基礎(chǔ)教材房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識以接待客戶的流程為導(dǎo)線，將房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識融入其中，希望有助于大家的記憶和了解。引言一、項(xiàng)目簡介時(shí)1、會使用到的專業(yè)術(shù)語2、會使用到的建筑知識1、專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)：又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地。土地使用權(quán)出讓年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。土地使用費(fèi)：土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用。1、專業(yè)術(shù)語三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。房地產(chǎn)市場：分一級市場、二級市場、三級市場；一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。銀行按揭：是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。1、專業(yè)術(shù)語期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為止，所出售的商品房。也稱“樓花”?，F(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦好所售商品房的整體產(chǎn)權(quán)，與消費(fèi)者簽訂購房合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。多層：6層以下（含6層）的住宅。小高層：7-12層之間設(shè)有電梯的住宅。高層：12層以上，建筑高度在100米以內(nèi)設(shè)電梯的住宅?；▓@洋房：以四層為主，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，它具有部分別墅的優(yōu)點(diǎn)，又不完全脫離城市的繁華和便利。別墅：一般分為獨(dú)立別墅、疊加(別墅共四層、一梯一戶、共兩套)、雙拼(別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套)、聯(lián)體別墅(建筑共兩層、由三套以上的別墅相連)四種。2、建筑知識用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，如商業(yè)用地或住宅用地。用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積。用地紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。建筑應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定退紅線施工。綠地率：指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積（屋頂綠化不計(jì)入內(nèi)）占該地區(qū)總面積的比率。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。即容積率=總建筑面積/建筑用地面積建筑密度：是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率，即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積。樓間距：指兩棟住宅之間的水平距離。日照間距：指樓間距與樓高之比。南昌新城區(qū)多層住宅日照間距比例不小于1：1，舊城區(qū)多層住宅不小于1：0.7。2、建筑知識按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類A、磚混結(jié)構(gòu)：用磚砌的墻作為主要承重，墻體均不能移動或鏤空，在房屋裝修時(shí)不如框架結(jié)構(gòu)的好用，但建筑成本相對低廉。B、框架結(jié)構(gòu)：承重主要部位是鋼筋混凝土的柱子和梁，隔墻常用輕質(zhì)隔墻板和粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料砌成，所以隔墻可隨意拆掉而不會影響房屋質(zhì)量。C、剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻即鋼筋混凝土修筑的墻體，一般用于高層建筑，是利用建筑的內(nèi)墻或外墻做成剪力墻以承重，抗震性好。剪力墻的間距一般為3~8米，使用建筑平面布置和使用要求受到一定限制，對較大空間的建筑通常難滿足其要求。2、建筑知識建筑小品：既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。由兩部分組成：套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積：三部分組成——套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套內(nèi)使用面積：房內(nèi)實(shí)際使用面積，不包括墻柱的水平投影面積，又稱為地毯面積。公攤系數(shù)：公攤面積與套內(nèi)建筑面積的比率。凸窗：離地約40—50公分，凸出墻面約40—60公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積，它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。2、建筑知識標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。戶型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)行劃分的簡化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。開間：是指房間的面寬尺寸。進(jìn)深:是指房間的長度尺寸，進(jìn)深一般比開間大。層高:下層樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。凈高:住宅地面與天花板間的距離，即層高減去樓板厚度。平層：一個(gè)單位內(nèi)僅有一個(gè)平層，所有標(biāo)高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽臺除外）錯(cuò)層：一個(gè)單位內(nèi)有2個(gè)或多個(gè)不同標(biāo)高的地面，高差約為300MM——600MM。復(fù)式：一個(gè)單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積。躍層式：與復(fù)式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺。二、詳細(xì)洽談?wù)剷r(shí)1、了解項(xiàng)目資資質(zhì)及產(chǎn)權(quán)詳詳情2、項(xiàng)目圖紙查查看3、做置業(yè)計(jì)劃劃書，解釋費(fèi)費(fèi)用情況1、了解項(xiàng)目資質(zhì)質(zhì)及產(chǎn)權(quán)詳情情五證：開發(fā)商商在預(yù)售商品品房時(shí)應(yīng)具備備《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》、《建筑工

程施施工許可證》、《國有土地使用用證》和《商品房預(yù)售許許可證》，簡稱“五證證”。其中前前兩個(gè)證由市市規(guī)劃

委員員會核發(fā)，《建筑工程施工工許可證》由市建委核發(fā)發(fā)，《國有土地使用用證》和《商品房預(yù)售許許可證》由市國土資源源

和房屋管管理局核發(fā)。。兩書：作為合合同附件之一一的，開發(fā)商商必須提供的的《住宅質(zhì)量保證證書》和《住宅使用說明明書》。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記：指必須須按登記辦法法規(guī)定向房地地產(chǎn)所在地的的房地產(chǎn)管理理機(jī)關(guān)申請登登記。登記時(shí)時(shí)要對下列指指標(biāo)進(jìn)行記載載：房產(chǎn)坐落落地址、產(chǎn)權(quán)權(quán)來源、房屋屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)數(shù)、建筑面積積、使用面積積、共有數(shù)紀(jì)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)權(quán)利紀(jì)要和附附記，并配有有房地產(chǎn)測量量部門的分戶戶房屋平面圖圖。1、了解項(xiàng)目資質(zhì)質(zhì)及產(chǎn)權(quán)詳情情產(chǎn)權(quán)登記程序序：受理登記記、權(quán)屬初審審、復(fù)審、公公告、核準(zhǔn)登登記、證書制制作、收取登登記費(fèi)、發(fā)證證。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記種類：總總登記、土地地使用權(quán)初始始登記、房屋屋所有權(quán)初始始登記、轉(zhuǎn)移移登記、變更更登記、他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利登記、、注銷登記。。轉(zhuǎn)移登記：也也就是房屋所所有權(quán)的轉(zhuǎn)移移，包括買賣賣、贈與、交交換、繼承、、劃撥、轉(zhuǎn)讓讓、分割、合合并、裁決等等。共有產(chǎn)權(quán)：是是指一家房地地產(chǎn)有兩個(gè)或或兩個(gè)以上的的權(quán)利主體，，即共有人。。在實(shí)踐中又又有按份共有有和共同共有有之分。前者者是指共有人人分別按自己己所擁有的份份額大小，對對共有房地產(chǎn)產(chǎn)享有一定的的利益，并承承擔(dān)相應(yīng)的義義務(wù)；后者是是指兩個(gè)以上上產(chǎn)權(quán)人對于于全部共有的的房地產(chǎn)享有有同等的權(quán)利利，并承擔(dān)同同等的義務(wù)。。2、項(xiàng)目圖紙查看看建筑平面圖建筑剖面圖建筑立面圖建筑總平圖2、項(xiàng)目圖紙查看看建筑平面圖2、項(xiàng)目圖紙查看看建筑立面圖2、項(xiàng)目圖紙查看看建筑剖面圖2、項(xiàng)目圖紙查看看建筑總平圖3、做置業(yè)計(jì)劃劃書，解釋費(fèi)費(fèi)用情況房款——面積×單價(jià)=總價(jià)，折扣不不確定的情況況下最好不要要寫明。契稅——是以所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動動的不動產(chǎn)為為征稅對象，，向產(chǎn)權(quán)承受受人征收的一一種財(cái)產(chǎn)稅。。契稅屬于財(cái)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅及及由財(cái)產(chǎn)承受受人繳納。征征收范圍包括括：國有土地地使用權(quán)出讓讓；土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包包括出售、贈贈與和交換，，不包括農(nóng)村村集體土地承承包經(jīng)營權(quán)的的轉(zhuǎn)移；房屋屋買賣；房屋屋贈與；房屋屋交換，稅率率為３～５％％。目前南南昌的契稅稅稅率分兩種情情況，普通住住宅收2%，非普通住宅宅按4%征收。維修基金——一般情況下是是業(yè)主在辦理理入住時(shí)按照照總房價(jià)款的的1％(非普通住宅2%)來提取的，它它是專項(xiàng)用于于住宅共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備保修修期滿后的維維修或更新改改造工程。共用部位——是指住宅主體體承重結(jié)構(gòu)部部位（包括基基礎(chǔ)、內(nèi)外承承重墻體、柱柱、梁、樓板板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面面、門廳、樓樓梯間、走廊廊通道等。3、做置業(yè)計(jì)劃劃書，解釋費(fèi)費(fèi)用情況共用設(shè)施設(shè)備備：是指住宅宅小區(qū)或單棟棟住宅內(nèi)，建建設(shè)費(fèi)用已分分?jǐn)傔M(jìn)入住房房銷售價(jià)格的的共用的上下下水管道、水水箱、電梯、、照明、消防防設(shè)施、綠地地、道路、非非經(jīng)營性車庫庫、公益性文文體設(shè)施和共共用設(shè)施設(shè)備備使用的房屋屋等。動用維修基金金：其費(fèi)用是是按照受益人人原則來分?jǐn)倲偟?，如果是是不分單元的的塔樓，由整整棟樓的業(yè)主主按照其所擁擁有的建筑面面積的比例來來分?jǐn)偅蝗绻欠謨蓚€(gè)以以上單元的板板樓，該頂層層的樓蓋由專專屬于該單元元的業(yè)主來分分?jǐn)偅瑒e的單單元的業(yè)主不不需要分?jǐn)偂??；疬M(jìn)行分分?jǐn)偤?，由管管委會?jì)入各各業(yè)主的明細(xì)細(xì)帳戶中。需需要特別注意意的是，當(dāng)基基金不足開始始的10％時(shí)，管委會會有權(quán)要求業(yè)業(yè)主按照建筑筑面積續(xù)籌。。如果管委會會利用共用部部位共用設(shè)施施設(shè)備經(jīng)營獲獲得收益，那那么該收益應(yīng)應(yīng)存入基金帳帳戶，并分?jǐn)倲偟綐I(yè)主的個(gè)個(gè)人明細(xì)帳戶戶上。此外，，如果業(yè)主出出售房屋，該該業(yè)主個(gè)人的的基金可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入到新業(yè)主主的名下并使使用，如果房房屋發(fā)生拆遷遷或意外，業(yè)業(yè)主可以提取取個(gè)人帳戶上上剩余的基金金。3、做置業(yè)計(jì)劃劃書，解釋費(fèi)費(fèi)用情況有線電視初裝裝費(fèi)：一般為為400元/戶，收視費(fèi)為為156元/年。管道煤氣初裝裝費(fèi)：南昌市市政府規(guī)定的的管道煤氣初初裝費(fèi)是每戶戶3200元，每個(gè)項(xiàng)目目之間略有增增減。開發(fā)商定出的的其他費(fèi)用。。按揭費(fèi)用：公公證費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、抵押登登記費(fèi)(每戶100元)。交易手續(xù)費(fèi)：：房價(jià)款的2．5‰。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：：房價(jià)款的1．6‰(一般每戶80元)。產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)：：每平方米0．4元。印花稅：每件件5元。工本費(fèi)：每件件10元。物業(yè)管理費(fèi)：：交房之日起起的一年內(nèi)，，未入住或在在裝修階段按按50%交納，之后不不論有無入住住均按全額收收取。三、購房合同同內(nèi)容轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的的姓名或名稱稱、住所；房地產(chǎn)的座落落地點(diǎn)、面積積、所處范圍圍；土地所有權(quán)性性質(zhì)；土地使用權(quán)獲獲得方式和使使用期限；房地產(chǎn)的規(guī)劃劃使用性質(zhì)；；房屋的平面布布局、結(jié)構(gòu)、、建筑質(zhì)量、、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以以及附屬設(shè)施施、配套設(shè)施施等狀況；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的價(jià)格、支付付方式和期限限；房地產(chǎn)交付日日期；違約責(zé)任；爭議的解決方方式；轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定定的其他事項(xiàng)項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的示范文文本由市房地地局制定。四、銀行按揭揭1、準(zhǔn)備按揭資資料2、按揭種類3、按揭還款方方式4、其他事宜1、準(zhǔn)備按揭揭資料購房者的身份份證復(fù)印件(已婚者要夫妻妻雙方的)購房者的戶口口本復(fù)印件單位出具的收收入證明原件件購房者的婚姻姻證明已備案的購房房合同首付房款收據(jù)據(jù)2、按揭種類類個(gè)人住宅商業(yè)業(yè)貸款公積金貸款組合貸款(商貸+公積金)個(gè)人住宅商業(yè)業(yè)貸款首付款比例：：凡購房面積積低于90M2的，按20%執(zhí)行，超過的的，則按30%執(zhí)行。貸款最長期限限：貸款最長長期限為30年（二手房貸貸款期限不能能超過其剩余余使用房齡）），同時(shí)不得得超過借款人人法定退休年年齡。貸款次數(shù)數(shù)：對于于二次購購房者將將提高首首付款比比例或提提高還款款利率。。公積金貸貸款貸款最高高額度：：在市城城區(qū)購房房，每戶戶最高限限額25萬元，在在南昌縣縣、新建建縣、灣灣里區(qū)購購房為每每戶20萬元，在在安義縣縣、進(jìn)賢賢縣購房房為每戶戶15萬元。區(qū)區(qū)域劃分分按《房屋所有有權(quán)證》辦理權(quán)屬屬關(guān)系（（不含灣灣里區(qū)））來確定定。首付款比比例：凡凡購房款款低于30萬元（含含30萬元）的的其首付付款比例例，按20%執(zhí)行，超超過30萬元的，，則按30%執(zhí)行。貸款最長長期限：：貸款最最長期限限為30年（二手手房貸款款期限最最長為20年，且不不能超過過其剩余余使用房房齡），，同時(shí)不不得超過過借款人人法定退退休年齡齡基礎(chǔ)上上延長5年的年限限（已到到法定離離、退休休年齡的的除外））。貸款次數(shù)數(shù)：公積積金貸款款以戶為為單位，，每戶在在未還清清公積金金貸款之之前不能能再次申申請貸款款。還清清貸款后后，符合合貸款條條件的前前提下，，另購住住房時(shí)可可以再次次申請公公積金貸貸款。目前受南南昌住房房公積金金管理中中心委托托承辦住住房公積積金貸款款業(yè)務(wù)的的銀行有有：中國國建設(shè)銀銀行南昌昌市住房房城建支支行；中中國工商商銀行南南昌市蘇蘇圃路支支行；中中國銀行行江西省省分行；；交通銀銀行南昌昌分行；；中國農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行南昌市市象南支支行。組合貸款款(商貸+公積金)借款人申申請公積積金貸款款后，購購房資金金仍然不不足時(shí)，，借款人人可向發(fā)發(fā)放公積積金貸款款的受委委托銀行行同時(shí)申申請商業(yè)業(yè)性個(gè)人人住房貸貸款（一一般情況況下，受受委托銀銀行不能能拒絕借借款人的的申請，，但申請請必須符符合受委委托銀行行的貸款款申請條條件），，以配足足借款人人的購房房資金，，這二種種貸款合合為一起起，我們們稱之為為組合貸貸款。組合貸款款的兩個(gè)個(gè)規(guī)定：：●公積金金貸款、、商業(yè)性性貸款的的申請、、《借款合同同》及相關(guān)合合同的簽簽訂、貸貸款的發(fā)發(fā)放均須須同時(shí)辦辦理；公公積金貸貸款和商商業(yè)性貸貸款的貸貸款期限限必須一一致。●當(dāng)管理理中心和和受委托托銀行規(guī)規(guī)定的貸貸款成數(shù)數(shù)不同時(shí)時(shí)，組合合貸款最最高額度度不能超超過二者者相比成成數(shù)低者者計(jì)算的的額度。。附：個(gè)人人住房按按揭貸款款利率表表單位：元元年限期期數(shù)年年利（%）商商貸貸公公積金金參參考保保費(fèi)萬元月供供萬萬元月供供1年125.022856.1755年605.265189.93183.9923.8010年1205.508108.57103.2144.8515年1805.50881.7576.0463.4520年2405.50868.8362.7879.9025年3005.50861.4655.0794.4030年3605.50856.8350.14107.25此利率自自2005.8.22起執(zhí)行3、按揭還還款方式式到期一次次性還本本付息法法等額本息息還款法法等額本金金還款法法等比累進(jìn)進(jìn)還款法法等額累進(jìn)進(jìn)還款法法增本減息息法移動按揭揭組合還還款(僅上海民民生銀行行提供)3、按揭還還款方式式等額本息息還款法法借款人每每月以相相等的金金額償還還貸款本本息，又又稱等額額法。。例如：商商業(yè)貸款款20萬元，分分10年償還，，5月3日簽訂貸貸款合同同。5月3日至5月31日的利息息：200000××4.59‰÷÷30(天)×29(天)=887.4元月供：108.57××20=2171.4元第一次要要支付利利息,以后每月月支付金金額相同同。3、按揭揭還款方方式等額本金金還款法法借款人每每月等額額償還本本金，貸貸款利息息隨本金金逐月遞遞減，還還款額逐逐月遞減減，因此此又稱遞遞減法。。例如：商商業(yè)貸款款20萬元，分分10年償還每月歸還還本金=貸款金額額÷還款期數(shù)數(shù)(月)=200000÷120=1666.67元第一個(gè)月月還息金金額=(貨款本金–累計(jì)已還本本金)×月利率=(200000-0)×4.59‰=918元第二個(gè)月還還息金額=(貨款本金–累計(jì)已還本本金)×月利率=(200000-1666.67)×4.59‰=910.35元本息相加，，第一個(gè)月月月供是2584.67元，以后每每月遞減7.65元。4、其他事事宜貸款期如遇遇利息調(diào)整整：根據(jù)人人民銀行的的規(guī)定，貸貸款期限在在1年以內(nèi)（含含1年）的，實(shí)實(shí)行合同利利率，不分分段計(jì)算；；對一年期期以上貸款款，于下一一年1月1日開始，按按相應(yīng)期限限檔次利率率執(zhí)行新利利率。貸款人提前前償還貸款款：借款人人在提前歸歸還貸款時(shí)時(shí)，應(yīng)提前前10個(gè)工作日向向貸款人提提出書面申申請，經(jīng)貸貸款審核同同意，貸款款人可提前前部分還本本或提前清清償全部貸貸款本息,提前清償?shù)牡牟糠衷谝砸院笃谙薏徊辉儆?jì)息,此前已計(jì)收收貸款利息息不作調(diào)整整。已抵押的房房地產(chǎn)能否否轉(zhuǎn)讓：根根據(jù)《中華人民共共和國擔(dān)保保法》的規(guī)定，已已抵押的房房地產(chǎn)可以以轉(zhuǎn)讓，但但應(yīng)由抵押押人、轉(zhuǎn)讓讓人和受讓讓人三方簽簽訂有關(guān)的的公證書，，即簽訂將將原抵押轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給新的的受讓方的的協(xié)議；抵抵押人未通通知抵押權(quán)權(quán)人或者未未告知受讓讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無無效。轉(zhuǎn)按揭：就就是個(gè)人住住房轉(zhuǎn)按貸貸款，個(gè)人人住房轉(zhuǎn)按按貸款是指指已在銀行行辦理個(gè)人人住房貸款款的借款人人，向原貸貸款銀行要要求延長貸貸款期限或或?qū)⒌盅航o給銀行的個(gè)個(gè)人住房出出售或轉(zhuǎn)讓讓給第三人人而申請辦辦理個(gè)人住住房貸款變變更借款期期限、變更更借款人或或變更抵押押物的貸款款。五、交房工工作取得《房屋建筑工工程和市政政基礎(chǔ)設(shè)施施工程竣工工驗(yàn)收備案案表》，內(nèi)容包括括：房屋建建筑必須完完成工程設(shè)設(shè)計(jì)和合同同約定的各各項(xiàng)內(nèi)容；；工程質(zhì)量量已經(jīng)施工工、設(shè)計(jì)、、工程監(jiān)理理、勘查等等單位審核核通過；有有完整的工工程技術(shù)資資料、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)已獲獲行政主管管部門的認(rèn)認(rèn)可；消防防、環(huán)保已已獲公安部部門、消防防部門的認(rèn)認(rèn)可等。開開發(fā)商在交交付時(shí)除應(yīng)應(yīng)提供建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量量合格文件件外，還應(yīng)應(yīng)提供消防防、環(huán)保、、電梯等單單項(xiàng)驗(yàn)收合合格證明文文件，同時(shí)時(shí)水、電、、煤氣等配配套設(shè)施必必須安裝到到位且能正正常使用。。五、交房工工作物業(yè)管理公公司進(jìn)駐1、物業(yè)管理理：是專業(yè)業(yè)化的機(jī)構(gòu)構(gòu)受業(yè)主和和使用人委委托，依照照合同和契契約，以經(jīng)經(jīng)營方式統(tǒng)統(tǒng)一管理物物業(yè)極其附附屬設(shè)施和和場地，為為業(yè)主和承承租人提供供全方位服服務(wù)，是物物業(yè)發(fā)揮其其使用價(jià)值值，并使物物業(yè)盡可能能地保值、、增值。2、常規(guī)服務(wù)務(wù)：⑴房屋屋共用部位位的維護(hù)與與管理；⑵⑵房屋共用用設(shè)備設(shè)施施及其運(yùn)行行的維護(hù)和和管理；⑶⑶環(huán)境衛(wèi)生生、綠化管管理服務(wù)；；⑷物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共秩序序、消防、、交通等協(xié)協(xié)助管理事事項(xiàng)的服務(wù)務(wù)；⑸物業(yè)業(yè)裝飾裝修修管理服務(wù)務(wù)，包括房房屋裝修的的申請與批批準(zhǔn)及對裝裝修的設(shè)計(jì)計(jì)、安全等等各項(xiàng)管理理工作；⑹⑹維修基金金的代管服服務(wù)；⑺物物業(yè)檔案資資料的管理理；⑻代收收代繳收費(fèi)費(fèi)服務(wù)。3、前期物管管：是由開開發(fā)商選聘聘或開發(fā)商商的屬下物物管公司擔(dān)擔(dān)任，業(yè)主主委員會成成立后，隨隨時(shí)可解聘聘的。4、業(yè)主委員員會：是指指由物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)業(yè)主代表表組成，代代表業(yè)主的的利益，向向社會各方方反映業(yè)主主意愿和要要求，并監(jiān)監(jiān)督物業(yè)管管理公司管管理運(yùn)作的的民間性組組織。五、交房工工作業(yè)主委員會會特點(diǎn)：A、商品住宅宅出售50%（銷售面積積）以上的的應(yīng)當(dāng)設(shè)立立業(yè)主委員員會；B、由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司組織有50%以上的業(yè)主主召開業(yè)主主大會選舉舉產(chǎn)生；C、業(yè)主委員員會是代表表全體業(yè)主主對物業(yè)實(shí)實(shí)施自治管管理的組織織；D、業(yè)主委員員會成員不不得少于5人，每屆任任期3年；E、業(yè)主委員員會自選舉舉產(chǎn)生起30日內(nèi)，持《業(yè)主委員會會登記申請請書》、《業(yè)主委員會會章程》、《會員名單》向房管部門門備案。五、交房工工作在正式通知知業(yè)主來辦辦理交房手手續(xù)之前，，銷售員要要到現(xiàn)場去去查看一下下，對于存存在的問題題做先一步步的處理，，如有：(1)房屋沉降引引起的質(zhì)量量問題。房房屋沉降主主要是地基基土質(zhì)問題題引起的，，從而造成成墻體開裂裂，下水道道堵塞、斷斷裂等。(2)因墻體材料料選擇不當(dāng)當(dāng)而引起墻墻體開裂及及粉刷起殼殼的質(zhì)量問問題。(3)屋面女兒墻墻因屋面熱熱脹冷縮因因素，在混混凝土圈梁梁和磚墻交交界處，經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)不不規(guī)則的水水平方向裂裂縫，特別別在房屋四四大角的嚴(yán)嚴(yán)重裂縫問問題。(4)外墻面涂料料、屋面防防水材料、、防盜門等等因設(shè)計(jì)或或施工選定定的生產(chǎn)廠廠家及產(chǎn)品品型號、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不不夠理想問問題。(5)磚砌體沿磚磚縫滲水問問題。(6)外墻面支模模(圍梁、構(gòu)造造柱等)挑木穿墻洞洞后補(bǔ)處滲滲水問題。。五、交房工工作