國際酒店用品廚具城項目規(guī)劃定位

2009年9月[中部國際酒店用品廚具城]項目規(guī)劃定位及營銷策劃方案深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司YUFENGINTERNATIONALHOTELSUPPLIESKITCHENWARETOWNPROJECTPLANNINGPOSITIONINGANDMARKETINGPLAN深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司前言第一章市場調(diào)查與研究分析一、項目背景分析二、鄭州廚具專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析三、鄭州廚具專業(yè)批發(fā)市場個案調(diào)查分析四、鄭州專業(yè)市場投資發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢五、鄭州廚具專業(yè)市場存在問題分析六、打造本專業(yè)市場的核心競爭力七、成功運作專業(yè)市場必須注意的問題深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第二章項目總體定位與策劃思路一、項目開發(fā)目標二、項目原則及思路三、項目整體定位1、項目的總體定位2、項目的功能定位與規(guī)劃組合3、商業(yè)業(yè)態(tài)定位4、管理功能定位5、經(jīng)營業(yè)種定位四、項目競爭策略與突破方向五、項目定位理念深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第三章市場規(guī)劃定位與產(chǎn)品規(guī)劃一、項目基礎狀況概括與商圈概況二、項目區(qū)位商業(yè)環(huán)境分析三、項目規(guī)劃設計的方法和步驟四、項目優(yōu)劣勢（SWOT）分析深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司五、、項項目目市市場場定定位位1、、項項目目案案名名策策劃劃2、、項項目目主主打打廣廣告告語語3、、項項目目目目標標客客戶戶群群鎖鎖定定4、、項項目目租租賃賃價價格格策策略略5、、樓樓層層產(chǎn)產(chǎn)品品業(yè)業(yè)種種規(guī)規(guī)劃劃六、、項項目目建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃設設計計策策略略1、、項項目目的的功功能能分分區(qū)區(qū)與與規(guī)規(guī)劃劃設設計計策策略略2、、市市場場外外立立面面設設計計3、、市市場場平平面面設設計計建建議議4、、市市場場硬硬件件設設施施的的規(guī)規(guī)劃劃設設計計建建議議深圳圳凱凱斯斯萊萊房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃（（鄭鄭州州））有有限限公公司司第四四章章營營銷銷推推廣廣計計劃劃與與實實施施一、、營營銷銷推推廣廣的的目目的的與與實實施施計計劃劃二、、前前期期媒媒體體統(tǒng)統(tǒng)籌籌安安排排三、、營營銷銷推推廣廣方方案案四、、招招商商階階段段推推廣廣途途徑徑五、、階階段段招招商商目目標標及及控控制制深圳圳凱凱斯斯萊萊房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃（（鄭鄭州州））有有限限公公司司第五五章章招招商商經(jīng)經(jīng)營營推推廣廣計計劃劃一、、構(gòu)構(gòu)建建招招商商成成功功基基礎礎二、、招招商商目目標標市市場場與與品品牌牌比比例例三、、商商戶戶招招攬攬策策略略與與操操作作程程序序1、、招招商商總總體體策策略略2、、具具體體實實施施策策略略3、、具具體體招招商商操操作作程程序序4、、招招商商廣廣告告策策略略5、、招招商商部部制制度度及及職職責責6、、招招商商后后期期管管理理四、招商經(jīng)營營管理策略五、經(jīng)營管理理實施方案深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司前言言深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）機構(gòu)構(gòu)于9月11日下午6點點，倉促地接接到裕豐物流流公司的邀請請與委托，要要求我們?yōu)樵撛摴炯磳㈤_開發(fā)的“裕豐豐國際酒店用用品廚具城””二期項目的的進行規(guī)劃定定位和營銷策策劃，開發(fā)公公司代表要求求我們，在三三四天內(nèi)拿出出一個簡短概概要的項目規(guī)規(guī)劃定位和整整體營銷策劃劃方案，以參參與裕豐公司司邀來的眾多多策劃公司提提供的規(guī)劃定定位與策劃方方案的評比競競標。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司一旦決定，立立即行動，時時間緊急！公公司策劃和市市場研究團隊隊放棄休息，，連夜加班，，分路行動，，市場調(diào)查，，查閱資料，，策略研究，，構(gòu)思創(chuàng)意，，各負其責，，緊張投入調(diào)調(diào)研工作和構(gòu)構(gòu)思撰寫本策策劃報告。對鄭州市場進進行了為期10天的簡單單調(diào)研，在此此過程中對各各大廚具（酒酒店用品）專專業(yè)市場的狀狀況有著一定定的了解與探探訪。收集和和調(diào)查了大量量的一手市場場信息和資料料數(shù)據(jù)。經(jīng)過公司策劃劃團隊的緊張張創(chuàng)意加工，，撰寫了“裕裕豐國際酒店店用品廚具城城”規(guī)劃定位位及營銷策劃劃方案，供貴貴公司領導審審閱。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司第一章市場場調(diào)查與研究究分析一、項目背景景分析1、發(fā)展商簡簡介：[裕豐國際酒酒店用品廚具具城]項目的的發(fā)展商是河河南裕豐物流流有限公司，，它為河南物物資集團公司司的全資公司司.河南物資資集團公司目目前是河南省省政府直接管管理的全省七七家大型企業(yè)業(yè)中唯一的一一家流通企業(yè)業(yè)集團，是省省內(nèi)最大的物物資流通企業(yè)業(yè)，集現(xiàn)代物物流、儲運、、信息服務、、商貿(mào)為一體體的綜合性國國有企業(yè)，為為我省服務業(yè)業(yè)重點企業(yè)前前50強之一一。河南裕豐物流流有限公司是是經(jīng)河南物資資集團公司批批準、并由河河南物資集團團公司和河南南省金屬材料料總公司共同同出資，于2008年6月組建的以以現(xiàn)代物流、、網(wǎng)絡信息服服務平臺、倉倉儲為主流、、兼做商業(yè)貿(mào)貿(mào)易新型企業(yè)業(yè)，公司注冊冊資本3000萬元，是是隸屬河南物物資集團公司司的法人公司司。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司2、項目優(yōu)越越交通區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢：公司位于鄭州州市主干道：：隴海路和東東明路交匯處處，交通便利利，地理位置置優(yōu)越。公司司自有地塊近近100畝，，已開發(fā)使用用41畝，仍仍有45畝土土地資源待開開發(fā)利用。四四面環(huán)路，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯，不可復制制。向南200米是亞洲洲最大的鐵路路貨運集裝箱箱樞紐站—鄭鄭州東站，向向西是客運總總站，東臨未未來大道，是是鄭州市最大大的家電、家家具、建材商商業(yè)批發(fā)中心心，與中博物物流園,鄭州州廚具大世界界隔路相望，，形成成熟的的區(qū)域鏈商圈圈，是鄭州市市商業(yè)物資批批發(fā)，物流儲儲運，最快捷捷、最暢達，，最具優(yōu)勢的的專業(yè)市場板板塊。市場研究立項項表明在此建建專業(yè)市場前前景極為可觀觀，報請集團團公司批準，，由河南物資資集團公司和和河南省金屬屬材料總公司司共同投資5000萬元元，并由河南南裕豐物流有有限公司運營營管理。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司3、項目一期期成功運營：：一期建成（2007年5月動工）的的位于東明路路與隴海東路路交叉口黃金金地段的“河河南裕豐現(xiàn)代代物流廣場””的[裕豐國國際酒店用品品城]，占地地5500平平方米，建筑筑面積16000平方米米的三層大型型專業(yè)批發(fā)市市場，以酒店店廚具業(yè)態(tài)，，餐飲廚具機機械，布草工工藝為主流，，總交易、配配送面積覆蓋蓋中南五省。。市場內(nèi)部規(guī)規(guī)劃先進，建建筑規(guī)范設施施設備一應俱俱全，高效的的品牌管理，，具備現(xiàn)代化化的管理手段段，是一座國國際化的標準準式大賣場。。一期招商招招租入住率100%，開開創(chuàng)了同行業(yè)業(yè)之先河，匯匯集國內(nèi)外各各大品牌，滿滿足了商戶一一站式采購的的需求。5月月19日盛大大開業(yè)，預計計第一年的收收益將超過1000萬元元(扣除40%優(yōu)惠)。。與之相匹配的的由河南裕豐豐物流有限公公司出資改建建的[裕豐廚廚具批發(fā)市場場]，基礎建建設已接近尾尾聲，招租率率已達100%，發(fā)展前前景極為可觀觀。市場研究究顯示，一期期項目的投資資回報率高達達20％，三三到四年的收收益就可超出出投資，并超超出了當今市市場開發(fā)所需需的五到六年年收回投資的的理念。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司4、項目二期期開發(fā)宏偉規(guī)規(guī)劃藍圖：為了擴大發(fā)展展，發(fā)展商進進行了二期項項目的開發(fā)立立項，總投資資約2.6億億元，建筑面面積7萬平米米的立體式倉倉儲倉庫。其其中2600萬元，占地地4000平平米用來引進進高端、大型型的物流及公共信信息服務平臺臺電子網(wǎng)絡信信息管理系統(tǒng)統(tǒng)，建立信息網(wǎng)網(wǎng)絡交易、配配送平臺，處處理流向跟蹤蹤，建成后將將成為中南地地區(qū)最大的集集商業(yè)經(jīng)營（（五大業(yè)種：：1.酒店類類廚具業(yè)種、、2.居家廚廚具業(yè)種3..食品包裝裝機械、4.干鮮調(diào)味品品業(yè)種、5.冷凍食品及及海鮮業(yè)種）），物資配送送、倉儲、信信息網(wǎng)絡平臺臺、展廳、租租賃等應有盡盡有的商用物物流集散地，，構(gòu)建成為鄭鄭州“現(xiàn)代物物流中心”。。整體工程功功能更加完備備，攤位預期期升值20%，年收益達達到2億元。。二期項目中，，將采用最現(xiàn)現(xiàn)代化的網(wǎng)絡信息管理理手段、模式，進行行跟蹤服務、、監(jiān)管，它將將極大地促進進物流服務社社會化和專業(yè)業(yè)化進程。項項目將建最先先進的現(xiàn)代網(wǎng)網(wǎng)絡信息中心心，選配高技技術人才，進進行高技術管管理，最大限限度地、最大大可能的提供供及時準確的的交易、配送送、倉儲、物物流信息，使使管理者、商商家在最短的的時間內(nèi)發(fā)揮揮最大的能動動性，突出自自己的優(yōu)勢，，來最大地提提高市場的競競爭能力，提提升物流水平平，使本項目目最具有競爭爭力，研究表表明：二期項項目的完全開開發(fā)使用，它它的產(chǎn)值（交交易額、按可可比價格計））將達到50000萬元元，會產(chǎn)生巨巨大的社會效效益和經(jīng)濟效效益。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司二、鄭州廚具具專業(yè)批發(fā)市市場發(fā)展現(xiàn)狀狀分析鄭州是我國中中部地區(qū)的大大型經(jīng)濟核心心城市，河南南省的省會，，擁有內(nèi)涵豐豐厚極具魅力力的歷史文化化資源。改革革開放以來，，隨著市場經(jīng)經(jīng)濟的大發(fā)展展，這座城市市已經(jīng)成為中中部地區(qū)經(jīng)濟濟龍頭。隨著著鄭州現(xiàn)代商商貿(mào)城和交通通樞鈕城市定定位的清晰化化，商貿(mào)市場場得到進一步步的發(fā)展鄭州州商業(yè)地產(chǎn)已已成為各類投投資者熱門追追蹤的投資對對象。鄭州作作為一個商貿(mào)貿(mào)城市以及交交通樞紐城市市，服務行業(yè)業(yè)尤其是酒店店餐飲業(yè)發(fā)展展迅速。近幾幾年來，隨著著鄭州城市輻輻射力的增強強，酒店餐飲飲進入飛速發(fā)發(fā)展時期，因因此也催生了了省內(nèi)首家專專業(yè)的廚具物物流園。中部部最大的廚具具和酒店用品品批發(fā)基地鄭鄭汴路和東明明路商圈為專專業(yè)性批發(fā)市市場，在中部部地區(qū)頗有知知名度?，F(xiàn)已已被全國各地地投資者、經(jīng)經(jīng)營者與同行行業(yè)人士所熟熟知。東明明路路商商圈圈是是由由東東明明路路貫貫通通連連接接西西面面的的隴隴海海西西路路，，南南面面的的貨貨棧棧街街，，形形成成集集中中型型的的批批發(fā)發(fā)市市場場區(qū)區(qū)域域。。是是以以廚廚具具為為主主的的專專業(yè)業(yè)型型批批發(fā)發(fā)市市場場，，涉涉及及到到酒酒店店類類廚廚具具、、居居家家廚廚具具、、食食品品包包裝裝機機械械等等類類的的市市場場。。近近年年來來，，東東明明路路以以廚廚具具行行業(yè)業(yè)為為龍龍頭頭的的一一批批專專業(yè)業(yè)批批發(fā)發(fā)市市場場興興起起，，興興建建了了鄭鄭州州廚廚具具專專業(yè)業(yè)市市場場，，裕裕豐豐國國際際酒酒店店用用品品城城等等一一些些廚廚具具類類專專業(yè)業(yè)市市場場，，與與鄭鄭汴汴路路建建材材市市場場，，廚廚具具專專業(yè)業(yè)市市場場等等專專業(yè)業(yè)市市場場群群一一起起，，成成為為鄭鄭州州新新商商業(yè)業(yè)的的亮亮點點和和龍龍頭頭。。深圳圳凱凱斯斯萊萊房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃（（鄭鄭州州））有有限限公公司司三、、鄭州州廚廚具具專專業(yè)業(yè)批批發(fā)發(fā)市市場場個個案案簡簡要要調(diào)調(diào)查查分分析析1、、[裕裕豐豐國國際際酒酒店店用用品品城城]一期期建建成成（（2007年年5月月動動工工））的的位位于于東東明明路路與與隴隴海海東東路路交交叉叉口口的的[裕裕豐豐國國際際酒酒店店用用品品城城]，，占占地地5500平平方方米米，，建建筑筑面面積積16000平平方方米米的的三三層層大大型型專專業(yè)業(yè)批批發(fā)發(fā)市市場場，，以以酒酒店店廚廚具具業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，餐餐飲飲廚廚具具機機械械，，布布草草工工藝藝為為主主流流，，總總交交易易、、配配送送面面積積覆覆蓋蓋中中南南五五省省。。市市場場內(nèi)內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃先先進進，，建建筑筑規(guī)規(guī)范范設設施施設設備備一一應應俱俱全全，，高高效效的的品品牌牌管管理理，，具具備備現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的管管理理手手段段，，是是一一座座國國際際化化的的標標準準式式大大賣賣場場。。一一期期招招商商招招租租入入住住率率100%，，開開創(chuàng)創(chuàng)了了同同行行業(yè)業(yè)之之先先河河，，匯匯集集國國內(nèi)內(nèi)外外各各大大品品牌牌，，滿滿足足了了商商戶戶一一站站式式采采購購的的需需求求。。5月月19日日盛盛大大開開業(yè)業(yè)，，預預計計第第一一年年的的收收益益將將超超過過1000萬萬元元(扣扣除除40%優(yōu)優(yōu)惠惠)。。深圳圳凱凱斯斯萊萊房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃（（鄭鄭州州））有有限限公公司司2、、[中中博博廚廚具具及及酒酒店店用用品品市市場場]中博博廚廚具具及及酒酒店店用用品品市市場場位位于于鄭鄭州州師師東東明明路路18號號。。占占地地2.4萬萬平平方方米米,建建筑筑面面積積2.3萬萬平平方方米米.設設攤攤位位230個個。。該市市場場為為鋼鋼架架大大棚棚結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu),統(tǒng)統(tǒng)一一吊吊頂頂裝裝修修,大大型型透透明明展展廳廳設設計計。。市市場場擁擁有有完完善善的的通通訊訊,消消防防,環(huán)環(huán)衛(wèi)衛(wèi),綠綠化化等等配配套套設設施施,堅堅持持以以名名優(yōu)優(yōu)產(chǎn)產(chǎn)品品為為導導向向,立立足足中中原原,服服務務民民生生,主主要要經(jīng)經(jīng)營營民民用用廚廚具具,酒酒店店和和賓賓館館用用品品,小小型型食食品品機機械械,是是目目前前中中原原地地區(qū)區(qū)最最大大的的廚廚具具產(chǎn)產(chǎn)品品專專業(yè)業(yè)批批發(fā)發(fā)市市場場。。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司3、[鄭鄭州廚具具市場]鄭州廚具具市場位位于鄭州州市東明明路15號，是是中原,乃至全全國最早早,規(guī)模模最大,設施最最好,品品種最全全,國內(nèi)內(nèi)和進口口產(chǎn)品一一應具全全,配套套服務最最為完善善的大型型廚具,酒店用用品批發(fā)發(fā)市場,位于鄭鄭州市東東明路與與未來大大道間,建筑面面積為5萬多平平方米,商戶500多多家,將將成為全全國最大大最專業(yè)業(yè)的廚具具酒店用用品批發(fā)發(fā)中心。。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司4、[鄭鄭州（中中國）調(diào)調(diào)味廚具具商貿(mào)廣廣場]鄭州（中中國）調(diào)調(diào)味廚具具商貿(mào)廣廣場一期期占地10萬平平方米，，建筑面面積10多萬余余平方米米。融入入國內(nèi)全全新概念念的室內(nèi)內(nèi)步行街街設計模模式，將將成為鄭鄭州首家家新一代代室內(nèi)步步行街商商貿(mào)廣場場。建筑筑為全混混凝土框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，匯集集了專業(yè)業(yè)市場的的大賣場場、1+2模式式和傳統(tǒng)統(tǒng)相結(jié)合合的商業(yè)業(yè)形態(tài)。。圍繞著著專業(yè)的的調(diào)味、、廚具、、酒店賓賓館用品品市場，，多種商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的聚集集，將吸吸引不同同的經(jīng)營營者、投投資者。。鄭州（中中國）調(diào)調(diào)味廚具具商貿(mào)廣廣場位于于鄭州市市南陽路路立交橋橋東側(cè)，，南臨北北環(huán)環(huán)城城快速路路，西接接鄭州調(diào)調(diào)味食品品城，北北臨鄭州州水產(chǎn)大大世界。?？v橫交交錯的京京珠高速速、連霍霍高速、、107國道更更使得市市場位置置優(yōu)勢更更加顯著著。一期項目目總投資資3億元元左右，，施工期期限10個月。。項目建建成后，，有專業(yè)業(yè)市場和和配套服服務設施施1000多套套，就近近解決就就業(yè)人口口5000以上上，市場場現(xiàn)金流流量在30億元元左右，，能給地地方政府府帶來近近千萬元元的稅費費收入，，同時也也將帶動動周邊餐餐飲、交交通、服服務等第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的蓬勃勃發(fā)展。。規(guī)劃整整體、布布局合理理、建筑筑設計大大氣典雅雅的專業(yè)業(yè)市場。。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司5、[鄭鄭州大廚廚房農(nóng)副副產(chǎn)品物物流港]鄭州大廚廚房農(nóng)副副產(chǎn)品物物流港是是政府發(fā)發(fā)展鄭州州西區(qū)的的重點工工程，地地址位于于鄭州市市鄭上路路與富民民路交匯匯處。鄭鄭州大廚廚房項目目總占地地面積640000平平方米，，一期開開發(fā)406畝，，建筑面面積160000平方方米。它它位于西西環(huán)路以以西、中中原路以以北、鄭鄭上路以以南、西西四環(huán)以以東的街街區(qū)內(nèi)，，緊臨西西流湖、、連霍高高速公路路、國家家南水北北調(diào)運河河，系““鄭洛工工業(yè)走廊廊”的起起點，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢得天獨獨厚。大廚房項項目距市市政府所所在地僅僅6.5公里，，與鄭州州市一中中新校區(qū)區(qū)的毗鄰鄰，周邊邊分布有有西三環(huán)環(huán)、繞城城高速公公路、中中原路、、鄭上路路、富民民路、云云臺路等等交通要要道，并并且有322路路、11路、302路路、34路等多多條公交交線路，，交通極極為便利利?！按蟠髲N房””是鄭州州市場發(fā)發(fā)展局，，攜十余余年市場場運營基基礎，三三十余家家市場開開發(fā)經(jīng)驗驗，數(shù)百百億年銷銷售金額額，強勢勢推出的的專業(yè)市市場品牌牌。大廚房作作為一個個廚具及及相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合合運營的的品牌，以鄭州州為樣板板，積極極發(fā)揮鄭鄭州地處處中原腹腹地的地地緣優(yōu)勢勢，依托托河南農(nóng)農(nóng)業(yè)大省省的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎，，以廚房房用品為為核心，，構(gòu)建出出一個展展示交易易的大平平臺，構(gòu)構(gòu)建鄭州州最大的的廚房用用品交易易集散中中心。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司四、鄭州州專業(yè)市市場投資資發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀與趨趨勢目前，鄭鄭州商業(yè)業(yè)地產(chǎn)已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)近乎于于熱火朝朝天的現(xiàn)現(xiàn)象，也也表明鄭鄭州地產(chǎn)產(chǎn)已正式式進入商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)時代的的時期已已來臨。。具體現(xiàn)現(xiàn)象如下下：1、應于市場場的發(fā)展展需求，，專業(yè)型型批發(fā)市市場將成成為投資資者的首首選對象象，而更更多的投投資者則則表示他他們選擇擇投資批批發(fā)市場場的理由由是看中中未來發(fā)發(fā)展趨勢勢及良好好利潤空空間。2、批發(fā)市場場在近期期也將成成為搶灘灘鄭州市市民投資資的主流流市場，，實現(xiàn)了了跨越式式發(fā)展，，且正逐逐漸成為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的主力物物業(yè)類型型之一。。3、批發(fā)市場場必將讓讓全國及及鄭州本本地各類類投資者者將眼光光瞄向于于東明路路市場各各大物業(yè)業(yè)，而現(xiàn)現(xiàn)有東明明路市場場則是經(jīng)經(jīng)營者為為主體，，他們主主要是購購買經(jīng)營營權(quán)或?qū)崒嵤┳赓U賃權(quán)的方方式進行行經(jīng)營。。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司五、鄭州州廚具專專業(yè)市場場存在問問題分析析鑒于對市市場調(diào)研研的深刻刻，鄭州州商業(yè)市市場主要要狀況浮浮出水面面，而作作為操作作本案的的目的性性，需客客觀與實實際的操操作于本本案。主主要核心心狀況如如下：1、零售售型物業(yè)業(yè)的投資資逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向批發(fā)發(fā)型物業(yè)業(yè)的投資資：因這類類市場的的投資已已發(fā)展的的時期，，投資空空間有限限，投資資形式也也較為單單一。促促進著的的投資市市場的最最大化是是未來商商業(yè)市場場發(fā)展的的趨勢。。2、批發(fā)發(fā)市場臟臟、凌、、亂等形形象依然然存在：因這類類市場在在固有概概念當中中均是這這類形象象，但由由于市場場的逐步步完善性性，促使使這類物物業(yè)必將將得到改改變。必必將以優(yōu)優(yōu)化購物物環(huán)境為為背景從從而提升升市場形形象力。。3、批發(fā)發(fā)市場單單一功能能制約它它的有效效發(fā)展：在鄭州市市場，批批發(fā)市場場依然是是批發(fā)為為主，主主要看中中“量””的產(chǎn)生生，而對對于購物物環(huán)境及及產(chǎn)品品品質(zhì)上無無太多的的追求。。同時，，批發(fā)市市場依然然是純購購物功能能，無餐餐飲、休休閑、娛娛樂、展展示等功功能的存存在。4、客戶戶網(wǎng)絡單單一化與與市場區(qū)區(qū)域化：現(xiàn)有東明明路各類類批發(fā)市市場，它它們的主主要輔射射目標就就是鄭州州本地及及周邊市市場。對對于客戶戶也是鎖鎖定于這這類區(qū)域域的客戶戶為主，，在層次次上也偏偏低。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司5、經(jīng)營營權(quán)購買買狀況甚甚佳且無無產(chǎn)權(quán)概概念：在現(xiàn)有的的批發(fā)市市場內(nèi)，，既有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式物物業(yè)的銷銷售出現(xiàn)現(xiàn)于市場場，而更更多的則則是租賃賃市場與與買斷經(jīng)經(jīng)營權(quán)市市場存在在。私營營開發(fā)商商開發(fā)物物業(yè)多以以產(chǎn)權(quán)式式銷售方方式面市市于市場場。6、對購買買產(chǎn)權(quán)價格格敏感且接接受程度有有待提高：在這次調(diào)研研過程中，，東明路客客戶對購買買產(chǎn)權(quán)的方方式存在著著多方面的的擔憂，并并對購買了了產(chǎn)權(quán)式物物業(yè)的直接接利益點不不是很清楚楚。大多數(shù)數(shù)人將產(chǎn)權(quán)權(quán)式物業(yè)的的首付與二二手租賃市市場的轉(zhuǎn)讓讓費金額作作相應比較較，將月按按揭款金額額與每月租租金作比較較，從此決決定是否購購買。7、幾大廚廚具專業(yè)市市場爭雄鄭鄭州市場的的現(xiàn)象已成成必然：本案與鄭州州廚具城、、中博廚具具城，鄭州州調(diào)味廚具具商貿(mào)廣場場四大物業(yè)業(yè)均在近兩兩年搶灘于于鄭州市場場，這四大大物業(yè)有的的以產(chǎn)權(quán)式式進行銷售售。同時，，主要目標標同鎖定于于鄭州市場場，由于客客戶資源有有限而幾大大物業(yè)齊取取的現(xiàn)象。。由此可見見，市場競競爭的激烈烈性必然存存在。8、寫字間間市場得到到發(fā)展與提提升：在此次調(diào)研研的過程中中，經(jīng)過多多方考察與與座談，市市場現(xiàn)象已已明朗呈現(xiàn)現(xiàn)。各大商商家對寫字字間的需求求比較大，，他們更關關注寫字間間的功能性性。在他們們慣有的概概念當中，，寫字間與與普通商鋪鋪的區(qū)別就就在于能否否具備上網(wǎng)網(wǎng)的條件而而確定。這這些基本要要素成為他他們急切關關注的核心心問題，也也是本案針針對市場需需求需改善善或提升的的地方。深圳凱斯萊萊房地產(chǎn)策策劃（鄭州州）有限公公司六、打造本本專業(yè)市場場的核心競競爭力未來批發(fā)市市場的發(fā)展展前景良好好，但對于于東明路商商圈的批發(fā)發(fā)市場未來來發(fā)展趨勢勢必將成成為行業(yè)人人士高度重重視與關切切的現(xiàn)實，，作為后起起之秀的本本項目，要要敢于創(chuàng)造造自己的市市場核心競競爭力，創(chuàng)創(chuàng)新一種引引領行業(yè)領領先的操作作模式，一一種投資者者、經(jīng)營者者、終端消消費者三贏贏的經(jīng)營模模式，成為為中部地區(qū)區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)貿(mào)與物流并并享的廚類類物業(yè)商業(yè)業(yè)新中心。。1、品牌形形象力的提提升：對于傳統(tǒng)批批發(fā)市場固固有的形象象必需得到到改變，以以品牌化包包裝推廣來來優(yōu)化購物物環(huán)境是本本案的基本本途徑。2、強化零零售功能：固有的批發(fā)發(fā)市場以單單一的批一一功能為主主，或者是是不拒絕零零售的可能能性，但也也不推薦這這類功能的的存在。但但在本案內(nèi)內(nèi)，必須零零售功能。。包括樓層層產(chǎn)品的布布局，核心心客戶的引引進及物業(yè)業(yè)人流動線線的設計等等要素上均均體現(xiàn)這一一特征。3、網(wǎng)絡化化的拓展：一般批發(fā)市市場以本地地市場為主主，再輔射射到周邊市市場。而作作為本案，，則強力拓拓展它的輔輔射性，以以全國、國國外作為輔輔射目標。。它依托于于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)力的背景景，整合買買方與賣方方的有效需需求向區(qū)域域化、國界界化發(fā)展促促進這類市市場的交易易是本案的的核心賣點點。4、強力打打造“三化化”市場：“三化”元元素即指專專業(yè)化、規(guī)規(guī)范化、規(guī)規(guī)?；?。這這個未來批批發(fā)市場關關系生存性性的關鍵問問題。專業(yè)業(yè)化，有利利于商業(yè)價價值的提升升；規(guī)?；欣谟诋a(chǎn)品的多多樣化。規(guī)規(guī)范化，有有利于促進進銷售率的的上升；這這些方面必必須得到有有效提高，，必將會使使本案的持持續(xù)經(jīng)營性性達到最大大化。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司5、拓展展實力客客戶激活活市場：：本案體量量過大，，本地客客戶也有有限。又又由于競競爭者已已開始展展開銷售售工作，，這種現(xiàn)現(xiàn)象的存存在均能能對本案案產(chǎn)生極極大的影影響。拓拓展本案案實力性性客戶乃乃是本案案的關鍵鍵，一方方面可利利用它的的實力性性與品牌牌性吸納納同類型型的客戶戶或散戶戶；另一一方面可可去化比比例較大大的商鋪鋪面積。。對于這這類型的的客戶，，是本案案的關鍵鍵所在，，也是本本案的困困難所在在。6、“人人流、商商流、信信息流””構(gòu)造強強勢賣點點：由于本案案地處于于東明路路核心商商圈內(nèi)，，為鄭州州城區(qū)的的重點支支持項目目，同時時超大規(guī)規(guī)模為構(gòu)構(gòu)造一個個新型的的MALL奠定定基礎。。鄭州為為中部五五省的中中心城市市，交通通便捷、、貨物運運輸、商商勢輔射射力均具具備一個個現(xiàn)代主主題物流流中心的的核心要要素。本本案以人人流、商商流、信信息流作作為強勢勢賣點對對外推廣廣，必定定引進各各類商家家的青睞睞。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司七、成功功運作專專業(yè)市場場必須注注意的問問題未來批發(fā)發(fā)市場的的發(fā)展前前景將得得到多方方人士的的鼎力支支持，一一方面來來源于當當?shù)卣硪灰环矫鎰t則是開發(fā)發(fā)商的開開發(fā)理念念，第三三方面則則是行業(yè)業(yè)協(xié)會，，第四方方面則是是做專業(yè)業(yè)型批市市場的長長久性客客戶，第第五方面面則是終終端客戶戶等五大大力量的的全新打打造，促促使著批批發(fā)市場場具備良良好的發(fā)發(fā)展前景景。客戶戶資源也也將得到到大力拓拓展，逐逐步向多多元化、、專業(yè)化化、層次次化的客客戶資源源發(fā)展。。產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量差、、商家信信譽無保保證等現(xiàn)現(xiàn)象即將將得到有有效改變變，趨向向于產(chǎn)品品風格時時尚、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)較佳、、商家信信譽信得得過等原原則吸納納有效客客戶。而而作為本本案如何何制勝于于市場，，核心策策略是什什么，所所運用的的組合策策略又是是什么，，或者是是操作手手段又如如何乃是是本案取取勝于市市場的關關鍵。要要成功運運作專業(yè)業(yè)市場，，必須把把握好以以下幾點點：深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司一是精準準科學的的市場定定位。精準的市市場定位位是專業(yè)業(yè)市場成成敗的關關鍵。定定位開發(fā)發(fā)運營專專業(yè)市場場必須從從城市功功能發(fā)展展需要、、城市消消費需要要、城市市區(qū)域規(guī)規(guī)劃定位位及產(chǎn)業(yè)業(yè)政策等等四個方方面入手手，賦予予專業(yè)市市場精準準的定位位，給出出科學的的業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)。二是全方方位的整整合資源源。專業(yè)市場場涉及業(yè)業(yè)戶群體體龐大，，業(yè)戶容容易抱團團發(fā)展，，招商引引入組織織工作難難度大，，特別是是挖掘自自然形成成的老市市場業(yè)戶戶難度極極高。為為此，單單靠開發(fā)發(fā)運營商商的宣傳傳和形象象推介進進行招商商必然受受阻，必必須依托托政府資資源、社社會資源源、外商商資源的的有機整整合，互互為助力力，相得得益彰，，才會招招商成功功，這也也是發(fā)展展和培育育專業(yè)市市場的關關鍵環(huán)節(jié)節(jié)。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司三是高高素質(zhì)質(zhì)的運運營團團隊。市場的的運營營管理理包含含前期期調(diào)研研、市市場定定位、、包裝裝策劃劃、品品牌塑塑造、、營銷銷招商商、運運營推推廣、、物業(yè)業(yè)管理理等多多個環(huán)環(huán)節(jié)，，是一一個復復雜的的過程程，需需要圍圍繞市市場定定位和和營銷銷策略略，組組織各各部門門團結(jié)結(jié)協(xié)作作，配配以頑頑強細細密的的執(zhí)行行力，，通過過合理理的市市場產(chǎn)產(chǎn)品分分區(qū)和和大量量的事事件營營銷，，耐心心細致致地維維護好好市場場發(fā)展展的漫漫長培培育期期，才才能確確保市市場運運作成成功。。沒有有一支支敢打打敢拼拼、作作風硬硬朗的的團隊隊，沒沒有一一批高高素質(zhì)質(zhì)的專專業(yè)人人才，，項目目往往往會半半途而而廢。。四是高高度的的社會會責任任感。。在專業(yè)業(yè)市場場開發(fā)發(fā)流程程中，，招商商完成成后，，開發(fā)發(fā)運營營商的的利益益就基基本完完成。。如果果沒有有高度度的社社會責責任感感，就就很難難完成成“招招商、、安商商、富富商””的市市場發(fā)發(fā)展鏈鏈條。。多數(shù)數(shù)運營營商往往往在在招商商完成成后結(jié)結(jié)束市市場運運營，，致使使物業(yè)業(yè)管理理、續(xù)續(xù)商服服務大大打折折扣，，導致致市場場不能能持續(xù)續(xù)繁榮榮。深深圳凱凱斯萊萊策劃劃機構(gòu)構(gòu)在操操作運運作專專業(yè)市市場時時，始始終保保持了了一種種高度度的社社會責責任感感，市市場招招商完完成后后，保保持長長期的的市場場維護護，促促進了了市場場的健健康快快速的的發(fā)展展。深圳凱凱斯萊萊房地地產(chǎn)策策劃（（鄭州州）有有限公公司第二章章項項目總總體定定位與與策劃劃思路路一、項項目開開發(fā)目目標作為重重點開開發(fā)商商業(yè)物物業(yè)，，本項項目在在開發(fā)發(fā)過程程中應應當滿滿足投投資商商/開開發(fā)商商、投投資者者、經(jīng)經(jīng)營者者及最最終消消費者者四個個層面面的利利益要要求，，保證證項目目的成成功建建設及及后期期良好好運營營。1、對對于投投資/開發(fā)發(fā)商而而言本項目目應當當能夠夠保證證在最最優(yōu)化化的投投資環(huán)環(huán)境之之下，，實現(xiàn)現(xiàn)短期期效益益與長長期效效益的的最大大化，，主要要表現(xiàn)現(xiàn)為：：通過過項目目的開開發(fā)、、銷售售、運運營，，為投投資/開發(fā)發(fā)商帶帶來合合理的的現(xiàn)金金流，，實現(xiàn)現(xiàn)投資資/開開發(fā)商商的投投資回回報預預期，，同時時借助助于優(yōu)優(yōu)勢物物業(yè)資資源的的掌控控，獲獲得長長期管管理效效益、、經(jīng)營營效益益及品品牌/形象象效益益。2、對對于投投資者者及經(jīng)經(jīng)營者者而言言本項目目應當當通過過明確確定位位、科科學規(guī)規(guī)劃、、系統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)營營管理理為投投資者者、經(jīng)經(jīng)營者者創(chuàng)造造良好好的投投資/經(jīng)營營環(huán)境境，促促進物物業(yè)的的升值值，發(fā)發(fā)揮聚聚集效效應，，帶動動整體體物業(yè)業(yè)的可可持續(xù)續(xù)經(jīng)營營性，，實現(xiàn)現(xiàn)投資資者及及經(jīng)營營者的的投資資回報報目標標與經(jīng)經(jīng)營目目標。。深圳凱凱斯萊萊房地地產(chǎn)策策劃（（鄭州州）有有限公公司3、對對于消消費者者而言言本項目目應當當在充充分了了解消消費者者消費費需求求、消消費特特點、、消費費心理理及消消費行行為的的基礎礎之上上，為為消費費者創(chuàng)創(chuàng)造舒舒適的的購物物環(huán)境境、享享受批批零兼兼營的的購物物功能能。使使之為為消費費者帶帶來便便利性性與快快捷性性，同同時結(jié)結(jié)合于于消費費者的的消費費需求求，擴擴大銷銷售網(wǎng)網(wǎng)絡、、優(yōu)化化客戶戶資源源、保保證產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量與與商家家信譽譽。以以此來來奠定定物美美價謙謙與品品質(zhì)保保證的的消費費特征征，更更進一一步提提升該該物業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營價價值。。4、對對于商商圈而而言本項目目應當當通過過對市市場、、對消消費者者的充充分了了解，，科學學規(guī)劃劃，合合理引引進及及組合合新型型業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)業(yè)種，，完善善區(qū)域域商業(yè)業(yè)功能能，以以提升升東明明路商商圈的的商業(yè)業(yè)特征征與功功能。。本案案所打打造的的目的的是繼繼承原原東明明路的的商業(yè)業(yè)氣勢勢，提提升現(xiàn)現(xiàn)有東東明路路的商商業(yè)功功能與與購物物環(huán)境境，同同時更更進一一步的的完善善現(xiàn)有有產(chǎn)品品組合合與商商家組組合。。順原原有東東明路路商氣氣，造造現(xiàn)有有新東東明路路之地地標交交易廣廣場———““裕豐豐國際際酒店店用品品廚具具城””。提提升商商圈原原有的的商業(yè)業(yè)勢氣氣，擴擴大新新東明明路商商圈在在批發(fā)發(fā)行業(yè)業(yè)中的的知名名度或或者得得到全全國市市場的的各大大投資資者與與經(jīng)營營者的的認可可是本本案打打造的的真正正目的的。深圳凱凱斯萊萊房地地產(chǎn)策策劃（（鄭州州）有有限公公司二、項項目開開發(fā)原原則及及思路路任何商商業(yè)項項目的的開發(fā)發(fā)都必必需遵遵循一一定的的原則則性，，一方方面深深入了了解該該商業(yè)業(yè)圈的的基本本特性性，另另一方方面尋尋求各各類符符合該該項目目操作作的手手法與與策略略，使使其本本項目目在該該商圈圈內(nèi)具具備相相應的的競爭爭力，，打造造一個個成功功的商商業(yè)廣廣場是是任何何一個個項目目的開開發(fā)宗宗旨。。1、充分考慮慮行業(yè)與與產(chǎn)業(yè)特特征的有有機整合合，既要考考慮到行行業(yè)特征征，又要要依托于于產(chǎn)業(yè)背背景。點點面雙效效結(jié)合共共同打造造一個專專業(yè)市場場的持續(xù)續(xù)經(jīng)營性性是不可可忽視的的社會責責任。2、充分考慮慮本項目目所處商商圈的特特征與未未來產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展趨勢，創(chuàng)立本本項目的的核心競競爭力。。3、“招商100％％，繁榮榮100％”為大前提提，對本本項目的的投資者者，租賃賃經(jīng)營商商戶，終終端消費費者進行行合理而而準確的的市場定定位。4、以“做得得旺”為為終極目目標，進行招招商定位位，功能能劃分和和商戶組組合。同同時，嚴嚴格考核核產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量與商商家信譽譽品牌。。5、以本項目目的目標標消費群群（投資資者與經(jīng)經(jīng)營者））作為市市場宣傳傳推廣的的主打?qū)ο?，強勢樹樹立高投投資價值值、高經(jīng)經(jīng)營價值值的市場場形象。。階段性性的深入入推廣，，策略性性的投機機市場。。6、優(yōu)先引進進主力商商戶（具有多多個行業(yè)業(yè)的銷售售網(wǎng)絡客客戶或具具有一定定經(jīng)濟實實力的商商戶及具具有一定定品牌信信譽的商商戶），，以大客客戶帶小小商戶為為本案的的招商策策略。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司三、項目目整體定定位根據(jù)本案案的市場場調(diào)研狀狀況及本本案所處處的東明明路商圈圈特征，，給予本本案最為為精準的的市場定定位尤為為重要，，從商圈圈到項目目特征、、從業(yè)態(tài)態(tài)到管理理模式、、從經(jīng)營營戶到投投資者各各個層面面的要素素要考慮慮到位，，使之更更為貼切切的符合合到市場場需求。?？梢允故箍蛻粢?guī)規(guī)避市場場風險，，堅定投投資信心心，增加加銷售熱熱度。這這樣的定定位，可可以減少少與直接接競爭對對手的接接觸面。。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司1、項目目的總體體定位本項目立立足于服服務周邊邊市場，，集批發(fā)發(fā)、零售售、展示示、交易易、物流流配送功功能等為為一體，，具有強強大輻射射力的大大型現(xiàn)代代化物流流交易中中心（一個具具備批零零兼售的的倉儲式式交易中中心誕生生）2、市場場功能定定位本項目市市場功能能定位需需要劃分分為以下下幾個區(qū)區(qū)，方能能滿足要要求：展展示、交交易功能能區(qū)，會會展會議議、推介介培訓服服務功能能區(qū)，零零售功能能區(qū)，休休閑娛樂樂功能，，倉儲物物流功能能區(qū)，信信息服務務功能區(qū)區(qū)，商務務辦公服服務功能能區(qū)，市市場管理理功能區(qū)區(qū)，公共共設施、、環(huán)境服服務區(qū)、、后勤配配套區(qū)。。3、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位本項目的的功能架架構(gòu)是由由批發(fā)、、零售、、采購、、配送及及配套服服務構(gòu)成成，是以以主題物物流為依依托，集集批發(fā)、、零售、、采購、、配送及及配套服服務功能能于一體體的大型型展示交交易中心心。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司4、管理理功能定定位中國物流流業(yè)在經(jīng)經(jīng)濟高速速增長的的大環(huán)境境下有了了很大改改善，但但在管理功能能上還存在在明顯的的不足。。首先，，現(xiàn)代物物流的功功能是設設計、執(zhí)執(zhí)行以及及管理客客戶供應應鏈中的的物流需需求，其其特點是是依據(jù)信信息和物物流專業(yè)業(yè)知識，，以最低的成成本提供供客戶需需要的物物流管理理和服務務。打破原有有市場格格局，集集倉儲、、承運、、搬運、、營運、、營銷、、服務等等多種功功能為一一體，在在提升鄭鄭州物流流業(yè)競爭爭水平的的同時，，開創(chuàng)一一個全新新的市場場空間?！，F(xiàn)代物物流理念念的綜合合物流平平臺，利利用整合合后的超超強市場場競爭力力占領整整體貨運運市場的的業(yè)務主主流，改改變以往往個體戶戶搶生意意的局面面而代之之以同一一形象下下的物流流中心分分配任務務的格局局，最終終提升貨貨運市場場的競爭爭層面，，以確保保最終的的價值最最大化目目標的實實現(xiàn)。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司5、經(jīng)營營業(yè)種定定位商業(yè)要成成功，經(jīng)經(jīng)營業(yè)種種定位是是一個關關鍵因素素，形成成有個性性的業(yè)態(tài)態(tài)模式，，才能在在競爭中中立于不不敗之地地。因此此，我司司在對本本項目的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營業(yè)種種定位是是基于反反復的市市場調(diào)研研和同類類市場的的論證之之上，具具有很強強的市場場競爭力力和吸引引力。本項目處處于鄭州州市中南南城區(qū)，，由于地地處具有有較高知知名度的的東明路路商業(yè)圈圈內(nèi)，同同時鄭州州為中部部六省的的中心城城市，在在交通運運輸與客客流量上上擁有獨獨天獨厚厚的優(yōu)勢勢。項目目形象定定位主要要以中檔檔為主，，在空間間設置上上、物業(yè)業(yè)裝修風風格上、、樓層業(yè)業(yè)種分布布、錯位位經(jīng)營等等方面均均考慮其其零售功功能的必必然性。。使其具具備零售售與批發(fā)發(fā)雙重特特征。以以低、中中檔產(chǎn)品品為主，，由于以以批發(fā)業(yè)業(yè)態(tài)為主主導，使使之產(chǎn)品品定位上上不能過過于高檔檔，充分分考慮到到經(jīng)營者者的經(jīng)營營利潤及及批發(fā)市市場經(jīng)營營產(chǎn)品價價格低廉廉之特征征。因此此，本案案經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)品為低低、中檔檔。同時時，結(jié)合合商圈特特征，本本案所經(jīng)經(jīng)營的產(chǎn)產(chǎn)品仍以以酒店用用品和廚廚具為主主。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司四、項目目競爭策策略與突突破方向向分析東明明路商圈圈內(nèi)的原原有各大大商業(yè)物物業(yè)現(xiàn)況況，繼承承原有商商業(yè)物業(yè)業(yè)的基本本特征，，提升本本物業(yè)的的核心競競爭力。。同時，，考慮到到本項目目的規(guī)模模優(yōu)勢、、地段優(yōu)優(yōu)勢、理理念優(yōu)勢勢等特征征，在定定位、規(guī)規(guī)劃、招招商、管管理上尋尋找突破破點，使使之本案案具備它它的唯一一性與稀稀缺性，，確定它它的投資資價值與與經(jīng)營價價值。1、定位位突破確定本項項目在東東明路商商圈整體體商業(yè)市市場中所所應當扮扮演的地地位與角角色，同同時也根根據(jù)開發(fā)發(fā)商的開開發(fā)目標標與宗旨旨，本項項目承擔擔著引領領鄭州批批發(fā)市場場商業(yè)模模式升級級、提升升專業(yè)型型批發(fā)市市場商業(yè)業(yè)環(huán)境的的重要使使命，而而這也就就是本項項目自身身所蘊含含的價值值所在，，使命與與角色的的特殊性性決定了了本項目目的定位位：以“集批批發(fā)、零零售、展展示、交交易、物物流配送送功能等等為一體體，具有有強大輻輻射力的的大型現(xiàn)現(xiàn)代化物物流交易易中心。。本項目整整體定位位依然是是鎖定批批發(fā)市場場消費群群為核心心，結(jié)合合于批發(fā)發(fā)市場的的商業(yè)特特征，另另附零售售功能的的實效特特征。以以其達到到在項目目定位上上的突破破，這一一定位將將有效地地抑制對對手的競競爭，實實現(xiàn)經(jīng)營營差異化化、客戶戶資源網(wǎng)網(wǎng)絡化、、產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)質(zhì)化等。。從而有有利于提提升項目目整體競競爭能力力、商業(yè)業(yè)特色的的發(fā)揮及及項目持持續(xù)經(jīng)營營空間。。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司2、規(guī)劃劃突破完成項目目內(nèi)部功功能的規(guī)規(guī)劃及組組織，科科學合理理地進行行業(yè)態(tài)、、業(yè)種組組合及分分布，一一方面最最大程度度地滿足足經(jīng)營商商戶的經(jīng)經(jīng)營價值值之因素素，另一一方面也也滿足消消費市場場的消費費特征。。通過對對市場、、對消費費者及對對商業(yè)項項目的基基本特征征，以最最大程度度地保證證商業(yè)及及商業(yè)中中心的持持久良好好運營性性，確定定項目的的整體規(guī)規(guī)劃與單單層規(guī)劃劃的實效效性與利利益最大大化。整體商業(yè)業(yè)項目規(guī)規(guī)劃：本案為為批發(fā)與與零售雙雙重業(yè)態(tài)態(tài)相結(jié)合合的商業(yè)業(yè)物業(yè)，，在購物物空間、、人流動動線、貨貨品倉儲儲、貨車車停放、、產(chǎn)品擺擺放等各各類問題題上切合合實際的的考慮到到零售與與批發(fā)的的需求。。以引導導消費為為核心，，以促進進交易量量或人流流量為前前提。滿滿足購物物、休閑閑、餐飲飲、娛樂樂、展示示等多功功能的需需求是本本案在整整體項劃劃所需考考慮到的的。個別樓層層規(guī)劃：除其正正常的人人流動線線、休息息空間、、購物環(huán)環(huán)境等需需求。還還需充分分考慮零零售功能能的實質(zhì)質(zhì)性，建建議在一一個樓層層設定餐餐飲功能能，解決決經(jīng)營戶戶的用餐餐與休息息需求。。在個別別樓層設設定小型型咖啡廳廳或西餐餐廳等相相關建議議。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司3、招商商突破即引進大大商戶提提升本案案的商業(yè)業(yè)價值是是本案招招商成功功與否的的關鍵，，本案的的規(guī)模、、價格、、經(jīng)營價價值、產(chǎn)產(chǎn)品定位位及商業(yè)業(yè)組合等等各要素素均影響響到招商商工作進進展的實實質(zhì)性。。因此，，本案在在招商策策略上需需突破，，一方面面通過行行業(yè)協(xié)會會推薦具具有實力力或品牌牌性的大大客戶，，以大客客戶帶動動小客戶戶刺激入入駐率。。另一方方面則展展開異地地招商，，主要是是以經(jīng)營營戶為主主，以外外地商戶戶刺激本本地商戶戶為核心心（包括括具有實實力的本本地商戶戶）。在在展開招招商工作作前期，，應多角角度的考考慮到招招商范圍圍的最大大化（主主要以江江浙一帶帶的客戶戶為主）），在招招商過程程中也著著重強調(diào)調(diào)本案的的多功能能性，多多層面的的吸引各各類商戶戶對本案案的青睞睞。本案案的招商商，一方方面突破破單一的的批發(fā)性性客戶（（含零售售客戶）），另一一方面突突破本地地性客戶戶（力求求異地客客戶最大大化）。。深圳凱斯斯萊房地地產(chǎn)策劃劃（鄭州州）有限限公司4、經(jīng)營營突破在傳統(tǒng)的的概念里里，批發(fā)發(fā)市場都都是“走走量”（（也為交交易量））的性質(zhì)質(zhì)，他們們都有著著固定的的客戶網(wǎng)網(wǎng)絡。同同時對于于經(jīng)營方方面沒有有太多的的要求，，而作為為本案則則需要在在經(jīng)營方方面實現(xiàn)現(xiàn)突破，，一方面面以西北北地區(qū)為為首要銷銷售網(wǎng)絡絡，大至至全國各各地的主主要城市市，同時時也需拓拓展國外外市場。。對于這這類范圍圍的定義義，不是是單靠一一個目標標則可以以實現(xiàn)的的，而是是關系到到多方面面因素。。首先最最為重要要的則是是經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略上的的突破，，而作為為經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略的核核心就是是以商戶戶為核心心目標，，商戶的的銷售產(chǎn)產(chǎn)品是否否達到銷銷售網(wǎng)絡絡的最大大化就極極其重要要。時刻關注商戶戶的經(jīng)營狀況況，及時調(diào)整整經(jīng)營戰(zhàn)略，，與核心銷售售網(wǎng)絡的行業(yè)業(yè)協(xié)會保持密密切關系。展開各類活動動，如訂貨會會、新品展示示會、行業(yè)交交流會、產(chǎn)品品博覽會等活活動促進經(jīng)營營狀況的甚佳佳是本案的經(jīng)經(jīng)營突破。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司5、管理突破破管理是四個元元素的核心，，是決定一個個項目成敗的的關鍵，也是是項目未來可可持續(xù)經(jīng)營的的內(nèi)在動力。。通過引進專專業(yè)的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理公司司，實現(xiàn)經(jīng)營營管理的實效效性、持續(xù)性性、有序性，，從而保證項項目物業(yè)的未未來可持續(xù)性性經(jīng)營、效益益最大化及實實現(xiàn)物業(yè)的保保值、升值作作用。而更深深一層的提升升了產(chǎn)權(quán)式商商業(yè)物業(yè)的管管理模式，實實現(xiàn)三權(quán)分離離之原則。而而作為本案，，管理更為關關鍵，因本案案是批發(fā)與零零售雙重業(yè)態(tài)態(tài)均具備的商商業(yè)物業(yè)。在在管理上，突突破單一性的的安全管理、、秩序管理或或車輛管理等等，而則需在在經(jīng)營管理上上尋找突破，，擴大管理范范圍、提高管管理質(zhì)量、補補充管理要件件等。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司五、項目定位位理念1、經(jīng)營理念念的領導者現(xiàn)鄭州的商業(yè)業(yè)競爭狀態(tài)仍仍處于白熱化化階段，各個個方面的商業(yè)業(yè)形勢良好，，但在商業(yè)環(huán)環(huán)境與模式上上還需要完善善、提升與創(chuàng)創(chuàng)新。特別是是批發(fā)市場商商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)處于興起階階段。本項目目的經(jīng)營理念念則是重點，，就是打造具具有代表性（（鄭汴路的代代表者）與創(chuàng)創(chuàng)造性（東明明路的商業(yè)巨巨頭）的地標標級商業(yè)項目目，一個代表表著原東明路路的商業(yè)勢氣氣與一個鑄造造新東明路商商業(yè)巨頭項目目的有機給合合，形成了一一個世人關注注的“裕豐國國際酒店用品品廚具城”。。導入商業(yè)與與文化（鄭州州以古文化深深厚而聞名））的嫁接，以以文化內(nèi)涵來來提升它的商商業(yè)價值。本本項目不做跟跟隨者，而是是實現(xiàn)領導者者之作用。從從商業(yè)業(yè)態(tài)、商商品品種、商商業(yè)模式、購購物環(huán)境、推推廣手法、營營銷理念上進行創(chuàng)新與與突破，使其其具備真正意意義上的商業(yè)業(yè)領導者。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司2、批零兼營營的承傳追隨隨者據(jù)市場調(diào)研的的清晰化，本本案的大規(guī)模模則具有相應應的優(yōu)勢與劣劣勢，同時也也結(jié)合于市場場的特性，本本案必須以““批零兼營””的業(yè)態(tài)模式式進行消化規(guī)規(guī)模的龐大性性。在固有的的批發(fā)市場特特性中，以批批發(fā)單一功能能而鑄造，欠欠缺零售功能能。而作為本本案，批零雙雙重業(yè)態(tài)模式式并肩齊行。。這種業(yè)態(tài)模式式的提出，一一方面由于規(guī)規(guī)?；闹С殖?，另一方面面也由兩者客客戶相互促進進的效果。使使其在每一個個樓層的商業(yè)業(yè)氛圍都得到到更好的烘托托，每一個商商戶的交易量量都得到更大大的提升。作作為本案，即即將成為西北北地區(qū)首個以以“批零兼營營”的業(yè)態(tài)模模式而著稱的的商業(yè)物業(yè)。。它在不久的的將來，即將將成為鄭州各各大商業(yè)物業(yè)業(yè)承傳追隨的的對象。這是是一種新型理理念的提出，，更是一種未未來趨勢的所所在。它在于于創(chuàng)新，在于于被后來者所所追仿的理念念，更在于它它應勢于市場場需求而早先先存在。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司3、現(xiàn)代物流流的挑戰(zhàn)者和和補缺者物流的專業(yè)化化分工特點雖雖然日益明顯顯，但是物流流的組織和管管理卻不斷向向綜合性發(fā)展展，各種物流流方式和物流流載體之間的的聯(lián)系越來越越緊密。但是是，我國目前前的物流行業(yè)業(yè)管理仍沿用用著計劃經(jīng)濟濟時期的部門門分割體制。。與物流相關關的各部分分分別由鐵道、、交通、民航航、內(nèi)貿(mào)等不不同政府部門門進行管理。。依據(jù)這種條條塊管理體制制，形成了自自上而下的縱縱向隸屬和管管理格局，嚴嚴重制約著在在全社會范圍圍內(nèi)經(jīng)濟合理理的對物流進進行政體統(tǒng)籌籌和規(guī)劃，妨妨礙著物流的的社會化進程程，制約著現(xiàn)現(xiàn)代物流的進進一步發(fā)展。。而作為本案的的建造目的，，一方面使其其本案在產(chǎn)品品引進、定位位、特性上均均符合的批發(fā)發(fā)市場的特征征，進一步促促進物流的必必然性。同時時，在物流管管理、格局上上進行打破，，使其成為鄭鄭州首個以““主題物流””為中心的成成功典范商業(yè)業(yè)項目。真正正做到現(xiàn)代物物流定位的挑挑戰(zhàn)者與補缺缺者是本案的的最終目的。。深圳凱斯萊房房地產(chǎn)策劃（（鄭州）有限限公司第三章市場場規(guī)劃定位與與產(chǎn)品規(guī)劃一、項目基礎礎狀況與商圈圈概況二期項目“裕裕豐國際酒店店用品廚具城城”，總投資資約2.6億億元，建筑面面積7萬平米米的立體式倉倉儲倉庫。其其中2600萬元，占地地4000平平米用來引進進高端、大型型的物流及公公共信息服務務平臺電子網(wǎng)網(wǎng)絡信息管理理系統(tǒng)，建立立信息網(wǎng)絡交交易、配送平平臺，處理流流向跟蹤，建建成后將成為為中南地區(qū)最最大的集商