土地管理法規(guī)課件

房地產(chǎn)法規(guī)授課：高成ycxf78@126.com西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院房地產(chǎn)法規(guī)授課：高成鳳西南科技大學(xué)土木工程與建課程性質(zhì)本課程的考核目的在于考核學(xué)生房地產(chǎn)方面的有關(guān)知識(shí)，考察學(xué)生運(yùn)用所學(xué)的房地產(chǎn)法律知識(shí)，解決實(shí)際法律問(wèn)題的能力?？己顺煽?jī)=30%*平時(shí)成績(jī)+70%課程論文成績(jī)平時(shí)成績(jī)：作業(yè)、考勤、課堂討論情況課程性質(zhì)本課程的考核目的在于考核學(xué)生房地產(chǎn)方面法：是國(guó)家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內(nèi)容較多，上至憲法，下至縣以上人民政府及其職能部門(mén)所出臺(tái)的具有普遍約束力的法規(guī)、規(guī)則；法律：意義較窄，一般僅指全國(guó)人大起草實(shí)施的全國(guó)性法律準(zhǔn)則。法律規(guī)范：簡(jiǎn)稱法規(guī)，是由國(guó)家制定或認(rèn)可、體現(xiàn)統(tǒng)治階級(jí)意志，以國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為準(zhǔn)則。第

一

章

緒

論了解基本概念假定處理制裁例如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法：是國(guó)家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內(nèi)容較多，上至憲法，下房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財(cái)產(chǎn)的土地房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。第

一

章

緒

論了解基本概念房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)第

一

章

緒

論了了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)的概念指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

實(shí)物實(shí)體質(zhì)量功能

第

一

章

緒

論了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)的概念實(shí)物實(shí)體第

一

章

緒

論房地產(chǎn)的概念

指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

權(quán)利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權(quán)益包含礎(chǔ)基

目前在我們國(guó)家，房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。了解房地產(chǎn)第

一

章

緒

論房地產(chǎn)的概念權(quán)利(rights)

利益(interests

指該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，和它與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，區(qū)位指該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)

建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)施了解房地產(chǎn)第

一

章

緒

論建筑物的概念位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新土地的概念土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀1、認(rèn)識(shí)土地的層面了解房地產(chǎn)第

一

章

緒

論土地的概念地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的位設(shè)權(quán)利四是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準(zhǔn)則。狹義：僅指1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，于1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。廣義：除狹義外，還包括所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總和，即由不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所組成的法律規(guī)范的有機(jī)結(jié)合體。

第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)的概念法律、法規(guī)、規(guī)章、政策是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房調(diào)整對(duì)象包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)的調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法律關(guān)系概念：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。構(gòu)成：主體（管理，開(kāi)發(fā)，交易，服務(wù)主體）客體（經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)）內(nèi)容（享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)）調(diào)整對(duì)象包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房特征

性質(zhì)的多重性。主體的廣泛性?？腕w的特殊性。產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性。1、房地產(chǎn)法律行為：體現(xiàn)在民事，如出租、交易2、房地產(chǎn)行政行為：產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)用地審批3、房地產(chǎn)司法行為：仲裁、司法裁決房地產(chǎn)法律關(guān)系事實(shí)行為

事件：不可意見(jiàn)的事件引起的法律關(guān)系變更，如土地的滅失法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使土地法主體取得權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的土地義務(wù)。例如，土地使用者甲按法定條件和程序把土地使用權(quán)出租給乙，乙給甲付一定數(shù)額的租金。這就在甲、乙之間產(chǎn)生了土地法律關(guān)系。承租人乙便承擔(dān)在租賃期限屆滿時(shí)向出租人歸還土地使用權(quán)和按時(shí)足額交納租金的義務(wù)。出租人享有在租賃期限屆滿時(shí)要求承租人交回土地使用權(quán)和收取租金的權(quán)利。法律關(guān)系的變更，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使已經(jīng)存在的法律關(guān)系三個(gè)要素中的某一個(gè)要素發(fā)生了變化。例如，甲承包了乙50畝山林。因山洪爆發(fā)，沖毀了15畝林地，致使甲乙之間訂立的山林承包合同的標(biāo)的發(fā)生了變化即土地法律關(guān)系發(fā)生了變化。法律關(guān)系的消滅，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使現(xiàn)存的法律關(guān)系消滅。例如甲依法征用了乙150畝上地，雙方當(dāng)事人各自全部履行了規(guī)定的義務(wù)，甲向乙全部支付了各項(xiàng)土地使用補(bǔ)償費(fèi)用并按期返還了土地。這就導(dǎo)致了土地征用法律關(guān)系的消滅。特征性質(zhì)的多重性。1、房地產(chǎn)法律行為：體現(xiàn)在民事，如出第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)體系1、憲法：有最高的法律效力，凡與憲法有抵觸的其他法律、法規(guī)均不具有法律效力。2、法律：如刑法、民法通則、訴訟法等基本法?！冻鞘幸?guī)劃法》、《房地產(chǎn)管理法》等。3、行政法規(guī)：是由國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定的規(guī)范性文件，其法律地位和法律效力低于憲法和法律，但高于地方性法規(guī)、政府規(guī)章?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《閑置土地處置辦法》、《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等。4、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例：在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下制定的規(guī)范性文件。如《土地管理法實(shí)施細(xì)則》5、部門(mén)規(guī)章：《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理》6、地方政府規(guī)章：《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十條城市的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。

一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。

第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)體系1、憲法第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)的歷史沿革第一階段（1949～1955年）為立法初期開(kāi)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)，穩(wěn)定人民生活，建立房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，改造棚戶區(qū)和貧民窟，確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)、代管無(wú)主房、沒(méi)收敵偽產(chǎn)、打擊投機(jī)。第二階段（1956～1965年）為穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期以“國(guó)家經(jīng)租”、“公私合營(yíng)”等方式對(duì)私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，改變了城市房屋和土地的所有制構(gòu)成。如《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)》第三階段（1966～1977年）為停滯時(shí)期十年動(dòng)亂，嚴(yán)重破壞房地產(chǎn)管理工作，致使住房問(wèn)題成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題之一。

第四階段（1978年～現(xiàn)在）為蓬勃發(fā)展時(shí)期

1978年開(kāi)始是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的春天。立法數(shù)量多、層次高、內(nèi)容廣。體現(xiàn)：住房制度改革；土地使用制度改革；房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的改變。

展望：物權(quán)法的實(shí)施、城市房地產(chǎn)管理法的修改第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)的歷史沿革地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀認(rèn)識(shí)土地的層面認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法參考資料：1、《中華人民共和國(guó)土地管理法

》，網(wǎng)絡(luò)收集2、黃河主編，《土地法教程》，2005年01月，超星圖書(shū)館土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。各國(guó)的法律均從橫向和縱向確定土地的法律范圍地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的位設(shè)權(quán)利四面利生地環(huán)土地的分類

《土地管理法》第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)?！?/p>

農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設(shè)用地是指直接用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地。

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括荒地。認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法7zhou3,345土地的分類認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法7zhou3,①土地的自然特性：——面積有限——位置固定——質(zhì)量差異——土地永續(xù)利用②土地的人文特性——土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性——

用途的多樣性——用途變更的困難性——社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性——土地增值性——土地報(bào)酬遞減的可能性——合并及分割的可能性土地的特性認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法①土地的自然特性：土地的特性認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法第

二

章

土地管理法調(diào)整由土地而產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系法律規(guī)范的綜合

土地管理關(guān)系是指國(guó)家及土地管理職能部門(mén)在行使管理土地的職權(quán)過(guò)程中與其他社會(huì)組織及公民個(gè)人所發(fā)生的關(guān)系。包括土地利用計(jì)劃管理關(guān)系、建設(shè)用地管理及審批關(guān)系、土地使用監(jiān)督關(guān)系以及土地稅收的征收管理關(guān)系等等。土地管理關(guān)系和土地交易關(guān)系雙方的地位是否平等？土地交易關(guān)系是指土地所有人或使用人與法人、公民個(gè)人及其他交易主體在平等、自愿、有償、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上形成的一種社會(huì)關(guān)系。這種關(guān)系的實(shí)質(zhì)是在流通領(lǐng)域中產(chǎn)生的一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移關(guān)系。有哪些交易關(guān)系？土地法的調(diào)整對(duì)象第

二

章

土地管理法調(diào)整由土地而產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系法律規(guī)范的綜第

二

章

土地管理法

通過(guò)對(duì)土地法調(diào)整對(duì)象的剖析，我們認(rèn)為，土地法的概念應(yīng)表述為：土地法是調(diào)整國(guó)家土地管理機(jī)關(guān)與土地所有權(quán)人、使用人之間，土地所有人與使用人之間以及土地使用人相互之間在土地管理和土地交易過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。土地法的概念第

二

章

土地管理法通過(guò)對(duì)土地法調(diào)整第

二

章

土地管理法土地法的民法調(diào)整方法、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律民事法律關(guān)系是社會(huì)關(guān)系為民事法律規(guī)范調(diào)整時(shí)所形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

土地法的行政法調(diào)整方法

行政法是調(diào)整國(guó)家行政管理的行政法律規(guī)范的總和。行政法以行政關(guān)系為調(diào)整對(duì)象，其目的是保障國(guó)家行政權(quán)運(yùn)行的合法性和合理性。

土地法的調(diào)整方法第

二

章

土地管理法土地法的民法調(diào)整方法土地法的調(diào)整方法第一章總則第二章土地的所有權(quán)和使用權(quán)第三章土地利用總體規(guī)劃第四章耕地保護(hù)第五章建設(shè)用地第六章監(jiān)督檢查第七章法律責(zé)任第八章附則

第

二

章

土地管理法土地管理法第一章總則第

二

章

土地管理法土地管理法第

二

章

土地管理法1986年，第一部土地法1998年，第一次修訂2004年，第二次修訂一、第二條第四款修改為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/p>

二、將第四十三條第二款、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十一條、第七十八條、第七十九條中的“征用”修改為“征收”。

土地立法第

二

章

土地管理法1986年，第一部土地法土地立法第

二

章

土地管理法維護(hù)社會(huì)主義土地公有制的原則保護(hù)土地使用權(quán)的原則根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。再如：農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地有償使用原則：征用、出讓、轉(zhuǎn)讓、收回、臨時(shí)用地合理利用土地的原則：例如生態(tài)退耕保護(hù)耕地原則：十分珍惜土地、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。占一補(bǔ)一，占補(bǔ)平衡。誰(shuí)占用，誰(shuí)復(fù)墾。誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)使用。土地法的立法原則第

二

章

土地管理法維護(hù)社會(huì)主義土地公有制的原則土地法的立第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)一、土地所有權(quán)1、定義、種類、特征：土地所有權(quán)是土地所有人依法對(duì)歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權(quán)利。種類國(guó)有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)特征（1）主體的特殊性（2）內(nèi)容的限制性（3）客體的差異性所有權(quán)人及其代表由法律明確：國(guó)家（國(guó)務(wù)院）和集體經(jīng)濟(jì)組織。例如，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中由市、縣人民政府土地管理部門(mén)擔(dān)當(dāng)國(guó)有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同。

禁止土地所有權(quán)的買賣和商品性流轉(zhuǎn)。禁止濫用土地。權(quán)利主體僅限于在集體向國(guó)家轉(zhuǎn)換，集體之間僅限于邊界調(diào)整。土地所有權(quán)和土地使用權(quán)一般是分離的，導(dǎo)致所有權(quán)虛化；國(guó)有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑？第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)一、

土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容國(guó)有土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容中華人民共和國(guó)唯一主體一切屬于國(guó)家所有的土地包括指國(guó)家在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的，由法律規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。法律規(guī)定城市市區(qū)土地（不含法律規(guī)定屬于集體所有的）；依法征用的土地；依法沒(méi)收、征收和征購(gòu)收歸國(guó)有的土地；國(guó)家依法撥給單位、農(nóng)村集體和個(gè)人使用的國(guó)有土地；法律規(guī)定不屬于集體的一切土地（林地、草地、灘涂等）；農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于居民的集體土地；因移民、自然災(zāi)害使農(nóng)民成建制地遷移后，余下的屬于遷移集體的土地。土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容國(guó)有土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容集體土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農(nóng)民集體農(nóng)民集體所有的一切土地

包括指農(nóng)民集體在依法行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，不含法定屬于國(guó)有的土地；農(nóng)村的宅基地、自留地和自留山。自留山、自留地、宅基地是否可以繼承?

土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容集體土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農(nóng)民集體農(nóng)民集體所二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指一定社會(huì)主體對(duì)土地利用的權(quán)利，是從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的相對(duì)獨(dú)立的土地物權(quán)，包括對(duì)土地的占有、使用、一定的收益和一定的處分權(quán)。第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)特征土地使用權(quán)具有派生性、物權(quán)性、期限性按來(lái)源分：國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)按取得方式分：出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)按用途不同分：建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)又分國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地使用權(quán)。種類二、土地使用權(quán)第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容依法直接從國(guó)家取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人

依法由國(guó)家劃撥或有償出讓給上述單位使用的土地國(guó)有土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的、并通過(guò)法律形式加以固定的權(quán)利和義務(wù)。土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容全民和集體所有制企業(yè)；國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體；中外合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資企業(yè)；戶口在城市，滿18周歲，具有行為能力的公民。國(guó)有土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容依法直接從國(guó)家取得國(guó)有土地使用權(quán)的

國(guó)務(wù)院在《關(guān)于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農(nóng)民不準(zhǔn)在承包地、自留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。

集體土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容承包土地的集體、農(nóng)戶或個(gè)人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位；戶口在農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人；戶口在農(nóng)村，年滿18周歲，具有行為能力的公民。依法取得的承包地、建設(shè)用地、自留山、自留地、農(nóng)村宅基地。在行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的、并通過(guò)法律形式加以固定的權(quán)利和義務(wù)。取得依法確定，入股、聯(lián)營(yíng)取得，合法轉(zhuǎn)移取得，承包取得。不同的用途取得方式不同：農(nóng)用地－承包；宅基地－分配；非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地－投資；非農(nóng)公益用地－撥付。其中，非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)力內(nèi)容受到限制，其對(duì)土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)和處分權(quán)。國(guó)務(wù)院在《關(guān)于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農(nóng)民不準(zhǔn)在承考上大學(xué)仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考上大學(xué)戶口隨之遷往學(xué)校而引發(fā)的土地承包收益分配糾紛案。原告周某系被告簇橋鄉(xiāng)一村民小組村民。2001年8月，周某被清華大學(xué)錄取，其戶口在2001年從農(nóng)村遷往清華大學(xué)。之后村民小組以周某戶口已遷出為由，從2002年起，即停止向原告分配土地承包收益?？忌洗髮W(xué)仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？

案例土地征用近日，河南省虞城縣劉店鄉(xiāng)境內(nèi)的肖黃窯廠和葉大莊窯廠置國(guó)家有關(guān)政策于不顧，大肆在可耕地中取土，卻沒(méi)人制止。河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？案例土地征用近日，國(guó)有土地使用權(quán)的取得和收回的方式取得方式：（1）有償:依法有償出讓與轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)作價(jià)入股、租賃等（2）無(wú)償:依法劃撥取得收回的情形（1）屆滿的收回（2）提前收回：因社會(huì)公共利益的需要收回，給予補(bǔ)償（3）土地使用者不履行土地出讓合同的（4）司法機(jī)關(guān)決定收回的（5）土地使用權(quán)滅失（6）土地使用者的拋棄，停止使用的（7）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)：通過(guò)申報(bào)，審查、面積測(cè)量，注冊(cè)登記，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)給單位或者個(gè)人。國(guó)有土地使用權(quán)的取得和收回的方式取得方式：收回的情形國(guó)有土地取得：1、集體土地所有權(quán)的確認(rèn)：通過(guò)申報(bào)，審查，核準(zhǔn)、縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。2、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的確認(rèn)，與上述程序相同。3、農(nóng)村自留地、自留山、宅基地使用權(quán)：根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策取得的4、承包地使用權(quán)：一般是通過(guò)合同的形式加以確認(rèn)．收回1、為農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回的2、不按批準(zhǔn)用途用地的3、因撤消、遷移等原因停止使用的集體土地使用權(quán)的取得和收回的方式臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年。取得：收回集體土地使用權(quán)的取得和收回的方式臨時(shí)使用土地的使用土地使用權(quán)出讓它是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的主體和實(shí)施步驟主體市、縣人民政府。土地管理部門(mén)是行使該權(quán)利的唯一合法主體。土地使用權(quán)出讓管理土地使用權(quán)出讓它是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定土地使用權(quán)出讓的實(shí)施步驟(1)擬訂出讓計(jì)劃：審核、報(bào)批(2)預(yù)報(bào)：出讓土地使用權(quán)實(shí)行向上級(jí)政府預(yù)報(bào)制度。位置、面積、利用現(xiàn)狀、年限、規(guī)劃用途、出讓方式、地價(jià)評(píng)估、效益測(cè)算及實(shí)施情況等預(yù)報(bào)內(nèi)容(3)土地使用權(quán)出讓的審批A擬訂方案，報(bào)同級(jí)人民政府審核B報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)C土地出讓合同的簽定及相關(guān)法律手續(xù)的辦理土地使用權(quán)出讓的實(shí)施步驟(1)擬訂出讓計(jì)劃：審核、報(bào)批(2)

土地使用權(quán)出讓年限和方式

（1）出讓年限出讓方與受讓方的利益分配直接影響用途出讓的最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年（2）出讓方式A、協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地提出申請(qǐng)，具體的磋商，簽訂出讓合同，實(shí)施出讓。程序工業(yè)、市政公益事業(yè)、非盈利、及扶持、優(yōu)惠項(xiàng)目適應(yīng)范圍土地使用權(quán)出讓年限和方式（1）出讓年限出讓方與受讓方大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目B、招標(biāo)出讓是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個(gè)人（受讓方）以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某片土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。適應(yīng)于C、拍賣出讓是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開(kāi)的場(chǎng)合，由土地管理部門(mén)代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)出讓，由價(jià)高者獲得土地使用權(quán)。適應(yīng)于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地。三種出讓方式拍賣價(jià)最高招標(biāo)價(jià)格次之協(xié)議價(jià)格最低買方是國(guó)家，賣方土地開(kāi)發(fā)者或土地使用者大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目B、招標(biāo)出讓是指在規(guī)定的期限使用性質(zhì)、用途和范圍方面受有關(guān)部門(mén)的管理和監(jiān)督。地表、地下資源及埋藏物的所有權(quán)依然屬于國(guó)家。土地使用權(quán)受讓者可以有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

土地使用權(quán)出讓的有關(guān)注意事項(xiàng)

對(duì)土地使用權(quán)出讓管理的主要內(nèi)容

土地使用權(quán)出讓的行政管理工作是由國(guó)家土地管理部門(mén)主管；國(guó)土資源部負(fù)有主管國(guó)家土地使用權(quán)出讓的行政管理責(zé)任。使用性質(zhì)、用途和范圍方面受有關(guān)部門(mén)的管理和監(jiān)督。案例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以拍賣方式取得s市鬧市區(qū)一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，擬建造商業(yè)綜合樓，并與s市土地管理部門(mén)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。出讓合同約定2003年9月1日開(kāi)工建設(shè)，兩年內(nèi)竣工，截止于2004年9月1日。因該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司決策層對(duì)建造該樓宇方案發(fā)生較嚴(yán)重分歧，此次未能開(kāi)工。試根據(jù)上述有關(guān)情況，回答下列問(wèn)題。1．國(guó)家規(guī)定商業(yè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為多少年？

2．由于s是大城市，該市區(qū)的商業(yè)用地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)采用什么方式出讓？

3．若該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲改變出讓合同約定的土地用途，如何處理？4．由于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行為違反了土地使用權(quán)出讓合同的約定，s市土地管理部門(mén)應(yīng)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行哪些處理。

案例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以拍賣方式取得s市鬧市區(qū)一塊商業(yè)用地（1）方式：

A）出售，即買賣Ｂ）交換：

C）贈(zèng)與：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理第四周1、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將從國(guó)家（政府）獲得的土地使用權(quán)在有效期內(nèi)依法有償轉(zhuǎn)讓給其他用地者的行為。定義2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式和條件：（1）方式：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理第四周1、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓A）以出讓方式獲得，并已支付全部土地出讓金和取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地。B）按出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，投資額達(dá)到25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。C）以劃撥方式取得的土地。（見(jiàn)書(shū)P131—132）D）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。E）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移F）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該簽訂合同并辦理過(guò)戶登記G）轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，方可轉(zhuǎn)讓。H）轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。I）轉(zhuǎn)讓年限為原出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限（2）轉(zhuǎn)讓的條件A）以出讓方式獲得，并已支付全部土地出讓金和取得土地使用權(quán)證土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1999年9月,某公司通過(guò)協(xié)商出讓方式,購(gòu)得處于某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的未開(kāi)發(fā)土地20公頃的土地使用權(quán),用于建設(shè)與工業(yè)區(qū)配套的住宅小區(qū)。為籌集開(kāi)發(fā)資金，某公司在取得有關(guān)土地使用權(quán)屬證明后，立即將其中的10公頃土地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給A公司，將另10公頃土地的土地使用權(quán)抵押給M銀行并獲得了貸款。

問(wèn)：（1）某公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為是否合法？為什么？（2）某公司抵押土地使用權(quán)的行為是否合法？為什么？

（1）是違法的。根據(jù)〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉第三十八條（二）規(guī)定：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的才可以轉(zhuǎn)讓。某公司顯然未履行合同閱讀進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。

（2）可以。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1999年9月,某公司通過(guò)協(xié)商出讓方式,購(gòu)1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國(guó)有土地租賃明確規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。1999年7月27日國(guó)土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》中第一條規(guī)定：“國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充?！?/p>

國(guó)有土地租賃管理與國(guó)有土地使用權(quán)出租管理在所適用的范圍上：以出讓方式取得的土地多用于重新開(kāi)發(fā)和利用，而國(guó)有土地租賃所要解決的特定問(wèn)題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴(kuò)大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的情形。1、國(guó)有土地租賃管理土地使用權(quán)出租1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國(guó)有2、土地使用權(quán)的出租管理1、土地使用權(quán)出租具有復(fù)合性：出租包括土地使用權(quán)、建筑物及其他附著物。2、出租主客體的合法性：主為出租人，客為可出租的土地3、承租人取得的是按照本來(lái)用途而使用的權(quán)利，不能將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。4、出租后，出租人繼續(xù)履行出讓合同約定的義務(wù)。（1）土地使用權(quán)的出租是指依法有償受讓國(guó)有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人作為出租人，將其土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。（2）土地使用權(quán)出租的特征土地使用權(quán)出租2、土地使用權(quán)的出租管理1、土地使用權(quán)出租具有復(fù)合性：出租（3）、土地使用權(quán)出租的條件A、必須為國(guó)家有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)才可出租B、按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行了投資、開(kāi)發(fā)和利用。

C、出租人和租賃人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，通過(guò)租賃合同來(lái)確定出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的。D、出租人應(yīng)依法律規(guī)定辦理出租登記手續(xù)。土地使用權(quán)出租（3）、土地使用權(quán)出租的條件土土地使用權(quán)抵押

土地使用權(quán)抵押管理指土地使用者將其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。實(shí)際上土地使用者（抵押人）將其土地使用權(quán)和地上附著物所有權(quán)向銀行或資金持有人抵押后，取得貸款，供其使用的行為。含義土地使用權(quán)抵押的前提條件穩(wěn)定的政局明確的土地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定的貨幣值應(yīng)注意的問(wèn)題

土地使用權(quán)及地上物抵押期終止日，不得超過(guò)土地使用權(quán)年限的終止日。土土地使用權(quán)抵押管理指土地使用者將其合法取得的土地使

土地使用權(quán)抵押程序（1）抵押申請(qǐng)：支付地價(jià)款或開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的抵押貸款，持具有法律效力的土地使用權(quán)文件，向銀行申請(qǐng)貸款（2）抵押物估價(jià)：對(duì)抵押物估價(jià)，一般按小于抵押物價(jià)值額度的一定比例確定貸款數(shù)額，一般不高于估價(jià)的70%。（3）簽訂抵押合同。（4）抵押合同公證：到當(dāng)?shù)氐乃痉ú块T(mén)公證，領(lǐng)取抵押公證書(shū)（5）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)持抵押合同以及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。

土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)抵押程序土

土地使用權(quán)抵押管理形成的抵押關(guān)系，辦理登記手續(xù)；抵押關(guān)系消失時(shí)，辦理注銷抵押登記手續(xù)；目的：防債務(wù)人一旦破產(chǎn)使債權(quán)兌現(xiàn)困難。一經(jīng)形成抵押關(guān)系，抵押權(quán)便成了債權(quán)的附從權(quán)利。債權(quán)不消失，抵押權(quán)也不能再行轉(zhuǎn)讓、出租債權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)擁有監(jiān)督的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押管理形成的抵押關(guān)系，辦理登記手續(xù)；案例1998年1月，A公司以出讓方式取得了一塊面積200畝的土地使用權(quán)，進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。1999年底，該公司以該幅土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的一棟樓房（占地100畝）抵押給一家銀行，貸款2000萬(wàn)，期限為2年。2000年12月，該公司又建成一棟樓房。由于該公司的銷售業(yè)務(wù)不好，商品房未能賣出。2001年底，抵押貸款到期，該公司無(wú)力償還，銀行決定對(duì)其享有抵押權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣。此時(shí)，Ａ公司還欠外債1000萬(wàn)。問(wèn)題：該公司全部房地產(chǎn)的拍賣所得應(yīng)如何處理？第

二

章

土地管理法案例1998年1月，A公司以出讓方式取得了一塊面積200畝的案例分析:未繳納出讓金的土地使用權(quán)，銀行抵押權(quán)能否實(shí)現(xiàn)案情：某企業(yè)以出讓方式取得一塊國(guó)有土地的使用權(quán)后因資金緊張遂與縣國(guó)土局商議先辦理國(guó)有土地使用證，企業(yè)以土地使用證為抵押向銀行貸款后再支付土地出讓金，縣國(guó)土局同意并為企業(yè)辦理了國(guó)有土地使用證。案情：但隨后2年，企業(yè)在銀行辦理抵押貸款并在國(guó)土局辦理抵押登記后卻以各種理由拒付出讓金。近期，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善無(wú)法按時(shí)還款，銀行欲實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，國(guó)土局在銀行來(lái)辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)卻告之該土地未繳納土地出讓金，使用證有瑕疵，抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)。經(jīng)協(xié)商未果，銀行將國(guó)土局告上法院，要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

請(qǐng)問(wèn)：（1）該國(guó)有土地使用證的辦理是否合法？（2）本案中的抵押登記有什么效力？銀行的抵押權(quán)是否受法律保護(hù)，能否實(shí)現(xiàn)；（3）如何評(píng)判縣國(guó)土局的行為？其該如何履行職責(zé)？案例分析:未繳納出讓金的土地使用權(quán)，銀行抵押權(quán)能否實(shí)現(xiàn)案

土地使用權(quán)的劃撥管理1、土地劃撥：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。

特點(diǎn)：沒(méi)有期限規(guī)定不得從事轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)土地用途不得改變，要改須批準(zhǔn)包括交納補(bǔ)償、安置費(fèi)和無(wú)償兩種取得方式必須經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上人民政府核準(zhǔn)依法辦理土

地

使

用

權(quán)

的

劃

撥

管

理土地使用權(quán)的劃撥管理1、土地劃撥：縣級(jí)以上案例：劃撥土地使用權(quán)抵押基本案情：某市一家物資公司向當(dāng)?shù)劂y行貸款，以該公司位于市區(qū)一塊劃撥土地作為抵押。當(dāng)貸款期限界滿時(shí)，該公司因經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力償還銀行貸款，被法院依法宣布破產(chǎn)。于是，銀行主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但破產(chǎn)清算組對(duì)該抵押持有異議，上訴法院，最終法院應(yīng)如何裁定該抵押權(quán)？案例：劃撥土地使用權(quán)抵押基本案情：某市一家物資公司向當(dāng)?shù)劂y行2、劃撥土地使用權(quán)的使用范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

3、劃撥土地使用權(quán)的管理體現(xiàn)在以下三個(gè)方面上：用途的限定：流轉(zhuǎn)的管理：收回的管理：

因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的根據(jù)公共利益需要、實(shí)施城市規(guī)劃和舊城改造等，需要調(diào)整土地使用的公路、機(jī)場(chǎng)、鐵路、礦廠等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的土

地

使

用

權(quán)

的

劃

撥

管

理2、劃撥土地使用權(quán)的使用范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地3、劃

符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人2、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；4、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。土

地

使

用

權(quán)

的

劃

撥

管

理符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管土地的征用1、土地征用的概念與特點(diǎn)

土地征用：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。(２００４年３月１４日十屆全國(guó)人大二次會(huì)議通過(guò)的《憲法》修正案第二十條)《土地管理法》第二條第四款“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”中的“征用”主要是改變土地所有權(quán)，也有的并不改變土地所有權(quán)。為了區(qū)別兩種不同的情況，與《憲法》相一致，建議將這一款修改。

土地征用的特點(diǎn)

1、嚴(yán)格按法定程序進(jìn)行；2.政府行為；

3、強(qiáng)制性；4.補(bǔ)償性；5、權(quán)屬轉(zhuǎn)移性

6、兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人三者的利益。7、社會(huì)公開(kāi)性土

地

征用

管

理土地的征用1、土地征用的概念與特點(diǎn)土

地

征用

管

理2、征用土地的審批權(quán)限

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1999年1月日實(shí)施）

（3）征用農(nóng)用地的，應(yīng)依照新法規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。（1）征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；其他土地超過(guò)70公頃的。由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)（2）征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。土

地

征用

管

理2、征用土地的審批權(quán)限（3）征用農(nóng)用地的，應(yīng)依照新法規(guī)定先行（1）建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審（2）申請(qǐng)用地與審查3、土地征用的程序國(guó)家建設(shè)征用土地的程序發(fā)布征地批準(zhǔn)公告；發(fā)布征地安置補(bǔ)償方案公告；辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

（6）實(shí)施（7）頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)（3）制定征地方案（4）上報(bào)審批（5）批復(fù)確定征地范圍；資料收集與分析；實(shí)地調(diào)查；計(jì)算安置補(bǔ)償費(fèi)，商討安置方案等農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案、供地方案土

地

征用

管

理（1）建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審3、土地征用的程序國(guó)家建設(shè)征用土地的程序發(fā)4、征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)原則：按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。（１）、征用耕地

A、土地補(bǔ)償費(fèi)：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍補(bǔ)償對(duì)象：農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織B、安置補(bǔ)助費(fèi)：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算補(bǔ)償對(duì)象：依靠土地生活的農(nóng)業(yè)人口式中：S—三年平均年產(chǎn)值（元/公頃）；P—征用耕地面積（公頃）；

P總—被征地單位的耕地總面積（公頃）；H—被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)；F=S×4(或6)×P÷————P總×15H4、征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)原則：按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。案例土地征用土地補(bǔ)償費(fèi)如何分配

林某于1983年遷入某村，后即分到土地，與其他村民同樣享受權(quán)利、履行義務(wù)。因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，該村的部分土地被占用。該村在分配土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)認(rèn)為趙某是后遷戶，遂決定林某享有其他村民所得土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額的50%。林某不服訴至法院，要求判令村委會(huì)停止侵權(quán)，并補(bǔ)發(fā)少分的土地補(bǔ)償款及遲付利息。法院以該爭(zhēng)議不屬法院受案范圍為由不予受理。林某認(rèn)為村民與村委會(huì)在此爭(zhēng)議中是平等的民事主體，該爭(zhēng)議屬于法院受理范圍，故提起上訴，二審審理后依法撤銷了原審裁定。原審法院繼續(xù)審理，后判決支持了林某的訴請(qǐng)。案情案例土地征用土地補(bǔ)償費(fèi)如何分配林某于1983年遷入某村，后Ｃ、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)：

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定執(zhí)行補(bǔ)償對(duì)象：補(bǔ)償物的所有者Ｄ、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金：

大于100萬(wàn)時(shí)，105000---150000元/公頃城市人口50—100萬(wàn)時(shí)，75000---105000元/公頃小于50萬(wàn)時(shí)，45000---75000元/公頃（２）征用其他土地：參照征用耕地的土的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（３）大中型水利、水電工程建設(shè)：征用土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，按國(guó)務(wù)院另行的規(guī)定執(zhí)行。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置或異地移民安置Ｃ、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)：（２）征用其他土地：參照征用耕５、新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（1）省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)將會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù)；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按３０倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書(shū)面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。但是，在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。５、新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)應(yīng)將1.村民建房用地：

農(nóng)村村民一戶一宅基，面積不得超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，盡量使用舊宅基地或空閑地。經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用土地：經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)民集體建設(shè)用地使用管理農(nóng)民集體建設(shè)用地使用管理農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（一）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涵義指農(nóng)村集體土地使用權(quán)在不同的主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。非為農(nóng)用地和非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)是我國(guó)農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包實(shí)踐的產(chǎn)物（二）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式1、自由流轉(zhuǎn)：是農(nóng)戶家庭間自愿流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，表現(xiàn)為三種形式一是互換調(diào)節(jié)承包地。它解決部分農(nóng)戶生產(chǎn)作業(yè)區(qū)相對(duì)分散、不便管理的問(wèn)題，通常由村干部作為協(xié)調(diào)中間人。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時(shí)無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人代耕代種。這種形式簡(jiǎn)單明了、手續(xù)簡(jiǎn)便，是當(dāng)前流轉(zhuǎn)中最普遍一種形式。三是轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓。一些農(nóng)戶將家庭的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向從事第二、三產(chǎn)業(yè)或家庭重要?jiǎng)趧?dòng)力外出打工抓收入，便把承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者轉(zhuǎn)讓給別人。農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（一）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涵義（2、股份合作制。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高的地方，出現(xiàn)了一些企業(yè)集團(tuán)作為投資主體，興辦規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)區(qū)，農(nóng)戶以土地承包權(quán)入股，按股分紅。3、租賃倒包。這種形式出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代中后期。農(nóng)村中富裕后有頭腦的農(nóng)民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉(zhuǎn)向農(nóng)村發(fā)展。他們向鄉(xiāng)、村集體租賃土地、荒山經(jīng)營(yíng)權(quán)，有規(guī)模地成片地開(kāi)發(fā)土地、荒山資源，從事各項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)方式主要有兩種，一是租賃后請(qǐng)勞工生產(chǎn)，自己管理，自己經(jīng)營(yíng)。二是把租賃得到經(jīng)營(yíng)權(quán)后的耕地又倒包給本地的農(nóng)民按規(guī)定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)，自己給農(nóng)民提供生產(chǎn)所需資金、技術(shù)和派住技術(shù)人員指導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，生產(chǎn)出產(chǎn)品后按原訂合同價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)、銷售。2、股份合作制。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高的地方，出現(xiàn)了

土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處

一.土地權(quán)屬糾紛及其產(chǎn)生的原因

1.土地權(quán)屬糾紛：是有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)的糾紛與爭(zhēng)議。包括合法權(quán)益受到侵害引起的權(quán)屬糾紛和對(duì)現(xiàn)有權(quán)屬界限的爭(zhēng)議。（一）當(dāng)事人協(xié)商解決自愿磋商—簽定協(xié)議—行政調(diào)解—無(wú)法律約束—仲裁

—上訴—（二）人民政府調(diào)處：

單位之間：縣級(jí)以上人民政府處理；

個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間：鄉(xiāng)級(jí)或縣級(jí)人民政府處理。土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處一.土地權(quán)屬糾紛及其產(chǎn)生的原因[補(bǔ)充]《物權(quán)法》草案有關(guān)內(nèi)容《物權(quán)法》草案第五稿第十九條規(guī)定：

“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)取得物權(quán)，按照約定支付一定比例的價(jià)款或者履行其他條件的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

《物權(quán)法》草案第五稿第二百五十三條規(guī)定：

“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。”

[補(bǔ)充]《物權(quán)法》草案有關(guān)內(nèi)容《物權(quán)法》草案第五稿第十九條規(guī)房地產(chǎn)法規(guī)授課：高成ycxf78@126.com西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院房地產(chǎn)法規(guī)授課：高成鳳西南科技大學(xué)土木工程與建課程性質(zhì)本課程的考核目的在于考核學(xué)生房地產(chǎn)方面的有關(guān)知識(shí)，考察學(xué)生運(yùn)用所學(xué)的房地產(chǎn)法律知識(shí)，解決實(shí)際法律問(wèn)題的能力?？己顺煽?jī)=30%*平時(shí)成績(jī)+70%課程論文成績(jī)平時(shí)成績(jī)：作業(yè)、考勤、課堂討論情況課程性質(zhì)本課程的考核目的在于考核學(xué)生房地產(chǎn)方面法：是國(guó)家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內(nèi)容較多，上至憲法，下至縣以上人民政府及其職能部門(mén)所出臺(tái)的具有普遍約束力的法規(guī)、規(guī)則；法律：意義較窄，一般僅指全國(guó)人大起草實(shí)施的全國(guó)性法律準(zhǔn)則。法律規(guī)范：簡(jiǎn)稱法規(guī)，是由國(guó)家制定或認(rèn)可、體現(xiàn)統(tǒng)治階級(jí)意志，以國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為準(zhǔn)則。第

一

章

緒

論了解基本概念假定處理制裁例如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法：是國(guó)家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內(nèi)容較多，上至憲法，下房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財(cái)產(chǎn)的土地房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。第

一

章

緒

論了解基本概念房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)第

一

章

緒

論了了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)的概念指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

實(shí)物實(shí)體質(zhì)量功能

第

一

章

緒

論了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)的概念實(shí)物實(shí)體第

一

章

緒

論房地產(chǎn)的概念

指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

權(quán)利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權(quán)益包含礎(chǔ)基

目前在我們國(guó)家，房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。了解房地產(chǎn)第

一

章

緒

論房地產(chǎn)的概念權(quán)利(rights)

利益(interests

指該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，和它與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，區(qū)位指該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)

建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)施了解房地產(chǎn)第

一

章

緒

論建筑物的概念位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新土地的概念土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀1、認(rèn)識(shí)土地的層面了解房地產(chǎn)第

一

章

緒

論土地的概念地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的位設(shè)權(quán)利四是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準(zhǔn)則。狹義：僅指1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，于1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。廣義：除狹義外，還包括所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總和，即由不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所組成的法律規(guī)范的有機(jī)結(jié)合體。

第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)的概念法律、法規(guī)、規(guī)章、政策是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房調(diào)整對(duì)象包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)的調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法律關(guān)系概念：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。構(gòu)成：主體（管理，開(kāi)發(fā)，交易，服務(wù)主體）客體（經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)）內(nèi)容（享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)）調(diào)整對(duì)象包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房特征

性質(zhì)的多重性。主體的廣泛性?？腕w的特殊性。產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性。1、房地產(chǎn)法律行為：體現(xiàn)在民事，如出租、交易2、房地產(chǎn)行政行為：產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)用地審批3、房地產(chǎn)司法行為：仲裁、司法裁決房地產(chǎn)法律關(guān)系事實(shí)行為

事件：不可意見(jiàn)的事件引起的法律關(guān)系變更，如土地的滅失法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使土地法主體取得權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的土地義務(wù)。例如，土地使用者甲按法定條件和程序把土地使用權(quán)出租給乙，乙給甲付一定數(shù)額的租金。這就在甲、乙之間產(chǎn)生了土地法律關(guān)系。承租人乙便承擔(dān)在租賃期限屆滿時(shí)向出租人歸還土地使用權(quán)和按時(shí)足額交納租金的義務(wù)。出租人享有在租賃期限屆滿時(shí)要求承租人交回土地使用權(quán)和收取租金的權(quán)利。法律關(guān)系的變更，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使已經(jīng)存在的法律關(guān)系三個(gè)要素中的某一個(gè)要素發(fā)生了變化。例如，甲承包了乙50畝山林。因山洪爆發(fā)，沖毀了15畝林地，致使甲乙之間訂立的山林承包合同的標(biāo)的發(fā)生了變化即土地法律關(guān)系發(fā)生了變化。法律關(guān)系的消滅，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使現(xiàn)存的法律關(guān)系消滅。例如甲依法征用了乙150畝上地，雙方當(dāng)事人各自全部履行了規(guī)定的義務(wù)，甲向乙全部支付了各項(xiàng)土地使用補(bǔ)償費(fèi)用并按期返還了土地。這就導(dǎo)致了土地征用法律關(guān)系的消滅。特征性質(zhì)的多重性。1、房地產(chǎn)法律行為：體現(xiàn)在民事，如出第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)體系1、憲法：有最高的法律效力，凡與憲法有抵觸的其他法律、法規(guī)均不具有法律效力。2、法律：如刑法、民法通則、訴訟法等基本法?！冻鞘幸?guī)劃法》、《房地產(chǎn)管理法》等。3、行政法規(guī)：是由國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定的規(guī)范性文件，其法律地位和法律效力低于憲法和法律，但高于地方性法規(guī)、政府規(guī)章?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《閑置土地處置辦法》、《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等。4、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例：在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下制定的規(guī)范性文件。如《土地管理法實(shí)施細(xì)則》5、部門(mén)規(guī)章：《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理》6、地方政府規(guī)章：《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十條城市的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。

一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。

第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)體系1、憲法第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)的歷史沿革第一階段（1949～1955年）為立法初期開(kāi)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)，穩(wěn)定人民生活，建立房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，改造棚戶區(qū)和貧民窟，確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)、代管無(wú)主房、沒(méi)收敵偽產(chǎn)、打擊投機(jī)。第二階段（1956～1965年）為穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期以“國(guó)家經(jīng)租”、“公私合營(yíng)”等方式對(duì)私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，改變了城市房屋和土地的所有制構(gòu)成。如《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)》第三階段（1966～1977年）為停滯時(shí)期十年動(dòng)亂，嚴(yán)重破壞房地產(chǎn)管理工作，致使住房問(wèn)題成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題之一。

第四階段（1978年～現(xiàn)在）為蓬勃發(fā)展時(shí)期

1978年開(kāi)始是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的春天。立法數(shù)量多、層次高、內(nèi)容廣。體現(xiàn)：住房制度改革；土地使用制度改革；房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的改變。

展望：物權(quán)法的實(shí)施、城市房地產(chǎn)管理法的修改第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)的歷史沿革地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀認(rèn)識(shí)土地的層面認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法參考資料：1、《中華人民共和國(guó)土地管理法

》，網(wǎng)絡(luò)收集2、黃河主編，《土地法教程》，2005年01月，超星圖書(shū)館土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。各國(guó)的法律均從橫向和縱向確定土地的法律范圍地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的位設(shè)權(quán)利四面利生地環(huán)土地的分類

《土地管理法》第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)?！?/p>

農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設(shè)用地是指直接用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地。

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括荒地。認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法7zhou3,345土地的分類認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法7zhou3,①土地的自然特性：——面積有限——位置固定——質(zhì)量差異——土地永續(xù)利用②土地的人文特性——土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性——

用途的多樣性——用途變更的困難性——社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性——土地增值性——土地報(bào)酬遞減的可能性——合并及分割的可能性土地的特性認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法①土地的自然特性：土地的特性認(rèn)識(shí)土地第

二

章

土地管理法第

二

章

土地管理法調(diào)整由土地而產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系法律規(guī)范的綜合

土地管理關(guān)系是指國(guó)家及土地管理職能部門(mén)在行使管理土地的職權(quán)過(guò)程中與其他社會(huì)組織及公民個(gè)人所發(fā)生的關(guān)系。包括土地利用計(jì)劃管理關(guān)系、建設(shè)用地管理及審批關(guān)系、土地使用監(jiān)督關(guān)系以及土地稅收的征收管理關(guān)系等等。土地管理關(guān)系和土地交易關(guān)系雙方的地位是否平等？土地交易關(guān)系是指土地所有人或使用人與法人、公民個(gè)人及其他交易主體在平等、自愿、有償、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上形成的一種社會(huì)關(guān)系。這種關(guān)系的實(shí)質(zhì)是在流通領(lǐng)域中產(chǎn)生的一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移關(guān)系。有哪些交易關(guān)系？土地法的調(diào)整對(duì)象第

二

章

土地管理法調(diào)整由土地而產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系法律規(guī)范的綜第

二

章

土地管理法

通過(guò)對(duì)土地法調(diào)整對(duì)象的剖析，我們認(rèn)為，土地法的概念應(yīng)表述為：土地法是調(diào)整國(guó)家土地管理機(jī)關(guān)與土地所有權(quán)人、使用人之間，土地所有人與使用人之間以及土地使用人相互之間在土地管理和土地交易過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。土地法的概念第

二

章

土地管理法通過(guò)對(duì)土地法調(diào)整第

二

章

土地管理法土地法的民法調(diào)整方法、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律民事法律關(guān)系是社會(huì)關(guān)系為民事法律規(guī)范調(diào)整時(shí)所形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

土地法的行政法調(diào)整方法

行政法是調(diào)整國(guó)家行政管理的行政法律規(guī)范的總和。行政法以行政關(guān)系為調(diào)整對(duì)象，其目的是保障國(guó)家行政權(quán)運(yùn)行的合法性和合理性。

土地法的調(diào)整方法第

二

章

土地管理法土地法的民法調(diào)整方法土地法的調(diào)整方法第一章總則第二章土地的所有權(quán)和使用權(quán)第三章土地利用總體規(guī)劃第四章耕地保護(hù)第五章建設(shè)用地第六章監(jiān)督檢查第七章法律責(zé)任第八章附則

第

二

章

土地管理法土地管理法第一章總則第

二

章

土地管理法土地管理法第

二

章

土地管理法1986年，第一部土地法1998年，第一次修訂2004年，第二次修訂一、第二條第四款修改為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/p>

二、將第四十三條第二款、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十一條、第七十八條、第七十九條中的“征用”修改為“征收”。

土地立法第

二

章

土地管理法1986年，第一部土地法土地立法第

二

章

土地管理法維護(hù)社會(huì)主義土地公有制的原則保護(hù)土地使用權(quán)的原則根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。再如：農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地有償使用原則：征用、出讓、轉(zhuǎn)讓、收回、臨時(shí)用地合理利用土地的原則：例如生態(tài)退耕保護(hù)耕地原則：十分珍惜土地、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。占一補(bǔ)一，占補(bǔ)平衡。誰(shuí)占用，誰(shuí)復(fù)墾。誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)使用。土地法的立法原則第

二

章

土地管理法維護(hù)社會(huì)主義土地公有制的原則土地法的立第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)一、土地所有權(quán)1、定義、種類、特征：土地所有權(quán)是土地所有人依法對(duì)歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權(quán)利。種類國(guó)有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)特征（1）主體的特殊性（2）內(nèi)容的限制性（3）客體的差異性所有權(quán)人及其代表由法律明確：國(guó)家（國(guó)務(wù)院）和集體經(jīng)濟(jì)組織。例如，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中由市、縣人民政府土地管理部門(mén)擔(dān)當(dāng)國(guó)有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同。

禁止土地所有權(quán)的買賣和商品性流轉(zhuǎn)。禁止濫用土地。權(quán)利主體僅限于在集體向國(guó)家轉(zhuǎn)換，集體之間僅限于邊界調(diào)整。土地所有權(quán)和土地使用權(quán)一般是分離的，導(dǎo)致所有權(quán)虛化；國(guó)有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑？第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)一、

土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容國(guó)有土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容中華人民共和國(guó)唯一主體一切屬于國(guó)家所有的土地包括指國(guó)家在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的，由法律規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。法律規(guī)定城市市區(qū)土地（不含法律規(guī)定屬于集體所有的）；依法征用的土地；依法沒(méi)收、征收和征購(gòu)收歸國(guó)有的土地；國(guó)家依法撥給單位、農(nóng)村集體和個(gè)人使用的國(guó)有土地；法律規(guī)定不屬于集體的一切土地（林地、草地、灘涂等）；農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于居民的集體土地；因移民、自然災(zāi)害使農(nóng)民成建制地遷移后，余下的屬于遷移集體的土地。土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容國(guó)有土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容集體土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農(nóng)民集體農(nóng)民集體所有的一切土地

包括指農(nóng)民集體在依法行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，不含法定屬于國(guó)有的土地；農(nóng)村的宅基地、自留地和自留山。自留山、自留地、宅基地是否可以繼承?

土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容集體土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農(nóng)民集體農(nóng)民集體所二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指一定社會(huì)主體對(duì)土地利用的權(quán)利，是從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的相對(duì)獨(dú)立的土地物權(quán)，包括對(duì)土地的占有、使用、一定的收益和一定的處分權(quán)。第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)特征土地使用權(quán)具有派生性、物權(quán)性、期限性按來(lái)源分：國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)按取得方式分：出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)按用途不同分：建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)又分國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地使用權(quán)。種類二、土地使用權(quán)第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容依法直接從國(guó)家取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人

依法由國(guó)家劃撥或有償出讓給上述單位使用的土地國(guó)有土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的、并通過(guò)法律形式加以固定的權(quán)利和義務(wù)。土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容全民和集體所有制企業(yè)；國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體；中外合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資企業(yè)；戶口在城市，滿18周歲，具有行為能力的公民。國(guó)有土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容依法直接從國(guó)家取得國(guó)有土地使用權(quán)的

國(guó)務(wù)院在《關(guān)于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農(nóng)民不準(zhǔn)在承包地、自留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。

集體土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容承包土地的集體、農(nóng)戶或個(gè)人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位；戶口在農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人；戶口在農(nóng)村，年滿18周歲，具有行為能力的公民。依法取得的承包地、建設(shè)用地、自留山、自留地、農(nóng)村宅基地。在行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的、并通過(guò)法律形式加以固定的權(quán)利和義務(wù)。取得依法確定，入股、聯(lián)營(yíng)取得，合法轉(zhuǎn)移取得，承包取得。不同的用途取得方式不同：農(nóng)用地－承包；宅基地－分配；非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地－投資；非農(nóng)公益用地－撥付。其中，非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)力內(nèi)容受到限制，其對(duì)土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)和處分權(quán)。國(guó)務(wù)院在《關(guān)于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農(nóng)民不準(zhǔn)在承考上大學(xué)仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考上大學(xué)戶口隨之遷往學(xué)校而引發(fā)的土地承包收益分配糾紛案。原告周某系被告簇橋鄉(xiāng)一村民小組村民。2001年8月，周某被清華大學(xué)錄取，其戶口在2001年從農(nóng)村遷往清華大學(xué)。之后村民小組以周某戶口已遷出為由，從2002年起，即停止向原告分配土地承包收益。考上大學(xué)仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？

案例土地征用近日，河南省虞城縣劉店鄉(xiāng)境內(nèi)的肖黃窯廠和葉大莊窯廠置國(guó)家有關(guān)政策于不顧，大肆在可耕地中取土，卻沒(méi)人制止。河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？案例土地征用近日，國(guó)有土地使用權(quán)的取得和收回的方式取得方式：（1）有償:依法有償出讓與轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)作價(jià)入股、租賃等（2）無(wú)償:依法劃撥取得收回的情形（1）屆滿的收回（2）提前收回：因社會(huì)公共利益的需要收回，給予補(bǔ)償（3）土地使用者不履行土地出讓合同的（4）司法機(jī)關(guān)決定收回的（5）土地使用權(quán)滅失（6）土地使用者的拋棄，停止使用的（7）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)：通過(guò)申報(bào)，審查、面積測(cè)量，注冊(cè)登記，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)給單位或者個(gè)人。國(guó)有土地使用權(quán)的取得和收回的方式取得方式：收回的情形國(guó)有土地取得：1、集體土地所有權(quán)的確認(rèn)：通過(guò)申報(bào)，審查，核準(zhǔn)、縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。2、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的確認(rèn)，與上述程序相同。3、農(nóng)村自留地、自留山、宅基地使用權(quán)：根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策取得的4、承包地使用權(quán)：一般是通過(guò)合同的形式加以確認(rèn)．收回1、為農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回的2、不按批準(zhǔn)用途用地的3、因撤消、遷移等原因停止使用的集體土地使用權(quán)的取得和收回的方式臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年。取得：收回集體土地使用權(quán)的取得和收回的方式臨時(shí)使用土地的使用土地使用權(quán)出讓它是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的主體和實(shí)施步驟主體市、縣人民政府。土地管理部門(mén)是行使該權(quán)利的唯一合法主體。土地使用權(quán)出讓管理土地使用權(quán)出讓它是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定土地使用權(quán)出讓的實(shí)施步驟(1)擬訂出讓計(jì)劃：審核、報(bào)批(2)預(yù)報(bào)：出讓土地使用