商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)3

商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)知識何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理商業(yè)地產(chǎn)知識貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費者商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。亞洲及國內(nèi)：商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識高品品質(zhì)質(zhì)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)分割割商商鋪鋪領(lǐng)領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷騷國際際資資本本加加緊緊搶搶灘灘第三三方方經(jīng)經(jīng)營營管管理理發(fā)發(fā)展展趨趨向向顯顯著著商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展趨勢勢及及特特點點商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展特特點點及及趨趨勢勢商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識購物中心市場場型型商商鋪鋪社區(qū)型商鋪底商商型型商商鋪鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場場產(chǎn)產(chǎn)品品類類別別交通通設(shè)設(shè)施施商商鋪鋪商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識購物物中中心心———SHOPPINGMALL概念念：Mall————林蔭蔭道道在毗毗鄰鄰的的建建筑筑群群中中或或一一個個大大建建筑筑物物中中，，許許多多商商店店、、娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施和和餐餐館館組組成成的的大大型型零零售售綜綜合合體體。。ShoppingMall————規(guī)模模在在10萬平平方方米米以以上上，，由由管管理理商商統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理，，主主要要采采取取出出租租方方式式運運營營的的集集零零售售、、娛娛樂樂、、餐餐飲飲、、休休閑閑等等于于一一體體的的復(fù)復(fù)合合商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識1、主力力店店租戶戶：：百百貨貨主主力力店店、、超超市市及及娛娛樂樂主主力力店店。。2、半半主主力力店店租租戶戶：：運運動動品品店店、、服服裝裝旗旗艦艦店店、、書書店店、、音音像像店店等等。。3、娛娛樂樂、、餐餐飲飲設(shè)設(shè)施施：：諸諸如如玩玩具具反反斗斗城城、、KTV、酒酒吧吧等等娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施，，以以及及麥麥當(dāng)當(dāng)勞勞、、肯肯德德基基等等西西式式快快餐餐店店、、主主題題餐餐廳廳、、酒酒吧吧餐餐廳廳、、美美食食廣廣場場等等餐餐飲飲設(shè)設(shè)施施。。4、專專賣賣店店：：包包括括國國際際一一線線、、二二線線品品牌牌及及當(dāng)當(dāng)?shù)氐仄菲放婆频牡母鞲鞣N種專專賣賣店店品品牌牌。。SHOPPINGMALL項目目可能能包括括的的商商業(yè)業(yè)組組合合內(nèi)內(nèi)容容商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識按投資價值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪專業(yè)業(yè)型型商商鋪鋪商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識定義義：：專專業(yè)業(yè)街街市市商商鋪鋪指指經(jīng)經(jīng)營營某某類類特特定定商商品品的的商商業(yè)業(yè)街街或或?qū)I(yè)業(yè)市市場場里里面面的的商商鋪鋪。。該該類類商商鋪鋪的的價價值值和和商商業(yè)業(yè)街街或或?qū)I(yè)業(yè)市市場場所所經(jīng)經(jīng)營營的的產(chǎn)產(chǎn)品品關(guān)關(guān)系系密密切切。。案例例：：北北京京中中關(guān)關(guān)村村海海龍龍電電子子市市場場屬屬于于專專業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營電電腦腦整整機機、、電電腦腦配配件件、、數(shù)數(shù)碼碼產(chǎn)產(chǎn)品品、、存存儲儲設(shè)設(shè)備備、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)設(shè)設(shè)備備、、電電腦腦耗耗材材、、軟軟件件等等的的專專業(yè)業(yè)市市場場，，經(jīng)經(jīng)過過長長期期成成功功經(jīng)經(jīng)營營，，目目前前海海龍龍電電子子市市場場每每平平米米商商鋪鋪的的價價值值達(dá)達(dá)8萬人人民民幣幣，，其其投投資資價價值值可可見見一一斑斑。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識銷售售模模式式整體體轉(zhuǎn)讓讓零散散銷售售自由由出租租返租租銷售售商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的銷銷售售模模式式商業(yè)地地產(chǎn)知知識概念：：就是是帶租租約銷銷售，，即先先引進(jìn)進(jìn)品牌牌商家家，然然后將將商商場劃劃分若若干小小面積積產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪鋪銷售售給眾眾多小小業(yè)主主，并并保證證給小小業(yè)主主一定定的定定期租租金回回報，，發(fā)展展商即即可在在短期期內(nèi)回回籠資資金并并獲得得超額額利潤潤。。返租銷銷售商業(yè)地地產(chǎn)知知識實質(zhì)：：商品房房售后后包租租是指指房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)為為促進(jìn)進(jìn)銷售售，在在其進(jìn)進(jìn)行外外銷商商商品品房售售后包包租是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)為促促進(jìn)銷銷售，，在其其進(jìn)行行外銷銷商品品房出出售時時與買買受人人約定定，在在出售售后的的一定定年限限內(nèi)由由該房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)以代代理出出租的的方式式進(jìn)行行包租租，以以包租租期間間的租租金沖沖抵部部分售售價款款或償償付一一定租租金回回報的的行為為。返租銷銷售商業(yè)地地產(chǎn)知知識利益：：國內(nèi)的的房地地產(chǎn)公公司融融資渠渠道比比較單單一，，為了了應(yīng)對對銀行行銀根根緊縮縮、成成本增增高的的不利利局面面，開開發(fā)商商利用用售后后包租租融資資進(jìn)行行發(fā)展展已是是相當(dāng)當(dāng)普遍遍的做做法。。對于個個人投投資者者而言言，現(xiàn)現(xiàn)在商商鋪是是一種種房地地產(chǎn)和和理財財產(chǎn)品品結(jié)合合的產(chǎn)產(chǎn)品，，不僅僅具產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的房地地產(chǎn)特特性，，同時時在理理想狀狀態(tài)下下，又又是一一種收收益比比較高高的投投資理理財產(chǎn)產(chǎn)品。?？梢?，，售后后包租租并非非只是是開發(fā)發(fā)商單單方獲獲益的的模式式，其其本質(zhì)質(zhì)仍是是實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商與與投資資人的的雙贏贏。返租銷銷售商業(yè)地地產(chǎn)知知識風(fēng)險：：由于商商鋪產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，作為為第三三方的的商業(yè)業(yè)經(jīng)營營管理理機構(gòu)構(gòu)要么么是發(fā)發(fā)展商商臨時時成立立的公公司，，要么么是專專門聘聘請的的專業(yè)業(yè)管理理公司司，二二者都都不可可能為為發(fā)展展商的的承諾諾負(fù)責(zé)責(zé)，因因為物物業(yè)租租給大大商家家的租租金非非常之之低，，發(fā)展展商不不可能能從中中獲取取相應(yīng)應(yīng)的利利潤，，承諾諾給小小業(yè)主主的租租金回回報成成為發(fā)發(fā)展商商的長長期包包袱，，很有有可能能無法法兌現(xiàn)現(xiàn)先前前承諾諾，尤尤其在在經(jīng)營營狀態(tài)態(tài)不佳佳的情情況下下，其其風(fēng)險險更加加巨大大。返租銷銷售商業(yè)地地產(chǎn)知知識租金（（元/平米/天）＝＝銷售售單價價（元元/平米））＊回報率率／３６６５天天／出出房率率公式商業(yè)地地產(chǎn)知知識6%-10%左右是是合理理回報報率商鋪投投資大大部分分都是是10-12年收回回投資資成本本。某些項項目開開發(fā)商商胡亂亂提高高年回回報率率承諾諾，有有的甚甚至至達(dá)到到20%，這完完全背背離了了市場場規(guī)律律，其其后果果自然然落得得一敗敗涂地地。商鋪定定價操操作程程序商業(yè)地地產(chǎn)知知識層別總總價=（目標(biāo)標(biāo)銷售售總額額÷總權(quán)重重系數(shù)數(shù)）X層別權(quán)權(quán)重系系數(shù)憑經(jīng)驗驗對項項目不不同層層別進(jìn)進(jìn)行系系數(shù)設(shè)設(shè)定（（第一一層是是項目目價值值最高高價格格最高高的層層別，，通常常取系系數(shù)為為100%，依次類推推越高層別別系數(shù)越小小，地下層層別亦如此此。）系數(shù)X銷售面積（（建筑面積積）=權(quán)重系數(shù)∑權(quán)重系數(shù)數(shù)=總權(quán)重系數(shù)數(shù)商業(yè)地產(chǎn)知知識（層別總價價÷層別總權(quán)重重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總總價設(shè)定各層別別中各個商商鋪的系數(shù)數(shù)，位置最最好、面積積最合適、、能見度最最高、最容容易到達(dá)的的商鋪通常常設(shè)為100%，根據(jù)不同同因素的變變化遞減。。商鋪系數(shù)X商鋪銷售面面積（建筑筑面積）=商鋪權(quán)重系系數(shù)∑具體商鋪鋪權(quán)重系數(shù)數(shù)=層別商鋪總總權(quán)重系數(shù)數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的的客戶商業(yè)地產(chǎn)知知識投資者最關(guān)關(guān)心什么？？商業(yè)地產(chǎn)知知識物業(yè)是否能能增值怎樣才能讓讓投資者覺覺得某個物物業(yè)能增值值呢？或者說什么么才能保證證物業(yè)能增增值呢？商業(yè)地產(chǎn)知知識背景環(huán)境——大的經(jīng)濟環(huán)環(huán)境是否健健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行行業(yè)是否是是投資熱點點地塊價值——地產(chǎn)項目所所處地塊是是否在未來來有發(fā)展同類市場經(jīng)經(jīng)營狀況——某個地產(chǎn)項項目預(yù)計經(jīng)經(jīng)營的業(yè)態(tài)態(tài)目前是否否有發(fā)展空空間項目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)設(shè)計是否合合理，是否否符合經(jīng)營營要求價格合理——銷售價格是是否與實際際價值趨同同商業(yè)地產(chǎn)知知識商業(yè)地產(chǎn)知知識影響客戶決斷的因素素客戶：不僅指投資資客，更是是針對經(jīng)營營者，因為為他他們才是更更加專業(yè)、、更加挑剔剔的客戶。。影響客戶決決斷的因素素商業(yè)地產(chǎn)知知識參與開發(fā)的的公司品牌牌項目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實實力、知識識、年齡、、偏好、……其他（唯一性））外在因素商業(yè)地產(chǎn)知知識參與開發(fā)的的公司品牌牌開發(fā)商物業(yè)、運營營公司發(fā)展商建筑設(shè)計公公司實力信譽經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)知知識外在因素項目本身硬件軟件商業(yè)地產(chǎn)知知識硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市市場同類市場整整體水平周邊居民水水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施●●●銷售策略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力度運營管理●●●藥都項目優(yōu)優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)知知識針對北方藥藥都項目來來說，什么么最能吸引引潛在投資資者呢？或或者說怎樣樣才能打擊擊到投資者者呢？硬件優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)知知識近40萬人的醫(yī)藥藥營銷隊伍伍遍布全國國各地；2000多家醫(yī)藥生生產(chǎn)經(jīng)營企企業(yè)中產(chǎn)值值和銷售收收入超千萬萬元以上的的就有18家，利稅超超千萬元的的有4家；此外，，內(nèi)蒙古藥藥材資源豐豐富，蒙藥藥材2230種、蒙藥藥藥品達(dá)5000余種，在國國內(nèi)外都具具有很高的的聲譽。資源優(yōu)勢市場優(yōu)勢呼和浩特一一年兩屆藥藥交會在國國內(nèi)醫(yī)藥業(yè)業(yè)享有盛譽譽，蒙藥不不僅在國內(nèi)內(nèi)具有很高高的聲譽，，而且在日日本、韓國國、俄羅斯斯等國十分分暢銷。對對于藥都來來說，所在在區(qū)域的藥藥品市場整整體水平很很高，已經(jīng)經(jīng)形成了它它所需要的的市場環(huán)境境。商業(yè)地產(chǎn)知知識建筑優(yōu)勢劃分優(yōu)勢全街鋪性質(zhì)質(zhì)的建筑形形式，使各各個店鋪的的商業(yè)價值值均分，降降低了出現(xiàn)現(xiàn)“死鋪””的可能性性，利于銷銷售和經(jīng)營營。而且項項目內(nèi)街的的設(shè)計輕松松的解決了了醫(yī)藥批發(fā)發(fā)必須的裝裝修貨問題題，為經(jīng)營營者提供便便利。100-200平米為主的的劃分，保保證了單位位物業(yè)的總總價款處于于合理區(qū)間間，避免過過大的資金金投入降低低目標(biāo)投資資者的投資資熱情。軟件優(yōu)勢政策優(yōu)勢大環(huán)境：國家規(guī)定定：中國醫(yī)醫(yī)藥行業(yè)要要走集約化化、規(guī)范化化、現(xiàn)代化化的道路路，，從2000年開始，利利用3—5年的時間，，培養(yǎng)5—10戶面向國內(nèi)內(nèi)外市場、、多元化經(jīng)經(jīng)營、年銷銷售額在20億元以上的的大型醫(yī)藥藥流通集團(tuán)團(tuán)。小環(huán)境：自治區(qū)和和呼市、玉玉泉區(qū)三級級政府給予予了大力支支持，呼市市有關(guān)部門門先后出臺臺了一系列列優(yōu)惠政策策，為投資資藥市的經(jīng)經(jīng)營者在稅稅收、商用用房使用年年限、貸款款、辦證、、落戶、子子女入學(xué)等等方面提供供便利。商業(yè)地產(chǎn)知知識前景優(yōu)勢做為蒙藥的的大本營，，呼市目前前還沒有像像北方藥都都如此大規(guī)規(guī)模的綜合合性醫(yī)藥供供銷中心，，一旦投入入使用必定定會吸引無無數(shù)國內(nèi)外外的醫(yī)藥經(jīng)經(jīng)銷商來此此洽談定購購，經(jīng)過一一段時間的的運營北方方藥都就可可以成為蒙蒙藥的代名名詞，云集集與此的藥藥上足以使使藥都的價價值迅速提提升。商業(yè)地產(chǎn)知知識銷售策略優(yōu)優(yōu)勢運營優(yōu)勢返租銷售的的銷售策略略，對于投投資者來說說無疑是個個穩(wěn)定的投投資保障，，而且藥都都較高的租租金回報率率能夠保證證在十年內(nèi)內(nèi)收回投資資成本，無無疑對客戶戶具有很高高的吸引力力。在藥都內(nèi)的的大型會展展中心的建建設(shè)，保證證在項目投投入運營之之后持續(xù)的的醫(yī)藥類產(chǎn)產(chǎn)品展會，，經(jīng)常性的的持續(xù)吸引引來自國內(nèi)內(nèi)外的藥商商來此參展展洽談，為為在此長期期經(jīng)營的商商家提供了了穩(wěn)定的客客源，此外外這種展會會也是對藥藥都品牌的的非常有效效的推廣。。成功案例分分析商業(yè)地產(chǎn)知知識上谷商業(yè)街街項目基本情情況項目坐落位位置區(qū)域：：地處天塔塔道以南開發(fā)商：天天津融創(chuàng)集集團(tuán)融創(chuàng)置置地有限公公司總建筑面積積：56289平米地上建筑面面積：42109平米地下建筑面面積：14180平米地上三層商商業(yè)總建筑筑面積：23251平米店鋪面積范范圍：74m2——1245m2（建筑面積積）總店數(shù):82間商務(wù)魔方面面積：18858平米銷售均價：：商業(yè)