房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段風(fēng)險防范課件

MobileResearchActivitesofETRI房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段風(fēng)險防范與限額設(shè)計主講人：董振武房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范實戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之MobileResearchActivitesofE目錄設(shè)計流程與三大特點二規(guī)劃設(shè)計階段潛在風(fēng)險分析一規(guī)劃設(shè)計階段涉及的19個關(guān)系部門三如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制五規(guī)劃設(shè)計階段申報程序與主要合同文件四審慎擬定法律文件，實現(xiàn)法律風(fēng)險防范六目錄設(shè)計流程與三大特點二規(guī)劃設(shè)計階段潛在風(fēng)險分析一規(guī)劃據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗及國際上普遍分析認(rèn)為，工程建設(shè)項目的設(shè)計費雖僅占總投資的3％左右，但對工程造價實際影響程度卻占75％以上，這說明設(shè)計階段是控制工程造價的關(guān)鍵。房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，由于設(shè)計管理的疏忽會導(dǎo)致建設(shè)項目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。產(chǎn)品設(shè)計理念決定了產(chǎn)品是否能對接社會，是否能得到消費者的認(rèn)可，由此也決定了企業(yè)是否能最終盈利。

開發(fā)商管理混亂

設(shè)計公司不積極配合工程洽商頻繁設(shè)計方案不滿意施工圖設(shè)計不負(fù)責(zé)任設(shè)計變更頻繁二次設(shè)計多風(fēng)險防范設(shè)計合同限額設(shè)計導(dǎo)語據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗及國際上普遍分析認(rèn)為，工程建設(shè)項目的設(shè)計費雖僅【一】規(guī)劃設(shè)計階段潛在風(fēng)險分析風(fēng)險二風(fēng)險三風(fēng)險四設(shè)計單位選擇沒有經(jīng)過審慎調(diào)研與比較，后續(xù)配合困難設(shè)計合同的擬定過粗，很多糾紛在后續(xù)解決時無據(jù)可查沒有很好的運用限額設(shè)計，導(dǎo)致成本控制失利各部門未能積極參與設(shè)計審圖，設(shè)計交不了圈風(fēng)險一【一】規(guī)劃設(shè)計階段潛在風(fēng)險分析風(fēng)險二風(fēng)險三風(fēng)險四設(shè)計單位選擇

規(guī)劃設(shè)計階段三大特點控制投資業(yè)主難以控制承上啟下投資分析

設(shè)計前期實施方案施工圖施工配合

設(shè)計流程【二】設(shè)計流程與三大特點規(guī)劃設(shè)計階段三大特點控制投資業(yè)主難以控制承上啟下投資分析市政管理部門供水管理部門供氣管理部門供暖管理部門通信管理部門建筑地基土壤氡檢測部門規(guī)劃方案設(shè)計部門供電管理部門工程項目地質(zhì)勘察單位城市建設(shè)配套費征收管理部門施工圖消防審查部門施工圖防雷審查中心城市管網(wǎng)部門用地管理部門建筑規(guī)劃部門方案評審部門環(huán)境管理部門施工圖紙審查部門人民防空工程管理部門【三】規(guī)劃設(shè)計階段涉及的19個關(guān)系部門規(guī)劃方案設(shè)計部門城市管網(wǎng)部門【三】規(guī)劃設(shè)計階段涉及的19個關(guān)申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書獲取選址規(guī)劃意見通知書可行性研究報告的編制及申請審批申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件及建設(shè)項目規(guī)劃、設(shè)計方案申報初步設(shè)計獲取初步設(shè)計批復(fù)申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊辦理拆遷許可證環(huán)境影響評價委托合同規(guī)劃設(shè)計委托協(xié)議建設(shè)工程設(shè)計合同建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)合同建設(shè)工程勘察合同【四】規(guī)劃設(shè)計階段申報程序與主要合同文件申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書環(huán)境影響評價委托合同規(guī)劃設(shè)計【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制1、設(shè)計階段對工程造價的控制2、設(shè)計階段對工程進(jìn)度的控制3、設(shè)計階段對工程質(zhì)量的控制4、房地產(chǎn)企業(yè)其他部門參與規(guī)劃設(shè)計的意義【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制具體設(shè)計階段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計前銜接階段設(shè)計過程中影響造價的主要因素與風(fēng)險控制對策1、設(shè)計階段對工程造價的控制【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制具體設(shè)計階段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計前銜接階段設(shè)計過程中影響造價的主

所謂限額設(shè)計，就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資限額進(jìn)行初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算限額進(jìn)行施工圖設(shè)計，按施工圖預(yù)算造價對施工圖設(shè)計中各專業(yè)設(shè)計文件做出決策。并且設(shè)計的建設(shè)項目使用功能不能減少，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不能降低，工程的規(guī)模也不得進(jìn)行削減。限額設(shè)計也就是在投資額度不變的情況下，使用功能和規(guī)模最大化問題在設(shè)計中的應(yīng)用。限額設(shè)計四大關(guān)鍵環(huán)節(jié)限額設(shè)計利弊分析操作要點【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制所謂限額設(shè)計，就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資限額進(jìn)行初【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制投資分配施工圖的造價控制設(shè)計變更初步設(shè)計影響工程造價的程度約為65%影響工程造價的程度約為25~35%限額設(shè)計——四大關(guān)鍵環(huán)節(jié)模版【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制456123嚴(yán)格按建設(shè)程序辦事

在投資決策階段，要提高投資估算的準(zhǔn)確性，據(jù)以確定限額設(shè)計

充分重視、認(rèn)真對待每個設(shè)計環(huán)節(jié)及每項專業(yè)設(shè)計

加強設(shè)計審核

建立設(shè)計單位經(jīng)濟責(zé)任制施工圖設(shè)計應(yīng)盡量吸收施工單位人員意見，使之符合施工要求

限額設(shè)計小結(jié)【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制456123嚴(yán)格按建設(shè)程序辦事在投資決策階段，要提高投資估

設(shè)計階段是整個項目建設(shè)周期的重要組成部分。設(shè)計階段的進(jìn)度如果控制不住，將直接影響項目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期，項目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計人員進(jìn)行合理的安排，使設(shè)計進(jìn)度計劃為施工招投標(biāo)服務(wù)，盡量滿足業(yè)主對開工日期的要求。在制訂設(shè)計進(jìn)度計劃時，要充分兼顧采購時間較長的設(shè)備和材料在供貨時間的要求，同時還要充分考慮政府主管部門對設(shè)計文件在審批時間上的需要。設(shè)計階段進(jìn)度控制的另一個重要制約因素，就是業(yè)主能否向設(shè)計方及時明確設(shè)計要求并提供設(shè)計所需的參數(shù)和條件，能否及時對設(shè)計文件進(jìn)行認(rèn)可和決策，能否盡量減少對設(shè)計意圖的改變和反復(fù)。為了減少由于業(yè)主方自身原因造成的對設(shè)計進(jìn)度的影響，項目管理人員有責(zé)任協(xié)助業(yè)主盡早提出解決辦法。2、設(shè)計階段對工程進(jìn)度的控制【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制設(shè)計階段是整個項目建設(shè)周期的重要組成部分。設(shè)計階段

設(shè)計質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量的雙重屬性。直接效用質(zhì)量目標(biāo)是指設(shè)計文件（包括圖紙和說明書等）應(yīng)滿足質(zhì)量要求，其中最關(guān)鍵的是設(shè)計是否符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，是否滿足業(yè)主要求，各階段設(shè)計是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計深度，各專業(yè)設(shè)計內(nèi)容是否符合施工安裝的實際要求等。間接效用質(zhì)量目標(biāo)是指以設(shè)計文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質(zhì)量。通過設(shè)計和施工的共同努力，使該建設(shè)項目成為設(shè)計新穎、使用方便、功能齊全、結(jié)構(gòu)可靠、經(jīng)濟合理、環(huán)境協(xié)調(diào)、能體現(xiàn)高水平的工程建筑。在設(shè)計階段的質(zhì)量控制中，項目管理人員應(yīng)在全面掌握業(yè)主要求的基礎(chǔ)上，認(rèn)真地審閱和分析圖紙，及時發(fā)現(xiàn)和提出問題，對重要的細(xì)節(jié)和關(guān)鍵事項，必要時應(yīng)組織專家進(jìn)行論證。3、設(shè)計階段對工程質(zhì)量的控制【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制設(shè)計質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量的雙重屬性。3、4、房地產(chǎn)企業(yè)其他部門參與規(guī)劃設(shè)計的意義設(shè)計前期階段方案設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段容積率，綠化率，自然通風(fēng)效果，小區(qū)采光及未來園林景觀建設(shè)商業(yè)、住宅、車庫等功能性設(shè)施的比率

戶型設(shè)計從功能和成本兩個角度綜合評價設(shè)計方案圖紙是否與設(shè)計委托書相符各專業(yè)之間是否存在沖突結(jié)構(gòu)的設(shè)計如截面、配筋率等是否存在浪費電梯等材料設(shè)備的選定條件和標(biāo)準(zhǔn)銷售物業(yè)銷售工程工程預(yù)算物業(yè)流程階段參與部門參與事項【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制4、房地產(chǎn)企業(yè)其他部門參與規(guī)劃設(shè)計的意義設(shè)計前期階段方案設(shè)計MobileResearchActivitesofETRI房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段風(fēng)險防范與限額設(shè)計主講人：董振武房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范實戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之MobileResearchActivitesofE目錄設(shè)計流程與三大特點二規(guī)劃設(shè)計階段潛在風(fēng)險分析一規(guī)劃設(shè)計階段涉及的19個關(guān)系部門三如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制五規(guī)劃設(shè)計階段申報程序與主要合同文件四審慎擬定法律文件，實現(xiàn)法律風(fēng)險防范六目錄設(shè)計流程與三大特點二規(guī)劃設(shè)計階段潛在風(fēng)險分析一規(guī)劃據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗及國際上普遍分析認(rèn)為，工程建設(shè)項目的設(shè)計費雖僅占總投資的3％左右，但對工程造價實際影響程度卻占75％以上，這說明設(shè)計階段是控制工程造價的關(guān)鍵。房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，由于設(shè)計管理的疏忽會導(dǎo)致建設(shè)項目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。產(chǎn)品設(shè)計理念決定了產(chǎn)品是否能對接社會，是否能得到消費者的認(rèn)可，由此也決定了企業(yè)是否能最終盈利。

開發(fā)商管理混亂

設(shè)計公司不積極配合工程洽商頻繁設(shè)計方案不滿意施工圖設(shè)計不負(fù)責(zé)任設(shè)計變更頻繁二次設(shè)計多風(fēng)險防范設(shè)計合同限額設(shè)計導(dǎo)語據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗及國際上普遍分析認(rèn)為，工程建設(shè)項目的設(shè)計費雖僅【一】規(guī)劃設(shè)計階段潛在風(fēng)險分析風(fēng)險二風(fēng)險三風(fēng)險四設(shè)計單位選擇沒有經(jīng)過審慎調(diào)研與比較，后續(xù)配合困難設(shè)計合同的擬定過粗，很多糾紛在后續(xù)解決時無據(jù)可查沒有很好的運用限額設(shè)計，導(dǎo)致成本控制失利各部門未能積極參與設(shè)計審圖，設(shè)計交不了圈風(fēng)險一【一】規(guī)劃設(shè)計階段潛在風(fēng)險分析風(fēng)險二風(fēng)險三風(fēng)險四設(shè)計單位選擇

規(guī)劃設(shè)計階段三大特點控制投資業(yè)主難以控制承上啟下投資分析

設(shè)計前期實施方案施工圖施工配合

設(shè)計流程【二】設(shè)計流程與三大特點規(guī)劃設(shè)計階段三大特點控制投資業(yè)主難以控制承上啟下投資分析市政管理部門供水管理部門供氣管理部門供暖管理部門通信管理部門建筑地基土壤氡檢測部門規(guī)劃方案設(shè)計部門供電管理部門工程項目地質(zhì)勘察單位城市建設(shè)配套費征收管理部門施工圖消防審查部門施工圖防雷審查中心城市管網(wǎng)部門用地管理部門建筑規(guī)劃部門方案評審部門環(huán)境管理部門施工圖紙審查部門人民防空工程管理部門【三】規(guī)劃設(shè)計階段涉及的19個關(guān)系部門規(guī)劃方案設(shè)計部門城市管網(wǎng)部門【三】規(guī)劃設(shè)計階段涉及的19個關(guān)申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書獲取選址規(guī)劃意見通知書可行性研究報告的編制及申請審批申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件及建設(shè)項目規(guī)劃、設(shè)計方案申報初步設(shè)計獲取初步設(shè)計批復(fù)申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊辦理拆遷許可證環(huán)境影響評價委托合同規(guī)劃設(shè)計委托協(xié)議建設(shè)工程設(shè)計合同建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)合同建設(shè)工程勘察合同【四】規(guī)劃設(shè)計階段申報程序與主要合同文件申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書環(huán)境影響評價委托合同規(guī)劃設(shè)計【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制1、設(shè)計階段對工程造價的控制2、設(shè)計階段對工程進(jìn)度的控制3、設(shè)計階段對工程質(zhì)量的控制4、房地產(chǎn)企業(yè)其他部門參與規(guī)劃設(shè)計的意義【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制具體設(shè)計階段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計前銜接階段設(shè)計過程中影響造價的主要因素與風(fēng)險控制對策1、設(shè)計階段對工程造價的控制【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制具體設(shè)計階段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計前銜接階段設(shè)計過程中影響造價的主

所謂限額設(shè)計，就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資限額進(jìn)行初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算限額進(jìn)行施工圖設(shè)計，按施工圖預(yù)算造價對施工圖設(shè)計中各專業(yè)設(shè)計文件做出決策。并且設(shè)計的建設(shè)項目使用功能不能減少，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不能降低，工程的規(guī)模也不得進(jìn)行削減。限額設(shè)計也就是在投資額度不變的情況下，使用功能和規(guī)模最大化問題在設(shè)計中的應(yīng)用。限額設(shè)計四大關(guān)鍵環(huán)節(jié)限額設(shè)計利弊分析操作要點【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制所謂限額設(shè)計，就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資限額進(jìn)行初【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制投資分配施工圖的造價控制設(shè)計變更初步設(shè)計影響工程造價的程度約為65%影響工程造價的程度約為25~35%限額設(shè)計——四大關(guān)鍵環(huán)節(jié)模版【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制456123嚴(yán)格按建設(shè)程序辦事

在投資決策階段，要提高投資估算的準(zhǔn)確性，據(jù)以確定限額設(shè)計

充分重視、認(rèn)真對待每個設(shè)計環(huán)節(jié)及每項專業(yè)設(shè)計

加強設(shè)計審核

建立設(shè)計單位經(jīng)濟責(zé)任制施工圖設(shè)計應(yīng)盡量吸收施工單位人員意見，使之符合施工要求

限額設(shè)計小結(jié)【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制456123嚴(yán)格按建設(shè)程序辦事在投資決策階段，要提高投資估

設(shè)計階段是整個項目建設(shè)周期的重要組成部分。設(shè)計階段的進(jìn)度如果控制不住，將直接影響項目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期，項目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計人員進(jìn)行合理的安排，使設(shè)計進(jìn)度計劃為施工招投標(biāo)服務(wù)，盡量滿足業(yè)主對開工日期的要求。在制訂設(shè)計進(jìn)度計劃時，要充分兼顧采購時間較長的設(shè)備和材料在供貨時間的要求，同時還要充分考慮政府主管部門對設(shè)計文件在審批時間上的需要。設(shè)計階段進(jìn)度控制的另一個重要制約因素，就是業(yè)主能否向設(shè)計方及時明確設(shè)計要求并提供設(shè)計所需的參數(shù)和條件，能否及時對設(shè)計文件進(jìn)行認(rèn)可和決策，能否盡量減少對設(shè)計意圖的改變和反復(fù)。為了減少由于業(yè)主方自身原因造成的對設(shè)計進(jìn)度的影響，項目管理人員有責(zé)任協(xié)助業(yè)主盡早提出解決辦法。2、設(shè)計階段對工程進(jìn)度的控制【五】如何在規(guī)劃設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制設(shè)計階段是整個項目建設(shè)周期的重要組成部分。設(shè)計階段

設(shè)計質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用