商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊(cè)

社區(qū)商業(yè)操作手冊(cè)

我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。這不是一次培訓(xùn)！發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤(rùn)。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額。消費(fèi)者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長(zhǎng)期稅收及就業(yè)。

如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。本手冊(cè)正是實(shí)際操作的典型方式。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

一、社區(qū)商業(yè)概述

1.1社區(qū)商業(yè)類型

1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析

1.1社區(qū)商業(yè)類型

——社區(qū)商業(yè)含義

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。

外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照商住比分析

1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照人均商業(yè)面積分析

上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.08—2.54㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－0.87㎡之間。

1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。

1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素：片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)；片區(qū)消費(fèi)群特征分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）；目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大??；片區(qū)人車流量統(tǒng)計(jì)分析；片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析；片區(qū)市政規(guī)劃分析；商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項(xiàng)要素是對(duì)社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項(xiàng)要素分析都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。一、社社區(qū)商商業(yè)概概述二、社社區(qū)商商業(yè)的的定位位策劃劃三、社社區(qū)商商業(yè)的的分布布特點(diǎn)點(diǎn)四、各各種類類型商商家的的物業(yè)業(yè)條件件要求求五、社社區(qū)商商業(yè)特特色氛氛圍的的營(yíng)造造六、社社區(qū)商商業(yè)物物業(yè)管管理七、社社區(qū)商商業(yè)的的營(yíng)銷銷模式式八、香香港商商業(yè)的的借鑒鑒目錄錄二、社社區(qū)商商業(yè)的的定位位策劃劃2.1規(guī)模定定位2.2市場(chǎng)定定位2.3主題定定位2.4業(yè)態(tài)組組合規(guī)規(guī)劃2.5租售定定位2.1規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)規(guī)模是確定定社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)類型型的基基本要要素之之一，，特別別是對(duì)對(duì)于未未確定定商業(yè)業(yè)面積積的項(xiàng)項(xiàng)目來來說，，規(guī)模模的定定位更更是重重中之之重，，適中中的商商業(yè)規(guī)規(guī)模才才能有有利于于項(xiàng)目目的整整體發(fā)發(fā)展。。商業(yè)業(yè)規(guī)模模的大大小在在一定定程度度上決決定著著社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的性性質(zhì)，，一般般情況況下，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)模越越大，，人均均商業(yè)業(yè)面積積越高高，其其商業(yè)業(yè)的對(duì)對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)性性質(zhì)越越強(qiáng)，，呈現(xiàn)現(xiàn)出成成正比比的關(guān)關(guān)系。。規(guī)模定位中主主要考慮的因因素有：區(qū)域的商業(yè)市市場(chǎng)容量；市場(chǎng)整體租售售狀況對(duì)項(xiàng)目目規(guī)模的影響響；項(xiàng)目的商業(yè)屬屬性（外向型型、中間型或或內(nèi)向型）；；主力店的帶動(dòng)動(dòng)效應(yīng)（一般般主力店與其其輻射區(qū)域面面積比為1：1.5）；競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的的影響；市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模的影響響；項(xiàng)目自身?xiàng)l件件對(duì)規(guī)模的影影響等等。2.2市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前前期定位策劃劃的最重要定定位之一，主主要包括：功能定位按照商業(yè)所輻輻射的區(qū)域可可分為外向型型社區(qū)商業(yè)（（服務(wù)半徑在在1.5—2公里范圍內(nèi)，常住住人口不少于于10萬人）、中間間型社區(qū)商業(yè)業(yè)（服務(wù)半徑徑在1.5公里范圍內(nèi)）、、內(nèi)向型社區(qū)區(qū)商業(yè)（在規(guī)規(guī)劃時(shí)僅考慮慮滿足本社區(qū)區(qū)的居民消費(fèi)費(fèi)群）；按照業(yè)態(tài)類型型可分為：日日常生活消費(fèi)費(fèi)、社區(qū)配套套、餐飲、休休閑、娛樂、、專業(yè)市場(chǎng)等，但但社區(qū)商業(yè)中中定位為專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)業(yè)較少；檔次定位（分分為低檔、中中低檔、中檔檔、中高檔、、高檔）；名稱建議（通通常是綜合項(xiàng)項(xiàng)目所處區(qū)域域、項(xiàng)目自身身特點(diǎn)、開發(fā)發(fā)商名稱等來來確定）。2.3主題形象定位位商業(yè)的主題形形象定位主要要考慮的因素素：住宅樓盤的整整體風(fēng)格；項(xiàng)目片區(qū)的整整體氛圍；主題營(yíng)造的可可實(shí)現(xiàn)性等；；2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃超市、餐飲、、便利店、服服務(wù)配套、美美容、服飾精精品、生活家家居和休閑八八大類業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成了社區(qū)商商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)態(tài)組合規(guī)劃原原則：社區(qū)商業(yè)的基基本特性：超市、餐飲和和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的的三大基本業(yè)態(tài)態(tài)；租金收益的最最大化，位置置較好的鋪位位優(yōu)先考慮承承租能力較高高的業(yè)態(tài)；是否具有招商商的可執(zhí)行性性，符合項(xiàng)目目實(shí)際情況；；能否在項(xiàng)目目目前條件下開開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培培育商業(yè)氛圍圍；符合商鋪建筑筑設(shè)計(jì)技術(shù)指指標(biāo)。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃每個(gè)社區(qū)都有有自身的具體體情況，因此此在配套商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)組合合上也會(huì)有鮮鮮明的個(gè)性，，23個(gè)案例也不例例外，如某些些社區(qū)超市業(yè)業(yè)態(tài)占了較大大部分的經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積，象旭旭飛花園（69.3%）、港灣麗都都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸岸（52.6%）等；某些社社區(qū)則餐飲業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模較大，如波波托菲諾（50.5%）、東海坊（（70.1%），而一些商商業(yè)規(guī)模較小小的社區(qū)一般般以服務(wù)配套套類業(yè)態(tài)為主主，以滿足居居民的日常購(gòu)購(gòu)物及生活便便利基本需求求為目的，如如招商海月花花園（24.7%）、星海名城城（20.6%），因服務(wù)配配套類商家單單體經(jīng)營(yíng)面積積較小，經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積占比達(dá)達(dá)到15％以上可以說說是該社區(qū)商商業(yè)的主力業(yè)業(yè)態(tài)，發(fā)揮著著主體作用。。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個(gè)外向型社區(qū)區(qū)商業(yè)面積比比例2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個(gè)中間型社區(qū)區(qū)商業(yè)面積比比例2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個(gè)內(nèi)向型社區(qū)區(qū)商業(yè)面積比比例社區(qū)商業(yè)三種種類型的業(yè)態(tài)態(tài)組合各有特特點(diǎn)，區(qū)別主主要體現(xiàn)在社社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——典型社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)比例2.5租售定位租售定位原則則：市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影影響（租售市市場(chǎng)壓力的大大?。?；發(fā)展商的意圖圖：若希望短期回回籠資金，則則建議盡可能能的銷售；若有條件長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)并希望望作為自有的的品牌來打造造，則建議以以租為主；若希望短期回回籠資金，同同時(shí)兼顧品牌牌的打造，則則通常建議只只售價(jià)值較高高的街鋪，而而主力店及內(nèi)內(nèi)鋪只租。項(xiàng)目的租售前前景預(yù)判。2.6價(jià)格定定位——租金定定位租金定定位：通常常是運(yùn)運(yùn)用市市場(chǎng)比比較法法進(jìn)行行定價(jià)價(jià)，通通過項(xiàng)項(xiàng)目周周邊主主要項(xiàng)項(xiàng)目（（相近近或相相類似似的商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目））的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，，進(jìn)行行綜合合比較較，主主要比比較的的要素素有：：a、整體體區(qū)位位b、商業(yè)業(yè)氛圍圍c、人流流量d、主力力店e、交通通條件件f、發(fā)展展商實(shí)實(shí)力g、規(guī)模模主題題h、升值值前景景2.6價(jià)格定定位——售價(jià)定定位目前主主要有有兩種種方法法對(duì)售售價(jià)進(jìn)進(jìn)行定定位，，即市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法和和收收益益還還原原法法。市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法同租租金金定定位位類類似似，，綜綜合合比比較較上上述述幾幾種種因因素素進(jìn)進(jìn)行行分分析析，，如如中中海海坂坂田田項(xiàng)項(xiàng)目目（（參參考考項(xiàng)項(xiàng)目目綜綜合合系系數(shù)數(shù)評(píng)評(píng)估估表表））：：根據(jù)可比項(xiàng)目目銷售價(jià)格，，通過市場(chǎng)比比較法，得出出項(xiàng)目市場(chǎng)參參考價(jià)格，如如下表：2.6價(jià)格定位——售價(jià)定位根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目目的銷售均價(jià)，約：13800元/㎡。2.6價(jià)格定位——售價(jià)定位售價(jià)定位的的另一方法法為收益還原法法，即通過租租金的調(diào)研研來推算售售價(jià)。還以以中海坂田田項(xiàng)目為例例：主要選取區(qū)區(qū)位相同或或類似參考考性強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目：雅園園路、四季季花城、萬萬科城、惠惠鑫公寓、、四季春城城等，進(jìn)行行橫向比較較。根據(jù)目前市市場(chǎng)租金水水平判斷，，由于本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)處處于成長(zhǎng)期期，平均租租金約50—60元/㎡。2.6價(jià)格格定定位位———售價(jià)價(jià)定定位位收益益還還原原法法根據(jù)據(jù)商商業(yè)業(yè)租租金金與與投投資資回回報(bào)報(bào)率率來來確確定定售售價(jià)價(jià)，，按按照照目目前前深深圳圳市市場(chǎng)場(chǎng)租租金金與與價(jià)價(jià)格格比比的的參參考考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，商商業(yè)業(yè)前前期期實(shí)實(shí)際際租租金金回回報(bào)報(bào)率率一一般般為為6％：均價(jià)＝租租金/投資回報(bào)報(bào)率；由于項(xiàng)目目周邊商商業(yè)尚處處于市場(chǎng)場(chǎng)培養(yǎng)期期，租金金價(jià)位較較低，投投資回報(bào)報(bào)率相應(yīng)應(yīng)較低,均價(jià)：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡根據(jù)收益益還原法法，項(xiàng)目目售價(jià)在在10000—15000元/㎡之間。即通過市場(chǎng)比較較法與收收益還原原法得出項(xiàng)目目的均價(jià)價(jià)為：12000元/㎡左右。一、社區(qū)區(qū)商業(yè)概概述二、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的定位策策劃三、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的分布特特點(diǎn)四、各種種類型商商家的物物業(yè)條件件要求五、社區(qū)區(qū)商業(yè)特特色氛圍圍的營(yíng)造造六、社區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)管理理七、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的營(yíng)銷模模式八、香港港商業(yè)的的借鑒目錄錄三、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的分布特特點(diǎn)3.1社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布布類型3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)分布特特點(diǎn)3.3人流動(dòng)線線的規(guī)劃劃3.4鋪位面積積配比3.5合適鋪位位開間/進(jìn)深比例例3.1社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布布類型商業(yè)的分分布形式式是前期期規(guī)劃重重點(diǎn)問題題之一。。整體的的分布與與商業(yè)的的規(guī)模、、性質(zhì)有有直接關(guān)關(guān)系，而而現(xiàn)實(shí)案案例中不不同業(yè)態(tài)態(tài)商家的的分布則則體現(xiàn)了了商家對(duì)對(duì)于位置置的偏好好及商業(yè)業(yè)整體規(guī)規(guī)劃的合合理程度度。根據(jù)據(jù)對(duì)深圳圳社區(qū)商商業(yè)的研研究，發(fā)發(fā)現(xiàn)各社社區(qū)商業(yè)業(yè)的布點(diǎn)點(diǎn)主要有有四種類類型：圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點(diǎn)帶面型圈地街鋪型示例：錦繡江南各類型示示例：入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點(diǎn)帶面型示例：海濱廣場(chǎng)3.1社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布布類型3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點(diǎn)根據(jù)各業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)于于位置的的要求也也不盡一一致。從從方便居居民生活活及合理理分配資資源的角角度出發(fā)發(fā)，應(yīng)該該要注意意的基本本原則有有以下幾幾點(diǎn)：在商業(yè)布布點(diǎn)時(shí)，，可優(yōu)先先考慮體體現(xiàn)居民民生活便便利的業(yè)業(yè)態(tài)，如如超市、、服務(wù)配配套類和和便利店店等業(yè)態(tài)態(tài)的位置置，既方方便社區(qū)區(qū)及周邊邊居民的的消費(fèi)，，又兼顧顧龍頭商商家對(duì)其其它小商商家的帶帶動(dòng)作用用；餐飲等業(yè)業(yè)態(tài)有噪噪音、衛(wèi)衛(wèi)生等問問題，在在規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)應(yīng)避免影影響到社社區(qū)居民民的正常常生活；；對(duì)位置要要求不高高的業(yè)態(tài)態(tài)可規(guī)劃劃于相對(duì)對(duì)較偏的的位置，，如裝飾飾公司、、美容一一般是以以二樓為為主要承承租面積積，但必必須預(yù)留留良好的的展示面面。3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點(diǎn)綜合社區(qū)區(qū)商業(yè)主主要業(yè)態(tài)態(tài)的布點(diǎn)點(diǎn)，則主主要有以以下基本本要求：：3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點(diǎn)——典型案例例：萬科科金色家家園一層二層商業(yè)分布布形式為為環(huán)繞街街鋪型，，展示面面較寬。。臨蓮花花路展示示效果最最好，也也是大型型品牌主主力商家家分布最最密集的的區(qū)域，，如麥當(dāng)當(dāng)勞、肯肯德基、、民潤(rùn)、、小六湯湯包等。。3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點(diǎn)——典型案例例：東海海坊東海坊是位于深深圳福田田區(qū)的大大型高尚尚住宅社社區(qū)。商商業(yè)面積積約7,000多㎡。商商業(yè)屬性性為中間間型，分分布形式式為入口口街鋪型型，與高高尚社區(qū)區(qū)的住宅宅定位相相呼應(yīng)，，商業(yè)整整體形象象較好。。餐飲是是其配套套商業(yè)最最突出的的特色，，占總經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積的比重重大，并并且經(jīng)營(yíng)營(yíng)種類較較齊全，，其分布布也相對(duì)對(duì)較合理理，主要要位于端端口位置置，符合合餐飲經(jīng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)要求，，主力商商家卡碧碧桃展示示面臨香香軒路，，代表了了整體商商業(yè)的形形象。服務(wù)配套套類業(yè)態(tài)態(tài)如藥店店、沖印印店、餅餅屋等均均位于社社區(qū)出入入口附近近，方便便居民日日常消費(fèi)費(fèi)。3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點(diǎn)——典型案例例：波托托菲諾波托菲諾諾是深圳華華僑城片片區(qū)的高高尚住宅宅社區(qū)。。與東海海坊相似似，餐飲飲也是其其經(jīng)營(yíng)的的一大特特色。主主力店百百佳超市市臨展示示效果較較好的香香山街，，7-11便利店位位置與其其隔漢陽(yáng)陽(yáng)館相鄰鄰，但較較靠近出出入口。。主力餐飲飲商家如如丹桂軒軒、舞鶴鶴等位于于相對(duì)深深入位置置，因?yàn)闉橛锌梢酪劳械暮Y源源，并且且可解決決停車問問題，展展示面則則通過于于香山街街加設(shè)導(dǎo)導(dǎo)視牌解解決。服服務(wù)配套套類業(yè)態(tài)態(tài)位于以以香山街街分界的的兩邊社社區(qū)的中中間位置置，兼顧顧了整體體便利性性。3.3人流動(dòng)線線規(guī)劃在社區(qū)商商業(yè)的人人流動(dòng)線線中，一一般存在在人流的的集散中中心，目目前主要要表現(xiàn)為為兩種形形式：人流焦點(diǎn)點(diǎn)和人流端點(diǎn)點(diǎn)。人流焦點(diǎn)點(diǎn)一般位于于社區(qū)主主出入口口或商業(yè)業(yè)的主力力店，是是人流的的集散地地，具有有唯一性性，一般般情況下下，人流流焦點(diǎn)人人流較密密集，具具有凝集集人流的的作用。。人流端點(diǎn)點(diǎn)一般位于于社區(qū)出出入口和和商業(yè)的的主力店店，是拉拉動(dòng)人流流的關(guān)鍵鍵，可以以并存多多個(gè)，有有效地提提升人流流流動(dòng)頻頻率。在深圳典典型社區(qū)區(qū)商業(yè)中中，人流流動(dòng)線規(guī)規(guī)劃較具具有代表表性的是是：西海海灣花園園、萬科科四季花花城、萬萬科金色色花園、、港灣麗麗都、東東海坊和和波托菲菲諾。3.3人流動(dòng)線線規(guī)劃3.3人流動(dòng)線線規(guī)劃3.3人流動(dòng)線線規(guī)劃3.3人流動(dòng)線線規(guī)劃以上6個(gè)社區(qū)中中：西海灣花花園和萬萬科四季季花城主主力店與與社區(qū)主主出入口口相距較較近，兩兩者形成成一個(gè)整整體，作作為人流流焦點(diǎn)；；萬科金色家家園和港灣灣麗都的主主力店與社社區(qū)主出入入口雖然相相距較遠(yuǎn)，，但由于商商業(yè)分布較較長(zhǎng)，兩者者未能吸引引人流經(jīng)過過大部分商商業(yè)，仍然然是以主力力店作為人人流焦點(diǎn)。。東海坊商業(yè)業(yè)在臨香軒軒路和農(nóng)軒軒路處規(guī)劃劃品牌餐飲飲主力店，，以此拉動(dòng)動(dòng)整個(gè)商業(yè)業(yè)的人流，，是商業(yè)的的人流端點(diǎn)點(diǎn)。波托菲諾以以超市主力力店、臨天天鵝湖的品品牌餐飲店店和社區(qū)出出入口為人人流端點(diǎn)，，三個(gè)端點(diǎn)點(diǎn)拉動(dòng)人流流經(jīng)過社區(qū)區(qū)的大部分分商業(yè)。從以上6個(gè)社區(qū)看，，焦點(diǎn)型人人流動(dòng)線和和端點(diǎn)型人人流動(dòng)線的的主要特性性是：3.3人流動(dòng)線規(guī)規(guī)劃綜合兩種類類型人流動(dòng)動(dòng)線的分析析，社區(qū)商商業(yè)的人流流動(dòng)線規(guī)劃劃應(yīng)主要注注意以下幾幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單易達(dá)，，增強(qiáng)商業(yè)業(yè)的便利性性；2、人流焦點(diǎn)點(diǎn)或人流端端點(diǎn)盡量臨臨主要道路路設(shè)置，對(duì)對(duì)外展示面面良好，利利于導(dǎo)入外外部部人流；；3、人流焦點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于于商業(yè)的中中心位置，，均勻的拉拉動(dòng)人流；；人流端點(diǎn)點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)應(yīng)考慮能否否引導(dǎo)人流流經(jīng)過盡可可能多的商商業(yè)；4、人流動(dòng)線線設(shè)計(jì)以直直線為主，，在人流視視野范圍內(nèi)內(nèi)的商鋪，，具有較高高租金價(jià)值值，同時(shí)適適當(dāng)勾勒弧弧線，體現(xiàn)現(xiàn)層次感及及節(jié)奏，增增加人流動(dòng)動(dòng)線的變化化；5、人人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃中中，，可可結(jié)結(jié)合合具具體體情情況況設(shè)設(shè)置置具具有有銜銜接接過過渡渡的的中中庭庭等等設(shè)設(shè)施施，，一一方方面面使使人人流流的的動(dòng)動(dòng)線線較較靈靈活活，，同同時(shí)時(shí)也也起起到到很很好好的的凝凝聚聚人人氣氣的的作作用用，，提提升升部部分分商商鋪鋪的的商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值。。3.3人流動(dòng)線規(guī)劃劃3.4鋪位面積配比比硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)如不合理，，會(huì)導(dǎo)致合適適的業(yè)態(tài)無法法進(jìn)駐，因此此，硬件規(guī)劃劃是社區(qū)商業(yè)業(yè)能否良好經(jīng)經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對(duì)對(duì)于硬件技技術(shù)指標(biāo)的的要求都不不一致，對(duì)對(duì)于鋪位面面積的需求求也各不相相同，結(jié)合合社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)面面積需求，，將鋪位按按面積區(qū)間間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)區(qū)間。3.4鋪位面積比比3.4鋪位面積比比從以上特點(diǎn)點(diǎn)看，面積積區(qū)間較大大的鋪位在在面積比例例上占有較較大的比例例，符合外外向型社區(qū)區(qū)商業(yè)的特特點(diǎn)：輻射射面較廣的的業(yè)態(tài)——如餐飲、美美容等的比比例相對(duì)其其他面積區(qū)區(qū)間的社區(qū)區(qū)商業(yè)較高高，而這些些業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積都都較大，因因此，面積積區(qū)間較大大的鋪位比比例相對(duì)應(yīng)應(yīng)的較高。。但是，在在個(gè)數(shù)比例例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)區(qū)間的鋪位位還是占有有較大的比比例，雖然然其所占面面積比例較較低，但由由于單體面面積偏小，，在個(gè)數(shù)上上有著較大大的優(yōu)勢(shì)。。3.4鋪位面積比比中間型社區(qū)區(qū)商業(yè)的輻輻射力相對(duì)對(duì)于外向型型社區(qū)商業(yè)業(yè)較弱，經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積較較大的主力力店在規(guī)模模上會(huì)相對(duì)對(duì)的減少，，因而該面面積區(qū)間中中“501㎡以上”的面積相對(duì)應(yīng)應(yīng)的降低，但但個(gè)數(shù)比例卻卻有所上升，，主要由于在在缺少經(jīng)營(yíng)面面積較大的主主力店，為保保持商業(yè)的輻輻射面，相應(yīng)應(yīng)增加次主力力店的數(shù)量，，形成規(guī)模效效應(yīng)。3.4鋪位面積比內(nèi)向型社區(qū)商商業(yè)中面積區(qū)區(qū)間較大的鋪鋪位面積比例例下降較多，，主要由于內(nèi)內(nèi)向型社區(qū)商商業(yè)的對(duì)外輻輻射力較弱，，一些輻射面面廣且經(jīng)營(yíng)面面積較大的業(yè)業(yè)態(tài)比例會(huì)相相應(yīng)的較少。。三種類型商業(yè)業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)數(shù)比：三種類型商業(yè)業(yè)的鋪位面積積比：3.4鋪位面積比3.4鋪位面積比——與業(yè)態(tài)之間的的關(guān)系經(jīng)統(tǒng)計(jì)，23個(gè)典型社區(qū)商商業(yè)各面積區(qū)區(qū)間商鋪的各各業(yè)態(tài)比例如如下表所示：：3.5合適鋪位開間間/進(jìn)深之比社區(qū)商業(yè)的開開間/進(jìn)深主要在以以下幾個(gè)區(qū)間間：小實(shí)踐：一個(gè)相對(duì)封閉閉的中型街區(qū)區(qū)街區(qū)人口約6萬人（含小型工業(yè)業(yè)區(qū)人口3萬人、其余為為多層、高層層住宅人口及及政府機(jī)構(gòu)））已有有超超市市型型百百貨貨兩兩間間，，共共約約2萬平平米米（（配配套套租租金金200元/平米米））散亂亂配配套套約約1萬平平米米餐飲飲約約5千平平米米思考考：：建立立一一個(gè)個(gè)什什么么樣樣的的集集中中式式商商業(yè)業(yè)，，租租售售價(jià)價(jià)格格為為多多少少？？趁思思考考的的時(shí)時(shí)間間休息息一一下下吧吧??！一、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)概概述述二、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的定定位位策策劃劃三、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的分分布布特特點(diǎn)點(diǎn)四、、各各種種類類型型商商家家的的物物業(yè)業(yè)條條件件要要求求五、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)特特色色氛氛圍圍的的營(yíng)營(yíng)造造六、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)管管理理七、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的營(yíng)營(yíng)銷銷模模式式八、、香香港港商商業(yè)業(yè)的的借借鑒鑒目錄錄四、、各各種種類類型型商商家家的的物物業(yè)業(yè)條條件件要要求求4.1各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)品品牌牌商商家家列列表表4.2超市市類類4.3餐飲飲類類4.4便利利店店類類4.5服務(wù)配套套及服飾飾精品類類4.6美容美發(fā)發(fā)類4.7生活家居居類4.8休閑類4.1各業(yè)態(tài)品品牌商家家列表4.1各業(yè)態(tài)品品牌商家家列表4.2超市類——綜合超市市4.2超市類——社區(qū)標(biāo)超超4.2超市類——便利超市市4.3餐飲類——大型中式式酒樓4.3餐飲類——中西快餐餐店4.3餐飲類——西式快餐餐店4.3餐飲類——西餐咖啡啡店餐飲業(yè)態(tài)態(tài)是社區(qū)區(qū)商業(yè)中中承租比比較穩(wěn)定定的業(yè)態(tài)態(tài)，物業(yè)業(yè)出租以以后，調(diào)調(diào)整難度度及成本本相對(duì)較較大，因因此，餐餐飲業(yè)態(tài)態(tài)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所需需要加以以細(xì)致的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。4.4便利店類類便利店是是社區(qū)商商業(yè)中較較為靈活活的業(yè)態(tài)態(tài)，對(duì)硬硬件技術(shù)術(shù)指標(biāo)的的要求主主要體現(xiàn)現(xiàn)在要有有良好的的展示性性，合適適的開間間、進(jìn)深深和層高高等。4.5服務(wù)配配套及及精品品類服務(wù)配配套是是社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的基基礎(chǔ)業(yè)業(yè)態(tài)，，有著著舉足足輕重重的作作用，，主要要服務(wù)務(wù)于社社區(qū)居居民，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所所面積積通常常不大大，對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所所的技技術(shù)指指標(biāo)要要求不不高。。服飾飾精品品雖非非日常常購(gòu)買買頻率率較高高的商商品，，但在在社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)中也也發(fā)揮揮著重重要作作用，，對(duì)于于技術(shù)術(shù)條件件的要要求與與服務(wù)務(wù)配套套類商商家基基本相相同。。4.6美容美美發(fā)類類美容SPA和美發(fā)發(fā)兩者者對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所的的技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)要求求不盡盡相同同，同同時(shí)，，美容容業(yè)態(tài)態(tài)對(duì)外外服務(wù)務(wù)性質(zhì)質(zhì)較強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)對(duì)展示示性要要求較較高，，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的特點(diǎn)點(diǎn)也決決定其其對(duì)供供給水水、排排污等等技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)有著著較細(xì)細(xì)致的的要求求。一一般情情況下下，美美容SPA的經(jīng)營(yíng)營(yíng)樓層層多在在二層層，而而美發(fā)發(fā)大部部分則則在一一層。。美容SPA類商家家物業(yè)業(yè)條件件要求求：4.6美容美發(fā)類類美發(fā)類商家家物業(yè)條件件要求：4.7生活家居類類生活家居業(yè)業(yè)態(tài)由于其其所銷售的的部分產(chǎn)品品體積較大大，對(duì)于經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積的的要求相對(duì)對(duì)較大?？梢钥闯觯?，生活家居居對(duì)于經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所的硬硬件技術(shù)要要求符合自自身經(jīng)營(yíng)的的需要，和和其他業(yè)態(tài)態(tài)相比，其其對(duì)大面積積商鋪的需需求可通過過打通兩間間或多間小小鋪來達(dá)到到，這樣在在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)建筑筑時(shí)可有較較大的靈活活性。4.8休閑類休閑類業(yè)態(tài)態(tài)輻射面較較廣，服務(wù)務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)于供供配電、供供給水、排排污要求高高，同時(shí)，，面積的需需求也相對(duì)對(duì)較大。休閑業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一一般在二、、三樓，對(duì)對(duì)給排水、、供配電、、排污、停停車場(chǎng)車位位等技術(shù)指指標(biāo)有一定定要求。一、社區(qū)商商業(yè)概述二、社區(qū)商商業(yè)的定位位策劃三、社區(qū)商商業(yè)的分布布特點(diǎn)四、各種類類型商家的的物業(yè)條件件要求五、社區(qū)商商業(yè)特色氛氛圍的營(yíng)造造六、社區(qū)商商業(yè)物業(yè)管管理七、社區(qū)商商業(yè)的營(yíng)銷銷模式八、香港商商業(yè)的借鑒鑒目錄五、社區(qū)商商業(yè)特色氛氛圍的營(yíng)造造五、特色氛氛圍的營(yíng)造造社區(qū)商業(yè)的的開發(fā)應(yīng)該該遵循“商業(yè)服從整個(gè)個(gè)社區(qū)的大盤盤原則”，首先要考慮慮的就是如何何更好地提升升整個(gè)社區(qū)的的綜合價(jià)值及及居民生活素素質(zhì)。其次才才是社區(qū)商業(yè)業(yè)自身價(jià)值的的最大化。商商業(yè)特色的營(yíng)營(yíng)造也不例外外，應(yīng)與住宅宅的文化、特特色保持高度度一致。假如如住宅營(yíng)造的的是歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)區(qū)商業(yè)卻以江江南園林特色色為主題，則則顯得非常突突兀、不協(xié)調(diào)調(diào)。不但整體體建筑外觀應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持此原則則，甚至一草草一木都不容容疏忽，不能能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)現(xiàn)事物本質(zhì)的的重要組成部部份。五、特色氛圍圍的營(yíng)造五、特色氛圍圍的營(yíng)造萬科四季花城城桃源居波托菲諾五、特色氛圍圍的營(yíng)造社區(qū)商業(yè)特色色營(yíng)造的建議議：從整個(gè)社區(qū)的的綜合價(jià)值提提升的角度來來看，商業(yè)服服從于社區(qū)，，這一點(diǎn)，反反映在商業(yè)特特色的營(yíng)造上上，體現(xiàn)為商商業(yè)的文化、、主題、特色色應(yīng)該與住宅宅保持高度統(tǒng)統(tǒng)一；在建筑外觀及及線條上，除除了與住宅風(fēng)風(fēng)格相統(tǒng)一，，還應(yīng)該注意意強(qiáng)調(diào)自身色色彩及線條的的強(qiáng)化運(yùn)用，，因?yàn)樯虡I(yè)與與住宅是不同同區(qū)間的兩種種物業(yè)，商業(yè)業(yè)在外觀的處處理上更強(qiáng)調(diào)調(diào)視覺的沖擊擊力；景觀小品、植植物及地方代代表性建筑對(duì)對(duì)于整個(gè)社區(qū)區(qū)商業(yè)的特色色營(yíng)造及商業(yè)業(yè)氛圍提升也也有著重要作作用，具體可可依據(jù)自身特特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的布置。如如萬科四季花花城特色主題題是歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情，其在在假日大道商商業(yè)街的整體體景觀營(yíng)造，，包括常綠喬喬木、休閑座座椅等均給人人很強(qiáng)烈的歐歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情情感受。唯有有做到大到建建筑外墻，小小到一草一木木，均渾然一一體，各具特特點(diǎn)而又圍繞繞同一主題，，整個(gè)社區(qū)商商業(yè)才能夠給給人很鮮明的的特點(diǎn)，形成成項(xiàng)目自身的的差異化優(yōu)勢(shì)勢(shì)；除了以上幾點(diǎn)點(diǎn)，定期或不不定期地舉辦辦一些與主題題相關(guān)的活動(dòng)動(dòng)也很有幫助助，目前來說說，較少有社社區(qū)商業(yè)采取取這樣的形式式，原因是處處于剛起步階階段，運(yùn)作模模式尚不成熟熟。這種較為為靈活的方式式不但可鞏固固社區(qū)商業(yè)特特色，使之在在業(yè)主/消費(fèi)者心中留留下深刻印象象，而且也是是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距距離，可以從從一個(gè)側(cè)面體體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)業(yè)的貼心服務(wù)務(wù)，營(yíng)造活潑潑、親切的商商業(yè)氛圍。一、社區(qū)商業(yè)業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)業(yè)的定位策劃劃三、社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布特點(diǎn)點(diǎn)四、各種類型型商家的物業(yè)業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)業(yè)特色氛圍的的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)業(yè)的營(yíng)銷模式式八、香港商業(yè)業(yè)的借鑒目錄六、社區(qū)商業(yè)業(yè)的物業(yè)管理理六、社區(qū)商業(yè)業(yè)的物業(yè)管理理由于社區(qū)商業(yè)業(yè)在我國(guó)剛處處于起步階段段，運(yùn)作模式式還不成熟，，概括來講，，目前社區(qū)商商業(yè)的物業(yè)主主要表現(xiàn)以下下幾種：無任何物業(yè)管管理，任其自自生自滅；社區(qū)商業(yè)部分分與住宅部分分共享同一物物業(yè)管理；若大型的外向向型社區(qū)商業(yè)業(yè)，則會(huì)成立立專門的物業(yè)業(yè)管理公司，以確保日日后的長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)。六、社區(qū)商業(yè)業(yè)的物業(yè)管理理一般來講，社社區(qū)商業(yè)的物物業(yè)管理相比比于城市型購(gòu)購(gòu)物中心的管管理，其區(qū)別別主要體現(xiàn)在在硬件設(shè)施的的配備和運(yùn)營(yíng)營(yíng)要求兩方面面。A、硬硬件件設(shè)設(shè)施施方方面面，，社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配置置水水平平較較低低，，包包含含較較多多獨(dú)獨(dú)立立鋪鋪位，，冷冷氣氣、、電電梯梯等等相相應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)施施配配置置數(shù)數(shù)量量較較少少。。B、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)“街坊坊生生意意”，多多為為長(zhǎng)長(zhǎng)期期經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，內(nèi)內(nèi)容容相相對(duì)對(duì)較較少少，，百貨類（（即廣義義上的服服飾精品品大類））商戶數(shù)數(shù)量少，，統(tǒng)一收收銀的情況極極少，獨(dú)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)營(yíng)的意識(shí)識(shí)較強(qiáng)。。但是搞搞風(fēng)險(xiǎn)的的能力也也較強(qiáng)，其運(yùn)運(yùn)營(yíng)中的的企劃推推廣多針針對(duì)周邊邊區(qū)域的的“街坊”消費(fèi)群。。一、社區(qū)區(qū)商業(yè)概概述二、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的定位策策劃三、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的分布特特點(diǎn)四、各種種類型商商家的物物業(yè)條件件要求五、社區(qū)區(qū)商業(yè)特特色氛圍圍的營(yíng)造造六、社區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)管理理七、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的營(yíng)銷模模式八、香港港商業(yè)的的借鑒目錄錄七、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的營(yíng)銷模模式7.1主要招商商策略7.2銷售策略略7.3主要推廣廣策略7.1主要招商商策略總體思路路：以品牌商商家或大大商家增增強(qiáng)鞏固固小商家家及投資資者信心心。主力店及及次主力力店的主主要代表表：生活超市市中西連鎖鎖快餐中餐特色色酒樓美容SPA、休閑足足浴品牌牌商家品牌24小時(shí)便利利店等7.2銷售策略略目前商業(yè)業(yè)市場(chǎng)有有四種操操作策略略，根據(jù)據(jù)不同的的操作策策略，所所引進(jìn)的的業(yè)態(tài)及及長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)效果果也各不不相同。。純銷售售帶租約銷銷售短期返租租銷售長(zhǎng)期返租租銷售一般為三三年返租租一般為十十年返租租7.2銷售策略略——純銷售模模式優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商可可在短期期內(nèi)回籠籠資金，，降低項(xiàng)項(xiàng)目整體體資金壓壓力，無無需承擔(dān)擔(dān)返租補(bǔ)貼與與相關(guān)稅稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)壓力力轉(zhuǎn)移向向中小業(yè)業(yè)主，由由其分擔(dān)擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散散，主力力店或品品牌店難難以進(jìn)駐駐；無法規(guī)劃劃經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)規(guī)范整體體形象；；對(duì)于商業(yè)業(yè)做旺主主要靠市市場(chǎng)自身身調(diào)整，，所需時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不不好，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目整體形形象有一一定影響響。適用：商業(yè)銷售售競(jìng)爭(zhēng)不不激烈導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)場(chǎng)成熟度度低，投投資客戶戶缺乏了了解；純街鋪銷銷售；商業(yè)體量量極少或或零星商商業(yè)物業(yè)業(yè)。優(yōu)勢(shì)：通過招商商保證前前期商業(yè)業(yè)定位與與形象；；能快速回回收資金金，無需需承擔(dān)返返租補(bǔ)貼貼與相關(guān)關(guān)稅費(fèi)；；短期內(nèi)使使業(yè)主獲獲得穩(wěn)定定收益。。劣勢(shì)：鋪位差異異性影響響銷售難難度的程程度比較較明顯；；未出租的的商鋪銷銷售難度度較大，，特別是是大鋪；；銷售售難難度度較較大大，，售售價(jià)價(jià)與與租租金金之之間間產(chǎn)產(chǎn)生生的的收收益益回回報(bào)報(bào)低低難難以以達(dá)達(dá)到到投投資資者者期期望望；；中、、長(zhǎng)長(zhǎng)期期收收益益難難以以穩(wěn)穩(wěn)定定；；后期期經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理難難度度較較大大，，嚴(yán)嚴(yán)重重?fù)p損壞壞商商業(yè)業(yè)形形象象與與公公司司長(zhǎng)長(zhǎng)期期發(fā)發(fā)展展；；各類類手手續(xù)續(xù)復(fù)復(fù)雜雜，，易易產(chǎn)產(chǎn)生生糾糾紛紛，，影影響響公公司司品品牌牌。。適用用：：商業(yè)業(yè)氛氛圍圍已已形形成成且且正正經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)紅紅火火，，無無需需擔(dān)擔(dān)心心后后續(xù)續(xù)收收益益；；可銷售物業(yè)業(yè)有大型主主力店進(jìn)駐駐且長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)保證，，獲取長(zhǎng)期期穩(wěn)定收益益回報(bào)；純街鋪或少少量商業(yè)物物業(yè)。7.2銷售策略——帶租約銷售售優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展展商統(tǒng)一控控制招商和和經(jīng)營(yíng)，能能確保既定定的商業(yè)定定位與規(guī)劃劃，可以有有效保證整整體商業(yè)形形象。幫業(yè)主堅(jiān)守守前幾年守守業(yè)期，既既能堅(jiān)定投投資者信心心，又能在在返租后卸卸下返租包包袱；3年返租期較較適中，3年后商業(yè)有有可能旺。。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年年的返租補(bǔ)補(bǔ)貼；返租結(jié)束后后的統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理要要求較高；；因返租而產(chǎn)產(chǎn)生相應(yīng)的的返租法律律風(fēng)險(xiǎn)。7.2銷售策略——短期返租銷銷售（三年年）7.2銷售策略——長(zhǎng)期返租銷銷售（十年年）優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展展商控制招招商，能確確保既定的的商業(yè)定位位；給投資者堅(jiān)堅(jiān)定信心。。返租銷售，，并適當(dāng)降降低投資門門檻，可以以擴(kuò)大客戶戶層面，有有利于加快快項(xiàng)目銷售售速度。如果果項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理非非常常成成功功，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期物物業(yè)業(yè)租租金金收收益益將將有有可可能能出出承承諾諾回回報(bào)報(bào)。。劣勢(shì)：承擔(dān)十年的返返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管管理沒有達(dá)到到預(yù)期目標(biāo)，，則承受返租租年限越長(zhǎng)，，壓力越大。。因返租而產(chǎn)生生相應(yīng)的返租租法律風(fēng)險(xiǎn)。。長(zhǎng)期返租與短短期返租的比比較分析從銷售角度看看，短期返租租與長(zhǎng)期返租租都會(huì)使得銷銷售速度加快快，兩者不會(huì)會(huì)對(duì)銷售成果果產(chǎn)生非常大大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看看，短期返租租相對(duì)于長(zhǎng)期期返租，后期期返租壓力小小，后期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非常?。煌瑫r(shí)也更能趨趨向政府相關(guān)關(guān)政策，避免免政策風(fēng)險(xiǎn)。。7.2銷售策略7.3主要推廣策略略1.著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的重要賣點(diǎn)點(diǎn)；2.媒體策略:媒體策略是招招商工作中重重要的環(huán)節(jié)，，也是推廣策策略的核心部部分，應(yīng)該結(jié)結(jié)合項(xiàng)目的整整體招商進(jìn)度度、重大事件件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)加以推廣。。3.媒體組合：造勢(shì)：從項(xiàng)目外包裝裝開始，招商商處包裝配合合，加大戶外外廣告投放，，如路旗、路路牌、樓體包包裝等，報(bào)紙紙、電臺(tái)、電電視均配合到到位，公交車車體、公交站站牌全面啟動(dòng)動(dòng)。引爆：即公開招商及及后一至二周周，全面媒體體鋪開，網(wǎng)站站、增加各酒酒店及高檔場(chǎng)場(chǎng)所信息傳遞遞；DM直郵單頁(yè)、短短信、戶外展展點(diǎn)設(shè)立、報(bào)報(bào)紙、電臺(tái)、、電視均配合合到位，公交交車體、公交交站牌全面啟啟動(dòng)。一、社區(qū)商業(yè)業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)業(yè)的定位策劃劃三、社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布特點(diǎn)點(diǎn)四、各種類型型商家的物業(yè)業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)業(yè)特色氛圍的的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)業(yè)的營(yíng)銷模式式八、香港商業(yè)業(yè)的借鑒目錄八、香港商業(yè)業(yè)的借鑒8.1選址、商圈分分析8.2人流動(dòng)線規(guī)劃劃8.3招商及商戶組組合策略8.4空間與環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)特點(diǎn)8.5經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)點(diǎn)香港社區(qū)型購(gòu)購(gòu)物中心三大大代表作A、黃埔新天地地香港最具代表表性的社區(qū)型型購(gòu)物中心，，以JUSCO作為主力店，，成為整體的的核心；蔡瀾瀾美食坊作為為次主力店，以以數(shù)量眾多的的社區(qū)配店作作為主要構(gòu)成成，成為獨(dú)具餐飲飲特色的主題題商業(yè)區(qū)。B、青衣城香港最具代表表性的社區(qū)主主題商場(chǎng)，位位于香港葵涌涌的青衣島，，作為最具情情景特色的購(gòu)購(gòu)物中心，是是香港地鐵公公司管理商場(chǎng)場(chǎng)的代表作。。耗費(fèi)巨資營(yíng)營(yíng)造的“航海?！薄昂Ｑ蟆薄敝黝}，海洋洋生物、海員員、海盜、海海船等構(gòu)成了了一幅異國(guó)風(fēng)風(fēng)情的美麗畫畫卷。C、杏花新城作為九十年代代較具代表性性、實(shí)驗(yàn)性的的社區(qū)商業(yè)典典范，杏花新新城的推出開開創(chuàng)了一個(gè)情情景商業(yè)的新新時(shí)代。其““杏花村”的的東方韻味與與歐式裝飾、、情景街區(qū)互互相融合，帶帶來一種全新新的體驗(yàn)，可可以說是香港港商業(yè)發(fā)展的的里程碑之一一。8.1選址、商圈分分析香港購(gòu)物中心心必須符合商商業(yè)用地選址址的一般區(qū)位位原則：最短時(shí)間原則則，即應(yīng)當(dāng)位位于人流集散散最方便的區(qū)區(qū)位；易達(dá)性原則，，易達(dá)性取決決于交通和道道路狀況；聚集原則，集集客能力強(qiáng)的的地方；接近購(gòu)買力原原則，維持商商業(yè)項(xiàng)目存在在的最低服務(wù)務(wù)人口數(shù)量稱為人口門檻檻。商圈分析的三三個(gè)重點(diǎn)為：：人口特點(diǎn)及及購(gòu)買力分析析、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況與市場(chǎng)場(chǎng)飽和度；每每個(gè)商圈都包包含三個(gè)層次，主要的、、次要的和邊邊緣的。主要商圈容納納50％－80％的顧客；次要商圈包含含另外15％－25％的顧客；邊緣商圈包括括剩下的所有有顧客，分布布更加分散。。香港社區(qū)商業(yè)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入成熟時(shí)時(shí)期，其規(guī)劃劃、布局已經(jīng)經(jīng)具備現(xiàn)代城城市型購(gòu)物中中心的一些基基本特點(diǎn)，與與傳統(tǒng)意義上上的城市型購(gòu)購(gòu)物中心漸行行漸近。8.2人流動(dòng)線規(guī)劃劃香港購(gòu)物中心心外部人流導(dǎo)導(dǎo)入方面有九九個(gè)特點(diǎn)：地鐵出入口直直接進(jìn)入購(gòu)物物中心；緊鄰巴士總站站或有多條巴巴士線路經(jīng)過過；通過天橋、而而且多數(shù)為全全封閉天橋與與街對(duì)面或住住宅區(qū)、寫字字樓相連；同時(shí)對(duì)多個(gè)樓樓層直接導(dǎo)入入外部人流，，使較多樓層層感覺象地面面層；配備有有必要要數(shù)量量的停停車位位，方方便駕駕車人人士抵抵達(dá)；；設(shè)計(jì)醒醒目的的主入入口，，在主