商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

國(guó)泰·王府商業(yè)街

---商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)王府商業(yè)街項(xiàng)目組★何為商業(yè)地產(chǎn)★商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容★商業(yè)地產(chǎn)的類型★商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式

★商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)：狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等，與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

★商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有★大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來(lái)作為投資用的★發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待★發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷售的模式，其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單★大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來(lái)自住★發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)開(kāi)發(fā)資本運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程的三種行為開(kāi)發(fā)行為投資行為經(jīng)營(yíng)行為商業(yè)地產(chǎn)的四元素開(kāi)發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件歐美：歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國(guó)外人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。亞洲及國(guó)內(nèi)亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展特點(diǎn)及趨趨勢(shì)高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)按開(kāi)發(fā)形式劃分購(gòu)物中心市場(chǎng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪交通設(shè)施商鋪商業(yè)地產(chǎn)投資資市場(chǎng)產(chǎn)品類類別概念：Mall———林蔭道在毗鄰的建筑筑群中或一個(gè)個(gè)大建筑物中中，許多商店店、娛樂(lè)設(shè)施施和餐館組成成的大型零售售綜合體。ShoppingMall——規(guī)模在10萬(wàn)平方米以上上，由管理商商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管管理，主要采采取出租方式式運(yùn)營(yíng)的集零零售、娛樂(lè)、、餐飲、休閑閑等于一體的的復(fù)合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心——SHOPPINGMALL1、主力店租戶戶：百貨主力店、、超市及娛樂(lè)樂(lè)主力店。2、半主力店租租戶：運(yùn)動(dòng)品牌店、、服裝旗艦店店、書(shū)店、音音像店等。3、娛樂(lè)、餐飲飲設(shè)施：諸如玩具反斗斗城、KTV、酒吧等娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施，以及及麥當(dāng)勞、肯肯德基等西式式快餐店、主主題餐廳、酒酒吧餐廳、美美食廣場(chǎng)等餐餐飲設(shè)施。4、專賣店：包括國(guó)際一線線、二線品牌牌及當(dāng)?shù)仄放婆频母鞣N專賣賣店品牌。SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括括的商業(yè)組合合內(nèi)容按投資價(jià)值劃分都市型社區(qū)型便利型專業(yè)型其他商鋪商業(yè)地產(chǎn)投資資市場(chǎng)產(chǎn)品類類別專業(yè)型商鋪定義：專業(yè)型商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特特定商品的商商業(yè)街或?qū)I(yè)業(yè)市場(chǎng)里面的的商鋪。該類類商鋪的價(jià)值值和商業(yè)街或或?qū)I(yè)市場(chǎng)所所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品品關(guān)系密切。。案例：北京中關(guān)村海海龍電子市場(chǎng)場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)機(jī)、電腦配件件、數(shù)碼產(chǎn)品品、存儲(chǔ)設(shè)備備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備備、電腦耗材材、軟件等的的專業(yè)市場(chǎng)，，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成成功經(jīng)營(yíng)，目目前海龍電子子市場(chǎng)每平米米商鋪的價(jià)值值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其其投資價(jià)值可可見(jiàn)一斑。商業(yè)地產(chǎn)投資資市場(chǎng)產(chǎn)品類類別按業(yè)態(tài)劃分綜合型特色型零散型商業(yè)地產(chǎn)的銷銷售模式銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售----指帶租約銷售售，即先引進(jìn)進(jìn)品牌商家，，然后將商場(chǎng)場(chǎng)劃分若干小小面積產(chǎn)權(quán)商商鋪銷售給眾眾多小業(yè)主，，并保證給小小業(yè)主一定的的定期租金回回報(bào)，發(fā)展商商即可在短期期內(nèi)回籠資金金并獲得超額額利潤(rùn)。返租銷售----指帶租約銷售售，即先引進(jìn)進(jìn)品牌商家，，然后將商場(chǎng)場(chǎng)劃分若干小小面積產(chǎn)權(quán)商商鋪銷售給眾眾多小業(yè)主，，并保證給小小業(yè)主一定的的定期租金回回報(bào)，發(fā)展商商即可在短期期內(nèi)回籠資金金并獲得超額額利潤(rùn)。返租銷售返租銷售實(shí)質(zhì)即商品房/商鋪售后包租租是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企企業(yè)為促進(jìn)銷銷售，在其將將商品房出售售時(shí)與買受人人約定，在出出售后的一定定年限內(nèi)由該該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以以代理出租的的方式進(jìn)行包包租，以包租租期間的租金金沖抵部分售售房款或償付付一定租金回回報(bào)的行為。。返租銷售利益：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)公司融資渠道比較較單一，為了了應(yīng)對(duì)銀行銀銀根緊縮、成成本增高的不不利局面，開(kāi)開(kāi)發(fā)商利用售售后包租融資資進(jìn)行發(fā)展已已是相當(dāng)普遍遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資資者而言，現(xiàn)在商鋪是一一種房地產(chǎn)和和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)結(jié)合的產(chǎn)品，，不僅具產(chǎn)權(quán)權(quán)的房地產(chǎn)特特性，同時(shí)在在理想狀態(tài)下下，又是一種種收益比較高高的投資理財(cái)財(cái)產(chǎn)品?？梢?jiàn)，售后包包租并非只是是開(kāi)發(fā)商單方方獲益的模式式，其本質(zhì)仍仍是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商與投資人人的雙贏。返租銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，，作為第三方方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要要么是發(fā)展商商臨時(shí)成立的的公司，要么么是專門聘請(qǐng)請(qǐng)的專業(yè)管理理公司，二者者都不可能為為發(fā)展商的承承諾負(fù)責(zé)。因因?yàn)槲飿I(yè)租給給大商家的租租金非常之低低，發(fā)展商不不可能從中獲獲取相應(yīng)的利利潤(rùn)，承諾給給小業(yè)主的租租金回報(bào)成為為發(fā)展商的長(zhǎng)長(zhǎng)期包袱，很很有可能無(wú)法法兌現(xiàn)先前承承諾，尤其在在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不不佳的情況下下，其風(fēng)險(xiǎn)更更加巨大。6%-10%左右是合理回回報(bào)率商鋪投資大部部分都是10-15年收回投資成成本。某些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)商胡亂提高高年回報(bào)率承承諾，有的甚甚至達(dá)到20%，這完全背離離了市場(chǎng)規(guī)律律，其后果自自然落得一敗敗涂地。投資者最關(guān)心心什么？商業(yè)地產(chǎn)的客客戶★物業(yè)是否能能增值怎樣才能讓投投資者覺(jué)得某某個(gè)物業(yè)能增增值呢？或者說(shuō)什么才才能保證物業(yè)業(yè)能增值呢？？背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境境是否健康發(fā)發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是否是投資資熱點(diǎn)地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處處地塊是否在在未來(lái)有發(fā)展展同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的的業(yè)態(tài)目前是是否有發(fā)展空空間項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)是否合理，，是否符合經(jīng)經(jīng)營(yíng)要求價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否否與實(shí)際價(jià)值值趨同影響客戶決斷斷的因素客戶：不僅指投資客客，更是針對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因因?yàn)樗麄儾攀鞘歉訉I(yè)、、更加挑剔的的客戶。影響客戶決斷的因素客戶自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、……參與開(kāi)發(fā)的公司品牌項(xiàng)目本身其他（唯一性）內(nèi)在因素外在因素外在因素發(fā)展商參與開(kāi)發(fā)的公司品牌投資商建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)、運(yùn)營(yíng)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)外在因素硬件項(xiàng)目本身軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場(chǎng)同類市場(chǎng)整體水平周邊居民水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施。。。銷