間設(shè)計，滿足不同所需；產(chǎn)品創(chuàng)新住宅產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品底商+社區(qū)內(nèi)街商業(yè)模式，存活率高；靈活的面積劃分；豐富的業(yè)態(tài)搭配；住宅產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)實用商業(yè)產(chǎn)品更靈活產(chǎn)品創(chuàng)新適當(dāng)?shù)膶嵱妹娣e贈送；合理的面積控制，降低置業(yè)總價；功物業(yè)管理物業(yè)信息物業(yè)公司：藍(lán)光嘉寶物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)公寓:2.8元/平米/月藍(lán)光·嘉寶是藍(lán)光集團(tuán)自營的物業(yè)管理公司，專注于物業(yè)資產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備價值最大化經(jīng)營的物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商，是國家一級資質(zhì)的物業(yè)公司，擁有世界最高標(biāo)準(zhǔn)“金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟”認(rèn)證，推出頂級酒店式城市公寓全場服務(wù)體系，特別是藍(lán)光城市公寓系項目度身定做合適城市主流家庭的個性化生活服務(wù)。一級資質(zhì)金鑰匙聯(lián)盟成員服務(wù)領(lǐng)先物業(yè)管理物業(yè)信息藍(lán)光·嘉寶是藍(lán)光集團(tuán)自營的物業(yè)管理公司，專注小區(qū)內(nèi)部配套公共部分層高6米100多平米的入戶大堂，底部架空，內(nèi)設(shè)有休息區(qū)精裝修電梯間金鑰匙聯(lián)盟認(rèn)證的物業(yè)管理東歐式皇家園林景觀：地勢高差自然、名貴樹種移植30000平方米風(fēng)情商業(yè)公園：半下層式廣場和步行街區(qū)式商業(yè)配套較齊全滿足青年業(yè)主品質(zhì)需求和節(jié)奏小區(qū)內(nèi)部配套公共部分層高6米配套較齊全滿足青年業(yè)主品質(zhì)需求建筑風(fēng)格藍(lán)光CoCo時代建筑風(fēng)格源引經(jīng)典的Art-Deco建筑風(fēng)格，簡潔洗練的立面設(shè)計突出建筑物的線條感、對稱感、厚重感，復(fù)線檐口、三段式等經(jīng)典回歸，體現(xiàn)了簡約時尚的藝術(shù)品位，在意境上更富有浪漫主意色彩。外立面Art-deco風(fēng)格建筑風(fēng)格藍(lán)光CoCo時代建筑風(fēng)格源引經(jīng)典的Art-Deco建景觀園林片區(qū)內(nèi)首個采用東歐式皇家園林風(fēng)格的社區(qū)，集綠化、休閑于一體,2萬平的超大完整中庭、圓形的點(diǎn)綴裝飾。東歐式皇家園林景觀打造景觀園林片區(qū)內(nèi)首個采用東歐式皇家園林風(fēng)格的社區(qū)，集綠化、休閑品牌分析恒大地產(chǎn)五大系列萬科地產(chǎn)系列藍(lán)光coco時代（58畝）藍(lán)光coco金沙（43畝）藍(lán)光coco蜜城（54畝）藍(lán)光coco錦繡（133畝）Coco錦繡特點(diǎn)：面積小、總價低、剛需COCO系列四連發(fā)走向品牌化戰(zhàn)略品牌分析恒大地產(chǎn)五大系列萬科地產(chǎn)系列藍(lán)光coco時代（58畝價格分析項目名稱主力價格總價區(qū)間（萬）備注招商東城國際1150058-78辦公性質(zhì)萬科鉆石廣場1190053-58,85-200辦公性質(zhì)協(xié)信中心930075-10597-113平米

世茂玉錦灣10600117-160128-180平米九龍倉御園9600131-162137-168平米

保利康橋14800163-296120-199平米

和信融錦云灣1120078-10050-127平米

嘉通云尚960048-10051-104平米

藍(lán)光coco時代930045-6753-69平米從區(qū)域樓盤價格對比看，除了辦公性質(zhì)產(chǎn)品，無論在總體產(chǎn)品或者相對競品，coco時代具有單價和總價優(yōu)勢。

從項目開發(fā)看，以低開高走的方式不斷提升價值。低開高走相比周邊樓盤價格低溢價空間充足價格分析項目名稱主力價格總價區(qū)間（萬）備注招商東城國際115產(chǎn)品Swot分析SWOT①地段優(yōu)越、②交通發(fā)達(dá)、③市場需求量大、④總價低、⑤街區(qū)商業(yè)、⑥物業(yè)管理完善①成本高、②小戶型設(shè)計同質(zhì)化、③車位不足、④容積率較大①周邊樓盤教多受擠壓、①交通正在改建中①政府北進(jìn)方針、②三大成熟商圈、③開發(fā)商品牌路線優(yōu)大于劣機(jī)會多于威