地產(chǎn)行業(yè)下半年走勢(shì)研判

房地產(chǎn)新政調(diào)控效果

成為證券市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)

-----從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看2010年下半年證券市場(chǎng)變化太平洋證券研究院

周明劍2010年7月我國所處的經(jīng)濟(jì)形態(tài)是不完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，政府的“有形之手”有時(shí)候比市場(chǎng)的“無形之手”來得更為猛烈。

這種市場(chǎng)形態(tài)決定了我們研究宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的邏輯：影響宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的各主要經(jīng)濟(jì)變量的歷史變化、相互因應(yīng)以及可能的各種趨勢(shì)外推宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化脈絡(luò)和內(nèi)在邏輯各種利益博弈可能導(dǎo)致政策的變化20000180001600014000120001000080006000400020000100%80%60%40%20%0-20%-40%-60%-80%-100%20052009200820072006

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與證券市場(chǎng)走勢(shì)息息相關(guān)，宏觀研究能夠發(fā)現(xiàn)證券市場(chǎng)潛在的或長期的投資機(jī)會(huì)，能夠更好地把握進(jìn)入和撤離時(shí)機(jī)，規(guī)避政策性系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。我們從去年11月開始就在內(nèi)部會(huì)議多次提出區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)，而新疆又是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。更于今年1月29日提出《新疆大有可為》的專題報(bào)告。

從去年11月1日到今年7月14日，上證指數(shù)下跌了19.7%，深成指數(shù)下跌了22.9%，而新疆指數(shù)只下跌了0.95%；其間，上證指數(shù)最高漲幅為8.52%，深成指數(shù)最高漲幅為10.51%，而新疆指數(shù)最高漲幅為35.81%！圖1：去年11月1日到今年7月14日，上證指數(shù)、深成指數(shù)和新疆指數(shù)漲幅資料來源：Wind，太平洋研究院1

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)超出預(yù)期，經(jīng)濟(jì)增速按調(diào)控方向平穩(wěn)回落2

政策調(diào)控邏輯：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，入手是收入、區(qū)域和產(chǎn)業(yè)3房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，利益博弈導(dǎo)致證券市場(chǎng)向下調(diào)整4

房地產(chǎn)的觸底反彈是證券市場(chǎng)開始反彈的觸發(fā)時(shí)點(diǎn)1.基數(shù)因素和主動(dòng)調(diào)控使經(jīng)濟(jì)增速開始平穩(wěn)回落，預(yù)計(jì)至明年一季度將繼續(xù)回落。圖2：2000年1季度至2011年1季度我國GDP季度同比增速資料來源：Wind，太平洋研究院

一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)超出預(yù)期，經(jīng)濟(jì)增速按調(diào)控方向平穩(wěn)回落

2.投資增速同比雖然有所放緩，但環(huán)比依然上升。

圖3：投資同比增速和近幾個(gè)月的投資額資料來源：Wind，太平洋研究院3.出口增長強(qiáng)勁隨后會(huì)有所減緩，貿(mào)易盈余將在09年縮減基礎(chǔ)上繼續(xù)減少。

上半年，進(jìn)出口總額13549億美元，同比增長43.1%。超出了之前的市場(chǎng)預(yù)期。出口的意外強(qiáng)勁除了有低基數(shù)原因外，更重要在于世界經(jīng)濟(jì)的基本面已有所改善。預(yù)計(jì)由于歐債危機(jī)的不確定性，出口增長的強(qiáng)勁勢(shì)頭將減緩?；谕鈪R儲(chǔ)備過高以及進(jìn)口需求急劇上升，全年貿(mào)易盈余將在去年縮減到基礎(chǔ)上繼續(xù)減少，過往的出口導(dǎo)向貿(mào)易政策很難繼續(xù)延續(xù)，取而代之的將是進(jìn)出口平衡戰(zhàn)略。圖4：2006-2010年我國進(jìn)出口月度值資料來源：Wind，太平洋研究院圖5：CCFI歐洲航線指數(shù)和PMI出口訂單指數(shù)資料來源：Wind，太平洋研究院4.消費(fèi)穩(wěn)步增長。

圖6：社會(huì)消費(fèi)品零售總額月度同比-CPI月度同比資料來源：Wind，太平洋研究院5.從工業(yè)增加值增速減緩可以看出主動(dòng)調(diào)控效果開始顯現(xiàn)重工業(yè)減緩的速度比輕工業(yè)快，而下滑最快的四個(gè)行業(yè)分別是有色金屬礦采選業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)和有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。圖7：工業(yè)增加值同比增速資料來源：Wind，太平洋研究院二、政策調(diào)調(diào)控邏輯：：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型型和結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，入手手是收入、、區(qū)域和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的的隱憂不在在今年，而而在未來的的幾年。2009年和2010年經(jīng)濟(jì)增長長主要靠政政府投資以以及投資自自身創(chuàng)造的的需求拉動(dòng)動(dòng)，如果市市場(chǎng)推動(dòng)的的投資和國國內(nèi)需求不不能有效跟跟進(jìn)，則經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速回回落之后能能否企穩(wěn)并并回升是個(gè)個(gè)大的問題題。所以刺刺激國內(nèi)需需求是關(guān)鍵鍵，具體要要看收入倍倍增計(jì)劃、、區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和戰(zhàn)戰(zhàn)略性新興興產(chǎn)業(yè)的推推動(dòng)如何落落實(shí)。圖8：1990-2009年我國GDP增長貢獻(xiàn)率率分析圖資料來源：：Wind，太平洋研研究院中央項(xiàng)目投投資增速下下滑相當(dāng)明明顯，而在在地方項(xiàng)目目投資面臨臨地方融資資平臺(tái)清理理整頓，后后繼乏力。。急切需要要市場(chǎng)自主主投資及時(shí)時(shí)跟進(jìn)。圖9：2004-2010年我國固定定資產(chǎn)投資資完成額同同比增長率率資料來源：：Wind，太平洋研研究院投資推動(dòng)的的復(fù)蘇非但但沒有解決決我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的固固有矛盾（（投資和消消費(fèi)不平衡衡、城鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展不平衡衡、區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)不均衡衡、收入結(jié)結(jié)構(gòu)不合理理），反而而進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化。資料來源：：Wind，太平洋研研究院圖11：1978-2009年我國農(nóng)村村居民與城城填居民家家庭人均收收入比較圖10：1990-2010年中國、日日本、美國國居民消費(fèi)費(fèi)占比對(duì)比比圖資料來源：：Wind，世界銀行行，太平洋洋研究院圖12：2000-2007年金磚四國國基尼系數(shù)數(shù)比較資料來源：：世界銀行行，太平洋洋研究院圖13：1995-2009年湖北、新新疆和浙江江三省人均均國民生產(chǎn)產(chǎn)總值比較較1.收入政策帶帶來消費(fèi)提提速，大消消費(fèi)時(shí)代可可能到來。。中央開始著著手收入政政策改革，，根據(jù)“提提低、擴(kuò)中中、抑高””方針，對(duì)對(duì)一次分配配和二次分分配進(jìn)行改改革，普遍遍提高勞動(dòng)動(dòng)者收入，，縮小貧富富差距，很很有可能實(shí)實(shí)施國民收收入五年倍倍增計(jì)劃。。表1：2009年來我國部部分省市最最低工資調(diào)調(diào)整情況對(duì)對(duì)比分析表表省份最高檔（元）最低檔（元）平均漲幅（%）實(shí)施時(shí)間江蘇96067013.12月1日福建90060024.53月1日上海1120112016.74月1日山西85064015.54月1日浙江110080015.34月1日天津92092012.24月1日湖北90060028.95月1日寧夏71060518.05月1日吉林82068022.95月1日山東92060021.25月1日廣東103071021.15月1日北京96096020.07月1日湖南85060027.87月1日云南83063022.07月1日陜西76058022.77月1日如果國民收收入五年倍倍增計(jì)劃能能夠?qū)嵤?，城?zhèn)化進(jìn)進(jìn)程按每年年1%的速度推進(jìn)進(jìn)，我們預(yù)預(yù)測(cè)居民消消費(fèi)增速將將會(huì)有很大大的提高。。綜合總消費(fèi)增速測(cè)算：城鎮(zhèn)+鄉(xiāng)村（倍增+城鎮(zhèn)化）正常線性趨勢(shì)外推勻速五年倍增(每年14.87%)非勻速五年倍增(增速遞減，前高后低)（19%，17%，15%，13%，11%）201013.522%17.723%21.746%201110.528%16.031%18.114%20129.822%16.082%16.239%20139.214%16.126%14.325%20148.686%16.164%12.382%平均10.354%16.425%16.561%表2：2010-2014年消費(fèi)預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)果2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展伴隨著著國家經(jīng)濟(jì)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移移將呈加速速趨勢(shì)2009年以來，國務(wù)務(wù)院以前所未未有的高頻率率，將多個(gè)區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃劃上升為國家家戰(zhàn)略。本月月29日簽署的《海峽兩岸經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作框架協(xié)協(xié)議》，將進(jìn)一步增增進(jìn)雙方的貿(mào)貿(mào)易與投資關(guān)關(guān)系，建立有有利于兩岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)發(fā)展的合作機(jī)機(jī)制。同時(shí)，新疆、、山東半島藍(lán)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)等等區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃也在積極極推進(jìn)當(dāng)中。。其中，我們們認(rèn)為新疆、、海南和海西西經(jīng)貿(mào)區(qū)將是是未來區(qū)域發(fā)發(fā)展最值得關(guān)關(guān)注的地方。。將區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃上升為國國家戰(zhàn)略培育育區(qū)域經(jīng)濟(jì)增增長極的同時(shí)時(shí)，通過中西西部發(fā)展政策策的傾斜來促促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。。在2004年以前，我國國東部GDP增速持續(xù)高于于中西部，但但從2005年開始，中部部GDP增速開始接近近并超過東部部，而在2008年以后，西部部GDP增速也正式超超過東部。隨隨著中西部發(fā)發(fā)展政策的傾傾斜和承接?xùn)|東南沿海產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來來中西部發(fā)展展速度將會(huì)更更快。2表3：近期國務(wù)院院通過區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃匯總總表資料來源：Wind，太平洋研究究院通過中西部發(fā)發(fā)展政策的傾傾斜來促進(jìn)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展在2004年以前，我國國東部GDP增速持續(xù)高于于中西部，但但從2005年開始，中部部GDP增速開始接近近并超過東部部，而在2008年以后，西部部GDP增速也正式超超過東部。隨隨著中西部發(fā)發(fā)展政策的傾傾斜和承接?xùn)|東南沿海產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來來中西部發(fā)展展速度將會(huì)更更快。圖14：1990-2009年我國三大區(qū)區(qū)域GDP增速對(duì)比圖資料來源：Wind，太平洋研究究院3.戰(zhàn)略性新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生生未來的國民民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)國際經(jīng)驗(yàn)表明明，只有形成成產(chǎn)業(yè)中高端端競(jìng)爭(zhēng)力，才才有持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從我國目前的的產(chǎn)業(yè)狀況看看，有可能、、有潛力形成成中高端競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)業(yè)：一是以較強(qiáng)的的生產(chǎn)制造能能力為基礎(chǔ)，，同時(shí)具有一一定研發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)能力和產(chǎn)業(yè)業(yè)配套能力，，集群發(fā)展特特征突出的資資本技術(shù)密集集型制造業(yè)。。如機(jī)械制造造、電子和電電氣產(chǎn)品制造造、交通設(shè)備備制造等，其其中最為典型型的4個(gè)子行業(yè)是機(jī)機(jī)床、發(fā)電設(shè)設(shè)備制造、汽汽車制造和高高速鐵路設(shè)備備制造。二是以勞動(dòng)密密集和產(chǎn)業(yè)配配套優(yōu)勢(shì)為基基礎(chǔ)，同時(shí)具具有較大的研研發(fā)設(shè)計(jì)、市市場(chǎng)營銷和品品牌等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)提升空間間的產(chǎn)業(yè)，主主要是輕工、、紡織服裝、、部分電子機(jī)機(jī)械等產(chǎn)業(yè)。。三是具有顯著著的市場(chǎng)和生生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)時(shí)具備技術(shù)、、管理和經(jīng)營營上的系統(tǒng)集集成能力的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵鐵、有色、化化工等產(chǎn)業(yè)。。四是由于技術(shù)術(shù)重大突破或或全球范圍打打破技術(shù)瓶頸頸，形成新的的技術(shù)平臺(tái)和和發(fā)展機(jī)遇的的產(chǎn)業(yè)，以及及體現(xiàn)國家戰(zhàn)戰(zhàn)略要求，由由國家直接大大量投入支撐撐的產(chǎn)業(yè)。如如航空航天、、新能源和環(huán)環(huán)保、新能源源汽車、生物物醫(yī)藥、新一一代信息技術(shù)術(shù)等產(chǎn)業(yè)。4.經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間間的貨幣政策策仍將適度寬寬松：將以數(shù)數(shù)量性工具為為主，價(jià)格性性工具為輔。。下半年加息息的可能性越越來越小，即即使有，也是是不超過72基點(diǎn)的最多兩兩次加息。保增長和防通通脹的微妙平平衡使決策層層不會(huì)輕易動(dòng)動(dòng)用利率工具具，而更多地地通過數(shù)量工工具（公開市市場(chǎng)操作和準(zhǔn)準(zhǔn)備金率調(diào)整整）來回收過過多的流動(dòng)性性。圖15：2006-2008年我國一年期期存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率示意圖圖資料來源：Wind，太平洋研究究院物價(jià)走勢(shì)使貨貨幣政策更具具有操作空間間圖16：CPI\PPI月度同比資料來源：Wind，太平洋研究究院資料來源：Wind，太平洋研究究院資料來源：Wind，太平洋研究究院圖17：2003-2010年我國貨幣凈凈投放統(tǒng)計(jì)圖圖圖18：2000-2010年我國人民幣幣存款準(zhǔn)備金金率三、房地產(chǎn)新新政出臺(tái)后，，利益博弈導(dǎo)導(dǎo)致證券市場(chǎng)場(chǎng)向下調(diào)整從宏觀經(jīng)濟(jì)面面看，經(jīng)濟(jì)增增速主要由于于基數(shù)效應(yīng)和和主動(dòng)調(diào)控將將呈逐季回落落態(tài)勢(shì)，但整整體形勢(shì)仍將將好于去年，，且結(jié)構(gòu)更趨趨均衡。預(yù)計(jì)計(jì)今年GDP增速在9.8%左右。此次房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控屬于主動(dòng)動(dòng)調(diào)整，主要要為了抑制房房地產(chǎn)泡沫和和促使經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)更趨合理理;城投債風(fēng)險(xiǎn)可可控;歐債危機(jī)造成成全球經(jīng)濟(jì)二二次探底是個(gè)個(gè)小概率事件件;收入政策的陸陸續(xù)出臺(tái)、戰(zhàn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)、、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展（特別是是新疆）和鼓鼓勵(lì)引導(dǎo)民間間資本的政策策陸續(xù)出臺(tái)，，有利于增強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的后續(xù)動(dòng)力。。據(jù)此,宏觀經(jīng)濟(jì)基本本面對(duì)A股市場(chǎng)不構(gòu)成成利空。今年以來，大大盤在4.19、5.6、5.11、5.17和6.29出現(xiàn)四根大陰陰線，帶領(lǐng)大大盤逐波下落落；追根溯源源，從去年年年底開始，利利益集團(tuán)在房房地產(chǎn)調(diào)控上上反復(fù)和政府府博弈，大盤盤的向下調(diào)整整正是博弈帶帶來的后果。。圖19：今年以來上上證指數(shù)走勢(shì)勢(shì)資料來源：Wind，太平洋研究究院從技術(shù)形態(tài)看看，大盤正在在尋底過程中中，隨著政策策的逐步明朗朗，A股市場(chǎng)將在7、8月份完成震蕩蕩整理，下半半年將呈震蕩蕩上行趨勢(shì)。。上升動(dòng)力來來自于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的基基本面改變，，觸發(fā)時(shí)點(diǎn)是房房地產(chǎn)行業(yè)的