商業(yè)地產定位攻略

商業(yè)地產定位選址攻略優(yōu)韜商業(yè)顧問機構前言亞洲購物中心協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2011年底中國購物中心已有2542家，預計未來4年將新增1300多家，比2001年增長893%。歐洲人均購物中心面積2.2平米；香港人均購物中心面積1.4平米；中國大陸一線城市人均購物中心面積在0.1~0.6平方米之間。關鍵詞：商業(yè)地產-城市發(fā)展-基礎商業(yè)規(guī)劃-商業(yè)地產-環(huán)節(jié)業(yè)態(tài)定位-商業(yè)規(guī)劃-核心業(yè)態(tài)定位功能定位品類定位客群定位、客層定位商圈定位模式定位形象定位策略定位商業(yè)地產定位分析招商先行商業(yè)選址5A法則確認便利選購便利進出便利趨利便利5A法則影響商圈大小的因素商業(yè)信譽經營規(guī)模商品種類交通地理狀況顧客流動性競爭商店位置促銷活動人口與購買力分析年齡構成白天流動人口數(shù)家庭人均收入社會增加率從事行業(yè)自然增加率教育程度人口密度家庭及構成家庭年支出及支出結構常住人口數(shù)消費飽和指數(shù)分析IRS＝C×RE／RFIRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)C——商業(yè)圈內的潛在顧客數(shù)目RE——商圈內消費者人均零售支出RF——商圈內商店的營業(yè)面積假設在商國內有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為：IRS＝100000×25／144000＝￥17．36這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內的飽和度越高。目標消費者特征分析

商圈內目標顧客應當?shù)爻Ｗ【用駷橹?，家庭生命周期以已婚有孩階段的占主要部份。居民收入水平應在當?shù)刂械绕?，以公務員、公司職員、工人和商人為主。高中以上文化水平的居民應占大部份。人均商品性消費支出應在每月300元以上。人均月收入應在1000元以上。購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主。購物頻率在每周2-3次左右。對價格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠距離的購物中心購物。

核心消費群核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、

家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結構—收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶

首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結構—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。中心消費群輻射消費群群：商圈半半徑5-10公里范范圍以內的的中高層居居民人群消消費和外來來的旅游客客源消費；；主要需求求的消費特特征：業(yè)態(tài)需求———綜合型型、一站式式消費場所所；業(yè)種需求———百貨、、服裝、化化妝品、珠珠寶首飾、、特色土特特產；功能要求———購物、、娛樂、休休閑、美食食、觀光等等；消費者結構構—消費意意識較高的的中高層收收入的市內內及周邊縣縣市的居民。輻射消費群主力業(yè)態(tài)定定位、科學學業(yè)態(tài)配合合、合理租租戶組合的的目的是制制造購物中中心內張弛弛相間的興興奮點，實實現(xiàn)顧客盡盡可能多的的消費訴求求。主力業(yè)態(tài)定定位，即將將核心主力力店和主力力店選擇作作為購物中中心規(guī)劃業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃一般而言，，購物、餐餐飲、娛樂樂、運動等等業(yè)種都應應分別引入入主力店，，分布在購購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃組組合定位零售業(yè)態(tài)分分析零售購物型型購物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉儲店百貨商店業(yè)態(tài)對比分分析業(yè)態(tài)對比購物中心選選址分析選址要素：：區(qū)位：1、中心商商業(yè)區(qū)或城城鄉(xiāng)結合部部的交通要要道；2、交通易易達性：車車稱10-30分鐘鐘3、購物人人口分析用地經濟狀狀況：進行可獲得得性分析用地物理狀狀況：1、用地形形狀：土地地完整、規(guī)規(guī)則、長寬寬比適當2、用地平平整性：地地豎向高差差變化不宜宜過大3、用地可可進入性：：容易進入入、無交通通堵塞4、郊區(qū)用用地的視覺覺可見性5、用地周周圍狀況購物中心業(yè)業(yè)態(tài)組合分分析功能組合：：集購物、、餐飲、娛娛樂、休閑閑、運動、、旅游、游游樂于一體體。一些大大型的購物物中心甚至至包含了酒酒店和辦公公的功能。。黃金比例：：最佳功能比比例是零售售、餐飲、、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：：主力店、、次主力店店、獨立店店?！爸髁αΦ晔呛阈切?，圍繞主主力店周邊邊運行是小小行星般的的次主力店店、品牌店店”。百貨商店代代表品牌新世界天虹百貨百貨商店選選址要求上海九海百百盛購物中中心沈陽新世界界廣場新世界上海太平洋洋百貨百貨商店案案例對比專業(yè)集成店店代表品牌牌專業(yè)集成店店選址要求求一般包括家家居建材、、家電專業(yè)業(yè)店、藥品品專業(yè)店、、辦公用品品專業(yè)店、、玩具專業(yè)業(yè)店、服飾飾店（ApparelShop）等等。2、物業(yè)基基本要求1、商圈基基本要求選址多樣化化：多設商圈范圍不定，目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求營業(yè)面積根根據(jù)主營商商品特點而而定；設有一定規(guī)規(guī)模的停車車場家居商場選選址要求電器類專業(yè)業(yè)集成店倉儲式大型型超市倉儲式大型型超市選址址要求倉儲式大型型超市選址址分析倉儲式大型型超市選址址分析便利店選址址要求餐飲休閑娛娛樂業(yè)態(tài)分分析餐飲休閑娛娛樂型麥當勞中體倍力大地數(shù)字影影院必勝客面點王星巴克肯德基85°C餐飲類品牌牌選址要求求餐飲類品牌牌選址要求求餐飲娛樂類類品牌選址址要求必勝客選址址要求星巴克選址址要求星巴克選址址1234商業(yè)要求建筑要求其他要求合作方式省內一類城城市市區(qū)市內核心的的商圈商圈內展示示面好，核核心位置面積150平方米，，首層層高4米以以上給排水/排排油/排污污/煙道供配電負荷荷：100千瓦有招牌位及及廣告懸掛掛點租期10-15年影院選址要要求KTV選址址要求古琦（英文文名：Gucci））意大大利殿堂級級時尚品牌牌業(yè)態(tài)：服裝裝/服飾：：男裝、女女裝、商務務正裝、服服飾；鞋/皮具/箱箱包：女鞋鞋/女靴、、男鞋、皮皮具、箱包包；飾品/化妝品品：飾品、、珠寶；主要網點：：北京，上上海，天津津，石家莊莊，長春，，沈陽，大大連，青島島等地客單消費：：500-10萬元元目標人群：：崇尚奢華華的高消費費階層店鋪總數(shù)：：31家家開店方式：：直營，，加盟迪奧(英文文名：Dior)法國著名時時尚消費品品牌業(yè)態(tài)態(tài)：：服服裝裝/服服飾飾：：男男裝裝、、女女裝裝、、服服飾飾；；飾飾品品/化化妝妝品品：：化化妝妝品品、、香香水水；；主要客單消費：200-5000元目標人群：高等收入群體開店方式：直營，代理選址要求首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街，專業(yè)市場奢侈侈品品牌牌選址址要要求求路易易威威登登(英英文文名名：：LouisVuitton)箱包包和和皮皮具具領領域域世世界界第第一一業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝、女裝、商務正裝；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；飾品/化妝品：飾品、珠寶、手表；主要網點：北京上海長春成都香港等客單消費：500-5萬元目標人群：崇尚奢華的高消費階層開店方式：直營，代理，加盟選址要求首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街物業(yè)使用：租賃，合作需求面積：100-1000平米;合同期限：5年以上奢侈品牌選址要求普拉達(英英文名：Prada)國際著名服飾飾品牌業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝裝、女裝、服服飾、內衣；；鞋/皮具/箱包：女鞋鞋/女靴、男男鞋、皮具、、箱包；飾品品/化妝品：：飾品、手表表；主要網點：香香港，廣州，，北京，上海海，武漢，西西安，杭州，，大連，重慶慶，麗水等城城市客單消費：800-8萬萬元目標人群：白白領階層為主主的成熟消費費群體開店方式：直直營首選物業(yè)：商商業(yè)綜合體體，購物中心心，商業(yè)街物業(yè)使用：租租賃需求面積：100-500平米;合同期限：3-5年門面寬：不少少于4米。奢侈品牌選址要求普拉達(英英文名：Prada)國際著名服飾飾品牌業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝裝、女裝、服服飾、內衣；；鞋/皮具/箱包：女鞋鞋/女靴、男男鞋、皮具、、箱包；飾品品/化妝品：：飾品、手表表；主要網點：香香港，廣州，，北京，上海海，武漢，西西安，杭州，，大連，重慶慶，麗水等城城市客單消費：800-8萬萬元目標人群：白白領階層為主主的成熟消費費群體開店方式：直直營首選物業(yè)：商商業(yè)綜合體體，購物中心心，商業(yè)街物業(yè)使用：租租賃需求面積：100-500平米;合同期限：3-5年門面寬：不少少于4米。奢侈品牌選址要求天梭(英文文名：Tissot)業(yè)態(tài)：飾品/化妝品：手手表；主要網點：全全國客單消費：2000-2萬元目標人群：高高等收入群體體開店方式：直直營選址要求首選物業(yè)：商商業(yè)綜合體體，購物中心心，商業(yè)街物業(yè)使用：租租賃需求面積：50-200平米;合同期限：2-10年年選址標準：1.首選繁華華商業(yè)區(qū)；2.選址處為為當?shù)匾涣魃躺虉龌蚍比A街街道；3.青年時尚尚族群聚集地地；4.選址處人人流量：占本本樓層總人流流60%以以上奢侈品牌選址要求勞力士(英英文名：Rolex)瑞士鐘表業(yè)的的經典品牌業(yè)態(tài)：飾品/化妝品：手手表；主要網點：廣廣州、上海、、北京客單消費：5000-60萬元目標人群：具具有一定經濟濟能力的消費費者開店方式：直直營首選物業(yè)：購購物中心，，商業(yè)街物業(yè)使用：租租賃需求面積：30-120平米;合同期限：3年選址標準：1、專賣店

位置：商業(yè)區(qū)附近有同類型品牌專賣店。2、商場專柜：面積:中島不少于20平方米，邊廳不少于30平方米。3、商圈選址1)商業(yè)活動頻繁(如商業(yè)街，步行街等)或商業(yè)活動歷史悠久的街區(qū)；2)MALL、商場、超市、購物中心；3)人口密度高、人口數(shù)量多的大型居宅區(qū)；4)大型寫字樓、商住區(qū)。奢侈品牌選址要求紀梵希(英英文名：Givenchy)在時裝界紀梵梵希幾乎成了了優(yōu)雅的代名名詞業(yè)態(tài)：服裝/服飾；客單消費：1000-10萬元目標人群：25-45中中高端消費水水平的時尚一一族開店方式：直直營選址要求首選物業(yè)：商商業(yè)綜合體體，購物中心心，商業(yè)街，，寫字樓底商商及配套商業(yè)業(yè)物業(yè)使用：租租賃需求面積：300平米米;合同期限：5-10年年奢侈品牌選址要求香奈兒(英英文名：CHANEL)國際飾品奢侈侈品牌業(yè)態(tài)：飾品/化妝品：珠珠寶、手表、、眼鏡、化妝妝品、護膚、、香水；主要網點：全全國客單消費：200-2萬萬元目標人群：中中高階層消費費者開店方式：直直營選址要求首選物業(yè)：商商業(yè)綜合體體，購物中心心，商業(yè)街物業(yè)使用：租租賃需求面積：50-200平米;合同期限：3-5年選址標準：購購物中心奢侈品牌選址要求阿瑪尼尼(英文文名：：ARMANI)業(yè)態(tài)：：服裝裝/服服飾：：男裝裝、女女裝、、服飾飾；飾飾品/化妝妝品：：香水水；客單消消費：：1萬萬元以以上目標人人群：：白領領麗人人、社社會名名流、、成功功人士士開開店方方式：：直直營，，代理理選址要要求首選物物業(yè)：：商商業(yè)綜綜合體體，購購物中中心物業(yè)使使用：：租租賃需求面面積：：500平米米;合同期期限：：5-10年年奢侈品品牌選址要要求杰尼亞亞(英文文名：：ErmenegildoZegna)